养老地产专题研究T

养老地产专题研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal养老地产的定义:对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。养老地产发展机会挖掘:人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。国内养老地产的开发供应量不足。政府政策的支持。养老地产开发的8大核心战略问题：创新核心：在于适老化设计!养老配套和服务是关键！养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!国家提出的“居家养老”政策！迅速寻找项目的核心竞争力!有弹性的设置土地开发控制模式!认识入市风险并设定相应的解决方案!在成本及溢价平衡间选择物业组合!研究框架：part1：养老地产概论part2：市场研究part3：产品打造part4：发展前景分析part5：风险评估part1：养老地产概论1.养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式2.与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。3.养老地产发展老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老院代表案例：日本医护型养老院小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求。幼儿园与养老院结合老年年公公寓寓代代表表案案例例：：台台湾湾老老年年公公寓寓房屋样式经营项目独立半独立单间套房门诊健康咨询餐饮娱乐等租贷式、产权式产权带租式运营方式台湾老年公寓养老老社社区区代代表表案案例例：：美美国国CCRC社社区区CCRC（continuingretirmentcommunity)中文文翻翻译译为为：：持续续性性照照顾顾退退休休社社区区美国国相相对对欧欧洲洲及及其其他他发发达达国国家家而而言言，，其其老老龄龄化化程程度度较较轻轻，，与与中中国国当当前前的的老老龄龄化化阶阶段段较较为为接接近近。。美国国ccrc社区区采采取取自费费的模模式式，，依依住住民民与与其其签签定定的的契契约约內內容容，，提提供供各各种种型型态态的的住住屋屋、、住住民民的的服服务务和和健健康康服服务务。。CCRC区域划分分：独立生活活区协助生活活区专业护理理区老年痴呆呆照顾区区CCRC社区参参考点：：CCRC居民住院照顾顾方面天数短、次数少一般保守守老人比较平均价格格贵、次数多多时间长在护理之之家照顾顾方面次数、天天数多在护理之之家照顾顾方面次数、天天数少在机构式式照顾方方面居住天数数较多、花费较少在机构式式照顾方方面居住天数数较少、花费较较多虽然CCRC住民在住住入护理理之家，，所花费费的医师照顾顾费用远远高于传统社社会族群群。但在在门诊上上花费的的，却比比传统社社区老人人低许多多。此外外CCRC居民对自自己的寿寿命有较较高期望望，其死死亡率也也低于一一般人口口死亡率率。①.国内内养老地地产的开开发模式式国内养老地产开发模式居家养老专业化的养老护理员志愿者队伍候鸟养老度假养老基地老人公寓日托护理中心护工上门服务住院照顾护理之家照顾机构式照顾异地养老旅游养老度假养老回原籍养老居住护理之家CCRC社区模式诠释产品4.产品形态“候鸟式式”养老老广东邦家家公司也也正在广广州、长长沙、海海南、青青岛等地地选址，，拟大批批量购买买别墅群群，筹建建“候鸟式高高端社区区养老院院”。”度假养养老基地地“模式式超凡生态态农业园园占地1.1万亩，可可按照一一定的比比例划分分，彼此此间既有有不同，，又有关关联。其其中3000亩用于生生态农业业，4000亩山坡地地用于养养老地产产开发，，另4000亩用于综综合开发发。超凡生态态农业对对这部分分物业持持有运营营，出售售使用权权。老人冬季:南方过冬夏季:北方度假开发商开发旅游产业养老地产产业生态观光、娱乐设施餐饮、旅馆医疗机构等业主购买房屋的使用权分享综合服务区的相关服务价格较低适用于老年群体典型案例居家养老形式经过专业培训的服务人员上门为老年人开展照料服务社区创办老年人日间服务中心为老年人提供日托服务9：00~18：00

日托护理服务站

19：00专车送回家8：00专车从家接走典型案例居家养老老以家庭为为核心、、以社区区为依托托、以专专业化服服务为依依靠，为为居住在在家的老老年人提提供以解解决日常常生活困困难为主主要内容容的社会会化服务务。例如：日本以社社区为基基本单元元，在生生活区域域内提供供所有服服务，让让老年人人能够就就近、便便捷地享享受各种种服务。。一站式，，日托、、上门服服务、短短期入住住、长期期居住等等服务在在一个服服务体内内集中解解决，同同时有助助于保持持护理的的连续性性，可以以与其他他服务机机构拼设设，如老老人公寓寓、幼儿儿园等。。国内的CCRC社区典型案例三亚海棠棠湾国际际养生社社区——国内的CCRC社区产业定位位：休闲产业业+养生（养养老）产产业+健康产业业形成多元元产业集集群构构筑筑复合型型社区.整体功能能设计包包括：CCRC社区、养养生（酒酒店）公公寓、主主题酒店（会会所）、、养生运运动中心心；主题题养生谷谷；养生文化化学院、、养生博博物馆等等经营模式：：向客户出售售物业产权权;出售会员卡卡通过返本销销售入住、、反向抵押押贷款、房屋置换、、出租原有有房屋租住社区区等方式。。②.国内养养老地产的的盈利模式式国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售典型案例：出售与持有有相结合盈盈利模式北京太阳城城国际老年年公寓就是是较早采取取了这一模模式。同时时还采取了了“反按揭”方方法和“置置换”方法。“反按揭””即老人同同意后，将将老人原有有房屋出租租，以租金金收入入住住(以租换租租)。”置换“即即将原有的的住房与之之进行等价价换房，到到老人去世世后，将原原置换的房房产折价返返还继承人人。③.住宅建建设与社区区管理建设设相结合模模式住宅建设与社区管理建设相结合住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅产品配套服务为物业增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风向投资小收益比”相结合“模式少对开发商专业要求低5.目标客户群阶段阶段：绝大多数数的老年人人在退休后后就成为纯纯消费者。。时限特征：老龄纯消费人人口比低龄龄纯消费人人口有着更更加漫长的的纯消费年年数。行为特征征：自主消费费思想特征征：消费观较较为成熟熟，冲动型型热情消消费和目目的不明明的盲目目消费少少。质量特征征：老年年消费对对商品质质量和服服务质量量的要求求高于一一般消费费。内在特征征：休闲性消消费与服服务性消消费所占占比例大大。目标客户户群的消消费特征征“以租换租租”的形式社社区帮助助老年人人将原有有住房出出租，所所得租金金来支付付老年人人租住独独立型老老年公寓寓的费用用；“以旧换新新”的形式即即老年人人的现有有住房与与老年公公寓的住住房进行行交换，，如果老老年人去去世之后后，收回回公寓住住宅再将将原置换换房折旧旧返还其其子女。。利用这这些“差价养老老”的方式，，老年人人不仅可可以实现现人住，，还能为为自己或或后代提提供了一一定的社社会保障障，可谓谓一举两两得。“倒按揭”在发达国国家中是一种普普遍的做做法。退退休后的的老年夫夫妻买下下或者用用原有住住宅交换换老年公公寓中的的住宅后后，与银银行与保保险公司司签订一一份合同同，在相相关机构构评估公公寓价值值和测算算人均寿寿命之后后，银行行与保险险公司每每月支付付老年夫夫妻一定定的生活活费，直直到其故故世，届届时，该该住宅归归银行等等处置。。这种“倒按揭”的做法实实际上还还含有人人寿保险险的意义义。目标客户户群的消费方式式6.融资资问题非营利性组织私募基金REITS投资商国际养老老地产的的投资商商主要有有三类：：REITs作为上市市公司更更关注租租金收益益的稳定定性，强强调资产产的长期期持有；；私募基金金则主要面面向机构构投资人人，更关关注资产产升值的的收益，，强调物物业资产产的低买买高卖；；非盈利性性组织主要利用用捐赠资资金和政政府补贴贴为低收收入群体体提供社社区养老老。国内目前的融融资机构构多为商商业银行行，一级级城市目目前已经经出现房房地产基基金、房房地产投投资信托托等新型型的金融融工具。。part2：国国内养老老地产市市场分析析有少量相相关政策策，但还缺少少政策支支持。与大型医医院合作作设立护护理医疗疗中心、、家政服服务中心心、老人人再就业业中心、、旅游服服务、房房屋置换换服务、、婚介中中心。商业银行行、房地产基基金、房地产投投资信托托国内专业业机构较较少，国外较多多：美国SASAKI设计计公司、、美国K.J.A建筑事事务所、、丹麦KAB集集团。1.养老老地产市场环境分析融资机构规划设计资源政策环境社区服务资源2.我国老年年人口的发展状状况我国1999年年成为老老年型的的国家，是世界上上老年人人口最多多、增长长最快的的国家之之一。20世纪纪80年年代以来来，60岁以上的老老年人口口平均每每年以3%的速速度持续续增长，更为突突出的是是，80岁以上高龄龄老人已已高达1100万，并并以年均均5%的速速度递增增。本世纪纪中叶，，60岁岁以上的的老年人人口将达达到4.4亿左左右，约约占亚洲洲老年人人口总数数的36%，占占世界老老年人口口总数的的22.3%。。中国老年年人口规规模之大大，老龄龄化速度度之快，，高龄人人口之多多，都是是世界人人口发展展史上前前所未有有的。中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40资料来源源：《人人口研究究》3.国内老年年人的居住模式式B、购买房房屋居住住A、自行建建房居住住C、租房房居住资料来源源：《人人口研究究》4.我国国养老地产现状现有的开开发模式式：按建设经经营者划划分为三三种模式式政府福利型政府收益性企业盈利型北京香山山老年公公寓山东威海海老年公公寓乡镇单位位主办，，海淀区区民政局局直接领领导和管管辖山东省标标准最高高的、规规模最大大的社会会福利服服务机构构由企业投投资开发发建设运运营北京太阳阳城福利型养养老院盈利型型型养老院院，老年年公寓老年公寓寓，养老老社区目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企企业赢利利性初级级老年社社区，仅仅为中高高经济实实力老年年群体打打造，投投资额大大，开发发周期长长养老地产产开发现现状1、大都市市郊外模模式：以上海、、北京、、深圳、、成都为为代表的的大城市市，近郊郊开发模模式成熟熟，市场场潜力巨巨大。2、古镇开开发模式式以周庄、、同里等等江南古古镇及丽丽江等西西南古镇镇为代表表。3、山地养养老模式式以黄山、、武夷山山、庐山山为代表表。4、热带、、亚热带带避寒模模式：三亚独特特的模式式。主要分布布区域：：目前，以以北京、、上海的的养老地地产发展展最为成成熟项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结：企企业营利利性养老老地产项项目少、、具低密密度、产产品类型型多样特特点、以以租售方方式为主主企业营利利型养老老地产开开发现状状：目前国内内开发的的养老地地产项目目较少，，且开发发比较成成功的更更是凤毛毛麟角国内养老地产产的物业管管理方式式根据国内内老年人人的特殊殊性，物物业管理理要包括括社区医医疗护理理中心、、家政服服务中心心、老人人再就业业中心、、旅游服服务、房房屋置换换服务以以及婚介介中心等等。社区服务的供应或管理社区文化的营造常规管理物业管理基本操作作模式：将服务内内容外包包给引进进社区的的专业机机构，也也可以采采用物业业管理公公司与专专业机构构合作的的方式来来进行。。老年住宅物业管理的收入结构日常物业管理费家政服务费配套设施使用费特殊护理费其它费5.养老老地产的的发展趋势规模化：：随着市场场的进一一步发展展，质高价低低的大型老年年社区应应运而生生，老年年住宅产产品呈现现规模化化。郊区化：：满足对环环境的高高要求，，也为了了减低成成本降低低入住的的门槛，，未来老老年住宅宅的选址址将会远远离城市市，但是是同时会会顾及交交通的便便捷性，，以方便便家人朋朋友的探探访的郊郊区。科技化：：为老年人人提供更更细致的的照顾；；智能化化的应用用，带来来更方便便、安全全的全方方位保障障。建筑多样样化：随着市场场的日趋趋成熟，，产品推推陈出新新，建筑筑呈现多多样化。。在建筑筑设计上上，住宅宅健康性性、使用用的多功功能化、、增强邻邻里沟通通的将是是未来产产品的竞竞争焦点点。功能丰富富化：融养老和和家庭悠悠闲于一一体社区服务务专业化化：社区服务务在不断断细化、、丰富的的过程中中向专业业化发展展。产品趋势规模化科技化建筑多样化郊区化社区服务专业化功能丰富化适合中国国养老地地产发展展的创新新手段：：6.养老老地产的的发展创新创新手段段房屋置换换、两代代买、以房养老老、分时时度假、、私募基金、房房地产投资信信托基金(REITs)、上市、信贷、、企业债、政府府债part4：发展前景分析中国的养老设设施传统上是是民政机构社社会福利的一一部分，最初初以为三无老老人服务的社社会救济为主主，近年来逐逐步走向了社社会化，但仍仍然是以非营利社会会福利为主体体。无疑，养老老地产是相当当有前景的，，市场需求也也是不可抑制制的。发展前景机会点一老龄人口增长长速度快，城城市空巢家庭庭比例增加过过快，对养老老地产的需求求增加。数据来源：2000年全国第五次次人口普查报报告；2010年全国第六次次人口普查报报告全国老龄人口口统计表2010年至至2050年年，中国60岁以上的人人口将由现在在的12.3%上升到31.1%，，到2015年的未来5年，中国老老年人口将达达2亿，占总总人口的15%。在广州州，60岁以以上老人在2007年突突破了100万大关。机会点二老年消费者收收入提高，消消费能力增强强。随着经济的发发展，未来具具有高消费能能力的老年群群体将会凸现现；随着收入结构构的多元化，，未来老年人人的收入将不不再是过去单单一的退休补补贴，投资、、保险等收益益也将纳入老老年人收入构构成中去。未来老年人收收入水平的提提高，为老年年住宅产品提提供了强大的的消费支持。机会点三国内养老地产产的开发供应应量不足福利性养老地地产供应不足足，2010年，居住在福福利性质的养养老机构人数数不足高龄人人口总数的0.54%。营利性养老地地产供应不足足:国内开发的养养老地产较少少，做得成功功的更是凤毛毛麟角。数据来源：策策略研究周报报机会点四政策的支持，，“适居养老老”概念的提提出财政部和税务务总局《关于对老年服服务机构有关关税收政策问问题的通知》（财税〔2000〕〕97号）；2006年颁发的《国务院办公厅厅转发全国老老龄委办公室室和发展改革革委等部门关关于加快发展展养老服务业业意见的通知知》（国办发〔2006〕〕6号）；2009.4.1海南政协提案案《关于大力推进进我省异地养养老度假项目目建设的建议议》。“十二五”规规划纲要提出出，鼓励社会会资本兴办具具有护理功能能的养老服务务机构，提倡倡'适居养老老'概念"市场不成熟，，商业模式仍需需探索，创新赢得先先机。机会点五：养老地产这种创新型的的地产产品，，租售方式将将比普通住宅宅更为复杂。。从更长远的的层面来看，，对于大多数数开发商来说说，受限于资资金压力，开发商采取““销售+持有有运营”的方方式运作更为为现实。比如康乃馨馨，二期10万平米疗养养型精装公寓寓和养生型住住宅已全面启启动，在这一一公寓中，有有带租约销售售的商务公寓寓，也可以直直接采取租赁赁方式。“未来养老社社区模式一定定是多元的。。”李重九表示示，老年社区区房产可能会会采取出租、、卖产权和直直接买断等方方式进行。而而更具体的问问题，则是医医疗机构是否否能够满足社社区老人护理理需要。而这这，或许也是是未来是否能能够持续生存存的关键所在在。part3：产品打造①.构建开发商、、投资商、运运营商角色分分离的金融生生态中国养老地产产持有经营要要考虑资金风风险，经营收收益不足10%，开发与经营的的截然分开势势在必行。其发展需要把开发商、投投资商、运营营商的角色进进行分离，促促使养老地地产金融生态态的发育，并并逐步构建这这一生态链资资金成本最低低、规模化速速度最快、抗抗冲击能力最最强的优势。。问题的核心是是如何对养老老地产的风险险收益进行合合理分配，实实现整个系统统的低成本平平稳运行。美国养老地产产金融生态中中风险收益分分解与匹配1.如何打造成功的养老地地产②.六大核心心要素，打造造成功养老地地产室内设计规划设计项目选址单体设计户型设计6大核心要素色彩规划项目选址：环境良好，交交通便捷，场场地周边活动动安全，生活活气息浓郁。。规划设计：应该从老年住住宅的特点出出发，满足自自然环境、人人文环境、生生活环境等方方面需求。单体设计：单体设计以别别墅、多层为为主，主要是是从老年人行行动不便的生生理特征考虑虑。色彩规划：稳重和谐，但但忌过于沉闷闷；不同组团应采采用不同的色色彩，利于老老人辨认。户型设计：保证有良好的的采光、通风风，为老年人人提供一个健健康的生活环环境；室内设计：从墙地地面装装修、、厨卫卫产品品选择择到色色彩设设计、、电器器照明明设计计，乃乃至门门窗的的选择择等等等细节节上都都应体体现出出对居居住者者的细细腻关关怀。。③.产产品设设计原原则心理：：环境行行为心心理学学的角角度出出发，，考虑虑大多多数老老年人人常年年形成成的居住习习惯，提供供传统统形式式的室室内空空间。。设计：：从空间间（消消除室室内高高差））、装装置（（设置置扶手手、地地面防防滑））、设设备（（紧急急通报报系统统、安安全电电热源源）、、管理理员或或护理理人员员等方方面对应老老年人人日常常生活活中的的安全全性，，做到到紧急急时刻刻可立立即采采取措措施；；交流：：尽可能能在楼楼内外外为老老年人人提供供各种种邻里交交流、、人际际交流流的公共共交往往空间间和环环境；；建筑：：从建筑筑人类类工程程学的的观点点出发发，在在家具具、卫卫生器器具的的尺寸寸方面面符合老老年人人的身身体特特征；交流建筑设计心理产品设计原则区位：：北京顺顺义区区潮白白河畔畔定位：：“世界界级的的高尚尚退休休社区区”、、“全全新退退休生生活的的领跑跑者””规模：：总建筑筑面积积70万平方方米物业类类型：：独栋别别墅、、联排排别墅墅、中中式四四合院院、公公寓客户来来源：：主要来来源北北京2.典典型案例北京太太阳城城：国国内最最成功功的老老年社社区之之一别墅别墅四合院公寓公寓成功点点之1：针对对不同同人群群，设设计较较为丰丰富的的住宅宅物业业形态态①东方方太阳阳城医医院（（一级级综合合性医医院））②东方嘉嘉宾国国际酒酒店，，五星星级标标准③大型超超市进进驻，，商业业一条条街④康体中中心，，各类类球馆馆、温温泉游游泳池池⑤5万平米米太阳阳会所所，商商务会会议，，餐饮饮休闲闲⑥汇佳幼幼儿园园成功点点2：六重重成品品配套套满足足各大大需求求①约约2000亩潮白白河②近10万株原原生树树③近20万平米米社区区生态态湖④75万平平米米运运动动休休闲闲绿绿地地⑤节能能环环保保的的水水源源／／地地源源热热泵泵系系统统⑥高达达4000个/立方方厘厘米米负负离离子子含含量量，，绿绿色色生生态态系系统统，，可可比比海海滨滨、、森森林林开开放放成功功点点3：良良好好的的自自然然环环境境太阳阳城城医医院院：：专业业医医师师和和设设备备、、由由北北京京市市老老人人病病研研究究中中心心选选派派、、定定期期体体检检，，提提出出保保健健计计划划、、专专业业急急救救中中心心、、全全覆覆盖盖的的应应急急呼呼叫叫系系统统。。老年年大大学学：：北京京第第一一家家社社区区申申办办的的老老年年大大学学，，开开设设多多重重课课程程，，如如芭芭蕾蕾、、陶陶艺艺、、书书法法、、雕雕刻刻等等，，部部份份课课程程由由社社区区老老人人担担任任教教师师社区区农农庄庄：：在社社区区内内开开辟辟可可以以耕耕种种的的农农庄庄，，每每块块地地管管理理费费低低廉廉，，一一年年中中可可以以在在地地块块中中耕耕作作，，很很多多老老人人非非常常喜喜欢欢这这种种农农家家乐乐的的感感觉觉成功功点点4：针针对对老老年年人人需需求求建建设设的的社社区区医医院院、、康康体体中中心心、、老老年年大大学学、、自自助助农农庄庄等等音乐乐会会合合唱唱团团太极极俱俱乐乐部部活活动动棋牌牌俱俱乐乐部部国际际风风筝筝文文化化节节举办办过过3届国国际际风风筝筝节节举行行了了3次新新年年音音乐乐会会社区区组组织织的的俱俱乐乐部部乒乓乓球球俱俱乐乐部部、、太太极极俱俱乐乐部部、、棋牌牌俱俱乐乐部部、、钓钓鱼鱼俱俱乐乐部部业主主自自发发的的俱俱乐乐部部太极极俱俱乐乐部部、、音音乐乐沙沙龙龙、、健身身俱俱乐乐部部等等成功功点点5：：多多彩彩的的精精神神文文化化生生活活养老老地地产产要要配配套套完完整整的的，，可可应应对对紧紧急急情情况况的的医医疗疗服服务务系系统统。。要拥拥有有丰丰富富的的、、满满足足不不同同需需求求的的康康复复运运动动和和娱娱乐乐配配套套设设施施。。具有有复复合合精精神神和和价价值值需需求求的的老老年年人人服服务务功功能能，，满满足足自自我我价价值值的的实实现现。。针对对养养老老客客户户的的无无障障碍碍设设计计。。养生生跟跟养养老老相相结结合合。。小结结：：part5：风险评估“银银发发经经济济””的的庞庞大大市市场场预预示示着着中中国国““夕夕阳阳产产业业””正正在在成成为为蒸蒸蒸蒸日日上上的的朝朝阳阳产产业业。然而而，，因因为为缺缺乏乏配配套套政政策策和和监监管管，，持持有有经经营营要要考考虑虑资资金金风风险险，，经经营营收收益益不不足足10%，开发发与与经经营营的的截截然然分分开开势势在在必必行行，养养老老地地产产面面临临着着很很大大风风险险。风险险评估估新兴兴市市场场不不稳稳定定风险险评评估估一一老年年地地产产作作为为一一个个新新兴兴的的市市场场自自然然要要面面对对新新兴兴市市场场所所要要面面对对的的风风险险。。由由于于人人们们多多这这一一产产业业还还不不熟熟悉悉，，所所以以可可能能需需要要一一个个适适应应期期，，再再加加上上老老年年人人风风险险意意识识很很强强，，行行事