2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库含答案【预热题】

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库含答案【预热题】第一部分单选题(50题)1、（）由委托人和估价目的双重决定。

A.估价要素

B.估价时点

C.估价对象

D.价值类型

【答案】：C

2、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

【答案】：D

3、痨病肺肾阴虚之咳嗽，治以滋养肺肾，属于

A.缓则治本

B.急则治标

C.标本兼治

D.未病先防

【答案】：A

4、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳互损

【答案】：C

5、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐

D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格

【答案】：D

6、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500

【答案】：C

7、地价本质上是()。

A.劳动创造

B.“劳动价值”的货币表现

C.围绕着“劳动价值”而上下波动

D.地租的资本化

【答案】：D

8、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A.估算价格

B.测算折旧

C.检查保养情况

D.评定房屋的功能

【答案】：B

9、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人的估价需要

【答案】：D

10、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】：D

11、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

【答案】：D

12、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。

A.高地价

B.低地价

C.优惠

D.折中

【答案】：B

13、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》

B.《房屋完损等级评定标准》

C.《房屋自然损坏评定标准》

D.《房屋维修等级评定标准》

【答案】：B

14、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清

B.支付定金

C.分期支付

D.以一定日期为最后期限一次付清

【答案】：C

15、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

【答案】：C

16、下列哪项是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虚木乘

D.木火刑金

【答案】：D

17、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者

【答案】：D

18、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

A.完全相同

B.差距较大

C.没有可比性

D.相近

【答案】：D

19、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

A.完全相同

B.差距较大

C.没有可比性

D.相近

【答案】：D

20、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

A.区位

B.交通

C.环境景观

D.外部配套设施

【答案】：A

21、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.无法判断

【答案】：B

22、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964

【答案】：A

23、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（）的。

A.主观

B.客观

C.悲观

D.乐观

【答案】：B

24、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是

A.阳亢

B.阳虚

C.阴虚

D.痰湿

【答案】：B

25、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。

A.只有合法的房地产才能成为估价对象

B.估价对象状况必须是实际情况

C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象

D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

【答案】：D

26、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.02%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.5%，所得税抵扣的好处为0.5%，则该类房地产的报酬率为()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

27、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

【答案】：B

28、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

【答案】：B

29、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人

【答案】：C

30、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。

A.类似房地产的客观

B.类似房地产的实际

C.类似房地产的最高

D.类似房地产的最低

【答案】：A

31、某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在（）。

A.50亩

B.210亩

C.40亩

D.300亩

【答案】：A

32、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格

B.供给量

C.开发成本

D.开发价值

【答案】：A

33、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

34、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427

【答案】：D

35、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。

A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的

B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的

C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D.影响房地产价格的因素都与时间有关

【答案】：D

36、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。

A.房产税

B.契税

C.营业税

D.土地增值税

【答案】：A

37、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。

A.合法产权方面

B.合法使用方面

C.合法处分方面

D.合法居住方面

【答案】：B

38、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】：D

39、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（）。

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.一致性原则

D.一贯性原则

【答案】：D

40、“治痰先治气”是的()具体应用。

A.气能行津

B.气能生津

C.津能生气

D.气能摄津

【答案】：A

41、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向（）征收的一种税收。

A.权利人

B.使用人

C.承受人

D.农民

【答案】：C

42、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。

A.偏低

B.偏高

C.正常

D.不正常

【答案】：B

43、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪

A.热

B.暑

C.风

D.火

【答案】：D

44、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。

A.互补性

B.权益差别

C.替代性

D.外部环境差异

【答案】：C

45、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【答案】：B

46、下列叙述反映“阳阳偏盛”的是

A.“重寒则热，重热则寒”

B.“阳虚则外寒，阴虚则内热”

C.“阴胜则阳病，阳胜则阴病”

D.“阴阳离决，精气乃绝”

【答案】：C

47、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是（）。

A.灾害调查评估

B.规划实施情况评估

C.房地产价值减损评估

D.相关经济损失评估

【答案】：C

48、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D.估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地产）行政主管部门或者其指定的机构

【答案】：C

49、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是

A.解放生产力，发展生产力

B.消灭剥削，消除两极分化

C.建设社会主义

D.最终实现共产主义

【答案】：D

50、寒病即见寒象所采用的治法是

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。

A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用

B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用

C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用

D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用

E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用

【答案】：ABD

2、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售费用

E.投资利息

【答案】：AB

3、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建价格是在估价时点的价格

C.重新购建价格是客观的价格

D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

【答案】：BCD

4、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

5、有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。

A.划分路线价区段

B.设定标准临街宽度

C.调查评估路线价

D.制作价格修正率表

E.计算临街土地的价值

【答案】：ACD

6、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。

A.收益法中预测未来的租金

B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力

E.成本法中确定房地产的重新购建价格

【答案】：ACD

7、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有（）。

A.求得的路线价已是正常价格

B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.路线价是标准宗地的平均水平价格

【答案】：AC

8、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。

A.征收的实质是强制收买

B.征用的实质是强制使用

C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为

D.征用是所有权的改变，不返还

E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿

【答案】：AB

9、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定

【答案】：AD

10、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有()。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.预期原理E适合原理

【答案】：AB

11、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）

A.租赁权限制情况

B.交易税费负担转嫁情况

C.已抵押担保债权情况

D.地役权设立情况

E.利用方式限制情况

【答案】：ACD

12、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

13、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

【答案】：BD

14、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有()。

A.商业利润

B.净运营收益

C.潜在毛收入

D.有效毛收入E税后现金流量

【答案】：BCD

15、()等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。

A.一个高尔夫球洞

B.一条保龄球球道

C.封闭使用的大院深处的一幢房屋

D.在建工程E经济适用住房

【答案】：ABC

16、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。

A.住宅房屋征收分户估价报告

B.单套住宅抵押估价报告

C.为房地产开发商投资价值评估

D.企业破产评估

E.企业厂房、办公楼抵押评估

【答案】：AB

17、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

【答案】：ACD

18、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。

A.评估投资价值可选用较乐观的估计值

B.评估抵押价值应选用较保守的估计值

C.评估期房市场价格应选用最高的估计值

D.评估买卖价格应选用最可能的估计值

E.评估保险价值应选用最低的估计值

【答案】：ABD

19、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加

【答案】：AC

20、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）

A.试错法

B.移动平均法

C.曲线拟合法

D.线性内插法

E.指数修匀法

【答案】：AD

21、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【答案】：AC

22、下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告

C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作

【答案】：ABD

23、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

24、关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D.房屋征收评估应评估无租约限制价值

E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

【答案】：ABC

25、下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有（）。

A.价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动

B.价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的

C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实

D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值

E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格

【答案】：BCD

26、选取可比实例时，应符合的要求包括（）。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

【答案】：BCD

27、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

【答案】：AB

28、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：AD

29、下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。

A.适当营销

B.适当的期间完成交易

C.谨慎行事

D.公平交易

E.熟悉情况

【答案】：ACD

30、一般人通常对土地最直观的认识是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大气层E地面

【答案】：C

31、关于报酬率的说法，正确的有（）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

【答案】：D

32、由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。

A.保值增值

B.价值量大

C.不可移动

D.寿命长久

E.独一无二

【答案】：ABCD

33、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅

B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅

D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅

E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅

【答案】：ABC

34、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

35、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加

【答案】：AC

36、就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.最可能的估计值

【答案】：AB

37、下列可以作为假设开发法适用的对象有()。

A.待开发的土地

B.在建工程

C.有收益或有潜在收益的房地产

D.可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产

【答案】：ABD

38、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性

【答案】：ACD

39、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定

【答案】：AD

40、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。

A.企业所得税

B.个人所得税

C.印花税

D.增值税

E.契税

【答案】：ABCD

41、高层建筑地价分摊的方法有()。

A.按建筑物价值进行分摊

B.按房地价值进行分摊

C.按土地价值进行分摊

D.按建筑面积进行分摊E按楼面地价进行分摊

【答案】：BCD

42、在国有建设用地使用权出让中，不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有（）。

A.挂牌底价

B.招标底价

C.协议价格

D.保留价

E.竞买人可承受的最高价

【答案】：ABCD

43、对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

【答案】：ABC

44、关于有拖欠建设工程欠款的房地产，下列说法中正确的有（）。

A.建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权

B.建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权，但次于抵押权

C.建筑工程承包人的优先受偿款包含发包人的违约金

D.消费者交付购买商品房的全部款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人

E.消费者交付购买商品房的大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权可以对抗买受人

【答案】：AD

45、公开市场价值是指下列()交易条件下最可能实现的价格。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息

B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D.卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易

【答案】：ABD

46、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A.合法原则

B.价值时点原则

C.替代原则

D.最高最佳利用原则

E.谨慎原则

【答案】：ABC

47、从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。

A.地表

B.地上空间

C.地下空间

D.权益空间

E.区位空间

【答案】：ABC

48、房地产供给形成的条件有（）。

A.供给计划

B.供给决策

C.供给意愿

D.供给能力

E.供给行为

【答案】：CD

49、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是()。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价

C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E房地产估价既是科学又是艺术

【答案】：BC

50、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

第三部分大题(50题)1、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛

2、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

3、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

4、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

5、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

6、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×

7、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

8、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

9、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

10、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

11、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

12、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

13、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

14、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

15、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

16、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

17、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

18、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

19、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

20、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性

E.建造成本提高

【答案】：BD

21、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】：BD

22、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

23、正常成交价格的形成条件包括()。

A.公开市场，交易对象本身也具备市场性

B.理性的经济行为

C.适当的期间完成交易

D.买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量

【答案】：ABCD

24、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】：AB

25、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】：

26、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

27、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

28、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

29、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）。

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】：BD

30、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

31、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。

A.估价对象

B.估价师对估价方法的熟悉程度

C.委托人

D.估价机构资料库中可用资料情况

E.当地房地产市场状况

【答案】：AD

32、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

33、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

34、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

35、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

36、一宗房地产的权益包括（）。

A.额外的利益或好处

B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况

C.拥有的房地产权利

D.该房地产所在地区的声誉

E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况

【答案】：ABC

37、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

38、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

【答案】：CD

39、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋V