资产评估课件-32课时

资产评估陈瑾瑜西南科技大学经济管理学院资产评估第一章导论第二章资产评估基础理论第三章资产评估的主体第四章资产评估客体和对象第五章资产评估目的与假设第六章资产评估途径与方法第七章资产评估理论在房地产评估中的运用第八章资产评估理论在机器设备评估中的运用第九章资产评估结果与报告第一章导论第一章导论学习目标：

通过本章的学习，学生应掌握资产评估活动、资产评估基本要素、资产评估特性以及资产评估与社会经济发展的关系等资产评估最基本的概念和理论问题。第一章导论学习目标：第一章总论引例：以生产“三九胃泰”闻名的全国的深圳三九集团始建于1985年。在1985年6月，靠着一笔贷款，赵新先这位创业者带着几个年轻人，在深圳荒凉的笔架山下开始了创业的征途。经过几十年的艰苦创业，今天的三九集团拥有总资产73.2亿元，它已在全国兼并了企业44家，盘活了国有资产20多亿元。三九集团有时候以承担目标企业的全部债务为条件来兼并某些企业。有些企业在业务上与三九集团并无来往，也没有对三九集团负债，但是，这些企业却对别的某些企业大量负债，这些债务重担压得这些企业动弹不得，经营十分困难。三九集团通过对这些企业资产进行仔细评估，在发现有些企业的资产与债务基本相同的情况下，由三九集团承担被兼并企业的全部债务，以此为条件来兼并企业。河南伊川杜康酒厂就是采取这种方式被三九集团兼并的。三九集团兼并伊川杜康酒厂不仅救活了这家企业，而且还保护了我国的一个古老的品牌。第一章总论引例：以生产“三九胃泰”闻名的全国的深圳三九集团1.1资产评估及其发展1.1.1资产评估活动1）资产评估活动产生的社会背景（1）交易对象和交易空间的扩大（2）交易各方信息不对称（3）交易的公允性要求2）资产评估不同的发展阶段1.1资产评估及其发展1.原始评估阶段特点：偶然性，直观性，非专业性，简单性，无偿性2.经验评估阶段特点（1）评估人员对资产评估业务进行有偿服务。（2）评估方法单一。（3）责任性3.规范评估阶段特点：评估机构公司化；评估手段和方法科学化；评估人员专业化；评估结果法律化；评估内容多元化。资产评估课件-32课时1.1.2资产评估发展现状与趋势（1）市场经济发达国家资产评估发展的现状（2）市场经济发达国家资产评估发展的趋势（1）产生阶段（2）初具规模阶段1）发达国家资产评估发展的现状与趋势2）我国资产评估发展的历程及展望1.1.2资产评估发展现状与趋势1）发达国家资产评估发展的（3）规范化阶段1.1.3资产评估学及其学科发展1）资产评估学资产评估学是一门新兴的边缘科学，属于一门不很成熟的学科。2）资产评估的基本构成要素（1）资产评估主体从事资产评估的机构及人员（3）规范化阶段（2）资产评估客体评估标的物资产评估的具体对象（3）资产评估目的资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求资产评估结果的具体用途（4）资产评估假设资产评估设定的前提条件、假定条件（2）资产评估客体（5）资产评估价值类型评估结果的价值属性的定义及其合理性指向（6）资产评估途径与方法资产评估分析标的物价值的技术思路，以及所运用的具体技术、分析工具和手段。（7）资产评估程序资产评估工作从开始准备到最后结束整个过程的逻辑顺序和工作步骤。（5）资产评估价值类型（8）资产评估执业标准资产评估执业中所要遵循的执业理念、执业原则、执业技术规程（9）资产评估基准日资产评估价值对应的时点。（10）资产评估结论资产评估结果，一般采用货币金额表示。1.2资产评估的种类、功能、特点和作用（8）资产评估执业标准1.2资产评估的种类、功能、特点和作用1.2.1资产评估的种类1）评估、评估复核和评估咨询2）完整性资产评估和限制性资产评估1.2.2资产评估的功能1）基本功能2）辅助功能1.2.1资产评估的种类1.2.3.资产评估的特点特点：（一）市场性（二）公正性（三）专业性（三）咨询性1.2.4资产评估的作用1）咨询1.2.3.资产评估的特点2）管理3)咨询2）管理

资产评估的产生和发展有其客观基础，资产评估发展演变与社会经济条件的发展演变密切相关。资产评估活动的出现、资产评估服务领域的不断扩大、资产评估学科的产生，都是由于市场经济的发展推动所致。与市场经济不同发展阶段相适应，在资产评估的不同发展阶段形成了不同时期鲜明的特点。把握社会经济发展与资产评估发展关系的主线是理解资产评估实践及理论体系和方法体系构建的基础，也是学习掌握资产评估理论及方法的基础。本章小结资产评估的产生和发展有其客观基础，资产评估发展演变与学习目标通过本章的学习，学生应粗略地了解有关资产评估价值及其价值决定等方面的各种价值理论、价值观、资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响因素、评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论问题，从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质，以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。第二章资产评估基础理论学习目标第二章资产评估基础理论2.1.1资产评估研究对象从本质上看，资产评估学的研究对象就是资产的交换价值，以及由此衍生出来的资产交换价值决定、交换价值表现形式、衡量资产交换价值的手段和资产交换价值的表达。2.1资产评估价值论和价值观2.1资产评估价值论和价值观资产的各种价值内涵（1）资产的内在价值亦称资产的经济价值，广义地讲，资产的内在价值相当于资产的未来预计现金流量的折现量。（2）资产的账面价值是一个以历史成本为基础进行计量的会计概念，是资产在企业资产负债表上反映出来的价值。（3）资产的市场价值，作为一个非特定专业术语的资产市场价值其实是一个价格范畴，广义地讲，可以理解为是资产的内在价值或经济价值在市场上的货币表现或反映。资产的各种价值内涵（4）资产的投入价值是从成本或所费的角度，是形成资产的各种生产要素的耗费累加值。（5）资产的产出价值可以从资产的变现和投资回报的角度，以资产的变现值、预期收益折现值等形式变现出来的价值。（4）资产的投入价值是从成本或所费的角度，是形成资产的各种生2.1.2关于价格和价值的进一步说明资产评估中的价值是资产的交换价值或资产的价格（范畴）从经济学角度看：价格是一个历史数据或事实。是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实。2.1.2关于价格和价值的进一步说明资产评估中的价值是指：专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品或服务价值的估计。资产评估结果或评估价值属于价格（范畴）但不是市场价格本身。资产评估学的研究对象是资产的交换价值或价格（范畴）问题，即资产价格决定和量化问题。资产评估活动的核心和本质是一种属于价格范畴的价值判断。资产评估中的价值是指：2.1.3经济学的价值理论和价值观1）劳动价值论商品的价值是由劳动创造的，一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别的人类劳动所决定，并随着社会生产率的变化而变化，主张劳动是价值的唯一源泉，价值是商品交换的基础。2）边际效用价值论价值是由物品的稀缺性与效用决定的。商品的价值量由物品为其占有者带来的效用所决定，把价值为归结人的需要和商品效用2.1.3经济学的价值理论和价值观3）生产费用论商品的价值是由劳动、资本和土地三种生产要素在生产经营过程中有机结合、共同创造的。4）供求均衡价值论用供求力量来解释价值和价格。价值、交换价值和价格是没有区别的，价值就是由市场供求关系所决定的均衡价格，即商品价格是在供给和需求达到均衡时决定的。3）生产费用论不同的价值学说应用在资产评估领域中于是形成了各种不同的资产评估价值衡量的观点。1）生产成本观基于劳动价值论中的价格形成理论而得出的有关资产评估价值决定性因素的观点。2）供求平衡价值观供求平衡价值观强调“价值”是由“供求关系”决定的。不同的价值学说应用在资产评估领域中于是形成了各种不同的资产评价值是需求的函数。供给大于需求时价值就小，供给小于需求时价值就大。3）预期效用观源于边际效用价值论从产出角度来评估资产的价值。资产的价格本身是由其内在的价值和外部条件共同作用形成的2.2.1、资产的使用价值2.2资产评估价值的影响因素价值是需求的函数。2.2资产评估价值的影响因素资产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决定的。用资产自身的功能和使用方式或利用方式直接来描述或衡量资产使用价值是比较困难的。资产使用价值的外在表现是什么？？？资产使用价值的大小是由资产的功能和资产的使用方式决定的。资产的生产能力、服务能力和获利能力2.2.2市场供求关系在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品量，称为对该商品的需求量。在其他条件不变的情况下，一种商品的需求量与该商品的价格呈反方向变动关系。——需求定律资产的生产能力、服务能力和获利能力2.3.1资产评估结论多样性的特点同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值是有条件和原因的，这些条件和原因包括：1相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异2相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，也可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有不同的交易动机和交易地位2.3评估价值的多样性及价值类型2.3评估价值的多样性及价值类型3相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易时限和交易方式等2.3.2影响评估结论多样性因素的分析相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面的差异。同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。资产评估课件-32课时1预期收益原则资产价值的高低主要取决于它能为其拥有者或控制者带来预期收益量的多少。评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。2供求原则供求规律对商品价格形成的作用力同样适2.4资产评估适用的一般经济技术原则2.4资产评估适用的一般经济技术原则用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也要充分考虑和依据供求原则。3贡献原则适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估。要求要素资产价值要由该要素资产对整体资产的贡献来决定，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失来决定。4替代原则一种市场规律用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也要充分考虑和依在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法5评估时点原则市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化。资产评估时，必须假定市场条件固在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期。资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法案例讨论：某企业有一栋大楼欲出售，先请评估公司进行了评估，评估价为8500万元，最后实际成交价为10500万元，相差2000万元，有人由此评论该评估价格失真，您是如何看待这件事的？案例讨论：对资产评估研究对象的正确认识和理解是正确认识资产评估理论的基础。资产评估作为一种价值判断活动，它要解决和解释的是如何衡量价值，其理论基础是市场定价理论。资产评估学所要研究的是资产功能与资产利用，以及资产功能和资产利用与市场供求和市场评估之间逻辑关系及数量关系。把握资产评估研究对象及理论基础是理解资产评估方法体系，以及学习掌握资产评估方法的钥匙。本章小结对资产评估研究对象的正确认识和理解是正确认识资产评估理论的基第三章资产评估的主体与客体学习目标：通过本章的学习，应当了解和掌握资产评估主体及其构成、评估师及评估机构基本管理制度、资产评估行业管理体系，以及资产评估工作原则、资产评估执业技术规范与职业道德规范。第三章资产评估的主体与客体学习目标：3.1.1资产评估主体及其构成1）资产评估主体从业人员资产评估机构2）资产评估机构分类（1）资产评估机构执业范围的角度：①综合资产评估机构②专项资产评估机构3.1资产评估主体3.1.1资产评估主体及其构成3.1资产评估主体（2）资产评估机构的企业组织形式的角度划分合伙制资产评估机构有限责任制资产评估机构我国的资产评估机构主体基本上是有限责任制和合伙制的资产评估机构3.1.2资产评估机构执业资格制度1）资产评估机构的设立（1）由2名以上符合本办法规定的合伙人合伙设立（2）资产评估机构的企业组织形式的角度划分②有5名以上注册资产评估师（含合伙人）③合伙人实际缴纳的出资为人民币10万元以上。（2）设立公司制资产评估机构，除符合国家有关法律法规规定外，还应具备以下条件：①由2名以上符合本办法规定的股东出资设立。②有8名以上注册资产评估师（含股东）③注册资本为人民币30万元以上。②有5名以上注册资产评估师（含合伙人）2）资产评估机构的等级划分A级资产评估机构包括股票上市企业资产评估在内的所有资产评估项目B级资产评估机构从事除企业股份化上市外的所有资产评估项目。3.1.3注册资产评估师制度如果资产评估人员有下列情形的，不予注册：2）资产评估机构的等级划分①完全丧失民事行为能力的②因在在产评估等业务中犯有严重错误，受行政处罚的③受刑事处罚注册资产评估师注册有效期一般为3年，有效期满前3个月，持证者要按规定主动到注册管理机构重新办理注册登记。3.1.4资产评估机构的年检制度1）年检内容（1）资产评估机构内部机构设置及人员配置情况。①完全丧失民事行为能力的（2）资产评估机构业务开展情况，评估的项目类型、数量、规模。（3）评估工作质量情况。（4）资产评估机构信誉情况。（5）对法律、法规的执行情况及遵守职业道德情况。（6）资产评估机构的收费情况等。

2）年检方法3）确认年检结果（2）资产评估机构业务开展情况，评估的项目类型、数量、规模。3.3.1资产评估客体及其特点1）资产评估客体资产是资产评估客体中的最主要的组成部分。经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学中的资产是指过去的交易或事项形成的，并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。3.3资产评估客体3.3资产评估客体作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。2）资产评估客体的基本特征（1）资产的特征①资产必须是经济主体拥有或者控制的②资产是能够给经济主体带来经济利益的资源③资产评估中的资产必须能以货币计量。作为资产评估客体的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定2）需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征3.3.2资产评估客体分类1）资产的类型（1）按资产存在形态分类（2）按资产的构成和是否具有综合获利能力分类（3）按资产能否独立存在分类（4）按资产与生产经营过程的关系分类2）需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以将资产分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。2）需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类（1）债务（2）成本费用（3）其他（5）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可以将资产分为流动3.3.3资产评估对象及其界定3.3.3.1资产评估对象及其本质1）资产评估对象2）资产评估对象本质3.3.3.2资产评估对象分类1）单项资产评估对象2）整体资产评估对象3）有形资产评估对象3.3.3资产评估对象及其界定4）无形资产评估对象5）其他评估对象3.3.4评估对象的界定1）单项评估对象的界定（1）单项资产评估对象实体边界的界定（2）单项资产评估对象权益边界的界定2）整体资产评估对象的界定3）其他评估对象的界定4）无形资产评估对象1）评估对象作用方式的界定2）评估对象盈利模式判断3）评估对象使用效果界定资产评估课件-32课时资产评估主体的基本管理制度主要包括注册资产评估师制度、资产评估机构执业资格制度以及资产评估机构的年检制度等。随着资产评估行业的发展壮大，资产评估行业的管理模式也由以政府监管为主向行业自律监管方向发展那。评估对象的实体边界、权益边界、作用方式和盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部分，是准确、合理评价资产价值的基础工作。本章小结资产评估主体的基本管理制度主要包括注册资产评估师制度、资产评第4章资产评估目的与假设学习目标

通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估的一般目的和特定目的，以及它们在资产评估中的地位和作用。了解和掌握资产评估中的各类假设和各种假设，如评估条件假设、评估环境假设、评估对象利用程度假设和特定假设等，并能充分理解资产评估假设在资产评估中的地位和作用。第4章资产评估目的与假设5.1.1资产评估一般目的资产评估的一般目的，也可以理解为资产评估的基本目标5.1.2资产评估的特定目的（1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资产产权变动及相关经济行为。1资产转让2企业兼并3企业出售4企业联营5股份经营4.1资产评估目的资产评估课件-32课时6.中外合资、合作、7.企业清算8.担保9.企业租赁10.债务重组11.引起资产评估的其他合法经济行为。(2)公司法、证劵法等法规规定的需要或可以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行为。（3）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等。(4)市场投融资活动和交易活动(5)其他行为6.中外合资、合作、4.1.3资产评估特定目的在资产评估中的地位作用5.2.1资产评估假设及其种类1）资产评估前提假设（1）资产评估基本情景假设（2）资产评估市场条件假设①公开市场假设②非公开市场假设A.有限交易主体假设B.关联交易假设C.快速变现假设4.2资产评估假设4.1.3资产评估特定目的在资产评估中的地位作用4.2资产评（3）评估对象状况假设①在用续用假设②转用续用假设③移地续用假设2）资产评估环境假设（1）宏观环境假设（2）微观环境假设3）评估对象利用程度假设（1）整体资产利用程度假设（2）单项资产利用程度假设4）特定假设（3）评估对象状况假设三.资产的效用与评估及其假设（一）资产效用是资产具有市场价值的基础（二）资产的效用与资产的使用方式（三）资产的效用与资产的作用空间（四）资产的作用方式，作用空间与资产评估的特定目的和评估假设的关系三.资产的效用与评估及其假设（一）资产效用是资产具有市场价案例分析一个刚获得的新的评估委托业务。阅读以下背景资料，制订一个对该公司的评估计划。资料：C公司于1954年成立。公司为电气设施企业等提供电力生产和配送等产品和服务，公司的客户主要涉及工业与商业领域，国内住宅市场价格的下降对公司营业额没有影响。公司在国外也有业务并雇用案例分析一个刚获得的新的评估委托业务。阅读以下背景资料，制订当地的管理人员。公司拥有两项专利和多项专利许可。专利提成费每年大约为45000元。公司还拥有一个研究和开发的下属机构。问题：1.决定是否适合成本法、市场法或收益法2.决定进行评估分析所需要的必要信息资料。当地的管理人员。公司拥有两项专利和多项专利许可。专利提成费每资产评估中的一般目的和特定目的的规定着资产评估的基本目标和具体方向，是理解资产评估切入点。资产评估中的两类假设及各种具体假设，如市场条件假设、评估对象使用方式假设、评估环境假设及评估对象利用程度假设、一般假设、特别假设和非真实性条件假设等是资产评估理论体系的基础内容之一，也是学习掌握资产评估理论及方法的重要基础。本章小结资产评估中的一般目的和特定目的的规定着资产评估的基本目标和具第五章资产评估价值学习目的通过本章的学习，学生应当了解和熟悉资产评估价值概念，熟悉资产评估价值类型的分类，理解资产评估价值类型在评估实务中的作用，界定公允价值、市场价值、非市场价值以及价值类型等相关概念的关系。第五章资产评估价值学习目的1资产评估的价值类型指的是资产评估价值值的规定性，即价值内涵。2价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可以及提供或支付的货币数额。3价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务的交换价值的认可及提供或支付的货币数额5.1资产评估价值概念5.1.1对资产价值的理解1资产评估的价值类型指的是资产评估价值值的规定性，即价值内4资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。5资产评估中的价值是一个交换价值范畴。4资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，只是专业人士根据特5.1.2资产评估的价值类型概念1价值类型可以说明评估价值的涵义，是评估值“质”的规定2价值类型是必须的，资产评估过程开始就应确定价值类型。价值类型指导资产评估过程始终。3评估目的，即资产发生的经济行为是决定价值类型的重要依据，是判断和确定资产评估价值的基础，但不是唯一依据。5.1.2资产评估的价值类型概念4每一种价值类型必须予以明确的定义。

价值类型就是指同一资产相对于不同所有人（持有人）、不同目的和不同市场条件而言，可能具有不同价值，每一种价值都有不同的内涵。评估师的职责就是在评估执业过程中，选择与评估目的相适应的具体价值类型。注意4每一种价值类型必须予以明确的定义。注意（一）按照资产评估的“估价标准”划分1重置成本5.2资产评估价值类型的主要分类（一）按照资产评估的“估价标准”划分5.2资产评估价值类型第二节资产评估的价值类型与价值基础一.资产评估的价值类型1,资产评估的估价标准形式表述的，资产评估的价值类型包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。2，从资产评估假设的角度来表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、市场变现价值和清算价值等三种。3，从资产业务的性质划分资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。4，以资产评估结果的适用性质和使用范围来划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和非市场价值两种。第二节资产评估的价值类型与价值基础一.资产评估的价值类型5.2.2资产评估前提假设在资产评估中的作用5.3资产评估假设与评估价值5.3.1资产的效用与评估价值5.3.2资产的效用与资产的使用方式5.3.3资产的效用与资产的作用空间5.3.4资产的作用方式、作用空间与资产评估的特定目的和资产评估前提假设的关系5.3.4资产评估假设与评估结果的价值类型5.2.2资产评估前提假设在资产评估中的作用选择题1.标志着我国的国有资产评估制度基本建立的事件是（）A.20世纪80年代末期我国出现了国有资产评估活动B.1995年3月我国资产评估协会加入国际资产评估准则会C.1991年11月国务院颁布第91号令《国有资产评估管理办法》D.1995年5月我国建立了注册资产评估师制度选择题2.资产评估的主体从执业范围的角度划分，主要包括（）A.合伙制资产评估机构B.专营资产评估机构C.专项资产评估机构D.有限责任制资产评估机构E.兼营资产评估机构3.按资产的构成及获利能力划分，资产可分为（）A.有形资产2.资产评估的主体从执业范围的角度划分，主要包括（B.无形资产C.可确指资产D.单项资产E.整体资产4.评估资产的（公开）市场价值所适用的最直接的假设前提是（）A.继续使用假设B.公开市场假设C.清算假设D.会计主体假设B.无形资产5.以产权变动为评估目的的有（）A.资产抵押B.企业兼并C.财产纳税D.财产担保6.资产评估结果的价值类型直接受制于资产（）A.评估的特定目的B.评估方法5.以产权变动为评估目的的有（C.评估程序D.评估基准日判断题1.中国资产评估协会是1993年12月正式成立，标志着我国资产评估行业已逐步从政府直接管理向行业自律管理过渡。（）2.资产评估通常是在产权变动之前，由专门的人员对资产的价值进行估价和判断。（）3.公正性是资产评估存在和立足的根本。（）4.资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结C.评估程序论应该直接等于资产交易的价格。（）论应该直接等于资产交易的价格。（）

学习目标通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素，数学表达式和归纳式及运用。各种评估技术途径与方法之间的关系。第六章资产评估途径与方法第六章资产评估途径与方法6.1.1资产评估途径内涵是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。6.1.2资产评估途径与市场的关系6.1资产评估途径与方法概述6.1.1资产评估途径内涵6.1资产评估途径与方法概述6.2.1市场途径的基本含义市场途径是指通过市场调查，将被评估资产与最近售出的相同或类似资产的近期交易价格进行直接比较或类比分析，调整差异后确定被评估资产价值的一种资产评估方法。6.2市场途径6.2市场途径6.2.2.市场途径应用的前提条件①要有一个充分发育、活跃的资产交易市场。②参照物及其被评估资产可比的有关指标、技术参数都是可以搜集到的。6.2.3市场法途径的基本程序（1）选择参考物（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素（3）指标对比、量化差异6.2.2.市场途径应用的前提条件（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。（5）综合分析确定评估结果运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：第一，资产的功能第二，资产的实体特征和质量第三，市场条件第四，交易条件（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。6.2.4市场途径中涉及的相关因素参照物可比指标6.2.5市场途径中的具体方法1）直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×…×修正系数n或：评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n6.2.4市场途径中涉及的相关因素（1）现行市价法（2）市价折扣法资产评估=参照物交易价格×（1-价格折扣率）例一评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同资产的正常交易价格为10万元，评估师根据市场相关数据及评估经验进行综合分析，认为该资产快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。（1）现行市价法资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）(3)功能价值类比法①资产价值与其功能呈线性关系的情况：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）例2

被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。(3)功能价值类比法资产评估价值=10×90÷120=7.5(万元）②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法资产评估评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）例3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。资产评估价值=10×90÷120=7.5(万元）资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18（4）价格指数调整法①资产评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）资产评估价值=参照物资产交易价格×（1+评估基准日同类资产丁基价格变动指数）÷（1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数）资产评估价值=10×（90÷120）0.7=8.18②资产评估价值=参照物成交价格×价格指数A.运用定基指数修正资产评估价值=参照物资产交易价格×评估基准日资产资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数B.运用环比指数修正资产评估价值=参照物资产交易价格×参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积②资产评估价值=参照物成交价格×价格指数例4与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%资产评估价值=10×(1+5%）=10.5（万元）例5被评估房地产于2010年6月30日进行评估，该类房地产2010年上半年各月月末的价格同2009年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中参照房地产在2010年3月底的价格为例4与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万资产评估价值=3800×（1+10.5%）÷（1+6.8%）=3932（元/平方米）例6已知某资产在2011年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：从2011年1月至5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%资产评估的价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）资产评估价值=3800×（1+10.5%）÷（1+6.8%）（5）成新率价格调整法资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）参照物成新率=资产的尚可使用年限/(资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）（6）市场售价类比法资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正系数×…×交易情况差异修正系数（5）成新率价格调整法例7见教材P93例7见教材P93（7）价值比率法①成本市价法资产评估价值=评估对象现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行合理成本例8被评估全新住宅100平方米，该类住宅的现行合理每平方米造价（成本）为1500元，评估基准日该地区同类住宅的成本市价率为200%（7）价值比率法资产评估价值=100×1500×200%=30（万元）②市盈利倍数法评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率例9被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资本市场上同类上市公司同口径的平均市盈率为20倍，则被评估企业价值接近于20000万元资产评估价值=100×1500×200%=30（万元）企业评估价值=1000×20=20000（万元）2）间接比较法企业评估价值=1000×20=20000（万元）6.3.1收益途径的基本含义是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。将利求本的思路6.3收益途径

6.3.1收益途径的基本含义6.3收益途径

6.3.2收益途径的基本前提（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币计量（3）被评估资产预期获利年限可以预测6.3.3收益途径的基本程序（1）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等6.3.2收益途径的基本前提（2）分析测算被评估对象未来预期收益（3）确定折现率或资本化率（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值（5）分析确定评估结果6.3.4收益途径的基本参数1）收益额（2）分析测算被评估对象未来预期收益2)折现率3）收益期限6.3.5收益途径中的具体方法（1）在收益永续，各因素不变的条件下：P=A/r①纯收益每年不变②资本化率固定且大于零③收益年期有限2)折现率（2）收益年期有限，资本化率大于零P=A/r×[1-1/(1+r)n]①纯收益每年不变②资本化率固定且大于零③收益年期无限(3)在收益年期有限，资本化率等于零的条件下P=A╳n①纯收益每年不变（2）收益年期有限，资本化率大于零②资本化率固定且大于零③收益年期无限2）纯收益在若干年后保持不变（1）无限年期收益②资本化率固定且大于零某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3年内各年预期收益的数据见下表某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于抵充负债，现评估其某企业未来3年的预期收益金额单位：万元收益额折现率（%）折现系数收益折现值第1年30060.9434283第2年40060.8900356第3年20060.8396167.9某企业未来3年的预期收益收益额折现率（%）折现系数收益折现值由此可以确定其折现额为资产评估价值=283+356+167.9=806.0（万元）被评估资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定被评估资产在永续经营下和经营50年条件下的评估价值由此可以确定其折现额为（1）永续经营条件下的评估过程首先，确定未来5年收益额的现值现值总额=12/（1+10%）+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777(万元）第6年以后的收益进行资本化处理14÷10%=140（1）永续经营条件下的评估过程企业评估价值=49.2777+140×0.6209=136.2037（万元）(2)50年的收益价值评估过程评估价值=12/(1+10%)+15/(1+10%)3+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14/10%×(1+10%)5×[1-1/(1+10%)50-5=49.2777+140×0.6209×(1-0.0137)=135.01(万元）企业评估价值=49.2777+140×0.6209例某企业拟将其现有的一台设备折价入股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元。为评估这一资产的价值，有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，年生产能力为2000间，年运营费用为12000元，折现率按12%计算。例某企业拟将其现有的一台设备折价入股，该设备的原值为200解：估算过程如下①购置全新设备的年金=40（P/A，12%，12）=40×0.1614=6.456（万元）②全新设备每年的成本=设备年金+每年运营费用=6.456+1.2=7.656（万元）解：估算过程如下③被评估设备与全新设备的功能能力比率=被评估设备年生产能力∕全新设备年生产能力=1500∕2000×100%=75%④将全新设备每年成本按功能能力折算成被评估设备的每年成本被评估设备的每年成本=全新设备每年成本×功能能力比率=7.656×75%=5.742（万元）③被评估设备与全新设备的功能能力比率⑤购置被评估设备的年金为=被评估设备每年成本-年运营费用=5.742-1.5=4.242（万元）⑥被评估设备的重置完全价值=购置年金×（P/A，12%，12）=4.242×6.1944=26.2766（万元）⑤购置被评估设备的年金为⑦若被评估设备尚可使用4年（10年-6年），则被评估设备重置价值=购置年金×（P/A，12%，4）=4.242×3.037=12.8842（万元）6.2成本法6.2.1成本法的含义及其适用的前提条件1.成本法的含义⑦若被评估设备尚可使用4年（10年-6年），则成本法也称重置成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减各项损耗值来确定被评估资产价值的方法。2.成本法应用的前提条件①符合继续使用前提②被评估资产必须是可以再生、可复制的资产。③被评估资产在特性、结构及功能方面必须与假设重置的全新资产具有可比性。④被评估资产必须是随着时间推移而具有贬值性的资产。成本法也称重置成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减各项损6.2.2成本法的思路及各项指标的计算被评估资产的评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或被评估资产的评估价值=重置成本×成新率1.重置成本及其估算1）重置成本的含义①复原重置成本②更新重置成本6.2.2成本法的思路及各项指标的计算2）重置成本的估算方法公式：重置成本=直接成本+间接成本①直接成本②间接成本实际工作中，间接成本可通过下列方法计算A人工成本比例法：间接成本=人工成本总额×成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额×100%2）重置成本的估算方法B单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时C.直接成本百分率法：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的百分率B单位价格法：(2)物价指数法重置成本=资产账面原值×价格变动指数价格变动指数=(2)物价指数法（3）功能比较法重置成本=参照资产重置成本×（3）功能比较法（3）功能比较法重置成本=参照资产重置成本×（3）功能比较法（4）统计分析法某类或总体资产重置成本=某类或总体资产原始成本×（4）统计分析法例1被评估设备是企业中正在使用中的一台设备，该设备现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中，原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每台人工成本0.8元，该机器设备重置成本为例1直接成本=50000+1000+800=51800（元）直接成本518000元其中：买价50000元

运杂费1000元

安装成本800元

其中：原材料300元

人工500元间接成本（安装成本）400元重置成本合计52200元直接成本=50000+1000+800=51800（元）某被评估资产购建于2010年，账面原值为50000元，当时该类资产的定基价格指数为95%，评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则某被评估资产购建于2010年，账面原值为50000元，当时该被评估资产重置成本=50000×[(160%/95%)×100%]=84211(元）被评估资产账面价值为200000元，2006年1月建成，2011年1月进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别为2007年1月为11.7%，2008年1月为17%，2009年1月为30.5%，2010年1月为6.9%，2011年1月为4.8%被评估资产重置成本=50000×[(160%/95%)×1被评估资产重置成本=200000×[(1+11.7%)×(1+17%)×(1+30.5%)×(1+6.9%）×（1+4.8%）×100%]=382.137(元）某重置全新的一台机器设备价格为50000元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件。被评估资产重置成本=200000×[(1+11.7%)×(被评估资产重置成本=4000/5000×50000=40000(元）评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为500万元。被评估资产重置成本=4000/5000×50000=4000K=30/20=1.5该类通用设备重置成本=500×1.5=750（万元）×K=30/20=1.5×2.实体性贬值（1）观察法计算公式：资产实体性贬值=重置成本×（1-成新率）3.功能性贬值及其估算（1）一次性功能贬值的估算（2）营运性功能贬值的估算4.经济性贬值及其估算2.实体性贬值5.成新率及其估算（1）观察法（2）使用年限法（3）修复费用法6.2.3运用成本法评估资产的程序及优缺点分析1.运用成本法评估资产的程序2.成本法的优缺点5.成新率及其估算6.3收益法6.3.1收益法的含义及其适用的前提条件1.收益法的含义2.收益法应用的前提条件6.3.2收益法评估资产的基本程序6.3.3收益法中各项指标的确定1.收益额2.折现率和本金化率3.收益期限6.3收益法6.3.4收益法的基本公式1.资产未来收益期有限评估值=6.3.4收益法的基本公式Rid-未来第i个收益期的预期收益额N-收益年期R-折现率6.4清算价格法6.4.1清算价格法的含义6.4.2清算价格法适用的前提条件6.4.3清算价格法的适用范围Rid-未来第i个收益期的预期收益额某企业生产系列消毒设备，自2000年以来，先后获得国家和省部级的多项奖，其“康友”商标已成为当地著名商标。为进一步扩大生产规模和提升企业形象，该企业计划将商标作为无形资产与某外资企业合作经营。2005年12月，某资产评估机构接收委托对该项无形资产进行评估。在验查了商标权证和收集了相关数据后，评估人员使用收益法对该项资产进行了评估。下面内容摘自该评估项目的技术说明，试对其进行分析。某企业生产系列消毒设备，自2000年以来，先后获得国家和省部本次评估选取2005年12月31日为评估基准日，评估方法选用收益法。经查，该商标于2000年10月由企业申请获得，规定剩余有效年限为5年，因此，本次评估设定收益预测年限为5年。企业提供的各年利润表显示出，在过去10年里，该企业销售收入稳步增长，平均年增长率14%，故本次评估对超额收益的计算以2005年累计净利润（350万元）为基础，以测算出的平均年增长率为标准，推算以后5年的各年净收益（具体数据见下表）本次评估选取2005年12月31日为评估基准日，评估方法选用折现率选取思路：以5年期国库券利率3%为无风险收益率；综合考虑委托方生产经营的实际情况、行业发展与竞争情况，以及市场需求变化情况，风险收益率取5%。由公式：折现率=无风险收益率+风险收益率，计算出折现率=8%折现率选取思路：以5年期国库券利率3%为无风险收益率；综合由预测的未来各年收益及测定的折现率，计算出收益现值（见下表）计算年期20042005200620072008预计净收益399.00454.86518.54591.14637.90折现系数0.92590.85730.79830.73500.6808折现值369.43389.95413.95434.48458.79由预测的未来各年收益及测定的折现率，计算出收益现值（见下表）采取超额收益法进行商标评估的计算公式如下：评估值=式中：Ai为未来第i期的预期超额收益；r为折现率n为收益年期将有关数据代入公式，求得评估值为2066.60万元。要求：对企业的评估活动进行分析和评价。采取超额收益法进行商标评估的计算公式如下：2）综合第一步，明确综合的目的第二步，把握被分析出来的研究对象的各个要素。第三步，确定各个要素的有机联系形式第四步，从事物整体的角度把握事物的本质和规律，从而获得新的认识结论。7.2.3推理1）演绎推理2）综合2）归纳推理7.3资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法7.3.1会计定价法1）固定资产的核算方法（1）按历史成本计价（2）按重置成本计价2）无形资产的核算方法7.3.2统计定价法2）归纳推理1）数理统计评价法2）点面推算法①把全部资产按有关规定或一定规则划分为若干类别②在各类资产中抽样选择代表性资产，估算其价值③依据代表性资产的价值与其账面价值计算出分类资产的调整系数K④利用分类资产的调整系数K与某类被评估资产的账面价值推算某类被评估资产的价值。1）数理统计评价法3）价格指数法标的物价值=标的物的历史价值×(1+价格变动指数）7.3.3工程项目定价法1）单价法编制施工图预算2)实物法编制施工图预算3）工程量清单计价7.3.4金融资产定价法1）现行市价法2）期权法7.3.5资本资产定价法3）价格指数法1）现金流量折现法2）实物期权法（1）二叉树期权定价模型（2）B-S期权定价模型3）EVA法7.3.6其他方法7.4评估途径及方法的选择7.4.1评估途径之间的关系1）资产评估途径及方法之间的联系1）现金流量折现法2）资产评估途径和方法之间的区别7.4.2资产评估途径和方法的选择。2）资产评估途径和方法之间的区别评估人员对某设备进行分析后，在市场上寻找了三个可比资产A设备、B设备和C设备。评定评估基准日为2005年3月1日，有关情况见下表，试分别（1）对各可比因素进行分析并确定调整系数；（2）计算各可比资产调整后价格（3）确定估价对象的评估值。评估人员对某设备进行分析后，在市场上寻找了三个可比资产A设备可比因素分析对照表估价对象A设备B设备C设备规格型号XY-500XY-500XY-500XY-500制造厂家CQ机械厂CQ机械厂CQ机械厂CQ机械厂配套器件标准配置标准配置标准配置标准配置磨损状况9成8成全新全新剩余役龄10年12年15年15年交易时间2005年3月1日2004年6月5日2005年1月20日2005年2月8日交易地点GT市场RH市场GT市场HK市场交易条件正常正常正常正常485006200056000可比因素分析对照表估价对象A设备B设备C设备规格型号X（1）因素影响调整因素影响调整即要将可比资产相关状况调整到与评估对象相关状况一样的情况。一般的，调整系数的分值以1为标准，即以估价对象的状况为1.在可比资产的相关条件优于估价对象时，取小于1的分值对可比资产价格进行调整；在可比资产的相关条件劣于估价对象时，取大于1的分值对可比资产价格进行调整。考虑到所选择的可比资产与估价对象差异不应该过大，实际操作中可以设计多级标准，如优，较优、一致、较劣、劣，相应分值为0.96、1.00、1.02、1.04.具体地，可（1）因素影响调整根据资产间差异程度设立其他标准。例如，表中的规格型号表示设备的功能与其基本生产能力，估价对象与各可比设备的规格型号相同，故不需要调整，调整系数均为1.00；磨损状况即设备的实体质量，调整系数确定以估价对象的磨损状况为1.00,。根据各可比设备的相对状况，相应调整系数可确定为：A设备1.02、B设备0.95、C设备0.95各调整系数见下表：根据资产间差异程度设立其他标准。资产评估途径与评估方法是资产评估的工具和手段，在资产评估中有着重要的作用。作为资产评估的工具和手段，评估途径与方法之间具有替代性和可比性。作为独立存在的评估工具，它们又有差别性。充分掌握每一评估途径的内涵、应用前提条件，以及对评估参数的要求，是正确理解和认识资产评估途径的基础，同时也是正确运用评估途径及其方法的基础本章小结资产评估途径与评估方法是资产评估的工具和手段，在资产评估中有第七章资产评估程序学习目标通过本章的学习，学生应了解资产评估程序的基本概念，理解资产评估程序的重要作用，掌握资产评估的基本步骤和操作环节，领会执行资产评估程序的基本要求。第七章资产评估程序学习目标7.1.1资产评估程序及其主要环节第一，接受资产评估委托，明确相关事项第二，签订资产评估业务约定书第三，编制资产评估作业计划第四，现场调查第五，收集资产评估资料第六，评定估算第七，编制和提交资产评估报告7.1资产评估程序及其作用7.1.1资产评估程序及其主要环节7.1资产评估程序及其作用第八资产评估工作底稿归档7.1.2履行资产评估程序的重要性1）履行资产评估程序是规范资产评估机构和评估人员行为、提高资产评估业务质量的基本保证。2）履行资产评估程序时评估资产评估机构和评估人员提供资产评估服务水平的重要依据3）履行资产评估程序是资产评估机构和评估人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段第八资产评估工作底稿归档7.2资产评估程序的具体步骤7.2.1接受资产评估委托，明确相关事项1）接受委托应满足的基本要求（1）资产评估结构和评估人员不能利用主管部门或行政机关的权力，对行业、地区的评估业务进行垄断。（2）不能以个人的名义接受委托，应该以资产评估机构的名义接受委托（3）资产评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务7.2资产评估程序的具体步骤（4）资产评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际的承诺承揽业务。（5）资产评估机构和评估人员应保持形式和实质上的独立。（6）资产评估机构和评估人员应保持形式和实质上的独立。（7）资产评估机构及其评估人员应充分了解评估对象、评估目的和评估范围。（4）资产评估机构和评估人员不得通过降低收费标准或以不切实际(8)资产评估机构及其评估人员应充分分析评估业务风险，正确判断自身的执业能力。不得承揽无力完成的评估业务。（9）按照能力原则受理评估业务并与委托人签订资产评估业务委托书（10）资产评估机构在接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜2）接受委托前需明确的基本事项（1）资产评估目的及评估报告的期望用途(8)资产评估机构及其评估人员应充分分析评估业务风险，正确判资产评估机构接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工作量、工作时间和收费标准等基本事宜。2）接受委托前需明确的基本事项（1）资产评估目的及评估报告的期望用途（2）资产评估对象的基本状况（3）资产评估结果的价值类型（4）资产评估基准日（5）资产评估工作作业时间资产评估机构接受委托前应赴现场进行必要的勘察，以便明确评估工（6)资产评估是否有限制条件（7）资产评估收费标准和收费方式（8)其他需要明确的重要事项7.2.2签订资产评估业务约定书（1）资产评估机构和委托方名称、住所（2）资产评估目的（3）资产评估对象和范围（4）资产评估基准日（5）出具资产评估报告的时间要求（6)资产评估是否有限制条件（6)资产评估报告使用范围（7)资产评估收费（8）双方的权利和义务及违约责任（9）签约时间（10）双方认为应当约定的其他重要事项。7.2.3编制资产评估计划(1)资产评估目的和资产评估对象状况对资产评估技术路线的影响及资产评估机构的对策措施安排。（6)资产评估报告使用范围(2)资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人员安排及其构成的要求，限定评估精度以及对评估风险的估计及控制措施（3）资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量计分布状况对资产清查范围和清查精度的要求（4）评估项目对相关资料收集的要求及具体安排（5）委托人或资产占有方过去委托资产评(2)资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度对评估人估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评估项目的风险及对应措施安排。（6）资产评估途径和方法的选择及基本要求（7）评估中可能出现的疑难问题及专家利用（8)评估报告撰写的要求以及委托方制定的特别分类或披露要求7.2.4现场调查估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，判断评（1）确定委托评估资产是否纯在，以及合法性和完整性（2）确定委托评估资产与账簙、报表的一致性（3）收集委托评估所需的有关数据资料。2）现场调查的主要内容（1）了解企业财务会计制度（2）了解企业内部管理制度，重点是企业的资产管理制度（1）确定委托评估资产是否纯在，以及合法性和完整性（3)对企业申报的资产清单进行初审（4）对企业申报的各项资产进行核实（5）对企业申报的各项资产的产权进行验证，确认其合法性（6）对企业申报评估的资产中用于抵押、担保、租赁等特殊用途的资产进行专项核查。（7）对勘察中发现申报有误的资产，根据勘察结果和有关制度规定进行勘察调整。（3)对企业申报的资产清单进行初审（8）收集评估相关资料3）现场调查的额基本要求（1）关于资产勘察范围的要求（2）关于资产勘察的程度要求4）勘察调整7.2.5收集资产评估资料1）有关资产权利的法律文件或其他证明资料（1）有关房地产的土地使用证、房产执照、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批准文件、开工证明、出让及转让合同、购买合同、原始发票等。（8）收集评估相关资料（4）有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注册权、版权许可证等（5）有关长短期投资合同（6）有关银行借款的合同2）资产的性质、目前和历史状况信息（1）有关房地产的图纸、预决算资料（2）有关在建工程的种类、开工时间、预计完工时间、承建单位、筹资单位、筹资方式、成本构成、工程基本说明或计划等（4）有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特（3）有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格、型号、取得时间、启用时间、运行状况、大修理次数、大修理时间、大修理费用、设备与工艺要求的配套情况等。（4）有关存货的数量、计价方式、存放地点、主要原材料近期进货价格统计表等（5）有关应收及预付款的账龄统计表、主要赊销客户的信誉及经营情况、坏账准备政策、应收款回收计划等。（3）有关设备的技术标准、生产能力、生产厂家、规格、型号、取(6)有关长期投资的明细表，包括被投资企业、投资金额、投资期限、起止时间、投资比例、年收益、收益分配方式、账面成本等。（7)原始证据主要包括评估基准日的会计报表、盘点表、对账单、调节表、应收及应付询证函、盘盈及盘亏资产情况说明、报废资产情况说明及证明材料等。3）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息(6)有关长期投资的明细表，包括被投资企业、投资金额、投资期4）有关资产的使用范围和获利能力的信息5）资产以往的评估及交易情况信息6）资产转让的可行性信息7）类似的资产的市场价格信息8）委托方声明9）可能影响资产价值的宏观经济前景信息10）可能影响资产价值的企业状况及前景信息11）可能影响资产价值的企业状况及前景信息12）其他相关信息4）有关资产的使用范围和获利能力的信息7.2.6评定估算1）分析资料2）选择评估途径和具体评估方法3）运用评估途径和具体评估方法评定估算资产价值4）审核评估结论并给出最终评估结果7.2.7编制和提交资产评估报告7.2.8资产评估工作底稿7.3执行资产评估程序的要求7.2.6评定估算1）资产评估机构和评估人员应当在国家和资产评估行业规定的统一资产评估程序的基础上，建立健全本机构资产评估程序制度。2）资产评估执业人员可在不影响资产评估质量的前提下，对资产评估程序中的某些规定作适当调整或具体化3）为保证切实履行资产评估程序，资产评估机构内部应建立相应的管理制度和监督制度。1）资产评估机构和评估人员应当在国家和资产评估行业规定的统一资产评估程序是资产评估工作的内在联系和主要环节和步骤。本章揭示了履行资产评估程序的现实意义，系统地阐述了我国资产评估的具体步骤，以及与资产评估程序有关的基本要求。遵照资产评估程序执行不仅是资产评估行业自律主管部门对资产评估执业人员的要求，而且也应该是资产评估执业人员自觉的行为，这对于提高资产评估质量、规避资产评估风险具有重要作用。本章小结资产评估程序是资产评估工作的内在联系和主要环节和步骤。本章揭第八章评估技术在房地产评估中的应用8.1房地产评估概述8.1.1房地产的概念及其特征第八章评估技术在房地产评估中的应用8.1房地产评估概述8.1）土地及土地权利（2）土地的特性（1）土地①土地的自然特性②土地的经济特性（3）土地权利1）土地及土地权利（2）土地的特性（1）土地①土地的自然特性2）建筑物3）房地产特性①位置固定性及区域性②长期使用性③保值与增值趋势4）投资风险性5）政策限制性2）建筑物3）房地产特性①位置固定性及区域性②长期使用性③保8.1.2.房地产评估原则1)合法性原则2)最有效使用原则8.1.2.房地产评估原则1)合法性原则2)最有效使5.1.3.房地产价格及其种类1）.房地产价格及其种类①

按房地产权益划分，房地产价格可以分为所有权价格，使用权价格和其他权利价格。②按房地产实物形态可以划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。③按房地产价格表时单位可以划分为总价格、单位价格和楼面地价等。5.1.3.房地产价格及其种类1）.房地产价格及其种类①2）房地产价格的特征①房地产价格是房地产权益的价格②房地产价格的基本表现形式为：房地产交易价格和房地产租金价格。③房地产价格极易受个别因素的影响。2）房地产价格的特征①房地产价格是房地产权益的价格②房地产价3）房地产价格与房地产评估价值4）影响房地产价格及评估价值的因素⑴一般因素①经济因素②社会因素③行政因素⑵区域因素⑶个别因素3）房地产价格与房地产评估价值4）影响房地产价格及评估价值的5）房地产评估程序⑴明确评估基本事项①明确评估目的②明确评估对象③明确评估基准日④签订评估委托协议书货合同5）房地产评估程序⑴明确评估基本事项①明确评估目的②明确评估⑵制定工作计划⑶实施勘查与搜集资料⑷测算待估资产评估价值⑸综合分析确定评估结果⑹撰写房地产评估报告⑵制定工作计划⑶实施勘查与搜集资料⑷测算待估资产评估价值⑸综5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用1）市场售价类比法在房地产评估中的应用2）市场售价类比法得评估步骤⑴广泛搜集房地产交易资料⑵选择可供比较的交易实例作为参照物①应是在邻近地区或同一个供需圈内的类似地区中的交易实例②与待估房产属于同一交易类型，且用途相同③参照物的交易应属于正常交易或可修正为正常交易④与待估房产的估价日期接近⑤与待估房产的区域特征、个别特征接近5.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用1）市场售价类比⑸进行区域因素修正⑷进行市场日期修正⑶进行市场交易情况修正⑹进行个别因素修正⑺确定待估房地产评估价值⑸进行区域因素修正⑷进行市场日期修正⑶进行市场交易情况8.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤1）基准地价修正系数法的含义④计算期日修正系数基准地价系数修正法的数学表达式：P=Axa1xa2xa3P为待估土地使用权评估价值，A为基准地价a1为年限修正系数a2为个别因素修正系数a3为市场转让因素修正系数8.2.2基准地价修正系数法及其估价步骤1）基准地价修正系2）基准地价修正系数法的估价步骤①搜集有关资料②确定被估宗地因素修正系数③求取土地转让年限修正系数⑤确定容积率修正系数⑦计算土地使用权评估价值⑥计算市场转让因素修正系数2）基准地价修正系数法的估价步骤①搜集有关资料②确定被估宗地8.2.3市场租金倍数法8.2.４路线价估价法在土地使用权评价中的应用２）路线价估价法的估价步骤⑴