房地产涉税风险自查与税收检查应对201306

房地产企业涉税风险自查与税收检查应对

房地产财税问题解决专家自查框架

房地产财税问题解决专家两个角度：角度一：项目推进阶段项目筹备阶段项目实施阶段项目预售阶段项目完工阶段自查框架

房地产财税问题解决专家两个角度：角度二：项目收入成本架构项目收入类自查销售收入视同销售价外费用收入确认时间点不同营销模式其他收入项目成本类自查成本对象设置核算归集风险拆迁补偿风险甲供材风险共同成本分摊项目费用类自查工资薪金职工福利费销售费用管理费用业务招待费收入自查

房地产财税问题解决专家一、预售与销售收入自查1、预收账款账户检查2、其他应收款检查3、定金、订金、会员费、排号费检查4、分期付款的收入确认风险收入自查

房地产财税问题解决专家二、视同销售收入自查1、自查有无遗漏2、自查价格是否公允3、视同销售公允价值沟通收入自查

房地产财税问题解决专家三、价外费用收入自查营业税条例实施细则第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。收入自查

房地产财税问题解决专家四、收入确认时间点自查1、什么是收入结转时间点2、提前结转收入3、推后结转收入收入自查

房地产财税问题解决专家五、不同营销模式自查1、佣金支付风险2、买赠促销方式风险3、售后回租风险4、售后回购风险收入自查

房地产财税问题解决专家六、其他收入自查1、租金收入2、投资收入3、政府补贴收入4、政策性搬迁收入5、违约金收入成本自查

房地产财税问题解决专家一、成本对象自查1、什么是成本对象2、成本对象和建账有何关系3、成本对象和成本归集有何关系成本自查

房地产财税问题解决专家二、成本归集自查（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

成本自查

房地产财税问题解决专家二、成本归集自查（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。成本自查

房地产财税问题解决专家三、甲供材风险自查（一）、甲供材在哪里（二）、甲供材怎么办（三）、甲供材与甲供设备（四）、甲供材中的三个特例成本自查

房地产财税问题解决专家四、共同成本分摊风险（1）、检查土地成本分摊是否合理（2）、检查其他共同成本分摊是否合理（3）、检查利息分摊是否合理（4）、关注所得税同土地增值税的差异成本自查

房地产财税问题解决专家五、借款利息风险（1）、检查账务中列支的借款类型（2）、检查民间借贷利息率（3）、检查民间借贷利息是否列支及列支凭据（4）、检查利息资本化的情况与关键点（5）、检查关联方借款情况及账务处理（6）、检查有无集团转贷业务（7）、检查有无个人借款公司使用情况（8）、检查金融机构财务顾问费的列支情况（9）、检查有无委托贷款及其利息列支凭据成本自查

房地产财税问题解决专家六、开发成本预提风险自查（1）、检查及确认交房时间（2）、检查实际列支成本同总成本的差异（3）、检查财务核算所缺合同、票据、决算报告等（4）、同工程部门沟通完善相关资料（5）、检查测算合同数额10%，同差距进行比较（6）、检查有无应交未交的政府费用（7）、检查有无应建未建的公共配套设施成本自查

房地产财税问题解决专家六、开发成本预提风险自查（1）、检查及确认交房时间（2）、检查实际列支成本同总成本的差异（3）、检查财务核算所缺合同、票据、决算报告等（4）、同工程部门沟通完善相关资料（5）、检查测算合同数额10%，同差距进行比较（6）、检查有无应交未交的政府费用（7）、检查有无应建未建的公共配套设施费用自查

房地产财税问题解决专家一、工资薪金自查1、扣除依据2、有无临时人员工资扣除3、有无两处以上领取工资情况4、个人所得税风险费用自查

房地产财税问题解决专家二、职工福利费自查1、哪些属于职工福利费2、职工福利费同工资薪金的划分3、职工福利费是否扣缴个税4、交通补贴和通讯补贴风险5、职工食堂风险费