某技园产业园定位报告

XX科技园产业园定位报告属性界定1本体/目标。一、市场分析第一节东湖高新技术开发区经济概况分析东湖高新技术开发区武汉东湖高新区始建于1988年10月；1991年3月，被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区；2001年，被原国家计委和科技部批准为国家光电子产业基地（即“武汉•中国光谷”）；2006年以来，被国家有关部委批准为国家服务外包基地城市示范区、国家生物产业基地，国家科技兴贸创新基地；被列为全国建设世界一流科技园区试点；2009年被国务院批准为国家自主创新示范区

在各级领导的关心和指导下，在社会各界的大力支持下，武汉东湖高新区经过20年的努力，走出了一条依靠自主创新、发展高新技术产业之路，形成了以光电子信息为核心产业，生物、环保节能、高端装备为战略产业，高技术服务业为先导产业的“131”产业格局。“中国光谷”在光通信、激光、空间地理信息系统、能源环保、数控系统等领域，代表了国内最高水平，在国际竞争中赢得了话语权，成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的知名品牌。

东湖高新区科技新城一五总体规划

遵循“跨越、创新、开放、特色和以人为本”的总体原则，举全省之力，集全国之力，借世界之力，建设武汉国家光电子产业基地。依托武汉东湖新技术开发区在光电子信息产业领域的科技优势和产业基础，按照"水平最高、规模最大、速度最快、人才最优"的发展方向，通过对光电子领域的研发、产业、人才、资金等资源要素的整合与重组，到2005年，力争实现五大基本目标。十一五”期间，武汉东湖高新区将在现有建成区域的50平方公里基础上，继续沿武黄公路向东发展，并托管江夏区、洪山区的27个行政村,约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心，并在“8+1”发展战略思想指引下，向西至沌口，向东至鄂洲、黄石，最终形成一个高科技研发生产走廊，努力建设成为人与自然和谐发展的武汉科技新城。以东湖高新技术高新区为主体的武汉科技新城的城市战略定位是：武汉市的城市副中心，大武汉都市圈的科技产业核心，区域创新动力源。东湖高新区经济发展状况2012年该区实现企业总收入6810亿元，同比增长30%12月份，元工业企业累计完成总产值同比增长27.18%；累计完成工业增加值1084亿元，同比增长26.05%；累计完成全口径财政收入133.87亿元，同比增长37.1%；其中累计完成地方一般预算收入38.53亿元，同比增长50.0%。。示范区以光电子信息、生物、环保节能、高端装备制造、高技术服务业等五大产业为支撑，自主创新持续发力，全年申请专利7198件，同比增长78.4%。新增73家国家高新技术企业，30多家单位开展股权激励试点，上市公司30家，企业进入高新区零收费。

今年高新区的发展目标是企业总收入突破5000亿元，到2015年突破一万亿元。强调要以创新为驱动，确保科技费用投入增速不低于12%，力争发明专利授权量增长40%。东湖开发区拥有自主创新科研能力，依托良好的政策扶植及人才优势、产业结构也在不断的调整，新区发展年年创新高。市场及背景简析第二节全国房地产市场状况分析

开发层面

2013年上半年，全国房地产开发投资11747亿元，同比增长21.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。

全国房地产开发企业房屋施工面积70.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积46.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积42.44亿平方米，同比增长18.2%，

全国房地产开发企业完成土地购置面积32501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费9221亿元，同比增长64.0%。关键词：市场回暖，竞争更激烈，开发市场有信心销售层面13年上半年，全国商品房销售面积6.94亿平方米，比去年同期增长15.4%。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。商品房销售额2.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比去年上升13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

关键词：价量齐升，增幅上扬，消费市场信充足6政策层面

国务院：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年10.12.09

五部委：拿地首付不得低于土地出让款的50%10.12.17

财政部：5年内住房转让全额征收营业税11.01.01

央行：人民币存款准备金率提高0.5%11.02.25

国资委：勒令78家非地产主业的央企15日内退出房地产业务11.03.18

国务院：公布“新国十条”，房价过高地区可以暂停发放第三套住房贷款等11.04.17

11.8.28

银监会：二套房以住房套数界定，不再以贷款为准11.10..21关键词：政府打压，三方博弈国务院：对于房价过快上涨的三线城市也可采取限购政策国务院：对购买第二套住宅家庭的贷款比例须提高到60%，利率上浮10%12.1.6

武汉市：拥有武汉市户口仅限购一套住房，对外地户口且不能提供一年以上社保的不能在武汉购房12.01.010建设部、财政部、国土部：提高房产税试点城市，严格控制房屋涨势作为地方一把手的主要考核指标之一13.1.28面对如今“限购令”的祭出持续大规模的政策“扩军”房地产行业在“枪林弹雨”下又有哪些影响企业楼市终端消费者部分城市量价齐升，楼市产品阶段性停滞。还贷压力加大，部分刚性需求被挤出市场，另有部分购房者或将转入理性观望暂缓购房。信贷房地产开发风险加大，中小规模企业暂停信贷，大部分信贷公司退出房地产舞台。结论：企业是此次规模战中的主力军，开发商难道要“灰溜溜”的夹着尾巴逃跑？面对局势更多的是要坚定信念，挺住！信贷收紧，开发商资金链短缩，出货压力剧增。市场环境—政策分析房地产行业在“枪林弹雨”下如何挺？怎么挺？获得胜利结论：深度挖掘项目价值，找准客户，打造有竞争力的产品才是王道。各方观点企业政府还需加强房地产市场调控实际效果不明显国家政策紧缩调控过于严格市场效益不容乐观无论是官方观点，亦或是民间论断,开发商要调整心态，顺应政策，增强市场竞争力。市场环境—政策分析淡季不淡，8月量价齐升

据亿房网研究中心的统计数据显示，目前武汉主城区在售楼盘329个，成交均价8472.39元/平方米，较上月价格水平上涨111.89元/平方米，楼市价格环比涨幅1.34%，与去年同期相比增幅7.61%。本月主城区销售套数9449套，较上月增加485套，增幅5.41%，平均每天销量为305套，与去年同期相比增加15.91%。土地市场：序号项目用地信息技术分析地块编号位置用地性质总用地面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）成交价格（万元）成交日期土地单价（元/平方米）土地单价（万元/亩）折合楼面单价（元/平方米）使用权人供地方式1P（2013）116东湖开发区高新四路以南，流芳大道以东住宅用地（70年）1394592.5348647.9751345572013年8月6日9648.49643.232383859.39旭辉集团股份有限公司网上挂牌2P（2013）117东湖开发区银光大道以北，明玉路以西住宅用地（70年）487042.8136371.2713002013年8月6日14639.45975.963655228.38湖北金石置业发展有限公司网上挂牌3P（2013）118东湖开发区雄楚大道以南，关山大道以东商服用地（40年）2744.13.39055.5319022013年8月6日6931.23462.082292100.37湖北科源房地产开发有限公司网上挂牌楼面价走势2013年8月，武汉土地市场共举办三场土地拍卖会，卖出17宗约109.92万方（合1648.8亩）土地，获得土地出让金62.70亿元，东湖高新地块楼面价达5228元/平武汉市8月各片区楼市成交价格

片区8月均价上月均价变化涨幅同比去年汉口中心区13096.4212111.69984.738.13%21.58%古田片10470.1210655.38-185.26-1.74%20.77%二七后湖片8637.618699.72-62.11-0.71%11.65%东西湖区6773.416759.1214.290.21%18.16%武昌中心区12306.8211259.891046.939.30%20.59%青山区8233.647826.88406.755.20%8.43%南湖片7025.977356.39-330.42-4.49%-6.07%关山片9261.218818.48442.735.02%24.44%汉阳中心区7901.177741.81159.362.06%-7.07%沌口片6720.066607.82112.241.70%4.58武汉市8月各片区楼市成交均价以上数据可以得出，东湖高新片区楼市在价格上仅次于汉口、武昌区，在价格涨幅和销售涨幅上也是遥遥领先与各个板块，楼市发展潜力巨大光谷商业中心组团关山高新产业组团光谷核心居住组团光谷高校聚集区光谷区域核心商业区，以鲁巷广场和光谷步行街为主导，紧临关山片区以SBI创业街、光谷新世界为主的关山片区高新产业组团多个住宅项目组成的光谷片区的居住核心组团，如保利花园、万科城花、万科魅力城、金地艺境城等学院氛围浓厚的关谷片区高校聚集区本案市场环境—组团属性光谷产业新城以生物城、未来科技城、管委会为主要组团

根据项目的区域特性，在项目周边分别选取对本案有影响的商业、住宅来进行分析。长航蓝晶国际12000元/平武汉国家生物电子商务中心预计5000元/平朗诗里程预计6000元/平联投峄山高尔夫预计24000元/平旭辉项目基本指标：用地面积：

1500000㎡建筑面积：

300000㎡产品类型：别墅容积率：0.3项目地址：东湖高新大道光谷九峰一路开发商：武汉联投房地产开发有限联投峄山高尔夫驿山高尔夫位于中国“光谷”项目占地2330亩，毗邻九峰国家森林公园，北靠风景秀丽的马驿山，驿山高尔夫18洞高尔夫球场定位为国际锦标赛级山地生态球场，由美国高尔夫设计师协会主席Rick﹒Robbins先生签名设计，面积达12000平方米的高尔夫会所力邀美国道林设计集团创始人道林先生亲自担纲设计主创。组团式布局将高尔夫景观及山地景观完美融合，与自然和谐共建，营造层次丰富的第一高雅运动场所以160-230平的叠拼别墅为主，辅以290-560平的独栋别墅，价格预计在25000-30000元/㎡,预计明年3月销售。物业类别住宅、普通住宅项目特色小户型,景观居所,配套商品房建筑类别板楼高层15-26层装修状况毛坯,全装修

建筑面积：30万平米所属商圈光谷北

容积率1.86绿化率37.90%

开盘时间预计2013年9月底开盘

交房时间2012-12-30

物业费1.90元/平方米·月

物业公司武汉华远物业管理有限公司开发商武汉光谷地产有限公司

预售许可证武房开预售[2011]271号售楼地址武汉市东湖高新技术开发区光谷七路（神墩二路以南、高新二路以北）物业地址东湖高新光谷七路（神墩二路以南、高新二路以北）交通状况913路公交车到光谷七路下车即到项目桃花源房价住宅均价5400元/平方米，商铺均价：18000元/㎡桃花源二期.源上园现状：樟木头在项目总体结构：由24幢15至26层高的板房洋房组成；销售状况：一、期已经售完并交房，二期在认筹预计9月底开盘；户型：40-60平米精装小户型和82-128平以两房、三房为主；客群分析：一光谷片区客户占70%推广主题：献给与光谷共同成长的青年才俊项目类型：住宅别墅项目位置：东湖高新技术开发区花山生态新城花山大道与花城大道交汇处价格：均价9500元/平方米价格说明：别墅均价9500元/平，洋房均价6000-6500元/平物业管理费：别墅2.5元/平方米·月洋房带电梯1.9元/平方米·月洋房不带电梯1.6元/平方米·月建筑结构：框架结构建筑类型：多层、小高层、高层总套数：1710套户型：双拼联排别墅洋房七室三厅五房四房三房70-140平洋房，165-620平别墅车位：1700个绿化率/容积率：--35%/1.05装修状况：毛坯,精装修开盘时间：2012-11-03入住时间：2013年12月售楼电话：87289999售楼部地址：武汉市东湖新技术开发区花山生态新城碧桂园社区会所碧桂园生态城现状：樟木头在项目总体结构：由576幢独栋和双拼别墅和26栋18至26层高的板房洋房组成；销售状况：一期已经售完，二期洋房在认筹预计9月底开盘；户型：70-140平洋房，165-620平别墅客群分析：客户以光谷片区占50%，武昌城区占30%，外地占20%推广主题：大东湖.顶级别墅湾区，给您一个五星级的家基本指标：用地面积：

50000㎡建筑面积：

90000㎡产品类型：高层容积率：7.00项目地址：洪山光谷步行街与创业街交汇处开发商：武汉新城置业发展有限公司光谷时代广场商住层面积配比面积50.5951.2952.9259.4164.3778.2187.94配比8.33%16.67%50%8.33%4.17%8.33%4.17%产品结构：1~6层商铺，A、B栋各27层，A栋写字楼，B栋商住；商住50-80平米、层高3.5米，5梯24户，共500户；写字楼60~165平米。商住均价9000~10000元/㎡。A栋写字楼60~165平米,共27层总价在220万左右。目前其中一层已卖给中国移动。5A写字楼，均价9800元/平方米。商铺共六层，2011年下半年开盘，均价26000元/㎡，小户面积为20-40平米，大户面积为100-200平米。A栋B栋商业光谷时代广场住宅总供给产品特点供给户型特点——舒适两房及紧凑三房市场主导住宅市场总供给方面，90-110㎡之间两房产品及110-125㎡三房占据市场主导，约占总市场供给的65%，80-90㎡以下户型产其次，约占12%左右，80㎡以下产品及135㎡以上产品供给量较少；商业产品方面小户型产品供给量较大，其中35-45㎡之间产品约占市场40%供给量；其次为25-35㎡之间产品。信息了解途径分析光谷客户了解楼盘信息的主要途径为报广和网络，户外和短息也占到一定比重。此外，他们往往比较注重销售现场包装，通过对卖场气氛的渲染，可以引导客户对楼盘的认可度的提升。购房关注因素分析在众多购房关注因素中，价格占到了50%的比例，是客户最为关注的因素，其次，园林、升值潜力、地段、物业管理以及户型设计业将在一定程度上左右客户的购买决策。东湖高新区市场总供给量

1月2月3月4月5月6月7月8月商品房236782.72227003.06406798.77494813.98523524.02212573.2313156.53316513.47住宅163085.51153549.68133817.57123102.65145109.77134277.11136050.91141228.68商业用房70816.5270658.2970364.4169209.5771379.8371261.6770100.8468055.33办公楼00003695.283695.283695.283695.28根据对武汉市房地产管理局市场统计数据分析发现：

2013年房上半年光谷片区地产市场总供给量为240万㎡，其中住宅商品房供给总量为144万㎡，占总供给的60%；商业营业性用房为55万㎡，占比为23%，工业用房及其他占17%住宅市场竞争相对较为饱和，竞争很激烈，商业地产发展空间巨大针对以上个案分析，可以得出：1、项目周边的项目体量都很大，物业类型很丰富，有住宅、产业园、别墅、高尔夫球场、竞争很激烈，没有一个科学统筹规划的商业体引领本区消费。2、项目周边目前商业配套设施为零，市政配套等管委会搬迁过来了会相应的解决配套。3、区域在售楼盘以住宅为主，缺少应有的商业生活配套，市场空白点正是我们项目占位的重大利好。竞争市场小结展望：市场大势预判——未来楼市畅想中国经济大坏境好，房地产作为现在和未来的国民经济支柱之一，国家宏观调控以及从紧的货币政策只会令其规范化、稳健发展，其目的不在于让房价暴跌；市场不可能无限走高，亦不可能持续低迷，武汉自住购房的刚性需求量大，结合国家的经济发展趋势，我们可以预测，2013年下半年，市场在将逐步调整，后市强劲。第二项目分析

项目位置项目规划用地面积43.3公顷，目前为净地，位于高新大道光谷六路与豹澥路之间，背靠九峰山地块价值分析：基本地形地貌项目地块内有两个水塘，比较方正，南临高新道，北靠风景秀丽的九峰山项目在生物城和未来科技城中间，车流及人流量少，缺乏基本的商业、生活配套。SWOT分析:Strengths优势交通便捷，临靠高新大道主干道，昭示性强，项目整体通达性高13背靠九峰山，风景风水好核心优势：交通便利、景观资源号2片区土地资源稀缺，易于树立区域价值标杆4地块规则，利用规划建设SWOT分析:Weaknesses劣势1位置偏偶，地处三环以外周边无生活、商业配套核心劣势：区域偏远、配套不齐23周边几大园区还在建设中，人气不旺SWOT分析:Opportunity机会2东湖高新管委会搬迁过来又助于提高项目地块价值，推动各种配套的完善。项目处于光谷发展中心，发展潜力巨大1核心机会：市场空白，先入为主3各产业新城的快速建设能快速导入人流SWOT分析:Threaten威胁政府后续宏观调控政策出台以及从紧的货币政策对于市场的影响

片区形象尚未建立，打消市场的积极性2核心威胁：市场风险，政策风险，竞争威胁1未来两年的巨大推盘量，将导致市场供过于求3SWOT应对策略交通便利、成本较低区域偏远，配套缺乏市场空白先入为主市场风险、政策风险、竞争威胁OT发挥优势，快速占位细分市场，强化核心客户群营销抢先占位，引导市场消费观念利用机会，克服劣势走产品路线，增加附加值利用市场空白，树立价值标杆发挥优势，转化威胁锁定目标客户，精准定位走差异化路线，规避竞争风险减小劣势，避免威胁实行利润最快化，降低市场风险把握入市时机，降低未知风险SW第三项目定位项目经济指标周边项目分布图：本案项目所处区域的能功能定位：本案项目周边的轨道交通图：本案毫无疑问的综合体项目周边有东湖高新管委会、省科技馆、会展中心、省广电局、省人才市场等政府行政单位、还有中法医院等等，且29号地铁线在项目有一站点，这些条件决定项目定位必须高占位项目属性定位

项目核心发展战略项目发展战略52依托区域，自我强化中心诉求，以高品质居住氛围、特色专业市场的打造彰显现代生活方式。产品——我为中心，重塑价值项目定位区域领导者，将从核心产品层、外围、外延产品层重塑区域价值标准。依托区域逐步成熟的