包头东河云顶国际城项目定位方略课件

2007年10月20日2007年10月20日2

提要俯瞰东河

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区域概况特征项目解码

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自身因素分析云顶之道

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项目总体战略云顶之宅

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住宅定位策略云顶之商

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商业定位策略2提要俯瞰东河——区域概况特征3俯瞰东河

区域概况特征3俯瞰东河4

缘起

包头作为一个城市，形成较晚，从清嘉庆14年（1809年）设置包头镇算起，至今还不到200年。但是，由于包头地区地理位置的特殊性，在漫长的嬗变过程中，也曾几度成为演出威武雄壮活剧的历史舞台，故不应以设镇、筑城为限，可以追溯更长的历史。

黄河是中华民族的摇篮。黄河流经包头的地段是原始人类较早活动的地方，在这里蕴藏着大量的古人类文化遗迹，已发掘的就有10多处。在位于东河区以东15公里的阿善沟门的格膝盖沟，发掘出一处保存完好的新石器时代村落遗址和大量的文物。

蒙古高原位于东西上千公里的阴山山脉之北，中国古代，这里是北方少数民族生息繁衍的地方，在与黄河流域的中原各代王朝的交往中，促进了各民族的融合，加快了少数民族的封建化过程促进了整个社会的发展和文明的交往。

从战国至唐朝，包头境内曾几次建筑过一些古城。最早是赵武灵王于公元前306年（武灵王20年）筑九原城。公元前221年秦为九原郡。公元433年，鲜卑族建立的北魏王朝，设怀朔镇。后来，随着形势的变化，时间的推移，古城被一一废弃了。

进入五代后，包头属辽统治。辽在这里设云内州，一直沿袭至金元，建制未变。元代初年，包头地区的冶炼业、纺织业、陶瓷业开始兴盛，出现了商品经济，商业活动随之兴旺起来。后来蒙古族各部落陆续进驻河套，包头地区又成为土默特部落游牧之地。4缘起包头作为一个城市，形成较晚，从清嘉庆15

沿革

清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年），萨拉齐建筑，设协理通判，这是包头地区最早出现的行政建制。1870年（同治9年）前后，包头修筑城墙，辟东、南、西、东北、西北5座城门，形成了近代包头的城市规模。19世纪后期至20世纪初，包头已发展成为我国西北著名的皮毛集散地和水旱码头。1923年平绥铁路通车包头，1931年，包头电灯面粉公司和永茂源甘草公司创办，包头开始有了近代工业。1934年，中德双方组织的“欧亚航空邮运股份有限公司”在包头修筑飞机场，开辟包头--宁夏--兰州航线，定期航班每周往返一次。饮食、服务业日益兴旺，市面日趋繁荣。

包头是一个有着光荣革命传统的地区。革命初期，王若飞、乌兰夫等老一辈无产阶级革命家曾在这里领导过地下斗争。抗日战争期间，共产党领导包头地区各族军民，开创了大青山抗日游击根据地，与日寇进行了艰苦卓绝的斗争。

1949年9月19日，绥远发动“9·19”起义，包头获得和平解放。1950年2月13日，包头市人民政府正式成立。5沿革清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年6

发展产业方面，神华煤制烯娃、包钢冷轧薄版、包钢8#焦炉、华业特钢、亿阳铝轮毅、华鼎铜业、晶牛微晶玻璃等钢铁、铝业、电力、机械制造、稀土、煤化工主要行业超亿元重大项目的带动下，包头产业发展迅速。包头吸引外资取得重大突破：不断加强国际、国内的经济技术合作和交流，放手引进资金，包头基本形成了多层次、全方位、宽领域的对外开放格局。

包头积极推进城市绿化、美化、亮化工程。城市“五化”工程建设取得了新突破，城市人均公共绿地达到10.6平方米建成区绿化覆盖率达到35%。推进道路亮化工程，安装和更新路灯3511基、5481盏，实施了钢铁大街、建设路等10大景区亮化工程。

交通运输能力继续提高。全年各种运输出完成货运量20492.1万吨，较上年增长l4.5%。其中，铁路货运量5374万吨，增长29.1%；公路货运量15118万吨，增长10.2%；民航货运量570吨，下降40.4%。全年各种运输方式完成客运量12316.6万人，比上年增长10.4%。其中，铁路客运量433.7万人，增长32.7%；公路客运量11866万人，增长9.7%；民航客运量16.9万人，增长18.8%。

社会保障事业进一步加强。参加失业保险职工人数达48.5万人，发放失业保险金6655万元。参加基本养老保险的人数为41.4万人，参加基本医疗保险的人数为52.9万人，参加基本养老保险的人数为27.8万人，参加基本养老保险的人数为24.2万人。6发展产业方面，神华煤制烯娃、包钢冷轧薄版、包钢8#7

行政区划据《包头市2002年国民经济和社会发展统计公报》，包头市辖９个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区）。总面积２７７６８平方公里。人口２３３.５６万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等３１个民族。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。7行政区划据《包头市2002年国民经济和社会发展统计公报8昆都仑区

昆都仑区位于阴山脚下，黄河北岸，昆都仑河畔，昆都仑区因河得名，是包头市党政机关所在地，包头政治、经济、文化、科技、教育的中心。区内设有１３个街道办事处，１６３个居委会。城区面积８７平方公里，人口４４.９９万，由蒙古、汉、回、满、达斡尔等２８个民族构成。

昆都仑区是以钢铁、稀土、冶金、化工工业为主的新兴工业城区。闻名遐迩的包头钢铁公司座落在本区。这里交通便利，通讯发达。区内拥有中央、内蒙古、市属企业，科研院所和大专院校。党的十一届三中全会以来，区属工业迅速发展，初步形成了以机械、冶金、稀土、建材、电子、化工、服装、食品等门类为主的工业体系。主要产品有经济型乘用车、钢塑保护环、滑枕护套、液压马达、压电水晶、阴阳离子交换树脂等１００多个品种。昆都仑区商贸发达，有市属大型批零企业数十家，还有星罗棋布的区属商业网点和集贸市场。区内有大型宾馆饭店１０多家，可承办国家、自治区级大型会议，为社会旅游业提供了方便的条件。出昆区往东３公里有著名古迹喇嘛庙昆都仑召和昆都仑水库风景区；往西１５公里有天然瀑布和梅力更原始森林。

8昆都仑区昆都仑区位于阴山脚下，黄河北岸，昆都仑河畔9昆都仑区包头昆区作为包头最繁华的区域，城市建设和发展令人瞩目，是全市商业商务的中心地区。9昆都仑区包头昆区作为包头最繁华的区域，城市建设和发展令人瞩10青山区

青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东河区相邻。青山区现有面积５４平方公里，人口３４.５３万，由２５个民族构成。区内设有８个街道办事处，１２６个居民委员会，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型市区。

青山区是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，区内驻有中央、内蒙古、包头大中型企业２１４家，包括内蒙古第一机械制造厂、内蒙古第二机械制造总厂、北方重型汽车有限公司、核工业部二Ｏ二厂（光华化学工业公司）、蒙电华能热电股份有限公司（包头第二热电厂）、包头供电局、“九九”集团、苏蒙特亚麻纺织有限公司、内蒙古电建第一、第三工程公司等骨干企业。

十一届三中全会以来，青山区的集体和街居、校办企业异军突起有了长足的发展和进步，区属工业已初步形成轻工、机械、化工、木器加工、电器、建材、印刷、铸造等行业。主要产品有特种钢、高低压配电柜、灯具、铝合金门窗、拖斗车、木器家具、席梦思床垫、稀土萃取剂、彩印等上百种。

青山区市场繁荣，商业、服务业比较发达，各类商业服务网点１７００多个，宾馆、饭店、招待所十几处，青山宾馆、天外天大酒店、盘古俱乐部、马沃雷克大酒店、满都拉娱乐城环境幽雅，设备一流，服务周到，不仅可为人们旅行居住提供方便，还可承办全国性大型会议。

经济的发展促进了全区精神文明建设，科研、教育、文化、体育、卫生事业得到较大发展。全区现有科研所１１个，各类科技人员１.２万人。有大专、中专、技校１６所，各种卫生机构５７个，床位近２０００张。有文化宫、影剧院１３座，图书馆２０座，体育场地１７１个，其中第一工人文化宫、一机文化宫、二机文化馆、是重大演出、体育比赛的主要场所。

全区环境优美，绿化覆盖率达３０％。

10青山区青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，11青山区

青山区城市优美，以自然生态环境著称，在包头，有“住在青山”的说法，充分体现其宜居品质。11青山区青山区城市优美，以自然生态环境著称，在包头12东河区（1）

东河区是包头市的老城区，有２００多年的历史，位于大青山南麓、黄河北岸、土默川西部。城区面积８５平方公里。东河区地理位置优越，水陆交通便利，素以“水旱码头”、“塞外通衢”著称，昔日曾是我国西部地区最大的皮毛、粮食、药材集散地。

东河区辖有１个乡，１２个街道办事处，１０９个居民委员会，人口４４.２３万，有蒙古、汉、回、满、朝鲜等２６个民族。东河区是回族居民的聚居区，现有回族１.７万人，大都居住在回民街道办事处辖区内。东河区有伊斯兰教、基督教、汉佛教、喇嘛教、天主教等５个宗教界别。12东河区（1）东河区是包头市的老城区，有２００多年13东河区（2）

东河区交通发达，具有公路、铁路、航空、水运等多种运输功能，是内地连接西北地区的重要交通枢纽。包头民航机场位于东河区，有定期班机可通往北京、上海、太原、西安、武汉、广州等地。

东河区是包头市地方工业的集中地，７０％以上的市属企业驻在东河区。其中有包头铝厂、包头糖厂、鹿王羊绒集团等。东河区区属工业也有一定的规模和基础，有机械加工、铸造、冶炼、化工、塑料、皮革皮毛、机电加工、农牧机械、造纸印刷、日用五金、服装鞋帽、食品加工等１０多个行业，生产的产品有２５０多种，其中稀土合金暖气片、带式输送机、羊剪绒拖鞋、童皮鞋、汉宫地毯、稀土混合金属、钢锯条等在市场上深受欢迎。

13东河区（2）东河区交通发达，具有公路、铁路14东河区（3）

东河区商业贸易比较发达，全市６０％以上的物资仓库设在东河区，自治区及其他盟、市、旗、县驻东河区的转运站、采购供应站及办事机构等就有５０多个，包头市与内蒙古西部地区的商品物资交流相当一部分在东河区进行。东河区还被确定为包头市个体、私营经济示范区，优良的投资环境，宽松的优惠政策，吸引着方方面面的经营者。14东河区（3）东河区商业贸易比较发达，全市６15东河区（4）东河区的旅游事业发展迅速。由本区出发南行，过黄河大桥，可达鄂尔多斯高原，那里有驰名中外的成吉思汗陵和妙趣横生的响沙湾；北行，顺盘山公路，可至阴山深处，那里有塞外名寺五当召。区境内还有阿善沟门新石器遗址，雕梁画栋的福征寺，清翠欲滴、群龙戏水的转龙藏，闻名遐迩的清真寺和被人们誉为“塞外西湖”的南海旅游开发区。

15东河区（4）东河区的旅游事业发展迅速。由本区出发南行16东河区（5）

东河区辖12个街道、1个镇：和平街道、财神庙街道、西脑包街道、南门外街道、南圪洞街道、东站街道、回民街道、二里半街道、河东街道、铁西街道、东兴街道、杨圪楞街道、河东镇。2000年，东河区辖12个街道、1个乡。根据第五次人口普查数据：全区总人口429355人，其中各乡镇人口（人）：

和平路街道19137财神庙街道31493

西脑包街道39264南门外街道29084

南圪洞街道30788东站街道53249

回民街道30827二里半街道42451

河东街道38103铁西街道38148

东兴街道34669杨圪塄街道3758

河东乡38384

16东河区（5）东河区辖12个街道、1个镇：和17东河区房地产市场概况（1）近几年来，东河景区两侧的房地产开发状况热度日渐上升。在南海湖生态保护工程及配套项目实施以来，渐露雏形的体育休闲公园、规划建设的商务住宅以及10＋1会馆，使一个集会展、商贸、商务办公、娱乐休闲于一体的水滨新城正呼之欲出。17东河区房地产市场概况（1）近几年来，东河景区两侧的房18东河区房地产市场概况（2）城市建设产生拉动效应

近年来，东河区不断拓宽融资渠道，多方筹集资金，根据规划实施了一系列城市重点设施建设，城市品位、区域环境质量显著提升，经济和社会效益全面凸现，拉动了房地产开发大幅升温。东河景区自去年建成以来，带给东河区的不仅是城区环境的改变，更重要的是其凸现出来的深远的战略发展意义，特别是东河区行政大楼的东迁，东河景区一带便一跃成为东河区城区规模扩张发展的核心区域。

18东河区房地产市场概况（2）城市建设产生拉动效应19东河区房地产市场概况（3）

“退二进三”发展战略的实施，决定了东河景区规划的高起点，迅速形成了东河区城市发展建设的新局，产生了城区东扩的强劲的经济拉动效应。自2005年以来，盘活“退二进三”企业30多户、激活区域土地面积近10000亩，每亩增值近30万元，转换利用土地资源90万平方米，土地增值达5亿元。大批房地产商纷纷涌入，众多建筑拔地而起，高品质楼盘联袂而出，鼎太风华、宁鹿水岸、美岸华庭、碧水嘉苑迅速火爆。正是由于高起点的规划，完善的城市配套，实力开发商的进驻，使东河景区的房地产正朝着品质化的方向发展，潜在的商业价值凸现出来。两年来，房地产投资实现15亿元，建设规模达130万平方米，房地产项目去年新增税收1亿元，房地产投资和消费保持较快增长，为地区经济增长作出了积极贡献。随着东河大厦、豪德财富中心、文化大厦、星级酒店、教育文化场所的建设，该地区将成为一个适宜居住、适宜休闲的新的城区中心。19东河区房地产市场概况（3）“退二进三”发展战略的20东河区房地产市场概况（4）房地产开发市场特点

东河区房地产去年新建续建房地产开发项目36个，计划总投资48亿元，开发面积4800多亩，建设规模达370多万平方米，计划竣工面积110万平方米。房地产开发市场呈现新的特点：一是大型房地产开发项目增加。在确定开工的项目中，5万平方米以上的项目10个，开发建设面积120多万平方米。来自天津、武汉、佛山等地的房地产开发商，以其雄厚的企业实力，推进了东河区房地产开发的快速发展。二是房地产品质升级成为主流。尽管人们对普通商品住宅要求户型合理、价格适中，但并不等于降低居住的品质。相反，随着人们的生活需求越来越高，更加注重住宅性能、物业、景观、安全、舒适等内在要求。消费者也不只单纯地看重价格，而提升到更加注重居住品质。目前，东河区各新建小区规划布局都各具特色和个性，户型结构日趋合理，配套设施齐全、环境优美，质量和品位大幅提升，达到国家A级住宅性能认定标准，满足了人们对住宅高品质的要求。三是供求基本平衡，价格稳中有升。近年来，东河区经济发展迅速，人均收入不断提高，人们的购买力明显提高。这些不断壮大的经济因素，刺激了东河区房地产业的开发建设。面对房地产业的发展形势，东河区在上级领导的指导下发挥宏观调控和管理、服务职能，更新开发理念，规范开发行为，引导理性投资，鼓励住房消费，有效地促进了房地产业的健康发展。20东河区房地产市场概况（4）房地产开发市场特点21东河区房地产住宅市场分析（1）住宅项目规模21东河区房地产住宅市场分析（1）住宅项目规模22东河区房地产住宅市场分析（1）容积率分析：容积率大多数在1至1.5的区间之内，所占整体比例为57%，22东河区房地产住宅市场分析（1）容积率分析：容积率23东河区房地产住宅市场分析（1）绿化率23东河区房地产住宅市场分析（1）绿化率24东河区房地产住宅市场分析（1）户型区间

理想嘉苑绿苑小区宁鹿水岸二期富民家苑星月家园宏源鑫都美岸华庭鼎太风华20508011014017015011081914014090100531307290153975012017024东河区房地产住宅市场分析（1）户型区间理想嘉苑绿苑25东河区房地产住宅市场分析（1）价格区间东河区的房产价格2000元/平米----2500元/平米与2500元/平米----3000元/平米所占比例持平，3000元/平米以上的在全部产品中比例占据到40%，大多为近期开盘项目。25东河区房地产住宅市场分析（1）价格区间东河区的房产26东河区区域特征总结根基深远——拥有悠久历史，民族风貌，自身文化底蕴较为深厚独立成“市”——位置偏于城市和新区，自成具有鲜明的城市风格完善平衡——房地产格局未达到平衡状态，产品单一，品质不高新旧交融——世袭旧有文化特征、生活方式，追求新的时尚生活挖掘潜力——无论生活家居还是生活消费，均具有较大潜力空间蓄势而发——生活水平逐渐提升，发展趋势较好，整体稳步提升26东河区区域特征总结根基深远——拥有悠久历史，民族风貌27机会

基于对区域特征的考量，我们认为，本案项目应专抓住区域所赋予的如下机会，作为项目的基本导向，进行总体规划和设计：1、东河区住宅建设发展较快，但产品形态仍然单一，难以满足全方位、各种档次的需求；2、东河区尽管具有浓郁的地区和历史风貌、文化习惯和生活方式，但消费者追求现代时尚生活的潜在需求相当强烈，应注意满足和适当加以引导；3、整体房地产链条不尽完善和平衡，与人们消费特征和购买力还具有一定偏差，应合理选择消费空白和趋势因素，进行商业业态规划；4、城市建设处于起步阶段，应重视项目开发与城市建设和城市形象的关系，在满足自身企业盈利的前提下，力争打造城市形象工程，将社会效益有效转化为企业品牌和经济效益，并保持和提升与政府的合作关系。27机会基于对区域特征的考量，我们认为，本案项28项目解码自身因素分析

28项目解码29地段分析

项目位于东河区胜利路北，居于目前东河城市格局的北侧，其地段条件具有如下特征：1、距繁华区不远：据初步考察，本案距离东河商业中心（环城路商圈）大约具有800米，除和平路南大街北侧商业氛围稍差以外，基本上可与传统商业带连接；29地段分析项目位于东河区胜利路北，居于目前东河城市30地段分析2、距文化区很近：地块邻近吕祖庙、天主教堂、清真寺、妙法禅寺、西门大教堂等文化设施，具有浓郁的文化特征和底蕴；30地段分析2、距文化区很近：地块邻近吕祖庙、天主教堂、清真31地段分析3、新旧住宅集中：地块南部基本为老式住宅小区，北部是新开发小区，根据规划，本案未来将处于新旧小区的几何地带，居住人群较为密集；4、毗邻新开商业：乔家金街居于本案北侧，紧密相连，该项目正在热销中，宣传力度较大，规划为文化商业街，具有商业、影院、文化馆等设施；31地段分析3、新旧住宅集中：地块南部基本为老式住宅小区，北32地段分析4、承接新旧区域：根据东河区规划，东河文化产业基地将在这里落户，实施连片开发，整个板块将呈现住宅、商业、文化、旅游等多元化城市格局，一个东河北部新区将会与南部传统商业、居住区域相连，本案正是居于新旧板块的南北传承之处；5、扼守未来中心：根据城市建设规律，新区的连片开发必将带动城市中心的移动，在未来几年时间，本案将处于新旧两大板块的中心地带，这一特征，尤其适宜于建设城市的形象工程和商业中心。32地段分析4、承接新旧区域：根据东河区规划，东河文化产业基33地段分析6、交通状况良好：东向：经长胜街、东延民生街、东门大街可至东河槽绿化景区；西向：经长胜街，西延西门大街、西脑包大街，连接巴彦塔拉大街、建设路，可方便通达青山区、昆区；南向：经和平路南大街、通顺街可方便到达传统商业中心和火车站；北向：可经北大街连接110国道、丹拉高速路等，通达呼和浩特等地。33地段分析6、交通状况良好：34地块分析有利因素：本案三面临路，地块独立，受其他环境影响较小，利于形成独立小区；便于小区的出入动线设计；同时，有益于商业的经营和人流流通。不利因素：本案地块呈三角形形状，有效面积较小，不利于土地利用，对建筑规划的要求较高，应合理设计楼间距、日照影响等因素。34地块分析有利因素：35地块分析地块现状良好，基本为平地，仅有一座小工厂有待拆迁。35地块分析36项目分析结论根据自身条件，我们提出如下结论建议：即：地块规划的“三高一和”策略一“高”

——

高标形象，根据东河现状和开发特征，本版块多为普通住宅和商业街、底铺商业；同时，我项目地处承接新旧区域的中心地带，又同时具有路网核心优势，因此，高标准的地标式项目应为我项目首选。二“高”

——

高楼层，综观东河现状房地产开发，住宅楼多为六层砖混楼，仅有少量20层以下的塔楼和板楼，因此，“高”将应成为本案一大特色，凸现其较高品质的生活方式和地标建筑的“仰视”效应。三“高”

——

高容积率，合理规划容积率，以达到土地利用最大化。和谐

——

和谐配置住宅商业面积，达到与外部因素的和谐和内部因素的和谐。36项目分析结论根据自身条件，我们提出如下结论建议：37项目分析结论总而言之，对于项目整体规划，我们的建议是——高屋建瓴37项目分析结论总而言之，对于项目整体规划，我们的建议是—38云顶之道

项目总体战略

38云顶之道39项目总体目标基于之前对区域及项目的分析，我们建议确定如下的项目总体发展目标：1、建设东河一流的住宅生活小区打造东河最高品质住宅的品牌形象2、规划东河新商业中心满足和引导东河各阶层全方位的商业服务消费需求3、总体：引领时尚潮流，富含国际化要素东河地标性的商住综合项目39项目总体目标基于之前对区域及项目的分析，我们建议确定如下40项目市场定位让“云顶国际中心”成为东河新城市中心的代名词！40项目市场定位让“云顶国际中心”41项目市场定位在北京，先有国贸，后有CBD，于是，国贸成为当仁不让的北京CBD的代名词41项目市场定位在北京，先有国贸，后有CBD，42项目市场定位在东河，云顶国际城扼守新旧板块之间坐拥传统繁华区域、文化产业基地与新开发住宅区因此，我们建议应以此高度确立项目市场地位：东河新城市中心国际化生活典范42项目市场定位在东河，云顶国际城扼守新旧板块之间东河新城市43项目产品定位酒店公寓板式/点式住宅综合商业中心住宅商业商业街43项目产品定位酒店公寓板式/点式住宅综合商业中心住宅商业商44项目品牌战略云顶缘起——云顶，闻名于世的商业和休闲胜地；云顶娱乐城是马来西亚引以自豪的一颗明珠。亦称“任珍”。云顶，是购物、休闲、娱乐、旅游一体化的代名词，具有极高的品牌影响力。44项目品牌战略云顶缘起——云顶，闻名于世的商业和休闲胜地45本案集商业、娱乐、休闲与居住于一身，地处新城市中心，在此借用云顶之称，可以凸现项目的国际化特色、一体化的商业居住功能，顾名思义，云顶具有高的含义，符合本案“高屋建瓴”的主张。云顶传承——项目品牌战略45本案集商业、娱乐、休闲与居住于一身，地处新城市中心，在此46项目品牌战略云顶国际城品牌形象主体——坐享尊贵聚守繁华46项目品牌战略云顶国际城品牌形象主体——坐享尊贵聚守47项目品牌战略品牌初步建议整体品牌：云顶国际城商业部分：云顶国际商业中心住宅部分：云顶国际花园47项目品牌战略品牌初步建议整体品牌：云48项目总体规划指标规划总体占地面积：34230平方米总体建筑面积：13-14万平米商业部分：4-5万平米住宅部分：8-9万平米容积率：4左右绿化率：40%以上48项目总体规划指标规划49项目总体规划住宅塔楼商住公寓板楼住宅高架住宅地上2层商业地上1层商业高架花园绿地连体或点式住宅49项目总体规划住宅塔楼商住公寓板楼住宅高架住宅地50项目总体规划地上2层商业地上1层商业地下1层商业地下2层停车位高架住宅花园绿地商业中心部分商业中心商业内街外围商业街50项目总体规划地上2层商业地上1层商业地下1层商业地下2层51云顶之商

商业规划策略51云顶之商52——

商业

6W

法则什么区域什么资源什么人群什么缺口什么机会如何引导定位研判52——商业6W法则什么区域定位研判53定位研判——商业6W法则什么区域紧邻成熟的居住区域；地处城市规划新开发区域；承接新旧商住板块的核心位置；路网交通的汇聚地带；正在迅速发展提升的新区。53定位研判——商业6W法则什么区域54什么资源深厚的文化底蕴与民族特色；密集的城市人口资源；地缘性、辐射型、外来性结合的资源；商业、居住、娱乐、休闲、观光的综合资源。定位研判——商业6W法则54什么资源定位研判——商业6W法则55

什么人群以城市居住的工薪阶层为主体；以追求时尚的城市消费群为骨干；以企业经营者、政府机构人员为高端；以新开发小区较高收入的居民为地缘性客群；同时兼顾自身项目约3000居民。定位研判——商业6W法则55什么人群定位研判——商业6W法则56什么缺口大中型综合性超市/仓储式超市；生活类专业市场；全方位娱乐休闲；大型集中式餐饮服务场所。定位研判——商业6W法则56什么缺口定位研判——商业6W法则57什么机会大面积连片开发的居住人群数量大幅度增长；本案自身大型卖场（综合性超市）吸引的人流量文化产业基地规划使未来商务人群增长；传统居住区人流；东河消费水平和意识的不断提升；年轻人群数量比例增加；辐射昆区和青山区的消费人流。定位研判——商业6W法则57什么机会定位研判——商业6W法则58如何引导新城市中心概念的引导购买、吃喝玩乐与体验式消费一条龙服务观念的引导；大型综合性超市对东河人传统居家购买方式的引导；新型商业业态的引导；由商品交易消费观念逐步向服务、体验消费观念的引导。定位研判——商业6W法则58如何引导定位研判——商业6W法则59

基于东河区域，辐射整个包头市，具有国际化特色的大型综合商业服务中心。项目目标市场定位59基于东河区域，辐射整个包头市，具有国际化特色的大60业态分项定位原则商业经营的关键吸引固定客流量烘托商业人气主力店购物餐饮娱乐购物吃喝玩乐一条龙服务60业态分项定位原则商业经营的关键主力店购物餐饮娱乐购物吃喝61业态分项定位一个卖场两个街区三个中心四类业态61业态分项定位62

一个卖场地下一层超市主力店经营业态：综合式超级市场品牌选择：国内著名品牌；如：华联、物美、亿客隆等规划面积：10000平米-15000平米位置选择：地下一层-1F62一个卖场地下一层超市主力店-1F63两个街区外围商业街内商业街外商业街商业内街1F63两个街区外围内商业街商业1F64商业内街64商业内街65外围商业街65外围商业街66时尚实用高雅商业街业态服装、服饰、化妆品、户外体育用品食品、西饼店、烟酒、洗衣、打印复印等文化、艺术、珠宝66时尚实用高雅商服装、服饰、化妆品、食品、西饼店、烟酒、67三个中心——餐饮中心餐饮中心1、2F经营业态：传统、新派中式餐厅、西餐厅、茶餐厅、咖啡厅等；品牌选择：国内知名品牌、当地品牌、国际品牌等；如：全聚德、小肥羊、永和大王、仙踪林、吉野家等规划面积：6000平米-8000平米位置选择：北侧（酒店公寓部分）一层、二层。67三个中心餐饮1、2F经营业态：传统、新派中式餐厅、西餐68餐饮中心68餐饮中心69餐饮内街参考69餐饮内街参考70三个中心——电子专卖中心电子专卖中心经营业态：电脑及其配件、数码产品照相器材、影视光盘、精品家电等；规划面积：3000平米-5000平米；位置选择：东南侧一层。1F70三个中心电子专卖中心经营业态：电脑及其配件、数码产品照71三个中心——休闲娱乐中心休闲娱乐中心2F2F业态：夜总会、洗浴、足疗、按摩、美体、美发、KTV、酒吧等；规划面积：6000平米-8000平米位置选择：南侧二层。71三个中心休闲娱乐中心2F2F业态：夜总会、洗浴、足疗、72娱乐中心1到2家主力俱乐部

——包含演艺俱乐部（适合中年人）酒吧迪吧（适合年轻人）、KTV等配合设施——

量贩式KTV、主题酒吧72娱乐中心1到2家主力俱乐部73休闲娱乐1家大型桑拿健身俱乐部配合设施——

专业按摩中心、美容中心、spa等定位考虑：主要满足商务消费、周边高档社区消费需求，东河有一些低中档洗浴中心，但缺少像汉拿山、权金城那样的综合的大型商务俱乐部。权金城休闲俱乐部73休闲娱乐1家大型桑拿健身俱乐部权金城休闲俱乐部74四种业态总体而言，本项目商业具有四种主要业态：超市：综合性大型卖场餐饮：传统、新派、西式餐厅、茶餐厅、咖啡厅、酒吧专卖：电子、精品、服饰、体育器材、文化、珠宝等娱乐休闲：夜总会、洗浴、保健、美体美发、KTV等74四种业态总体而言，本项目商业具有四种主要业态：75建筑设计参考75建筑设计参考76

商业建筑立面设计要点建议

建筑风格：现代欧式简约风格

色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合

外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合

平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀建筑立面76商业建筑立面设计要点建议建筑立面77◆建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件◆独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔◆商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音◆超市配置上货区域及货梯的位置◆沿街门面以大跨度门幅设计◆独立电路布线◆交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口◆荷载满足洗浴等经营业态的需求◆设置商业专业货物卸载码头◆外部留有户外广告位置◆设置项目外部夜景亮化◆外立面注重与住宅楼的和谐统一，体现整体项目品质商业中心77◆建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件商业78整体商业建筑风格78整体商业79整体商业建筑与高架花园79整体商业建筑80整体商业建筑风格与外立面80整体商业建筑81整体商业建筑风格与外立面81整体商业建筑82商业建筑外立面与出入大门82商业建筑外立面与出入大门83商业大门及加顶商业街83商业大门84商业内街风格84商业内街85商业内街过廊85商业内街86商业内街建筑风格及过桥86商业内街建筑风格及过桥87商业外街风格87商业外街88商业外街风格88商业外街89商业外街建筑风格89商业外街90商业夜晚灯光效果90商业夜晚91喷泉广场灯光效果91喷泉广场92云顶之宅

住宅规划策略92云顶之宅93住宅项目市场定位››中、高收入的地缘性客群政府部门公务员企业中层管理者中等以上收入个体经营者改善居住的中等以上收入家庭93住宅项目市场定位中、高收入的地缘性客群政府部门公务员企业94云顶国际花园中坚阶级领地，传承时尚风范住宅项目主题94云顶国际花园住宅项目主题95酒店公寓——

整体项目制高点，建议设计30层左右，为东河高度之最

点式/连体塔楼——

建议层高为25-27层小高层板楼——

高品质住宅，建议层高为12-15层住宅产品定位95酒店公寓——整体项目制高点，建议设计30层左右，为东96➢

以酒店公寓作为整体项目制高点，以点式或连体特楼住宅为整体高度屏障，展现项目“

云顶”的形象；➢以欧式现代建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀；➢将时尚欧式简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化；➢选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地；➢以独特的高架花园，展现项目的现代感品质；➢注重产品细节处理和设计，用足南北向大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野住宅产品定位96➢以酒店公寓作为整体项目制高点，以点式或连体特楼住宅为97“云顶”之巅酒店公寓97“云顶”之巅酒店公寓98小高层板楼98小高层板楼99点式/连体住宅99点式/连体住宅100高架花园广场100高架花园广场101高架效应的变奏曲——

高架花园与地面的软性连接，

“类坡地住宅”101高架效应的变奏曲——高架花园与地面的软性连接，102小区环艺◆三个主题景观：欧洲风情主题；休闲主题；运动主题◆植被：乔木及灌木组合◆地面布置园艺小道◆局部设置景观平面落差◆夜间灯光亮化◆设置艺术造型环保垃圾箱◆局部布置小溪，并养殖观赏鱼类◆12小时保持整个小区环艺区卫生整洁102小区环艺103后续服务项目本方案是为项目整体规划所做出的定位和规划建议策略；在此基础上，我们可以提供如下后续服务：产品设计阶段：住宅产品设计策略及优化建议小区园林设计策略及优化建议商业建筑设计策略及其建议营销推广阶段：区域综合市场研究报告整体项目品牌策略（含项目VIS）整体项目营销推广执行方案销售执行及其控制方案商业运营阶段：商业品牌策略及其VIS

招商指导建议方案商业运营推广企划方案103后续服务项目本方案是为项目整体规划所做出的定位和规划建1041042007年10月20日2007年10月20日106

提要俯瞰东河

——

区域概况特征项目解码

——

自身因素分析云顶之道

——

项目总体战略云顶之宅

——

住宅定位策略云顶之商

——

商业定位策略2提要俯瞰东河——区域概况特征107俯瞰东河

区域概况特征3俯瞰东河108

缘起

包头作为一个城市，形成较晚，从清嘉庆14年（1809年）设置包头镇算起，至今还不到200年。但是，由于包头地区地理位置的特殊性，在漫长的嬗变过程中，也曾几度成为演出威武雄壮活剧的历史舞台，故不应以设镇、筑城为限，可以追溯更长的历史。

黄河是中华民族的摇篮。黄河流经包头的地段是原始人类较早活动的地方，在这里蕴藏着大量的古人类文化遗迹，已发掘的就有10多处。在位于东河区以东15公里的阿善沟门的格膝盖沟，发掘出一处保存完好的新石器时代村落遗址和大量的文物。

蒙古高原位于东西上千公里的阴山山脉之北，中国古代，这里是北方少数民族生息繁衍的地方，在与黄河流域的中原各代王朝的交往中，促进了各民族的融合，加快了少数民族的封建化过程促进了整个社会的发展和文明的交往。

从战国至唐朝，包头境内曾几次建筑过一些古城。最早是赵武灵王于公元前306年（武灵王20年）筑九原城。公元前221年秦为九原郡。公元433年，鲜卑族建立的北魏王朝，设怀朔镇。后来，随着形势的变化，时间的推移，古城被一一废弃了。

进入五代后，包头属辽统治。辽在这里设云内州，一直沿袭至金元，建制未变。元代初年，包头地区的冶炼业、纺织业、陶瓷业开始兴盛，出现了商品经济，商业活动随之兴旺起来。后来蒙古族各部落陆续进驻河套，包头地区又成为土默特部落游牧之地。4缘起包头作为一个城市，形成较晚，从清嘉庆1109

沿革

清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年），萨拉齐建筑，设协理通判，这是包头地区最早出现的行政建制。1870年（同治9年）前后，包头修筑城墙，辟东、南、西、东北、西北5座城门，形成了近代包头的城市规模。19世纪后期至20世纪初，包头已发展成为我国西北著名的皮毛集散地和水旱码头。1923年平绥铁路通车包头，1931年，包头电灯面粉公司和永茂源甘草公司创办，包头开始有了近代工业。1934年，中德双方组织的“欧亚航空邮运股份有限公司”在包头修筑飞机场，开辟包头--宁夏--兰州航线，定期航班每周往返一次。饮食、服务业日益兴旺，市面日趋繁荣。

包头是一个有着光荣革命传统的地区。革命初期，王若飞、乌兰夫等老一辈无产阶级革命家曾在这里领导过地下斗争。抗日战争期间，共产党领导包头地区各族军民，开创了大青山抗日游击根据地，与日寇进行了艰苦卓绝的斗争。

1949年9月19日，绥远发动“9·19”起义，包头获得和平解放。1950年2月13日，包头市人民政府正式成立。5沿革清王朝建立后，乾隆5年（公元1741年110

发展产业方面，神华煤制烯娃、包钢冷轧薄版、包钢8#焦炉、华业特钢、亿阳铝轮毅、华鼎铜业、晶牛微晶玻璃等钢铁、铝业、电力、机械制造、稀土、煤化工主要行业超亿元重大项目的带动下，包头产业发展迅速。包头吸引外资取得重大突破：不断加强国际、国内的经济技术合作和交流，放手引进资金，包头基本形成了多层次、全方位、宽领域的对外开放格局。

包头积极推进城市绿化、美化、亮化工程。城市“五化”工程建设取得了新突破，城市人均公共绿地达到10.6平方米建成区绿化覆盖率达到35%。推进道路亮化工程，安装和更新路灯3511基、5481盏，实施了钢铁大街、建设路等10大景区亮化工程。

交通运输能力继续提高。全年各种运输出完成货运量20492.1万吨，较上年增长l4.5%。其中，铁路货运量5374万吨，增长29.1%；公路货运量15118万吨，增长10.2%；民航货运量570吨，下降40.4%。全年各种运输方式完成客运量12316.6万人，比上年增长10.4%。其中，铁路客运量433.7万人，增长32.7%；公路客运量11866万人，增长9.7%；民航客运量16.9万人，增长18.8%。

社会保障事业进一步加强。参加失业保险职工人数达48.5万人，发放失业保险金6655万元。参加基本养老保险的人数为41.4万人，参加基本医疗保险的人数为52.9万人，参加基本养老保险的人数为27.8万人，参加基本养老保险的人数为24.2万人。6发展产业方面，神华煤制烯娃、包钢冷轧薄版、包钢8#111

行政区划据《包头市2002年国民经济和社会发展统计公报》，包头市辖９个旗、县、区，其中：３个市区（昆都仑区、青山区、东河区）２个矿区（白云鄂博矿区、石拐区），４个农牧业旗县区（土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、九原区）。总面积２７７６８平方公里。人口２３３.５６万，居住着蒙、汉、回、满、达翰尔、鄂伦春等３１个民族。包头是国务院首批确定的十三个较大城市之一，是内蒙古自治区最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。7行政区划据《包头市2002年国民经济和社会发展统计公报112昆都仑区

昆都仑区位于阴山脚下，黄河北岸，昆都仑河畔，昆都仑区因河得名，是包头市党政机关所在地，包头政治、经济、文化、科技、教育的中心。区内设有１３个街道办事处，１６３个居委会。城区面积８７平方公里，人口４４.９９万，由蒙古、汉、回、满、达斡尔等２８个民族构成。

昆都仑区是以钢铁、稀土、冶金、化工工业为主的新兴工业城区。闻名遐迩的包头钢铁公司座落在本区。这里交通便利，通讯发达。区内拥有中央、内蒙古、市属企业，科研院所和大专院校。党的十一届三中全会以来，区属工业迅速发展，初步形成了以机械、冶金、稀土、建材、电子、化工、服装、食品等门类为主的工业体系。主要产品有经济型乘用车、钢塑保护环、滑枕护套、液压马达、压电水晶、阴阳离子交换树脂等１００多个品种。昆都仑区商贸发达，有市属大型批零企业数十家，还有星罗棋布的区属商业网点和集贸市场。区内有大型宾馆饭店１０多家，可承办国家、自治区级大型会议，为社会旅游业提供了方便的条件。出昆区往东３公里有著名古迹喇嘛庙昆都仑召和昆都仑水库风景区；往西１５公里有天然瀑布和梅力更原始森林。

8昆都仑区昆都仑区位于阴山脚下，黄河北岸，昆都仑河畔113昆都仑区包头昆区作为包头最繁华的区域，城市建设和发展令人瞩目，是全市商业商务的中心地区。9昆都仑区包头昆区作为包头最繁华的区域，城市建设和发展令人瞩114青山区

青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东河区相邻。青山区现有面积５４平方公里，人口３４.５３万，由２５个民族构成。区内设有８个街道办事处，１２６个居民委员会，是一个工业发达、科学技术先进、文化教育兴旺、服务设施齐全、环境优美的新型市区。

青山区是以机械、汽车、电力、建材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，区内驻有中央、内蒙古、包头大中型企业２１４家，包括内蒙古第一机械制造厂、内蒙古第二机械制造总厂、北方重型汽车有限公司、核工业部二Ｏ二厂（光华化学工业公司）、蒙电华能热电股份有限公司（包头第二热电厂）、包头供电局、“九九”集团、苏蒙特亚麻纺织有限公司、内蒙古电建第一、第三工程公司等骨干企业。

十一届三中全会以来，青山区的集体和街居、校办企业异军突起有了长足的发展和进步，区属工业已初步形成轻工、机械、化工、木器加工、电器、建材、印刷、铸造等行业。主要产品有特种钢、高低压配电柜、灯具、铝合金门窗、拖斗车、木器家具、席梦思床垫、稀土萃取剂、彩印等上百种。

青山区市场繁荣，商业、服务业比较发达，各类商业服务网点１７００多个，宾馆、饭店、招待所十几处，青山宾馆、天外天大酒店、盘古俱乐部、马沃雷克大酒店、满都拉娱乐城环境幽雅，设备一流，服务周到，不仅可为人们旅行居住提供方便，还可承办全国性大型会议。

经济的发展促进了全区精神文明建设，科研、教育、文化、体育、卫生事业得到较大发展。全区现有科研所１１个，各类科技人员１.２万人。有大专、中专、技校１６所，各种卫生机构５７个，床位近２０００张。有文化宫、影剧院１３座，图书馆２０座，体育场地１７１个，其中第一工人文化宫、一机文化宫、二机文化馆、是重大演出、体育比赛的主要场所。

全区环境优美，绿化覆盖率达３０％。

10青山区青山区位于包头市中部，北依阴山，南临黄河，115青山区

青山区城市优美，以自然生态环境著称，在包头，有“住在青山”的说法，充分体现其宜居品质。11青山区青山区城市优美，以自然生态环境著称，在包头116东河区（1）

东河区是包头市的老城区，有２００多年的历史，位于大青山南麓、黄河北岸、土默川西部。城区面积８５平方公里。东河区地理位置优越，水陆交通便利，素以“水旱码头”、“塞外通衢”著称，昔日曾是我国西部地区最大的皮毛、粮食、药材集散地。

东河区辖有１个乡，１２个街道办事处，１０９个居民委员会，人口４４.２３万，有蒙古、汉、回、满、朝鲜等２６个民族。东河区是回族居民的聚居区，现有回族１.７万人，大都居住在回民街道办事处辖区内。东河区有伊斯兰教、基督教、汉佛教、喇嘛教、天主教等５个宗教界别。12东河区（1）东河区是包头市的老城区，有２００多年117东河区（2）

东河区交通发达，具有公路、铁路、航空、水运等多种运输功能，是内地连接西北地区的重要交通枢纽。包头民航机场位于东河区，有定期班机可通往北京、上海、太原、西安、武汉、广州等地。

东河区是包头市地方工业的集中地，７０％以上的市属企业驻在东河区。其中有包头铝厂、包头糖厂、鹿王羊绒集团等。东河区区属工业也有一定的规模和基础，有机械加工、铸造、冶炼、化工、塑料、皮革皮毛、机电加工、农牧机械、造纸印刷、日用五金、服装鞋帽、食品加工等１０多个行业，生产的产品有２５０多种，其中稀土合金暖气片、带式输送机、羊剪绒拖鞋、童皮鞋、汉宫地毯、稀土混合金属、钢锯条等在市场上深受欢迎。

13东河区（2）东河区交通发达，具有公路、铁路118东河区（3）

东河区商业贸易比较发达，全市６０％以上的物资仓库设在东河区，自治区及其他盟、市、旗、县驻东河区的转运站、采购供应站及办事机构等就有５０多个，包头市与内蒙古西部地区的商品物资交流相当一部分在东河区进行。东河区还被确定为包头市个体、私营经济示范区，优良的投资环境，宽松的优惠政策，吸引着方方面面的经营者。14东河区（3）东河区商业贸易比较发达，全市６119东河区（4）东河区的旅游事业发展迅速。由本区出发南行，过黄河大桥，可达鄂尔多斯高原，那里有驰名中外的成吉思汗陵和妙趣横生的响沙湾；北行，顺盘山公路，可至阴山深处，那里有塞外名寺五当召。区境内还有阿善沟门新石器遗址，雕梁画栋的福征寺，清翠欲滴、群龙戏水的转龙藏，闻名遐迩的清真寺和被人们誉为“塞外西湖”的南海旅游开发区。

15东河区（4）东河区的旅游事业发展迅速。由本区出发南行120东河区（5）

东河区辖12个街道、1个镇：和平街道、财神庙街道、西脑包街道、南门外街道、南圪洞街道、东站街道、回民街道、二里半街道、河东街道、铁西街道、东兴街道、杨圪楞街道、河东镇。2000年，东河区辖12个街道、1个乡。根据第五次人口普查数据：全区总人口429355人，其中各乡镇人口（人）：

和平路街道19137财神庙街道31493

西脑包街道39264南门外街道29084

南圪洞街道30788东站街道53249

回民街道30827二里半街道42451

河东街道38103铁西街道38148

东兴街道34669杨圪塄街道3758

河东乡38384

16东河区（5）东河区辖12个街道、1个镇：和121东河区房地产市场概况（1）近几年来，东河景区两侧的房地产开发状况热度日渐上升。在南海湖生态保护工程及配套项目实施以来，渐露雏形的体育休闲公园、规划建设的商务住宅以及10＋1会馆，使一个集会展、商贸、商务办公、娱乐休闲于一体的水滨新城正呼之欲出。17东河区房地产市场概况（1）近几年来，东河景区两侧的房122东河区房地产市场概况（2）城市建设产生拉动效应

近年来，东河区不断拓宽融资渠道，多方筹集资金，根据规划实施了一系列城市重点设施建设，城市品位、区域环境质量显著提升，经济和社会效益全面凸现，拉动了房地产开发大幅升温。东河景区自去年建成以来，带给东河区的不仅是城区环境的改变，更重要的是其凸现出来的深远的战略发展意义，特别是东河区行政大楼的东迁，东河景区一带便一跃成为东河区城区规模扩张发展的核心区域。

18东河区房地产市场概况（2）城市建设产生拉动效应123东河区房地产市场概况（3）

“退二进三”发展战略的实施，决定了东河景区规划的高起点，迅速形成了东河区城市发展建设的新局，产生了城区东扩的强劲的经济拉动效应。自2005年以来，盘活“退二进三”企业30多户、激活区域土地面积近10000亩，每亩增值近30万元，转换利用土地资源90万平方米，土地增值达5亿元。大批房地产商纷纷涌入，众多建筑拔地而起，高品质楼盘联袂而出，鼎太风华、宁鹿水岸、美岸华庭、碧水嘉苑迅速火爆。正是由于高起点的规划，完善的城市配套，实力开发商的进驻，使东河景区的房地产正朝着品质化的方向发展，潜在的商业价值凸现出来。两年来，房地产投资实现15亿元，建设规模达130万平方米，房地产项目去年新增税收1亿元，房地产投资和消费保持较快增长，为地区经济增长作出了积极贡献。随着东河大厦、豪德财富中心、文化大厦、星级酒店、教育文化场所的建设，该地区将成为一个适宜居住、适宜休闲的新的城区中心。19东河区房地产市场概况（3）“退二进三”发展战略的124东河区房地产市场概况（4）房地产开发市场特点

东河区房地产去年新建续建房地产开发项目36个，计划总投资48亿元，开发面积4800多亩，建设规模达370多万平方米，计划竣工面积110万平方米。房地产开发市场呈现新的特点：一是大型房地产开发项目增加。在确定开工的项目中，5万平方米以上的项目10个，开发建设面积120多万平方米。来自天津、武汉、佛山等地的房地产开发商，以其雄厚的企业实力，推进了东河区房地产开发的快速发展。二是房地产品质升级成为主流。尽管人们对普通商品住宅要求户型合理、价格适中，但并不等于降低居住的品质。相反，随着人们的生活需求越来越高，更加注重住宅性能、物业、景观、安全、舒适等内在要求。消费者也不只单纯地看重价格，而提升到更加注重居住品质。目前，东河区各新建小区规划布局都各具特色和个性，户型结构日趋合理，配套设施齐全、环境优美，质量和品位大幅提升，达到国家A级住宅性能认定标准，满足了人们对住宅高品质的要求。三是供求基本平衡，价格稳中有升。近年来，东河区经济发展迅速，人均收入不断提高，人们的购买力明显提高。这些不断壮大的经济因素，刺激了东河区房地产业的开发建设。面对房地产业的发展形势，东河区在上级领导的指导下发挥宏观调控和管理、服务职能，更新开发理念，规范开发行为，引导理性投资，鼓励住房消费，有效地促进了房地产业的健康发展。20东河区房地产市场概况（4）房地产开发市场特点125东河区房地产住宅市场分析（1）住宅项目规模21东河区房地产住宅市场分析（1）住宅项目规模126东河区房地产住宅市场分析（1）容积率分析：容积率大多数在1至1.5的区间之内，所占整体比例为57%，22东河区房地产住宅市场分析（1）容积率分析：容积率127东河区房地产住宅市场分析（1）绿化率23东河区房地产住宅市场分析（1）绿化率128东河区房地产住宅市场分析（1）户型区间

理想嘉苑绿苑小区宁鹿水岸二期富民家苑星月家园宏源鑫都美岸华庭鼎太风华20508011014017015011081914014090100531307290153975012017024东河区房地产住宅市场分析（1）户型区间理想嘉苑绿苑129东河区房地产住宅市场分析（1）价格区间东河区的房产价格2000元/平米----2500元/平米与2500元/平米----3000元/平米所占比例持平，3000元/平米以上的在全部产品中比例占据到40%，大多为近期开盘项目。25东河区房地产住宅市场分析（1）价格区间东河区的房产130东河区区域特征总结根基深远——拥有悠久历史，民族风貌，自身文化底蕴较为深厚独立成“市”——位置偏于城市和新区，自成具有鲜明的城市风格完善平衡——房地产格局未达到平衡状态，产品单一，品质不高新旧交融——世袭旧有文化特征、生活方式，追求新的时尚生活挖掘潜力——无论生活家居还是生活消费，均具有较大潜力空间蓄势而发——生活水平逐渐提升，发展趋势较好，整体稳步提升26东河区区域特征总结根基深远——拥有悠久历史，民族风貌131机会

基于对区域特征的考量，我们认为，本案项目应专抓住区域所赋予的如下机会，作为项目的基本导向，进行总体规划和设计：1、东河区住宅建设发展较快，但产品形态仍然单一，难以满足全方位、各种档次的需求；2、东河区尽管具有浓郁的地区和历史风貌、文化习惯和生活方式，但消费者追求现代时尚生活的潜在需求相当强烈，应注意满足和适当加以引导；3、整体房地产链条不尽完善和平衡，与人们消费特征和购买力还具有一定偏差，应合理选择消费空白和趋势因素，进行商业业态规划；4、城市建设处于起步阶段，应重视项目开发与城市建设和城市形象的关系，在满足自身企业盈利的前提下，力争打造城市形象工程，将社会效益有效转化为企业品牌和经济效益，并保持和提升与政府的合作关系。27机会基于对区域特征的考量，我们认为，本案项132项目解码自身因素分析

28项目解码133地段分析

项目位于东河区胜利路北，居于目前东河城市格局的北侧，其地段条件具有如下特征：1、距繁华区不远：据初步考察，本案距离东河商业中心（环城路商圈）大约具有800米，除和平路南大街北侧商业氛围稍差以外，基本上可与传统商业带连接；29地段分析项目位于东河区胜利路北，居于目前东河城市134地段分析2、距文化区很近：地块邻近吕祖庙、天主教堂、清真寺、妙法禅寺、西门大教堂等文化设施，具有浓郁的文化特征和底蕴；30地段分析2、距文化区很近：地块邻近吕祖庙、天主教堂、清真135地段分析3、新旧住宅集中：地块南部基本为老式住宅小区，北部是新开发小区，根据规划，本案未来将处于新旧小区的几何地带，居住人群较为密集；4、毗邻新开商业：乔家金街居于本案北侧，紧密相连，该项目正在热销中，宣传力度较大，规划为文化商业街，具有商业、影院、文化馆等设施；31地段分析3、新旧住宅集中：地块南部基本为老式住宅小区，北136地段分析4、承接新旧区域：根据东河区规划，东河文化产业基地将在这里落户，实施连片开发，整个板块将呈现住宅、商业、文化、旅游等多元化城市格局，一个东河北部新区将会与南部传统商业、居住区域相连，本案正是居于新旧板块的南北传承之处；5、扼守未来中心：根据城市建设规律，新区的连片开发必将带动城市中心的移动，在未来几年时间，本案将处于新旧两大板块的中心地带，这一特征，尤其适宜于建设城市的形象工程和商业中心。32地段分析4、承接新旧区域：根据东河区规划，东河文化产业基137地段分析6、交通状况良好：东向：经长胜街、东延民生街、东门大街可至东河槽绿化景区；西向：经长胜街，西延西门大街、西脑包大街，连接巴彦塔拉大街、建设路，可方便通达青山区、昆区；南向：经和平路南大街、通顺街可方便到达传统商业中心和火车站；北向：可经北大街连接110国道、丹拉高速路等，通达呼和浩特等地。33地段分析6、交通状况良好：138地块分析有利因素：本案三面临路，地块独立，受其他环境影响较小，利于形成独立小区；便于小区的出入动线设计；同时，有益于商业的经营和人流流通。不利因素：本案地块呈三角形形状，有效面积较小，不利于土地利用，对建筑规划的要求较高，应合理设计楼间距、日照影响等因素。34地块分析有利因素：139地块分析地块现状良好，基本为平地，仅有一座小工厂有待拆迁。35地块分析140项目分析结论根据自身条件，我们提出如下结论建议：即：地块规划的“三高一和”策略一“高”

——

高标形象，根据东河现状和开发特征，本版块多为普通住宅和商业街、底铺商业；同时，我项目地处承接新旧区域的中心地带，又同时具有路网核心优势，因此，高标准的地标式项目应为我项目首选。二“高”

——

高楼层，综观东河现状房地产开发，住宅楼多为六层砖混楼，仅有少量20层以下的塔楼和板楼，因此，“高”将应成为本案一大特色，凸现其较高品质的生活方式和地标建筑的“仰视”效应。三“高”

——

高容积率，合理规划容积率，以达到土地利用最大化。和谐

——

和谐配置住宅商业面积，达到与外部因素的和谐和内部因素的和谐。36项目分析结论根据自身条件，我们提出如下结论建议：141项目分析结论总而言之，对于项目整体规划，我们的建议是——高屋建瓴37项目分析结论总而言之，对于项目整体规划，我们的建议是—142云顶之道

项目总体战略

38云顶之道143项目总体目标基于之前对区域及项目的分析，我们建议确定如下的项目总体发展目标：1、建设东河一流的住宅生活小区打造东河最高品质住宅的品牌形象2、规划东河新商业中心满足和引导东河各阶层全方位的商业服务消费需求3、总体：引领时尚潮流，富含国际化要素东河地标性的商住综合项目39项目总体目标基于之前对区域及项目的分析，我们建议确定如下144项目市场定位让“云顶国际中心”成为东河新城市中心的代名词！40项目市场定位让“云顶国际中心”145项目市场定位在北京，先有国贸，后有CBD，于是，国贸成为当仁不让的北京CBD的代名词41项目市场定位在北京，先有国贸，后有CBD，146项目市场定位在东河，云顶国际城扼守新旧板块之间坐拥传统繁华区域、文化产业基地与新开发住宅区因此，我们建议应以此高度确立项目市场地位：东河新城市中心国际化生活典范42项目市场定位在东河，云顶国际城扼守新旧板块之间东河新城市147项目产品定位酒店公寓板式/点式住宅综合商业中心住宅商业商业街43项目产品定位酒店公寓板式/点式住宅综合商业中心住宅商业商148项目品牌战略云顶缘起——云顶，闻名于世的商业和休闲胜地；云顶娱乐城是马来西亚引以自豪的一颗明珠。亦称“任珍”。云顶，是购物、休闲、娱乐、旅游一体化的代名词，具有极高的品牌影响力。44项目品牌战略云顶缘起——云顶，闻名于世的商业和休闲胜地149本案集商业、娱乐、休闲与居住于一身，地处新城市中心，在此借用云顶之称，可以凸现项目的国际化特色、一体化的商业居住功能，顾名思义，云顶具有高的含义，符合本案“高屋建瓴”的主张。云顶传承——项目品牌战略45本案集商业、娱乐、休闲与居住于一身，地处新城市中心，在此150项目品牌战略云顶国际城品牌形象主体——坐享尊贵聚守繁华46项目品牌战略云顶国际城品牌形象主体——坐享尊贵聚守151项目品牌战略品牌初步建议整体品牌：云顶国际城商业部分：云顶国际商业中心住宅部分：云顶国际花园47项目品牌战略品牌初步建议整体品牌：云152项目总体规划指标规划总体占地面积：34230平方米总体建筑面积：13-14万平米商业部分：4-5万平米住宅部分：8-9万平米容积率：4左右绿化率：40%以上48项目总体规划指标规划153项目总体规划住宅塔楼商住公寓板楼住宅高架住宅地上2层商业地上1层商业高架花园绿地连体或点式住宅49项目总体规划住宅塔楼商住公寓板楼住宅高架住宅地154项目总体规划地上2层商业地上1层商业地下1层商业地下2层停车位高架住宅花园绿地商业中心部分商业中心商业内街外围商业街50项目总体规划地上2层商业地上1层商业地下1层商业地下2层155云顶之商

商业规划策略51云顶之商156——

商业

6W

法则什么区域什么资源什么人群什么缺口什么机会如何引导定位研判52——商业6W法则什么区域定位研判157定位研判——商业6W法则什么区域紧邻成熟的居住区域；地处城市规划新开发区域；承接新旧商住板块的核心位置；路网交通的汇聚地带；正在迅速发展提升的新区。53定位研判——商业6W法则什么区域158什么资源深厚的文