2021年甘肃兰州房地产市场年度报告【地产年报】

山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村！2021年兰州房地产市场年度报告

凡注明“2021前瞻顾问版权所有”的作品，未经授权不得转载、摘编利用其他方式使用上述作品。已经授权的作品，应该在授权范围内使用，并注明西安前瞻地产顾问有限公司20022年1月6日“前瞻顾问版权所有”。违反上述声明者，本公司将追究其相关法律责任。总结展望数据及板块说明数

据

说

明板

块

划

分

图数据统计范围

主城区：城关区（雁滩板块、城关板块、城东板块、青白石板块、九州板块、黄河北板块）、安宁区（安宁西板块、安宁中心板块、安宁东板块、迎门滩板块）、七里河区（彭家坪板块、崔家大滩板块、马滩板块、西站板块、小西湖板块）、西固区（西固工业区板块、西固中心板块、陈官营板块）；更多方案资料关注公众号：精英策划圈

外围区县：兰州新区、皋兰县（文创城板块、皋兰县板块）、红古区、永登县、榆中县（和平板块、定远板块、榆中县板块）；数据统计口径

经营性用地：涵盖住宅、商住、商服用地，本报告中商住用地划归至住宅用地范围；

商品住宅包括：普通住宅、洋房、别墅。数据来源

土地供应/成交：兰州公共资源交易中心、兰州自然资源局、中国土地市场网及前瞻数据库；

房企土储：以确权项目为准（统计范围主城区+外围区县）。Part1宏观环境

全国重点政策

兰州重点政策宏观背景2021年，因中央“去杠杆”用力过猛，房企爆雷不断，整体行业信心严重受损，阶段性收紧政策调控已触底，兰州城市基本面依然稳固，市场前景长期看好。2021年，房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险，百强规模房企接连出现了债务违约问题，甚国家政策0102至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”，政治局会议首提促进房地产业良性循环，预示着阶段性调控已达顶点，后续政策将稳字当头。“上半年不赚钱也要拿地，下半年让利也不投资”是2021年房企投资真实的缩影。从企业端看，国企、央企可谓“全年无休”，始终是土地市场“生力军”，规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，取而代之的是国企、央企成为市场的领头羊。行业背景兰州政策政策面来看整体市场监管趋严，短期内不会出现高压政策，需求面通过放松户籍、公积金调整方面实现市场需求的刺激，整体来看就是以稳为主。03全国政策|阶段性调控已达顶点，后续政策将稳字当头2021年政策延续房住不炒基调，通过土地、信贷等多方面政策，实现调控的长效机制。下半年随着市场持续转冷，暴雷企业频现。房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善。2021.3.29防止信贷违规流入房地产2021.2.25信贷机构优化调整2021.2.24集中供地政策2021.07.26严控拿地销售比例住建部发文，要求22个重点城市，按照住宅用地分类调控文件要求，实现供地“两集中”，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。3月22日，人民银行在北京召开全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会。会议强调:坚持“房住不炒”，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融的支持力度。7月26日，被纳入“三道红线”的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%,这一比例限制不仅包括在公开市场拿地和通过收并购方式获地的支出。3月29日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,保障房地产政策调控效果。2021.0810调整集中供地规则2021.09.27央行首提两维护2021.12.11中央政治局会议2021.12.15央行降准8月10日，自然资源部要求集中供地城市优化土地出让政策，严防热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题，多地在二轮土拍中要求控溢价、查资质、禁马甲、审资金。9月27日央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产领域提出“两个维护”（即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益），标志着政策风向开始发生转变。12月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。12月20日，央行公布1年期LPR降至3.8%，下调5个基点。推

进

保

障

性

住

房

建

设

，

支

持商

品

房

市

场

更

好

满

足

购

房

者的

合

理

住

房

需

求

，

促

进

房

地产业健康发展和良性循环。行业背景|国进民退现象明显在行业调控的背景下，国企央企背景的房企占据了更多优势。在2021销售金额与拿地金额排行榜前十中，国央企数量分别占到了70%与80%。全国房企2021销售金额排行全国房企2021拿地金额排行排名1房企碧桂园万科融创保利恒大中海绿城招商华润绿地销售金额（亿）7588排名1房企碧桂园万科销售金额（亿）13971274127210929892620323保利359764中海453495华润546156绿城969637107招商853735098龙湖758832689中国铁建建发6239315810290310601根据网上公开资料显示，2021年全年房企销售金额排行榜前十名中除了碧桂园、恒大、融创之外，全部有国资背景。根据公开资料显示，2021年全年房企拿地金额排行榜前十名中，国央企背景的房企占据了8个，前十中只有龙湖和碧桂园为民企。兰州政策|收紧政策已有成效，短期不会政策加码调控政策持续收紧。2014-2016年，取消执行四年的限购令，风向转变，政策利好；2017年，政策收紧，严格实行区域性限购政策；2018-至今分区调控，政策收紧，首次推出了“限地价、竞配建”政策。年度ꢀ2013年2014年2015年-2016年2017年2018年2019年-2021年2011年限购令包含兰州执行4年的限购令取消严格实行区域性限购政策部分限购区域取消（取消西固、榆中限购）限购政策无限购无限购仅维持限购、限价、限售、限贷政策未升级至集中供地或限房价竞地价等较为严格的措施（2021年9月首次推出“限地价、竞配建”，但效果甚微）强化价格备案制度限价政策限售政策无限价无限售无限价无限售无限价无限售无限价无限售“一房一价”备案（主城核心区限价11900元/㎡）文创城板块安宁西板块西固工业区板块安宁中心板块九州板块西固中心板块安宁东迎门滩崔家大滩黄河北东板块黄河北青白石板块无限售区域性实施3年限售板块陈官营板马滩

西站板块黄

河西北板沿块河小西湖

板块板块华林坪板块块彭家坪北板块雁滩板块城东板块晏家坪板块老城关板块彭家坪南板块和平板块本地：首套3成二套4成外地：首付5成二套限购首套3成部分区域二套7成首套3成二套5成认贷不认房首套2成二套3成首套2成二套3成首套2成二套3成限购区域贷款政策政策风向定远板块非限购区域调控期风向转变，政策利好政策逐渐收紧分区调控，政策收紧兰州政策|供应端盘活用地空间，扩大土地供给5月7日上午，兰州市人民政府召开了有关近期全市批而未供和闲置土地处置等情况的会议；政府解决批而未供及闲置土地，可以有效缓解土地市场供应紧张局势，抑制房价快速增长。会议指出

抓好批而未供和闲置土地处置工作既是落实国家和省上节约集约利用土地的必然要求，更是面对全市开发空间有限、土地资源稀缺的破题之举。各区县政府和高新区、经济区管委会要进一步靠实处置工作的主体责任，加快盘活存量建设用地，着力实现“存量土地”向“发展流量”转变，“低效用地”向“发展质量”转变，切实提高土地资源利用质量和效率。会议强调

各区县政府和高新区、经济区管委会要对照年初确定的目标任务，进一步加大力度，靠实责任，集中力量攻坚克难，切实把各项工作落到实处。要明确目标任务，着力完善工作推进机制，细化实化工作举措，把处置批而未供和招商引资、产业项目相结合，引导项目充分利用批而未供土地优先选址；认真梳理分析闲置土地出现的内在成因，逐宗制定处置方案，有的放矢加以解决，确保将有限的土地资源利用好，发挥其最大效益。要加快处置进度，统筹运用财政和土地储备资金，积极探索引导社会资本参与，进一步加快征地拆迁、补偿安置、前期开发和配套基础设施建设，创造条件加快土地供应。要强化监督检查，市政府将针对各区前瞻观点：抓好批而未供和闲置土地处置工作既是落实国家和省上节约集约利用土地的县工作开展情况及时进行督导检查，通过采取月报告、新增建设用地指标分配、工作约谈等有力举措，树立鲜明的土地集约节约利用导向，确保全市批而未供和闲置土地处置任务保质保量完成。必然要求，更是面对全市开发空间有限、土地资源稀缺的破题之举。政府解决批而未供及闲置土地，可以有效缓解土地市场供应紧张局势，有利于缓和房地产一、二级市场矛盾，抑制房价快速增长。兰州政策|供应端推出“限地价、竞配建”兰州首次采取“限地价、竞配建”模式进行土地出让，G2117号宗地因无人报价流拍，G2119号宗地被龙湖以33060万元“底价”摘得，亩单价662万元，楼板价3422元/㎡，溢价率为0.30%。彭家坪地块公开竞拍情况用地性质占地面积（亩）成交价亩单价楼板价溢价率（%）编号1宗地编号G2117G2119容积率2.9成交日期流拍2021/9/28竞得企业（万元）（万元/亩）（元/㎡）商住商住61.3249.963993033060651（起始价）6623368（起始价）342222.90.30%龙湖G2119地块特殊约定（一）交地方式：《国有建设用地使用权出让合同》签订后60日内，将宗地交付受让人；（二）交款方式：合同签订后30日内，受让人须缴纳不低于宗地出让价款总额50%的款项，剩余款项三个月内缴清；（三）竞买人应到现场踏勘，竞买申请一经提交，即视为竞买人对宗地现状无异议并全部接受；（四）宗地应按照住宅总建筑面积10%的比例配建地质灾害搬迁避险安置用房（公共租赁住房），建成后无偿移交市政府；（五）宗地内集中设置的社区服务综合体、幼儿园、托儿所、老年人日间照料中心（托老所）建成后应无偿移交市政府或市政府指定的部门（县区政府）；（六）建设项目配建的公共租赁住房、集中设置的社区服务综合体、幼儿园、托儿所、老年人日间照料中心（托老所）通过建设工程竣工验收备案后10个工作日内，竞得人应与接收单位签订《移交确认书》，接收单位凭《移交确认书》办理不动产登记手续；龙湖·景粼天著高层11500元/㎡洋房13500元/㎡（七）宗地采取“限地价、竞配建”的竞买方式，竞价达到65920万元时，开始竞配建地质灾害避险安置用房建筑面积，竞价幅度为100平方米或其整倍数，建成后无偿移交市政府，由市自然资源局统一管理；（八）竞得人造成土地闲置，未动工开发满一年的，应按照土地出让价款的20%缴纳土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。兰州政策|市场端增加保障性住房为健全完善兰州市多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，兰州市住建局拟定了《兰州市保障性租赁住房管理办法》和《兰州市共有产权住房管理办法》。《兰州市共有产权住房管理办法》《兰州市保障性租赁住房管理办法》重点内容重点内容

购房人和政府按份额共有产权，购房人持有不低于60%的产权份额，政府持有不高于40%的产权份额。

保障性租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。以成套住房形式建设的保障性租赁住房建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，以宿舍形式建设的保障性租赁住房建筑面积控制在40平方米左右。

共有产权住房主要采取划拨土地集中新建、划拨土地单位自建、出让土地集中新建等方式建设。

户型以建筑面积70-90平方米的套型为主，最大建筑面积控制在120平方米以内。

共有产权住房应当同时具备下列条件：申请人为兰州市城镇户籍，并在本市工作生活；申请家庭人均年收入低于上年度城镇居民人均可支配收入两倍以下；申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米；申请家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系；申请人为未婚单身且年满30周岁可作为一人家庭提出申请；政府规定的其他条件。一个家庭只能购买1套共有产权住房。申请家庭承租公共租赁住房后又购买共有产权住房的，应书面承诺腾退所租住的公共租赁住房。

租住保障性租赁住房的保障户，可在项目地址上落户，享受户籍人口适龄子女就学同等政策。

保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的80%。租赁合同签订期限最短为1年，最长为3年。

保障性租赁住房主要面向稳定就业外来务工人员、新就业大学生、公交、环卫、家政、快递人员等从事基本公共服务的无房新市民、青年人供应。申请保障性租赁住房应当同时具备下列条件：（一）申请人具有兰州市户籍或居住证；（二）申请人及家庭成员在申请地（区县行政区域）无住房。

政府统一配售的共有产权住房通过摇号方式进行，实行轮候制度。

购房人取得不动产权证满5年后，可以向政府产权代持机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有共有产权住房保障资格，政府产权代持机构在同等条件下享有优先购买的权利。

保障性租赁住房配租由项目所在区住房保障管理部门按照申请人选择的保障性租赁住房项目地点，通过摇号确定配租对象和选房顺序，按照顺序进行选房。兰州政策|客户端放开户籍，增加市场需求甘肃省“十四五”

提出：将全面放开落户限制，在省会虹吸作用下，甘肃其他省市的人口会继续加速流入省会兰州，中长期利好于兰州楼市发展。第七次人口普查数据显示，甘肃省是过去十年常住人口减少的6个省（自治区）之一，十年人口减少了56万人。全面放开全省落户限制

引导劳动力要素有序流通，深化户籍制度改革。全面放开全省落户限制，实现城市、城镇落户“零门槛”，推动户籍准入年限同城化累计互认。建立健全“人钱挂钩”“人地挂钩”“人奖挂钩”考核评价机制，加大农业转移人口市民化奖励资金支持、城镇建设用地增加规模于吸纳农村转移人口落户数量挂钩力度，推动公共资源按常住人口规模配置。

畅通社会性流动渠道。健全统一规范的人力资源市场体系，加快建立协调衔接的劳动力、人才流动政策体系和交流合作机制。加强人才流动公共服务信息化建设，提升人事档案信息化水平。畅通企业、社会组织人员进入党政机关、国有企事业单位渠道，完善技术带头人和科技专家制度。14个地级市与自治州中，有10个人口减少，武威、天水和平凉十年人口减少均在20万以上前瞻观点第七次人口普查数据显示，甘肃省是过去十年常住人口减少的6个省（自治区）之一，十年人口减少了56万人。具体到下辖的12个地级市和2个自治州来看，过去十年间，常住人口正增长的城市只有4个，兰州、临夏州、嘉峪关和甘南州。14个地级市与自治州中，有10个人口减少，其中武威、天水和平凉十年人口减少均在20万以上，武汉更是减少了35.01万。这就是甘肃全面放开落户的理由。今年年初发布的“十四五”规划提出，常住人口城镇化率提高到65%。也就是说，2021年至2025年之间，常住人口城镇化率要提升5个百分点，14亿人口的5个百分点，就是7000万人。也就是说，未来五年，要让7000万农民进城。全面放开落户，最得利的还是兰州，这意味着，甘肃其他省市的人口会继续加速流入省会兰州，就是省会虹吸作用的结果。兰州政策|客户端调整公积金门槛，稳定需求公积金政策取消城镇户口限制、降低准入门槛、提高缴存基数。兰州市公积金政策调整，取消个人自愿缴存公积金需要具有兰州地区城镇户口的限制。兰州市公积金推出了组合贷、调整了缴存基数。

新规程取消了兰州市个人自愿缴存公积金需要具有兰州地区城镇户口的限制，我市行政区域内的个体工商户、自由职业者、非全日制从业人员等无固定用工单位的灵活就业人员，参照法定退休年龄男性未满60周岁、女性未满55周岁的，均可自愿缴存住房公积金。

自愿申请开户缴存住房公积金的，由本人持身份证、近两年在兰州地区各级社保部门连续缴纳社会养老保险且截止目前正常缴纳的证明资料或社会养老保险缴纳时间已经达到兰州地区社保部门规定的最低缴纳年限的证明资料，到兰州公积金中心所属各分支机构业务大厅填报《灵活就业人员缴存住房公积金申请表》办理，符合条件的直接开设个人账户。其住房公积金缴存基数由本人按上年度月平均收入申报，且必须符合兰州公积金中心缴存基数上、下限规定，缴存比例统一为10%。

7.16号，兰州公积金中心打出“组合拳”，切实为民办实事。一是推出组合贷，补足职工购房贷款资金。推出个人住房公积金组合贷款业务，在住房公积金贷款资金不能满足职工贷款需求的情况下，商业银行给予一定贷款资金的补充。组合贷款的贷款额度、利率、期限、还款方式等均按照兰州公积金中心和商贷银行的现行政策执行。

组合贷款是包含了公积金贷款和商业贷款这两种方式，而组合贷款的优点有两个。1、组合贷款可以在公积金贷款的基础上办理商业贷款补足公积金贷款不足的部分，比单独申请公积金贷款的额度高；2、节省利息。关于调整2021年住房公积金年度缴存比例及缴存基数的通知1、单位及职工的住房公积金缴存比例不得低于5%，且不得高于12%；2、自愿缴存人员缴存比例为10%。住房公积金缴存比例职工缴存基数为职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不应超过职工工作所在地设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍，且最低不得低于省政府发布的当年本市各区县最低工资标准（当前最低工资标准为1620元/月），如当年未发布最低工资标准的，则延用以前年度最新发布的标准。住房公积金缴存基数及月缴存额根据兰州市统计局统计的兰州市2020年度城镇非私营单位在岗职工年平均工资数据（93847元/人），经过计算，兰州市城镇非私营单位在岗职工月平均工资7820.58元/人，职工缴存基数上限为23461.74元/人，缴存基数下限为1620元/人；自愿缴存人员缴存基数上限为23461.74元/人，缴存基数下限为1620元/人。住房公积金缴存基数实行“一年一核”，且职工住房公积金缴存基数每年能调整一次，其中当年新参加工作和新调入职工在缴存基数调整时，不再重新核定；自愿缴存人员在每年7月只能调整1次缴存基数。核定缴存基数前瞻观点：公积金政策的调整扩大了缴存人范围，降低了准入门槛、缴存标准，推进灵活就业人员自愿缴存住房公积金，使得更多的有缴纳住房公积金的机会，从而享受按揭买房的优惠；这样一来，买房人口增加，有利于推动兰州房地产市场的发展。Part2土地市场

经营用地

住宅用地

商服用地市场环境2021年兰州整体供地规模呈现放量，但是在行业整体投资收缩的背景下，实际成交却差强人意。预计后期政府将持续加大近郊及周边区县土地供应，在主城供应稀缺的情况下，外拓将是唯一的出路。在以勾地为主导的市场背景下，整体土地成交价格依旧保持“低位”运行。主城区土地依旧受房企追捧，但整体趋势供应量有限，近郊及周边区县土地供求量明显增加，兰州新区表现突出；预计后期政府将持续加大近郊及周01边区县土地供应，外围将成为主战场。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2021年兰州市经营性用地整体应量上涨明显，成交主要集中在外围区域，导致成交价格下跌。住宅用地成交整体市场区域市场020311675亩，建面2099万

，亩单价150万元/亩，楼面价867元/

；商服用地2191亩，建面315万

，亩单㎡㎡㎡价135万元/亩，楼面价1053元/㎡。分区域来看2021年住宅用地中供求量大主要表现在兰州新区，其次为皋兰县；陈官营地价最高，其次为彭家坪；住宅用地中供求量大主要表现在兰州新区，其次为皋兰县；陈官营地价最高，其次为彭家坪；商服用地供求量主要集中在兰州新区，其次为陈官营；定远板块楼面价最高，其次为陈官营板块。兰州市经营性用地量价2021年兰州市经营性用地整体供应量上涨明显，成交量价有所下滑。

土地供应面积：2021年兰州市经营性用地供应13865亩，环比↑13%。

土地成交面积：2021年兰州市经营性用地成交7570亩，环比↓34%。

亩单价：2021年兰州市经营性用地成交均价148万元/亩，环比下降↓22%。

土地供应建面：2021年兰州市经营性用地供应2414万㎡，环比↑21%。

土地成交建面：2021年兰州市经营性用地成交1273万㎡，环比↓33%。

楼面价：2021年兰州市经营性用地成交均价882元/㎡，环比↓24%。数据来源：前瞻土地数据库兰州市经营性用地量价2021年兰州市经营性用地上半年供求量维持低位，下半年整体供求量上涨明显。数据来源：前瞻土地数据库分区域经营性用地量价分区域来看2021年经营性用地中，供求量最大为兰州新区，其次为文创城和皋兰县板块；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。数据来源：前瞻土地数据库兰州市住宅用地量价2021年兰州市住宅用地供应量上涨明显，成交量价齐跌。

土地供应面积：2021年兰州市住宅用地供应11675亩，环比↑26%。

土地成交面积：2021年兰州市住宅用地成交6804亩，环比↓21%。

亩单价：2021年兰州市住宅用地成交均价150万元/亩，环比↓17%。

土地供应建面：2021年兰州市住宅用地供应2099万㎡，环比↑37%。

土地成交建面：2021年兰州市住宅用地成交1175万㎡，环比↓20%。

楼面价：2021年兰州市住宅用地成交均价867元/㎡，环比↓18%。数据来源：前瞻土地数据库分区域住宅用地量价分区域来看，2021年住宅用地中供求量大主要表现在兰州新区，其次为皋兰县；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。数据来源：前瞻土地数据库兰州市商服用地量价2021年兰州市商服用地供求量价齐降，成交量不足2021年的30%。

土地供应面积：2021年兰州市商服用地供应2191亩，环比↓28%。

土地成交面积：2021年兰州市商服用地成交766亩，环比↓74%。

亩单价：2021年兰州市商服用地成交均价135万元/亩，环比↓38%。

土地供应建面：2021年兰州市商服用地供应315万㎡，环比↓32%。

土地成交建面：2021年兰州市商服用地成交98万㎡，环比↓77%。

楼面价：2021年兰州市商服用地成交均价1053元/㎡，环比↓29%。数据来源：前瞻土地数据库分区域商服用地量价分区域来看，2021年兰州市商服用地供求量主要集中在兰州新区，其次为陈官营；主城陈官营地价最高，近郊定远地价最高，远郊榆中县地价最高。主城数据来源：前瞻土地数据库成交溢价率2021年兰州市经营性用地溢价地块107宗，综合溢价率0.1%，成交主要集中在郊县区域为历年最低，溢价率≤3%的地块占比94%，以勾地为主的拿地方式并未改变。2021年兰州市经营性用地溢价率TOP5成交面积（亩）成交建面排行1区域宗地成交时间溢价率285%105%15%7%竞得人（万㎡）定远GG21083.60.12021-10-212021-12-182021-05-062021-01-282021-11-16兰州高新开拓商贸甘肃陇甬新能源甘肃盛茂房地产保利2永登县G21505.10.23兰州新区安宁中心兰州新区LXQ2021022CG2018-370.03.713.50.445LXQ2021111C104.920.34%兰州新区开发公司

溢价率：2021年兰州市经营性用地溢价共107宗（85宗住宅+22宗商服），综合溢价率0.1%，成交地块外围区域较多，为历年最低。数据来源：前瞻土地数据库成交排行-房企2021年兰州市经营性用地房企拿地金额TOP10中，龙湖、兰州新区城镇开发、万科居前三位；2021年兰州市经营性用地房企拿地面积TOP10中，兰州新区城镇开发、保利、万科居前三位。2021年兰州市经营性用地房企拿地金额TOP102021年兰州市经营性用地房企拿地面积TOP10成交宗数（宗）成交面积成交金额（亿元）成交宗数（宗）成交面积成交金额（亿元）排行1房企龙湖排行1房企兰州新区城镇开发保利（亩）（亩）512923215.615.213.211.88.412169104215.28.222兰州新区城镇开发万科1042868100186866149347647037230726033万科13.211.83.944兰州新区房地产兰州新区职投置业保利5661批准兰州新区房地产大华55554701001126493117260106661618.2甘肃泰融置业兰州新区职投置业兰州世恒房地产兰州经开发区城市建设兰州新区铁路建设2.477兰州天海房地产大华5.258.4881023.981.299兰州高科市政园林兰州新区铁路建设3.471.1101023.023.0数据来源：前瞻土地数据库成交排行-住宅用地2021年兰州市住宅类用地摘牌成交价格排行中，摘牌亩单价及楼面价TOP4均属于龙湖。2021年兰州市住宅类用地摘牌成交亩单价TOP102021年兰州市住宅类用地摘牌成交楼面价TOP10成交面积（亩）成交亩单价成交建面楼面价排行1区域彭家坪陈官营陈官营陈官营雁滩宗地G2119竞得人龙湖排行1区域彭家坪陈官营陈官营陈官营雁滩宗地G2119竞得人龙湖（万元/亩）（万/㎡）（元/㎡）5046672526101269662644640101116634222759274427202121188417821749163016202G2104-1G2104-4G2104-2G2113龙湖2G2104-1G2104-4G2104-2G2113龙湖3龙湖3龙湖4635征收龙湖4龙湖得批准地征收片5537中海建国际建设兰州东盛源置业兰州天海房地产甘肃建总置业发展兰州鲁商房地产——57中海建国际建设——方案6西站G21015194134053683646榆中县定远2020-CH-31GG2107GG2106G21125开发案7雁滩G211277兰州高科市政园林兰州高科市政园林兰州天海房地产榆中佳坤房地产8西站G21028定远1232109彭家坪榆中县G200833239雁滩102020-CH-3110榆中县2021-CH-07数据来源：前瞻土地数据库成交排行-商服用地2021年兰州市商服摘牌成交价格排行中，兰州高新开拓商贸有限公司定远地块成交亩单价及楼面价最高，其次为龙湖金城光年项目地块。更多方案资料关注公众号：精英策划圈2021年兰州市商服类用地摘牌成交亩单价TOP102021年兰州市商服类用地摘牌成交楼面价TOP10成交面积（亩）成交亩单价成交建面楼面价排行1区域定远宗地竞得人兰州高新开拓商贸龙湖排行1区域定远宗地GG2108竞得人（万元/亩）（万/㎡）（元/㎡）GG210844458447762992680.16.016.30.20.00.00.11.30.13.425321223921021843167916741654160815591532兰州高新开拓商贸兰州高科新元房地产龙湖2陈官营定远G2104-32定远GG21103GG2110得兰州高科新元房地产3陈官营皋兰县定远G2104-3不准批地4榆中县红古区兰州新区安宁中心定远2021-CH-14LHG2021-18LXQ2021102CG2018-38兰州隆秀文化园4G2107甘肃钰之润能源甘肃省高速公路服务甘肃省高速公路服务甘肃省高速公路服务兰州隆秀文化园甘肃金恩源商贸窑街煤电集团土征收批准征收片530384174144133112112110窑街煤电集团52020-JA-22-02A2020-JA-22-02B2020-JA-22-02C2021-CH-14G2083成发征收开发方案6方兰州新区开发公司开发6定远7保利7定远82020-JA-22-02A2020-JA-22-02B2020-JA-22-02C0.20.22甘肃省高速公路服务甘肃省高速公路服务甘肃省高速公路服务8榆中县皋兰县红古区9定远910定远10LHG2021-18数据来源：前瞻土地数据库Part3住宅市场

整体市场

主城市场

外围市场市场环境2021年整体销售表现为先稳后抑，波动明显，短期内市场仍难言乐观。在行业投资收缩的背景下，销售规模大概率将持平甚至略有回落。整体销售表现为先稳后抑的走势。前三季度，市场销售规模较去年同期提升显著。四季度之后走势深度下行。整体趋势如果剔除个别项目补网签因素，实际下行幅度更大，短期内市场仍难言乐观。在行业投资收缩的背景下，销售规模大概率将持平甚至略有回落，步入无增长时代。01整体市场区域市场2021年整体住宅供应量为837万

，同比↓8%，成交量为799万

，同比下降↓15%，成交均价为8783元/

，㎡㎡㎡0203同比↑2%，供求量均小幅回落。2021年主城住宅供应量为457万㎡，同比↓12%，成交量为473万㎡，同比↓8%，住宅成交均价10188元/㎡，同比↓5%；2021年外围住宅供应量为380万㎡，同比↓3%，成交量为327万㎡，同比↓23%，住宅成交均价6750元/㎡，同比↑11%。整体市场整体市场主城区外围区县应：837万㎡，同比↓8%交：799万㎡，同比↓15%价：8783元/㎡，同比↑2%量：678万㎡

供

成

均

存应：457万㎡，同比↓12%交：473万㎡，同比↓8%价：10188元/㎡，同比↓5%量：361万㎡供成均存应：380万㎡，同比↓3%交：327万㎡，同比↓23%价：6750元/㎡，同比↑11%量：317万㎡

供

成

均

存

去化周期：12.3个月去化周期：13.8个月

去化周期：13.0个月整体市场|商品住宅2021年整体市场供求量均回落，上半年市场表现相对平稳，下半年市场逐步转凉，房企降价促销，冲量实现去化；2021年末存量上升，周期拉长。

供求量：供应量呈现下降趋势，2021年供应量为837万㎡，同比↓8%，成交量为799万㎡，同比下降↓15%

。

成交价格：成交均价上涨趋缓，2021年成交价格为8783元/㎡，同比↑2%

。

存量及去化周期：截止2021年末，全市整体存量678万㎡，去化周期13个月，同比去化周期拉长。主城区|住宅量价2021年主城主力供应、成交以恒大文旅城和兰州碧桂园为代表近郊超级大盘项目，贡献了主力成交，拉低了整体均价，而主城核心区域基本处于供不应求状态。

供应端：2021年主城住宅供应量为457万㎡，同比↓12%，其中城关区供应量最高，为234万㎡；

成交端：2021年主城住宅成交量为473万㎡，同比↓8%，其中城关区成交量最高，为276万㎡；

价格端：住宅成交均价10188元/㎡，同比↓5%，其中安宁价格实现度最高，为12292元/㎡。主城区|住宅存量主城住宅市场存量小幅下降，去化周期12个月，市场整体呈现健康。

存量端：主城住宅市场存量为361万㎡，其中七里河区存量最多，为143万㎡，其次为城关和安宁，存量分别为120万㎡，和59万㎡

。

去化周期端：主城住宅去化周期为12.3个月，其中去化周期最长为安宁区，为24.7个月；主城区|住宅成交结构主城区三室产品占据绝对主力，四室成交占增加明显；面积段集中在90-119㎡，成交占比达57%，主城以刚需为主，130㎡及以上市场份额增加，改善需求有递增趋势。

产品端：三居产品为主，占比61%，其次是四室，占比28%。

面积端：90-119㎡，成交占比达57%，130㎡及以上市场份额增加。主城区|住宅单价/总价主城住宅成交价格以80万以下总价段产品为主，占比33%，150-200万成交占比大幅增加。整体呈现刚需占主流，改善有上升态势。

单价端：7000-9000元/㎡产品为主，占比50%，其次是11000-15000元产品，占比29%。

总价端：80万以下元总价产品为主，占比33%，其次是150-200万元产品，占比15%。主城区|二手房在主城新房供不应求的情况下，二手房成交呈现扩大趋势，城关区二手房成交最为突出。

成交端：2021年兰州二手房成交量为31.55万㎡，同比↓28%，其中城关区成交量最高，为18.4万㎡；

价格端：住宅成交均价10213元/㎡，同比↑0.4%，其中安宁价格实现度最高，为12521元/㎡。备注：二手房成交数据来自于贝壳找房二手平台，市场趋势具有一定参考。外围郊县|住宅量价2021年外围区域整体供应量为380万㎡，成交量为327万㎡，整体市场呈现供大于求，价格稳步增长。

供应端：2021年外围住宅供应量为380万㎡，同比↓3%，其中兰州新区供应量最高，为180万㎡；

成交端：2021年外围住宅成交量为327万㎡，同比↓23%，其中兰州新区成交量最高，为162万㎡；

价格端：住宅成交均价6750元/㎡，同比↑11%，其中皋兰县价格实现度最高，为7212元/㎡。外围郊县|住宅存量外围住宅市场存量为317万㎡，去化周期为13.8个月，库存压力大。

存量端：外围住宅市场存量为317万㎡，其中榆中县存量最多，为112万㎡，其次为皋兰县和兰州新区，存量分别为76万㎡，和48万㎡

。

去化周期端：外围整体住宅去化周期为13.8个月，其中去化周期最长为永登县，为69个月；外围郊县|住宅成交结构外围区县三室产品占据绝对主力，成交占比逐年增大，两室份额持续减小，四室份额增量较大；成交以90-119㎡为主，120㎡以上成交占比增幅明显，市场仍然以刚需市场为主。

产品端：三居产品为主，占比66%，其次是四室，占比25%。

面积端：90-119㎡，占比63%，其次为120-139㎡，占比20%。外围郊县|住宅单价/总价单价方面，主力成交单价集中在7000元/㎡以下，占比稳定；总价方面，主力集中在50-80万元，占比总体呈下降趋势，80-90万元占比均有小幅增长，100万以上成交量占比小。

单价端：5000-7000元产品为主，占比67%，其次是7000-9000元产品，占比24%。

总价端：50-80万元总价产品为主，占比67%，其次是80-90万元产品，占比12%。2021年项目排行2021年商品房TOP10项目排名，销售金额门槛13.29亿元。2020年商品房销售金额TOP102021年商品房销售金额TOP10排名排名成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数（套）成交均价成交金额成交面积成交均价（元/㎡）项目名称兰州碧桂园兰石豪布斯卡兰州万达城兰州万科城绿地智慧金融城易大天地项目名称恒大文化旅游城兰州碧桂园成交套数（套）115942917（元/㎡）（亿元）（万㎡）1263.0133.6332.1726.4725.7524.2921.8021.5819.1416.02283.8671.8925.5622.3135.2045.9618.1318.1337.3633.5614.66322.765998197420263146428715621562343026061261278528765131571441975211290.47119.7234.0117.4916.3211.3914.0923.4522.5820.5511.52291.14755730.8424.2121.9317.1917.1217.5514.9914.0913.29261.69906833中海寰宇天下兰州万达城1482138431343915088121507483441383556025金融府6566134001202257766万科星光都会恒大绿茵小镇绿地智慧金融城恒大御景天下13327安宁碧桂园大名城7233288203266399瑞岭名郡570491927685710天庆国际新城10928879510安宁碧桂园971115348989合计合计26626市场份额市场份额35.12%37.27%2021年房企排行2021年房企销售金额TOP10门槛10.88亿，较2020年下降，总体销售金额404.89亿元，市场份额超一半以上。2020年房企销售金额TOP-102021年房企销售金额TOP-10排名1企业名称销售金额（亿元）102.2050.80市场份额（%）12.65%6.29%排名1企业名称销售金额（亿元）139.7954.50市场份额（%）19.9%7.8%碧桂园万科恒大碧桂园万科223保利35.034.34%347.676.8%4兰石33.634.16%4中海37.445.3%5恒大33.564.15%5保利31.754.5%6万达32.173.98%6绿地22.363.2%7绿地26.813.32%7万达21.933.1%8易大地产中海24.293.01%8华润21.383.0%923.672.93%9金融谷大名城17.192.4%10名城地产21.582.67%1010.881.5%合计383.7447.49%合计404.8957.7%Part4市场看点看点1：土地成交主城转外围近五年兰州市主城及近郊可供土地有限，主要供求集中在远郊区域，主城区土地稀缺有价无量，成交主要集中在外围郊县。价格高点供应高点成交高点看点2：限地价竞配建收效甚微政策层面因城施策、分区调控，未出台严厉政策，土地市场迎来“限地价、竞配建”模式，但效果甚微。

整体来看，兰州因城施策、分区调控，政策虽收紧但未升级至更加严苛的政策；

2021年9月兰州土地市场首现“限地价、竞配建”地块，从地块位置来看，均位于城市主城区，再以勾地为主导的房企拿地背景、以及市场下行周期下，政府想通过这种方式改变房企拿地模式和提振市场信心。

从结果来看，企业在“三道红线”及市场下行双重压力之下，推出地块或“底价”成交，或流拍，“限地价、竞配建”出让方式基本宣告失败。七里河彭家坪板块“限地价、竞配建”地块成交情况城关区雁滩板块“限地价、竞配建”地块成交情况占地面积（亩）最高限价（万元）成交总价（万元）占地面积（亩）最高限价（万元）成交总价（万元）地籍编号G2117用地性质溢价率0.3%成交日期竞得企业龙湖地籍编号用地性质住宅溢价率0.19%成交日期11/25竞得企业兰州天海7986065920流拍9/28——商住商住61.3249.963993033060G2112125.8851970G2119特殊约定：特殊约定：1、竞买人参与该宗地公开出让时，须认可并接受《城关区雁园街道刘家滩村城中村改造打捆地块（125.877亩）1-2项目任务协议书（待签样本）》确定的工作任务，并按照价高者得的原则确定宗地竞得人。1、宗地采取“限地价、竞配建”的竞买方式，达到最高限价时，开始竞配建地质灾害避险安置用房建筑面积，竞价幅度为100平方米或其整倍数，建成后无偿移交市政府，由市自然资源局统一管理；2、宗地应按照住宅总建筑面积10%的比例配建地质灾害搬迁避险安置用房（公共租赁住房），建成后无偿移交市政府；2、承担刘家滩改造62848.56万元费用，以及相关管理费；3、竞得人应当确保安置房建设面积不变，但建设费用超过46848.56万元的部分由竞得人承担,由竞得人与原投资主体签订安置房建设移交补偿协议或征得已拆迁80%以上安置村民同意,在城关区其他楼盘购买同面积房屋用于安置。3、宗地内集中设置的社区服务综合体、幼儿园、托儿所、老年人日间照料中心（托老所）、公共租赁房建成后应无偿移交市政府或市政府指定的部门（县区政府）看点3：龙湖逆势补仓兰州市场上半年整体保持平稳，下半年受全国市场大环境影响进入下行趋势，龙湖逆势补仓，表现突出。土地面积（亩）建面（万㎡）起始价（万元）摘牌总价（万元）摘牌亩单价

摘牌楼面地价月份拿地时间宗地编号板块土地性质溢价率容积率上限（万元/亩）（元/平）123452021-05-262021-05-262021-05-262021-05-262021-09-28G2104-1G2104-2G2104-3G2104-4G2119陈官营陈官营陈官营陈官营彭家坪住宅住宅商服住宅商住4625446750232711162950015580340704289032960296001568034170429903306064463577664066267161427592720210227443422267736840.34%0.64%0.29%0.23%0.30%0.32%0.23%0.85%0.62%1.16%0.86%0.46%0.37%3.53.55.53.52.9——2.51.81.81.8316161058123小计155000437505890155500438505940672020-12-32020-12-32020-12-32020-12-32020-12-4G2011-1G2011-2G2011-3G2011-4G2012七里河区七里河区七里河区七里河区西固区住宅商服商服商服商住242432022834481108160242201791112590262024320211043911680117802731365小计1844152987720207235039454925112622————合计227020227020看点4：政府催缴房企土地金在政府财政收入对土地出让金依赖度逐年提升，和开发商拿地意愿下降双重背景之下，政府下半年在催促房企缴纳欠款土地金的同时，有意加大土地供应量。更多方案资料关注公众号：精英策划圈

兰州成邦房地产开发公司开发的九州成邦·锦绣华庭，曾有业主在人民网“领导留言板”上留言，2015年10月购买的商品房，2017年交房后入住，但直到2020年10月一直未能办理房产证。兰州市城关区委对此回复称，该小区建成并投入使用后，在进行规划验收时由于土地容积率大于土地出让合同约定的容积率，按照新政策将进行土地容积率核算并补充缴纳土地出让金；2018年底有关部门核算出补交土地出让金后，该房产公司认为金额不合理，于

2019年6月诉诸铁路运输法院处理，后原被告双方对判决及上诉结果均存在异议，2020年4月该地产公司再次上诉。

在这41家公司中，中国恒大下属公司占了20席，其中18家公司，涉及到兰州恒大文旅城这个项目，恒大下属公司在拿下这块大盘时，约定支付日期为2021年7月14日，一次兰州万通房地产经营开发有限公司开发的亚太·东方星座业主也曾留言反映房产证办理问题，业主得到的答复也是因容积率调整问题，欠缴出让金。性支付。在7月22日发布公告时，相关土地出让金缴纳已逾期8天。在央视网发布的一则

兰州衡基房地产开发有限公司开发的盛世芙蓉小区，2017年交房，也因未能缴清土地费新闻来看，截止7月30日恒大方面暂未补缴。

用导致业主无法办理房产证。看点5：住宅市场急剧下滑上半年整体市场表现平稳，供求高位，开盘去化率较高。下半年市场急剧下滑，开盘去化率呈断崖式下跌。看点6：市场降价频出受近期市场整体环境影响，兰州市场呈现明显区分：外围区县项目打折力度大于主城区项目，外围区县折扣在1000-1500元/㎡之间，主城区折扣力度基本在1000元/㎡以下，部分项目折扣力度达到2000-3000元/㎡。优惠折扣单价碧桂园永丰府安宁西板块区域板块项目名称折扣方式（元/㎡）最高94折，一期特价房13000雁滩板块华润二十四城中海寰宇天下中海铂悦世家800-10001000-2000800-1000元/㎡文创城板块黄河北板块ꢀ折上折共计享总价9.1折保利领秀山万科山望西固工业区板块认购享98折，七天按时交首付享99折安宁碧桂园主城区西站板块安宁中心板块万科璞悦澜岸保利天汇兰州万达城龙湖景粼天著龙湖金城光年万科星光都会万福城认筹99折+认购93折按揭99，全款98认筹优惠1万，认购98折认筹97折，认购98折优惠认筹2万减5万800-10001000-3000500-800西固中心板块九州板块崔家大滩板块彭家坪北板块迎门滩安宁东板块黄河北东板块青白石板块兰州万达城崔家大滩陈官营板块万科星光都会万科水晶城马滩黄河北西板块兰州碧桂园500-1000900-1500800-1000600-10001000-1500500-1500龙湖金城光年西站板块陈官营板块青白石板块文创城板块中海寰宇天下保利天汇

黄河北沿河板块彭家坪北板块龙湖景粼天著小西湖板块认购9折雁滩板块中海铂悦世家晏家坪板块万科山望96折优惠华润二十四城华林坪板块彭家坪南板块华润未来城老城关板块保利领秀山万科时代之光全款88折，按揭9折认购9.48折城东板块和平板块万科时代之光外围区县认购99折、签约99折，一万抵两万融创城蓝光雍锦阁融创城800-1200和平板块树人莱雅居主城蓝光雍锦阁树人莱雅居大名城全款91折，按揭92折认筹交1万享开盘97折优惠总价减两万700-120080-15001500定远板块外围大名城定远板块皋兰县碧桂园永丰府交一万减两万1000看点7：热点板块相对集中城市单盘最高流量成交位于城关区青白石板块，青白石板块成交金额占市场总量的19%；城区主要集中于七里河崔家大滩、西固陈官营、城关黄河北等城市发展热点板块。兰州新区2019年销售额20亿以上项目2个2020年销售额20亿以上项目8个2021年销售额10亿以上项目10个文创城板块绿地智慧金融城安宁西板块兰州碧桂园—23亿兰州碧桂园—63亿兰石豪布斯卡—33亿兰州万达城—32亿兰州万科城—26亿绿地智慧金融城—25亿易大天地—24亿恒大文旅城—90亿兰州碧桂园—31亿中海寰宇天下—24亿万达城—22亿兰州万科城西固工业区板块兰石豪布斯卡—22亿安宁中心板块黄河北安宁碧桂园西固中心板块九州板块西板块迎门滩安宁东板块青白石板块黄河北东板块兰州万达城兰州碧桂园崔家大滩陈官营板块马滩恒大文旅城易大天地西站兰石豪布斯卡块黄河北沿河板块小板西块湖

中海寰宇天下万科星光都会—17亿恒大绿茵小镇—17亿绿地智慧金融城—15亿金融府—17亿彭家坪北板块雁滩板块晏家坪板块华林坪板块彭家坪南板块老城关板块城东板块和平板块安宁碧桂园—22亿大名城—21亿恒大绿茵小镇定远板块2019-2021年销售金额

年度单盘过20亿元/单盘过10亿元项目大名城保利领秀山—13亿安宁碧桂园—13亿热点板块看点8：刚需“上山”近郊置业成主流在市区的价格挤压之下，刚需客户主要集中在文创城板块、兰州新区、青白石板块、以及榆中区域的定远板块进行置业，“上山”置业成为市场主流。2021年刚需客户成交主力项目绿地智慧金融城恒大御景天下兰州新区绿地世界中心主力文创城板块项目名称成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）安宁西板块保利领秀山成交套数115942032西固工业区板块安宁中心板块迎门滩恒大文旅城绿地智慧金融城保利领秀山恒大御景天下大名城119.7222.5818.3820.5515.9275576639649868576746西固中心板块九州板块安宁东板块青白石板块黄河北东板块崔家大滩陈官营板块马滩黄河北西板块黄河北沿河板块恒大文旅城西站板块1643小西湖板块彭家坪北板块彭家坪南板块雁滩板块晏家坪板块华林坪板块1927老城关板块城东板块和平板块1488定远板块绿地世界中心97810.066466大名城刚需客户集中区Part5房企研究

房企布局

房企土储

典型房企房企研究截止2021年底，品牌房企进驻兰州有20家，且多布局于城市近郊和外围，在主城供应日益稀缺的情况下，近郊和外围将成为品牌房企主要布局区域。2021年大华进入兰州，目前进入品牌房企20家，外围房企主力布局的区域在文创成、青白石等近郊房企布局0102板块，在主城供应日益稀缺的情况下，近郊板块迎来了发展空间；2021年知名房企新增土储排行万科、保利、绿地排名前三；其中万科收储1738亩，待售住宅建面348万㎡，排名第一；保利收储1226亩，待售住宅建面203万㎡排名第二。（恒大仍有约2862亩土地储备，其中有很大部分将面临政府收回未列入榜）房企土储根据2021年兰州市土地市场房企代表性房企选出1家代表企业（龙湖）进行研究，拿地方式多以勾代表房企地为主，产业勾地门槛相对较低。龙湖首进兰州，主要目标是品牌落地，首块次拿地土地成本较高，承担商业面积较大，且利润率明显低于后期拿地。03知名房企进入兰州历程兰州近几年快速发展，市场热度较高，2011年开始品牌房企陆续入驻兰州，逐渐主导兰州楼市发展；2020年多家房企再次集中进驻，截止目前已有20家品牌房企进驻；2021年大华地产进入兰州。第一阶段2011年第三阶段2014年第五阶段2018年第七阶段2020意向进入—恒大—金地—招商—中铁—中海—新城—海亮—保利—绿地—万达—碧桂园—世茂—融创—富力—蓝光—龙湖—万科—华润—融创—阳光城—红星—大华—绿城代建第二阶段2013年第四阶段2017年第六阶段2019年第八阶段2021年知名房企土储2021年知名房企土储累计，万科、保利、绿地土储排名前三，主要集中在外围郊县板块。备注：恒大暴雷，项目已停工政府积极助推恒大已拿土储的转让。土储业态结构从土储结构来看，主要集中在容积率2.5以上，占比达70%，容积率2.8以上占比达59%，未来产品形态以高层/小高/洋房为主。房企恒大2.8以上35%65%89%23%22%74%100%80%92%33%2.5-2.834%13%11%18%9%2.1-2.458%23%0%1.6-2.05%1.2-1.50%1.2以下0%住宅地容积率1.2以下1.2-1.5对应产品业态别墅万科0%0%0%绿地0%0%0%别墅/洋房保利22%69%0%27%0%0%10%0%1.6-2.0洋房>别墅碧桂园万达0%26%0%0%0%0%2.1-2.4小高＞洋房＞叠拼大高＞小高＞洋房高层>小高华润0%0%0%0%2.5-2.8龙湖0%16%0%17%0%0%0%中海8%0%0%2.8以上阳光城0%0%0%67%0%典型房企-龙湖兰州龙湖隶属西安城市公司，目前总部对于西安城市公司战略支持力度大，同时，企业未触及“三道红线”，资金链状况良好，2020年起在西安、兰州频繁拿地。市场背景

西安、兰州2020年市场依旧处于供不应求状态，市场火爆，催生龙湖加快拿地进取型稳健型节奏。企业因素拿地方式转变

龙湖2016-2019年并未有地块斩获，急需增储；

龙湖地产迫切在兰州落有项目落地；西安：

依靠早期储备项目，西安城市公司KPI位列全国第一，成绩耀眼，龙湖总部认可度高，给予的资源倾斜和支持力度大；2021年第二批次集中供地，龙湖斩获7宗土地

龙湖未触及“三道红线”，资金链状况良好，资金充沛。兰州：外部因素目前已落地4个项目，意向地块2宗（安宁、城关）

一些品牌房企受“三道红线”制约，拿地受限；典型房企-龙湖龙湖2020年初入驻兰州，2020年12月首个项目龙湖景粼天著落地，截止2021年底，累计落地项目4个，拿地速度迅猛。与市政府签订金城光年项目合作框架协议龙湖深安大道项目落地联合拿地方式获取彭家坪新地块落地公开竞拍方式获取2020.1.132020.12.32021.5.26龙湖兰州公司注册兰州龙湖嘉凯房地产开发有限公司龙湖景粼天著项目落地股权收购方式获取2020.12.4金城光年项目落地勾地（招商引资）方式获取2021.9.282020.2.20典型房企-龙湖落地项目基本为“底价”成交，对比所在板块房地价差和房地价比，彭家坪板块项目利润空间一般，陈官营板块项目略高于市场平均值。龙湖景粼天著项目拿地信息龙湖兰州项目房地价对比地籍编号G2011-1G2011-2G2011-3G2011-4土地性质住宅容积率2.5建面11.902.94亩单价614楼面价36842022201720213001溢价率0.23%0.85%0.62%1.16%0.38%拿地总价438505940项目名称所属板块楼面价龙湖景粼天著龙湖彭家坪新项目龙湖深安大道项目龙湖金城光年商服1.8243商服1.84.042428160彭家坪板块陈官营板块商服1.81.302432620合计合计——20.184316057036841278293163.53422预计1200085781365预计11500101358.427451218695554.5龙湖深安大道项目拿地信息项目信息售价地籍编号土地性质容积率3.0建面8.638.63亩单价273楼面价13651365溢价率0.86%0.86%拿地总价11780G2012商住房地价差房地价比——27311780龙湖金城光年项目拿地信息3.5地籍编号G2104-1号G2104-2号G2104-3号G2104-4号土地性质住宅容积率3.5建面10.735.76亩单价644楼面价27592720210227442529溢价率0.34%0.64%0.29%0.23%0.33%拿地总价29600156803417042990122440兰州近一年板块房地价对比住宅3.5635商服5.543.516.2615.6748.42776楼面价售价2507933068234.027451136186164.1住宅640合计合计——673龙湖彭家坪新项目拿地信息板块信息房地价差房地价比地籍编号土地性质容积率2.9建面9.669.66亩单价662楼面价34223422溢价率0.30%0.30%拿地总价33060G2119商住——66233060备注：板块数据为2020年至今土地、商品住宅成交数据。典型房企-龙湖项目主要布局城市热点板块-彭家坪&陈官营，从产品规划来看，主要为高层产品，搭配部分洋房，客户需求以刚需、刚改产品为主。龙湖兰州取地项目产品信息项目/地块名称面积区间（㎡）体量（万㎡）产品/客户方向板块产品类型陈官营板块高层95/116126/137——5.36.1刚需、刚改改善金龙湖景粼天著彭家坪洋房商业高层高层商业高层8.3——深安大道项目龙湖金城光年彭家坪新地块——8.63刚需、刚改刚需、刚改——32.16（一期10.73）陈官营彭家坪95/116待售在售售罄彭家坪板块龙湖天街、公寓等（16.26）块——9.66刚需、刚改Part6趋势研判

政策走势

市场走势趋势预判预判2022年，房地产业依旧是全社会支柱产业之一，保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善，但市场的下行短期难以改善，市场从繁荣期逐渐向衰退期过渡，预计明年二、三季度，市场或将迎来触底反弹。趋势研判政策趋势房地产调控、资金监管等政策影响，商品住宅市场从繁荣期逐渐向衰退期过渡，预计2022年二、三季度，商品住宅市场或将迎来触底反弹。0102展望2022年，金融环境宽松周期已经到来。对于房地产行业前期过紧的融资政策已有所纠偏，宽金融效应将会提升行业预期，从而使得投资者与产业链内多方参与者信心修复，有利于新房市场逐渐回暖。房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位在房住不炒因的主基调下，地方政策可能通过：供应端降低门槛，需求端可适度刺激需求，企业端融资政策边际放松三方面形成适度的行业松绑。供应端：主城供不应求，近郊全面崛起，预判2022年兰州新区、青白石是主力供应区。需求端：“十四五”发展目标常驻人口500万人，伴随着全面放开落户，户籍政策使得兰州人口的正流向不断加强，同时公积金调整方面实现市场需求的刺激，预计在2022年年中将会迎来市场转折。市场趋势房企布局03主城区优质地块依旧稀缺，房企拿地竞争依旧激烈，预计政府将继续加大近郊及周边区县土地供应，近郊及外围将成为主战场，部分房企拿地策略面临调整。04趋势预判|说明根据市场波动的趋势及特点，将房地产市场增长周期划分为六个阶段，以此判断市场发展趋势。

我国房地产市场化仅20年，尚未形成一个完整的绝对规模维度的周期，且量价同比变化基本趋同，故在此以量的同比变化为基准来判定市场小周期。

在具体的周期判定中，考虑到我国受城镇化等因素影响，市场存在内生需求动力，故借助国外平均18年每一个大周期的经验，以我国2000年以来约18年的平均复合增长速度（13.8%）作为市场行情分界线，辅助市场周期的细分。周期名称判定复苏期销售面积增速区间0%—平均增速区间特点销售面积开始回升，但增速仍不及行情分界线平均增速—波峰（最高值）波峰（最高值）—平均增速平均增速—0%加速期繁荣期销售面积加速增长，增幅在行情分界线上持续扩大销售面积增速仍在行情分界线之上，但增速开始放缓盘整期衰退期销售面积仍保持增长，但增速已降至行情分界线之下销售规模绝对值开始缩减，降幅不断扩大0%—波谷（最小值）波谷（最小值）—0%低迷期销售面积继续下降，但降幅在持续缩减趋势预判受房地产调控、资金监管等政策影响，商品住宅市场从繁荣期逐渐向衰退期过渡，预计2022年二、三季度，商品住宅市场或将迎来触底反弹。周期细分衰退低迷复苏加速繁荣衰退低迷复苏加速繁荣衰退低迷复苏加速繁荣衰退低迷时间起止时长17.12-18.23个月8.3-18.53个月18.518.5-18.61个月18.6-19.511个月19.5-19.61个月19.6-19.93个月19.919.9-19.101个月19.10-19.123个月19.12-20.22个月20.2-20.42个月20.420.4-20.62个月20.6-21.712个月21.7-21.103个月21.11-至今9个月1个月1个月1个月加速2个月繁荣12个月加速