房地产商住一体项目物业服务方案

国际广场项目物业顾问服务建议书1-}

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前

言敝司有幸参与重庆华立地产（集团）有限公司新天泽国际广场项目之物业管理顾问服务工作，提交该项目物业管理顾问服务建议书。项目位于重庆市大渡口区商业步行街中心，交通便利，集百货、商贸、金融、餐饮、娱乐、居住、大型超市、城市公园为一体的重庆西部多功能商业中心，是重庆市政府重点打造的主城“第六商圈”的轴心商业区。总建面

10.8万方，占地面积

15667平方米。项目以两栋塔楼和裙楼组成，塔楼定位为商住公寓，其中，一栋塔楼定位为高层精装住宅，另一栋塔楼初步定位为办公楼；裙楼定位为临街商业和商场。第一太平戴维斯作为专业的物业顾问公司，在管理甲级写字楼、高端商业体及高端住宅项目方面具有丰富经验，并能以独有的工作方针去管理项目，相信双方合作，一定能帮助

贵司在项目物业管理上与世界先进的水平接轨，通过第一太平戴维斯提供之优质物业管理服务，使物业持续升值、保值。本建议书将根据新天泽国际广场项目的整体特点，提出具针对性的管理服务建议，以迎合贵司之需要。3-}

-2.

新天泽国际广场项目物业管理目标2.1

总体目标在顾问服务期内，把新天泽国际广场项目管理为具有“Top

Image---国际化形象”、“Top

Environment---一流环境”、“Top

Service---优质服务”3T

式的高端商住项目，并保持和提高物业的完好程度，运用

PDCA

循环使物业保值、增值，以良好的物业管理服务树立新天泽国际广场项目的品牌形象使物业开发管理处于良性循环。2.2

年度分项目标2.2.1

顾问新天泽国际广场第一年之策略目标•根据项目特点及市场需求，结合敝司高端商住项目物业管理的丰富经验，对项目从设计及施工过程中，从物业用户和物业管理的角度提供专业和综合性的顾问意见，以努力使产品满足物业用户和物业管理的需要；•保持优质的居住、办公、商业环境，统筹安排、落实新天泽国际广场项目各项设施；••积极主动协助开发商销售；全面导入第一太平戴维斯的专业服务理念，在销售阶段对销售支撑团队进行系统培训，使客户在购房过程中全方位体验后期物业服务之品质；协助物业管理公司拟定在开发商销售过程中需要•4-}

-的相关文书及各业态物业管理费测算；„„•2.2.2

顾问新天泽国际广场第二年之策略目标•••通过系统培训，培养出一支服务意识强，工作效率高的员工队伍，使所有管理服务工作符合服务第一、顾问至上的要求；全面导入

ISO9000、ISO14000、ISO18000

质量保证体系，使新天泽国际广场项目管理处日后长期有效、规范的管理运作；导入第一太平戴维斯的专业管理不断提高服务质量及服务档次，以优质的物业管理服务树立新天泽国际广场项目的品牌形象，使物业开发、管理处于良性循环；••协助管理公司争创“重庆市物业管理优秀小区”；„„3

新天泽国际广场创新的物业管理理念3.1业主群体分析物业管理的对象是房地产这一不动产，服务的对象则是具有不同文化背景和社会阅历的个体。要做好物业管理工作，必须充分了解社区业主群体的构成及特点。项目位于重庆市渡口区商业步行街中心，交通便利，集百货、商贸、金融、餐饮、娱乐、居住、大型超市、城市公园为一体的重庆西部多功能商业中心，是重庆市政府重点打造5-}

-的主城“第六商圈”的轴心商业区。其黄金的地理位置孕育着不可估量的升值潜力。敝司有理由相信，新天泽国际广场项目必将成为人们追捧的热销楼盘。根据对上述业主群体的分析，敝司可以推测，新天泽国际广场项目未来的业主具有如下的特征：①客户特点为自用、投资用途的中高收入阶层。②客户定位为投资型客户，自用投资相结合，③客户注重高品质生活质素，强调服务的私密性和尊贵性，对物业管理有着极高的要求。3.2项目管理特点及难点分析发展商在施工过程中常会遇到如下问题：怎样有效减少工程遗留问题？怎样可以在施工期间，

及时做好大量细致的管理工作，避免日后产生维修保养上的问题和不必要的开支；精装公寓装修监管及后期维护;底商设计缺陷造成后期使用对其他业主的影响;……3.2.1解决上述管理难点的措施新天泽国际广场项目属于精品公寓办公楼，又有其自身的特殊性。根据对项目管理特点及难点的分析，敝司提出如下的管理措施，以求针对性地解决上述的各项问题。6-}

-3.2.2

尽早介入前期管理，有效减少工程遗留问题3.2.2.1

尽早介入物业的规划设计敝司将派遣各类专业技术人员积极参与新天泽国际广场项目的规划设计，将通过审阅设计图纸，察看施工现场、参加工程例会等形式，从物业管理的角度，就物业的规划和设计提出建设性的意见，减少设计缺陷，降低后期管理公司管理难度，确保项目品质；3.2.2.2介入施工监理虽然有专业的监理公司，但是物业管理顾问公司参与施工监理的作用仍然无法取代。设备调试合格，并不能说明使用没有问题，在实际操作中，敝司将定期委派经验丰富的设备系统工程师于现场给予意见和建议，一方面尽早熟悉设备设施的性能，另一方面可在发现问题后通过发展商限令施工单位解决，防止施工质量问题的发生和延续；3.2.2.3

介入接管验收接管验收工作进行的越早，管理公司对物业的竣工情况就越熟悉，对工程遗留问题的解决也就越主动。凭借多年的工程管理经验，敝司将积极协7-}

-助管理公司与开发商工程部门及建筑施工单位充分沟通，确定工程遗留问题的处理界面，以及处理的流程和时效要求。同时，精心编制接管验收计划并组织实施，力求在向业主交楼时提供让业主放心的用房。3.3

国际化客户服务管理客户服务作为高档物业面对客户的重要服务手段，是整个物业对外展示的窗口，它提供日常咨询、投诉处理、商务秘书服务等日常服务。优质的客户服务不仅可提升物业的品位，同时可为客户提供更加贴心的服务。敝司将针对新天泽国际广场项目客户之特点以及实际情况，提出如下建议：3.3.1打造职业化之客户精英团队由于现时新《中华人民共和国劳动合同法》之出台以及用工成本之不断增加，加之项目自身特点，敝司建议建立精英制，打造职业化之客户精英团队。建议管理处客户服务部之人员要求全部为大专以上学历，全部具有

2

年以上实际物业管理客服经验。管理层前线员工，例如客户服务人员及秩序维护部人员等除学历及外形要求外，对职员个性方面设定一定要求，包括自信、有责任感、具备交流沟通能力、思考问题、诚实、成熟、具有逻辑思维能力和8-}

-一定的判断能力等。为提升员工之专业知识，敝司之专业顾问团队将提供的高水平专业知识培训，提高管理水平和人员素质，培训可分为三种：一是为员工能够圆满完成一般工作任务而提供的培训；二是为提高专业工作能力而提供的特殊培训；三是为主管人员设定的为评估下属员工知识、技巧和能力而提供的培训。4.

新天泽国际广场项目物业管理服务内容项目位于重庆市渡口区商业步行街中心，交通便利，集百货、商贸、金融、餐饮、娱乐、居住、大型超市、城市公园为一体的重庆西部多功能商业中心，是重庆市政府重点打造的主城“第六商圈”的轴心商业区。总建面

10.8万方，占地面积

15667

平方米。项目总规划为住宅兼部分商业。敝司于项目各阶段提供之顾问服务如下：第一阶段：施工设计修改阶段敝司于项目施工设计修改阶段提供之专业顾问意见如下：1234从物业管理的角度对交通管理设施布置提出审议建议从物业管理的角度对售楼处的布置提出审议建议从物业管理角度对管理用房的布置等提出顾问建议从物业管理的角度对项目垃圾站等辅助用房提出顾问建议9-}

-56从物业管理角度对项目机房、管井等布置提出顾问建议从物业管理的角度对智能化系统之设备的布置方案提供相关意见从物业管理的角度对公共能源的计量仪表的配置提供顾问意见从物业管理的角度对车流动线及车位设置提供顾问意见从物业管理的角度对办公塔楼设施设备配置提供顾问意见从物业管理的角度对公共区域装修标准提供顾问意见78910第二阶段：销售阶段1.市场需求根据项目的具体情况，敝司将会委派物业管理顾问团队，参与有关销售期间的工作，从物业管理之角度提供合乎市场需求并具有前瞻性的建议，协助项目深化定位，制定标准，其具体工作如下：销售配合—敝司会与销售团队一同合作，协助销售部制定物业管理服务手册，让客户于销售期间体验第一太平戴维斯之尊贵服务；从物业管理的角度就外立面，整体标准，机电配置，智能化环保，灯火效果，销售中心，展示楼层等提供专业咨询意见；„„10-}

-2.销售中心的物业管理专业的物业管理从销售期间开始，向客户全面展示优质的物业管理，具体工作如下：从物业管理的角度协助对销售中心的布置、规划设计提供专业咨询意见；协助销售中心、示范单位以及公共区域制定清洁、绿化管理标准，以达到所需要的效果；提出对项目销售配合的整体策划构想；协助制定销售中心的物业管理配合营销媒介推广方案；对销售人员以及销售期间之管理人员进行物业管理培训；对示范展示区之服务人员进行物业管理及商务礼仪的培训；

„„第三阶段：物业管理准备阶段在物业交付使用前三至六个月，应开始筹备成立管理团队及准备相关工作，包括：拟定工作计划编制文件员工招聘形象策划编制管理费预算11-}

-销售期间的培训外部公共关系的建立„„1.工作计划完整清晰的工作计划是前期物业管理必不可少的工作，敝司将会制订详尽及完整之物业管理工作计划，并帮助管理公司有计划、有步骤地落实各项工作。2.

编制文件2.1

协助制定《临时管理规约》对一个具有众多业主及用户的物业而言，《临时管理规约》是对业主和管理公司的权利义务的限定，也是签约者在特定环境下要遵守的行为规范。一本好的管理规约应包括如下内容：所管物业范围业主的权利和义务发展商的权利和义务管理公司的权利和义务业主大会和业主委员会违约责任法律纠纷的解决方法2.2

业户手册当业户入驻一个新的环境时，完备而详尽的业户手册，既使业户了解服务指引，让业户感到安全、舒适、受尊重，又可减轻管理公司大量的介绍和解释工作，主要包括如下内容：

入伙指引

公共事业的设施12-}

-

管理公司提供之服务内容

楼宇保养及清洁内容

业主的其他责任

温馨提示2.3

装修指南装修指南所列之规则及条款旨在使用户有效及迅速

地规划装修，敝司将会根据该项目的实际情况，协助编制装修指南，内容主要包括：图纸及技术资料申请装修程序申请装修流程图室内装修规定装修申请资料消防安全责任书施工收费一览表施工现场管理条例3.员工招聘于项目落成前

3-6个月，管理公司应先行成立骨干班底，然后按实际需要让其它部门员工逐渐进入岗位。敝司将协助管理公司为物业制订管理处人员的架构及岗位编制、聘用条件及薪酬标准，供贵司审批。4.形象策划现时的物业在销售及后期运作时，形象策划尤为重要。敝司认为形象策划主要从视觉角度、行为角度、理念角度入手。视觉角度：包括设计的标志图案、员工工作服、工作13-}

-牌、便笺；员工言谈举止规范、礼仪；创造美好环境要求；设置宣传广告栏、公告栏、宣传标语、宣传册等。行为角度：包括员工精神状态、服务态度、文化修养、工作作风；所有经营者的行为规范、秩序维护日常行为规范等。理念角度：以提供最优的服务、环境为目标；倡导群体观念；以优质的前台服务为形象输出的窗口；以高档次的服务全心全意为顾客服务。5.管理费预算管理预算除了用来拟定收费标准之外，实际亦反映物业管理全盘计划的成本控制和预定目标中的服务水平。敝司根据该项目的整体设备、定位以及敝司于全国成功管理过同类型物业的经验数据对管理费进行综合估算。6.外部公共关系的建立为保证今后物业管理的顺利开展，管理公司应在物业交付使用前，与相应的政府部门建立稳定的沟通渠道，办理相应的手续。第四阶段：物业的接管验收阶段物业的接管验收应包括如下工作：制定内部管理体系接管验收阶段培训物业交接开荒清洁用户进驻收楼14-}

-二次装修遗留工程的跟进„„1.

工程配合于物业的接管验收阶段，敝司提供之专业顾问如下：12审议接管验收计划,提供工作建议提供接管验收培训3审议土建接管验收方案,提出工作建议审议给排水接管验收方案,提出工作建议审议空调接管验收方案,提出工作建议审议电气接管验收方案,提出工作建议审议智能化系统接管验收方案,提出工作建议审议接管验收缺陷整改计划,提出工作建议审议接管文件,提出工作建议456789参与相关工作会议,从物业管理的角度对接管验收提出10相关审议建议2.

内部管理体系管理公司各项管理制度及表格是保证管理公司服务质量的具体形式标准。协助管理公司制订完善各项管理文件，包括员工手册、客户投诉接待程序、工作单、清洁程序及标准、工程巡视路线、各种设备运行维护质量标准、机房管理规程、设备维修规定，访客单制15-}

-度，秩序维护巡逻路线、秩序维护人员权限、车辆停放要求、突发事件处理程序等。3.

人员培训为使物业的交接验收阶段工作忙而不乱、稳定有序、操作规范，人员培训是必不可少的。敝司将安排具有大型楼宇收楼经验之资深工程顾问及物业顾问到现场进行培训。敝司将重点向管理人员讲解《临时管理规约》《业户手册》《装修指南》的意义和使用要求，并进行如何处理客户投诉及突发事件的处理方法之培训，使他们能活学活用。敝司将讲解物业接管验收管理的知识，包括接管验收准备及程序管理、接管验收方法及验收标准、接管验收管理的要点及有关问题的探讨等。4.

开荒清洁敝司将协助管理公司按照专业、经济、高效的原则选聘专业的清洁公司，选购质量保证又不腐蚀损害设备的要求，选择各种清洁剂、工具和蜡水，确定物业各个区域的清洁方案，有计划按步骤的落实开荒工作。5.

业户进驻收楼在工程收尾期间，敝司将协助管理公司按现场实际情况制订一套完善的管理方案，做好设备成品保护与防火防盗措施。在办妥以上各项工作后即可开始分片分区，通知第一批客户收楼进驻，敝司将成立一支专业收楼队伍，同时亦会派驻专业工程经理及物业经理协助及指导工作。16-}

-6.

二次装修管理6.1装修申请事前要填妥申请装修工程表格及装修承诺书。若是租客,征得业主同意，并具备装修资质的装修公司事前按装修指南要求填写装修申请表，装修承诺书，向管理中心的工程部递交装修申请资料。6.2审批图纸及监督客户在装修前，应先呈送上述装修图纸给管理中心审批，管理中心工程部应以不改变物业的土建，机电结构为原则，对图纸进行审核，对不符合要求的，工程部应将图纸退回客户，并要求客户重新整改后再报批，客户在获得批准后方能进行装修。6.3

装修期间的消防防范装修期间业户必定留有很多垃圾需要清理，同时亦有易燃物品存放，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件，管理中心应进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，规定客户必须要将垃圾清理及搬运至指定地点，集中处理，以保证财产的安全。7.遗漏工程之跟进敝司之工程总工配合发展商跟进物业各项遗漏工程并存案归纳，然后通过发展商提交建筑师及总承包商或安装公司作出整改或补救，以免影响各业/户对物业的质量投诉，影响物业本身的形象。17-}

-第五阶段：交付后日常运作期的物业管理物业交付使用后，敝司将委派驻场物业总经理，与管理公司共同开战后期物业管理管理工作。优质的物业管理服务不仅能使物业升值，而且保值，日常运作管理应包括：档案管理设备管理治安管理环境卫生管理车辆交通管理消防管理行政人事管理管理新设想物业形象设计管理运作内部监控系统培训1.档案管理管理公司对物业内每个单元逐一设档，集中放置档案、业户人员情况表、室内装修变动表、投诉单、处理结果单及受托管理之钥匙。接管的工程图按建筑、结构、水暖、电分类存楼，将设备图纸、使用维护手册、保修合同及供货商资料妥善保管。人事、财务及外来文件亦须按有关规定保管，做到日常档案保管齐备，合约期满时交接清楚。18-}

-2.

设备管理物业作为一种有形的财产，即有其价值，又有其在实质上和经济上的寿命。一项物业能否保值增值，除了先天建造质量外，其关键是能否得到长期的良好管理和保养。敝司将会定期委派资深工程管理顾问，前往现场进行设备检查，以求各系统能够正常运作并避免故障发生。3.

秩序维护管理秩序维护为现代物业管理重要环节之一，为此，敝司将协助相关部门在智能化安保系统的基础上拟定一套秩序维护计划以及完善的应急措施，有效控制及协调不同功能部位之秩序维护，更高效率处理不同功能之部分之一切突发性事件，维护客户安全，减少对公共地方及共享设施所造成的破坏。4.环境卫生管理设备管理是根本，而清洁卫生则是外在表现，清洁保养管理的好坏直接关系到物业整体形象及装修周期的长短。敝司将会制订一套完善之清洁管理细则，作为日后管理及监管指标。同时邀请国内有规模及经验之清洁服务公司，以招标方式将部分清洁工作外包。敝司为该项目提供之清洁服务方案包含如下内容：19-}

-保洁规范及标准人员配置保洁服务技术措施和组织保障保洁人员培训方案保洁人员岗位职责/工作流程/考核方法5.

车辆交通管理物业内的车辆交通对物业内行人安全有很大的影响，故对进出物业及在物业内行使、停放等车辆，敝司建议要进行严格管理；同时，敝司将会协助物业不同的公共外围拟定进出物业之车辆控制计划、停车管理及物业内交通安全管制等有关规定，以制约和管束客户的违约行为。具体内容包括：停车场的智能化管理，人员岗位运行、收费岗、流动指挥岗、闭路监控岗等的岗位职责、工作责任要求、职责权限及监管、收费标准及突发事件应变措施、物业交通遵法标志、减速墩、交通凸镜等设置等。6.

消防管理协助建立健全的消防管理队伍，明确责任人。协助组织消防宣传教育，抓好义务消防队的培训。协助制订健全和完善的消防管理制度。协助制订防火安全工作制度，严格监控动火作业。协助制订处理火警的应急措施。协助组织防火、防恐演习。20-}

-7.

行政人事管理敝司将根据日后运作的实际情况，不断完善管理公司人员架构、工资福利以供贵司审核。敝司可协助安排整个管理队伍的设计，务求为管理队伍塑造一个良好的形象。敝司将协助编制人事管理制度、员工守则以及员工考核制度，物品采购制度等。8.

管理新设想8.1

环保新设想在现代城市生活中，特别经历了

SARS

非典型性肺炎、H1N1后，人们认识到室内环境的空气质素对人类的舒适生活有着重要的影响。敝司将指引管理公司有效预防和有效处理小区内及室内的空气质素问题，以确保业户的健康。8.2

文化活动为提升新天泽国际广场项目之国际性形象，管理处可组织社会公益活动或特色文化活动，切合项目商业运营之需求，将新天泽国际广场项目塑造为一个有生命和健康积极的形象。敝司将会协助编制特色活动计划，建议活动包括：21-}

-慈善类型：网球邀请赛、“捐血救人，珍爱生命”公益活动、贫困山区自驾献爱心活动；休闲加油站类型：浪漫自驾游、金领减压讲座、瑜伽班；节日推广类型：闪亮圣诞派对、烟火迎新年等。9.

物业形象设计为配合新天泽国际广场项目的形象设计，敝司将协助贵司根据物业的整体形象，时尚的管理理念，引入

VIS（Visual

IdentitySystem）视觉识别系统，设计一套统一及全面之指示牌，包括名牌、指示牌等，以配合物业之整体布局。10.

管理运作内部监控10.1

有效稽核-管理稽核敝司之物业管理顾问将按全国优秀示范物业工作标准定期对该物业日常管理进行管理稽核，并向发展商提交稽核报告。-

工程稽核敝司之工程总工按全国优秀示范物业工作标准定期对该物业工程进行工程稽核，并向发展商提交稽核报告。22-}

-5.1.1

培训内容5.1.1.1服务意识通过培训可以培养服务意识，力求通过培训，使管理人员懂得物业管理服务所应有的服务意识到观点和在管理中所外的立场，掌握基本的管理原理和服务意识认识，培训高尚的职业道德情操，从而端正管理活动中的指导思想。5.1.1.2业务知识通过培训物业管理人员必须随着现代社会高速发展，快速适应管理环境的变化，不断地学习、实践、总结提高业务技能，不能造成“临渴掘井”，而应做到管理知识和技术有前詹性。5.1.1.3管理能力通过培训使物业管理人员将所学到的知识在实践中加以应用提高。学习物业管理基本原理，运作各种管理方法，培养其在物业管理工作中能系统地分析问题、认识问题和随机制宜地解决问题的综合管理能力。24-}

-5.1.2以下为敝司与其他楼盘惯用之培训方法：讲授法由专人对参加受训的人员讲课，采用集中、强化培训；因讲课不受干扰，传授知识较系统也较多，但不能形成有效互动而造成被动接受，可用于重点对新入职人员进行基础培训和观念培训。讨论法开展业务讨论会，由管理处发起，也可由班组自行组织，由组织选派有关管理人员参加，每次研讨可定一个专题作为主要内容。对参加训练的人员提出共同的问题，让他们进行讨论，最后找出问题的方案。案例研究法定期进行案例，把经营管理中成功或失败的例子摆在参加训练的人员面前，让他们进行分析，然后找出原因或对策，或将一个有待加强管理的例子拿出来，让受训人员找出对策。客户和管理人员角色互动法由参加训练的人员扮演总经理、副总经理和客户等人物，就25-}

-例子的处理进行演练，然后再由全体人员进行讨论，并找出正确的处理方法。团队游戏将参加训练的人员分成若干个小组，给各组同样的有关加强管理的例子，让各组进行讨论，讨论后各组都提出自己的解决方案，并在大会上进行评比，看哪个组的方案最好。参观考察定期组织一些具有一定物业管理工作经验的管理人员，参见考察国内、港澳台及国外著名的物业项目，从而学习新的物业管理方式和理念。职务轮换。通过职务轮换，使各级管理人员在不同的部门的不同位置轮流工作，以使其全面了解整个组织的不同工作内容，得到各种不同的经验，提高其综合管理素质，以符合项目对复合型管理人才的需求。26-}

-6.

收费建议6.1

服务模式根据敝司与贵司前期洽谈，结合贵司管理目标，敝司建议为新天泽国际广场项目提供前期物业管理顾问或深度物业管理顾问两种模式供贵司选择。深度顾问（驻场经理）服务方式说明：在物业顾问服务基础上，第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司还将派驻一名驻场总经理到该项目现场，组织安排该项目物业管理公司的日常管理运作，促使该项目的物业管理公司水平在合同期内达到约定的标准；并且，除了派驻一名驻场总经理到该项目现场之外，也可应开发商需求另外派驻关键部门（如：工程部、客服部等重要部门）的部门经理到项目现场协助驻场总经理进行项目的日常物业管理运作。同时，驻场经理人选可以是港澳台地区的从业人员，也可以是沿海地区或内地的从业人员。这三地人选的薪金与福利由其在行业内的从业经验与管理能力决定。选择何地人员及选择几位人员派驻至该项目现场进行物业管理运作，由贵司考虑决定。一般情况下，驻场经理人工及福利大致为：内地经理：RMB10000-15000元/月沿海经理：RMB18000-25000元/月港澳台经理：RMB30000-50000元/月27-}

-采用顾问+驻场经理服务的优势：在达到顾问服务效果的同时，通过驻场经理现场运作，更能有效地传递与执行第一太平戴斯的服务理念；同时，又能及时收集项目现场的问题快速反馈之发展商及顾问公司，便于物业问题的及时改进，利于保证项目物业顾问工作的落实的效果及服务品质的提升。采用顾问+驻场经理服务的劣势：发展商为此将另支付管理酬金及派驻现场人员的费用。6.2

管理酬金与支付方式1、

前期物业管理顾问酬金标准：敝司建议新天泽国际广场项目之物业管理顾问酬金每月人民币叁万元整（RMB30,000,00）。此物业管理顾问酬金分季预付。服务期限至物业交付，但不低于一年。2、

深度顾问酬金标准：敝司建议新天泽国际广场项目之物业管理顾问酬金每月人民币叁万伍千元整（RMB35,000,00）。此物业管理顾问酬金分季预付。驻场经理薪酬福利由贵司支付。服务期限至物业交付，但不低于一年。此顾问酬金包括：1.

第一太平戴维斯品牌之使用；2.

第一太平戴维斯管理酬金；3.

总公司提供顾问服务期间所需付出的行政费用分摊；4.

该费用不含驻场经理薪酬福利。28-}

-7.

第一太平戴维斯服务优势第一太平戴维斯（Savills）作为国际知名的物业管理公司，自从进入中国以来，以敝司良好的信誉、优质的服务、积极进取的精神，得到了客户的广泛认可。对于为新天泽国际广场项目提供物业管理顾问服务，敝司拥有独特于其他物业管理公司的优势。7.1品牌优势第一太平戴维斯作为英资房地产综合顾问服务集团，成立于

1855

年，于伦敦上市，业务遍及全球，在中国大陆地区提供专业的物业管理相关服务达

20

年，得到了众多客户的认可与信任。若双方达成合作，可在本项目共同结成硬、软件综合优势，同时亦提供第一太平戴维斯管理品牌协助项目销售，并致力于提升新天泽国际广场项目的综合管理水平。7.2

综合服务优势第一太平戴维斯除物业管理业务以外，在西南区还设有专业及实力雄厚的中介代理、商业策划部、评估部、市场调研部门等，该等部门在西南区亦参与多个大型高端同类型物业项目的相关服务工作。在敝司的管理服务工作过程中，或贵司有需要时，将征询及综合其它专业部门的专业意见，力争为项目尽可能地提供满意的服务。7.3

管理项目第一太平戴维斯于

2006

年涉足西南区业务，为最早进入西南区的外资物业顾问公司之一，现时敝司管理之项目29-}

-达

40

个，管理面积超过

800

万平方米，其中在管之别墅、公寓项目已超过

20

余个，敝司管理项目业绩请见「附件二」。7.4

专业团队第一太平戴维斯在成都及重庆市已成立一支中央管理队伍，该队伍由一名副董事长管理指导，并附设多名极具专业水准及物业管理经验丰富的人才，在物业管理中极具心得，能全方位支持驻场经理即时开展工作，并可在物业突发事件及人手缺乏时，工作人员的内部定向调配，及时协助处理问题，第一太平戴维斯顾问小组简历请见「附件三」。在物业管理团队建设上，公司引入了有着丰富的境内外高档物业管理经验的高级人才。新天泽国际广场项目属于高端房产项目。我司胡裕华先生和周颂明先生在此类型物业的丰富管理经验是一个不得不提的优势：1)胡裕华先生，成都公司董事总经理胡裕华先生既是成都公司与重庆公司的董事总经理，同时也是物业管理业务线的直接负责人，在贵司项目中，他将出任项目总监。胡先生有着丰富的境内外高档物业的直接管理经验，在高端住宅的管理上更有独到的管理见解。由他作为贵司项目的项目总监，更凸显了我司对贵司项目服务力度的优势。2)周颂明先生，成都公司助理董事周颂明先生从事物业管理行业

15

多年时间，在北京上海更是有多年的别墅、服务式公寓、写字楼等高档物业的直接管理经验。由他作为贵司项目的项目组长，尤其是30-}

-他在高端物业管理方面的多年经验，对贵司项目的管理运作必将起到极大的促进作用。他将负责贵司项目物业顾问工作的实施。胡裕华先生和周颂明先生作为

XX

项目负责人，日后将直接参与到贵司项目的物业管理顾问工作中去。相信由他二人带领的团队定可以结合贵司项目特点为贵司项目提供更贴切更专业的服务。对于重大事项的决策，第一太平亦会从香港总公司派员支持并参与发展商开会讨论、检讨、考核管理工作。7.5核心业务与其他国际地产顾问行大部分以中介代理业务作为公司的核心业务的特点相比，第一太平戴维斯成都公司的特点在于：物业管理是核心业务、重点业务。为了保证公司持续、稳健的发展，第一太平戴维斯成都公司坚持走以物业管理服务为核心业务线的发展方式，以日积月累、持之不懈的优质服务来奠定第一太平戴维斯在成都的坚实基础。因此，公司对物业管理业务尤其关注与重视，在人员配置和财力上都作了较大的投入。这具体体现在人员配置方面：公司现有员工总人数

116

人，其中：物业管理中央团队

20人，项目员工

74

人，其余部门员工共

22

人，可见我司在人员和项目配比上的优势。随着项目日渐增加，为了保证服务品质，我司还将继续增加人员配置。正因为如此，我司从全球五大行最后一家入驻成都，成为至今服务项目最多的物业顾问公司，其中服务团队人员最多、团队人员质素最高是我司得以在成都乃至西部迅速发展的根本。也是区别于其它顾问行的最大不同之处。31-}

-附件一：第一太平戴维斯简介1.1

第一太平戴维斯经过多年为各种不同类型的高档物业提供物业顾问的经验积累，对国内物业管理的情况、客户需求都有很深的认识。本着这种优势，第一太平戴维斯从客户需要角度出发，为每个物业项目均特别设计一套最合适的服务模式，确保每个客户都能享受到符合经济效益及高素质的物业服务。不论您在中国有怎样的物业服务需求，第一太平戴维斯（Savills）的服务均可达到甚至超过您的期望。我们的全方位服务包括：

物业代理服务•••商用物业零售物业住宅物业

物业管理服务•••物业管理设施管理资产管理

评估及专业顾问服务

投资服务

调研及土地项目开发顾问

物业销售代理服务

技术服务1.2第一太平戴维斯集团及国际办事处网络第一太平戴维斯（Savills）是全球一流的国际物业咨询和房地产代理服务公司。Savills

Plc

在英国、欧洲、亚太和非洲拥有办事处和联营公司，32-}

-在全球市场占据了一个非常重要的位置。近期强劲的增长，以及与美国顶级房地产全方位服务咨询公司Trammell

Crow

Company的策略联盟，使我们的办事处网络扩展至美国和加拿大。我们的成员能向您提供商用、零售、住宅和休闲物业方面不可比拟的专业建议。我们也能在其它广泛领域为你提供帮助，如公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。1.2.1第一太平戴维斯办事处分布a.全球网络欧洲:

比利时,

芬兰,

法国,

德国,

希腊,

爱尔兰,

意大利,荷兰,西班牙，英国南非:30家办事处美国:通过Trammell.Crow覆盖所有主要城市33-}

-b.亚太地区亚洲:

曼谷，雅加达，吉隆坡，马尼拉，新加坡，汉城，东京，广州，深圳，北京，上海，杭州，成都，天津，香港，台北，沈阳，大连，天津，青岛，济南，西安，重庆，武汉，南京，杭州，宁波，温州，珠海澳洲:

悉尼，阿德莱德，布里斯班，莫尔本，珀斯，阳光海岸，黄金海岸1.2.2

第一太平戴维斯在中国的业务在国内，第一太平戴维斯更是最早一家以外资公司身份率先进入市场，将成熟管理理念带给国内项目的专业物业管理公司。迄今为止，已在北京（1988）、广州（1992）、上海（1993）、深圳（2003）、杭州（2006）、天津（2006）、成都（2006）这

7个主要城市分别成立分公34-}

-司，并将业务范围辐射至华东、华南、华北包括青岛、西安、南京、贵阳、海口及昆明等其它众多城市。敝司最早于一九八八年开始管理北京东湖住宅至今，在全国所管理的楼宇超过

120座，面积超过

1500

万平方米。管理项目多属大型综合楼宇、高级智能办公楼、名店商业购物中心、高级公寓、证券中心等。SavillsCoversChinaShenyangQinhuangdaoBeijingTianjinHuhhotDalianNingxiaTaiyuanZhengzhouQingdaoNanjingXianShanghaiWujiangChangzhouSuzhouHuzhouWuhanChengduHangzhouNingboChongqingGuiyangShaoxingTaizhouKunmingGuangzhouShenzhenMainOfficesRegionalOfficesProjects35-}

-第一太平戴维斯被国内权威的今日地产策略机构评为“2006中国最具价值物管品牌

30强第一名”。36-}

-1.3第一太平戴维斯成都公司重庆分公司简介及专业团队第一太平戴维斯成都公司重庆分公司成立于

2008年

5月，是第一太平戴维斯向中国二线城市迅速进军的标志。第一太平戴维斯成都公司重庆分公司拥有一支强大的专业团队。该队伍由多名极具专业水准及物业管理经验丰富的人才组成，在物业管理中极具心得。37-}

-附件二：第一太平戴维斯成都公司管理业绩序号坐落位置体量(㎡)/业态成都项目合作模式全权管理图片119,688商务写字楼、商业成都市人民南路三段中汇广场12376,577写字楼中国水电大厦

深度顾问成都市高新区大源组团200,000前期工程顾成都市高新南部新区金融总部商务区12号地块金控广场问124,000写字楼、酒店、商业成都市东大街前期物业顾问明宇金融广场天合凯旋广场上善国际456110,283写字楼前期物业顾问成都市南沿线前期市场调76,000研

前期工程

写字楼顾问

成都市桐梓林片区38-}

-374,000低密度办公楼成都市天府大道西部国际金融中心深度顾问750,000甲级写字楼成都市人民南路前期物业顾问大陆国际891,318甲级写字楼博瑞·创意成

前期物业顾9都问成都市锦江工业园区前期物业顾460,000蜀都中心问全城市综合体1011121314权委托管理成都市人民南路延线228,608写字楼、商业、公寓成都市高新区天府新城科技商务中轴线—天府大道右侧鼎能国际广场

前期顾问47,5194S

展厅、写字楼成都龙潭工业园区成都利星行广全委托管理场290,000商业前期工程顾问金怡源成都市高新区剑南大道以西131,935住宅、办公、商业成都市建设路前期物业顾问摩根中心39-}

-200,000前期物业顾问住宅、办公理想中心151617成都市高新区三环路南侧107345.37高端住宅销售中心全管绿地海珀香庭成都市武侯区双楠片区交付后全管70,000住宅上层建筑西岸观邸红城全权管理成都市金牛区蜀汉路426号38,478住宅前期物业顾问18成都市迎宾大道100,000住宅前期物业顾问192021成都市红牌楼九兴大道占地375

亩住宅宏达置成华阳项目全程顾问物业顾问成都南部新城中端广场区域内944,123住宅果壳里的城成都市驿都大道40-}

-120,000西班牙森林舜元桃源铭香颂湖全程