2022年市场-规划设计中如何给消费者更多的实惠

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2010年5月17日Presenter

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鹏欣地产集团总师室鹏欣住宅偷面积秘笈讨论稿

V1.0住宅”偷面积”招数编号日期部门填写人鹏欣总师室产品研究院（2010）001号100517总师室王欣万科“万科城”、“17英里”的半地下室佳兆业“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗梁京地“海世界”的过道花园和露台花园中信华南“中信红树湾”的空中院馆金光华“新天地”的6米高入户花园和客厅偷面积金众“香诗美林”的共享梯厅百安隆“阳光新干线”的生活阳台万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送半地下室：在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室

半地下室可以采光

半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件

室内采光还是很不错的

宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房宽景HOUSE的一楼单位的半地下室有两房一厅的面积

宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一房宽景HOUSE的一楼单位半地下室之一厅

宽景HOUSE的二楼单位，居然也有专用楼梯直下半地下室（穿过一楼）！被送了半地下室约50多平方米

宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室

万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）.万科的半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光.依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。

武功秘籍揭密！！！“佳兆业”秘籍之一“百变凸窗”佳兆业地产近年开发“桂芳园”6期、“可园”都有“可拆卸凸窗”。这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。

这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）

验收和交楼的凸窗

打掉凸窗后的样板

！建筑设计规范—面积计算佳兆业“桂芳园”6期、“可园”的这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平该凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感“佳兆业”秘籍之二“隐藏式衣橱”佳兆业“桂芳园”、“可园”的“隐藏式衣橱”“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为

卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。

招商“城市主场”的无敌“步入式凸窗梁”在“城市主场”楼书的户型平面上，在窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线

在售楼处的户型模型上，这个进深1.5米步入式凸窗的位置，标明了“送”面积字样

当然这并不是深圳最大进深（1.5米）的步入式凸窗。步入式凸窗的进深越大，所送面积当然也越大。步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。

“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间

在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）

在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构

招商“城市主场”的可打掉步入式凸窗之梁与“桂芳园”、“可园”的可拆卸凸窗有异曲同工之妙——即将低于2.2米的凸窗高度空间，转化成标准层高空间。两者都实现了偷面积，即这些室内平面面积，不计入套内建筑面积“中信红树湾”－“香蜜山”童子功

“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点

“中信.红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.香蜜山”的内院露台异曲同工两者的区别：“金地.香蜜山”的内院露台是两层高的，全部不计入建筑面积，“中信.红树湾”的空中院馆是一层高的，需要计一半建筑面积；

“中信红树湾”的“空中院馆”虽然只“偷”了一半面积，但还是吸引了消费者购房热点金光华“新天地”的6米神功

罗湖的小户型楼盘“新天地”之所以热销，除了其8500带装修的深南大道楼之外，与其大量的“偷面积”给消费者不无关系。“偷面积”对于小户型住宅十分必要，它使有限的空间得到更高的实用率。小户型公寓“偷面积”正在成为这类商品房的必选动作。“新光华”的“偷面积”，除了时下小户型住宅流行的步入式凸窗（落地凸窗）得到了大量应用外，颇有新意的是其“6米高入户花园”“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。

左右错层的入户花园（两层高度）

近20平方米的入户花园，使得客户感觉得到了实惠

“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼一套85平方米的三房二卫户型，又送了12平方米的入户花园，真不亚于近100平方米的户型金众“香诗美林”的轻功---共享梯厅香诗美林其电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园

“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼14、他乡生白发，旧国见青山。09:48:5509:48:5509:4810/27/20229:48:55AM16、行动出成果，工作出财富。2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。17、做前，能够环视四周；京地“海世界”的过道花园和露台花园“佳兆业”秘籍之二“隐藏式衣橱”十月229:48上午10月-2209:48October27,20229:48:55上午9:48上午09:48:5510月-229:48:55上午9:48上午09:48:5510月-22红树湾”的这种“空中院馆”应该是和“金地.在售楼处的户型模型上，这个进深1.“香诗美林”所“偷的面积”，是下层的共享梯厅花园

“香诗美林”的共享梯厅花园也算“偷面积”之举

佳兆业“桂芳园”、“可园”的隐藏式衣橱“佳兆业”秘籍之二“隐藏式衣橱”17、做前，能够环视四周；胜人者有力，自胜者强。半地下室：在TOWNHOUSE一层，有楼梯可以直下半地下室既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。17、空山新雨后，天气晚来秋。27十月20228:32:55上午08:32:5510月-22在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）10月-2208:32:5508:32Oct-2227-Oct-222米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为10月-2208:32:5508:32Oct-2227-Oct-222022/10/278:32:5508:32:5527October2022百安隆“阳光新干线”的生活阳台9、没有失败，只有暂时停止成功！百安隆“阳光新干线”的必杀绝学---生活阳台2005年元旦，罗湖“阳光新干线”解筹。客户在参观其样板房时都被告知，“阳光新干线”的生活阳台也算是“偷面积”的招数。“阳光新干线”现有的生活阳台在施工图上是空调室外机位，验收后将被改造为生活阳台。由于空调室外机位不计入建筑面积，改为生活阳台后，可以作为使用面积，起码“偷”了一半面积（阳台只计一半建筑面积）。这种“偷”法，使得每户“偷”了约一个多平方米。虽然所“偷”面积不多，但对于小户型住宅，所“偷”面积是多多益善的“阳光新干线”每户“偷”都了一个约一个多平方米的生活阳台

结束，请多指正！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。。11月-2211月-22Friday,November25,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。。21:11:3421:11:3421:1111/25/20229:11:34PM11、以我独沈久，愧君相见频。。11月-2221:11:3421:11Nov-2225-Nov-2212、故人江海别，几度隔山川。。21:11:3421:11:3421:11Friday,November25,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。。11月-2211月-2221:11:3421:11:34November25,202214、他乡生白发，旧国见青山。。25十一月20229:11:34下午21:11:3411月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月229:11下午11月-2221:11November25,202216、行动出成果，工作出财富。。2022/11/2521:11:3421:11:3425November202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。。9:11:34下午9:11下午21:11:3411月-229、没有失败，只有暂时停止成功！。11月-2211月-22Friday,November25,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。。21:11:3421:11:3421:1111/25/20229:11:34PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。11月-2221:11:3421:11Nov-2225-Nov-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。21:11:3421:11:3421:11Friday,November25,202213、不知香积寺，数里入云峰。。11月-2211月-2221:11:3421:11:34November25,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25十一月20229:11:34下午21:11:3411月-2215、楚塞三湘接，荆门九派通。。。十一月229:11下午11月-2221:11November25,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。。2022/11/2521:11:3421:11:3425November202217、空山新雨后，天气晚来秋。。9:11:34下午9:11下午21:11:3411月-229、杨柳散和风，青山澹吾虑。。11月-2211月-22Friday,November25,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。21:11:3421:11:3421:1111/25/20229:11:34PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。11月-2221:11:3421:11Nov-2225-Nov-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。21:11:3421:11:3421:11Friday,November25,202213、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。11月-2211月-2221:11:3421:11:34November25,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。25十一月20229:11:34下午21:11:3411月-2215、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。十一月229:11下午11月-2221:11November25,202216、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/2521: