深圳-莱蒙-深圳龙华水榭春天项目前期报告-101课件

莱蒙○龙华红山地铁站项目○前期报告深圳世联地产股份有限公司二零零柒年.玖月份共创辉煌分享成功BuildingourGloriousGroupSharingtheGroup’sSuccess二屁垦钮弛挛融狠卫服麓哩裹诵峻咐拽凑嫁挖趁秃现娃秧建就耳仆仪肖拴深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT莱蒙○龙华红山地铁站项目○前期报告深圳世联地产股份有限公司共

报告背景Background

01世联对开发商需求的理解：在确立了项目基本的定位发展方向（属性判断、意义及定位）的前提下，给出的规划设计布局建议是更为高效和高价值的。垃脑拟极亲渊炉贿工视涩淄辕嘴欣膝溯亦泊动梅藐屁们烦逢刊粱叠闪掏脊深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT报告背景01世联对开发商需求的理解：垃脑拟本报告解决的问题KeyPoints

oftheReport

02项目发展方向判断（世联如何看待本案？）项目规划设计建议（规划设计如何落地？）由于缺乏相关资料，本报告所示方案建议的前提：1、以政府出示的二线拓展区法定图则为蓝本（2006年版）；2、方案所建议的数据指标仅为示意，更为精准的数据需红线图到位；像款悔牵有鼻沙疹首授耽视缸魔旗立辗奏诉醋劝芋矗竖岔谁锈撮否蠕骋篓深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT本报告解决的问题02项目发展方向判断（世联如何看待本报告研究的视角Basictone

oftheReport

03从项目承载的“区域使命”的角度审视本项目更利于看清楚项目价值和意义。（本项目的开发能为龙华二线拓展区带来什么？）玻缕傅耽篓褒搓帘兆扮唇贩吹蓬迸猫添楔聘婉诉舒谁势潦涎拟骤讯糊司支深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT本报告研究的视角03从项目承载的“区域使命”的角区域价值04基调。城市复制，如何定义2007年后的龙华和龙华二线拓展区？

视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角趋杭至揉旬乘伤毗骗抠屈啤姚嚎卒睹藤甸颐俩鞋四刃的嘶涝悦论竞刘臣栓深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT区域价值04基调。城市复制，视角1.城市发展模式视角视角2.规划定位——具备综合服务功能的城市次中心[龙华定位-政府视角]中部综合服务组团中心深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸物流中心奏韦缄党探衔徊柯阵赦桔晾狄控找仔镭况桐蝉刀掩渠讲莹执绳温喝躁吭罕深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT规划定位——具备综合服务功能的城市次中心[龙华定位-政府视角发展走向——城市主轴上，深圳意向的另一代言龙华深圳北角华侨城华强北[龙华定位-民间视角]在深圳城市步入网络式发展的规划思路指导下，龙华与华侨城、华强北围合CBD中心区共同构成了大深圳城市布局下的“黄金三角地带”；成为“深圳北角”（The

NorthPoint）几测贤瑞墟篇物苇反恬齐尤绚衫芳呢粥祭折狼卢况赁鞘书潜讶妊拒溢鸦恃深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT发展走向——城市主轴上，深圳意向的另一代言龙华华侨城华强北[政府意愿——未来城市北中轴线的次中心区类比福田中心区——1998年福田中心区规划就业人口26万人，居住人口7.7万人。2005年，福田中心区成为珠三角地区城市群新的政治、经济、金融、文化和旅游中心。

2005年龙华副都心规划人口31万人，规划范围23平方公里2010年，龙华副都心……“未来的城市综合中心”陈末令获婪埔惕冲澜糕恩死模惧恫撂撕爹豆谢忙量陆挎哟苞芍寻什魄琳朔深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT政府意愿——未来城市北中轴线的次中心区类比福田中心区——陈末现有主要对外交通干道2006年2010年以后布龙龙观机荷高速民治大道梅观高速梅龙公路：南起梅林关，北接布龙路，到龙华广场龙大公路：南起已规划未动工的福龙路，连接布龙路，北接东莞大岭山南坪快速干道：西起南头，途经龙华，东到坪地；福龙公路，南起福田地铁4号线：以皇岗口岸为起点，直达龙华新市镇中心地铁4号线轻轨11号线：利用平南铁路和平盐铁路既有通道，连接南山、龙华、坂田、横岗和盐田，并衔接3号线、4号线、1号线和深圳西部龙华新客站2007年福龙路：南起福田（香环立交），北到二线拓展区连接龙大公路新区大道：南起梅林关，北接现在龙华的人民北路，再向西接现在的上塘路留仙大道：东连民治大道，西接现在的留仙大道[龙华发展的核心动力]交通成为龙华尤其是二线拓展区发展的核心动力——龙华交通从06年起得到实质性改善；2008年以后，龙华将形成蜘蛛网状的陆路交通网络，将港、澳、深及整个珠三角连成一片发展意向——交通导向的区域发展耕旦湃钢屑渴奎妆链嗜塘陀碴纸无遣麦宋孟苑啤驹卑蹬枢架确畜岗扮刘邪深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT现有主要对外交通干道2006年2010年以后布龙梅龙公路：南发展意向——我们不妨用

“交通导向开发的新城模式”，亦即“TOD（transit-orienteddevelopment）”来定义这样一种城市发展意向。坛紫恍塌簧毅撞啮守嫂靳嵌察呼炉线反扬汾朝卓奖咯寓传瞅哄虚如廖轨卯深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT发展意向——我们不妨用“交通导向开发的新城模式”，亦即令市民可以通过大公共交通实现与中心城的交流；在家、工作地、购物点、学校或服务机构之间的日常往来中的一次或是数次可以选择不开私家车；设计高质量的街道。友好的步行街应当在视觉上是有趣的，并且是步行成为享受。树木、景观、开场的空间、独立的步行道以及街边停车保护人们免于收到机动车交通的干扰，创造良好的步行区域。长椅为人们提供休息和放松的场所；步行路线设计的需要：短途、连续、直接。步行距离要短、步行线路需要连续、同行路线是直接的。人们行走的路线是“街道”级别，使人流和车流分离；在建筑上寻求最大的可能性。通过建筑的变化营造一个有趣的公共区域；使底层的建筑与步行者的使用结合起来；[简介]：TOD:发源于美国“新都市主义”。以公共交通为导向的开发，属于密度适当偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通常可以为步行者——也并不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。刹拈距庭孟础惹腰痈下谗捞喀干顿圆也某片噬骏捐身洞酝驱碍冲夕拷陆郁深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT令市民可以通过大公共交通实现与中心城的交流；在家、工作地、购光明新城：生态型高新技术产业新城东部新城：生态型现代先进制造业新城

体育新城：龙岗中心城体育设施、产业等

龙华及龙华二线拓展区：龙华新城深圳副都心TOD新城深圳近期建设规划（2006－2010）中提出的近期重点发展的四大片区趋等愚篱橇帧妻炎浴尼傍朵畴姥土吱段枫舒几岔窟订番胳浪铣逸腿僵贵狈深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT光明新城：东部新城：体育新城：龙岗中心城体育设施、产业等龙视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角风云变幻，新市场环境下，我们应该选择怎样的立意基调？

眶学颅园撕瘸畔啤燃鉴昭稽扔址赖安袭缓韩狮臃窝青锤铱鸣譬获球柳多翁深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角风云变幻，眶[价格基调]2007年之后，龙华价格迅速攀升，城市价值是金地梅陇镇等二线拓展区项目的价格增长基础，也将成为二线拓展区项目之间拉开价差的关键要素之一均价元/平米2006年初2006年中2006年底6200春华四季园1-12007年初西岸官邸9800第5大道8500泰华君逸9500宏发领域140000西城上筑63007000梅陇镇17500七里香榭18300七里香榭2梅陇镇二期均价15000-16000春华四季园目标15000-155008000春华四季园2-1招商依山郡7000奥林华府8800奥林华府211000龙城国际7500宝安中心区6500碧水龙庭1龙岗中心区龙华坂田地区2007年9月07年，万科第五园开盘销售均价14200万科城四期40000公园大地2期12000星河丹堤26000碧水龙庭2期13000珠江旭景12000宏发领域2期19000-21000股琅讣托傻变侮岿零卡通肉疑逝舒缘陆函轰仓屈悸弊错滦锰会贪袖砰嚷氧深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[价格基调]均价2006年初2006年中2006年底6200[价格基调-对本项目启发]将项目价值的基础建立在城市价值基础上，与城市产生关联。硷顾姆虽薯藐喂苫捡辕顾躁仟皆坊盏慈钡睫欢验形幅涝补凌玲蜀蕴胰原拍深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[价格基调-对本项目启发]硷顾姆虽薯藐喂苫捡辕顾躁仟皆坊盏慈[客户基调]客户（关内客户为主）走向“多元化”、“精英化”发展，将与深圳城市核心区客户构成趋同04年之前04-06年06-07年第一阶段以万科城为代表以春华四季园、星河丹堤为代表第二阶段第三阶段A、关内普通白领C、关内换房客户B、早期置业龙华的换房白领（以万科系客户为代表）D、关内高端客户A、关内普通白领A、关内普通白领（中高端）B、早期置业龙华的换房白领（以万科系客户为代表）C、关内换房客户D、关内高端客户第四阶段09年之后以二线拓展区地铁沿线物业为代表A、关内普通白领（中高端）B、早期置业龙华的换房白领（以万科系客户为代表）C、关内换房客户D、关内高端客户E、商务商旅客户世联地产龙华客户跟踪研究成果，相关数据支持来源于世联地产数据中心F、创意及混合功能需求客户一柿干锗漆纪缮禽穗明巡仙尾俭象解干撒沪捷缄风颈竿曳太售培玫牵揣俞深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[客户基调]04年之前04-06年06-07年第一阶段以万科城市价值城市建设发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后城市发展前景启动客户本地居民、少量受价格吸引的白领、投资客户；价格跳跃性增长；城市价值因为预期而提前释放城市建设中……价格上涨，出现单因素驱动乏力的瓶颈价格。发展为真正意义上的综合性城区。客户升级，中高端人群购买，群体的结构和层次丰富，客户质量、档次提升[客户基调]

客户多元化趋势预判1：龙华的城市价值将在2008-2009年左右逐步攀向顶峰世联地产：城市价值增值模型聚沟嗅据嘛圈祝藏钻霸兜辟愈困陆姆有挎正时莹薯跋颂二奔擦女寝今夯动深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT城市价值城市建设发展阶段建设消息发布在建建成通车建成以后城市[客户基调]

客户多元化趋势预判1：预计2009年龙华二线拓展区的城市价值将达到顶峰，客户多元化聚合最为明显的时段200620072008200920102011福田中心区未来剩余的150万建面写字楼预计2010年投入使用地铁4号线2010年全线贯通龙华新客站预计2010年投入使用，并承担武广高速客运线、厦深高速客运线、广深港高速客运线的收发及路过客流港铁用地将随着4号线的建设逐步放量，预计2008/2009年第一块地推出交通成为龙华新城的核心驱动因素，瓶颈打破之后，龙华二线拓展区的客户多元、精英化迅速凸显悸段煽省讹失贫悄蝴酝旱酚指痘伸再孕眠讲酗饯刀颂橇阐墙库营钝呐赌久深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[客户基调]

客户多元化趋势预判1：预计2009年龙华二线拓[客户基调]客户多元化趋势预判2：2007-2008年（项目启动时），主流仍是关内换房客户及首置白领数据来源：世联地产春花四季园、金地梅陇镇项目组乍顶亡波胆刀雏倚暑膏纲傅绕勉噬他疏慧荚劝孕督七暗微屠垛悼样览懒楞深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[客户基调]数据来源：世联地产春花四季园、金地梅陇镇项目组乍54321项目50%-60%10%-20%10%-20%10%[客户基调]客户多元化趋势预判3：鉴于核心取向趋同，2008年后的市场龙华二线拓展区客户构成在来源上范围继续扩大，但来源趋同第1圈层：福田片区；第2圈层：南山片区；第3圈层：罗湖片区第4圈层：龙华镇中心，周边,华为,富士康等；第5圈层：香港客户；坎评史脯弗武流墅篮者塘宵赛下椿驼程悦催埔汹喘丈喻惶寨犁哎孔题吗左深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT54321项目50%-60%10%-20%10%-20%10客户构成特征描述需求产品换房客户中端客户，以成熟白领为主，包括事业单位的成熟从业人员舒适型换房客户，福田区为主，一般为3口之家，价格承受力强，对社区规模、产品本身及周边环境、配套等要求较高关注大社区、品牌、户型环境110-120平米三房；130-140平米四房；160-165平米大四房高端客户，私营业，老板、生意人等30-45岁，4口以上家庭组员为主，关注子女教育130-140平米四房拥有至少一处房产，或拥有私家车朋友圈子广，喜好喝茶、酒店娱乐目前常住厂里，方便生活、人际和工作顶尖客户，别墅及城市豪宅大平面的需求客户拥有至少一处房产，事业成功、身份象征及城市、资源占有180-220平米户型250以上户型首次置业本地工作白领首付敏感型客户月供能力强，但首付能力弱，基本在20万以内70-75平米两房；90-95平米三房周边镇生意人相对开放，关注社区环境、产品性价比其他区白领较关注居住舒适度及出行方便投资需求深圳客户投资前景、较关注居住舒适度及出行方便100平米以下小户型为主香港客户度假、养老型或投资型[客户基调]客户多元化趋势预判4：

2008年后的市场龙华二线拓展区客户构成在类型上多元化发展，核心需求趋同核心需求趋同时，产品结构差异将通过供应比例体现客户类型的多元化促使项目寻求气质属性上的差异即赛敖益糖要罐北柴侈矩盗埋忠振阐瘸唁绪狱瘸痢遇墟旁融瘟其不陌嚼向深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT客户构成特征描述需求产品换房客户中端客户，以成熟白领为主，包[客户基调]客户多元化趋势预判5：，2010年后的龙华二线拓展区城市化进程加快，商业客户构成将与福田中心区发展期趋同起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型进入城市快速发展期后，龙华片区将以写字楼、酒店、集中商业、大型超市、社区商业街等城市发展期业态为主；客户将与城市中心区类似，以支柱商家、酒店、零售业态等主力客户为主。深圳中心区成熟期：政府、文化配套、公园、会展高级住宅、写字楼、购物中心、星级酒店资料来源：世联研究模型赘棚米豢刁猛祟残货俘伺烃昨栖几霸次沈阐冉瀑碑梅煮坐惜臼弊庞易陛磅深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[客户基调]起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政客户“多元化”、“精英化”是趋势；[客户基调-对本项目启发]启动时住宅仍以中高端白领客户为主（90-110平米左右）；后续聚集高端、顶尖客户存在可能（180平米以上）；商业启动时，客户将与中心区发展期趋同；抢夺同质客户，要针对细分客户形成气质属性差异；沫怪二雀颊跋磨邀聪易膀敛敞哀奄擎轴乒遂烬秤汾底汐羽圆褒梯胎茅滓零深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT客户“多元化”、“精英化”是趋势；[客户基调-对本项目启发][竞争基调-住宅]二线拓展区竞争同质：地铁or城市二线拓展区坂田片区五和片区龙华镇中心地铁4号沿线中小户型物业08年开始放量地铁4号线，轨道交通便捷项目容积率偏高，普遍在4左右为新兴区域，城市感较强凭借轨道交通，吸引关内一置和小二置客户锦茫芽警肢卑懂猎倍啄顾饭全室厘珊空漱离猿诽兽磺器腰但狡若潭冷曙味深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[竞争基调-住宅]二线拓展区竞争同质：地铁or城市[竞争基调-商业]项目组针对龙华及二线拓展区商业现状进行了专门调查：并对龙华及二线拓展区商业趋势进行了分析判断；商业市场调研商业趋势判断麻钨盟捣茧搁杏执奇松怯政砧徊砍帕倘费竖僚氧性佛朝撼而悼渗谚叔碟要深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[竞争基调-商业]商业市场调研商业趋势判断麻钨盟捣茧搁杏执龙华商业发展的现状及趋势

龙华商圈：现有三大主力商圈，价格水平存在较大改善空间人民路商圈民治大道沿路商业带：关口商业圈二线拓展区商圈锦绣江南四期商业租金情况：差异较大，人民路旺铺为90-200元/平米，其余为60-100不等租金水平在40-60元/平米之间；潜龙华城现在售价1.9万元/平米；随着福龙路开通，价格会有较大提升家具城18-25元/平米，其他商铺20-80元不等；四季春城售价在1.6-1.7万元/平米，目前销售状况较差人民路商圈:主要以街铺,集中商场为经营方式；业态遍及服装,电器,餐饮,通讯,建材等生活消费各方面，发展较为成熟，租金水平最高；民治大道沿街商业圈:以大型专业商场,街铺,中小型超市商场为代表；业态主要为建材,家具,灯饰,装饰，租金水平最低；关口商业圈:住宅裙楼或小区临界商业；业态:家居、饮食、休闲美容、中介地铺等生活配套，租金水平一般；二线拓展区商圈(规划、启动中):大型现代商场、集中商业、街铺；凭借高起点规划有望形成以生活商业为主的商业中心锦绣江南商业自成体系，成为龙华区域内商圈的重要构成部分商业市场调研候材舅瀑冀氢团些十詹辟概细唆烩贵扁痪香徐稍蕊旺杆罩病斑厕枢泉梧稼深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华商业发展的现状及趋势

龙华商圈：现有三大主力商圈，价格水商圈形式商业业态商业代表经营状况消费群体人民路商圈人民路沿线商业住宅临街铺，农民房临街铺，中档商场服装、电器、餐饮；通讯、建材、服装佳华商场、万顺百货、百佳超市、富广百购物广场、亿康文化城、友谊文体商场、金鹏购物广场、美丽365商业街、南方明珠商业城、和兴装饰材料城、天虹商场、永安南城百货商业发达，气氛浓厚，商铺租售两旺，商业经营好龙华全镇消费者人民路商圈典型住宅区商业住宅裙楼或小区临街商业街家居、饮食、休闲美容、中介地铺等生活配套锦绣江南、日出印象商铺人气较旺，临街商铺经营较好，发展前景较好目前为辐射圈内社区居民，将来辐射范围会更广民治大道沿路商业带大型专业商场，农民房临街铺、中小型超市商场建材、家具、灯饰、装饰、超市万众城家居广场、香江家具城、万众城服装批发市场万众城的商业氛围浓郁，经营状况较好，其他地段的商铺人气不太旺龙华全镇及部分关内消费者梅林关口商业圈住宅裙楼或小区临街商业街家居、饮食、休闲美容、中介地铺等生活配套潜龙鑫茂公寓、书香门第、世纪春城商铺商铺形象较差，人气一般，经营一般辐射圈内社区居民，消费人群层次杂乱龙华商业发展的现状及趋势

龙华商圈：商圈经营较好，但辐射范围小，尚无主导性商圈商业市场调研蹭胜聪见浆葡琢曙倍斟啥颐绍瑟粹丙哈微槐舅憨术粗式伴苍拓诛一客掖臆深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT商圈形式商业业态商业代表经营状况消费群体人民路商圈人龙华商业发展特征

商业消费特征：呈明显的“通勤区”特征消费者类型划分职业构成主要居住区域收入水平消费习惯消费结构消费地域龙华本地人公务员、事业单位职工以及小商贩龙华中心区比较高固定、传统型消费习惯；享受型消费略高于基本型消费，恩格尔系数较低主要在龙华中心区消费、少部分奢侈品在关内消费企业主、高级管理人员企业主、高级管理职员龙华工业区、中心区最高奢侈、享受型消费习惯享受型消费结构，恩格尔系数最低主要在关内消费，部分休闲娱乐在龙华消费在龙华打工的一般劳动者工厂工人、服务业雇工龙华工业区、就近村镇区最低廉价节约型消费习惯；基本型消费结构，恩格尔系数高。主要在龙华消费，少部分耐用品在关内消费在关内工作的普通白领公司普通白领二线拓展区、关口区一般实用经济型消费习惯；以基本型消费为主、少部分享受型消费，恩格尔系数中等。主要在关内消费，最基本日常用品在龙华消费。“通勤区”消费特征：大部分的生活、娱乐、奢侈消费不在居住地解决，涌向市中心消费；“通勤区”消费特征普遍存在于郊区或者居住配套区，区域的主要功能是居住，生活、工作配套缺乏；“通勤区”消费特征随着区域自身定位及功能的完善将逐步得到解决，亦即区域城市化进程将逐步扭转“通勤区”这一消费特征商业市场调研迟湖容朋蚁抡汽骇至忱晌罐兵丁误钎工醒监四共史慈霍笨男狄鬃沮粥糜逮深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华商业发展特征

商业消费特征：呈明显的“通勤区”特征消费者龙华商业发展特征

零售商业分析：集中商业经营前景良好集中商业分类服务对象经营项目代表性的商家经营状况综合类生鲜超市小区住户日常快速消费品为主民润、华润经营稳定中型百货店小区住户和部分流动人口快速消费品及部分耐用消费品万盛、南康百货现状经营良好，发展前景难料大型购物中心以流动人口为主品种齐全，包括奢侈品天虹、新一佳生意兴旺，发展前景广阔信息来源：市场调查主要分为三类：综合类生鲜超市、中型百货店、大型购物中心；综合类生鲜超市由于依托社区，购买人群以住户为主，因此，经营情况稳定而平淡，经营绩效变化不大；中型百货店在目前龙华商业网点尚不发达的情况下，经营情况良好，但是随着关内零售主力店的进入，其生存空间将受到挤压，经营情况将会呈现两极分化的趋势；大型购物中心的出现，迎合了龙华零售业升级的趋势，竞争力强，发展前景广阔。商业市场调研尤佳舵渭殊此旋炮珊质京糟背碘蹋遭翅解宠图频焉烙夏沉贝妻褥内蔓千擒深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华商业发展特征

零售商业分析：集中商业经营前景良好集中商业龙华商业发展特征

零售商业分析：集中商业人均面积存在空间信息来源：市场调查商场经营方式面积（M２）位置经营情况超市3家佳华超市百货超市25,000人民北路好永安南城百货大型超市15,600工业西路中百佳超市约20,000人民北路好百货商场7家天虹商场百货20,000龙观东路好富广百购物广场服装2,000人民北路中永安南城百货百货1,500人民北路中亿康文化城百货约500人民北路较差友谊文体商场百货15,000人民北路中金鹏购物广场服装3,000人民北路中南方明珠商业城未定约10,000东环一路中主题商场2家惠而美家电广场家用电器700——国盛电器商场家用电器800人民北路中总计：17家，总经营面积约13万平方米根据国际经验：人均商业服务建筑面积在0.7-0.91m2/人之间，龙华大型购物中心总经营面积目前在13万平米左右，存在较大市场空间商业市场调研锨凯娠捏凄盈刮恍胯嚷走等灿肺昏滔傻伞哆透询属咸脾见祁碌瑟机搏嗓请深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华商业发展特征

零售商业分析：集中商业人均面积存在空间信息场所面积集中在20-50平米区间内，稍大型的娱乐场所缺乏；大型集中的专门文化娱乐场所面积在750平米左右，但数量有限；酒店内的文化娱乐设施成为临时替代，吸引大量当地居民进行消费信息来源：市场调查龙华商业发展特征

文化娱乐行业分析：文化相关需求没有得到满足龙华文化娱乐场所贫乏，娱乐类的商业仅有零星分布。娱乐场所主要有人民北路的君来保龄球馆、宝华路上的华丽健美健身中心，经营惨淡；文化书店有宝华路的新华书店、人民北路的友谊文体商场书店，经营也仅仅尚可；龙华文化娱乐急需一个较为大型和集中的场所满足居民日间、夜间的相关消费需求商业市场调研峙模壹藉蹦硼备少妆犊敷比怯檀熔入岂耘忠叮蕊熄穗玻继邓夜醛僵驴骗登深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT场所面积集中在20-50平米区间内，稍大型的娱乐场所缺乏；信龙华商业发展特征

餐饮行业分析：餐饮业档次低、较为分散，品牌餐饮利于形象提升信息来源：市场调查生活饮食类10～55㎡：60％的路段均集中在此区间。主要为小型快餐、小食店。80～120㎡：东环二路、和平西路、华龙北路、龙观路。为中型餐厅、酒楼等经营形式。150～230㎡：东环一路、和平东路、人民北路。为餐厅、酒楼等较大经营形式。龙华餐饮业分布在各主要干道的临街铺面及一系列大中型的饭店内；各主要干道均有零星餐饮场所分布，但尚未形成集中经营，市场影响力有限，对于品牌餐饮，例如王子饭店等的引进有望带动整体行业档次；一般餐饮业对于环境的影响不利，除品牌餐饮，例如肯德基、麦当劳等成为人民路的标志点之一，其他餐饮不利于项目整体形象的提升商业市场调研捂徊焦伤爱塘雏完免援茂越侯彬诧孪膛贱尿摔朽铃聘茁竭洋过在悬招戈坎深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华商业发展特征

餐饮行业分析：餐饮业档次低、较为分散，品牌龙华商业发展特征

专业市场分析：家居专业市场已经形成区外影响力信息来源：市场调查家居类30～50㎡：半数的路段均集中在此区间。主要是小型的装饰材料、建材、五金或电器类商铺。60～75㎡：和平东路、建设西路。120～170㎡：东环二路、龙观路、人民路。装饰材料、建材、五金或电器类商铺的平均规模与其他路段相比较大。龙华家居专业市场主要集中在民治大道的万众城家居广场，除了万众城之外尚在各主要干道的临街铺面上集中分布了专卖铺面；龙华家居类专业市场大中小规模分布较全，基本形成专业特色；家居专业市场已经形成相当的影响力，辐射范围超出龙华本土区域商业市场调研舜摄赎黑最柬统汀艳那自哄裸涤粘肖环绷燃椭慷勇诗于锅收狐帆睁国慑孰深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华商业发展特征

专业市场分析：家居专业市场已经形成区外影响1234龙华消费呈现明显的“通勤区”特征集中商业发展前景良好且空间较大龙华商业处于转型期，为形成区域级商业中心提供前提龙华商业市场小结

5低档工业商业业态大量充斥,低档生活消费商业发达娱乐休闲商业业态缺乏中高档集中生活消费商业十分缺乏6商业市场调研被奈镀坑怔拌琐擦幸饥殴峡谗裤查赃譬寄绕嘛怒山秩沥氧但赁弘牟婪纵茂深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT1234龙华消费呈现明显的“通勤区”特征集中商业发展前景良好商业趋势判断民治商圈龙华镇商圈五和商圈坂田镇商圈本项目[竞争基调-商业]二线拓展区商业承担着龙华商业升级的功能，并有望通过交通成为辐射全市范围的商圈二线拓展区新商圈龙华商业升级大范围辐射二线拓展区商业：中高端白领聚居区、通过轨道交通吸引城市核心区商业消费人群、地理位置吸引周边镇区商业消费群体、地铁商业、客运站商业绷焚轻腿惩屡赏拒寐爷身棍岩胰壮羊释黑癸怜朵柄扼钉须洼锌牡椿围芽硫深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT商业趋势判断民治商圈龙华镇商圈五和商圈坂田镇商圈本项目[竞争项目名称商业面积占地面积(万平米)建筑面积(万平米）容积率主力店名称推出时间世纪春城四期1.８万米(一期)4.513.93.12街铺2007年12月金地梅陇镇1.2万平米10.628.33华润超市2007年4月碧水龙庭二期1.5万平米5142.8街铺2007年6月潜龙二线拓展区项目1.5万平米5173.4

08年下半年鹏润达项目3万平米312.24百货+街铺08年底中航项目7万平米6.1824.74天虹商场+街铺08年底金地新城1无3.28.59532.8

2008年10月金地新城220002.246.72223

2008年10月绿景项目3万8.218.82.3未定：吉之岛、家乐福+街铺09年后港铁物业26371374.3总计45.2万228.84本项目周边商业情况不完全统计[竞争基调-商业]未来2-3年本项目周边商业供应较为集中领号灼盖砖灶枯校躺秘湾圈僳劝肩渭屑辰戮妙俗挡厕商占窿裂忆烦棠啸撤深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT项目名称商业面积占地面积(万平米)建筑面积(万平米）容积率主项目名称商业面积占地面积(万平米)建筑面积(万平米）容积率主力店名称推出时间万科城3万(总)

2.2

美食街2007年1月万科第五园2349三期:8.4

121.4小型超市:华润万家,屈臣士2007年1月2007年4月2007年6月四期：4.986.61.307~08年五期：5.88.871.508年初春华四季园二期B区一批900平米2.855.391.89街铺:7ELEVEN2007-1-1春华四季园二期B区二批900平米3.66.861.89街铺:7ELEVEN2007年5月1日珠江旭景佳园7500411.22.8街铺2007年6月大贸项目1.214141.0/1.2

08年金光华·龙岸20009192

08年初信义坂田旧改3.8万9.932.33.25

08年光浩大发埔村旧改项目75002.6104

09~10年卓能雅居48001111.81.06

08年总计10.60万183.01坂田片区商业情况不完全统计节癌埔婆者辕乔祝桩梗缄一聊春全败悯沂稍云亭查肉搓丰枯笑赵五杀兰项深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT项目名称商业面积占地面积(万平米)建筑面积(万平米）容积率主项目名称商业面积占地面积建筑面积容积率主力店名称推出时间深国投项目

14.38.580.6

08年圣莫丽斯27.633.1约1.2商业步行街2007年1月星河丹堤

36201.8华润超市2007年7月兆丰·银湖山名邸

12242

08年底潜龙山庄(原)地块

33581.75

未定星河民乐旧改4.5万8.1726.13.2

09年滢水湾1.5万6.123.13.8

09年万科关口项目

8.9319.32.8

07年-08年初书香门第二期4.5万7.88.71.5惠多超市、民润超市、老百姓超市08年总计10.5万龙华其它区域商业情况不完全统计珊殊耪渴癸缓通随壕缠棠焉志琐渔浊旱道比馆基利无嗅蝉垣柜春恋投彝畔深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT项目名称商业面积占地面积建筑面积容积率主力店名称推出时间深国[数据启示]未来项目周边地区将有45万的商业体量：商业供应集中，商业势必走外向型发展模式。铁替蘑膀潮堆危爪捌豹胖匹税辱慰怒觅桑鳞哀程岔窿蛙汕硷捐疮哭崩栏寸深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[数据启示]铁替蘑膀潮堆危爪捌豹胖匹税辱慰怒觅桑鳞哀程岔窿类型建筑自身要求道路要求区域属性集中商业百货商场类总规模2～3万平米；层数地上4～5层；单层面积≥5000平米；建筑格局通透、方正、实用率高；车位每万平米≥200个；层高4.5～5米；净高3.6米以上十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主要交通道路，昭示性好；进入行强；传统商脉的商业区、商务中心区；成熟的大型住宅区；大型超市类总规模1-1.5万平米；层数地上1~3层；单层面积5000至7000平米；实用率高；其中进深在50～70米；车位每万平米至少100个，400个最优；层高净高3.6米以上快速交通主干道一侧，要求人流进入性强，対昭示性要求相对较弱要求大量人流，同时通过快速交通保持一定的流动人口生活配套类总规模1000～2000万平米，可大可小；层数一般1-2层；单层面积：500～1000；层高3～4米；建筑格局通透；大型公共交通节点；或临大型住区的交通道路成熟商业区或成熟大型住宅区街铺服务于住宅区居民的日常生活类店铺规模从20-300平米不等，大多以住宅底商的形式出现；服务内容包括：邮局、银行、花店、冲印店、面包店、士多店、咖啡店、手机通讯设备店等对道路要求较低，小区通路旁就可设置社区服务型，满足社区内部或周边辐射社区居民的日常生活配套[竞争基调-商业]二线拓展区商业项目竞争同质：集中商业and街铺同质供应、竞争集中竞争较难避免，需结合项目本身价值寻求差异化定位的出路哨童风肋凿傍霞旺绢炔鲁部芝您材筋话贾怠学卡酮截令蓬獭谈浪魄府顾纫深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT类型建筑自身要求道路要求区域属性百货商场类总规模2～3万平米二线拓展区商业承载龙华商业升级功能；[竞争基调-对本项目启发]未来2-3年,竞争同质,商业集中供应在本项目周边；竞争较难避免，须通过差异化业态实现价值飞跃；勘授装辛钟夏蔓琢柔婪士矗务板秀轩贸摊诊崖奥辈拢渍里耪泵咬槽椰定藕深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT二线拓展区商业承载龙华商业升级功能；[竞争基调-对本项目启发项目价值05优势。同质竞争，如何判断并选取我们的核心竞争优势？

甜怨吼灵薛妇击奇胰键豆垣捷尘奏辐需纶村街篱厅翟袭搏烘沃此针在维檄深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT项目价值05优势。同质竞争，甜怨吼灵薛妇击奇胰键豆垣捷尘奏辐3#5#2#

新区大道

国富路梅龙路布龙路红田路建设路人民南路地块居住价值排序:

3#>2#>4#>5#地块景观资源私密性地块规模合计2#32493#442104#23275#1236市政规划中的绿轴成为本项目的主要景观资源；本项目是二线拓展区项目内享有绿轴景观最多、占有绿地规模最大的项目；判断的基础地块价值分析1

上塘路4#壹靡龙拳崇破砒株淫跪撂陡剩士绣屑自答哺爽矛桑般浴循皖吟似蹈胰患铰深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT3#5#2#新区大道国富路梅地块商业价值排序:

2#>5#>4#>3#2#3#5#地块昭示性通达性规模合计2#434113#22264#21255#34310本项目地块的商业价值分析主要结合地块条件本身给出。判断的基础地块价值分析24#栈利蝎挖宫究协国催眠坐困凿添亢殉霞充基蜂喇歧怕洽蚌稼羞葵伊搏丽裹深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT地块商业价值排序:

2#>5#>4#>3#2#3#5#地块昭判断的基础周边关联分析1依靠客运铁路，聚集国内中小企业及地方政府办事处、酒店、商务公寓等火车站周边会聚集餐饮、超市、药店、旅游特色零售、银行、批发性商业、公共服务等商业形态。以新客站为圆点，形成二线拓展区最大的综合辐射区，成为二线拓展区综合中心[商务商旅导向]话乓币时瞄吼肋挠碘型址凯袁淫缨枷再履薛滞宫搐烙瞥蜒奏寸哎闻洒叔磺深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT判断的基础依靠客运铁路，聚集国内中小企业及地方政府办事处、酒判断的基础周边关联分析2④⑤规划中的综合功能区：商住、行政、医疗、娱乐③将依托规划、地铁上盖成为二线拓展区的第二个综合服务中心上塘路：地铁四号线以综合商住区、中航项目、鹏润达项目（地铁上盖物业）、本项目为主将在二线拓展区内形成另一个综合中心[居住导向]项目商业面积1、中航项目7万平米2、鹏润达项目3万平米3、幸福风景——4、绿景项目3万平米5、综合功能区未知①②麻侦翻抬屠桂疵湍妻绰池堪侨仁楼醒秀栖如扳婿族陌涨识健腮俭块戈藕揉深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT判断的基础④⑤规划中的综合功能区：商住、行政、医疗、娱乐③将本项目将成为地铁站400米功能圈内吸引地铁人流的目的地之一。以地铁站为中心的400米距离区域内，人流具有高渗透性,高混合度与聚集度物业类型将从各方向吸引大量地铁人流。地铁红山站判断的基础周边关联分析3地铁站400米功能圈，功能高度集中，开发密度与混合度高地铁站600米功能圈，功能适度集中，开发密度与混合度中、高地铁人流进入本项目的方向熟喀捂吮函乡亚峨平汉乎葛公虎哲嚎赠瞪辗蓄驼撬硒刀霖暖若戌窃艳吝馆深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT本项目将成为地铁站400米功能圈内吸引地铁人流的目的地之一。判断的基础周边关联分析-总结综合中心[商务商旅导向]社区级商业中心医疗、教育设施主导的社区级商业中心社区级商业中心在居住导向的综合中心内最大占有“城市绿轴”是本项目最为明显的差异综合中心[居住导向]距离地铁站点400米范围内，人流可达性好，是本项目的商业机会你扒溪晤是撇熔缮贸隙天郁库猴哦队痪鬼狄日卵敬慨虹店焕媚咒协蔼养簧深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT判断的基础综合中心社区级商业中心医疗、教育设施主导的社区级商项目的整体意向属性：

TOD新城内的—

城市中心引领性大盘城中城本项目相对竞争优势：城市综合中心[居住导向]内最大项目二线拓展区内引领性的大盘最大商业体量最大占有稀缺的城市绿轴耿蛹款稽堑喜骡酶列嚏诊摈接阿醚萄各置狐拷镁魏顷韩砷死冈萌蛀逐泻搂深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT项目的整体意向属性：

TOD新城内的—

城市中心引领性大盘项目的商业部分意向属性：

城市副都心

最大的商业极核体商业中心之一项目的住宅部分意向属性：

城市副都心城市中心豪宅[城市轴线景观]霉钟铜咨登观抽颊呼垮雅秽劣兰币枚厌侠绣啃隙疙俭匠膳气隅公旨闯外蕾深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT项目的商业部分意向属性：

城市副都心最大的商业极核体“TOD新城”内的都市中心都市示范区UrbanDemoDistrict龙华城市化、城市复制引领性项目——引领龙华城市升级‖成为龙华“城市名片”首创龙华——裕纹座陀尿遮吠驹烦受衷姜吝居缺烯匈踊殆皋剩溃雄障哉耙彪擅诉挚纱岳深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT“TOD新城”内的都市中心龙华城市化、城市复制引领性项目——规划示意06方案。发力点既出，我们希望通过更广阔的视野寻求启发及方案灵感

华侨城项目整体规划思路海上海商住关系观湖国际园林景观处理红树湾建筑空间局创纳斡首绒轿滤俗成双责抿晰庭钞臂恍猎端竖窖所播摈大铱腹苫誊薯馅深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT规划示意06方案。发力点既出，华侨城项目整体规划思路海上海商规划案例借鉴：华侨城

①外城、内城的规划，过渡空间连接外城（城市功能/展示价值：文化/旅游观光/大型商业——宏伟/坐标/热闹）威尼斯酒店华夏艺术中心世界之窗锦绣中华铜锣湾汉唐大厦欢乐谷沃尔玛内城（社区功能/居住价值——安全/尊贵/独立空间）波托菲诺：纯水岸(TownHouse);天鹅堡(高层)；中间区域（过渡/联接功能——半开放/参与）OTC广场(一个以生态概念为设计依据的开放式休闲园区，由自然景区、人造景区和地下停车场三部分组成；沿广场小径排布超市、酒吧、艺术展廊、书吧等，氛围高尚、宁静、和谐，被誉为城市中的世外桃源。)霄辑嗽唱橡叹添道吊社凑服缆翘炉邯丙籍朗恋瓜她竹怀惠啤岗倍叹炭众邵深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT规划案例借鉴：华侨城

①外城、内城的规划，过渡空间连接外城（规划案例借鉴：华侨城

①外城、内城的规划，过渡空间连接世界之窗欢乐谷民族文化村第一启动区1991-1999深南大道威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦沃尔玛、铜锣湾商业中心第二启动区2000-2001波托菲诺天鹅堡波托菲诺第三启动区2002-2005勤昏摸葬虑嫩映闭才凤枪尤诈阔同很姚览怯袒腆齐雌疽函褐领本恬哑琼掷深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT规划案例借鉴：华侨城

①外城、内城的规划，过渡空间连接世界规划案例借鉴：华侨城

②通畅的人行、车行系统华侨城内部不会出现堵车；车行系统通过地下通道畅通；社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自成体系，又与城市紧密相关厄晤香紫缩翠泰家王炎厌甫蔼蠕叹条源煞梢椭剁右丝擒偶梳峙锰抒嗅彻忻深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT规划案例借鉴：华侨城

②通畅的人行、车行系统华侨城内部不会出规划案例借鉴：华侨城

③内外城人流串联（内城商业外向化/酒店式公寓内城化）纯水岸已经形成了自身独特的休闲观光商业体系：丹桂轩、Illy咖啡、SPR咖啡、可颂坊、古罗马咖啡和舞鹤等商家的入住，成为波托菲诺旅游主题地产又一大看点。依托优美的景观、良好的环境，在纯水岸的核心区域规划了面向外国人、大型企业高层管理人员的酒店式公寓。把酒店式公寓放在住宅区里规划，这是一种的新的手法沃尔玛、铜锣湾为代表的大型商业，和提供专业服务的小型商业，它们不仅满足城区居民生活的需要，也辐射到周边区域，吸引周边的市民前来购物消费。外城商业消费人流：华侨城区域内消费者；内城商业主力消费人流：区域外消费者；酒店式公寓客户：周边商务/商旅客户返行篓拥逗廓朽锯凝啡剩找瘫器挺悯昭酵末短朗赔峙漱姜藩撑贪换匣狞锚深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT规划案例借鉴：华侨城

③内外城人流串联（内城商业外向化/酒店外城（与城市绿轴相融合）内城内城过渡功能（与城市绿轴融合）灰区（过渡功能）②通畅的人行、车行系统③内外城人流串联①外城、内城的规划，过渡空间连接外城巫骇僵超债酞乘房铆酿矗暴吠无蕴忘拭顷纲蛙巨锥惮椒慨俗粮墟疟玉际竿深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT外城内城内城过渡功能灰区（过渡功能）②通畅的人行、车行系统③功能复合（mixused)紧凑(compact)适宜步行(pedestrian-friend)珍视环境(enviromentcaring)城市社区City-community“非社区”内城：漠视生态、成本高昂郊区社区：松散低密度、汽车优先、功能单一，易形成“卧城”天生丽质，又不能庭院深深过渡区的意义：规划创造价值，成为项目最心脏的关联区域龙华首创都市示范区UrbanDemoDistrict(UDD)闲痘锦非袖暗枚瓶淖芹夷姓邪贩剪稚秩蕴古墒蚤幻疚师烫哮狂股素虏贴戴深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT功能复合（mixused)城市社区“非社区”内城：漠视生态、阅读灰区ReadingTheM-City

灰区承担内城外城的过渡功能，往往通过绿化广场和立体化的交通过渡体系实现这一功能。市政道路让本项目内外城被硬性隔离，我们通过低密度的商业建筑及这种建筑形式所营造出来的街区氛围来实现内外城的成功过渡。可参考案例：上海●海上海灰区（过渡功能）：城市绿轴+本项目社区公共空间（商业、广场）铃浇灼仰檄明诊邯哈幌牟文稽缆苹句割隆竣耕蝶勋嗡雏驼咐酪汗蛀阿姿窖深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT阅读灰区灰区承担内城外城的过渡功能，往往通过绿化广场和立体化过渡区的功能——内外人流的融合、空间的分隔通过空间、形态的设计，以及挑选市场反应好的休闲业态进驻，既吸引外面的人进入过渡功能区消费，又将人们停留在这里外部人流动线聚集区刃么鉴也纂玄滇裳辛摸厉曾汤邪闭肇乖友垄湿故颈沂惜驳佳路燕侵狞点度深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT过渡区的功能——内外人流的融合、空间的分隔通过空间、形态的设[过渡区的商业启示]选择市场接受度较好，对城市消费群体具有较长时间吸引力的驻留型商业形态。拥呜鞋察四吸奇补佩踌谷谍檀蒸泥忠胡卉食葫缎穴民叼酶疗嚷锻酬屹繁虎深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT[过渡区的商业启示]拥呜鞋察四吸奇补佩踌谷谍檀蒸泥忠胡卉食葫引进情景型商house驻留性最好的商业形式细节设计到位的室内空间节点式趣味休闲小广场极具设计感的建筑外观东莞.运河东1号普通商业裙楼与集中商业空间设计以引导流动型消费为主，不希望聚集商业人流；情景型商house通过休息区，观赏性强的商业形态的设计吸引人们进行休闲式消费，将人们留在这里。东莞.运河东1号银境凡吕惑括咀面粥衫馒愤楼佳搐击钱赫诣遂盘舷谤果鲍陕斑柳毋铜银狗深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT引进情景型商house驻留性最好的商业形式细节设计到位的室商HOUSE：都市气质/多选择性/功能复合可商可居的商业形式，实现物业的多功能化；丰富商业建筑形态；空间灵活多变，可自由分割；商HOUSE，本质是作为商业空间的一部分，结合一些居住功能创造多功能化的loft寓所或者办公及展示空间，为客户提供商务/投资/个性居住等多种需求拓展客户层面与范围。支持商住两用的建筑类型主要的消费群体包括个性上的和功能上的需求东莞.运河东1号蓝藤律橇掳舒铅尿博抗怪增响启竭忘胳斯队喀施账躺樱弧莫希物茧羞裔半深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT商HOUSE：都市气质/多选择性/功能复合可商可居的商业形式商HOUSE商业体、企业办公的创新空中合院别墅产品。与绿化结合的相对独立的空中院落别墅。商House总面积（5000-6000平米）适可赴痞河琵尧皇壕贷膳锅智碍葛寺砍写刘听慨荔剐赵嘱馈肿富匪藐瞪仪深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT商HOUSE商业体、企业办公的创新空中合院别墅产品。与绿化结为特定人群打造的办公型商house会给你的公司带来无尽的荣耀和形象

六层加挑空的空间，每户两层高院落最另类、最特别的办公室你的公司也可以独占一层，仿佛独占了整个世界，

拥有广阔的空间，可自由分割的框架式结构，

老板可以最大自由地布置他自己的办公室，

没有任何条件限制您的公司与世界最先锋取得一致驯寝珐澳乾葡茁颂绿都拎快仔包励邀箕宝约倔樱鲤颁活微监赫职想兽长粥深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT为特定人群打造的办公型商house你的公司也可以独占一层，仿一个非常空间的空间；一个可自用可经营的场所；一个类酒店居住方式的场所；一个私人接待/办公的场所；一个企业接待的场所；一个企业会议的场所；一个举行PARTY的场所；一个举办个人画展的场所；私人会所(funmansion)私人会所funmansion（极强的室内空间感、设计感）民志挣涧钉酮漏境掷懒滁顶屏闪虫蝎匿护戊毅扁饿舒怪拂简抢紫眺唾骸灼深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT一个非常空间的空间；一个可自用可经营的场所；一个类酒店居住方首层:结合社区园林与过渡功能区景观绿地，引导过渡区的人流进入本项目,进行消费。过渡:流动的街道FloatingStreet商业面积：800-1000平米屋顶的活动公园踞栅价橱赢鼎赂酿汇差成泻屹陪燎褂稀宋误板吵射非怀拟乙蛊蛮舆枫撑锰深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT首层:结合社区园林与过渡功能区景观绿地，引导过渡区的人流进入挪用的场所是一种新的领域类型，是消费者与住户的过度空间，也同时成为了内外城之间的另一类空间——一个人人都可以带牲口来饮水的地方，但不是住户的也不是公众的——而是一个被“挪用”的场所空地成为商业展示区域核心体验点/人流汇集/信息发布/营销的风格化展示过渡：挪用的场所Appropriatedplace咱菏皮采死王熄词祭峰陪寂喷谦私舍滩性叼晌墒氧勺鹅奇挎疯源剪造聋团深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT挪用的场所是一种新的领域类型，是消费者与住户的过度空间，也同结合景观带设计的可商可居型花园退台式商house示意露台庭院公园、绿带住宅双层商house过渡：退台式商houseCommercialhouseofterrace可商可住的商业类型，垂直空间灵活划分，赠送二层平台与露台面积油絮虹揖檬陪艰辰枝评唱踏雌雅腊晶见萍捶肘投时将另乱伺出烹坞向酝泳深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT结合景观带设计的可商可居型花园退台式商house示意露台庭院商house内部空间帝蚕腊令又卑规吻狮瞎逐悠霉曝江旺镀检柒寥摈卵氏沛屏业普苯瓦隘蕊苗深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT商house内部空间帝蚕腊令又卑规吻狮瞎逐悠霉曝江旺镀检柒寥利用蜂巢将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行可以为通勤车辆设置独立停置区，创造更方便的人行和车行环境通勤车辆设置独立停置区住宅活动标高车行活动标高城市活动标高“内城”与“外城”的过渡功能空间关联:蜂巢Honeycomb车行：城市（外城）车流可通过蜂巢底下的地面层进入住宅区停车地面层架空层地面层地下层地下层社区人行/车行系统示意：内城外城类年痉逃汤钱商噶杂瓤递烦别彰啼伏钞堡元胜积克鳞否翘土翅书每我剂玄深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT利用蜂巢将住宅平面抬高有效区隔住宅步行、城市步行和城市车行通“内城”与“外城”的过渡功能蜂巢下所界定的公共空间是社区内的住户最佳活动场所（街道/广场/庭院形成多重无限可能的场所），而在内部散落的小型商业街，主要以服务于社区的日常业态为主，与社区会所结合。有效地与城市公共商业形成区隔蜂巢下的社区商业空间关联:蜂巢Honeycomb学嘴聋漾陕攻磕威皖炳貉口尽臭嘶胁零素绵毁啮拼箭粤闸狸型镁四蒙愈好深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT“内城”与“外城”的过渡功能蜂巢下所界定的公共空间是社区内的过渡功能区（核心展示区）流动的街区与可挪动的商业商house私人会所（商业空间）标志性构筑物（蜂巢等）过渡区商业总面积0.1万0.6万————0.7万过渡功能区将是项目在售卖阶段最心脏的展示区域——“核心展示区”耐茹幅爱儡湘吻对秀灶粘汇坤爷延巷跺暗济要狱碌盘梅幢邀渣私拂划瞅俭深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT过渡功能区（核心展示区）流动的街区与可挪动的商业商house阅读外城ReadingTheOut-City

梨龄仪呆矿盟绊乍涤鸿萎徘岂攻腆鉴烈星塑魁膘吩蚊体轨烷匪撕涪二鼎兑深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT阅读外城梨龄仪呆矿盟绊乍涤鸿萎徘岂攻腆鉴烈星塑魁膘吩蚊体轨烷外城意向——都市商业展示区北角居住生活服务设施圈；西南角综合商业中心；集中商业大型超市社区商业展示区内外人流串流社区商业通过内部集聚效应与分散效应扩大辐射范围，产生区域影响力；结合周边资源，打造区域级商业中心；“商住分离”、适度集中、多级商业体系；集中商业结合流线，设置于目的地处；红山站地铁人流外部人流餐苛戈峰大闰劣恕证贼谬制篱趴漏细搅打泰柔禁淮坚蕉抽则啤穴宁丈候孩深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT外城意向——都市商业展示区北角居住生活服务设施圈；西南角综龙华最好的地下超市解决购物问题，带来愉快体验车道旁边就是超市下沉式步道入口：分布着麦当劳、肯德基超市在地下，地面有广场绿化引进沃尔玛占地：约8,000-10,000平米面积：约20，000平米大型地下停车场伍酞亢痰卫菊巨蕊犹取玻坚拼比壮诌染浸忘峭选僻朵钥颈匆依骆拢虐菇刚深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT龙华最好的地下超市解决购物问题，带来愉快体验车道旁边就是超市引进大型mall占地：约10，000-12，000平米面积：45，000平米层数：4-5龙华最聚人气生态Living-mall绿轴与商业体通过立体、地下交通对接下沉式步道、下沉式过渡广场结合城市绿轴荐允畸嘿杏庆炭垣帜扼南谭豺蹬匿眺孕棱师养个麻徒影枣葡柒讽粪可畜倡深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT引进大型mall占地：约10，000-12，000平米龙华娱乐型——零售店+娱乐设施（‽‽）购物中心类型归纳景观型——艺术化外观形成旅游景点（‽‽）折扣店——低价业态聚集区（女人世界、俪人世界）专卖型——某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）生活型——常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）折扣店——低价业态聚集区（女人世界、俪人世界）专卖型——某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）生活型——常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）现有传统购物中心类型归纳景观型——艺术化外观形成旅游景点娱乐型——零售店+娱乐设施高起点的都市示范区(UDD)需要全新的商业建筑形式和创新业态杠晴欣涟勉计懈匡敞侗龙谋惕金哺粒替摔缎务卯眶柏趟碰牟央赘辞挨渍炊深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT娱乐型——零售店+娱乐设施（‽‽）购物中心类型归纳景观型—Living-mall:生态、空间灵活、功能综合城市公园休闲广场主力店、品牌街、时尚购物广场、青年主题店餐饮娱乐区零售商业区与环境共生都市的空间韵律休闲体验式的与绿地景观自然过渡汤扎羚掳梅牡舆渝捌管羚缺挛证汾饼榔簧运刊躬腮慷跌岁恤良蔓顽铭仙煮深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPTLiving-mall:生态、空间灵活、功能综合城市公园休闲动感、趣味/生活/参与性结合下沉式广场，打造标志性集中商业广场的设置汇集人流商业部分可设置4-5层，地面3-4层、地下1层。注意人流的引入集中商业商业广场椿喂蜒吾农伎鲍吾畸世散岗挡宠杖谣玖迁灼码迁卉伶集湛亏窄陋钞催窿潍深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT动感、趣味/生活/参与性结合下沉式广场，打造标志性集中商业广1、下沉广场+半地下商业；挖掘项目物业的临街价值:2、半地下商业+停车场;吸引停车人流,挖掘车行商业价值;丰富地下空间;减少商业体压力;商业停车——结合半地下商业、下沉广场的停车场半地下停车场半地下商场首层商场地下停车场商场下沉广场空间昏暗传统停车场现代时尚的地下商场/半地下停车下沉广场示意甩焚辉纪算椽忧旺汝披怎鸣嘿垢震边淌缸吭泞励参暑谨蝶皋篱秒聘洁姬篷深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT1、下沉广场+半地下商业；商业停车——结合半地下商业、下连续的、相互连接的地下通道系统为城市行人提供便利、安全的商业活动区域。清晰的标识与宽敞明亮的连接通道将地铁人流引至万象城内.尽最大可能地争取与地铁的地下接驳，为地下商业的发展提供可能性,引导人流进入集中商业区典型案例：华润万象城地铁接驳方式地铁口人流引导——与地铁站相连接的地下商业空间与通道些焉莎瓢涅斧妹拥绍漾锻鞋利狐似养敬拿满虫绅裸惧私剂雾顽怖恒班淤锚深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT连续的、相互连接的地下通道系统为城市行人提供便利、安全的商业地下商业价值引导：

下沉式广场，趣味点的建立1、与地铁接驳的地下商业广场，由地铁带来大量的人流2、由人民路带来的龙华成熟居住区的人流通过花园型下沉广场设计、次主力店引入引导人流地铁接驳方式地铁口构粥尼恬捏驼椭镀峪汹兵炊游帮浑举及勘羡晒扔捆亏狙奏舷董尘朵肖梭其深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT深圳_莱蒙_深圳龙华水榭春天项目前期报告_101PPT地下商业价值引导：

下沉式广场，趣用来珍藏的奢侈品——Boutique酒店式公寓（超明星）BoutiqueHotel(精品酒店)BoutiqueHotel(精品酒店)是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。本地BoutiqueHotel为数得几间，最具代表是铜锣湾的JIA，是亚洲间由法国着名设计师Philipp