武胜总部基地项目可行性报告

武胜总部基地项目可r行性研究报告告审定主要参加人员审定主要参加人员编制单位：刘家发黄旭件汪文燕郑仁俊武胜天一矿业有限公司二O一四年四月目录TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章总论 3-6一、项目介绍 3-4二、编制依据 4-5三、项目结论 5...（一）项目建设必要性 5..（二）建设内容 5...（三）环境影响评价 5..（四）项目投资估算 5-6（五）社会评价 6...\o"CurrentDocument"第二章项目建设可行性 6-9一、项目提供良好的基础环境 6-7（一）城市GDP 6...（二）人口规模 6...（三）发展规划 7...二、项目开展的良好前提 7-9（一）武胜县房地产市场情况 7..（二）武胜县房地产市场未来发展趋势 7-8（三）国家宏观调控政策为商业地产发展契机 8.（四）成渝经济区规划获批，将为广安市商业地产带来发展机遇 8-9\o"CurrentDocument"第三章开发区整体规划及园区周边配套 1..0\o"CurrentDocument"第四章建设进度 1..0.第五章节能分析 1..1.-12一、节能措施 1..1.（一）节能措施 1..1.二、节水措施 1..2.（一）节水措施 1..2.\o"CurrentDocument"第六章投资估算与资金筹措 12-14一、估算依据 12-13二、估算方法 1..3.三、说明事项 1..3.四、投资估算 1..4.五、资金来源 1..4.\o"CurrentDocument"第七章招商引资计划 1..5.\o"CurrentDocument"第八章社会评价 16-17一、社会影响分析 1..6.二、互适性分析 1..6.三、社会风险分析 1..7.四、社会评价结论 1..7.\o"CurrentDocument"第九章风险分析及对策 18-21一、可能出现的风险分析 1..8（一）资金风险 1..8.（二）技术风险 1..8.（三）工程风险 18-19（四）外部协作条件风险 1..9二、风险规避对策 19-20\o"CurrentDocument"第十章项目可行性研究结论 2..2\o"CurrentDocument"一、项目建设的社会意义 2..2\o"CurrentDocument"二、项目建设投资经济分析结论 2..2武胜总部基地项目第一章总论、项目介绍（一） 项目名称：武胜总部基地项目（二） 项目性质：新建（三） 工程地址：武胜县城东商贸新区广武路与创业路交叉口西北侧（四） 项目业主：武胜天一矿业有限公司（五） 项目由来武胜县隶属四川省广安市，地理座标为北纬30°10'46〃-60°32'36〃，东经105°56'39〃-106°26'50〃。地处四川省东部嘉陵江中游，广安地区西南部，四川、重庆两省市结合部，东临岳池，西连蓬溪、南接合川，北交南充。东西相距48.5公里，南北相距40.5公里，幅员面积966平方公里，总人口84.8万人（2013年）。县政府驻地沿口镇。武胜县是中国民间艺术之乡（竹丝画帘），嘉陵江流域第二大回民聚居地，有“嘉陵明珠”之称。武胜县以“巩固回升、加快发展”为基调，以“投资拉动、产业支撑”为重点，深化区域合作，强化“四区建设”狠抓“五件大事”，加速“三化进程”，全县社会经济衬布又好又快发展，去年，武胜县工业经济总量大幅提升，全年实现规模以上工业总产值125.3亿元，县属工业增加值36亿元，分别增长46.2%、29.1%。武胜县紧紧抓住川渝合作示范区建设和邓小平同志诞辰110周年活动为契机，按照“两化互动，统筹城乡”的发展战略，于近日成功引进“武胜天一矿业西南地区营销及管理总部项目”落户武胜县城东商贸新区。该项目占地60亩，立足于采矿、选矿及矿产品销售业务，着眼聚合西南地区矿产资源和资本，建立西南地区矿产品营销联盟，实现武胜县总部经济基地“零的突破”。该项目力争在2014年底前建成投入运营，运营后，每年缴税总额不低于1500万元，为实现新区建成“两园一城一基地”奠定了坚实基础。二、编制依据国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)»；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)»;《城市房地产开发经营管理条例》；《房地产项目经济评价方法》；《投资项目可行性研究指南》(试用版)；《四川省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；国家其他相关法律、法规，相关行业规范、标准等；《房地产开发项目经济评价与方法》；《城市居住区规划设计规范》；《城市居住区公共服务设施设置规定》；现状地形图及用地范围图;（12） 武胜县建筑工程设计方案报送管理规定（试行）;（13） 武胜县控制性详细规划；（14） 武胜县建筑规划管理技术规定（试行）。三、项目结论（一） 项目建设必要性1、 本项目建设符合城市土地集约化利用的要求。2、 本项目的建设为武胜县专业市场的发展提供了需求保证。3、 本项目建设完善区域配套，丰富城市功能。4、 本项目建设将提升区域形象，促进区域经济发展。5、 本项目的建设是提升区域商业形象的需要。（二） 建设内容项目总建筑面积99975.13平米，其中综合大楼15000平米，科研大楼10000平米，营销中心大楼10000平米，配套用房5000平米；预计2014年完工。含建设内容包括土方工程、建筑工程、装饰装修工程、安装工程、绿化工程、附属设施工程等。（三） 环境影响评价由于本项目的实施对周围环境造成的负面影响较小，通过采取一定环保措施后，满足国家环保标准，从环境影响评价角度看本项目是可行的。（四）项目投资估算1、投资估算武胜总部基地建设项目总投资为 2.3亿元2、资金筹措项目总投资2.3亿元，其资金筹措方式是：由项目业主自筹。（五）社会评价项目的建设是构建和谐社会的基础，其社会效益巨大。建设带来的负面影响，主要是施工和运营中对环境带来一定的污染，但通过采取积极有效的防范措施使这些问题可以得到妥善解决。项目适应了所在地的社会环境、人文居住环境的需要，符合建设和谐社会的要求，也能得到项目区域内人民群众的理解和支持，没有社会风险。第二章项目建设可行性、项目提供良好的基础环境（一）城市GDP全县实现地区生产总值157.5亿元、增长10.8%;地方公共财政收入6.1亿元、增长21.1%;全社会固定资产投资97.3亿元、增长26.3%;社会消费品零售总额50.3亿元、增长14.7%；城镇居民人均可支配收入21677元、增长10.9%，农民人均纯收入8905元、增长14.3%。（二）人口规模2013年末全市户籍总人口为86.3万人，其中，农业人口73.5万人，非农业人口12.8万人；，城镇化率14.8%。（三）发展规划力争全年引进2亿元以上项目30个，10亿元以上项目1个，招商引资实物工作量130亿元以上。积极发展对外贸易，全年利用外资100万美元以上，外贸出口1亿美元以上。加快推进3大类46个纪念项目建设，确保街子10平方公里产业园、嘉陵江迎宾大道等28个项目按期完成，节能环保产业园、遂广高速等18个项目达到形象进度。二、项目开展的良好前提（一） 武胜县房地产市场情况•武胜县房地产总体销售情况2001年以后，房地产市场发展迅速，市场进入增长高峰期。 2007年实现商品房销售额37.23亿元，同比增加17.6%。2008年由于市场形势发生变化，销售额约恢复到2006年的水平，2009年上半年有所回升。近几年来越多的外地开发商纷纷进入广安市场，同时由于人民生活水平的不断提高，尤其是对住宅类物业的强劲需求，促进了整个房地产市场发展。•武胜县主城区历年商品房供需情况2005年以前，武胜县主城区商品房处于供不应求状态，供应量一直小于成交量；2005年至今供应量快速增长，缓解了部分供需矛盾，大量需求得以释放；2008年由于国家宏观调控和地震影响，消费者观望情绪浓厚，成交量有所缩减；2003-2008年武胜县主城区商品房成交均价稳步上升，年增长率约为 3%（二） 武胜县房地产市场未来发展趋势虽然受到国际经济环境影响，但中国经济仍保持稳定增长势头，武胜县宏观经济发展环境良好。新区带来良好的发展预期，城市建设和投资将加速增长，使武胜经济继续保存高速增长。房地产开发热点扩展到城市外围和郊区。随着城乡统筹政策的逐步落实，未来几年的城市化水平将迅速提高，带来大量的刚性需求。居民收入稳定增长，带动房地产需求稳步增长。武胜房地产市场处于快速发展阶段的起步期，在未来数年内将保持迅速的增长。（三） 国家宏观调控政策为商业地产发展契机国家“十二五”规划标志着中国产业结构调整将进入一个新时期。预计到“十二五”期末，第三产业比例将比2010年提高4个百分点，生产性服务业在服务业中所占比重将由2007年约30勉高至40%一方面第三产业的加速发展将有效地增加对写字楼的需求，二线城市有望迎来写字楼发展的新契机；另一方面，国家对住宅领域愈演愈烈的“限购令”、“限外令”等房地产调控措施堪称史上最严厉，而对商业地产领域未曾涉及，因此致使众多活动的投资资金开始进入商业地产领域，各大城市商用物业投资前景更加受到追捧。对本项目发展商业地产而言，是一个良好的发展契机，将更加有利于实现本项目物业的租售，对于项目租售价格也将有一个较好的推动作用。（四） 成渝经济区规划获批，将为武胜县商业地产带来发展机遇2010年12月，成渝经济区区域规划获发改委审批通过。按照规划，未来的成渝经济区将成为西部大开发的增长极和经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区。 成渝经济区区域内自然环境优越，资源密集，人口密集，城镇密集，经济密集，交通发达，未来将与长三角、珠三角、京津冀三大增长极成东西犄角鼎立之势，成为中国经济增长第四极。成渝经济区的确立将极大地促进广安的经济发展，为“十二五”期间的发展规划出了一幅美好前景，中央对区域的财税、产业等方面会有配套的政策支持,未来将有更多国内高端的产业在武胜落户发展。而产业落户广安必将带来办公以及相关的酒店、商业等需求，加上政策倾斜等刺激，未来武胜县发展商业地产的前景一片广阔。成渝经济区规划范围第三章开发区整体规划及园区周边配套武胜县城东商贸新区。规划面积10平方公里，到2017年实现总产值250亿元。按照“两园一城一基地”（即：食品加工园、纺织服装园、商贸物流城、总部经济基地）的产业定位，重点发展以武胜天一矿业总部经济基地、安泰茧丝绸集团和华润雪花啤酒为龙头的产业集群，着力打造为川渝合作示范农副产品加工供应基地，形成以农产品加工、仓储物流、会展交易、公共服务、生活居住为主和休闲娱乐为辅的产业新城。第四章建设进度总部经济项目于2013年9月开工建设，计划于2014年底完工，项目分三期完成。2013年年底建成一期工程一一临街4栋11层办公楼；2014年六月底建成二期工程一一剩余9栋11层办公楼；2014年底建成三期工程一一其余办公楼宇以及配套设施。第五章节能分析一、节能措施（一）节能措施1、 用能标准建筑节能的核心是减少建筑耗能，提高建筑中的能源利用效率。同时，建筑节能需以不影响人们感觉舒适度为前提，即室温冬季不低于 18摄氏度，夏季不高于26摄氏度。2、 设计依据（1）、国家计委、国家经委、建设部计交能（1997）25号文《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》通知；（2）、中华人民共和国节约能源法设计规范《公共建筑节能设计标准》 （GB50189-3005）；（3） 、《民用建筑热工设计》（GB50176-93；（4） 、《建筑照明设计标准》GB540034-20043、 建筑节能措施建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑。（1、节能建筑规划设计根据建筑功能要求和广安当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。二、节水措施（一）节水措施建筑节水是一个系统工程，除应制订有关节水的法律法规、加强日常管理和宣传教育、利用价格杠杆促进节水工作外，还应采取有效的技术措施，以保证建筑节水工作全面深入的开展。1、 给水系统设计时、以最短距离将水输送到用水点，减少输送过程中的压力损失。2、 推广使用优质给水管材应根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材。改善了室外污水排水的水流条件，减少污水渗漏污染。3、 水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4、 给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的流出水头，不仅可以节约用水而且增加使用舒适感。第六章投资估算与资金筹措估算依据1、 《建设项目经济评价方法与参数》（国家发改委、建设部）；2、 2009年《四川省建设工程工程量清单计价定额》；3、 《全国统一安装工程预算定额四川省估价表》；4、 工程建设其他费用相关配套文件；5、 主要材料设备现行市场价格；6其他相关资料。二、 估算方法参考同一地区、同类建设项目已完工竣工决算资料，采用指标估算法进行分项投资估算。三、 说明事项1、 建设内容与规模中，设备费用主要是安防系统，不计入本次投资估算，另有单独资金建设。2、 工程建设其他费用的计取（1）土地费用：根据当地实际情况，按照每亩 936.71万元进行估算。（2） 建设单位管理费：依据财政部财建【2002】394号文规定计取。（3） 勘察费：按第一部分工程费用的0.8%计算。（4） 设计费：依据计价格[2002]10号文规定计取。（5） 工程招标代理服务费：参照计价格[2002]1980号文规定计取。（6） 工程监理费：依据发改价[2007]670号文规定计取。（7）环境影响评价费：依据国家计委、国家环保总局计价格 [2002]125号文件计算（8） 建设项目前期工作及其他费用：按照国家计委计价格[1999]1283号文计取（9）工程量清单及预算控制价的编制费：按照川价发[2008]141号文件（10）施工图审查费：按第一部分工程费用的 0.2%计取。（11）场地准备及临时设施费：按照第一部分工程费用的 0.8%计取。（12） 审核工程预算费（招标控制价或标底）：依据四川省物价局、建设厅川价发〔2008〕141号文计取。（13）审核竣工结算费：依据四川省物价局、建设厅川价发〔 2008〕141号文计取。3、基本预备费：按（工程费用+工程建设其他费用一土地费用）*5%计取。四、 投资估算项目计划投入2.3亿，建设用地面积39999.95川，总建筑面积100000nf（其中地上建筑80000n,地下建筑20000n）。建成11层电梯办公楼13栋，其中临街的4栋，一二层为总部项目配套服务商业，6+1小高层6栋，双拼办公楼4栋。五、 资金来源项目总投资2.3亿元，其资金筹措方式是，由项目业主自筹。第七章招商引资计划项目计划2014年底竣工并投入使用；公司拟引进成都金慧矿业有限公司、西藏神武商贸有限公司、四川利得雅科技有限公司、西昌天悦矿业有限责任公司、攀枝花市立宇矿业有限公司、威远县瑞昊物资贸易有限公司等6家大中型企业入驻园区，预计该总部项目和引进的以上总部企业年缴纳税收不低于 5000万元人民币，税收强度不低于每年不低于25万元/亩。第八章社会评价、社会影响分析本项目的实施对于完善当地配套基础设施、实现长寿湖镇武胜县城东商贸新区总体规划，加速新区经济发展、提高人民生活水平有明显的积极的社会影响。在社会评价中，本着以人为本的原则出发，经考察，项目社会影响主要表现在如下几个方面：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响直接影响较大收入增加2对居民就业的影响有较大正面影响增加少量就业机会4对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响影响较大可改善区域基础设施并可加速城市化进程5对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本无影响、互适性分析本项目的建设将对增加当地居民收入，促进武胜县的经济发展，促进和加快城镇化进程，解决居民住房等问题，有着良好的社会效益，其建设是必要的。广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。三、 社会风险分析本工程符合当地广大居民的利益要求，不损害其他群体的利益，可改善当地旅游和居民生活的基础设施，不会产生、激化社会矛盾。本项目对提高武胜县旅游业发展，提高人民生活水平，给居民提供住宿、购物等保障，加快社会主义新农村建设步伐具有积极影响。综上所述，项目本身不会诱发民族矛盾，宗教矛盾，基本不存在社会风险。四、 社会评价结论综上所述，本项目建成后，将极大地完善武胜县的配套设施，项目的建设促进当地矿业的进一步发展；促进下岗职工再就业、提高人民生活水平有重大的现实意义。本项目的建设对地区社会、经济、发展将有较大的促进作用，项目具正面社会影响，与地方政府、群众、工程技术条件互相适应，无社会风险，社会效益非常突出，社会可行性良好。第九章风险分析及对策一、可能出现的风险分析投资项目的风险，是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性。项目风险贯穿于项目建设和生产运营的全过程。武胜总部基地建设项目属于企业开发类建设项目， 根据其特点，参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有资金风险、技术风险、工程风险、外部协作条件风险等，具体阐述如下：（一） 资金风险本报告对武胜总部基地建设项目进行了总的投资估算，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终资金不足可能影响本项目的正常实施。（二） 技术风险技术风险是指在项目建设的过程中由于某些技术因素，给项目造成损失的可能性。该项目涉及的新技术主要为抗震技术，经过“5.12”汶川大地震以后，公共建筑均提高了抗震设计等级，导致项目实施过程中或实施后出现问题，造成损失。（三） 工程风险现场条件中更大的制约因素是工程地质条件。如果与土壤地质水文条件相关的资料不准确，这种情况轻则导致修改设计和施工方案，重则发生工程毁坏、人员伤亡。如果工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，将会导致工程量增加、投资增加、工期拖长等，故要在施工过程中要做好该风险的规避措施（四）外部协作条件风险工程的现场条件受多种因素影响，特别是进出场通道，供排水设施，供电、供气的可能性，夜间或节假日加班作业的可能性等等。该项目所在地的供排水、供电、供气条件较好，但材料进出及夜间或节假日加班存在成本较高、 协调方面较多等障碍。这样，工程的施工期必然拖长，从而推迟了投产时间，加大成本。交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。二、风险规避对策1、 适当增加投资估算中的不可预见费根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费；测算各项资金当年的到位额亦留有一定余地。在实施过程中，定期（由于本工程工期较短，建议按月）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，确保项目正常实施。2、 树立风险意识，强化风险管理理念目前国内企业风险管理意识比较淡漠，缺乏主动风险管理的理念，这样就给项目留下不同程度的隐患。为此，施工企业必须牢固树立风险管理意识，把风险管理作为项目管理的重要内容之一，必须全面排查项目在投标和施工管理中的各种风险因素，及时确认项目存在的风险事件，做到知己知彼，百战不殆。3、 构建不同层面的风险管理体系，做好风险防范风险无处不在，无时不有，故项目管理团队必须构建以主管领导挂帅的经营和施工阶段不同层面的风险管理体系，要涉及到所有参与者，能够在项目的投标决策、合同签订、施工管理、竣工验收和工程结算阶段建立起全过程、主动监控机制和防范以及应急机制，对可能发生的风险能够做出准确把握，快速反映，及时处理，提高项目抗风险能力。4、 应建立高效的信息网络项目管理团队应拥有完备的信息状态，以便及时、准确地获得与风险有关的信息，并高效、安全、可靠地使用，信息的收集与管理应有时效性和针对性、有必要的精度，要综合考虑信息成本及信息收益，实现信息效益最大化。应广泛搜集以下方面的信息，以便作好风险预测：国家现行法律法规、政策及宏观调控方面的信息；投资主体、投资环境、人文环境方面的信息；投标阶段水文地质、地貌等施工技术和市场物价方面的信息；投标决策信息；施工管理阶段关键工序、重难点工程的施工技术方案、人机物资源和市场物价方面的信息；项目管理者联盟，项目管理问题。5、 全面盘查项目风险源，并做出风险识别在项目的投标阶段和施工管理阶段均要针对项目，依据合同和项目的具体情况，采用经验数据分析、风险调查、专家咨询以及实验论证等风险分析会议的方式，按照时间维（投标阶段和施工管理阶段）、目标维（效益、质量、工期、安