北京市2022年房地产市场半年报-天朗房网

2022上半年北京房地产市场报告2022年7月4A方案君PREFACE序

言2022年上半年，中国经济下行趋势明显，多项经济指标触底。尤其是房地产市场，从全国到北京和其他各地，都呈现出较为明显的下行趋势。经济下行是国家“提质增效”目标下的常态推进？还是受疫情波动影响的短期遭遇？又或是还有其他因素交叉重叠所致？我们该如何审视这些经济的“国本”问题，以得到经济指标要告诉我们的真相呢？作为中国经济和房地产市场积极参与者，我们更想知道，房地产市场的去路是否荆棘密布，是否有新的坦途呢？我们迫切而渴望！透彻认知迷雾一般的经济和市场，需要我们建立清晰的思维路径去破解，“常态下”，经济减速进程中有哪些方面有质的提升？为房地产市场提供了哪些红利？房地产市场的崎岖之路，其他房企有哪些生存之道可引以为鉴？城市发展又为房地产提供了哪些新的机缘？房地产市场量价的变化又为我们揭示了什么？房地产产品是否也需要“供给侧改革”以面对日益增长的多样市场需求？拨开这些一系列的迷雾，我们在经济新常态下就会更具信心，因为我们看到的是真相，作出的是别人难以企及的解决方略。CONTENT１P1-8宏观观察篇：北京房地产市场还会繁荣么？中国经济提质增效，减速已成新常态稳大盘经济会议已助中国经济走出疫情阴影北京融资环境已松，楼市终将回归平稳发展2345P9-22中观瞭望篇：楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳上半年楼市整体下行，市场好转初现端倪土地市场表现止跌企稳，国央企摘牌积极P23-28房企观察篇：房地产开发企业的机遇在哪里？十四五规划为房企指明方向2022年北京房企土地之争，几家欢喜几家愁P29-46P47-60微观市场篇：项目去化两级分化，拿地追求“高性价比“项目去化两级分化严重，“低价倒挂”项目去化为王受项目去化影响，房企拿地争抢“高性价比”地块城市发展篇：城市发展按规划稳步推进，新机会新区域逐渐清晰城市更新取得实质性推进，为房企开启新赛道规划继续推进，部分区域值得新房开发投资关注１SPECIALTOPIC宏观观察篇：北京房地产市场还会繁荣么？中国经济提质增效，减速已成新常态经济减速是中国政府主动而为之经济提质增效为的是稳定长效发展稳大盘经济会议已助中国经济走出疫情阴影北京融资环境已松，楼市终将回归平稳发展楼市疲软症结已破，楼市已现V型反转1/北京房地产市场还会繁荣么？中国经济提质增效，减速已成新常态经济减速是中国政府主动而为之2022年上半年，中国经济出现了多项经济指标触底。一季度中国

GDP增速

4.8%，规模以上工业同比增加值

1-4

月同比降幅

2.9%，制造业采购经理指数

4

月

47.4%，1-4

月社会消费平零售总额降幅

11.0%。尤其是全国房地产市场

1-5

月全国住宅销售面积降幅

28.1%，销售额降幅

34.5%。一向视经济数据指标为中国经济晴雨表的人们，在看到低迷的指标和疲软的市场反应后，大多数都陷入了惶恐。近13个月中国商品住宅销售面积、销售额累计增长走势商品住宅销售额累计增长(%)商品住宅销售面积累计增长(%)806040200-28.1-20-40-34.5数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）这里要说的是：经济减速的大背景，是中国政府主动而为之。根据全球各国发展经验，当经济规模发展到一定量后，很小的增幅也意味着很大的增量，通常会进入较缓发展期。其次，量变会引发质变，经济发展中显露的结构性问题，也需要一定时间的调整理顺，才能够保证经济持续、稳定发展。正因如此，中国经济的减速状态，一方面是中国作为全球第二大经济体，早已到了减速降档的阶段，另一方面也是中国政府提出的“提质增效”经济发展策略，减速是状态，提质增效结构调整是核心，这将成为中国政府治理经济的常态。所以，对于近年来的中国经济减速，不必忧虑和担心，而应该在这种新常态下寻找更多的机遇。2

/

601/北京房地产市场还会繁荣么？经济提质增效为的是稳定长效发展那么提质增效又是如何提出的呢？中国经济曾以高速发展冠绝全球，但是中国政府对自己的经济问题看得更加透彻，经济高速运行中结构性矛盾突出，如：1、通货膨胀持续走高、物价上涨幅度大；2、贸易顺差大、外汇储备过多、反倾销纠纷多有发生、人民币升值压力持续；3、国内能源消耗和污染排放的压力加大、国内节能减排目标艰巨、生态环境的重大事故时有发生、国内外对中国产品质量安全问题的关注不断加码、生产安全和劳动领域问题频发。4、长期靠高投资和强出口拉动，对内需满足的动力不足。诸多迹象表明，虽然经济发展处于高速，但经济存在结构性问题，成为经济持续稳定发展的隐患。因此对中国宏观经济进行结构性调整成为必然。但宏观调控的思路，是要利用这一调控的机会，着力提升和优化产业结构、转变增长方式，有效地解决国际经贸压力、生态环境、生产安全、内需动力等问题。这也是后来陆续提出“供给侧改革”和“经济内循环”的原因。可以看出，中国经济是在有条不紊地按照预定的方针和策略常态推进的，2022年一季度，中国

GDP

增长

4.8%，也在正常可接受的范围之内。那么为何

2022

年上半年出台稳大盘经济会议来稳经济呢？这是因为，“提质增效”首先是对经济增长进行了降速，这本身就是牺牲了一定的经济发展规模，同时，结构性调整本身也带来一定的结构性损失，在此艰难地自我进化的过程中，疫情加速冲击了经济的自我修复，对于中国的工业生产、商业运营、物流运输、就业稳定等多方面都带来了不小的冲击，对经济循环产生了阻碍和隔断，尤其是企业营收和就业稳定性带来的消费信心、消费能力的阻碍，影响了消费对经济的拉动，投资建设的停滞，因此，虽然疫情是短期扰动，但是频次比较紧凑，对经济的干扰也比较明显。那么稳大盘经济会议会对经济和房地产市场产生积极作用么？还需要我们先来看一看稳大盘经济会议后对经济的复兴效果。3

/

601/北京房地产市场还会繁荣么？稳大盘经济会议已助中国经济走出疫情阴影针对

2022

年上半年疫情对中国经济的扰动，5

月

25

日由李克强总理主持国务院常务会议，部署了

6

方面

33

项措施以稳定经济大盘。其中财政政策和保供应链政策里面有很多积极的举措。财政政策力度很大，包括：1、退税约

1.64

万亿元。2、加快财政支出进度。3、加快

3.45

万亿元专项债券发行使用。4.新增国家融资担保基金再担保合作业务规模

1

万亿元以上等。财政政策是对全国经济体的经济大输血，刺激全国现金流整体循环，从财政政策有明确数额的数据看，已经超过了

6

万亿财政支出规模。将加快经济复苏，同时对稳定就业、信心提升都大有裨益。如果说财政政策是输血，那么保产业链供应链稳定的政策就是寒冬经济里对实体企业的大供暖，主要包括：1、鼓励银行向文化旅游、餐饮住宿等其他受疫情影响较大行业企业发放贷款。2、优化企业复工达产政策。3、完善交通物流保通保畅政策。4、统筹加大对物流枢纽和物流企业的支持力度。6、加快推进重大外资项目吸引外资。实体企业从实际上解决了企业现金流紧张的问题，保证企业正常的生产经营和生产所需、节本增效，单从振兴政策来说，能够大大改善企业生存环境。另外货币金融政策，也通过利率调节等信贷宽松和扶植政策，给予行业的生存环境改善，总之，在

6

方面

33

项具体举措下，中国经济总体的产、销、购等多方面市场行为都将被激活。4

/

601/北京房地产市场还会繁荣么？从事实上，我们也已看到这一跌势的转变，中央

5

月

25

日稳大盘会议

33

项具体的举措和各地方政府的地方稳大盘政策后，部分全国经济指标和地方经济指标都出项了“V”型反转。制造业采购经理指数

6

月重回荣枯线以上，其他部分指标也触底反弹，这预示着，疫情虽然短时反扑经济，加速经济触底，但还不至于损伤中国经济根基，中国宏观经济必将在宏观调控举措下逐渐走出低谷。近13个月中国制造业采购经理指数PMI52.051.050.050.249.048.047.046.045.049.647.4数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）5

/

601/北京房地产市场还会繁荣么？北京融资环境已松，楼市终将回归平稳发展经济稳了，政策妥了，北京楼市还会回归平稳发展状态么？2022

年上半年，北京市商品房销售面积连续多月下降，截至

6

月底，成交面积同比减少

30.11%，成交金额同比减少

23.04%。似乎并未看到宏观经济稳大盘政策对于北京楼市的效果，但真的是这样的么？近18个月北京房地产市场成交面积、金额同比增幅走势成交面积增幅成交金额增幅250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-23.04%-30.11%-50.00%数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）6

/

601/北京房地产市场还会繁荣么？楼市疲软症结已破，楼市已

V

型反转经济稳大盘政策在房地产方面的效果尚未显现么？其实不是，2022

年

6

月北京市商品成交面积

78.84

万

m2，也出现了如同宏观经济

V

型反转，并且是单月增长30

余万

m2，环比

5

月的

47.81

万

m2

增幅近

65%。楼市转暖的趋势已经比较明显了。稳大盘经济会议在哪方面促进了北京楼市的回暖呢？近一年北京商品房市场成交走势成交面积(万㎡)140120100806040200116.3794.3194.5688.3487.5785.9683.3878.8470.564.3947.8130.9数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）中国楼市的疲软，在于

2020

年“三道红线”、“年底的贷款集中度“、2021

年6

月恒大暴雷引发的

2021

年

7

月银保监会关于贷款集中度的强化，在一定程度上加剧了房企开发贷款和居民住房消费贷款审批难度，从那时期，房企融资及居民住房消费审批收紧，房地产开发投资规模缩减、新开工及销售都出现明显的收缩。所以说，恒大暴雷引发的负面效应导致的中国房地产融资受阻才是地产市场萎靡的根本原因、它导致房地产开发投资减速、开工面积减少、供应量减少、消费减少，而疫情导致的就业环境不稳、收入降低叠加在一起，导致了整体房地产消费环境的趋冷。2022年

4

月

18

日，央行、外管局、出台

23

条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务，中国人民银行将保持流动性合理充裕，引导金融机构扩大贷款投放。因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。7

/

601/北京房地产市场还会繁荣么？2022年

5月央行、中国银保监《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》银发【2022】115

号明确了“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减

20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”至此，房企融资卡扣全面打开，居民住房消费的难度同步降低，房地产行业融资的暖风，吹入各家房企和千家万户，从全国房地产开发企业本年资金增速走势，我们看到，5

月北京房地产开发企业本年到位资金已经出现了环比提升。我们也看到了2022

年

6

月的北京商品房成交量应声而起，房地产行业又将进入一个积极的周期。近13个月北京房地产开发企业到位资金走势房地产开发企业到位资金（亿元）定金及预收款其中：国内贷款个人按揭贷款878.6900400675486.4326.9324.6

336.1352.7328.5294.6304.7254.1

269.5191.7153.3179.8196.161.860.8-100数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）8

/

60２SPECIALTOPIC中观瞭望篇：楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳上半年楼市整体下行，市场好转初现端倪各市场上半年走势总体下行，但6月已现反转后疫情小高峰不再维持，成交均价却逆势上涨去化力道减弱，市场供需相对平稳市场结构生变，新周期缓慢打开土地市场表现止跌企稳

国央企摘牌积极供地放量更加平稳，市场表现止跌企稳溢价率触底回升，市场冷热不均房企积极性较低，国进民退明显2/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳上半年楼市整体下行，市场好转初现端倪各市场上半年走势总体下行，但

6

月已现反转上半年新房商品房成交面积低位震荡，处于较低水平，但稳大盘后转暖市场“低迷”情绪可追溯至去年下半年。数据显示，从去年下半年新房商品房（含住商办及类住宅）成交面积便保持低位运行。叠加今年上半年整体经济形势和北京疫情轮番冲击，北京市场继续延续去年下半年低迷状态，一直未走出来，但

5月底全国稳大盘经济会议之后，6

月北京楼市环比现

30

万

m2

的成交量增加。北京新房商品房成交面积月度走势成交面积（万㎡）120100107.33

111.58806040200102.5893.5494.2289.4690.2685.4683.0383.1278.9575.867.7665.8262.3745.9141.7529.68数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）新房商品住宅市场成交上半年低迷徘徊新房商品住宅上半年成交

23020

套，同比减少

38.3%，环比减少

34.1%，下行趋势明显，但

2022

年

6

月喜见回暖。北京新房商品住宅成交套数月度走势成交套数线性

(成交套数)10000800060004000200008165770777026534

675561516243565951514879467542814306

43254547300831912001数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）10/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳二手房住宅市场低位摆荡明显，6

月政策落地回温2022

年上半年二手住宅成交

69754

套，同比去年上半年减少

36.7%。受传统春节成交淡季与北京突发疫情影响，2、5

单月成交量仅

8000

余套。二手房市场在感知宏观经济形势变化与政策调控指向上，具有敏锐快捷的市场反应能力，能迅速捕捉并“放大”市场情绪，6

月受经济刺激政策及信贷宽松政策，成交量开始向上攀升。北京二手住宅成交套数月度走势188381991022172250002000015000100005000018849178551751312900159421257515771142391544211851

1187511009934082608600数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）11/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳后疫情小高峰不再维持，成交均价却逆势上涨新房整体成交金额与成交面积双双下跌从半年度的走势上看，今年上半年新房市场（含住宅、类住宅、商业、办公、车位、其它，不含保障住房）下落态势非常明显，总成交金额达到

1896.07

亿元，成交面积

460.4

万㎡，基本与

2016

年市场规模相当。受新冠疫情影响，2020

上半年确为一个明显的低谷，但是从下半年起至

2021年全年，市场规模恢复至较高的水平，但是今年上半年市场表现着实令人唏嘘不已，这其中，2021

年下半年恒大暴雷事件引发的银保监会强化贷款集中度起到了决定性的作用。2021

年下半年到

2022

年上半年初楼市在贷款吃紧的情况下，出现了全行业的紧缩，但随着稳大盘会议对年初提出的因城施策满足合理融资需求进行了强调后，楼市随之而起。北京新房市场整体成交规模与成交金额半年度走势2782.72685.22671.32532.1100080060040020001803.2300025002000150010002207.41928.31896.11749.91443.91394.11122.3790.7767.6

887.3

426.7

322.8

250.3

445.4

469.6

499.0

375.0

690.9

620.6

701.9

460.4

5000成交面积(万㎡)成交金额(亿元)数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）12/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳新房商品住宅市场成交均价逆势上涨从新房商品住宅整体（纯商品住宅、限竞房、共有产权房及自住型商品房）成交情况来看，

2022

年上半年成交总量已达

2.30

万套，同比减少

38.3%，略高于2020

年上半年水平。在市场不太好的情况下，成交价格却表现“吸睛”。2022

年上半年新房商品住宅总体均价为

5.65

万元/㎡，同比增幅

11.4%。若仅统计纯商品住宅，成交均价则达到了

6.02

万元/㎡，首次突破单价

6

万大关。北京新房商品住宅总成交套数及整体均价走势50000400003000020000100000800006000040000200000573495652550193

48797

48682

48867

50720

51797462594605046300393703656120132

24322

12108

8322

9037

20098

28348

26253

19928

38583

37320

34940

23021成交套数成交均价(元/㎡)数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）13/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳去化力道减弱，市场供需相对平稳受市场环境影响，上半年商品住宅供应放量相对减少，成交规模下降，供需同向向下变化，致使市场仍然保持相对平稳状态，但是这种平稳状态是市场低迷下的平稳状态。北京新房商品住宅新增供应量及上市存量走势新增供应套数上市存量套数10.87

10.9310.6012108649.619.889.978.215.18

5.311.628.132.614.124.183.783.082.813.1620数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）从去化强度指标上看，2020

年下半年至

2021

年下半年连续

3

个周期保持在相对较高的去化水平

26%左右，2022

年上半年去化强度下降近

8

个百分点，受上半年市场成交情绪低迷影响，去化力道整体减弱。北京新房商品住宅去化强度走势图30%27%26%26%20%10%0%26%21%19%18%16%15%数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）14/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳市场结构生变，新周期缓慢打开改善型市场打开缓慢从供应面积段来看，供应主力面积段仍为

70~90

㎡，虽然占比回升

13

个百分点，但整体仍不改下降趋势。且

2022

年上半年集中供地成交的

31

宗地中仅有12

宗地执行套内“7090”政策，2021

年成交的

57

宗地中有

26

宗执行套内“7090”政策。北京商品住宅各面积段供应比重年度走势70㎡以下140~200㎡70~90㎡200~250㎡90~110㎡250㎡以上110~140㎡80%60%40%20%0%66%63%60%60%54%51%40%32%19%2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年

2021年下半年

2022年上半年数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）成交虽仍以

70~90

㎡面积段为主，但

2021

年上半年以来下降趋势明显，累计跌幅

20.3%，已由

2021

年上半年的

57.9%减少至

2022

年上半年的

37.6%。并且，2022

年上半年

90~110

㎡、110~140

㎡和

140~200

㎡面积段成交比重均开始增加，同比分别增加

7.1、5.2

和

5.9

个百分点。北京商品住宅各面积段成交比重年度走势70㎡以下70~90㎡90~110㎡110~140㎡140~200㎡200~250㎡250㎡以上80%60%40%20%0%65.7%62.0%60.6%58.5%57.9%48.0%42.0%38.5%37.6%2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年

2021年下半年

2022年上半年数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）15/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳指导价住宅市场崛起发力，限竞房、不限价住宅淡出舞台受集中供地供给结构的影响，指导价产品应运而生，随着指导价产品的不断入市，商品住宅供给结构发生显著变化。2022

年上半年指导价住宅一跃成为主要的住宅供应类型，占比高达

57.4%，与不限价住宅拉出明显的差距，高出近

40

个百分点。今年上半年限竞房新增供给规模自供应以来首次降至千位以下。集中供地后，限竞房土地停供，2021

年至今市场以去化存量为主，新增供应规模“微乎其微”，且潜在供应也有可能转为新型共有产权房（东城区永外大街、海淀区四道口两地块已转）。受集中供地土地成交供给结构影响，今年上半年不限价住宅供应占比从

36.4%下降至

17.9%，上半年供应占比与共有产权房相当。北京各类商品住宅市场供应结构不限价指导价产权价限竞房共产房80%60%40%20%0%57.4%17.9%16.4%5.7%2.6%数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）指导价、产权价住宅成交规模逐步增加，今年上半年分别成交

4140、1746套，环比增加

317.3%、297.7%，而指导价、产权价住宅的成交均价为所有商品住宅类型中最高，2022

年上半年成交均价分别达到

6.22、8.80

万元/㎡，高均价项目成交占比提高，必然拉动商品住宅整体价格上涨。今年上半年，限竞房成交量巨幅减少，表现为较去年下半年减少

7188

套，环比减幅达到

61.4%。受供给萎缩，成交端规模持续下滑。16/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳不限价住宅市场因此成交同样大跌眼镜，供给减少叠加供给结构多元化分流成交，替代需求选择增多，导致成交规模下降。较去年下半年减少

8781

套，环比减幅达到

50.3%。北京各类商品住宅市场成交结构不限价指导价产权价限竞房共产房80%60%40%20%0%75.3%59.7%51.1%27.0%50.0%33.5%48.1%45.7%43.6%29.8%43.6%35.0%37.7%31.9%22.3%31.4%20.5%26.6%24.6%0.0%23.3%17.0%21.9%21.4%19.7%17.0%12.4%2018年上半年

2018年下半年

2019年上半年

2019年下半年

2020年上半年

2020年下半年

2021年上半年

2021年下半年

2022年上半年数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）土地市场表现止跌企稳，央国企摘牌积极2021-2022

两个年度，北京市国土部门严格按照《国有建设用地供应计划编制规范》，制定了这两个年度的土地年度出让计划。因为有严格的政策规范要求，所以土地集中出让也保持了稳定性，这两年全年北京住宅供地计划总量都为

1060

公顷，其中包括产权住宅用地

760

公顷、租赁住宅用地

300

公顷。除此之外，还对用地结构、空间布局都有了明确，并通过《年度建设用地供应计划指标分解表》进行了轮廓式的分行政区、分性质的落位，这使得开发企业对土地的未来出让的持续性、稳定性、区位，都形成了心中有数。对于开发企业提前布局，按期安排资金头寸，运筹帷幄，助力极大。17/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳供地放量更加平稳，市场表现止跌企稳年度经营性用地（住商办）上半年已累计完成供应

44.2%，供应

185.57

公顷。从供地进度来看，商品住宅用地年度供应进度已达

60.3%（按年度商品房用地供应下限计算），累计供应

35

宗地，合计建筑规模约

344.45

万㎡；基于

2021

年首次集中挂地被抢光，二次挂地大放量到

43

宗，但土地竞拍难度增加、土地本身的价格较高、以及政策的加码，使得企业更为审慎，26

宗土地流拍。土地部门在后续土地出让方面也做的更加谨慎，后续较为平均地安排土地出让数量。2022

年第一批次与第二批次的供地放量管理更加有序、平稳。2021

年集中供地公告时间为

3

月、8

月、11

月，供应量（宗数）分别为

30、43、12，前两批次占比过大。2022

年目前已完成两批供应成交，时间为

1

月、4月，供应宗数分别为

18、17

宗，土地供应数量与时间节奏上更均衡。北京集中供地各批次供应规模

建筑面积及宗地数6005004003002001000435040302010030181712345.0496.0112.8169.5175.02021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次供应规模供应宗数数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）18/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳总的来说，2022

年上半年集中供地共出让建筑面积

305.6

万

m2，同比去年上半年（第一批次）成交规模减少

39.38

万

m2,波动变化不大。2022

年上半年集中供地成交金额累计

979.81

亿元，同比去年上半年（第一批次）的成交金额减少129.9

亿元。北京集中供地各批次成交规模总成交规模（万㎡）成交金额（万亿）1,109.74003002001000120010008006004002000513.5499.6480.2277.3345.0162.491.0160.9144.72021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）上半年昌平区、怀柔区、朝阳区、丰台区抢跑供地市场，供应规模已超出年度计划供应下限，以上四区占上半年住宅用地供应量的

57.9%。因此，预计下半年，海淀、门头沟、房山、通州、大兴这些尚未出地或未达出地计划的地区预计将成为供地热点。2022

年土地集中出让，整体来说流拍率较去年整体有所下降，

2022

年第一批集中供地中，市场热度较去年第三批有所回升，一方面得益于逐渐暖化的政策，稳融资、促并购、宽贷款，加上降息降准，市场有回暖迹象，房企信心持续回归。另一方面，年初斩获地块有机会为本年销售储备货值，是补充弹药的最佳时期。19/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳而二批次供地参与竞买企业数出现下跌，受疫情突发影响，今年

4、5

月份某些行业停滞不前，房企现金流压力巨大，流拍土地陡然增多，土地市场再现“低温”状态。北京2021年-2022年集中供地流拍率走势100%80%60.5%60%40%16.7%17.6%20%0%5.6%0.0%2021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）溢价率触底回升，市场冷热不均2022

年前两批次的平均溢价率水平有所提升，但是仍处于较低水平。从

2022年上半年集中供地的溢价情况来看，底价成交与地价上限成交占比均有所上升，地块受捧程度不一、冷热不均，房企投资态度趋于谨慎。北京集中成交土地平均溢价率走势20%14.0%13.0%15%10%5%8.9%6.4%5.4%4.5%4.0%1.0%0%数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）2022

年第一批出让

17

宗地块，占挂牌总地块数量的

94.4%，其中底价成交、溢价成交、地价上限成交地块比例分别为

47%、41%、12%。2022

年第二批出让

14

宗地块，占挂牌总地块数量的

82.4%，其中底价成交、溢价成交、地价上限成交地块比例分别为

50%、21%、29%。20/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳房企积极性较低，国进民退明显参拍企业数量有所回升，但仍处于较低水平房企的业务模式是：“买面粉-卖面包-买面粉…”的循环模式。2022

年宏观经济整体下行，加上疫情的冲击，社会面造成较高的失业率与消费心理趋向保守，整个市场循环不畅，房子卖不出去，销售回款难。另外资金监管一直趋严，自然也不会轻易打开“口子”，企业融资也不会得到很好的改善。目前房企的主要任务是去库存，促回款，重点不在参与拿地上，所以积极性自然不会很高。宗地平均参与竞买企业数1088.27.35.264.13.63.13.22.5421.920数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）房企联合竞地熟练，合作关系愈发稳定从企业联合情况来看，虽然联合企业参与竞买占比没有明显的提升，但是联合体竞得占全部竞得企业的比例却得到较大的提升。这就意味着经过一年集中供地的磨合与操练，房企在合作对象的选择上越来越驾轻就熟，合作关系越来越紧密。联合竞买企业占全部竞买企业次数比例走势联合占全部企业的比例联合体占全部竞得企业的比例50%55.17%60%50%40%30%20%10%0%46.67%50%43.75%40%33.33%33.33%18.18%20%44.63%17.65%12.73%39.13%39.22%37.50%28.40%

27.87%25.45%10.53%数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）21/602/楼市虽下行但已触底升温，土拍市场企稳国、央企发挥托底作用在

2022

年前两批次集中供地竞买中，国、央企在集中供地以来的土拍市场中比重越来越大，2022

年二批次参与竞买占比达到

81%峰值水平，这表明国、央企在抵御经济对冲风险上的综合能力高于一般民企，大量民企退出北京市场，由最初的

17

家锐减至

3-5

家。北京2021-2022集中供地企业参与竞买企业数(单位:家)参买企业总数国企央企民企4650403020100272222171614131111

118866655532021年一批次2021年二批次2021年三批次2022年一批次2022年二批次数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）22/603SPECIALTOPIC房企观察篇：房地产开发企业的机遇在哪里？十四五规划为房企指明方向从中等收入陷阱说起十四五规划满载机遇2022年北京房企土地之争，几家欢喜几家愁拿地最多的开发企业上半年拿地投入最多的开发企业积极性最高的开发企业3/房地产开发企业的机遇在哪里？十四五规划为房企指明方向《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，为房地产开发企业开辟了“高维开发空间”。从中等收入陷阱说起这还需要从中等收入陷阱说起。2007-2008

年，中国人均国民经济指标已经达到

3000

美元，进入中等收入陷阱序列，此时结构性矛盾也开始显现，为了寻求更低的生产和人工成本，劳动密集型产业陆续向周边国家转移，中国经济发展进入减速阶段。如果再不进行经济的结构性改革，提升产业级别，仍然以粗放型和劳动密集型产业支撑经济发展，中国的经济发展势头和质量都不可持续。在面临全球竞争格局的博弈中，人口如此庞大的国家一旦出现持续性问题，将一发不可收拾。因此中国加入世界贸易组织后的历次五年计划，都把产业不断升级作为重点。中国经济增长走势与人均GDP（中等收入陷阱）关联走势人均国内生产总值(美元)114.2112.7国内生产总值增速1500012000900060003000011611411211010810610410210098111.4110.1110109.1110.6109.7

109.6109.4107.8107.9106.9108.1107.4107106.8106.7106102.23473269796数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）24/603/房地产开发企业的机遇在哪里？十四五规划满载机遇中国国民经济和社会发展第十四个五年规划和

2035

年远景目标纲要，在事关国家安全和发展全局的基础核心领域，制定实施战略性科学计划和科学工程。瞄准人工智能、量子信息、集成电路、生命健康、脑科学、生物育种、空天科技、深地深海等前沿领域，实施一批具有前瞻性、战略性的国家重大科技项目。以国家战略性需求为导向推进创新体系优化组合，加快构建以国家实验室为引领的战略科技力量。聚焦量子信息、光子与微纳电子、网络通信、人工智能、生物医药、现代能源系统等重大创新领域组建一批国家实验室，重组国家重点实验室。支持北京、上海等地形成国际科技创新中心，建设北京怀柔、上海张江等综合性国家科学中心，支持有条件的地方建设区域科技创新中心。强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区等创新功能。在类脑智能、量子信息、基因技术、未来网络、深海空天开发、氢能与储能等前沿科技和产业变革领域，组织实施未来产业孵化与加速计划，谋划布局一批未来产业。《北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划》中国房地产产业的机遇，也正来源于中国产业升级带来的机会。未来中国中坚产业，将逐渐向智慧密集型产业集聚转移，产业人口将为中国提供大量的人才红利。从北京市城市规划中挖掘北京产业带规划，与十四五总体规划产业相匹配，寻找产业新城和城市板块、片区，为中国高精尖产业人才服务。25/603/房地产开发企业的机遇在哪里？2022

年北京房企土地之争，几家欢喜几家愁拿地最多的开发企业2022

年上半年，北京市集中挂牌住宅土地共成交

31

宗，合计建筑规模

305.62万，合计成交价

979.8

亿元。其中总竞得最多的企业是中国建筑、中海地产和华润置地，各有

4

宗地入账，其中联合拿地中，中建在与兴创联合竞得的大兴区西红门镇

B2-08

持股

60%，中海在石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目

1616-670

地块持股99%，华润在昌平区北七家镇平西府土地一级开发项目

B-02地块持股50%。据此测算，三个企业

2022年上半年获得的项目权益规划建筑面积分别为中国建筑：31.05

万，中海地产：44.91

万，华润置地：39.91

万。2022

年上半年北京房企拿地排行榜No企业名称独立竞买联合竞买总竞买独立竞得联合竞得总竞得↓.1中国建筑中海地产华润置地绿城集团北京城建北京兴创金地集团保利地产龙湖地产石景山国投911128116-1012188333321-111-44433222112345741461111211221161715828-9-1-10-1-数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）26/603/房地产开发企业的机遇在哪里？上半年拿地投入最多的开发企业2022

年上半年，北京市集中挂牌住宅土地中，按照联合拿地出资比例拆分后，可以看到最坚定的在京拿地开发的企业是华润置地权益成交金额

185.55

亿、中海地产

138.43

亿、中国建筑

126.14

亿等企业。中海地产和华润置地储备建筑面积

40

万m2

以上。而华润置地、中国建筑、绿城集团不仅拿地投入多，且楼面价格也都突破4

万元／。华润置地（首钢园、玉泉营、亚林西），中国建筑（太阳宫、崔各庄奶西村），绿城集团（石景山刘娘府、崔各庄黑桥村、亦庄新城）楼面地价较高，主要原因是优质地块的获取较为集中。2022

年上半年北京房企拿地投入最多排行榜权益宗数万㎡3.703.993.603.001.402.251.501.000.510.49土地面积万㎡14.68726.96116.20613.69建用面积万㎡规划建面万㎡42.4144.9131.0523.0426.2931.3013.399.35楼面价

元/㎡NO.企业成交金额(亿元)12华润置地中海地产中国建筑绿城集团北京兴创北京城建保利地产首开集团住总集团金隅集团14.44726.96116.20613.69185.55138.43126.1498.4062.4850.9050.7040.0019.7919.014374830827406204270823769162653786442781449594495934511.98415.1956.33511.98415.1956.256784.464.4691.75951.69051.75951.69054.40104.23数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）27/603/房地产开发企业的机遇在哪里？积极性最高的开发企业2022

年上半年，北京市集中挂牌住宅土地

35

宗，合计建筑规模

344.45

万。其中参与积极性最高的是华润置地、中海地产和北京城建，其中华润置地参与了

18

宗土地的竞买，可以看到在积极性最高的

TOP10

竞拍房企的名单中，民企只有绿城和金地，这从侧面反映了在京拿地开发，需要的底气和实力越来越高，集中挂地情形下，中小房企退出舞台，大型民企也三思而行。而国央企在独立竞拍同时，也多采用抱团取暖、联合竞拍、联合开发模式以规避市场风险，并且通过联合方式增加竞得几率。2022

年上半年北京房企竞拍参与排行榜联合竞总竞买No.企业名称独立竞买独立竞得联合竞得总竞得买61411-润置地中海地产北京城建中国建筑首开集团绿城集团保利地产中国金茂建工集团金地集团12117332313-1111-443413201234958688-726-82-866-91445-121015-数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）从上半年来看，不少企业积极参与，但还没有抢到目标地块。下半年海淀、通州、大兴、石景山等热点城区土地尚未出让或出满的情况下，预计好地频出，与企业的积极性相互匹配，预计会形成热点成交。我们也预计到北京稳定经济大盘政策，将会在一定程度上刺激楼市的转暖、企业的融资环境改善，全社会现金流的流动性更为健康，企业有了更为稳健的经济指标，参与拿地的企业也会增多。因此，未来的中国楼市，土地及住宅市场都将有一个很好的愿景。28/604SPECIALTOPIC微观市场篇：项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”项目去化两级分化严重，“低价倒挂”项目去化为王上半年热销项目集中在副中心、永丰等板块上半年大部分项目开盘去化非常不理想海淀永丰板块项目去化表现突出受项目去化影响，房企拿地争抢“高性价比”地块热点板块、楼地价差空间大地块受青睐崔各庄板块内部竞争激烈下半年供地蓄势待发，热门地块竞争激烈4/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”2022

年上半年，新房商品住宅（不含共有产权房）共成交

1.91

万套，同比、环比分别明显减少

34.9%和

37.6%。成交项目总数量变化不大，但单个项目平均去化套数由

80

套减少到

50

套，去化速度明显下降。在高昂的拿地成本和艰难的去化形势下，项目去化两级分化现象十分明显。从上半年项目成交排名来看，产权价、限竞房位居前列，去化速度明显快于其它项目，而位置偏远、价格优势不足的项目销售量则少的可怜……项目去化的两级分化，也传导到土地市场。“与其拿不好的地块，不如不拿”似乎成为行业共识。优质区域地块、楼地价差空间大的地块依然受到追捧，位置不佳、“算不过账”的地块却无人问津。无论市场好坏，上半年市场表现依然可圈可点，依然有项目销量不俗，依然有地块受房企追逐。房企聚焦于项目去化形势，从而使得拿地也愈加慎重。30/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”项目去化分化严重，“低价倒挂”项目去化为王今年上半年北京新房商品住宅（不含共有产权房）陷入“供销两不旺”境地，项目去化承压，从数据来看非常明显。上半年全市商品住宅（不含共有产权房）成交1.91

万套，同比、环比分别减少

34.9%和

37.6%。从成交项目数量来看，去年上半年和去年下半年成交项目数量分别为

368

个和

382

个，项目平均去化套数都达到

80套，而今年上半年共

381

个项目有成交，项目平均去化量减少至

50

套，减幅达到了37.5%。市场整体下行态势下，同样有去化好的区域和项目。比如上半年商品住宅成交榜首的学府壹号院（产权价）项目，上半年成交

536

套最高，上半年末项目去化率达到

88%。今年上半年这些项目都有哪些特征呢？上半年热销项目集中在副中心、永丰等板块上半年，全市商品住宅成交

1.91

万套，从行政区域分布来看，其中成交

2000套以上依次是大兴区（2676

套，14%），顺义区（2610

套，13.7%），海淀区（2491

套，13%）和通州区（2078

套，10.9%），成为上半年成交热点区域。从板块来看，通州城市副中心板块成交

1224

套居首，第二位为海淀永丰板块，成交

1038

套，第三位海淀上地板块

848

套。2022

年上半年北京商品住宅（不含共有产权房）成交套数板块排名：排名1板块名称通州-城市副中心海淀-永丰成交套数↓12241038848成交均价(万元/㎡)5.948.369.463.753.394.6810.405.366.003.8323海淀-上地4顺义-仁和8475房山-良乡镇开发区-通州亦庄新城东城-东城711665676528昌平-科学城西区大兴-西红门顺义-马坡644956610536数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）31/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”通州城市副中心板块上半年商品住宅成交以金融街武夷融御项目成交

309

套最高，远高于板块内其它项目。2022

年上半年通州-城市副中心板块项目成交套数排名：成交面积(万㎡)3.46成交均价(元/㎡)6227054823591555400367932成交金额(亿元)21.579.32No.项目名称成交套数↓12345金融街武夷融御碧桂园和世界（指导价）鑫苑盛世天玺309179118961.71.378.09国誉未来悦（产权价）北京东湾0.884.73940.96.1数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）海淀永丰板块上半年商品住宅成交以中海汇德里项目成交

499

套最高，其次为幸福里润园项目，成交

322

套。2022

年上半年海淀-永丰板块项目成交套数排名：成交套数↓成交面积(万㎡)4.79成交均价(元/㎡)84319成交金额(亿元)40.37No.项目名称123中海汇德里（指导价）幸福里润园（指导价）海淀幸福里4993223.798410631.921943.068268825.29数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）海淀上地板块上半年商品住宅成交以学府壹号院项目成交

536

套最高，该项目同时哈还是全市商品住宅成交榜首。2022

年上半年海淀-上地板块项目成交套数排名：成交套数↓成交面积(万㎡)11.444.13成交均价(元/㎡)89639成交金额(亿元)102.547.689.4No.项目名称123学府壹号院（产权价）圆明天颂53618311541974297强佑府学上院1111.26数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）32/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”2022

年上半年北京商品住宅项目成交套数排名：成交套数↓536成交均价(元/㎡)89639843198906864677成交金额(亿元)No.项目名称区域板块1234学府壹号院（产权价）中海汇德里（指导价）永定府（产权价）绿城沁园（指导价）中建壹品学府公馆（产权价）海淀区海淀区东城区朝阳区上地永丰102.549940.37东城39133.58豆各庄38522.595海淀区学院路34410084258.0767公园都会顺义区昌平区海淀区石景山通州区仁和337336322321309384545775784106702746227012.2119.9231.9227.0921.57龙湖云璟限竞房科学城西区永丰8幸福里润园（指导价）中海寰宇天下天赋金融街武夷融御9京西商务园城市副中心10上半年大部分项目开盘去化非常不理想今年上半年北京商品住宅期房销售许可证共新增

58

个，其中

36

张已有网签记录，仍有

22

张尚未开始网签。按成交统计，在今年上半年发生首套成交且满

30

天的销售证共

55

个，其中最高去化率为

100%，最低去化率仅为

0.16%，55

个销售证开盘

30

天的平均去化率为

10.9%。从去化率最高前

5

名可以看出，均为产权价和限竞房等低于市场价格的项目。其中天恒学院里和永定府两产权价项目

30

天去化率达

100%，龙湖云璟和华樾北京两限竞房项目

30

天内去化率也达到了

75%以上，中建壹品学府公馆产权价项目去化率也近

50%。33/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”2022

年上半年期房商品住宅销售证首套成交

30

内去化率排名（由高到低

TOP10）：No.成交套数成交均价销售率预售许可证号(2022)24

号(2022)17

号(2021)193

号(2021)195

号区域海淀东城昌平朝阳项目名称发证日期2022/3/142022/2/282021/12/242021/12/26（元/㎡）(套比)↓天恒学院里（产权价）永定府1433912929985373890685783077285100%100%77%1（产权价）龙湖云璟限竞房23华樾北京限竞房75%中建壹品学府公馆45(2022)47

号(2022)48

号海淀海淀2022/4/162022/4/1616617810081510086648%48%（产权价）中建壹品学府公馆（产权价）中海汇德里（指导价）北京城建天坛府678(2022)16

号(2022)42

号(2022)23

号海淀东城大兴2022/2/282022/4/102022/3/1134582843961190676202141%34%18%西红门橡树湾（指导价）中骏金辉未来云城1649(2021)128

号(2022)15

号大兴海淀2021/9/272022/2/2849515258424418%18%（指导价）幸福里润园（指导价）10135数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）34/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”多数项目去化不佳，开盘

30

天去化率

20%以内的有

47

个销证，占比

85%。从开盘

30

天去化率最低排名来看，最低去化率仅

0.16%，仅成交

1

套，最高也仅去化率为

1.33%。2022

年上半年期房商品住宅销售证首套成交

30

天内去化率排名（由低到高

TOP10）：N成交套数均价元/销售率(套比)↓预售许可证号区域丰台项目名称发证日期o.㎡西山金茂府（指导价）越秀天恒怀山府（指导价）金地璟宸1(2022)11

号2022/1/281530660.16%234(2021)176

号(2021)207

号(2022)8

号怀柔房山顺义2021/11/262021/12/312022/1/232133592241358392370.23%0.27%0.35%招商中建顺义臻珑府中绿东岳府（指导价）碧桂园和世界（指导价）熙悦晴翠5678(2021)175

号(2021)185

号(2021)198

号朝阳通州丰台2021/11/262021/12/122021/12/263477075357241665530.68%0.86%0.88%（指导价）硅谷

ONE(2022)64

号(2022)25

号(2022)7

号昌平顺义2022/4/292022/3/182022/1/231275165242595383431.23%1.30%1.33%（指导价）中建宸庐云起雅居乐富春山居（指导价）910门头沟1数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）35/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”海淀永丰板块项目去化表现突出以海淀永丰板块为例，我们看一下板块内的重点项目去化表现。海淀永丰板块主要在售项目

5

个，其中首创天阅西山和冠城大通百旺府项目取证去化率已达

90%以上，属尾盘销售。海淀幸福里项目去化率也达到

85%，正在热销中的为中海汇德里和幸福里润园两项目。永丰板块在售项目分布图：数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）36/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”上半年板块内

5

个在售项目平均去化速度为

35

套/月，最高的是中海汇德里，达到

83

套/月，其次是幸福里润园，达到

54

套/月，两项目去化速度均高于上半年全市项目平均去化速度

50

套。2022

年上半年永丰板块商品住宅项目成交量排名：月均去化速度上半年成交均价（元/㎡）上半年成交套数↓上市存量（套）存量去化No.1项目名称周期（月）（套/月）中海汇德里（指导价）幸福里润园（指导价）49983843193414.123322194543284106826884182757.88.5海淀幸福里45冠城大通百旺府首创天阅西山2023076447729643389.924.0数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）37/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”从成交产品面积段来看，在售面积段普遍去化力度强，均在

20%以上，其中以90

㎡以内小户型去化力度最高，达到

76%。此外

90~110

㎡初改产品也达到57.7%的去化强度，130~150

㎡改善产品去化表现依旧不俗，达到

51%。此外，150

㎡以上大户型产品去化强度也大多在

30%以上，去化难度不大，且存量均不足百套。2022

年上半年海淀永丰板块商品住宅供销存面积段特征：成交套数成交均价(元/㎡)8428984180836008298683021858628160683583存量去化周期（月）1.9面积段上市存量套数去化强度90㎡以下90~110

㎡110~130

㎡130~150

㎡150~170

㎡170~190

㎡190

㎡以上合计15845913519944503373151917076.0%57.7%30.0%51.0%38.6%5.0%4.414.05.89.5119114.013.0418931.5%49.2%103710716.2数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）38/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”从潜在供应来看，永丰板块内的项目均已上市，虽无潜在供应，但后续在第三批地或将上市的永丰

F2

地块，将增加

28

万㎡商品住宅建筑规模，未来市场竞争压力仍存，需研究把握市场供需动态变化。受项目去化影响，房企拿地争抢“高性价比”地块上半年项目去化面临困境，也引发越来越多的房企在拿地环节不得不谨慎对待。除了考虑地块区域、规划条件外，楼地价差空间、区域市场价格水平等都成为综合考虑因素，一旦“算不过账”，拿地意愿便大幅下降。从上半年土地市场来看，优质板块地块备受青睐，拿地积极性高，反之则意愿不强。热点板块、楼地价差空间大地块受青睐2022

年上半年北京两批次集中供地共计成交

31

宗，虽然有

4

宗土地流标，但热地依旧不少。其中中心城区以朝阳区成交

6

宗，其中包括大热的太阳宫地块和崔各庄

3

宗地块。从成交地块的板块分布来看，崔各庄板块以

3

宗土地的成交量，居北京各板块最高，携手绿城、首开、中建三家名企入主该板块。2022年上半年北京集中供地成交土地板块分布崔各庄回龙观阳坊镇322211通州亦庄新城马坡苹果园111111十八里店平谷新城黄村111111后沙峪11科学城西区长辛店旧宫111111数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）39/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”除了地理位置本身的先天条件，以及可以预见的配套设施发展潜力外，“楼地价差”（指地块经营楼面价与销售指导价的价差）也是重要指标之一。从今年上半年两批土地成交楼地价差来看，丰台亚林西地块价差最高，其次为卢沟桥地块。崔各庄地块楼地价差在

3.5~4

万元/㎡，3

宗土地楼地价差排名分别是第3

名和第

6、7

名，排名靠前，地块运作空间充足。2022

年上半年北京两批集中供地成交地块楼地价差排名：经营楼面价（万元/㎡）指导价万元/㎡）楼地价差（万元/㎡）↓全部板块名称规划建面（万㎡）宗地名称丰台区右安门街道亚林西土地一级开发

0501-644、645、646、647

等地块丰台区卢沟桥街道大井新村三期土地一级开发

2502-0030、2505-0031

地块朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目

29-319、320

地块丽泽商务区12320.5311.959.354.484.254.4411.28.56.724.254.06小屯崔各庄8.5顺义区薛大人庄村剩余

2号地块

SY00-0025-6001地块R2二类居住用地、SY00-0025-6003地块国门商务区46.283.447.33.86石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目

1616-670朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项目

29-318地块石景山万达567.265.674.155.257.958.93.8崔各庄崔各庄3.65朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造土地开发项目

30-L03-01地块

R279.245.298.83.51城市副中心

FZX-0601-6014、6015

地块城市副中心896.138.542.176.985.53.333.26丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块

R2丽泽商务区10.25石景山区刘娘府综合改造土地一级开发项目

1604-654-1、654-2、696、728-110苹果园9.385.929.153.2340/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）崔各庄板块内部竞争激烈从板块供需走势来看，以

2021

年

9

月为分水岭，此前板块内以华樾北京限竞房为主，因价格优势明显，供销比均在

1

以内，即“供不应求”。随着以“龙樾合玺”、“和光悦府”为首的崔各庄四兄弟开始陆续上市，供应量开始激增，指导价8.8

万元，比华樾北京高约

1

万/㎡，区域市场去化力度也出现疲态。崔各庄板块商品住宅供销量价半年走势2000150010005000850008000075000700006500014617987575857348

35775061643722141444187065028188002020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年2022年上半年新增供应套数成交套数成交均价(元/㎡)数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）因建发望京养云项目政府持有产权份额，指导价

7.05

万元/㎡，明显低于周边项目，去化速度也明显快于其它项目。上半年该项目成交

179

套，居板块首位，项目月均去化速度达到

30

套/月。截止上半年末，项目商品住宅去化率已达到

70%。和光悦府、龙樾合玺两项目指导价均为

8.8

万元/㎡，几乎顶价销售，但去化速度并不理想。两项目月均去化速度分别仅为

17

套/月和

7

套/月，两项目开盘

7

个月销售率不到

19%，且两项目产品同质化非常严重，几乎“贴身肉搏”。晓风印月项目今年

6

月取证，暂未网签，从拟售价格来看，批准价格

8.6

万元/㎡，预计网签价格将低于其它两项目。2022

年上半年崔各庄板块商品住宅项目成交量对比：成交均价（元/㎡）70476去化速度项目名称成交套数↓成交比重（套/月）建发望京养云（产权价）华樾北京限竞房1791034350.14%28.85%12.04%8.96%3017776733和光悦府（指导价）龙樾合玺（指导价）8696632886125数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）41/604/项目去化两级分化，拿地追求“高性价比”截止上半年末崔各庄板块在售项目及未上市地块分布图：数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）根据集中供地以来土地取得销售证平均用时

150

天推算，预计

5

个月后今年上半年成交的崔各庄奶西村两地块将于

5

个月后上市，此时建发望京养云项目预计进入销售尾声，和光悦府、龙樾合玺两项目仍处于顺销阶段，地块入市仍面临激烈的竞争环境。崔各庄板块内商品住宅项目未上市的除了奶西村两地块外，仅晓风印月尚有4.09

万㎡住宅未上市，共计

18.8

万㎡。有消息称第三批还会上奶西村

29-321

地块，占地面积

3.19

万㎡，建筑面积7.08

万㎡，位于首开地块南侧。若该地块入市，板块内待上市土地将达到

3

宗，