同济：扬州南部新城城市设计 QQ

一、定位基础研究宏观层面长江三角洲（1）中国加入WTO，国际产业资本向长三角大量转移世界经济的全球化趋势和信息技术革命促进了资本的全球性转移和新的劳动地域分工，以上海为中心的长三角地区以区位、产业基础、体制环境等优势备受全球资本和产业的亲睐。（2）上海中心城市辐射加强、传统产业加速向外梯度转移长三角目前正处于产业扩张和结构调整共存的阶段，区域中心城市的传统产业加速向外梯度转移，支柱产业也加快溢出扩张，寻求配套；在新一轮变化重组，区域城市大洗牌的格局

中，上海国际地位提升，规模扩大，对长三角北翼的辐射将大为增强。（3）长三角扩容，影响范围向苏北进一步扩展。2006年3月，长三角城镇群进一步扩容，除原先的16市以外，新增7个城市被纳入到长三角城镇群规划范围之中。23城格局的形成将为长三角内部产业结构升级提供更大空间。

启示：要成为上海、苏南资本转移的承接地，扬州必须具备更多的吸引因素。南京都市圈（1）扬州处于南京都市圈100公里紧密圈层内。以南京为核心，以外围距离核心城市约50公里范围内仪征、句容、安徽省的马鞍山、滁州市区来安县和全椒县为核心圈层；以距离核心城市约100公里范围内扬州、镇江、芜湖及滁州、巢湖的北部和淮安南部为紧密圈层。（2）扬州是南京都市圈沿江城市带发展方向上的重要节点。南京都市圈将按“一带一轴三通道”重点发展:沿江城市带、南北向城镇发展轴和三条主要公路通道。在交通上将以东西向为重点，建设都市圈沿江交通走廊加强与上海、苏锡常地区的联系，完善核心城市对外辐射通道，加强中心城市与周边城市的联系。

启示：要抓住南京都市圈的发展时机，扬州必须走向“长江”。扬镇组合（1）区域交通格局的形成为扬州提供了新的发展机遇。

润扬大桥、宁启铁路、西北绕城公路的建设及南京长江二桥的建成，完善了扬州的交通条件，缩短了扬州至镇江、南京的时空距离，为扬州的发展提供了新的机遇。

（2）扬州在整个长三角的交通系统中仍被边缘化，需同镇江加强联系。

在长三角的城际轨道交通规划中，由于长江的阻隔，扬州仍未被纳入直接通行的范围。要融入整个长三角的区域环境，需要同江南的镇江市加强联系。

（3）扬州经济开发区处于扬镇组合板块的核心位置。中观层面扬州市域（1）沿江现代经济走廊+现代化城市走廊。沿江地区规划形成以扬州市区为核心、仪征、江都为两翼的功能强大、产业先进的高度城市化地区。沿江高等级公路将成为连接各个产业区的通道。（2）工业产业密集区+高效、规范的现代化服务区。沿江开发作为推动扬州经济快速崛起的突破口，在进行工业项目布点时，也需加快发展物流服务、金融保险服务、信息资源服务等现代化服务要素。

（3）扬州经济开发区成为构筑沿江产业带的中间环节。启示：南部新城作为经济开发区的带动性区域，将成为扬州走向长江的节点。2.扬州城市沿河、滨江、通海，区位优势明显、发展潜力巨大的现代化城市。

（1）“128”的良好区位优势。扬州拥有良好的区位优势，从扬州到南京仅需1个多小时，到上海仅需2个多小时，到北京需8个多小时。随着润扬大桥、西北绕城、宁启铁路、沿江公路的陆续建设，扬州沿江地区区位优势将进一步凸显。

（2）海、江、河沟通，水、公、铁联运的良好交通区位条件。扬州位于长江与京杭大运河的交汇处，宁通高速公路与京沪高速公路的交汇处，宁通城镇聚合轴与新宜城镇聚合轴交汇处，有条件成为长江三角洲辐射苏北、鲁南、皖东地区的重要交通枢纽。

文化丰富、风景优美的历史名城，国务院首批公布24座历史文化名城之一；

全国生态示范区建设试点城市，全国文明城市、国家卫生城和国家环保模范城市；

（1）悠长的建城历史

扬州自春秋战国开始筑城，到今天已有长达2400多年的连绵建城史。扬州古城历史城址相互叠压，显示着历史上的数度繁华。如今的扬州古城格局和局部传统风貌仍保存完好。（2）优越的地理位置

历史上大运河的开凿使位于长江与京杭大运河交汇处的扬州成为海上丝绸之路的重要港口；在清代中期更是成为漕运枢纽。今天的扬州又是长江三角洲辐射苏北、鲁南、皖东地区的重要节点城市。（3）优美的自然风光扬州水系水系纵横、水网密布，江河湖景不仅造就了江南地区独有迷人水色，更颇具北方的大气与豪放。“绿杨城郭是扬州”，扬州城市的良好生态环境使其成为“宜居”的典范。（4）深厚的人文底蕴

千年的古运河孕育了扬州的文明，往日的辉煌造就了扬州独特的通史式的文化长廊。经济的繁盛带来文化的勃兴，扬州盐商、扬州八怪、扬州学派、扬州曲艺为后人留下数不胜数的园林建筑和宝贵的文化遗产。在城市的发展过程中，扬州仍保持着文化底蕴与自然生态的完美结合。

（5）良好的经济发展形势

今天的扬州正以极快的经济增长速度发展着，2004年，全市实现地区生产总值922亿

元，年增长率达15%，超过全省平均水平。沿江河开发顺利启动，城市各项基础设施逐渐完善。居民人均可支配收入11379元，城市化水平达48%。“四个跨越”要求：

经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市扬州未来将突出打造的三张牌都与本项目的定位有着密切的关系。“长江牌”

——沿江大开发

——运河时代走向长江时代的过渡性节点“文化牌”

——运河文化

——高旻寺的禅学文化

——文化与旅游休闲的结合“生态牌”

——扬子津风景区

——沿古运河生态防护带

——生态居住示范区

——“水城共生”的独特城市形态扬州城市空间战略：“主导向南，西进东联”。现状扬州中心城市的空间拓展方向主导向西，作为城市内部发展动力趋向低成本自然扩张的发展模式，相对扬州现阶段的发展水平而言是合理的。但为寻求在区域格局中建立更具有优势的空间框架，扬州未来一段时期内的主要发展方向必将转为向南。在《扬州城市总体规划》中，已明确未来一段时期内主要南发展经济开发区，跳跃开发港口分区，做为第二产业的载体。开发区作为中心城市第二产业功能的承接地，需要相关配套设施。古运河一撇：

扬州大运河是京杭大运河中最古老的一段，两岸留下的历史名胜遗迹甚多，是历史遗迹和人文资源最丰富的一段。自南向北主要有瓜洲古渡，高冥寺、文峰踏、普哈丁乐园、东关古渡、古禅智寺遗址、茱萸湾等。

扬子江路一捺:

是联系经济开发区与中心城区的主要交通干道，规划路幅沿路自北向南有文昌路商业街、规划的第二城、科教园区和南部新城（规划基地）和港口等主要节点。扬州将进入快速城市化时期。国际经验1：城市化水平50%—90%的区间内，城市将处于高速增长的发展阶段，工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的成熟效应迅速刺激第三产业发展。

扬州目前城市化率达到49%，预计2010年将达56%，2020年到66%，因此目前正处与城市快速发展的起步期。

国际经验2：人均GDP达到3000美元的城市将进入城市规模快速扩大的时期。

扬州2005年人均GDP为2500美元左右，预计到2010年将达3500美元。房地产开发，特别是住宅物业开发是推动城市化进程的重要途径。城市化的两条途径：一城市居民向郊区扩散，表现为开发大量优质小区，吸引城市居民；二农村居民就地农转非，表现为拆除原有民居，开发大量返迁住宅。扬州房地产市场概况丛扬州普通商品住宅2003年4季度到2006年1季度的增长趋势来看：

总体呈持续上升趋势,在不到三年的时间里，住房价格上涨近一倍。

西区、老城区平稳上升，价格高于全市均价。

东区和北区则有局部的价格动荡。

南区价格起伏较大，在一些年度几乎没有住房出售，未形成稳定的住房市场。本项目规划范围所处的南区住房价格不稳定，没有较为规模的市场。但因其靠近西区，紧随西区之后面临较大的开发压力，可以西区价格为一定参考。微观层面1、扬州经济开发区（1）区位和交通优势——如何“截流”往来发展要素？

扬州经济开发区拥有绝佳的宏观和中观区位：

上海、南京两大都市圈相互影响的门户地段；

江苏沿江产业带的重要节点；

扬镇组合板块的核心地带；

沟通南北的京杭大运河与贯穿东西的长江在此相遇；

但如何利用自身交通区位优势“截流”往来发展要素并从中获益，而不是成为区域经济体系中的“通过性节点”？

（2）从“产业孤岛”向“城市新区”——怎样“融入”城市？

新的发展要求和态势都使得开发区不可能再像以前那样游离与城市母体之外的“产业孤岛”，而需成为中心城市有机整体不可分割的组成部分。仅停留于单一的工业生产功能无法进一步推动开发区的高速发展和质量提升。

早在2001年的《扬州经济开发区规划》中就提出要将开发区从单一工业生产区转变为发展高新技术、外向型经济为主体，生活设施配套齐全的多功能综合性现代化开发区，成为扬州城市的有机组成部分。

（3）如何改变开发区“开而不发”的状态？开发区在十几年的发展过程中已经形成了一定的产业基础，但较长时间内采取的是通过优惠政策、廉价劳动力等“洼地效应”，进行对外招商引资。然而，在开发区遍地开花的形势下，经常是同等条件下的恶性竞争，经济开发区很多处于“开而不发”的状态。原始粗放的开发方式已经不再适用。

纵观今天较为成功的开发区案例，可以发现更多的是通过提供便利的信息交换方式、完善的公共服务体系、高效的机构体制、优质的住宅和商业配套等来吸引资本、人才和技术的进入。（4）如何促进开发区的可持续发展？

开发区的加速发展不仅仅要面临经济发展的问题，还要考虑产业、社会以及生态的可持续发展问题。产业的可持续发展——高素质人才的引入——教育培训

教育产业为其它行业提供人力资源，提高区域人口素质。开发区中部围绕配套中心规划建立大型高等教育学院，为产业发展培育高素质人才。此外，应更多的发展高标准的中小学教育，有利于提高当地人口素质，并增强住宅物业的吸引力。

社会的可持续发展——和谐稳定的发展环境——旅游业的带动作用

开发区发展对土地的需求会导致大量农民失去土地，如何为这些农民提供更多的就业岗位，将是影响整个开发区的社会环境的重要问题。都市旅游业的发展能更好的整合休闲、餐饮、酒店等各类商业形式，带动周边经济发展，同时也可提供更多的就业岗位。

生态的可持续发展——土地集约使用、自然生态环境保护

开发区拥有众多良好的自然生态景观，如扬子津风景区、古运河、京杭大运河等，但开发区的快速发展建设可能引起生态与景观质量的蜕化。

开发区还处于粗放式的土地开发模式，土地使用效率低。要保证资源的可持续利用，对土地的集约使用非常重要。按照紧缩城市（CompactCity）思想，提高城市密度，放大生态景观用地，在环境舒适性和经济可行性间取得平衡。

定位导向总结区域的带动性、服务于开发区、城市旅游休闲、宜居的高品质、文化展示交流对项目的启示

宏观——长三角及南京都市圈层面

——服务与沿江大开发战略的实施；

——在扬州走向长江的过程中找到自己的定位点；

——在扬镇组合板块中作为增长节点。中观——扬州市域及城区层面

——要成为开发的带动区域，城市向长江发展的节点；

——城市近期发展的重心；

——城市化的重点区域。

微观——经济开发区层面

——截流往来资源要素的的“驻留点”；

——开发区围绕产业发展的重要生活服务配套区；

——提升产业，改变开发区“开而不发”局面的启动点；

——导入高素质人群，促进可持续发展的重要手段。

二、相关规划解读1.《扬州市城市总体规划（2002-2020）》

（1）城市公共中心分布结构分析扬州城市总体规划将城市划分为12个分区，确定了各区主导用地功能，期望形成完整的城市空间结构。并且在确定“主导向南、东进西联”的城市空间发展战略后，除老城区中心外，在河东分区和西部分区以及瓜洲分区分别设置城市副中心。

规划中虽然强调了从老城区至长江之间的用地为城市今后主要的扩张空间，将南部的城市副中心设置与瓜洲滨江区域，其腹地较小，发展有一定阻碍，而离主城区过远，对南部的发展带动作用也不强，在近期难以支撑南部的发展需求。

基地所处的南部中心位置,在总体规划中却没有较为明确的定位，成为了城市中心结构中缺失的一环。（2）城市总体规划——公共设施配套情况在城市总体规划中，本项目仍处于各种公共设施配套的——“真空地带”。

城市的跳跃性发展使得中部的广大地域缺乏各种公共设施配套，可能使城市中部大面积区域呈现一种“真空”状态，进而造成各功能组团相对孤立，发展不均衡。行政办公：现市政府整合形成市级行政办公区；西部分区预留市级行政中心。

四个区级行政商务办公中心，分别位于邗江区、河东分区、西北分区以及瓜洲分区。

综合市场：沿东西向城市快速路形成特色市场带；城市主要的交通出入口附近如西北分区和瓜洲分区可考虑布置区域性批发市场。

文化设施：市级展览中心、博物馆等大型文化设施布置在西部分区新城西区内，形成市级文化中心。老城区结设置反映扬州历史文化的特色博物、展览场所。

商业服务：市级商业服务中心位于老城区文昌阁周边；商业服务副中心设西部分区、河东分区和瓜洲分区。

区级商业中心分别位于各分区交通便捷，人口中心区。广大南部区域的发展需要一个公共设施配备齐全，腹地广阔，并且服务范围更大的区域作为带动。（3）与城市总体规划相符合的南部新城

一个面向城市整体的开放的系统

南部新城城市设计应当以上层规划为依据，不能将基地作为一个封闭的自我系统，而是开放的，面向整个城市，与城市总体规划所制定的用地性质、路网结构等相符合，与周边区域相协调，成为城市的有机组成部分。2.《扬州经济开发区发展战略研究》

扬州经济开发区战略规划提出“四步走”的空间发展战略，在完善北部片区的基础上首先在胖南湖地区（即本次规划范围）建设综合性的生活配套中心，并预留开发区未来的行政中心用地，迅速提升胖南湖地区的土地价值和综合配套水平。

在中远期西进顺利的情况下，以瓜洲为核心建设滨江综合新城。在开发时间上拉开差距，避免同位竞争。形成：

“一城两心、渐进发展、产业四区、层次配套，南北分区、景观相隔”

的空间总体格局。

本次规划的胖南湖中心区域作为最终实现“整合沿江、融入苏南”的战略过渡。

第二城位于中心城区，接受旧城的辐射，因此定位为未来的城市第二商圈，主要发展中高端的现代化商业，同时作为开发区的门户，提供一定的商务办公等设施。

“南部新城”由于地处开发区中心位置，交通条件好，承担为开发区主要产业服务的功能；同时以其健康的居住环境来吸引较高水准的经济投资和较高层次的核心居民群。

瓜洲中心是未来开发区西延顺利实施，打造滨江新城时中心的预留用地，是城市的综合中

心，副中心之一。未来开发区中心转移到瓜洲，“南部新城”保留城市专业中心职能。

3.《扬子江路（江阳路-滨江路）城市设计方案》

扬子江路是贯穿扬州市南北的主要城市干道和润扬大桥至市区的主要通道，其整体城市设计和控制将体现扬州市和开发区形象。

扬子江路城市设计方案在整体控制的基础上，将其按照区域特色分为都市商贸区、优势产业区、人文生态区、综合开发区和临港产业区，针对不同的区域创造不同的景观特色。

南部新城基地分处于人文生态区和综合发展区内，设计利用自然和高旻寺、普同塔院等人文景观创造游乐群岛，丰富水景；针对产业发展要求设置以“水”为主题的配套服务区。

4.《第二城——扬州经济开发区中心片区概念城市设计》

第二城处于开发区与老城区的交界处，规划定位为与老城互补的现代商圈、开发区的现代服务中心和配套居住社区。设置商业、办公、商务、文化休闲娱乐、生活配套等功能。

与南部新城比较，同样是依古运河而筑，第二城和南部新城共同点在于都是为开发区进行居住配套和产业提升，但第二城的优势在于离老城区较近，商业和居住氛围较易形成，而南部新城优势在于腹地较大，在开发区中部能更好的带动开发区的发展；并且，南部新城还具有较好的自然人文景观优势。

作为开发区“一城两心”中的一城和一心，第二城和南部新城在功能定位上应当有所差异，形成错位和互补式的竞争关系。

5.《扬州市旅游发展总体规划》

扬州市旅游总体布局“一城三带九景区”中，本次规划区域处于：

扬州古城区与滨江旅游带之间。

依靠古运河游览区作为联系，重点开发的旅游产品规划中，包括以下可能与本案挂钩的产品：宗教旅游产品、民俗旅游产品、产业旅游产品、生态旅游产品、会展旅游产品、商务旅游产品。

高旻寺风景区在扬州风景区分级中为三级风景区。

6、《扬子津分区概念规划》

7.《扬子津科教园（北区）修建性详细规划》

三、基地现状解读

项目概况

1、地理位置

项目位于扬州南部，经济开发区中心位置，北邻南外环路，东临贯穿城市南北的扬子江路，西靠扬州古运河，城市东西向规划主要干道施沙路自基地中部穿越，施沙路以北属扬子津分区，以南属港口分区。

2、交通状况

现状交通基本依靠扬子江南路与老城区联系，除此外周边还未有较高等级道路，交通较为拥挤。周边区域无长途客运站，无城市对内交通的公交线路，出行受到一定限制。基地内部基本为田间小径，只有一条7米宽水泥道路穿越。

3、自然气候

项目所属的扬州地区属亚热带湿润气候区，雨量充沛，年平均降雨量1021毫米；盛行风向随季候变化明显；年平均气温16摄氏度左右。

4、自然人文资源

地块西靠京杭大运河最古老的一段—古运河，基地内水系纵横，植被较好，基本保持较好的自然生态景观；基地北部有寺院一处，历史较长，西边紧邻地块上有著名的江苏三大禅寺之一高旻寺，景观效果极佳。

5、土地资源

地块内现有土地供应充足，用地完整，便于进行整体规划；地形高差较小，平整容易；现有建筑量少，不存在大规模拆迁的问题。但新城范围内大部分土地没有经过任何城市型开发，前期基础设施的投入较大。

现状条件

规划区位于扬州经济开发区内，高旻寺以南至邗江河，扬子江南路以西至古运河，总面积约为5.3平方公里。

规划区内地势平坦，河道水系众多，用地以村庄，水域和农田为主，有少量的其它性质用地，如高旻寺普同塔院、江都市冶金工程有限公司扬州制造分公司和花苑公墓。

规划区内重要的基础设施包括东侧的扬子江南路和500kv高压线。

SWOT分析

Strength优势1、优越的地理交通区位

——扬州经济技术开发区中心

——连接扬州主城区与沿江地带，拉动城市向南发展的重要节点。

——水路和陆路的交通条件都极为优良。

2、雄厚的产业基础

——一定的产业基础是城市和区域发展的基础条件

——扬州经济技术开发区在12年的发展过程中已经积累了比较丰富的资本，并且在长三角城市区域环境改变和扬州城市发展方向的变化中拥有良好的发展机遇。

——殷实的产业基础和良好的产业发展态势是其投资的吸引力所在。

3、丰富的人文自然景观和良好的生态环境

——扬州文化底蕴与自然景观完美结合的名城品牌。

——拥有从传统文化到现代文明的全部文化景观特质。

——丰富的人文自然景观为发展旅游和休闲度假产业提供优良的资源条件。

——为创造扬州市乃至长三角高品位、高舒适的人居区域提供了卓越的条件。

——规划古运河游览的黄金线路上的一个节点，有很好的旅游开发机遇和地区宣传效果。

4、供应充足的土地资源

——土地供应充足，用地完整。

——项目规模庞大，有利于规模化开发，降低成本，发挥空间大。

——周边区域没有成型城市区域，其后期的扩展仍有较大空间。5、开发区管委会迁入的政策优势

——开发区管委会将迁入此地区，更方便的行使综合协调功能。新城区的行政办公、商务、居住等功能发展完善将更迅速。Weakness劣势1、城市边缘区，缺乏居住氛围，没有形成市场认同感和居住认同感。

——项目目前乃处于扬州市郊区，市民心理距离较远，项目周边还未有成熟的居住片区，缺乏居住氛围，没有形成市场认同感和居住认同感，项目存在如何营造成熟社区的难度，以及如何引导消费者市场认同本项目区位的难度。2交通方式较为单一。

——开发区内现状没有一条贯穿东西的等级道路，南北向与主城区的联系道路，除了扬子江路等级尚可外，其它公路等级都较低，交通保障能力较低。

——扬州总体规划中的城市轨道南北方向轨道交通线路在规范区域的一公里之外，并且需要跨越古运河，因此规划区的交通方式仍较为单一，对于可能的城市新区中心的建设并不十分有利。

3、品牌缺乏特色

——相对沿古运河众多特色区域而言，地区特色并不鲜明。

——高旻寺虽有一定的国际知名度，但相对扬州其它旅游景点来说，并不具有更强的吸引力。

——城市总体规划中也只将此区域作为产业区的配套服务区，并未给予足够的亮点打造要求。

Opportunity机遇

1、城市空间发展方向的转变

——扬州城市空间发展方向明确为“主导向南”。

——扬州中心城市发展重心转移

——南部新城区域从城市边缘到区域核心

——南部新城将成为扬州城市功能疏散的承接地。

2、经济技术开发区的功能转变

——开发区将从单一工业生产区转变为发展高新技术、外向型经济为主体，生活设施配套齐全的多功能综合性现代化开发区，成为扬州城市的有机组成部分。

——南部新城区域的开发将成为经济技术开发区功能转变的“领航员”

3、区域旅游圈的形成

——近年来，南京、镇江、扬州不断的加大三市区域联合旅游开发。

——旅游线路的统一组织，联合开发，可以将更多的来自长三角的客源吸引到扬州，形成旅游业资源共享、优势互补的双赢发展局面。

——南部新城区有独特的旅游资源和良好的区位交通条件，可成为区域旅游线路上重要的一环。

4、市场上尚未出现真正大型文化社区以及高尚运动健康社区；

——扬州整个房地产开发的特点不突出，没有形成开发热点，有利于本项目创新、脱颖而出；南部区域的房产市场滞后需要一个启动点带动开发。

Threat挑战

1、同类型开发区域的竞争压力

——瓜洲分区的瓜洲古镇区及瓜洲分区中心可能成为客源竞争的对象。

——这两个区域不论产业条件，区位交通条件还是人文自然景观资源都不逊于南部新城。

——规划中的城市轨道线路也设置在此区域，与城区中心的交通便利更使其具有很大的吸引力。

——开发区总体规划将瓜州分区中心定位开发区最终的中心，而胖南湖地区则是过渡区域，因此在开发时间上将会有一定的差距。

如何协调与此类区域的关系，创造良好的竞合环境，是南方新城区开发过程以及宣传定位中所必需面对的挑战。

2、可持续发展的要求

——扬州经济技术开发区作为以工业产业为主导的区域，随着开发区的快速发展建设，生态和景观质量蜕化的危机将会越来越严峻，这无疑会影响新区景观和形象的塑造。

——能否在发展过程中保持自然生态环境的健康，是新城是否具有强大吸引力的关键。

四、相关案例分析

1.费尔法克斯郡（Fairfax）华盛顿费尔法克斯郡（Fairfax）是全美经济最富活力、收入最高、失业率最低、人口素质最高的地区之一。面积：1062平方公里

人口：约100万

距离杜勒斯机场16公里

距离华盛顿市中心10公里

杜勒斯高速公路穿郡而过

美国最成功的新城RESTON坐落于此

全美最富有的100个郡排名第5

全美本科学历人口比例最高的10个郡排名第2（56.3%)

（1）Fairfax是享有世界声誉的信息技术服务基地，以其为龙头带动的现代服务业是Fairfax的绝对支柱产业。拥有全美03年增长最快的500家企业中的18家，其中15家为信息技术服务企业；

拥有全球500强中的6家企业总部

04年外资企业共292家，80%以上属于信息技术服务类企业的地区性总部、运营中心或客服中心，其中包括中国电信的美国总部；

04年增长的10846个就业机会中，信息技术服务类占了7551个。（2）大规模优质且具备价格竞争力的办公物业是Fairfax能够吸引信息产业进入的重要条件。（3）先于产业的聚集开始建设的优质社区吸引了高素质的郊区化人群，为信息产业的初始进入提供了劳动力资源。位于Fairfax西北，紧邻杜勒斯机场，原生水资源丰富，林木茂盛。始建于1962年，开发商罗伯特E西蒙的在最初就为Reston的开发设定了7项目标，尽管40年来该项目几易其手，但这7项目标一直贯穿始终：

１、为人们提供足够的休闲活动的选择

２、不同形式和价格的住宅混合以满足各阶层的需求，做到每一个人都可以终生无需从社区内搬走

３、把尊重居民的个人利益作为规划的首要目标

４、使人们可以在同一社区中生活和工作

５、从开发之初就提供商业文化娱乐设施，而非等几年再建

６、不断创造美景，形成良好的生活环境

７、财务上取得成功

（4）政府在公共服务体系上的高水平投入是打造高质量生活、吸引人才进入的一大关键举措。１、教育服务与信息产业保持同步高速增长。

２、全美最完善最先进的公立学校体系，一年财政拨款达18亿美金，注册学生超过16万人。

３、共14所大专院校（包括华盛顿特区），占弗吉尼亚州大学数量的1/4。

４、拥有整个弗吉尼亚州最庞大的图书馆系统，20个分馆，每年参观者达到了500万人次。

５、拥有6家医院、2家24小时急救中心和4个急诊中心，其中Inova医院从99年起连续被评为全美最佳医院；超过2200开业医生和850名牙医。

６、3万英亩以上的开放空间，美国唯一的艺术表演国家公园wolftrap，1987年成立居民服务委员会，并建立永久性的社区服务基金。

（5）充足的商业和休闲娱乐配套提供了便捷和多元化的生活选择，增强了对高素质人群的吸引力。Fairfax是美国东海岸地区最大的商业聚集区，超过200个商业中心，5个州级的shoppingmall和超过750家大型商场，超过5000家其他零售商店。

等级齐全的商业设施474处

7个Golf，其中4个为18洞以上

9个休闲娱乐中心，包含体育馆、游泳、球类活动、操场、spa等各种设施60处

8个社区活动中心

9处历史博物馆及自然保护区

10个大型公园

商业设施占地面积2526ha，比例3%，2.6ha/千人

娱乐设施占地面积1711ha，比例为2%，1.7ha/千人

开放空间占地面积17200ha，比例为19%，17ha/千人

（6）通过功能布局和土地开发强度合理规划，实现了城市的活力、便捷与乡村的开阔自然之间的有机结合。1962年Reston开发伊始，哈佛建筑系毕业的开发商罗伯特西蒙促使Fairfax郡监督委员会批准了在Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，这是PRCzoningsystem在美国的第一次应用，其革新之处包括：

1、将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分；

2、适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）

3、允许混合使用土地，如在商业建筑上面建设公寓式住宅等。

PRC区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和活力，同时通过局部提高开发强度保留了大量的开放空间。

在总体规划中，办公用地以及办公/工业混合用地被刻意的安排在沿机场高速两侧，而商业用地则被聚团分布在镇中心以及各个邻里的中心，从而在实现便捷通勤和购物的同时，保持了郊区居住开阔疏朗自然优美的环境特征。

2.新加坡裕廊工业区（1）裕廊工业区是新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的三分之二以上。工业区发展现状描述

裕廊工业区位于新加坡岛西南部的海滨地带，距离市区约10公里，面积约70平方公里。

工业区从1961年10月开始兴建，目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上。

工业区内约有7000家本土及跨国公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化，推动了新加坡进入新兴工业国家。

整个园区的开发过程基本上可分成五个阶段，开发重点从侧重于园区的基本建设和管理转向创新和变革。起步阶段--阶段I：1961-1968

1、政府重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施。

2、政府为投资者提供低息贷款及享受统一税收的优惠政策。

初具规模--阶段II：1968-1990

1、从进口替代策略全面转向出口加工策略。

2、国外资本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产基地。

产业转型--阶段III：1990-1997

1、综合制造成本急剧上升，其作为海外制造基地的优势逐步削弱。

2、新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业被优先发展。

管理转型--阶段IV：1997-2001

1、面对经济和产业转型及全球经济不景气的挑战，管理重心从对业务的管理转变到服务上来，把改善对客户的服务放在重点地位。

2、改善运输系统，为外来人员提供有竞争力的住房租金，通过配套服务提高园区竞争力。

创新发展机制--阶段V：2001-至今

1、整个园区开始从制造基地、服务基地向创新基地转变，使园区成为一个创新的源泉。

2、强调面向未来的开发。

（2）综合工业区以化学化工、芯片制造、食品加工和物流服务为核心产业。一般综合工业区

主要包括：裕廊岛化学化工园区、晶片和显示器制造园区（、食品工业园区和物流服务园区（目前已有3个专门的物流服务园区）。

（3）通过国际化商务园区的建设吸引电子、生命科学等高新技术产业。科技工业和商务园区

重点发展电子、生命科学等技术密集型产业。

（4）优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人才。住宅和社会区

主要为园区内企业提供住宅服务，实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才。

提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产生活的综合体。

（5）完善的综合配套服务设施不仅立足于服务园区，更成为辐射周边区域、提高区域认知的重要途径。综合配套服务设施

完善的社会基础设施，水电道路配套齐全。

拥有深水良港裕廊港，配有现代化的装卸系统和仓储设施。

拥有一个世界一流水平的大型国际机场。

（6）目前裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区。3.深圳华侨城——旅游+地产模式研究华侨城地产在深圳的开发不仅成功地塑造了一个全新的片区，使整个片区的物业具有极高的附加值，而且通过旅游地产的开发带动片区的产业和经济的发展，将片区打造成在国内外具有很高知名度的品牌，为深圳创造了高额的旅游收入，也使片区内的高档物业在外销市场占有很大的份额，这种综合效应是——“旅游+地产优势互补模式”带来的直接效果。密码1：与时俱进的规划思路

注重规划的完整性、综合型和连续性。借助主题公园开发建设的成果，成功探索出一种旅游主题房地产开发的模式。旅游和地产良性互动，开创了一个充满活力的城市社区。

从成立之初的工业为主到现代科技旅游商务区，再到国际旅游城和居住示范区，直到今天构筑一个巨大复合的旅游度假体系。站在城市运营的高度，因势利导的进行发展。

密码2：旅游—配套—地产的三段式模式

旅游设施的主开发期是土地和区域的培育期，主要通过旅游吸引眼球和喝彩，为区域创造知名度和美誉度。

配套设施的重点时期则为区域的丰富期，即通过多种生活、文化、娱乐配套设施的兴建，在旅游之外为区域注入其他多元化的元素，使其形象不仅仅局限于旅游区。

住宅的重点开发在增值期，充分利用培育期形成的知名度、美誉度和丰富期的配套优势，最大化的实现土地价值。

密码3：多种产业主题结合

华侨城的主题产业包括四个内容：一是混合多种产业互动发展的综合型产业区。第二规划旅游用地发展旅游主题工业群。第三结合产业群发展，发展相关主题酒店和商业。第四利用资源配套开发主题产业。以四大主题公园为中心营造旅游主题的氛围。

在深圳，哪里才是“最适合人们居住的地方？”华侨城最有优势成为“标准答案”

“环境+质量+文化”构筑了华侨城的金字招牌，具有高度的不可复制性。

密码4：持续的发展观

一、环境的可持续发展

华侨城整个城区绿化率达到53%，独一无二的大环境是其他任何地区不能复制的，这是其房价居高不下的原因之一。

二、配套设施的可持续规划

华侨城打造了比较完善的一些综合配套，包括医院、学校、文化设施、俱乐部等。

三、主题扩展

华侨城四大主题旅游公园的配套建设足足用了十几年的时间，整个环境的营造是逐步完善的，由于主题公园建设的成功，华侨城的土地也开始升值，附加值开始体现，为后来房地产社区建设提供了良好的基础。

密码5：整合资源系统

(1)旅游景区的整合

华侨城现在及未来将投资一个亿建设的欢乐干线，把华侨城所有的旅游景区、酒店和一些重要的文化设施节电串联在一起进行资源整合性开发和运营。

（2）社区人行系统的资源的整合

把商业、旅游通过车流互不相干的人行系统串联起来，使社区安全舒适。

单纯的旅游产业,建造庞大的主题公园,实际上是“高投资、高风险、低收入、慢回报”的，很多大型的主题公园建成后都是入不敷出，难以维持。但借机会成本取得成本低廉的土地，再以环境良好的主题公园、人文环境为依托，建设成本低、环境却十分优美的住宅出售，这成为了华侨城成功的基础。东方绿洲——儿童青少年活动基地地理位置：东方绿洲位于上海市青浦县朱家角地区，淀山湖与淀浦河的交界处。

用地概况：基地总面积约5600亩，其中陆地面积占地3225亩左右，同时基地毗邻64平方公里的淀山湖，水域浩淼，植被苍翠。

功能定位：上海最大的生态休闲旅游景点，也是上海最大的青少年素质教育基地。集休闲度假、素质教育、生态示范等多功能于一体，结合了自然景观和人文景观，是上海都市文化、都市文明和都市活力的象征。

东方绿洲自建成开放以来，已成为上海市重要的青少年素质教育基地和都市周末度假胜地，吸引了来自上海市区和周边地区大量游客。其成功的几点关键性要素在于：

1、在景观塑造上，注意人造景观与自然景观的融合。

在基地总体布局上模仿和体现自然山水的野趣，在四周和各活动空间之间尽量绿化造林，大片的森林树木使得大环境更加宁静，并且改善了生态环境,形成山水交融、动静结合、人造景观和自然野趣的和谐统一。

2、在功能安排上，主要针对儿童和青少年的活动要求。

东方绿洲将客户对象定位于儿童和青少年，为其提供游乐、学习、参观、体育锻炼等各种活动内容，并且将各种活动内容布置在自然环境中，使孩子们更多的接触自然，这成为其宣传和开发的重点。

3、在空间布局上，将不同性质的活动内容分片集中布置

4、在开发时序上，预留用地、保证持续发展。

在总体规划上，引入"可持续发展"的概念，在基地内留有一定的规划发展空间，即先造好自然环境，活动项目、活动设施成熟一个建设一个。

东方绿洲四大亮点：寓教于乐

——教育与旅游娱乐紧密结合

生态环保

——淀山湖水源保护地的旅游开发形式创新

因地制宜

——充分整合利用现有资源

功能混合

——休闲、娱乐、餐饮、住

宿、剧院等多种功能混合5、主题公园开发研究使用功能：

主题游乐公园是一个刻意营造某种特殊气氛的游乐场所。它可能是以某种独特的历史景观为主题，或是同时综合了各式各样的主题。

选址条件：

邻近有一条能够容纳大量交通，并有更好交汇地点的主要道路；基地本身具有很强的能见度，可展现游乐场内的重要元素，让路过者可轻易看到。有较为充足的土地，有较优良的自然景观。

开发经验：

主题公园的开发，必须考虑到可能对附近地区的影响，可能产生一些附属开发区。据实例统计：一般主题公园开发后可在短时间内造成周边土地300%-400%的增值效应。

产业混合：

休闲游憩设施可以用来补充居住区、工业区以及混合使用区的开发内容。

旅游休闲地产所具有的价值属性与常规房地产项目比较，具有以下鲜明特征：

1、在开发建设中将旅游地产的生态、休闲、娱乐、体验性元素进行很好的借鉴与嫁接；

2、旅游地产具多功能属性，突破了住宅单一居住功能，使住宅成为多功能的生活载体；

3、旅游地产具有较高的附加值。

6案例研究小结：1、先于产业聚集而建设的优质社区能吸引高素质人群，为产业进入提供人力资源。

2、完善的配套服务设施、教育、信息产业的增长是吸引高素质人群进入，并保持区域持续创新能力和活力的关键因素。

3、旅游+地产优势互补的开发模式能使土地较快的实现增

值，并且具有较高的附加值。

4、针对儿童和青少年的主题活动公园或青少年活动基地，寓教于乐，使都市中的孩子更多的接触大自然，项目本身具有较为持久的吸引力和活力，也对地区产生良好的宣传效果。

5、主题公园的建设需注意同其他产业共同形成混合综合的产业链。五、战略定位研究战略框架1、问题聚焦：——如何在宏观发展背景下，制定前瞻性项目发展战略，推动项目的展开，并实现区域共荣？

——如何发挥资源优势，协调周边关系，明确定位，服务于开发区，并实现各功能板块的协同互动？

——如何营造项目特色，增强项目认同感，吸引高素质人口导入，增强开发区竞争力，实现再次腾飞？

——如何利用独特的自然生态资源，在实现实现生态保育的前提下，发挥景观游憩功能，提升土地价值？

——如何制定创新性的开发模式和开发策略，形成开发热点，带动项目的顺利展开、持续推进？整合项目丰富资源，满足城市有效需求，激发潜在需求，以城市发展战略为导向，以城市总体规划为依据，融入产业运作，提升区域价值，完善生活配套，提升物业价值，并构造可持续发展的生态产业链，营造健康、和谐的高尚社区文化。2、战略框架：战略指导——整合资源、运营城市

运作思路——依托产业、协同互动

市场竞争——营造特性、引领市场

市场操作——引擎拉动、纵深开发价值体系1、价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段

它能最大限度地增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。

本项目的核心价值是由以产业作为支撑，并由高品质物业、良好市场形象、适当的价格等要素组成的价值体系：

2、本项目需要且必然以产业规划、产业布局和产业打造作为支撑，通过产业发展创造一个极具活力、极具吸引力和具有美好发展前景的新城的目的。

发展战略配合沿江开发战略实施

——现代服务要素集聚，为沿江开发持续纵深推进提供服务支撑。

江苏省沿江大开发战略的实施是扬州经济崛起的突破。沿江开发是产业集聚，提升载体和城市拓展的新空间。

沿江开发在第二产业集聚发展形成产业密集区的同时，加快发展现代化服务要素，为沿江开发的纵深持续推进提供完善的配套服务支撑。

落实城市空间发展框架

——构筑城市南部战略性空间节点，牵引城市发展重心南移。

“古城居中，主导向南，拓展东西”是新形势下城市发展布局的战略性调整，通过本项目建设优化南部功能布局，提升空间品质，为城市重心南移拓展城市新的发展空间奠定基础。

实现城区融合共生发展

——完善开发区服务配套功能，实现工业园区向城市新区的转变。

改变经济开发区，相对游离与中心城市发展体系之外的“产业孤岛”地位，从功能单一的开发区，走向城市有机体不可剥离的组成部分，实现与中心城市在结构、功能、等方面的一体融合发展。

增强开发区发展竞争力

——优化开发区投资环境，增强持续发展的动力和竞争力。

通过改项目的建设，建设生活环境、投资环境的优化提升，吸引高素质人口的导入，实现开发区经营方式、招商模式的转变，，提升开发区竞争力，实现二次腾飞。

完善城市旅游空间布局

——整合自然人文资源，打造城市文化休闲旅游新亮点。

从建设经济城市、文化大市、和旅游名市和生态园林城市的城市发展目标出发，充分发挥得天独厚的自然人文资源优势，结合构建城市公园的建设，完善城市旅游空间布局，建设生态园林新城区。

建设生态宜居的示范区

——营造最佳人居环境，树立城市宜居建设的典范。

围绕最佳人居城市的目标，结合扬州国家园林城市，国家生态城市，中国人居环境奖等活动，发挥地段生态优势，着力完善生活配套设施，成为为扬州宜居城市建设的典范。

战略主旨：

配合沿江开发战略实施

——形成现代服务要素集聚，为沿江开发提供服务支撑。

落实城市空间发展框架

——构筑南部战略性空间节点，牵引城市发展重心南移。

实现城区融合共生发展

——完善开发区服务配套功能，实现园区向城区的转变。

增强开发区发展竞争力

——优化开发区投资环境，增强持续发展动力和竞争力。

完善城市旅游空间布局

——整合自然人文资源，打造城市文化休闲旅游新亮点。

建设生态宜居的示范区

——营造最佳人居环境，树立扬州宜居城市建设的典范。

目标定位1、项目目标：

承担经济开发区产业综合服务功能，服务于沿江大开发战略的实施，并以推动区域品质提升为目标，建设扬州滨江时代的人居环境示范新城区。1.紧握沿江大开发战略，扬州城市向南发展走向滨江时代的历史性机遇，突出项目在政策导向、区域地位方面的核心价值。

2.通过生态、文化价值的挖掘，引入区域性旅游休闲功能，形成产业整合互动，培育项目价值链系统，进一步增强项目吸引力。

3.树立中国最佳人居环境典范的标杆，全方位优化区域环境，导入高素质人口，全面提升开发区综合竞争力，实现其二次腾飞。

2、职能定位：

扬州南部新城区是城市的专业中心，同时承担开发区综合服务中心职能。

城市专业中心职能：是城市的产业和科技交流与辐射的平台，作为开发区的对外交流、展览、商务培训和研发创业的中心，也承担城市旅游、商贸、商业等相应城市功能。

开发区综合服务中心职能：为开发区融入城市，并有更高层次谋求新跨越提供高品质的居住以及商业服务、休闲娱乐、教育医疗、体育健身等综合配套服

务，使产业区实现功能多元复合化。

沿江大开发的生活服务基地

城市向南走向长江的中继站

具有区域影响的旅游休闲地

生态宜居城市建设的示范区

开发区竞争力提升的助推器功能定位扬州南部新城区是扬州城市向南发展，由运河时代迈向长江时代的标志性项目之一。

本项目结合良好的资源优势、核心价值体系、项目发展需求，以及运营者的整合实力，通过现代服务功能集聚形成：

以开发区行政商务为领航功能，以旅游休闲、教育研发、医疗康体为互动功能，以生活居住、商业服务为基本功能的复合型城市新城区。开发主题结合项目定位基础上的价值提炼，归纳项目三大核心价值。结合情境营销的策略，形成项目主题。1、核心价值定位：

1、区域层面：

“运河时代”走向“滨江时代”战略性的区位价值。

2、生态层面：

“半壁林水，半壁郭城”唯一性的生态景观价值。

3、文化层面：

“运河一撇，陆路一捺，古塔一点”独特文化价值。

2、项目主题绿扬南城

半壁林水，半壁郭城，城湖相共生；

水景一撇，路景一捺，古今互交融。绿色生态港——代表项目环境特色、规划理念，是扬州市唯一的生态城区概念。

“绿色生态”是项目的本底和规划理念，水网、绿网、生态廊道、生态公园、湿地保护等都是绿色生态的表现。

“港”一方面突出项目水面面积和活水系统，另一方面紧扣“沿江开发”主题，代表南湖上城是扬州长江时代的重要组成。智慧宜居城

——符合开发区创新与服务的目标需求，是扬州宜居城市建设典范。

“智慧城”为开发区提供高效智能的管理服务、研发培训功能;发挥周边高等院校集中的优势，强化自身教育功能;使之成为知识效能汇聚，精英人才汇聚之地。

“宜居城”以宜居城市建设为目标，在突出生态环境特色的时，完善社区服务配套，强化文化、教育、医疗保健功能，使之成为一个现代都市人所向往的可以诗意的生活工作的地方。

文化休闲都

——体现项目的人文特色和个性，是城市文化展示新窗口，旅游休闲的新亮点。

“文化都”――体现项目开发的深度，通过文化内涵的挖掘，形成“古代文化与现代文明交相辉映”的个性特色。同时突出文化的产业功能，加强旅游休闲功能，形成文化、旅游功能的互动。

“休闲都”――是从扬州“中国文化休闲天堂”的城市旅游发展理念的落实，是城市旅游布局的充实与完善。是项目开发的功能的特色和亮点。

客源市场定位（一） 目标客户定位：

经济技术开发区的发展与竞争正在由政策性招商向策略性招商转移，在同质化竞争的背景下，通过魅力环境的营造，导入优质人口，从而吸引资源已成为新一轮开发区竞争的重要因素。因此，塑造具有吸引力的宜居宜业环境应当成为城市发展的经营要素之一。

1、 目标客户群定位依据

结合消费市场特征，区位环境及项目定位，目标客户群定位依据表现如下：

1.1 扬州消费市场中，中产阶级开始形成并且逐渐壮大，消费力从高收入人群为主力转向白领中产阶级，上升空间较大。具代表的有公务员、企业技术人员、管理人员、商贸个体户等。这些人群中有很大一部分为二次置业，对生活环境质量有更高的要求。

1.2 沿江开发战略的实施，开发区产业布局的调整，必将引入大量就业人口。在开发区从传统产业逐渐向高科技高附加值产业的转型过程中，需要引入大量的高素质人才。优良的工作生活环境和完善的配套服务设施是吸引此类人群来此定居的重要因素。

1.3 扬州良好的城市自然人文环境对周边地区购房人群有较高吸引力，交通条件的改善也使得跨区域的居住更加便利，南部新城区可能吸引周边城镇（仪征、江都等），甚至镇江等地的以宜居宜业为购房目标的人群。

1.4 项目良好的形象和独特价值以及区域性的旅游休闲功能，将有望吸引南京都市圈甚至长三角区域客源至此投资兴业。

2、 目标客户群定位

2.1目标客户群层次划分：

以消费金字塔收入模型中的中等收入人群为主，高收入人群为辅，以首次置业为主，二次及以上置业群和商务居住为辅。

2.2目标客户群类型划分：

（1）以宜居宜业为购房目标的开发区高素质就业人群。

（2）为项目核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者。

（3）为项目形象所吸引，以改善居住环境、子女教育环境为目的的第二次或第三次购房人群。

2.3目标客户群范围界定：

核心市场：

以开发区产业人口导入为主的扬州市区本地市场。

潜力市场：

扬州市域（仪征、江都等）以及宁镇扬区域市场。

期望市场：

长三角和南京都市圈市场

（二） 旅游客源市场定位：

1、 定位依据

1.1 扬州2004年接待国内外游客922.3万人次，相比2000年的445.2万人次，增长一倍多。客源集中在长三角地区、其次是周边省市和华东地区。宁启铁路、润扬大桥、以及一系列高速公路的建成使得扬州逐渐形成“江海河相通、水公铁联运”的立体交通格局。可进入性提高，将极大的推动扬州旅游业的发展。而长三角地区无障碍旅游区的建设以及宁镇扬区域联合促销的方式，将形成更大范围的区域旅游联动，旅游业发展形势极佳。

1.2 目前的扬州的旅游线路以两日游为主，而通常的旅游线路上多为自然景观、园林、古城等项目，缺少融宗教文化、运河文化、以及生态景观和城市休闲活动为一体的综合性旅游休闲项目。随着文明水平的提高，越来越多地消费者更倾向回归自然、文化探寻、运动健身、休闲度假等新型旅游产品。消费方式的转变将带来消费结构的根本性变化。大众型、门票型消费模式越来越被个性化、综合性的中高档消费模式取代。

1.3城市中的儿童和青少年更渴望接触自然，在大自然中游乐学习。扬州目前多以针对外来旅游者的观光旅游项目，缺乏针对城市市民，特别是青少年的活动场所。随着城市居民生活水平的提高和对子女新式教育的兴起，对一个在课堂之外，融于自然、寓教于乐的场所的需求也将更加迫

切。

2、 目标定位

2.1客源结构

根据扬州旅游客源市场的分析以及项目区位特征得出本项目旅游客源市场主要仍集中在宁镇扬地区以及长江三角洲地区，其次为江苏和安徽以及北京等地，在西北西南客源市场市场快速增长的情况下，发展三级旅游市场。

2.2客源类型

根据项目特色决定主要吸引其一以探寻运河文化、禅寺文化以及城市休闲为目的的旅游人群，提供综合性高档次旅游休闲活动。其二为儿童、青少年等年龄为主的家庭式或学校组织式旅游群体，提供青少年素质拓展等寓教于乐的活动。

2.3项目定位

结合项目北区优良的自然与人文条件，在一级土地运营过程中，建议导入以儿童、青少年活动为主题的大型公园项目，以丰富扬州旅游市场结构。该项目的一般性定位为城市旅游休闲公园和青少年活动基地，也可以经过招商引入运河文化主题园或未来水世界游乐园等大型项目。

六、设计理念设计理论

1、理论依据紧缩城市(COMPACTCITY)

核心思想：集中化与遏制；

发展模式：集约土地利用与自我遏制；

发展要求：提高城市密度，优化环境设计，降低对私家车依赖，在城市集约性、环境舒适性及经济性可行性间取得平衡；

综合要点：城市形态:集中与遏制；城市交通:公交与步行；生活质量:高效与舒适；目标实现:现实与理想。新都市主义(NEWURBANISM)

核心议题：以公共空间带动的城市社区发展；

经典模式：TOD（交通引导开发）

TND（传统邻里开发）

基本元素：邻里（平衡的人类活动的都市化地带）

街区（人类单一活动占优势的地带）

廊道（邻里和社区之间的连接和分隔）

核心要素：由公共空间组织城市结构，步行尺度的城市空间，多样性的社区景观，边界清晰的邻里结构。

生态基础设施论(ECOLOGICALINFRASTRUCTURE)

基本概念：维护生命土地的安全和健康的关键性空间格局城市以及

居民获得持续的自然服务的基本保障城市扩张和土地开

发利用不可触犯的刚性限制；

基本元素：生态斑块（Patch）、生态廊道（Corridor）、生态基质（Matrix）

核心要素：城市生态基础和连续的绿色网络空间，

对城市系统和栖居者持久生存的保障，

自然景观和腹地对城市发展的支持力。

拼贴城市(COLLAGECITY)

中心议题：历史、现代、未来的共生与融合；

终极目标：塑造理想城市，包容性、后现代的乌托邦；

基本原则：和谐发展

核心要素：历史主义的地方性、现代主义的普遍性、未来世界科学式的整体构想。

2、理论框架

遵循城市的可持续发展思想，针对扬州南部新城区开发的实际情况，形成以下四方面规划理论，对规划设计进行指导。

1.紧缩

——基于“紧缩城市”理论，以可持续发展为目的，通过更密集化的土地利用方式、集中化的生活方式实现城市的高效运营。强调集中与遏制、公交与步行。以分散化的集中模式实现城市集约性与环境舒适性之间的平衡。

2.复合

——基于“新都市主义”理论，在社区的组织和建构上注重各种功能活动的多元均衡复合，强调公交与步行。增加社区活力，缓解城市交通压力，解决社会分异带来的负面影响。

3.生态

——基于“生态基础设施”理论，通过将不同规模的生态斑块、生态廊道进行系统化整合，形成生态网络。为城市的持续发展提供基础性的支持功能和资源服务。

4.时空

——基于“拼贴城市”理论，以塑造理想城市为目标，通过多元“拼贴”，将地方文化记忆、未来城市的科学幻想融合在当代城市景观空间的塑造中，实现城市历史的延续。

城市设计理念

“三共”理念：共创+共生+共荣

共创

强调区域合作，重视区域功能协调，整合地区优势资源，注重与基地周边区域的关系，实现南部新城区与其它功能区共创和谐城市的理想。

共生

将生态绿地与建设用地同等视为城市重要的基本要素，既强调生态环境的保育，又强调城市开发的现实，实现城绿共生的有机互动格局。

共荣

规划注重社会效益、生态效益和经济效益三者有机统一，实现社会和谐、人文传承、环境优美、商业繁荣、运转高效，实现各方共赢、共荣的目标。

城市设计策略

创新开发策略（S.E.T模式)

S.E.T=SOD+EOD+TOD

扬州南部新城区的开发必须摈弃传统城市开发的弊端，采用“鸡尾酒式”操作方案，突出SOD、EOD、TOD三者结合的开发模式，实现新城区开发模式的创新。

策略一

——SOD(Service-orienteddevelopment)大型公共设施引导

通过扬州经济技术开发区行政办事中心、商贸办公、教育医疗及商业服务等大型公共设施的建设作为增长点，带动南部新城区土地高效有序开发。

策略二

——EOD(Ecology-orienteddevelopment)生态景观环境引导

充分保护与合理利用古运河及扬子津生态绿地等自然景观资源，视绿色为财富，创造“绿色家园”，以此提升南部新城区的生活品位和人居环境。

策略三

——TOD(Transit-orienteddevelopment)公共交通引导

凭借区域性捷运体系带动南部城区的整体开发，采用交通引导模式，结合合理的步行距离，将公交与公共活动中心相结合，依托公共交通体系带动南部新城区中心辐射开发。

城市设计概念

半壁林水，半壁郭城，城湖相共生；

水景一撇，路景一捺，古今互交融。

城市设计意向北区城市意象

岛：塔浮绿岛

文化旅游功能

林：幽林浅溪

生态保育功能

湖：南湖镜月

休闲娱乐功能

南区城市意象

河：古河柳韵

滨河休闲功能

园：栖居家园

花园宜居功能

湾：华彩南湾

城市服务功能

七、方案综述八、城市设计空间策略

策略一：北悠南华，城园共生

策略二：塔浮翠岛，圈层展开

策略三：撇捺起笔，水陆通江

策略四：东启西拓，双心辉映

策略五：二湖镜城，水街相承

策略六：蓝绿交织，网络复合

空间策略一：北悠南华，城园共生——南北互动

注重扬子津生态绿地的合理利用，引入区域性主题公园，发挥大型生态绿地的景观与游憩功能，并通过“生态环境引导”（EOD）的模式引导土地开发。南部新城区以施沙路为界，形成南北两个区域。分别为旅游休闲片区和生活综合片区。其中，旅游休闲片区以休闲、文化为主；生活综合片区以宜居为目标。若干条绿化廊道，空间轴线与空间的互动形成统一的整体，在打造南部新城风貌同时，提升北部旅游品质。南部生活综合片区——整体布局结构

南区是以宜居为目标，以生活居住功能为主导，包括开发区行政商务、教育研发、医疗康体、商业服务等其他功能。

在空间结构上以“T”型结构展开功能布局。

城市设计强化“河——园——湾”的设计概念，形成“河——古河柳韵”、“园——栖居家园”、“湾——华彩南湾”的设计意象。南部生活综合片区——城市设计意象

滨河休闲功能河——古河柳韵滨河景观带，以自然生态、具有田园特色的运河风貌的塑造为目标，同时注入滨水休闲功能，沿运河景观带东侧可布置以三层TOWNHOUSE住宅、四层复式住宅、情景洋房等为主要构成的高档居住组团，发挥景观价值，同时塑造亲切的滨水空间尺度。花园宜居功能园——栖居家园西部片区强化社区服务配套功能，围绕社区公园布置邻里中心、国际双语学校、文化活动中心、健身中心、康复保健医院、老年活动中心、小学等设施。同时结合大型主题公园建设，引入城市休闲购物中心（SHOPPING-MALL），与社区核心功能形成互动。城市服务功能湾——华彩南湾东部片区以现状胖南湖水体形成绿化景观核心，围绕该核心布置开发区行政管理大楼、行政商务区、展示馆、文化休闲岛、环湖商业休闲街、SOHO及酒店式公寓区等城市功能，展现富有个性的现代化都市形象，丰富的扬子江路景观。同时与出口加工区形成空间互动。北部旅游休闲片区——整体布局结构

北区是以旅游休闲功能为主导，强调生态环境保育、运河文化延续以及景观游憩功能的发挥。

北区分为三大部分，即北部、中部、南部。北部围绕高旻寺建设具有独特宗教文化特征的旅游休闲公园，中部形成生态密林区，南部引入大型主题游乐公园，经调研比较分析，建议可采用三个主题方向。一以青少年儿童活动为主题，二以运河文化为主题，三以未来水世界为主题。北部旅游休闲片区——城市设计意象

文化旅游功能岛——塔浮翠岛北片以宗教文化、运河文化为主线，结合高旻寺、普同塔院、扬子津古镇形成文化旅游功能片区。生态保育功能林——密林浅影中央强化生态保育功能，规划生态林地、湿地公园，同时作为生态认知科普基地。另外结合对桂花园的改造，适当安排度假服务功能。休闲娱乐功能湖——南湖镜月南片以提升城市旅游休闲功能，完善城市旅游产品结构为目标，规划引入大型主题公园项目，可考虑“运河文化主题公园”、“未来水世界游乐园”等项目。该片区利用现状水体开挖人工湖面，形成景观特色。沿施沙路布置旅游接待酒店服务。空间策略二：塔浮翠岛，圈层展开——层级互动

基地的现状景观较好，突出高旻寺塔的标志性作用，通过圈层结构展开功能与空间的布局并形成“塔影”、“林影”、“湖景”、“楼影”四个设计景向。同时圈层展开为旅游、生态、休闲、生活四个功能片区，实现古塔风貌保持生态保育及景观休闲价值的发挥目的和土地价值提升作用。空间策略三：撇捺起笔，水陆通江——水陆双轴

基地西侧古运河和东侧扬子江路,是扬州向南发展由“运河时代”走向“长江时代”的重要的两条空间轴线，是项目城市设计的重要的线性空间。古运河作为扬州母亲河承载着着丰富的历史文化，本次设计中的古运河景观带以运河文化为主题结合现状景观特质，强调与老城运河段景观风貌的差异性，体现自然的具有田园风貌集“塔、岛、林、湿地”多元景观为一体的风貌特征。扬子江路沿线则重点体现现代城市风貌特征，北段强调自然生态景观风貌，南段沿线通过高低层次丰富的景观界面，展现具有“滨江时代”新城特征的景观风貌，通过加强东西向次级轴线加强两条景观带的空间联系，着力展现“运河古韵”与“城市风貌”的交融辉映。空间策略四：东启西拓，双心辉映——点轴推进

以经济技术开发区行政管理中心为启动项目,带动周边地块的开发建设.通过东西向的拓展轴线,带动城市的向西推进，在西片的核心地段,重点建设社区中心,包括邻里中心（含超市），国际双语学校,健身馆,文化活动中心,康复保健医院,老年俱乐部，社区公园等设施,充分带动周边居住用地的开发。空间策略五：二湖镜城,，水街相承——T形商街

于胖南湖和南湖两湖之间形成”T”型的商业街,设置滨水休闲街,滨水商业街,SHOPPING-MALL,邻里中心等多处公共空间，宜人的滨水空间，亲切的街道尺

度，具有地方特色风格的建筑，展现新城区独具魅力的场所。空间策略六：网络相生，水绿交融——网络复合水网：通过古运河,胖南湖,镜月湖水体的引入和相连,形成水网.。绿网：绿色生态系统与水系相互交融,与空间网络系统共生,营造绿色文化.。路网：路网成较规整的方格网状,沿袭总规已建立的秩序。建筑：建筑沿网格弹性生长,充分达到建筑的有机相生,环境的气韵生动。九、城市设计准则1、城市设计目标与内容目标

■城市设计致力于创造良好的城市空间环境及优良的城市环境品质。

■形成充满吸引力和活力的优雅、秩序、具有历史感和现代化、特征鲜明的城市形象。

■城市设计准则在整体架构的基础上，建立构成城市空间环境主导要素的建设指导原则，在城市规划、建筑设计以及其它城市建设领域的设计者、建设者和管理者之间架起沟通的桥梁，以协调有序的视觉环境建设。

内容

城市设计准则是指导城市空间环境建设的通则，主要包括以下方面：

■道路系统设计准则：通过规定各等级道路的断面、地面铺设，沿街建筑、交叉口等街道空间构成要素诸方面设计准则，创造连续整体、气氛明快的城市道路景观及空间体验。

■步行系统设计准则：通过规定人行道、步行商业街、步行设施等步行系统构成要素的设计准则，以及街道断面、沿街建筑、建筑出入口、街道出入口等具体设计准则，创造舒适宜人，特色鲜明的高品质步行街道景观。

■开放空间设计准则：规定大型生态休闲开放空间、片区集中开放空间等多种类型开放空间的断面、建筑边界、道路边界、绿化、小品、地面铺装、滨水河岸等空间构成要素的设计准则，创造宜人的多样化城市开放空间。

■建筑设计准则：从建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通等设计要素着手，规定共同遵守的准则，以保证建筑的彼此协调，强化地区总体意象特征。

■公共设施与街道家具设计准则：为创造有秩序的城市公共环境，对各类公共设施、街道家俱的位置、色彩、形式等提出设计准则。

■服务与绿化设施设计准则：对各种服务设施及绿化景观的风格、形态、色彩等进行设计规定，创造整体有序、优美宜人的城市景观体验。

■广告标识与照明设计准则：对各种室外广告物、标识的布局和设计规定相应的准则。确定道路、人行道、广场、公园、建筑等不同对象的照明设计准则，以形成有特色的夜间城市形象。

2、道路系统设计准则扬州南部新城区道路等级分为快速路、主干道、次干道、支路。其中快速路有扬子江南路、新施沙路；主干道有老施沙路、邗江河路、冬瓜路、马港河路；次干道有胖南湖路、古运河沿河道路等；支路有北片区支路、南片区行政管理中心支路等。

本次设计准则主要从各级道路的断面、人行道、公共交通站点、停车场出入口、建筑后退等方面进行城市设计准则引导。

■快速路

扬子江南路——城市南北向主要功能道路

扬子江南路为扬州南部新城区南北向主要功能轴线，道路规划红线宽度为60米。道路断面为三块板型。沿扬子江南路建筑后退道路红线20米以上，后退部分由绿化景观带及步行道路组成，以保证扬子江南路快速路的退距要求。

为了强调扬子江南路城市主轴线的外部形象，沿扬子江南路建筑界面的贴线率须大于70％，以形成具有连续感的城市道路界面。沿扬子江南路西侧分布公共建筑为主，注意相互间建筑高度、形式与色彩的协调统一，形成整体统一的扬子江南路主轴线城市景观。同时建筑形象应进行精心设计，在扬子江南路西侧要形成代表城区形象的特色展示。

沿施沙路的广场、人行道及绿地内绿化种植、地面铺装、街道家具小品等须经过统一大气的设计。

沿扬子江南路不宜开设机动车出入口。

施沙路——城市东西向高架景观道路

施沙路为扬州南部新城区的一条远景东西向高架道路，也是代表新城形象的一条重要景观轴线，道路规划红线宽度为40米。

为了突出新施沙路高架景观轴线的外部形象，沿新施沙路两侧以分布公共绿地为主，使得路两侧有充分开敞的绿化缓冲带，尽量少布置建筑。

■主干道

老施沙路——东西向主要综合功能道路

老施沙路为扬州南部新城区东西向主要功能与景观轴线，道路规划红线宽度为40米。道路断面为三块板型。沿老施沙路建筑后退道路红线10米以上，后退部分主要由绿化景观带组成，以保证老施沙路的开敞感受。

为了强调老施沙路城市主轴线的外部形象，沿老施沙路建筑界面的贴线率须大于70％，以形成具有连续感的城市道路界面。沿施沙路北侧分布若干旅游休闲公建设施，东西间距拉开以形成北部大片生态绿地对施沙路的绿色渗透。沿施沙路南侧分布南部城市生活区的高层

建筑以及公共建筑，注意相互间的协调统一，形成有节奏的施沙路主轴线城市景观。同时建筑形象应进行精心设计，在老施沙路南侧的社区中心和行政办公中心内要形成优美大方的城区中心形象展示。

沿老施沙路两侧的广场、人行道及绿地内绿化种植、地面铺装、街道家具小品等须经过精心统一的设计。

尽量减少地块在老施沙路上的机动车出入口。

邗江河路、冬瓜路、马港河路——城市主要功能道路

邗江河路、冬瓜路、马港河路为扬州南部新城南片区内部的主要沿河功能与景观轴线，道路规划红线宽度为40米。道路断面为一块板型。沿道路建筑后退道路红线10米以上，后退部分主要由绿化景观带组成，以保证道路的开敞感受。为了强调以上主干道功能景观轴线的外部形象，沿道路建筑界面的贴线率须大于70％，以形成具有连续感的城市道路界面。道路沿河一侧不分布建筑，形成河道水系景观对道路的充分渗透。道路另一侧分布南部城市生活区的高层、多层建筑，注意相互间风格、尺度的协调统一，同时形成有节奏韵律的道路轴线景观。

沿以上主干道的广场、人行道及绿地内绿化种植、地面铺装、街道家具小品等须经过精心统一的设计，沿河一侧的绿化种植应注重观赏要求。

合理安排以上主干道上的机动车出入口。

■次干道

规划次干道为扬州南部新城区南片区内部的次要功能轴线。道路断面为一块板型，沿道路建筑后退道路红线10米以上，后退部分主要由绿化带组成。

北部片区规划次干路两侧建筑布局要顺应园路曲线的走向趋势，形式较为自由舒展。南部城市生活片区道路两侧建筑分布注意节奏感，高度错落有致，形式丰富，进行道路形象的多样化塑造。

沿规划次干道的广场、人行道及绿地内绿化种植、地面铺装、街道家具小品等要经过统一规范的设计。

■支路

北部片区支路沿道路建筑后退道路红线5米以上，后退部分主要由绿地景观组成。

北部片区支路两侧建筑布局要顺应园路曲线的走向趋势，形式自由舒展。南部城市生活片区道路两侧建筑分布注意节奏感，高度错落有致，形式丰富，进行道路形象的多样化塑造。

沿支路的广场、人行道及绿地内绿化种植、地面铺装、街道家具小品等要经过统一规范的设计。

■道路交叉口

交叉口设计应保证行车安全视距，不得有树木或其它设施遮挡交通视线。为保证安全，人行横道线和停车线宜明显区别于其它铺砌图案。

交叉口的绿化布置要强化方向感，设计成简单的几何形状。

用来引导组织交通的地面线或图案必须根据交通组织要求设计，绿化和照明必须符合交通安全的需要。

支路交叉口的设计应力求简洁，但为保持全区交叉口的一致，也宜选用特别的铺装材料和图案，并能反映“亲人”尺度。

交叉口中心绿岛及交通导流岛设计，应以草坪、低绿篱为主，不得布置吸引人近前观赏的花坛、雕塑、水池等。

■交通站点

为了防止停靠站引起的车流密度骤增，提高通行能力，加强公交换乘能力，保障乘客安全，交通站点的设计有以下准则：

公共汽车候车亭应有顶盖及供人小憩的坐凳。

允许在适当的位置结合结构设计布置广告。

线路牌及线路图可结合候车亭设计并应有照明，线路牌详细内容及图式的高度不得大于2M。

当有多条线路停靠同一站时应只设一个站点。

候车亭形式统一，并采用与街道家俱相同的建筑语汇。

不鼓励使用鲜艳的色彩，建议其支撑结构采用深色或深褐色，整体通透。

■其它

机、非