上海房地产开发流程t94

房地产开发流程第一节土地权证、用地规划许可证（规土局）第二节建设工程立项（发改委）第三节设计方案审批、建设工程规划许可证（规）第四节建设工程施工许可证（建委）第五节住宅项目开竣工报审（房管局）第六节施工过程中的配套第七节竣工阶段配套工程第一节土地权证、用地规划（规土局）1、签署国有土地使用权出让合同（附件建设工程规划设计要求）2、支付土地出让金（土地面积测绘由房地局测绘所对该地块进行测绘，确定项目占地面积）3、申请办理用地批准书4、领取国有土地使用权证5、申请办理建设用地规划许可证（国有土地使用权出让的建设工程为领取）房地产开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。我们今天讨论的国有土地招拍挂项目，是比较简洁的，用不着做项目选址意见书和建设工程规划复核条件。我今天讲的报批材料等都是针对房地产开发项目的，很多材料我都简化了，比较繁琐的书面要求，不是关键的重点都被省略了。项目选址意见书项目选址意见书主要针对三种情况1）新建、迁建单位使用土地2）原址扩建的使用土地3）改变土地使用性质（比如茗馨的酒店项目，酒店变为商住，古猗二期就是2比8的商住）建设工程规划复核条件建设工程规划复核条件

1）原址拆建是需要申请的《建设工程规划设计要求》，是需要报批的。

2）我们国有土地是出让合同的附件。•

房管局需要支付部分住宅配套费。（可以报送住宅开工计划时办理）至此房产开发的“五证、两书”中的两证就齐全，下面简单介绍一下五证房地产开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设用地规划许可证房地产产开发发流程程房地产产开发发流程程可以以用““五证证”的的取得得来贯贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五图片暂缺土地证证和建建设用用地规规划许许可证证这两个个证，，加上上规划划要点点批复复，是是进行行房地地产开开发的的前提提.但是,这几样样东西西领取取的先先后顺顺序，，非常常的有有学问问。有有经验验的同同志，，一看看这几几样东东西的的发出出时间间，基基本上上就可可以判判断出出地块块背后后的故故事。。这三三样东东西涉涉及到到国土土部门门和规规划部部门旷旷日持持久的的权力力斗争争。当当然现现在规规土合合并了了，这这个基基本不不存在在了。。土地证证由国国土部部门颁颁发，，是土土地权权属证证明，，载明明了土土地用用途及及使用用期限限；建建设用用地规规划许许可证证由规规划部部门颁颁发，，是核核定土土地用用途及及用地地界线线的法法律依依据；；规划划要点点批复复由规规划部部门颁颁发，，是确确定土土地使使用强强度指指标的的法律律依据据，如如容积积率、、建筑筑密度度、停停车位位配置置要求求这些些指标标都在在这个个批复复里体体现出出来，，包括括现在在的那那个小小户型型比例例限制制要求求，也也会在在这个个文件件里体体现出出来。。新城乡乡规划划法第第三十十八条条：在在城市市、镇镇规划划区内内以出出让方方式提提供国国有土土地使使用权权的，，在国国有土土地使使用权权出让让前，，城市市、县县人民民政府府城乡乡规划划主管管部门门应当当依据据控制制性详详细规规划，，提出出出让让地块块的位位置、、使用用性质质、开开发强强度等等规划划条件件，作作为国国有土土地使使用权权出让让合同同的组组成部部分。。未确定定规划划条件件的地地块，，不得得出让让国有有土地地使用用权。。以出让让方式式取得得国有有土地地使用用权的的建设设项目目，在在签订订国有有土地地使用用权出出让合合同后后，建建设单单位应应当持持建设设项目目的批批准、、核准准、备备案文文件和和国有有土地地使用用权出出让合合同，，向城市市、县县人民民政府府城乡乡规划划主管管部门门领取取建设设用地地规划划许可可证。城市、、县人人民政政府城城乡规规划主主管部部门不不得在在建设设用地地规划划许可可证中中，擅擅自改改变作作为国国有土土地使使用权权出让让合同同组成成部分分的规规划条条件。。一般来来说，，一块块地，，必须须要由由规划划部门门核定定规划划要点点，颁颁发了了建设设用地地规划划许可可证（（以下下简称称地规规证））之后后，才才能领领取土土地使使用权权证。。这绝绝对应应该是是必须须的程程序。。因为为国土土部门门必须须依据据规划划部门门核定定的土土地功功能及及土地地使用用强度度，才才能计计算出出土地地出让让金，，才能能在土土地证证上载载明土土地用用途及及年限限。但是呢呢，在在现实实中呢呢，这这个想想法只只能是是理想想状态态。因因为首首先，，很多多地方方的国国土部部门在在出让让土地地的时时候，，根本本不考考虑规规划，，直接接就整整块出出让了了。然然后给给人家家办出出土地地使用用权证证。这这种让让土地地出让让模式式一度度非常常盛行行。然然后受受让了了土地地的开开发商商，再再去规规划部部门软软磨硬硬泡，，无论论是修修改规规划也也好，，还是是根本本没有有规划划都好好，反反正，，我的的土地地出让让金是是已经经交了了，剩剩下的的事情情你规规划部部门得得给我我搞定定。第二节节建建设工工程立立项立项，，我理理解是是计划划经济济时代代留下下的产产物，，批准准的部部门是是计划划委员员会，，现在在是发发改委委。立立项主主要考考察的的是项项目的的投资资额及及可行行性。。其实实可行行性这这个东东西，，政府府是从从什么么角度度来管管理的的。也也很难难说清清楚。。以前前立项项与其其他程程序的的先后后关系系有的的时候候也是是连环环套。。比如如要求求先把把环境境评估估搞了了，再再回头头来立立项。。这是是基于于加强强环境境保护护促进进可持持续发发展的的考虑虑。但但是环环评的的一项项主要要前提提材料料就是是立项项批文文。上上海目目前管管理的的比较较好。。但是是资料料经常常也与与网上上的不不符合合。需需要办办证中中心窗窗口拿拿资料料。上海的的立项项分类类A、审批批制凡由政政府直直接或或间接接投资资的建建设项项目B、备案案制土地通通过招招拍挂挂取得得土地地，不不使用用政府府性资资金投投资金金建设、未未列入《上海市政政府核准准的投资资项目目目录细则则》C、核准制制1）划拨用用地项目目2）土地招招拍挂项项目，不不使用政政府资金金投资建建设,已列入《上海市政政府核准准的投资资项目目目录细则则》审批制所所需流程程办事流程程随着政政策变化化，不一一定能全全部说清清楚，资资料有穿穿插的情情况，所所以每个个种类都都说一下下。立项的审审批：区区发改委委，金额额大还要要市发改改委。A、审批制制A、审批制制项目建议议书审批批所提供供的资料料：1、单位企企业营业业执照、、组织机机构代码码证2、项目建建议书的的请示3、项目建建议书文文本原件件（由工程程咨询资资质的中中介机构构编制））4、列入年年度固定定资产投投资计划划文件5、财政部部门出具具的资金金证明或或银行资资信证明明环评审批批文件提提供资料料1、环境影影响报告告文件（总投资资一亿以以内编环环评报告告否则编编环评书书）2、项目建建议书的的批复3、规划选选址意见见书4、土地批批准证书书、或出出让合同同5、纳污证证明（水水务、环环保部门门的审批批）可行性批批复提供供资料1、项目单单位营业业执照、、组织机机构代码码证2、项目可可行性报报告请示示3、项目可可行性报报告文本本4、项目节节能评估估文件（年综合合能源消消费量折折算标准准煤能耗耗评估表表、评估估书）6、规划选选址意见见7、土地预预审8、项目规规划设计计方案9、项目环环境影响响评价批批复（可行性性报告、、节能评评估由具具有资质质的中介介机构编编制）B．备案制制（（土地招招拍挂项项目常用用）1、项目单单位营业业执照、、组织机机构代码码证2、《上海市企企业投资资项目备备案申请请表》（总建筑筑面积含含：地上上、地下下、外保保温）3、土地出出让合同同4、规划设设计方案案（附平平面图））5、开户银银行出具具的资本本金信用用证明（总造价价x30%-已缴土地地费）总总造价：：土地费费、建案案费、住宅配套套费、其其他费用用6、其他需需要补充充说明的的文件资资料从上表看看只要土土地出让让合同签签订，规规划方案案定稿，，就可以以立项。。这个是是网上窗窗口的告告知，书书面的告告知单就就增加了了项目修建性规规划方案案批复、、节能分分析专篇篇。房地产前前期主要要围绕着着四个部部门发改委规土局房管局建委很多手续续可以并并行报批批，很多多也是连连环套，，我们拆拆开了慢慢慢说，申申报部门门一般承承诺工作作日10天，法定定20天。立项项大的节节点说完完了，立立项涉及及的分项项报批再说一下下。建设项目目选址意意见书（（规土局局规划科科）提交资料料：1、《上海市建建设项目目选址意意见书申申请表》2、地地形图图1/5004份（一份用用红笔标标明选址址范围围，注明明地户名名和用地地面积））3、市市测绘绘院提供供的电子子地形图图。4、建建设项项目建议议书批复复领取资料料：1、《《建设项项目选址址意见书书》2、《建设项目目选址意意见书》的通知、、3、选选址址方位地地形图。。环评的编编制和批批复（委委托有资资质的有有关部门门编制环环评书））（环保保局）编制需要要提供资资料：1、立项项批准文文件；2、项目目地理位位置图（（反应行行政区域域、水系系、纳污污口位置置）3、施工工总平面面图、项项目设计计方案、、项目可可行性研研究报告告；4、排污污管理署署；有关关排污接接口批准准意见书书环评送审审资料：：1、环评评书2、立项项批准书书3、《建设项目目环境影影响登记记表》领取资料料：《建设项目目环境影影响报告告书》批复项目建议议书的编编制（委委托有相相关资质质的单位位）项目概况况项目名称称：选选址地点点 规划划方案文文本建筑平面面布置（（含项目目建筑面面积；建建筑占地地面积；；绿化率率）辅助配套套工程说说明大致的进进度设想想（建设设期和运运营期））基本投资资回报的的大致设设想市场研究究各类建筑筑的功能能、栋数数、层数数、土地地价格；；销售方案案的大致致描述，，包括出出售及出出租的比比例，营营销策略略等建筑物出出租和出出售的价价格区间间。总投资建建设期、、投资估估算表及及资金筹筹备情况况。资金金来源、、融资渠渠道的初初步设想；；预估的的建设期期总投资资额度。。项目可行行性研究究报告编编制1、营业执执照2、环评批批文3、土地合合同4、土地规规划批复复5、配套设设施征询询意见（（排污、、周边环环保、环环卫）6、资金证证明7、总平面面布置图图一套。。8、地形图图一套。。项目建议议书、可可行性报报告主要要给大家家说一下下都编制制什么内内容一般来说说项目建建议书批批复，就就算是立立项了。。可行性性报告有有的需要有的的不需要要。至此此发改委委立项就就说完了了项目立项项开发项目目报批申领《建设用地地规划许许可证》规划设计计条件审审批规划设计计方案审审批申领《建设工程程规划许许可证》申领《建设工程程施工许许可证》申领《商品房预预售许可可证》主要内容容和程序序第三节建建筑工工程设计计方案审审批、规规划许可可证这个是前前期比较较复杂的的程序，，经常来来来回回回反复修修改报批批，不仅仅仅涉及及到规土土局，还还涉及到到文管委委、绿化化局、人人防办等等。原规规定方案案审批前前组织召召开项目目协调会会，由政政府各职职能部门门及配套套部门（（消防、、卫生、、交通、、地名等等)参与。现现流程简简化，一一般方案案审批完完后就进进行初步步方案设设计（扩扩初），，设计出出来后再再向各职职能部门门及配套套部门征征询，各各部门出出征询意意见单，，同时与与当地主主管部门门协调，，组织召召开项目目扩初会会，需要要核定的的各配套套单位单单独报送送。建筑工程程规划设设计方案案审批（（规划局局）规划的分分类（概概念解释释）1、控制性性详细规规划（控控规）控控规是指指标体系系性的控制性详详细规划划确定的的各地块块的主要要用途、、建筑密密度、建建筑高度度、容积积率、绿绿地率、、基础设设施和公公共服务务设施配配套规定定等强制制性内容容。用于于指导修修建性详详细规划划的编制制。控制性详详细规划划深度做做到“三定”：定性——明确用地地功能；；定量——确定地块块容积率率；定位——明确公共共设施布布局。2、修建性性详细规规划（修修规）属属指引性性的，具具有弹性性。涉及建筑筑物平面面的造型型，道路路基础设设施的布布局，环环境小品品的布置置等等深度做到到“摆房子”。用来指指导各项项建筑和和工程设设施的设设计和施施工的规规划设计计。3、规划设设计条件件（规划划要点批批复）涵涵盖控制制性、修修建性规规划的所所有内容容。招拍挂土土地，土土地出让让合同的的附件，，一般不不需要做做修建性性规划方方案。4、规划设设计方案案举例说明明控规是强强制性：：古猗二期期是商住住用地，，2比8的比例例，是死死规定，，公司感感觉商场场面积太太大，不不好定位位，想减减少点，，不行。。古猗新苑苑的高程程设计控控规是60米，但是是文管委委要保护护古建筑筑风貌，，委托上上海营都都城市规规划设计计有限公公司做的的视角分分析，等等高线，，古猗猗园、南南翔寺砖砖塔两个个视角放放气球，，看看有有没有影影响。意意味着按按照视角角确定高高度，不不能完全全按照60米高高度。建筑密度度，建筑筑物基底底面积占占整个小小区面积积的比例例，譬如如这个小小区是1万平方米米，有3000平方米的的地面上上有建筑筑物，那那么建筑筑密度就就是30%。但是有2000平方米是一个个大型的架空空平台，架空空层下是停车车位，上面是是空中绿化广广场。现在，，争议就来了了，我这个2000平方米，到底底算不算建筑筑基底？之所所以限制我的的建筑密度，，主要就是为为了保证绿化化，保障居民民的休闲空间间。现在我虽虽然好象是在在地面上建了了东西，但是是我这个东西西顶上都是绿绿化啊，绿化化没有减少啊啊，休闲空间间没有减少，，这个感觉有有争议。修规和规划设设计要求主要审查小区区的总平面规规划图纸，小小区的建筑物物都是怎么排排的，每栋单单体建筑有多多高，有多大大，各栋单体体建筑之间怎怎么间隔，间间距是多少，，日照够不够够，进出小区区的道路怎么么安排，是不不是符合消防防规范，1、消防通道的的设置，高层层建筑四周必必须设立环形形消防车道、、消防登高场场地，小区的的绿化很受影影响，绿化率率不足，景观观不漂亮，登登高场地需要要硬质铺装，，路面要求承承载力，想办办法，设置隐隐形消防车道道、登高场地地，上面种草草保持绿化，，少许高差基基本上也可以以，但是也有有隐患。消防防车载重量应应该比较大。。2、重点说一下下车位，《上海市城市交交通设计标准准》上规定的车位位数量比较宽宽泛的，现在在嘉定区规土土局明确规定定90平米以下一个个，150平米以下1.5个，以上两个个。意味着至至少每户一个个，这个非常常头疼东西，，古猗二期把把地下都打通通了布置起来来也困难，两两层？造价也也很大。要动动脑筋。子母母车位，地面面局部机械停停车（古猗一一期地面上总总图上画了机机械停车位，，最后没做，，其实当初就就没想做）地地下车库局部部加高，变变机械停车。。3、大多开发商商做大地下室室是无奈之举举，基本上就就是为了凑人人防和停车指指标，即便能能卖，一个车车位大概10平米，能卖多多少钱？七万万，市区的据据说三十万的的，还要增加加20几平米米停车通道。。不合算，，做到两层就就更是有苦说说不出。规划设计方案案报审（规土土局规划科））1、《上海市建设工工程规划设计计方案申请表表》2、1/500地形图，地形形图上应由设设计单位用≤≤0.3mm的红色或蓝色色实线标明下下列内容并盖盖章：①建设设基地用地界界限；②周边边地形（包括括现状和待建建建筑位置））；③各项规规划控制线；；④拟建建筑筑位置（包括括地下和地上上建筑）、建建筑物角点轴轴线标号；⑤⑤基地内外的的建筑间距、、建筑退界距距离、后退建建筑控制线距距离、建筑物物层数、绿化化、车位、道道路；3、1/500建筑设计方案案总平面图（（图纸二份，，电子盘片一一份；市局审审批三份），，总平面图上上应标明的内内容及要求同同地形图，总总平面图应符符合国家和本本市方案出图图标准，并加加盖建筑设计计单位的建筑筑设计方案出出图章和设计计负责人、注注册建筑师印印章；4、建筑设计方方案图（含平平面、立面、、剖面）及设设计说明文本本（二套），，图纸应符合合国家和本市市设计方案出出图、文本制制作标准，并并加盖建筑设设计方案出图图章和设计负负责人、注册册建筑师印章章；5、分层面积表表（二份）；；；7、属高层建筑筑项目，周边边有居住及文文教卫生建筑筑的，须加送送有相应资质质部门编制的的日照分析报报告（原件二二份）；8、可行性研究究报告或其他他计划批准文文件9、《建设项目选址址意见书的通通知》或《建设工程规划划设计要求通通知单》或《国有土地使用用权出让（转转让）合同》文本及附图））；领取资料：《建筑工程规划划设计方案批批复》及附图。规划设计方案案征询（消防防、卫生、交交通、绿化、、水电煤）相关配套部门门出具审核意意见分为三个个阶段1、规划方案案阶段2、初步设计计（扩初）阶阶段3、建设工程程规划许可证证阶段这个分各部门门职能报批情情况不同，主主要根据上面面图片示意的的建委主导的的初步设计审审查要求。比如说人防三三个阶段是必必须走的。征征询和审查都都自成体系后后面单独讲。。简化的流程是是规划方案审审批后直接扩扩初然后再征征询意见。初步设计批复复、审查区建委召开审审定会议参加加审批部门：：规划、环保保、公安、消消防、路政、、卫生、民防防、水务、园园林市容、住住房保障局、、供电、煤气气、自来水、、电视、电话话、发改委、、街道、地区区办等部门。。根据审查意见见修改初步设设计，初步设设计审批出施施工图，各职职能部门审批批。规划阶段、扩扩初阶段重要要的征询及审审批发改委、规划划局、住宅发发展中心不会会提具体要求求比如残疾人人设施完善、、创建无渗漏漏工程等，比比较务虚。1、建设工程程项目地名报报批嘉嘉定区区地名办批准使用茗馨馨公寓为标准准地名。2、消防施工工图审查嘉嘉定区消防防支队主要审查防火火分区、车道道、登高场地地消防排烟、、消防给水，，泵房消防给给水压力高程程。3、卫生嘉嘉定区卫生生局监督所审核二次供水水卫生、住宅宅内的采光、、通风所设置置施工过过程的垃圾收收集、厕所等等4、防雷：嘉嘉定区气象局局防雷办审核防雷布置置图、配电箱箱柜的电涌保保护器设置及及产品准入5、绿化区区绿化市容容管理局审查绿化率、、集中绿地面面积（这两个个指标很死））地下车库覆覆土高度，6、供水：自自来水公司南南翔水水厂泵房供水形式式，市政管网网接头7、燃气：区区煤气公司燃气种类气气源位置8、电信：区区电信局机房面积位置置管道井井电源箱体体位置进进户管径9、供电：区区供电公司每户配置容量量，配电站形形式及位置（（地上、地下下）10、环卫：：区环卫所市容环卫管理理署垃圾圾站面积垃垃圾箱位置置公共共建筑厕所设设置施工过过程的垃圾收收集、厕所等等11、水务局局：主要（排水））雨污分流设设置阳台地地漏污水纳入入污水管道（（建议）、雨雨污水纳管接口口河道控制制线12、环保：：雨污水分流各各种机房设设备噪声餐餐饮用房离居居民楼距离（（10米）配电站站的防磁保护环环评报报告13、交警路路政：区交警支队路路政科区区队基本无意意见，进出开开口、交通方方案需要专业业公司设计后报市市交警总队审审批人防办：核定定人防面积、、人防结构形形式地区办：核定定住宅配套面面积、功能、、具体位置工程建设项目目初步设计审审查（建委委）1、请示报告；；2、上海市嘉定定区工程项目目初步设计审审查请示单；；3、立项批复及及可行性研究究报告批准文文件；4、政府批准的的详细规划批批复；5、规划部门签签发的规划选选址意见书及及设计方案审审核意见6、建设用地规规划许可证；；7、土地批准文文件；8、设计中标通通知书；（（从建委的路路线再讲）9、设计单位资资质证书；10、初步设计文文件及概算；；11、由建委视工工程规划及根根据有关规定定指定参与审审查有关专业业和配套单位位填写的“初步设计审查查意见单建筑工程设计计方案审批（（规土局规划划）1.项目批复；2.规划设计要求求通知单或选选址意见书；；3.设计合同、勘勘察合同；（（建委招投标标线路）4.规划红线图、、用地范围；；5.勘察单位、设设计单位的资资质证书及复复印件；6.初步设计（扩扩初）批准文文件、（包括括路政、环卫卫、供电、供供水、煤气、、电话、规划划、绿化、民民防、初步设设计意见）；；7.地质勘查报告告；8.初步设计主要要文件；9.全套施工图（（有出图章））、计算书和和概标资料；；施工图阶段重重要的审核意意见1、卫生审核意意见书2、交警路政：：区队意见总总队意见3、消防审核意意见书4、绿化配套方方案审核意见见书5、防雷审核意意见书6、水务：有水水系调整（古古猗一期有河河道填埋，要要重新买水平平面，交费，，举报）7、地区办住住宅配套面积积审核8、供电：电电站形式、面面积批复建设工程规划划许可证（建建筑物）民防另讲建设工程规划划许可证1、《上海市建设工工程规划许可可证申请表（（建构筑物工工程）》（原件一份））2、市测绘院提提供的地形图图并有设计单单位用≤0.3毫米的墨线笔笔标明的下列列内容并盖章章：(1)建设基地用地地范围；（2）周边地形（（包括现状和和待建建筑位位置）；（3）各项规划控控制线；（4）拟建建筑位位置（包括地地上和地下建建筑），建筑筑物角点轴线线标号；（5）基地内外的的建筑间距、、建筑退界距距离、后退建建筑控制线距距离、建筑物物层数、绿化化、车位、道道路交通等。。3、1/500或1/1000建筑施工总平平面图（图纸纸四份，电子子盘片一份）），总平面图图上应标明内内容及要求同同地形图，总总平面图应符符合国家和本本市施工图出出图标准，并并加盖建筑设设计单位“工程施工图设设计出图”专用章和设计计负责人、注注册建筑师印印章。4、建筑施工图图（平、立、、剖面图和图图纸目录）（（三套），须须符合国家和和本市施工图图出图标准，，并加盖建筑筑设计单位“工程施工图设设计出图”专用章和负责责人、注册建建筑师印章。。5、基础施工平平面图、基础础详图及桩位位平面布置图图（各二套）），图纸须加加盖建筑设计计单位“工程施工图设设计出图”专用章和设计计负责人、注注册结构工程程师印章。6、用于项目公公示的建设工工程平面示意意图（图纸二二份、电子盘盘片一份）。。7、批准建设项项目初步设计计文件或其他他计划批准文文件（原件及及复印件各一一份）。8、建设用的批批准书及附图图或房屋土地地权属证明及及附图（原件件）。9、《建设工程规划划设计方案批批复》及附图（复印印件一份）。。10、建筑工程概概预算书（原原件及复印件件各一份）。。11、属高层建筑筑项目，周边边有居住及文文教卫生建筑筑的，须按有有关规定加送送有相应资质质部门编制的的日照分析报报告（原件二二份）。12、属住宅项目目，须加送共共建配套协议议（原件一份份）。13、《建设工程规划划设计方案批批复》中要求征询的的相关单位审审核意见（原原件）至此建设工程程规划许可证证就拿到了，，但是人防审审查这里还没没讲，没有他他的审查实际际上也拿不到到建设工程规规划许可，它它涉及规划、、初步设计、、规划许可、、报监等全套套流程，自成成体系只好单单独讲。下面面我们再从建建委、房管局局角度。刚才才大家也看到到有的东西是是穿插的。设设计、勘察的的招投标与设设计方案的批批复、报建与与建筑工程规规划许可证。。第四节建建设工程施工工许可证（建建委）1、工程报建2、招投标（设设计、勘察、、施工）3、合同备案4、建设工程安安全质量监督督申报（项目目报监）委托检测建设工程使用用散装水泥申申报建设工程墙体体材料使用情情况核定（施施工过程中的的申报）以上两项前期期申报，后期期竣工核定5、建筑工程施施工许可证的的申领第五节住宅宅项目开竣工工报审（房管管局）1、新建项目住宅项目开发发计划办理2、缴纳住宅配配套费住宅配套设施施配置的审定定（教育、、建委、地区区办等）否则则不能办理施施工许可证、、不能申请水水、电、煤配配套施工第一次在申请请施工执照前前缴纳百分之之四十，第二二次多层住宅宅在首次交款款后四个月内内缴纳剩余的的百分之六十十，3、商品房面面积预测（后面办理也也行，看预售售政策）其它部门1、公安部门门批准的门牌牌号码批文及及附图（预售前办理理也可以）2、施工图审审查节能审查查、施工图审查，，市场化了，，委托第三方方（上海见智智审图公司））设计院结构、、水电等全部部施工图出图图（消防、安安全、结构承承载力、各种种强制性规范范）各项审查查，相当于对对设计院的监监督。建筑节能随着着09年新规规范颁布，地地位越来越高高。360度大落地窗、、大凸窗、普普通玻璃、无无封闭式中庭庭这些东西，，在节能方面面肯定是不达达标的。节能备案登记记（现在区政政府专门有个个节能办公室室，不登记了了，全给审图图公司）工程定位防线线，出具测量量成果报告。。工程要把图纸纸上的建筑物物在实地上落落实一个具体体的位置，这这是个技术活活，要测量，，定坐标。这这个活就叫放放线。放线一一般是规划部部门下属的测测绘院干，上上海也已经把把这个工作半半市场化了。。而且服务的的比以前周到到，以前就把把水准点、坐坐标控制点，，给你几个，，现在你可以以要求把红线线、房子四大大角全部放样样出来都可以以，以前提供供控制坐标点点，地形复杂杂的话，我们们自己放线有有可能出现错错误，桩打错错了位置。现现在全部gps定位，大地坐坐标一输入，，就好了。施施工单位省心心了，以前我我们做施工的的时候，就是是凭着经纬仪仪，全站仪都都没有，大地地坐标角度交交会放样，比比较痛苦，精精度比较差。。按照上表施工工许可证拿到到，下面我们们把人防说完完、施工许可可证具体的手手续说一说。。民防工程程序：方案—初步设计—民防规划许可可证—民防报监—民防档案验收收—民防竣工备案案1、规划方案案阶段提供资料：民防工程建设设（方案阶段段）申请表；；项目建议书、、可行性研究究报告批复、、土地出让合合同方案总平面图图（有出图章章）标明地址址、地下建筑筑位置；设计方案文本本（有出图章章）；建筑分层面积积表（加盖设设计单位和建建筑单位公章章）；2、初步设计计阶段提供资料：《民防工程建设设申请表》；规划部门的建建设工程设计计方案批复及及复印件；初步设计总平平面图（盖有有出图章）；；要求标明建建设基地界限限、拟建建筑筑位置（包括括地上和地下下建筑）、建建筑层数、技技术经济指标标；初步设计文本本（盖有出图图章），要求求：应包含民民防工程设计计内容。建筑分层面积积表（设计单单位和建设单单位盖章）3、民防规划划许可证申领领阶段建设交通部门门的初步设计计批复文件及及复印件；上海市民防办办公室关于该该项目通过民民防审图的意意见建筑施工工总平面图（（有出图章））；要求：标标明建设基地地界限、拟建建建筑位置（（包括地上和和地下建筑））建筑层数、、技术经济指指标；民防工程建筑筑平面施工图图（有出图章章）；建筑分层面积积图（加盖设设计单位和建建设单位公章章）；（“要求不同性质质的建筑面积积应在表中分分别列出”）民防工程报监监受理项目报建IC卡；上海市民防办办建设工程质质量监督申请请表（原件2份）；民防工程建设设（初步设计计阶段）审核核意见单（原原件、复印件件）；民防工程施工工图审查表（（原件及复印印件）；民防施工图审审查意见及设设计修改通知知书；施工中标通知知书（原件及及复印件）；；监理中标通知知书（原件及及复印件）；；建设工程质量量人员从业资资格审查表（（原件、一式式两份）；民防刚才建筑筑施工平面图图；民防工程防护护（防化）设设备买卖合同同；工程综合保险险预缴费凭证证（单建式工工程提供原件件、复印件））；民防工程安全全生产监督登登记表（单建建式工程提供供原件、复印印件）；工程概况及审审查资料一览览表（单建式式工程提供原原件、复印件件）；民防工程开工工前各项安全全生产条件审审核表（单建建式工程提供供原件、复印印件）；签订材料测试试合同民防报监督这这个有个讲究究，保监的两两个部门，建建委系统的质质监站、人防防系统人防质质监站，比如如说车库5000平米，2000平米人方面，，到底是谁管管，以前是各各管个的，现现在统一全部部受理监督与与人防站，这这个不仅仅涉涉及到工程上上的验收和材材料那个站检检测。涉及到到竣工备案证证书的面积，，质监站最后后出监督报告告上面核定了了面积，以前前出现人防只只是出人防部部分，质监站站你们报他们们就不出，这这样就少了面面积，（这两两家是有深层层次矛盾的）），无法办理理产证。所以以后来改革，，人防也要求求测绘地下车车库面积了，，茗馨我为了了怕出错质质监站也去地地下车库保监监了，后来等等人防备案证证书发下来我我就去窗口取取消掉了。我们就先说到到民防报监督督，民防的规规划许可证一一般情况和建建筑工程规划划许可证合并并，我没遇到到过单独核发发的，名新公公寓被检查的的时候有一次次遇到过这个个问题，民防防工作的同志志问有没有单单独的我说说没有。人防防工程是中国国特色的东西西。真要有空空袭了，高层层建筑的地下下室里安全吗吗，911的那栋大楼就就是前车之见见。真要被炸炸了楼，呆在在地下室里绝绝对活埋掉。。人防分为单间式和和复建式，估估计单间式的的还可以，我我们参考一下下重庆抗日轰轰炸，作用还还是比较大用于人防用途途的那部分地地下室也可以以停车位，产产权这个东西西有争议。人防审图也是是比较变态，，一般的审查查出来的意见见要返回设计计单位修改，，有的设计院院还看不透民民防的审图意意见，修改的的率唇不对马马嘴，比如茗茗馨的地下车车库设备上就就出现过一点点问题，人防防有些图集也也属于机密文文件，我们上上次去考察人人防门的施工工单位，有些些文件是不允允许带走的，，搞的很神秘秘的。有人防设计资资质的单位不不是很多，上上海大概三四四家吧比如如甲级的上海海地下设计院院和上海民房房设计院人防分为单建建式人防、附附件市人防，，这个通常但但件事要求比比较复杂，要要求比较高，，基础要求满满堂红基础，，所谓满堂红红基础就是伐伐板基础，单单独核发规划划许可和施工工许可证验收的资料也也不同，所以以尽可能不做做但件事人防防。人防也可不做做，经过人防防部门审查后后确定人民防防空面积后，，按照60元元/每平米异异地建设费缴缴纳就可以不不做人防。一一般比较难。。建委线路的具具体过程工程报建：《上海市建设工工程报建表》2份企业法人营业业执照（副本本）及有关证证明复印件（（提供原件复复核）建设单位组织织机构代码证证复印件（提提供原件复核核）建设工程立项项的批准文件件复印件（提提供原件复核核）有与建设工程程相适应的资资金证明（工工程项目专用用账户银行开开户回执复印印件，提供原原件复核）法定代表人委委托书（委托托经办人办理理报建）经办人身份证证复印件（提提供原件复核核）领取资料：建筑工程项目目报建表（缴缴二份、批准准盖章后返回回一份）；IC卡；（所有的的办事合同备备案、竣工备备案在建筑建建材网那个都都需要这张卡卡登陆）招标办招投标（设计计、勘察、施施工、监理））委托招投标标代理公司司1、组织招标工工作小组2、受理登记3、信息发布备备案（公开招招标项目）4、招标文件备备案5、接受投标申申请6、领取招标文文件7、组织投标单单位踏勘现场场，并对招标标文件答疑8、组织开标，，评标，定标标9、发出中标通通知书10、签订承发包包合同达到金额需公公开要招投标标，（300万）设计勘察察一般由市区区招标办办理理，施工招投投标由区内负负责，具体的的不讲了。委托检测（嘉嘉定检测中心心）1、在领取报监监资料同时领领取《上海市建设工工程检测合同同》。2、在报监时确确定建设工程程质量检测单单位[由委托方(建设单位)与嘉定区建设设工程质量检检测中心签订订上海市建设设工程检测合合同]。3、上海市建设设工程检测合合同一式三份份，由上海市市建设工程检检测行业协会会、被委托单单位及委托方方（建设单位位）各执一份份。4、委托检测服服务合同签订订后，由委托托方(建设单位)将合同信息登登记到检测行行业信息管理理系统网站上上，打印上海海市建设工程程检测合同登登记单，并加加盖委托方（（建设单位））公章。5、携带上海市市建设工程检检测合同登记记单（原件））及上海市建建设工程检测测合同（原件件）到检测行行业信息管理理中心（地址址：中山南二二路777弄1号楼17F-近东安路）办办理合同登记记确认手续，，领取建设工工程检测卡。。6、建立试验费费资金结算卡卡，预收检测测费用。7、凭借建设工工程检测卡及及试验费资金金结算卡便可可送样至我检检测中心或致致电联系我检检测中心收样样人员安排上上门收样。备注：控制的的比较细，首首先要你交押押金，领报监监督表，后期期可以委托市市场化第三方方，为了少找找麻烦用他们们，节能材料料检测可以送送市区，便宜宜点。原则上上需要和建设设方签订委托托合同，操作作办法押金金向总包收回回）建设工程安全全质量监督申申报（质监站站）1、《上海市建设工工程项目卡》或《上海市建设工工程项目概况况表》2、《上海市建设工工程安全质量量监督报监表表》、《单位工程明细细表》一式两份；3、建设工程质质量人员从业业资格审查表表（原件二份份）（从业人员员需要准确真真实，经得起起检查，最好好少变更）4、上海市建设设项目防雷工工程检测验收收登记表（原原件一份）5、相应工程项项目综合保险险预缴费凭证证（收据据联原件及复复印件各一份份）6、见证单位及及见证人员授授权书7、确定检测单单位8、电梯安装工工程报监时须须提交电梯销销售、安装合合同（原件及及复印件建筑工程施工工许可证（招招标办）1、《施工许可申请请表》（网上申报、、含条形码））原件、项目目IC卡2、《建设用地规划划许可证》复印件）；3、《建设工程规划划许可证》复印件；4、施工中标通通知书复印件件复印件；5、监理中标通通知书复印件件6、建设工程施施工承发包合合同备案表复复印件；7、《申办施工许可可工程现场情情况说明表》；8、工程预付付款银行入帐帐凭证复印件件；9、施工总包企企业设立的外外来从业者工工资发放专用用账户银行开开户回执复印印件；10、廉洁协议；；11、上上海海市市建建设设工工程程安安全全质质量量报报监监办办结结单单（（含含条条形形码码））；；12、《上海海市市防防范范建建设设领领域域拖拖欠欠工工程程款款企企业业承承诺诺书书》；13、建建设设单单位位针针对对新新建建工工程程项项目目场场地地内内完完成成动动迁迁的的承承诺诺；；14、文文明明施施工工承承诺诺书书15、施施工工许许可可证证现现场场检检查查情情况况表表、、施施工工现现场场审审核核情情况况表表；；16、已已开开工工项项目目需需出出具具建建设设单单位位情情况况说说明明书书，，逾逾期期办办理理出出发发决决定定书书，，代代收收罚罚款款收收据据（这这个个前前几几年年经经常常会会检检查查，，因因为为无无证证照照施施工工的的项项目目比比较较多多，，处处罚罚建建设设方方、、施施工工方方都都要要处处罚罚））第六六节节施施工工过过程程中中的的配配套套1、、质质监监站站首首次次监监督督会会议议各地地不不同同，，有有的的要要求求不不能能打打桩桩，，有有的的可可以以。。需需要要备备齐齐所所有有资资料料，，建建设设工工程程规规划划许许可可证证、、施施工工许许可可证证。。有有审审图图章章的的施施工工图图，，所所有有工工程程备备案案合合同同,各各种种经经营营行行为为。。2：临临水申申请，，容量量费用用，水水费:3：：临时时供电电变压压器租租用申申请，，头子子申请请:3：环环卫垃垃圾处处理4：气气象局局：防防雷办办基础础接地地验收收5：临临时排排水许许可证证：：市水水务局局，嘉嘉定水水务局局、镇镇环保保办按道理理排水水不收收费用用，但但是临临时纳纳入管管道收收取费费用，，排污污按照吨数数收取取费用用。一一般是是没有有排污污。6、商商品房房预测测建筑筑面积积（嘉定定区房房管局局下属属的企企业性性质测测绘公公司））需要提提交的的资料料：建筑工工程规规划许许可证证、土土地出出让合合同地籍图图、施施工图图、小小区总总平面面图电电子文文档集团营营业执执照、、机构构代码码证（只看看图纸纸，不不去现现场，，看各各房产产公司司风格格，有有的要要求早早一点点，但但是尽尽可能能施工工图少少做大大的变变化，，否则则预测测成果果不准准，给给预售售带来来不必必要的的麻烦烦，业业主的的房间间面积积最后后和实实测差差距超超过3%，，公建建面积积出入入、沙沙盘不不准确确等等等问题题）7、商商品房房预售售许可可证办办理需要提提交的的资料料：1、建建筑工工程规规划许许可证证、土土地出出让合合同。。2、建建设工工程施施工许许可证证。3、房房地产产权证证、建建筑面面积测测绘报报告、、工程程进度度鉴证证报告告。（闵行行楼倒倒时间间以后后，除除了鉴鉴证报报告还还需要要基础础结构构验收收证明明。限限购令令发布布的同同时上上海市市的预预售标标准大大幅提提高，，要求求主体体结构构验收收证明明，这这个证证明是是质监监站发发的，，和房房管局局没有有关系系，工工程部部门的的更能能理解解这个个概念念，我我下面面详细细说））4、银银行资资金监监管证证明。。5、门门牌牌号码码通知知。（（上上文说说的公公安局局可以以提前前办理理）6、前前期物物业合合同（（通常常是不不准确确的意意向单单位））1、闵闵行楼楼倒时时间以以后，，鉴证证报告告需要要基础础结构构验收收证明明。茗茗馨公公寓就就需要要这个个，当当时还还有个个插曲曲，我我们的的商场场两栋栋楼，，三层层的基基础就就坐落落在地地下车车库的的顶板板梁内内，没没有单单独的的基础础，就就没有有基础础结构构验收收证明明，当当时地地下车车库的的人防防结构构与验验收证证明还还没拿拿到，，造成成了困困难。。2、以以前的的预售售条件件：高高层结结构三三分之之二、、多层层封顶顶。3、2010年年10月份份出的的12条，，就是是限购购令发发布的的同时时，要要求预预售时时有主主体结结构验验收证证明，，这个个证明明是质质监站站发的的，和和房管管局没没有关关系。。1、、对购购房者者是的的利好好，缩缩短了了资金金占用用时间间，最最重要要的是是你可可以完完整的的看到到结构构合格格，并并且墙墙体都都砌筑筑完成成的家家，很很直直观、、很透透明，，欺诈诈现象象就少少多了了。4、对对公司司来说说，对对于我我们公公司影影响不不大，，市场场上像像我们们这么么厚道道的公公司很很少见见，预预售售时间间较晚晚，预预售一一年内内必须须交房房，交交房是是提供供大产产证。。估计计对这这种激激进扩扩张的的、资资金链链紧张张的肯肯定定影响响大了了。验验收收证明明拿到到首先先需要要结构构完成成，模模板拆拆除、、清理理修复复、填填充墙墙砌筑筑完毕毕，时时间间跨度度很大大。。正常常来讲讲需要要增加加至少少两个个月时时间，，如果果层数数高的的话、、跨年年度的的结构构工程程这就就难估估计了了。5、其其他地地方预预售标标准也也提高高了，，比如如宁波波必必须打打桩完完成才才能预预售我我的天天原原来来是不不是没没开工工就能能卖啊啊，这这世道道。上上海市市还是是非常常严格格的。。第七节节竣竣工阶阶段配配套工工程1、供供电配配套工工程：：项目目开工工前需需向供供电局局申请请临时时用电电，并并缴纳纳临时时接电电容量量费。。开工工后向向供电电局提提出用用电申申请，，供电电局根根据实实际情情况答答复供供电方方案，，同时时核定定出供供电配配套工工程费费，待待合同同签定定并缴缴付费费用后后转供供电局局设计计室进进行外外线供供电工工程设设计、、出图图、施施工。。若开开发项项目内内有产产权属属于用用户自自己的的配电电站即即用户户站，，则必必须由由供电电局下下属安安装公公司进进行设设计、、施工工，费费用按按实际际结算算。2、雨雨污水水配套套工程程：雨雨污水水管线线图一一般由由设计计单位位设计计出图图，由由雨污污水管管理部部门审审核通通过后后施工工。施施工单单位可可通过过招投投标确确定，，但与与市政政管网网接口口处的的检测测井必必须由由雨污污水下下属单单位施施工，，井和和纳入入管道道的费费用比比较可可观，，一般般有环环保办办指定定单位位施工工。3、自自来水水配套套工程程：项项目外外围自自来水水管线线由自自来水水公司司设计计、出出图、、施工工，费费用缴缴纳。。原则则上配配套320元包包干，，但是是各单单位不不同，，需要要各层层次人人员与与配套套单位位紧密密沟通通。住住户水水表须须向自自来水水公司司购买买，每每套千千元。。4、天天然气气配套套工程程：项项目外外围管管线、、调压压站及及锅炉炉房管管线必必须由由天然然气公公司设设计、、出图图、施施工。。住宅宅项目目室内内管线线可由由设计计单位位设计计，但但必须须由天天然气气公司司审核核并施施工，，并按按33元/㎡缴纳住住宅配配套费费。5、有有线电电视配配套工工程：：室内内管线线可由由设计计单位位设计计，外外围管管线必必须由由区有有线电电视中中心设设计、、出图图、施施工。。协议议价为为多层层、复复式、、高层层、小小高层层为15元/㎡，别墅墅35元/㎡。6、通通信配配套工工程：：由建建设单单位向向电信信局提提出通通信申申请，，并缴缴纳通通信配配套工工程费费，（（多层层6.5元/㎡，高层层12.5元/㎡。电信信局负负责施施工及及验收收。7、邮邮政配配套手手续：：向邮邮政局局指定定单位位购买买信报报箱，，并办办理邮邮政通通邮手手续。。8、道道路开开口：：根据据项目目总平平面图图及建建设要要求，，向区区交警警支队队申请请道路路开口口，征征得同同意后后报市市政局局路政政科及及园林林署，，并缴缴纳相相关费费用第七节节、竣竣工阶阶段验验收项项目1、建建设工工程墙墙体材材料使使用情情况核核定建设工工程结结构封封顶之之后（（未粉粉刷前前），，需通通知区区墙体体办派派员验验证；；对资料料齐全全、有有效的的申请请材料料进行行受理理、核核定、、备案案：（1）对对使用用新型型墙体体材料料的建建设工工程，，发放放《建设工工程墙墙体材材料使使用情情况核核定表表》，并备备案通通过；；（2）对对使用用粘土土砖的的建设设工程程，进进行核核算、、缴纳纳专项项资金金，发发放《建设工工程墙墙体材材料使使用情情况核核定表表》，并备备案通通过。。实心心粘土土砖（（折标标）：：0.10元/块粘粘土多多孔砖砖（折折标））：0.025元/块2、建建设工工程水水泥使使用情情况核核定水泥使使用单单位：：（还还有水水泥生生产单单位））1、盖甲甲乙双双方公公章的的工程程土建建预算算书或或决算算书（（含主主材表表）；；2、建筑筑总平平面图图；3、使用用散装装水泥泥的，，提供供散装装水泥泥购买买发票票、交交易凭凭证及及现场场验证证单（（原件件及A4纸复印印件））；4、使用用商品品混凝凝土的的，提提供商商品混混凝土土购买买发票票、出出厂质质量证证明书书、交交易凭凭证及及现场场验证证单（（原件件及A4纸复复印印件件））；；5、使使用用商商品品砂砂浆浆的的，，提提供供商商水泥泥使使用用单单位位：：使使用用袋袋装装水水泥泥3元/吨3、、防防雷雷：：向市市防防雷雷监监测测中中心心申申报报现现场场监监测测，，监监测测通通过过后后出出监监测测报报告告转转区区防防雷雷办办，，核核发发《《上上海海市市嘉嘉定定区区建建设设项项目目防防雷雷装装置置竣竣工工验验收收意意见见书书》》。。核核发发《《上上海海市市嘉嘉定定区区建建设设项项目目防防雷雷装装置置竣竣工工验验收收意意见见书书》》。。区区防防雷雷办办出出验验收收批批复复。。弱弱电电部部分分安