房地产股权投资项目尽职调查报告

1

太阳城股权投项目尽职调查报告项背与易构述项背河北卓达太阳城房地产开发有限以简称“卓达太阳城”属卓达房地产集团有限公司（以下简称“卓达团”）的子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附近开发建设卓达阳目群笔投资资金将用于卓达阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建设。卓达太阳城成立于2004年，册金2亿人币其卓集资16000万，占股80%河卓达山水园林房产开发有限公司出资万元20%司注册地址为河北省栾城县冶河镇呈上村东大街定代表人张建平范围包括城市房地产开发、经营，物业管理，具备房产开发二级资质。1.2交结总募集资金规模元两集金于卓太城股权投资公司原注册资本和实收资本为2亿元施后该公司注册资本和实收资本将增至7元中合作资金方持有卓达太阳城的权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出资额持有卓达太阳城28.57%的权。信托资金将专项用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项目和阳光国际项目的开发建。本次投资到期时作可对外让标的股权团因其股东身份享有受让合作方所持卓达太阳城股权的优先权方成立起达团承诺每季度向合作方支付优先权维持费未青年城一期项目阳光国际项目的销售进度未达到预期目标方投资的卓达太阳城股权未达到预期价值团义按约价收作方持有的全部卓达太阳城股权。卓达集团及其实际控制人投资注的全资子公司威海星际房地产开发有限公司河房地产开发有限公司海房地产开发有限公司海都产开发有限公司海恒通房地产开发有限公司、威中阳房地产开发有限公司（以下简称“威海星际”海星河”、“威海腾飞”、“威旺都”、“威海恒通”、“威海中阳”）以其拥有的位于山东省文登市南海新区价值为124,714万十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。2

项公资情项公基情2.1.1

项公情融资公司住所法定代表身份证号企业类型注册资本实收资本经营范围经营期限营业执照税务登记号组织机构码证号贷款卡号房地产开资质

河北卓达太阳城房地产开发有限公司河北省栾城县冶河镇呈上村东西大街1号张建限责任公司2亿元2亿元城市房地产开发、经营、物业管理2004年3月3日-2014年3月213000000001881013012475892319175892319-1130105000081171801二级2.1.2

项公实控人况介实际控制人杨卓舒先生，男58，1993年《河北日报》社辞职创办卓达集团，任董事长、总裁。年，黑龙江省肇县中学高中毕业后即参加工作。年，分别在大庆北京、华北油田从事宣传工作。年，调往河北日报社任记者。年—年曾先后在河北大学河北师院、中国人民大学、中国社科院研修和函授班学习中文、新闻、政教及息与决策管理。年，在河北日报社分别任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。现所担任的社会职务有化业才训地任文化促进会副主席、河北省政协委员北慈善总副会长北民营企业家联谊会会长北省少儿基金会副会长、河北省红十字协会副长等。2.1.3

项公控股情简（1）卓达集团概况控股股东卓达集团创建于年7月本1.08地产开发二级资质，正在申报房地产开发一级资质。过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教育化安装业理游领域辖河北卓达住宅公司、北京卓达公司、天津卓达公司、山卓达公司、三亚卓达公司、威海卓达公司、呼伦贝尔卓达公司、卓达星辰公司、卓达服产业公司、卓达太阳城公司、卓达山水园林公司、北京卓达大学城等，跨行业、跨地域的型民营企业集团。卓达集团成立年来后成开发卓达花园、卓达书香园、玫瑰园、院士园、星辰花园、星辰国际广场、星辰一号太阳城一期、西柏坡党校、三亚东方巴哈马项目一二期、商贸广场卓装产业园、北大学城等项目工筑面积平方米的，在建面积180平米积丰富的项经验得良好的口碑达集团曾先后获“北省十大民营企业企形象级企业誉称号中房产业200强集列第位年中国房地产开发企业500测研究报告》中，卓达集团名列第3位；年房地产企业开发企业百强榜单”排名第54位其达园被“全国城市物业管理优秀住宅小区太阳城荣“中国百佳经典楼盘——生态景观人文高档豪宅范例奖星辰花园荣获“中国佳经典楼盘——品牌营销创新高尚社区范例奖”（2）卓达集团本部财务情况2008年2010资负情（位万元项目度

2008年12月日2009年12月31201012月31日资产总计流动资产货币资金存货固定资产合计负债合计短期借款预收账款长期借款流动负债净资产总

204,965.2413,250.63117,855.042,588.360149,471.640183,429.54

237,473.8022,465.18206,799.843,200.780140,151.6414,000.00173,708.08

241,433.3832,908.26190,281.8181,071.300166,705.6997,800.00176,481.05项目度

2008-2010年利情（位万）2008年2009年2010年营业收入营业利润利息支出利润总额净利润

175,435.3740,150.08573.6573,039.8464,320.09

80,492.0024,853.71130.5824,817.1222,201.13

30,880.21-3,078.80733.33-3,812.14-4,770.29主财指指标名称

2008年2009年2010年盈利能力状况资产质量状况债务风险状况

净资产收益率总资产报酬率营业利润率总资产周转率流动资产周转率流动比率速动比率资产负债率剔除预收账款后的实际资产负债率

49.84%34.74%22.89%83.44%128.35%1.120.4758.70%20.83%

14.68%7.62%30.88%24.71%36.39%1.370.1855.38%23.92%

---8.13%12.90%1.370.2965.18%42.34%截至2010月，集团的资产达到146,497万，产率为％债率较2009年55.38％一的升集负中预账额为166,706万，主要为未结转为销售收入的账款剔除预收账款后的实际资产负债率为；期借款余额为97,800万，较年增83,800万元主是为本部近期开发的项目较多，项目融资有所增加。2008、2009、2010年卓达集团营收入分别为亿8元亿元递减趋势，主要因为近年度的开发项目多在公司名下部名下的老项目余量不多于开发中的新项目未进入销售期，所以业利润暂时显示为负。年达集团合并报表总资近99亿元净产34.86亿，净利润13.4亿元，开发经营能力较强，财务管理稳。（3）卓达集团信用情况截止至2011224日经查人民银行征信系统，卓达集团贷款余额为18,800元20109新华信托向卓集团书香园三期项目提供的期限一年半的信托融资贷款，由威海卓达房地产开发有限公司供土地抵押担保。另有如下融资信息未录入人民银征信系统：名称中铁信托合作方

贷款额度（亿元）1.44.52

融资期限2010.1-2012.12010.2-2012.22010.8-2011.8

利率平均利率在10%左右般按

融资事由与中铁信托合作的赵二街融资业务与中铁信托合作三亚项目融资业务与合作方合作书香园三期项目融资业务

贷款主体卓达集团卓达集团卓达集团

担保方式卓达太阳城季度支付吉林信托

1.452

2010.12-2011.12

或年度支

太阳城汉府二期开发贷款

卓达太阳城

卓达集团付卓达集团无未结清信用证信息，贷款卡暂停、解停信息，无借款人违规、被起诉、欠息、逃废债、提供虚假资料、发债券、发行股票情况，信用记录良好。2.1.4

融公管层况公司法人张建平，男1955，汉族1990年毕于北经会计系，专科学历，会计师职称。年1984，石家庄市设备装公司，会计；年1992，石家庄市设备装公司机械厂，财务科长；年1995，石家庄市设备装公司中外合资企业，财务部长；年都房地产公司，成本制组负责人（工作个年1999，石家庄灵芝实公司，财务副处长。199939日卓达集团历任财务部经理、财务总监，现任卓达集团副总裁，卓达太阳城总经理。2.1.5

融公税政税

种

税

率

税

种

税

率营业税土地增值预缴）土地增值清算）企业所得预缴）企业所得清算）施工合同印花税

5%1%（普住宅）2%（非通）3

土地使用税（二类）房产税城市建设税/教育和卫生附加费地方教育费附加购房合同印花税

8070%*1.2%营业税*7%营业税*3%营业税*1%5

融公房产发营况卓达太阳城通过招方取位裕区家石公与高速交叉口近南三环的1300亩的开发，开发建设卓达·太阳城项目群。卓达·太阳城总占地面积（括道路绿化湖面建用地筑180万平中商业建筑10万米，学校、幼儿园等配设施万米。目前已开工建设110万平已建及在建的项目包括Townhouse一联排墅、花园洋房、阳光2008府一二期、希望之洲、青年城（包含青年之都和自由之邦和阳光国际等期联排别墅、汉府项目为低密度别墅类住宅花园洋为低楼层住宅外余为层期联排别墅及花园洋房开工建设较早，目前已完，其他住宅类项目都是在2007年后工的项目2009年卓达·太阳城荣膺联合国居奖及国际花园社区大奖。

融人务况（1）资产负债状况资产

资负表（位：元2008年12月31日2009年12月31日2010年12月日流动资产：货币资金其他应收款预付账款存货流动资产合计长期投资固定资产净额无形资产

3,6454861,816123,30582,19010,493

20,3231,3291,23376,818147,2743,8008,2486

3,2487,7196,161203,527221,1593,5008,1454长期待摊费用资产总计短期借款

应付账款预收账款应交税金其他应付款

39735,452-4,74017

7,65480,631-5,7682,811

8,00751,246-4,6993,582流动负债合计长期负债合计负债合计

38,03913,000

93,273

58,01314,520所有者权益：实收资本

20,000

20,000

20,000减：已归还投资实收资本净额未分配利润所有者权合计（2）损益状况

20,0005,644

20,00030,056

20,000105,634项目/度

损益表单：元2008年2009年2010年营业收入营业利润

-3,101

81,05526,802

240,05499,241利息支出利润总额净利润

-3,085-3,085

27,12424,412

99,66394,220注：2008无销售收入，因前期目已售罄，在建项目还未拿到预售许可证。（3）

主要财务指标指标名称

2008年2009年2010年盈利能力状况资产质量状况债务风险状况

净资产收益率总资产报酬率营业利润率总资产周转率流动资产周转率流动比率速动比率资产负债率剔除预收账款后的实际资产负债率

-7.41%-3.33%---2.160.1455%17%

37%17%33%64%71%1.580.2659%8%

59%43%41%122%130%3.810.3031%9%2.3.1

财评（1）盈利能力分析卓达太阳城2008年已开盘目售罄，大部分在建项目尚未拿到预售许可证，暂无销售收入年利分别为万万净资产收益率分别为37%、59%总资产报酬率分别为、43%，利润率分别为、41%。年卓达太阳城各项盈利指标均呈大幅上升趋，显示其盈利能力越来越强。（2）短期偿债能力分析从速动比率看2008年动比率分别为0.14、0.30虽然相对偏低呈年上升趋势虑太阳城存货中在建房产和土地储备均具有较强的变现能力，实际短期偿债能力较强。（3）长期偿债能力分析2008年月卓达太阳的资产负债率分别为55%，持平年12月资产负债率明显降低；除预收账款后的实际资产负债率仅为，与同行业主要上市公司比较，处于极低平年增14,520万期负债，为吉林信托的信托融资。即使在较严厉的宏观策调控下，卓达太阳城的资金压力依然较轻。

融人行款其融及外保况卓达太阳城负债的主要部分为房预售款项未结转至销售收入而形成年末，公司预收账款达到5.12亿元，占债总额的70.7%。卓达太阳城获得的最近一期的银开发贷款1.3行提供于汉府项目笔贷款已于20103还清，前已无银行贷款。年月，信托向卓达阳城发放1.452亿元贷款，用于汉府二期项目的开发建设，期限一年。卓达集团通过卓达商贸广场北楼为抵押资产，于2009年12月中铁信托融资1.4亿元，期限两年，卓达太阳城为提供担保责任。通过人民银行征信系统查询以上况真实，且企业无不良记录。3

项概和设况项基情卓达阳在地块位于裕华石家庄石栾公路与京珠高速交叉口京速路和308道，据石家庄火车站12公，距南二环路公里，距建设中南三环700米。青年城一期项目位于卓达的面1#两块地约为平方米157亩价部缴清，已取得《国有土地使用权证许可证划许可证许可证》及部分《商品房预售许可证项目总建筑面积为39.5平方含和地下车库为中低价位品高层住宅1#地块（青年之都）和2#（自由之邦）均设计建设为六栋层层。项目已于2008年10月工，预计2011年年竣工，预计销售收入11.34元（不含商业和地下车库总9.83亿元，投入资金4.45。阳光国际项目位于卓达阳的面守城大门，背靠太阳城青年广场城国际俱乐部，位置绝佳。阳光际项目总占地10万平米，地出让方式获得，土地价款已全部缴清用地性质为综合用地性质，已取得《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证总建筑面积为20.8平方米（含地下车库），项目设计建设为六栋32层层。项目总期预计为已于20084月工建设，预计于2011年12月验收并交付使用。计销售收入8.32亿元计总投资亿，已投入资金元。卓达·太阳城项目群总规划图如所示：3.1.1

项现青年城一期项目目前主体已封顶正实施外部装修、市政管网配套、景观绿化等工程，预计年上完成景观绿等全部工程，达到全景现房销售状态，截止目前已销售及预约面积达到10万方米。阳光国际项目目前主体结构已接封顶块于2010年12月给吉林信托进行融资，拟于年月3押。项目实际施工面积及进度情况列如下：项目

产品形态

住宅面积车库面积商业面积总建筑面积（万平）（万平）（万平）（万平）

已取得销售许可证面积（万平）

进度青年城1#地（青年之都）青年城2#地

板式住宅高层板式住宅

1613

4.82.2

1.61.9

22.417.1

9.05-

已封顶已封顶（自由之邦）

高层青年城一合计阳光国际

板式住宅高层板式住宅高层

已封顶主体接近封顶3.1.2

项用情青城期目地本况计（位万）项

目

已缴资金成本情况

未缴资金成本情况

金

额土地成本（含配套）契税等税金拆迁补偿合土地单价楼面地价

1500601586.98

---

1500601586.98300（元平方米）80（元平方米）阳国项土成情统表单：元项

目

已缴资金成本情况

未缴资金成本情况

合计土地成本（含配套）1414.50契税等税金56.58拆迁补偿1528.92合计3000.00土地单价楼面地价项基控指3.1.3青年城一期项目：指标名称规划总用地总建筑面积住宅及公寓总建筑面积商业建筑面积车库建筑面积其它指标容积率建筑密度绿地率停车位

----数值104,952.0439.5万293.5万7万2.935353000

单位平方米平方米平方米平方米平方米平方米%%个

1414.5056.581528.923000.00300（元平方米）144（元平方米）阳光国际项目：指标名称规划总用地总建筑面积住宅及公寓总建筑面积车库建筑面积其它指标容积率建筑密度绿地率

数值100,05020.8万16.8万4万2.53535

单位平方米平方米平方米平方米平方米%%

项建条青年城一期项目：资质名称

证

号

取得时间可研立项批复国有土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证1#地商品房预售许可证（部分）阳光国际项目：

市计贸【2003】667号栾国用（2007）76号征（04号栾建工（07）29号编号编号栾房预字第

200310月21日20079月19日20042月13日20076月30日年10月10日年资质名称

证

号

取得时间石家庄市发展和改革委员会关于河北卓达太阳城置业有限公司太阳城住宅小区项目可行性研究报告的批复石家庄市发展和改革委员会关于栾城冶河工贸小区千米经济长廊项目可行性研究报告的批复石家庄市发展计划委员会关于河北卓达集团栾城冶河工贸小区东方商都项目可行性研究报告的批复

市发改投[2004]4062004年6月25日市发改贸[2004]2262004年4月19日市计贸[2003]667号20031021国有土地使用权证建设用地规划许可证

栾国用（2007）第80征（04号

2007年20042月13日

项的计施、理况青年城一期项:设计单位施工单位

河北省建筑设计研究院有限责任公司江苏省建工集团有限公司（青年城地楼土建及地下车库等工程）江苏江中集团有限公司（青年城2#土建及暖通等工程）监理单位1#地北冀咨工程监理有限责任公司2#地北九润工程管理有限责任公司阳光国际项目：设计单位施工单位监理单位

河北省建筑设计研究院有限责任公司江苏省苏中建设集团股份有限公司河北环渤工程建设监理有限公司河北冀咨工程监理有限责任公司

项区交情卓达·太阳城位于道、石庄石环路、京珠高速三条路的交叉口，交通便利。未来石家庄将以京珠高速公规造为城市快速路上侧绿化带为核心成市中心轴线卓阳于这条中心轴线之上且于未来省会城市中心履带和南北快速通道的核心位置，发展景广阔。

项所地济展况年北省生产总值达17026.6亿居全国第六位；全部财政收入达2018.1元以上工业增加值完成亿实现利润总额1256.2元；全社会固定资产投资完成12310.5元，社会消品零售总额实现5764.9元；城镇居民人均可支配收入达14718.3元年上半年，省经济继续回升向好，财政收入整体处于高位增长状态。前4个全省规模以上工业增值增长22.1%，提高15百分点，工业企业实现利润亿增长倍。年家庄市地区生产总值步核算完成亿，全部财政收入完成亿元，社会固定资产投资完成2958亿。—7月，市模上实现增加值679.04亿元长17.5%月全城固资投1445.9亿元长23.5%月全市累计实现社会消费品零售额715.4，同比增长，高于全省增速个分点。

项周主土成情周边无可参照土地成交情况，现供南二环两侧相对近邻太阳城项目方向年石家庄土地市场实际拍卖及拟出土地起始价情况：实际拍卖土地情况编号

土地位置

土地面积（平方米）

土地容筑绿产用途率密率型

成交价（万让人元）体育东街以东，塔南路以商服、号，塔北路以103976.13.525%30%住宅南，规划路以西近期拟出让土地情况

商服四十年住宅七十年

河北永62400昌房地合400产万/亩有限公司编号

土地位置

土地面积（平方米）

土地容筑绿产用途率密率型

底价（万元）

万元亩裕翔街以东、城镇号军供储备库20894.7≤25%≥30%十年6700住宅以北

213体育大街以西，育才街以住号60134.52.830%30%东，谈南路以商南

住宅七十年商服四十年

51350

568谈固大街以号、东岗路以4772.4北项所地地市情

城镇住宅

七十年3100

432由于石家庄市建市时间短口增长和城市发展的因素题仍然是石家庄市较突出的社会问题，到石家庄市城区居民人均住房建筑面积约方米，比全国平均水平少0.75平方米。2009年1-12，市区商品房当上市面积万米，商品住房394.6万米，同比分别增长44.18%；中准售积品平方米，商品住房万米，同比分别增长5；现备面商9.78平方米商品住房71.2万平方米，同比分增长23.43%、18.67%国家统计局的调查显示年1月份市产价格总水平同比上涨。一季度同比上涨二季度比上涨9.0%，季度涨幅比一季度扩大3.8百分点。上半年，石家庄市房屋销售价格同上涨，其中新建房价格同比上涨石家庄市市区房地产市场涨势明显，全年市商品住房销售万方同比增长。石家庄地产市场，历经起步与兴时期发期现进入整合高涨期。近年石家庄房地产市场供求增长速度快在2010年次销售形势大好，导致房价大幅上涨1-6月份成交均价同比上涨近800/平米，同时几乎也创下了石家庄市房价最高点。目前全市在售楼盘产品多以高层主，小高层12层楼为辅，绝大多数楼盘的建筑容积率较高绿低，建筑规划计水平低缺少现代化住宅的操作经验和理念，造成石家庄住宅整体素质低。石家庄住宅消费已从安居型转向居型改置业渐成主流更加注重改善自家的居住条件和生活环境们倾向于有文化内涵业好配套设施完善、环境优美、水系多的项目，不再是仅仅停留在对地理位置的选择上。自国务院出台房地产调控年月22日石市出台的限购令，按照购房者的户籍房屋数税或者社会保险缴纳年限这三个标准石市内五区以及高新区范围内的第三套房进行限制项于栾城县近环属本次限购令范围，而本次限购令将致石家庄市内购房压力向周边县镇疏导，而临近南三环、栾城县的卓达太阳城项目群也将载部分分流房监资示庄数十个待售楼盘一再推迟开盘时间，在售楼出现集体涨价现象。

项目市分1）私营企业主：这部分人群集在周边县区及市区东部地区，有一定的资金实力，购房用于居住或投资，对住房的居环境及硬件设施有较高要求。2）周边区域的公务员：这部分群追求生活稳定，但又希望有所变化与改善，购房用于改善居住条件与环境。对住房求舒适、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齐全（健身房、网络、娱乐室静有库休处石家庄市部分中高收入群体：这分人群构成复杂，购房用于居住兼投资，对住房要求配套成熟、有独特卖点、价适中，有升值潜力。石家庄市中低收入群体：由于该目没有在繁华的闹市区，相对土地成本要比市中心繁华路段的土地价格低很多屋价格也较市区同类房屋价格低很多购力不足以支付城市中心地段且需要置房产的消费群体周边的住宅项目是首选且人们的普遍心理是在能够承受的价内望买楼品较配套较完善化好。由于项目地块特殊区位及相关因的影石路侧价低政配套及生活服务配套条件差考虑本项市场、场址区位、开发成本、建设规模等因素，本项目适宜定位在高品质、中低价位的开档次上，以大规模开发降低成本，完善各种配套与服务，建设成以居住为主、规划合理、套设施齐全、交通便利、环境优美的现代化居住小区。

周竞项分项目名称

位置

规模体量（平方米）

销售均价

房型户型

备注

距太阳城阳光新城

石家庄市翟营南大街

10万4956元/平方米

板式高层普通住宅主力户型80~140平方米

尾盘销售

公里晶彩

翟营南大街56路终点站

栋高层，户型面积万4500元/平方米66~130平方户型为主

尾盘销售

北3公风尚水郡

建华大街与东岗路交口东南角

35

5200元方米四证俱全

板式高层普通住宅80~140平方米多款奢华户型

一期四栋

公里天山新伯爵

三环以外城县惠源路45号（体院馆东临）

84200元/平方米

低密居所，小户型联排别墅、花园洋房、景观高层

现证现房

南8公项目所在位置图示：风尚水郡

阳光新城

晶彩

栾城县城所在地4

项投估和资价

天山新伯爵项总资算项总资算4.1.1青年城一期项目：项目基础数据占地面积容积率建筑总面积（含车库6万平米、商业平米）土地总费用土地单价

数值157.35104952.042.939.5万3146.9820

单位亩平方米平方米万元万元/亩成本项目

项投估表建筑单位本（元/平方米）楼面地价建安费规划设计勘探费（建安费3%市政公建配套费

8012504080配套建设费人防工程费景观费不可预见费管理费（总投资3%营销费用（售价3%财务费（总投资8%综合税费（售价合计

70404050951152453852490按照石家庄计费标准，将建安、套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积39.5万平方米计算，总投资额为9.83亿。阳光国际项目：项投估表成本项目楼面地价建安费规划设计勘探费（建安费3%市政公建配套费配套建设费人防工程费景观费不可预见费管理费（总投资3%营销费用（售价3%财务费（总投资8%综合税费（售价单位成本计

单位成本元/方米）1441250408070404050751152003852489按照石家庄计费标准，将建安、套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积20.8万平方米计算，总投资额为5.18亿。

项筹计分青年城一期项目总投资共98300元。序号项目

金额（万）

比例

自筹资金合作方投资额部分销售收入总投资

35,00035,00028,30098,300

35.6%35.6%28.8%100%阳光国际项目总投资共51800万元。序号

项目自筹资金合作方投资额部分销售收入总投资

金额（万）20,000,000,80051,800

比例38.6%29.0%32.4%100%4.2.1

自资青年城一期项目和阳光国际项目投资共】元自有资金投入共55,000】万元，占比36.64%。4.2.2

预收青年城一期项目2009-2010年销售金额合计35,000万，占住宅总投资额的48.47%，住宅总收入的30.9%。4.2.3

项资投情截止至20111底业有资金及部分销售回款形式已投入项目资金合计6.74亿元中青年城一期投入4.45亿光投入亿要于支付项目的开发建设费用投入明细详见下年城一期和阳光国际项目总投资合计15.01需元资金投入。青年城一期（万元）土地1#地块青年都2#地块自由邦商业车库合计土地住宅、车库合计

3147239501611984147144529阳光国际（万元）300019862228624.2.4

合方权资用计本合作方资金运用方式为股权投金途为支付青年城一期和阳光国际项目的工程建设、材料款。5

项财效评项销收预5.1.1

项销方卓达太阳城拥有自己专业的销售队销售过专业策划公司为项目进行全程策划，提升产品概念。5.1.2

销前分青年城一期项目自开盘至今已销了近千套房/平方米源家庄市和周围市县居民为主，其中年售1亿，年2.5。根据项目销售计划，保守预计2011-2013年售额为7.84亿，体况下其业万、车库万平米暂不销售）：2009年年年合计

销售面积（平方米）100000700008000040000290000

销售价格（元/方米）3500400042004200-

销售收入（万元）35000280003360016800113400阳光国际项目根据其施工周期，定相应的销售计划如下表：年年年合计

物业形态住宅车库住宅车库住宅车库

销售面积（平方米）40000400080000200004800016000208000

销售价格（元/方米）430020004500200045842000

销售收入（万元）1720080036000400022000320083200

项投利率青城期目资务价标指标名称

数

值

备

注项目总收入

113400万元

3910/方米（不含预留商业及车库）项目总投资项目税前利润所得税项目税后净利润销售净利润率总投资净利润率

98300元15100元3685.5万元11414.5元10%11.6%

521元/方米（不含预留商业及车库）注城一期项目预测总收入包含住宅面积的销售收入商及车库拟暂不对外销售，未计算其收入照城镇中心区商业初步测算库7万，按保守市场价值元米计算，价值约1.05亿；业3.5万平按8000平米计算，价值约元年一期商业与车整体价值约3.85元此计算项目税后净利润为40200万元，销售净利润率为26.5%投资净利润率为40.8%。阳国项投财评指指标名称

数

值

指标名称

数

值项目总投资项目税前利润销售净利润率压测

51800万元31400万元28.3%

项目总收入项目税后净利润总投资净利润率

83200元23550元45.5%项压测分项目青年城一期（住宅）阳光国际（住宅、车库）

价格下降幅度10%20%30%10%20%30%

下降后销售单价（单位：元/方米）351931282737360032002800

项目税前利润（单位：万元）2985018510717023109147896469

项目税后利润（单位：万元）2238813883537817332110924852

项销盈平点析青年城一期项目中住宅面积共万平米宅总投入为7.22亿元计售收入为11.34元，住宅部分的销率盈亏平衡点为6（7.22亿元亿，销售均价盈亏平衡点为2490元方（元29万方）阳光国际项目中总建筑面积共20.8万方,总投5.18亿元预计销售收入为8.32亿元售率盈亏平衡点（5.18/亿元），销售均价盈亏平衡点为2490/平方米5.18元万方米）。6

投价分项现流测青城目金量单：元序号

费用名称

2009年2010年2011年2012年2013年

合计11.11.21.32

销售收入自有资金合作资金

资金来源资金运用

37,00063,00033,60016,800175,40010,00025,00028,00033,60016,800113,40015,00012,00027,00035,00035,00019,45025,74422,80537,159130,1882.1

开发建设投资

24,00017,00018,00014,000

73,0002.22.32.42.52.6

销售税金及附加(5.55%)所得税(3.25%)土地增值税(1%)支付合作方优先权费归还合作方本金盈余资金累计盈余金

5551,3881,5541,8659326,2943258139101,0925463,6861502502803361681,1845,0005,51351311,02535,00035,000-3017,55037,25610,79520,35945,2123017,52054,77665,571注：开发建设投资项不含税费、务与管理费用。阳国项现流表(位：元序号

费用名称

20092010年2011年2012年2013年

合计1

资金来源

1.1

销售收入

18,000

40,000

25,200

1.2

自有资金

12,000

8,000

1.3

合作资金

15,000

22.12.22.32.42.5

资金运用开发建设投资销售税金及附加(5.55%)所得税(3.25%)土地增值税(1%)支付合作方优先权费

12,000

10,000

10,0009995851802,000

5,7002,2201,3004002,363

1,340820252363

2.6

归还合作方本金

15,000

3

盈余资金

-19,23628,0187,4264

累计盈余金

2,000

45,25452,679注：开发建设投资项不含税费、务与管理费用。

股价分项目组采用折现卓达太阳城股权现金法估算其股权价(于卓达太阳城为卓达集团专为开发卓项目群而注册设立的项目公司组其股权价值仅基于现有的在建项目预收益于目司来成益情况不作考虑达太阳城正在开发的项目总建筑积约为190米，计划于2013年基本销售完毕2011年年股权净现金流量测如下：单位：万元项

目

2011年2012年2013年销售回笼款预测项目总投资支付预测各项税费预测土地款支付预测经营性净金流融资新增预测融资偿付预测筹资性净金流投资性净金流综合净现流

92297700009230013067500001597234028047095

164728500001647309825507750-7750090505

1324615000013246069215057750-57750011465折现率r值企业权益资本成本），计算公式如下：=Rf+β(E[Rm]-Rf)+Alp