内江市城西工业园区项目营销提案汇报课件

内江市城西工业园区项目营销提案营销部2011年06月10日巅峰之作··超大景观·潜力股1内江市城西工业园区项目营销提案营销部2011年06月10日巅整体概述THEFIRSTPARTOFTHEOVERALLOVERVIEW,PLEASESUMMARIZETHECONTENT第一部分2整体概述第一部分2提纲PART1营销目标PART2项目定位PART3营销策略内江市城西工业园区项目营销提案3提纲PART1营销目标PART2营销目标PART1运营目标地块SWOT内江市城西工业园区项目营销提案目标阻碍解决思路4营销目标PART1运营目标地块SWOT内江市城西工业园区项目运营目标内江市城西工业园区项目营销提案1、整体营销目标认知——快销售、重利润、好口碑城西工业园项目为集团新成立地产公司的开山之作，根据目前公司现状，该项目将以快速销售，现金为王的原则，以产品易销、策略快销，风险小的运营思路贯穿始终。由于公司新成立，在项目的运营中“练兵优阵”，通过项目运作，为公司打造培养一支专业高效的开发实战团队。为后续项目的开发打下基础。2、5运营目标内江市城西工业园区项目营销提案1、整体营销目标认知—内江市城西工业园区项目营销提案

根据现有方案，住宅可销面积约13.4万㎡，总户数为2050套左右；商业约7300㎡预计2011年1月开盘，2011年12月清盘，主力销售周期为12个月；根据公司要求，住宅均价4800元/㎡，商业均价9000元/㎡，总产值约7亿（住宅均价考虑25%左右的赠送面积，总产值没考虑地下室）。

整体月均消化速度住宅170套左右！月均产值目标5800万左右！根据市场调查，本方案财务目标中的住宅均价远高于高于老城区临江小区板块目前4200元/平米左右的均价，月均回款也远高于市场均值。财务目标——6内江市城西工业园区项目营销提案根据现有方案，住宅可销面积约区域升值潜力大；土地价格优势明显；紧邻40亩公园；属区域空白产品。SWOT地段偏远，周边无配套；交通不便，公交系统通达性差；靠近高速路，有一定干扰；所处工业区，消费者对区域认可度差。无居住和商业氛围；项目的可投资性较高；片区规划上受政府支持，逐步改善，受人瞩目；项目旁边汽车市场和装修市场的入驻，为项目提供了更广泛的客源。政府政策对住宅的打压越来越严；银行对住宅的贷款限制加强。随着建筑设计进一步规范，会影响灰空间的设置。明年东兴区市场放量可观，吸引大量客户。内江市城西工业园区项目营销提案地块SWOT7区域升值潜力大；SWOT地段偏远，周边无配套；项目的可投资性内江市城西工业园区项目营销提案针对SWOT分析的想法——1、地块的优势较少，且除40亩自建设公园外，其他优势都不显现，因此需要在产品设计上为项目增加优势。如形象、户型、环境等等。2、地块的劣势主要体现在大环境上，其中交通问题可以通过我们与交通部门联系设立公交站，在销售推广期间可以购置大巴车解决。客户认可度和其他配套问题，如学校、医院等可通过区域规划和销售推广来弱化。3、银行贷款问题需要公司提前与银行对接，争取较好的贷款政策；由于明年放量较多，虽然与本项目不在同一个区域，但本项目还是需要快速启动，提前宣传，建立至高点，降低市场风险。8内江市城西工业园区项目营销提案针对SWOT分析的想法——1、目标阻碍内江市城西工业园区项目营销提案3、高成交率和产值如何实现？通过市场调查和SWOT分析，要实现本项目的运营目标和财务目标，我们将面临几个最大的困难，如何破题将是营销成败的关键：通过在售项目比较，本项目的财务目标要高于目前开发核心区的项目。而项目自身劣势明显，与老城区的在售项目没有明显的价格优势，因此如何促进销售和实现高产值是营销的难点。1、如何让消费者

持续关注本项目目标地块位于城西工业区内，位置偏远；靠近高速公路，周边环境较差，加之东兴区成熟度高，已成内江购房首选区域；因此如何使消费者将注意力从其他区域转移到本区域，并对本项目持续高度关注，是营销首要解决的问题。2、如何引导消费者对项目产生兴趣？工业区今后招商发展的不确切性；配套的不成熟；开发盲区；居住安全性；陌生的开发商；人们的认知惯性……，都将影响消费者的购买信心，因此如何引导是营销的重点。9目标阻碍内江市城西工业园区项目营销提案3、高成交率和产值如何内江市城西工业园区项目营销提案解决思路问题关注引导成交思路整理独树一帜的产品形象高调、高强度的宣传持续多样的营销活动最具投资价值的楼盘城西青年居家首选最具性价比的住宅现场体验式营销氛围提升期望价值，性价比取胜行之有效的促销手段解决产品定位+营销策略区域商业及居住配套的补缺10内江市城西工业园区项目营销提案解决思路问题关注引导成交思路整项目定位PART2产品分析产品建议价值梳理项目定位内江市城西工业园区项目营销提案11项目定位PART2产品分析产品建议价值梳理项目定位内江市城内江市城西工业园区项目营销提案由于本项目位于位置偏远的工业区内，因此项目必须极具特色，属于内江市场的空白点，从形象宣传开始就能形成兴奋点，制造谈资。而本项目的总平规划和户型搭配已与设计单位经过多次沟通调整，现已基本成型，但为实现销售，需要对产品的其他方面也进行适当的调整和补充，同时项目在产品规划中需要遵循如下原则：易销原则：考虑到项目的区位价值较弱，因此户型面积考虑降低成交门槛。尽量设置中小面积，扩大置业层面。品质化原则：精细化打造，将品质塑造运用于项目各个细节，增加项目竞争力，形成良好的口碑效应，利于公司的品牌塑造和持续性开发。产品差异化原则：在现有地块的规划条件及住宅设计规范的限制下，尽可能采用创新手法，打造差异化产品，注重立面和环境，增加项目附加值。低成本高溢价原则：在保证项目品质的原则下，在项目开发运作中严格控制成本，实现低成本的运作，打造高性价比楼盘，保证项目溢价空间的最大化。因为与众不同，所以引人注目产品定位思路12内江市城西工业园区项目营销提案由于本项目位于产品分析内江市城西工业园区项目营销提案总平描述

小区由1栋通廊式公寓，3栋板式电梯公寓和4栋点式电梯公寓组成。建筑层数为29层。

小区采用围而不合的布局方式，形成大的中庭，并与40亩水景公园融为一体，使每户都具有极好的视线和观景效果。13产品分析内江市城西工业园区项目营销提案总平描述内江市城西工业园区项目营销提案户型配比根据市场调查，由于2010年下半年以来商品房单价持续上涨，户型总价明显提高，使新推出的项目户型赠送面积都相对较大。

目前市区户型主力集中在70—100平米，而最受客户关注面积区间为建筑面积65—75平米的小套二，80----95小套三，户型赠送15%以上，可见客群在购房时更趋向于经济实用性户型。

目前而本项目住宅价值要弱于其他区域，因此本项目户型区间可进一步压小，以中小户型为主，户型设计上考虑实用，并尽量设置灰空间，保证其总价优势。14内江市城西工业园区项目营销提案户型配比根据市场内江市城西工业园区项目营销提案因此结合市场分析，并与设计团队经过几次商讨，最终确定户型配比如下：本方案的赠送面积比例约占25%，公摊较小，实得面积的公摊率一般在14—17%。15内江市城西工业园区项目营销提案因此结合市场分内江市城西工业园区项目营销提案立面建议建筑立面是消费者对产品的第一印象，目前本方案所设计的建筑立面是artdeco风格，该风格强调建筑的立体感，如今在高层建筑设计上运用较为广泛。产品建议但根据调查，如今内江即将新推的项目基本都是artdeco风格，若本项目也采用同样风格的话，在前期宣传中不会占据太大的优势，而且还会产生同质化竞争，因此建议立面变更为当下新进流行的英伦风格。16内江市城西工业园区项目营销提案立面建议建筑内江市城西工业园区项目营销提案17内江市城西工业园区项目营销提案17内江市城西工业园区项目营销提案18内江市城西工业园区项目营销提案18内江市城西工业园区项目营销提案19内江市城西工业园区项目营销提案19内江市城西工业园区项目营销提案20内江市城西工业园区项目营销提案20内江市城西工业园区项目营销提案21内江市城西工业园区项目营销提案21内江市城西工业园区项目营销提案22内江市城西工业园区项目营销提案221、位置相对偏远的项目更适合采用风情感强烈的建筑形态，英伦风格具有标示性极强的建筑符号，立面风情感浓厚，特色鲜明，给消费者的印象强烈，便于推广。2、目前成都英伦风格的楼盘销售较好，如橡树湾，英伦联邦等，而且在内江英伦风格的建筑尚属首例，易受消费者关注，利于销售。3、采用英伦风情可以在户型上增加八角阳台，坡屋面等时尚元素，八角阳台更能发挥小区的双景观优势，坡屋面是项目在区域内更加出众和贵族感，使产品更具竞争力。英伦风格与artdeco风格相比更适合于本项目，原因如下：内江市城西工业园区项目营销提案4、artdeco风格突出线条，注重材质搭配，而英伦风格注重顶部造型，两者成本相差不大。5、集团本有中英合资背景，采用英伦风格，相得益彰。231、位置相对偏远的项目更适合采用风情感强烈的建筑形态，英伦风内江市城西工业园区项目营销提案24内江市城西工业园区项目营销提案24内江市城西工业园区项目营销提案环境建议结合公园并配合立面风格，建议采用英式皇家休闲园林风格，可融入部分东南亚休闲元素，以“阳光、亲水、闲情、怡趣”为主题，体现景观与生活的互融。小区以景观泳池为中庭景观核心，并利用道路与植被形成不同的小景组团，打造出“一大庭多小园”的主题情趣景观，营造社区的高品质。对于位置偏远的项目，环境是成败的关键，因此本项目的环境需结合旁边的公园，使其融为一体。环境设计须遵循重效果，优成本的原则，具体建议如下:中庭景观避免大量的硬质铺装，而以花卉、草坪、灌木和小乔木为主要元素进行风情化打造，在节约成本前提下达到独有的景观特色。除中央水景区外，其余组团避免大面积水景使用，局部采用浅水景观进行点缀。增加社区亲水性和附加值。景观泳池主题水景25内江市城西工业园区项目营销提案环境建议结合公园并配合立面风格内江市城西工业园区项目营销提案社区道路采用低成本材料进行风情化铺装，避免直线式铺装，采用蜿蜒曲折的小径方式，增加怡趣性。采用多季节性植物，实现视觉多样性和四季芬芳。并巧妙运用灌木、花卉、树木的高低错落，营造富有层次变化的景观环境。小区内休闲椅、园林灯、垃圾桶、告示牌、园林灯等根据小区风格统一设置，可设置成本较低，但能展示文化风情、品味休闲的元素小品，如陶罐、花车、艺雕等。消防道路景观道路休闲区叠水大门26内江市城西工业园区项目营销提案社区道路采用低成本材料进行风情内江市城西工业园区项目营销提案商业建议1、建筑风格：与住宅立面相呼应，以英伦风情为文化载体。2、建筑层数：1层或局部2层。3、面积区间：1层商铺面积区间40～80平米，开间大于4米。2层200～300平米。4、经营业态：该商业不要作为社区配套商业。1层可设立小餐饮、超市、药店、干洗、服饰、银行等；2层可考虑茶房、网吧、中型餐饮等。5、注意事项：处理好空调外机、店招等与立面的关系；考虑餐饮功能。

其他建议1、每栋设置入户大堂，并按星级酒店标准进行精装，体现项目的品质感和尊贵感。2、一楼设置私家花园，为保障大堂的完整性，一楼住宅从花园入户。商业屋面设计为上人屋面，划分给相邻住宅使用，增加溢价。27内江市城西工业园区项目营销提案商业建议1、建筑风格：与住宅立内江市城西工业园区项目营销提案配套建议功能设施：智能安防：电子周界防盗、电子巡更系统、闭路电视监控、小区彩色可视、户内煤气泄漏、门禁管理系统、室内消防报警、室内紧急按钮、智能停车场管理系统、一卡通系统、小区配设背景音乐。除中央景观泳池外，建议小区内还可设置室外健身广场、晨练跑道、儿童乐园、羽毛球、网球场、篮球场地、壁球馆。若小区内不宜安置，可设置在公园内。羽毛球场健身公园儿童乐园28内江市城西工业园区项目营销提案配套建议功能设施：智能安防：电本方案的项目价值点梳理包括目前的产品建议，等最终建筑，景观方案和区域规划确认后将重新进行梳理。标示性极强的经典英伦建筑。点板结合，通风采光好，极佳的视野和观景效果。超大中庭景观+40亩水景公园，近100亩英式皇家休闲风园林，环境优势突出。酒店式入户大堂。品质价值梳理内江市城西工业园区项目营销提案80㎡以下为主的中小户型产品，经济实用型。15%低密度、实得面积14—17%低公摊户型功能性强，超高得房率（25%以上的赠送面积）。户型29本方案的项目价值点梳理包括目前的产品建议，等内江市城西工业园区项目营销提案地块周边住宅资源十分稀缺，升值潜力大。随着区域的发展，区域将成为内江的财富高地。项目紧邻规划区政府，是整个区域的中心。项目靠近内江成渝高速入口，是内江的门户。区域新区规划有医疗、金融、商业、教育体系及生态绿地，配套十分完善。40亩水景公园、星级商务会所、健身设施、儿童乐园、羽毛球、篮球场地、9000平米社区底层商业等；配套目前建筑单价低于其他区域，户型面积小，总价优势突出；超高得房率，实得单价低。价格中英合资背景，实力雄厚。之前在内江有一定的开发基础。品牌30内江市城西工业园区项目营销提案地块周边住宅资源十分稀缺，升值项目核心价值点提炼——相对板块：中高端中小户型风情住宅的补缺；高性价比、高投资型产品相对区域：城西中小户型品质标杆产品内江市城西工业园区项目营销提案英伦风情、景观大盘中小户型、经济实用区域中心，高投资性价格谷地，性价比高31项目核心价值点提炼——相对板块：中高端中小户型风情住宅的补缺项目市场占位——区域内板块间√√板块间的挑战者+区域内的补缺者项目定位内江市城西工业园区项目营销提案32项目市场占位——区域内板块间√√板块间的挑战者+区域内的内江市城西工业园区项目营销提案生活定位实用型、活力派，休闲居

——新都市青年生活主义形象定位价值定位高品质+高性价比+高投资型产品定位实用中小户型，投资自用两相宜内江首座英伦风情景观大盘33内江市城西工业园区项目营销提案生活定位实用型、活力派，休闲客户来源——

核心客户比例为40%城西工业区的技术骨干，中层以上管理人员；工业区市场的个体经营者；工业区和周边乡镇的政府官员城西区域内的首置和二次置业者比例约30%看好区域发展的本市投资客；

比例约30%区域内拆迁户；周边区县的购房者；个别外出务工人员；可争取的客户：内江市城西工业园区项目营销提案1、本市其他区域有换房需求，但购买能力较弱的客户。2、需要经常来返内江出差的其他城市从业者。3、其他城市的投资客。34客户来源——核心客户比例为40%比例约30%可争取的客户：营销策略PART3推售策略准备工作推广策略营销思路35营销策略PART3推售策略准备工作推广策略营销思路35内江市城西工业园区项目营销提案具有一定高度，就能备受关注营销思路剖析根据前面的思路整理，加上产品修正和价值梳理，已经确定了营销的方向，这里针对客户分类对营销思路进一步剖析，确认营销环节中的价值引导。营销思路投资投资+自用自用

最具投资价值的楼盘最高性价比的楼盘财富城西中小户型首选

3重升值投资零风险中小户型总价低首座英伦风情楼盘市场稀缺产品自身价格差异板块发展升值市场自然增长绝对租赁市场通过高度宣传及活动引发关注，弱化心里距离通过宣传引导和现场解说，引导客户价值转变通过广告调性、现场氛围、提升客户心里价值低价入市，通过高性价比促进销售。通过老带新、特价房等促销手段保障成交量。客户分类推广主题价值引导营销步骤购买门槛低36内江市城西工业园区项目营销提案具有一定高度，就能备受关注营销内江市城西工业园区项目营销提案推售策略厚积薄发、小批多开、精确制导、借势御风根据客户分析，通过制造话题，活动策划，现场包装和外派宣传进行有效蓄客，在开盘时形成旺销开局。蓄客销售宣传策略根据工程进度和蓄水量，将项目分批次销售，并根据销售需求进行加推，价格低开高走，确保销量和收益。根据不同的客户群、不同的销售阶段进行针对性的宣传和不同的推广组合，注重对客户的引导，加强销售促销。借助政府对区域的宣传，周边专业市场和知名企业的入驻、开盘热销、老带新等多种途径带动项目销售。推售原则37内江市城西工业园区项目营销提案推售策略厚积薄发、小批多开、精综合考虑项目的财务目标，房源、套数、面积段、价值差异并结合工程安排，建议住宅分成5期进行销售。根据现有方案具体如下：内江市城西工业园区项目营销提案推售铺排１2345678一期：1、8栋1月推出693套建面：38895平米产值：186696000元二期：7栋、2栋1单元4月推出335套建面：23539平米产值：122987200元三期：6栋、2栋2单元6月推出335套建面：23775平米产值：114120000元四期：4栋、3栋1单元8月推出343套建面：24034平米产值：115363200元五期：5栋、3栋2单元8月推出343套建面：24034平米产值：115363200元商业销售根据客户需求量确定推售节奏，预计在6月份左右推出，12月可启动车位销售。注：1、一期破局是关键，一期的具体推出量将根据排号数量进行调整，必要时可拆分批次。2、具体分期策略及时间将根据市场状况和销售进度进行修正。3、上述产值仅为住宅，根据现有方案按4800元/平米进行测算，且按每期都销售完毕进行预估。38综合考虑项目的财务目标，房源、套数、面积段、价内江市城西工业园区项目营销提案10月初开始蓄水11月中旬进行客户锁定1月初一期开盘4月初二期开盘6月初三期开盘6月下旬启动商铺销售准备期蓄客期强销期尾盘期8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月持续期开盘期8月初四期开盘12月初启动车位销售10月初五期开盘推售节点销售期39内江市城西工业园区项目营销提案10月初11月中旬进行客户锁定内江市城西工业园区项目营销提案成交与回款下表中的销售额包括住宅和商业，分别按住宅4800元/平米，商业9000元/平米进行测算，回款进度为回款为当月销售额的60%,第二月回款20%,第三月回款20%进行计算。住宅和商业的销售额为7.1亿，回款为6.9亿。40内江市城西工业园区项目营销提案成交与回款下表中内江市城西工业园区项目营销提案准备工作

根据调查，城区各项目一般客户蓄水期在3—5个月，一批次房源通常在250—350套。按本项目的营销安排，6~12月为开盘准备期，排号时间从10月份开始仅两个月，一批次推出量近700套，可谓时间紧，任务重。

6月工作计划

7月工作计划41内江市城西工业园区项目营销提案准备工作根据调查，内江市城西工业园区项目营销提案

8月工作计划

9月工作计划42内江市城西工业园区项目营销提案8月工作计划9月工作计划4内江市城西工业园区项目营销提案

10月工作计划

11月工作计划

12月工作计划43内江市城西工业园区项目营销提案10月工作计划11月工作计内江市城西工业园区项目营销提案案名建议主推案名菲尔德花园西城帝景威廉城邦栖凤城芮芙小镇英伦联邦爱丁堡伊云湖畔香槟小镇备选案名广告表现根据推广思路，广告表现建议采用虚实结合的方式，要体现一定的韵味和尊荣观，同时考虑户型偏小，画面与调性不能过于厚重。推广策略爱丁堡，梦想开始的地方……主广告语44内江市城西工业园区项目营销提案案名建议主推案名菲尔德花园西城内江市城西工业园区项目营销提案推广策略广告文案

“谁说华宅就一定很贵？”汇宇﹒爱丁堡的理念就是让青年才俊真正住进豪宅，以实际行动兑现关爱有家的承诺。2011年，内江超具性价比的楼盘，毫无疑问当属汇宇﹒爱丁堡。作为入驻内江的开篇力作，汇宇真正将“豪宅平民化”落到每一位业主的心灵深处。汇宇整合了国内外精英团队和优良供应商，以颠覆传统豪宅的价值标准，通过精益求精的奢华品质、风情浪漫的园林景观、典雅高贵的英伦建筑，打造了一个不仅仅是为富人而建的豪宅项目，用超高的性价比给年轻人最理性的关爱。

汇宇﹒爱丁堡，如一缕阳光，即使在寒冷的冬天也感到温暖如春；又如一泓清泉，让情感即使岁月的风尘依然纯洁明净。

汇宇有大爱，这爱便是一种默默寓于无形之中的感情，只有用心的人才能体会。

这是一个孕育着居住梦想的时代。我们正经历着这座城市前所未有的蜕变，感受着全新生活方式的呈现，汇宇﹒爱丁堡在此华丽的一个转身与回眸，催生出内江未来发展的新版块。45内江市城西工业园区项目营销提案推广策略广告文案“谁内江市城西工业园区项目营销提案推广组合本项目推广形式主要为户外及活动。其次是短信、电视、报纸、夹报、网络等宣传途径。活动——

丰富多样的活动是项目推广的重点，根据营销需求开展开盘和阶段性的促销活动、吸引关注的持续型话题活动、周末的暖场活动、主题活动。户外——

户外组合主要包括户外大牌、围墙、道旗、路名牌、车身广告、LED楼宇字体等，同时开展外销，设置展点和各种展板广告。媒体——

根据销售节点和不同的客户群体进行有效组合使用：短息：销售短息、温情短信；报纸、夹报：日报、晚报；电视：内江电视台网络：发布项目数据46内江市城西工业园区项目营销提案推广组合本项目推内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动一形象代言人选秀：项目全市范围内，甄选形象代言人，并与模特公司联合举办类似形象大赛的活动，引发人们关注。47内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动一形内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动二明星演唱会：与演绎公司，邀请人气新星，如快女和花儿朵朵的四川赛区晋级选手等在项目现场演出，并通过活动带动项目销售。48内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动二明内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动三欢乐季：项目旁边的公园建成后，可与电视台或游乐园设备商联系，暂时将公园打造成一个游乐场所，开展通关游戏或嘉年华活动，在内江市将会很快引起关注和追捧。而本项目也就自然水涨船高。活动思路49内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动三欢乐季：项内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动四英伦风情节：项目依托英伦风格，可举行一系列英伦餐饮、歌舞、影展、工艺品、奢侈品、汽车等活动，持续一定时间，并在现场对部分物品进行低价竞拍，每一两周寻找一个话题，引发人们对英伦风格建筑的喜爱，促进销售。活动思路50内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动四英伦风情节内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动二英国游：挑选项目成交客户中的优质客户，前往英国旅游，并将旅游视频和照片在现场展示，或通过电视台制作专题栏目。在回馈客户的同时也制造话题，带动销售。主题活动一名人话题：随着项目的开展，不定期邀请政府要员、商界名流、社会名人、业界专家到现场参观。通过名人口碑带动项目宣传，改变消费者对区域的认知。活动思路主题活动三车房联动：购房的客群和购车的客群来源有一定的重叠。因此可以联合车商在项目联动，如客户共享，优惠互送，买房送车、车模助兴等。51内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动二英国游：挑内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动四最美新人展：项目景观示范区落成后，与婚纱摄影公司联合在项目现场进行婚纱取景拍摄，同时阶段性对前来拍摄的新人进行评选最美新人，优胜者可享受婚房特惠。今后现场可作为婚纱外拍基地。活动思路52内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动四最美新人展内江市城西工业园区项目营销提案主题活动活动思路主题活动五儿童才艺赛：40亩公园落成后，在主题湖区进行放生活动，可联合培训学校举办，同时在现场举办儿童才艺比赛，开展如绘画、陶艺、歌舞等比赛。关注孩子就能影响家长。53内江市城西工业园区项目营销提案主题活动活动思路主题活动五儿内江市城西工业园区项目营销提案促销活动促销活动一咂金蛋：在开盘或主要销售节点中运用，每个金蛋设置不同的奖励，从排号客户中抽选数名幸运客户，现场咂金蛋获取大奖。虽然同样是促销，但参与性更强。奖品额度可根据需求设置，开始可采用了高奖励吸引人气，如“0”首付，10万巨奖等。使项目一开始就引发轰动。活动思路54内江市城西工业园区项目营销提案促销活动促销活动一咂金蛋：在促销活动三首一缓三、分期付款：随着银行贷款限制的加强，大多数有购房需求的客户因为首付和一次性付款要求，搁置了置业计划，因此可以在付款上给予客户部分灵活的安排，利于项目成交。内江市城西工业园区项目营销提案促销活动促销活动二老带新，送现金：根据调查，内江老带新的成交比例较大，因此建议对该类老客户直接送现金，虽然直白，但效果比赠送物管费等更明显。而且送就要送得让人心动，建议每成交一套送2千元现金。届时不仅会形成全民营销，促进销售，而且买了都说好，扣牌效果极佳。活动思路55促销活动三首一缓三、分期付款：随着银行贷款限制的加强，大多内江市城西工业园区项目营销提案活动思路暖场活动建议在现场经常举办各种暖场活动，邀请新老业主参加，除了一般常规的歌舞表演，轻音乐演奏等，还和以更加季节和各种节气举办情调感较强的活动，如青梅煮酒，下午茶、怀表的记忆、哈根达斯品鉴等，即烘托气氛，营造氛围外，也能体现楼盘档次。活动思路56内江市城西工业园区项目营销提案活动思路暖场活动阶段拓展渠道拓展目标2011年10月2011年12月渠道资源梳理期渠道先行期渠道强销期1、车站、老城商业区、公园等人流较多的地方摆展；2、其他成熟住宅区摆展3、工业区客户陌拜及摆展；4、重点企事业单位、高校客户陌拜及摆展。1、工业港及重点企事业单位陌拜及摆展；2、社区居委会联动及老式居住小区摆展及派单；3、区域拆迁户跟进。4、重点区县摆展开盘前蓄积400组诚意客户根据阶段性目标制定根据客户定位，划分渠道区域，制定拓展制度，将客户资源梳理及归总，客户资源梳理及归总内江市城西工业园区项目营销提案销售方式坐行合一、渠道先行

必要时，可与内江二手中介携手，扩展渠道资源。57阶段拓展渠道拓展目标2011年10月2011年12月渠道资源内江市城西工业园区项目营销提案广告投放引导为重、户外为主宣传引导第一步需要改变消费者对城西区域的认识，先期通过广告宣传如户外展示、软文宣传、电视访谈、专家论证等手段，打造财富城西——财气的聚宝盆、人流的汇聚地。营造位置好、风水佳的概念。第二步产品价值认知，通过高效高度的宣传引导最具投资性、最高性价比的项目。第三步通过现场包装和销售说辞促进销售，提升客户的期望价值，促进成交。58内江市城西工业园区项目营销提案广告投放引导为重、户外为主宣内江市城西工业园区项目营销提案户外组合户外大牌户外目前户外大牌主要考虑三处地方：1、高速公路入口处、可在高速路与项目市政道路相交接的地方设立三立柱广告，或者在收费站进出口的门眉处设置。2、老城区交通视野较好的位置，靠近核心商业区。3、新老城区交汇处，交通视野较好，来往人流和车流较集中的区域。户外广告主要以户外大牌和现场导视为主，但由于本项目实际排号时间较短，因此还需要其他户外媒体进行组合，才能在较短的时间形成最有效的广告覆盖。59内江市城西工业园区项目营销提案户外组合户外大牌内江市城西工业园区项目营销提案广告投放现场导视围墙广告大牌广告道旗广告，穿过长途车站，一直延伸到高速入口的进城路上。60内江市城西工业园区项目营销提案广告投放现场导视围墙广告内江市城西工业园区项目营销提案户外组合路名牌+公交站台这两种户外广告辐射面广，具有规模效应，同时还具有导视的作用。简易展板为配合外销工作，可在车站、老城商业区、公园、居住区等人流较多的地方与物管协商，长期摆放简易展板或易拉宝，花钱不多，但效果显著。61内江市城西工业园区项目营销提案户外组合路名牌+公交站台内江市城西工业园区项目营销提案穿梭大巴由于项目位置较为偏远，现有公交不能直达地块，因此建议购买一辆大巴车，安排合理的形车线路并进行车身广告喷绘。目前即可作为接送客户使用也起到较好的广告效果。今后该大巴车用作药厂职工和小区业主进出市区的专车。62内江市城西工业园区项目营销提案穿梭大巴由于项目内江市城西工业园区项目营销提案因本项目的推售计划和售楼中心的工程进度有一定的冲突，为保证销售目标的完成，确保10月排号、1月开盘，因此本项目有必要设置临时销售中心。销售中心位置应距离项目较近，且能有效聚集人气。可考虑设置在如下两个地方：1、主选位置：目前公司办公附近。因对面有荷香苑项目，目前已经开始形象宣传，选择此处，可直接分流该项目的来访客户，使蓄客工作事半功倍。2、备选位置：长途汽车站附近。若主选位置没有合适的地方，也可考虑长途车站附近，因该处知名度较大，利于客户寻找，而且距离项目更近，方便客户指引。临时接待中心63内江市城西工业园区项目营销提案因本项目的推售计内江市城西工业园区项目营销提案体验营销示范区打造建议景观大道售楼部形象区64内江市城西工业园区项目营销提案体验营销示范区打造建议景观大道样板示范区的打造注重开阔性，通过低矮灌木、景观小品营造一种开阔、满眼绿色的感觉。并设置各种极具英伦特色的路艺小品，各种艳丽花卉，充分刺激客户观感。内江市城西工业园区项目营销提案体验营销65样板示范区的打造注重开阔性，通过低矮灌木、景观小品营造一种开内江市城西工业园区项目营销提案体验营销售楼中心打造建议项目售楼中心利用地势高差，临街面为一层，临公园内为二层，风格建议为与建筑风格一直，即英伦风格：66内江市城西工业园区项目营销提案体验营销售楼中心打造建议内江市城西工业园区项目营销提案内江市城西工业园区项目营销提案体验营销内部装修建议选择经典英伦风格，借鉴英式餐饮会所，将售楼中心与会所功能相融合。内江市城西工业园区项目营销提案体验营销67内江市城西工业园区项目营销提案内江市城西工业园区项目营销提案内江市城西工业园区项目营销提案内江市城西工业园区项目营销提案体验营销内江市城西工业园区项目营销提案体验营销现场人员的专业素养是体验营销的核心内容。如今物管服务对项目销售具有极大的促进作用。而本项目所在位置较为偏僻，因此好的物管团队对本项目尤其重要。本项目销售期间需要配置较专业的物业服务人员，如门童，吧员、保洁、保安，形象佳、服务意识强。同时建议今后在物业管理上推出栋管家概念，让服务领先。68内江市城西工业园区项目营销提案内江市城西工业园区项目营销提案内江市城西工业园区项目营销提案推广费用本项目推广费用控制在总销售额的0.5%以内，约350万元。在实际投放中也许有一定的变动，但可以将费用控制在0.5%以内。

69内江市城西工业园区项目营销提案推广费用本项目推内江市城西工业园区项目营销提案各阶段主要工作和媒体铺排准备期预期目标：10月底开始亮相蓄客重要事项：临时售楼部现场布置、物料准备、人员到岗、销售培训媒体配合：户外。物料准备：售楼部物料，沙盘，人员服装，宣传资料70内江市城西工业园区项目营销提案各阶段主要工作和媒体铺排准备期内江市城西工业园区项目营销提案蓄水期预期目标：锁定诚意客户400组，并塑造项目品质形象。营销策略：坐行销结合，以接待点为中心，通过行销辐射周边区域，努力积蓄客户。重要事项：储客方案、行销方案、销售培训、销售合同、销售中心布置、开盘策略，现场销售物料。媒体配合：户外、短信、夹报、报纸、站台、公交、电视等71内江市城西工业园区项目营销提案蓄水期预期目标：锁定诚意客户4销售期预期目标：基本完成住宅销售，实现回款。营销策略：坐行销结合，营造项目现场氛围。针对不同主力客群进行有效宣传，运用不同的媒体组合、现场主题活动为手段实现销售。重要事项：各阶段广告投放、各期营销方案及价格策略、促销活动。媒体配合：户外、短信、夹报、报纸、站台、公交、电视等内江市城西工业园区项目营销提案72销售期预期目标：基本完成住宅销售，实现回款。内江市城西工内江市城西工业园区项目营销提案73内江市城西工业园区项目营销提案73提问与解答环节Questionsandanswers74提问与解答环节74感谢参与本课程，也感激大家对我们工作的支持与积极的参与。课程后会发放课程满意度评估表，如果对我们课程或者工作有什么建议和意见，也请写在上边结束语75感谢参与本课程，也感激大家对我们工作的支持与积极的参与。课程感谢您的观看与聆听本课件下载后可根据实际情况进行调整76感谢您的观看与聆听本课件下载后可根据实际情况进行调整76内江市城西工业园区项目营销提案营销部2011年06月10日巅峰之作··超大景观·潜力股77内江市城西工业园区项目营销提案营销部2011年06月10日巅整体概述THEFIRSTPARTOFTHEOVERALLOVERVIEW,PLEASESUMMARIZETHECONTENT第一部分78整体概述第一部分2提纲PART1营销目标PART2项目定位PART3营销策略内江市城西工业园区项目营销提案79提纲PART1营销目标PART2营销目标PART1运营目标地块SWOT内江市城西工业园区项目营销提案目标阻碍解决思路80营销目标PART1运营目标地块SWOT内江市城西工业园区项目运营目标内江市城西工业园区项目营销提案1、整体营销目标认知——快销售、重利润、好口碑城西工业园项目为集团新成立地产公司的开山之作，根据目前公司现状，该项目将以快速销售，现金为王的原则，以产品易销、策略快销，风险小的运营思路贯穿始终。由于公司新成立，在项目的运营中“练兵优阵”，通过项目运作，为公司打造培养一支专业高效的开发实战团队。为后续项目的开发打下基础。2、81运营目标内江市城西工业园区项目营销提案1、整体营销目标认知—内江市城西工业园区项目营销提案

根据现有方案，住宅可销面积约13.4万㎡，总户数为2050套左右；商业约7300㎡预计2011年1月开盘，2011年12月清盘，主力销售周期为12个月；根据公司要求，住宅均价4800元/㎡，商业均价9000元/㎡，总产值约7亿（住宅均价考虑25%左右的赠送面积，总产值没考虑地下室）。

整体月均消化速度住宅170套左右！月均产值目标5800万左右！根据市场调查，本方案财务目标中的住宅均价远高于高于老城区临江小区板块目前4200元/平米左右的均价，月均回款也远高于市场均值。财务目标——82内江市城西工业园区项目营销提案根据现有方案，住宅可销面积约区域升值潜力大；土地价格优势明显；紧邻40亩公园；属区域空白产品。SWOT地段偏远，周边无配套；交通不便，公交系统通达性差；靠近高速路，有一定干扰；所处工业区，消费者对区域认可度差。无居住和商业氛围；项目的可投资性较高；片区规划上受政府支持，逐步改善，受人瞩目；项目旁边汽车市场和装修市场的入驻，为项目提供了更广泛的客源。政府政策对住宅的打压越来越严；银行对住宅的贷款限制加强。随着建筑设计进一步规范，会影响灰空间的设置。明年东兴区市场放量可观，吸引大量客户。内江市城西工业园区项目营销提案地块SWOT83区域升值潜力大；SWOT地段偏远，周边无配套；项目的可投资性内江市城西工业园区项目营销提案针对SWOT分析的想法——1、地块的优势较少，且除40亩自建设公园外，其他优势都不显现，因此需要在产品设计上为项目增加优势。如形象、户型、环境等等。2、地块的劣势主要体现在大环境上，其中交通问题可以通过我们与交通部门联系设立公交站，在销售推广期间可以购置大巴车解决。客户认可度和其他配套问题，如学校、医院等可通过区域规划和销售推广来弱化。3、银行贷款问题需要公司提前与银行对接，争取较好的贷款政策；由于明年放量较多，虽然与本项目不在同一个区域，但本项目还是需要快速启动，提前宣传，建立至高点，降低市场风险。84内江市城西工业园区项目营销提案针对SWOT分析的想法——1、目标阻碍内江市城西工业园区项目营销提案3、高成交率和产值如何实现？通过市场调查和SWOT分析，要实现本项目的运营目标和财务目标，我们将面临几个最大的困难，如何破题将是营销成败的关键：通过在售项目比较，本项目的财务目标要高于目前开发核心区的项目。而项目自身劣势明显，与老城区的在售项目没有明显的价格优势，因此如何促进销售和实现高产值是营销的难点。1、如何让消费者

持续关注本项目目标地块位于城西工业区内，位置偏远；靠近高速公路，周边环境较差，加之东兴区成熟度高，已成内江购房首选区域；因此如何使消费者将注意力从其他区域转移到本区域，并对本项目持续高度关注，是营销首要解决的问题。2、如何引导消费者对项目产生兴趣？工业区今后招商发展的不确切性；配套的不成熟；开发盲区；居住安全性；陌生的开发商；人们的认知惯性……，都将影响消费者的购买信心，因此如何引导是营销的重点。85目标阻碍内江市城西工业园区项目营销提案3、高成交率和产值如何内江市城西工业园区项目营销提案解决思路问题关注引导成交思路整理独树一帜的产品形象高调、高强度的宣传持续多样的营销活动最具投资价值的楼盘城西青年居家首选最具性价比的住宅现场体验式营销氛围提升期望价值，性价比取胜行之有效的促销手段解决产品定位+营销策略区域商业及居住配套的补缺86内江市城西工业园区项目营销提案解决思路问题关注引导成交思路整项目定位PART2产品分析产品建议价值梳理项目定位内江市城西工业园区项目营销提案87项目定位PART2产品分析产品建议价值梳理项目定位内江市城内江市城西工业园区项目营销提案由于本项目位于位置偏远的工业区内，因此项目必须极具特色，属于内江市场的空白点，从形象宣传开始就能形成兴奋点，制造谈资。而本项目的总平规划和户型搭配已与设计单位经过多次沟通调整，现已基本成型，但为实现销售，需要对产品的其他方面也进行适当的调整和补充，同时项目在产品规划中需要遵循如下原则：易销原则：考虑到项目的区位价值较弱，因此户型面积考虑降低成交门槛。尽量设置中小面积，扩大置业层面。品质化原则：精细化打造，将品质塑造运用于项目各个细节，增加项目竞争力，形成良好的口碑效应，利于公司的品牌塑造和持续性开发。产品差异化原则：在现有地块的规划条件及住宅设计规范的限制下，尽可能采用创新手法，打造差异化产品，注重立面和环境，增加项目附加值。低成本高溢价原则：在保证项目品质的原则下，在项目开发运作中严格控制成本，实现低成本的运作，打造高性价比楼盘，保证项目溢价空间的最大化。因为与众不同，所以引人注目产品定位思路88内江市城西工业园区项目营销提案由于本项目位于产品分析内江市城西工业园区项目营销提案总平描述

小区由1栋通廊式公寓，3栋板式电梯公寓和4栋点式电梯公寓组成。建筑层数为29层。

小区采用围而不合的布局方式，形成大的中庭，并与40亩水景公园融为一体，使每户都具有极好的视线和观景效果。89产品分析内江市城西工业园区项目营销提案总平描述内江市城西工业园区项目营销提案户型配比根据市场调查，由于2010年下半年以来商品房单价持续上涨，户型总价明显提高，使新推出的项目户型赠送面积都相对较大。

目前市区户型主力集中在70—100平米，而最受客户关注面积区间为建筑面积65—75平米的小套二，80----95小套三，户型赠送15%以上，可见客群在购房时更趋向于经济实用性户型。

目前而本项目住宅价值要弱于其他区域，因此本项目户型区间可进一步压小，以中小户型为主，户型设计上考虑实用，并尽量设置灰空间，保证其总价优势。90内江市城西工业园区项目营销提案户型配比根据市场内江市城西工业园区项目营销提案因此结合市场分析，并与设计团队经过几次商讨，最终确定户型配比如下：本方案的赠送面积比例约占25%，公摊较小，实得面积的公摊率一般在14—17%。91内江市城西工业园区项目营销提案因此结合市场分内江市城西工业园区项目营销提案立面建议建筑立面是消费者对产品的第一印象，目前本方案所设计的建筑立面是artdeco风格，该风格强调建筑的立体感，如今在高层建筑设计上运用较为广泛。产品建议但根据调查，如今内江即将新推的项目基本都是artdeco风格，若本项目也采用同样风格的话，在前期宣传中不会占据太大的优势，而且还会产生同质化竞争，因此建议立面变更为当下新进流行的英伦风格。92内江市城西工业园区项目营销提案立面建议建筑内江市城西工业园区项目营销提案93内江市城西工业园区项目营销提案17内江市城西工业园区项目营销提案94内江市城西工业园区项目营销提案18内江市城西工业园区项目营销提案95内江市城西工业园区项目营销提案19内江市城西工业园区项目营销提案96内江市城西工业园区项目营销提案20内江市城西工业园区项目营销提案97内江市城西工业园区项目营销提案21内江市城西工业园区项目营销提案98内江市城西工业园区项目营销提案221、位置相对偏远的项目更适合采用风情感强烈的建筑形态，英伦风格具有标示性极强的建筑符号，立面风情感浓厚，特色鲜明，给消费者的印象强烈，便于推广。2、目前成都英伦风格的楼盘销售较好，如橡树湾，英伦联邦等，而且在内江英伦风格的建筑尚属首例，易受消费者关注，利于销售。3、采用英伦风情可以在户型上增加八角阳台，坡屋面等时尚元素，八角阳台更能发挥小区的双景观优势，坡屋面是项目在区域内更加出众和贵族感，使产品更具竞争力。英伦风格与artdeco风格相比更适合于本项目，原因如下：内江市城西工业园区项目营销提案4、artdeco风格突出线条，注重材质搭配，而英伦风格注重顶部造型，两者成本相差不大。5、集团本有中英合资背景，采用英伦风格，相得益彰。991、位置相对偏远的项目更适合采用风情感强烈的建筑形态，英伦风内江市城西工业园区项目营销提案100内江市城西工业园区项目营销提案24内江市城西工业园区项目营销提案环境建议结合公园并配合立面风格，建议采用英式皇家休闲园林风格，可融入部分东南亚休闲元素，以“阳光、亲水、闲情、怡趣”为主题，体现景观与生活的互融。小区以景观泳池为中庭景观核心，并利用道路与植被形成不同的小景组团，打造出“一大庭多小园”的主题情趣景观，营造社区的高品质。对于位置偏远的项目，环境是成败的关键，因此本项目的环境需结合旁边的公园，使其融为一体。环境设计须遵循重效果，优成本的原则，具体建议如下:中庭景观避免大量的硬质铺装，而以花卉、草坪、灌木和小乔木为主要元素进行风情化打造，在节约成本前提下达到独有的景观特色。除中央水景区外，其余组团避免大面积水景使用，局部采用浅水景观进行点缀。增加社区亲水性和附加值。景观泳池主题水景101内江市城西工业园区项目营销提案环境建议结合公园并配合立面风格内江市城西工业园区项目营销提案社区道路采用低成本材料进行风情化铺装，避免直线式铺装，采用蜿蜒曲折的小径方式，增加怡趣性。采用多季节性植物，实现视觉多样性和四季芬芳。并巧妙运用灌木、花卉、树木的高低错落，营造富有层次变化的景观环境。小区内休闲椅、园林灯、垃圾桶、告示牌、园林灯等根据小区风格统一设置，可设置成本较低，但能展示文化风情、品味休闲的元素小品，如陶罐、花车、艺雕等。消防道路景观道路休闲区叠水大门102内江市城西工业园区项目营销提案社区道路采用低成本材料进行风情内江市城西工业园区项目营销提案商业建议1、建筑风格：与住宅立面相呼应，以英伦风情为文化载体。2、建筑层数：1层或局部2层。3、面积区间：1层商铺面积区间40～80平米，开间大于4米。2层200～300平米。4、经营业态：该商业不要作为社区配套商业。1层可设立小餐饮、超市、药店、干洗、服饰、银行等；2层可考虑茶房、网吧、中型餐饮等。5、注意事项：处理好空调外机、店招等与立面的关系；考虑餐饮功能。

其他建议1、每栋设置入户大堂，并按星级酒店标准进行精装，体现项目的品质感和尊贵感。2、一楼设置私家花园，为保障大堂的完整性，一楼住宅从花园入户。商业屋面设计为上人屋面，划分给相邻住宅使用，增加溢价。103内江市城西工业园区项目营销提案商业建议1、建筑风格：与住宅立内江市城西工业园区项目营销提案配套建议功能设施：智能安防：电子周界防盗、电子巡更系统、闭路电视监控、小区彩色可视、户内煤气泄漏、门禁管理系统、室内消防报警、室内紧急按钮、智能停车场管理系统、一卡通系统、小区配设背景音乐。除中央景观泳池外，建议小区内还可设置室外健身广场、晨练跑道、儿童乐园、羽毛球、网球场、篮球场地、壁球馆。若小区内不宜安置，可设置在公园内。羽毛球场健身公园儿童乐园104内江市城西工业园区项目营销提案配套建议功能设施：智能安防：电本方案的项目价值点梳理包括目前的产品建议，等最终建筑，景观方案和区域规划确认后将重新进行梳理。标示性极强的经典英伦建筑。点板结合，通风采光好，极佳的视野和观景效果。超大中庭景观+40亩水景公园，近100亩英式皇家休闲风园林，环境优势突出。酒店式入户大堂。品质价值梳理内江市城西工业园区项目营销提案80㎡以下为主的中小户型产品，经济实用型。15%低密度、实得面积14—17%低公摊户型功能性强，超高得房率（25%以上的赠送面积）。户型105本方案的项目价值点梳理包括目前的产品建议，等内江市城西工业园区项目营销提案地块周边住宅资源十分稀缺，升值潜力大。随着区域的发展，区域将成为内江的财富高地。项目紧邻规划区政府，是整个区域的中心。项目靠近内江成渝高速入口，是内江的门户。区域新区规划有医疗、金融、商业、教育体系及生态绿地，配套十分完善。40亩水景公园、星级商务会所、健身设施、儿童乐园、羽毛球、篮球场地、9000平米社区底层商业等；配套目前建筑单价低于其他区域，户型面积小，总价优势突出；超高得房率，实得单价低。价格中英合资背景，实力雄厚。之前在内江有一定的开发基础。品牌106内江市城西工业园区项目营销提案地块周边住宅资源十分稀缺，升值项目核心价值点提炼——相对板块：中高端中小户型风情住宅的补缺；高性价比、高投资型产品相对区域：城西中小户型品质标杆产品内江市城西工业园区项目营销提案英伦风情、景观大盘中小户型、经济实用区域中心，高投资性价格谷地，性价比高107项目核心价值点提炼——相对板块：中高端中小户型风情住宅的补缺项目市场占位——区域内板块间√√板块间的挑战者+区域内的补缺者项目定位内江市城西工业园区项目营销提案108项目市场占位——区域内板块间√√板块间的挑战者+区域内的内江市城西工业园区项目营销提案生活定位实用型、活力派，休闲居

——新都市青年生活主义形象定位价值定位高品质+高性价比+高投资型产品定位实用中小户型，投资自用两相宜内江首座英伦风情景观大盘109内江市城西工业园区项目营销提案生活定位实用型、活力派，休闲客户来源——

核心客户比例为40%城西工业区的技术骨干，中层以上管理人员；工业区市场的个体经营者；工业区和周边乡镇的政府官员城西区域内的首置和二次置业者比例约30%看好区域发展的本市投资客；

比例约30%区域内拆迁户；周边区县的购房者；个别外出务工人员；可争取的客户：内江市城西工业园区项目营销提案1、本市其他区域有换房需求，但购买能力较弱的客户。2、需要经常来返内江出差的其他城市从业者。3、其他城市的投资客。110客户来源——核心客户比例为40%比例约30%可争取的客户：营销策略PART3推售策略准备工作推广策略营销思路111营销策略PART3推售策略准备工作推广策略营销思路35内江市城西工业园区项目营销提案具有一定高度，就能备受关注营销思路剖析根据前面的思路整理，加上产品修正和价值梳理，已经确定了营销的方向，这里针对客户分类对营销思路进一步剖析，确认营销环节中的价值引导。营销思路投资投资+自用自用

最具投资价值的楼盘最高性价比的楼盘财富城西中小户型首选

3重升值投资零风险中小户型总价低首座英伦风情楼盘市场稀缺产品自身价格差异板块发展升值市场自然增长绝对租赁市场通过高度宣传及活动引发关注，弱化心里距离通过宣传引导和现场解说，引导客户价值转变通过广告调性、现场氛围、提升客户心里价值低价入市，通过高性价比促进销售。通过老带新、特价房等促销手段保障成交量。客户分类推广主题价值引导营销步骤购买门槛低112内江市城西工业园区项目营销提案具有一定高度，就能备受关注营销内江市城西工业园区项目营销提案推售策略厚积薄发、小批多开、精确制导、借势御风根据客户分析，通过制造话题，活动策划，现场包装和外派宣传进行有效蓄客，在开盘时形成旺销开局。蓄客销售宣传策略根据工程进度和蓄水量，将项目分批次销售，并根据销售需求进行加推，价格低开高走，确保销量和收益。根据不同的客户群、不同的销售阶段进行针对性的宣传和不同的推广组合，注重对客户的引导，加强销售促销。借助政府对区域的宣传，周边专业市场和知名企业的入驻、开盘热销、老带新等多种途径带动项目销售。推售原则113内江市城西工业园区项目营销提案推售策略厚积薄发、小批多开、精综合考虑项目的财务目标，房源、套数、面积段、价值差异并结合工程安排，建议住宅分成5期进行销售。根据现有方案具体如下：内江市城西工业园区项目营销提案推售铺排１2345678一期：1、8栋1月推出693套建面：38895平米产值：186696000元二期：7栋、2栋1单元4月推出335套建面：23539平米产值：122987200元三期：6栋、2栋2单元6月推出335套建面：23775平米产值：114120000元四期：4栋、3栋1单元8月推出343套建面：24034平米产值：115363200元五期：5栋、3栋2单元8月推出343套建面：24034平米产值：115363200元商业销售根据客户需求量确定推售节奏，预计在6月份左右推出，12月可启动车位销售。注：1、一期破局是关键，一期的具体推出量将根据排号数量进行调整，必要时可拆分批次。2、具体分期策略及时间将根据市场状况和销售进度进行修正。3、上述产值仅为住宅，根据现有方案按4800元/平米进行测算，且按每期都销售完毕进行预估。114综合考虑项目的财务目标，房源、套数、面积段、价内江市城西工业园区项目营销提案10月初开始蓄水11月中旬进行客户锁定1月初一期开盘4月初二期开盘6月初三期开盘6月下旬启动商铺销售准备期蓄客期强销期尾盘期8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月持续期开盘期8月初四期开盘12月初启动车位销售10月初五期开盘推售节点销售期115内江市城西工业园区项目营销提案10月初11月中旬进行客户锁定内江市城西工业园区项目营销提案成交与回款下表中的销售额包括住宅和商业，分别按住宅4800元/平米，商业9000元/平米进行测算，回款进度为回款为当月销售额的60%,第二月回款20%,第三月回款20%进行计算。住宅和商业的销售额为7.1亿，回款为6.9亿。116内江市城西工业园区项目营销提案成交与回款下表中内江市城西工业园区项目营销提案准备工作

根据调查，城区各项目一般客户蓄水期在3—5个月，一批次房源通常在250—350套。按本项目的营销安排，6~12月为开盘准备期，排号时间从10月份开始仅两个月，一批次推出量近700套，可谓时间紧，任务重。

6月工作计划

7月工作计划117内江市城西工业园区项目营销提案准备工作根据调查，内江市城西工业园区项目营销提案

8月工作计划

9月工作计划118内江市城西工业园区项目营销提案8月工作计划9月工作计划4内江市城西工业园区项目营销提案

10月工作计划

11月工作计划

12月工作计划119内江市城西工业园区项目营销提案10月工作计划11月工作计内江市城西工业园区项目营销提案案名建议主推案名菲尔德花园西城帝景威廉城邦栖凤城芮芙小镇英伦联邦爱丁堡伊云湖畔香槟小镇备选案名广告表现根据推广思路，广告表现建议采用虚实结合的方式，要体现一定的韵味和尊荣观，同时考虑户型偏小，画面与调性不能过于厚重。推广策略爱丁堡，梦想开始的地方……主广告语120内江市城西工业园区项目营销提案案名建议主推案名菲尔德花园西城内江市城西工业园区项目营销提案推广策略广告文案

“谁说华宅就一定很贵？”汇宇﹒爱丁堡的理念就是让青年才俊真正住进豪宅，以实际行动兑现关爱有家的承诺。2011年，内江超具性价比的楼盘，毫无疑问当属汇宇﹒爱丁堡。作为入驻内江的开篇力作，汇宇真正将“豪宅平民化”落到每一位业主的心灵深处。汇宇整合了国内外精英团队和优良供应商，以颠覆传统豪宅的价值标准，通过精益求精的奢华品质、风情浪漫的园林景观、典雅高贵的英伦建筑，打造了一个不仅仅是为富人而建的豪宅项目，用超高的性价比给年轻人最理性的关爱。

汇宇﹒爱丁堡，如一缕阳光，即使在寒冷的冬天也感到温暖如春；又如一泓清泉，让情感即使岁月的风尘依然纯洁明净。

汇宇有大爱，这爱便是一种默默寓于无形之中的感情，只有用心的人才能体会。

这是一个孕育着居住梦想的时代。我们正经历着这座城市前所未有的蜕变，感受着全新生活方式的呈现，汇宇﹒爱丁堡在此华丽的一个转身与回眸，催生出内江未来发展的新版块。121内江市城西工业园区项目营销提案推广策略广告文案“谁内江市城西工业园区项目营销提案推广组合本项目推广形式主要为户外及活动。其次是短信、电视、报纸、夹报、网络等宣传途径。活动——

丰富多样的活动是项目推广的重点，根据营销需求开展开盘和阶段性的促销活动、吸引关注的持续型话题活动、周末的暖场活动、主题活动。户外——

户外组合主要包括户外大牌、围墙、道旗、路名牌、车身广告、LED楼宇字体等，同时开展外销，设置展点和各种展板广告。媒体——

根据销售节点和不同的客户群体进行有效组合使用：短息：销售短息、温情短信；报纸、夹报：日报、晚报；电视：内江电视台网络：发布项目数据122内江市城西工业园区项目营销提案推广组合本项目推内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动一形象代言人选秀：项目全市范围内，甄选形象代言人，并与模特公司联合举办类似形象大赛的活动，引发人们关注。123内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动一形内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动二明星演唱会：与演绎公司，邀请人气新星，如快女和花儿朵朵的四川赛区晋级选手等在项目现场演出，并通过活动带动项目销售。124内江市城西工业园区项目营销提案活动思路关注活动关注活动二明内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动三欢乐季：项目旁边的公园建成后，可与电视台或游乐园设备商联系，暂时将公园打造成一个游乐场所，开展通关游戏或嘉年华活动，在内江市将会很快引起关注和追捧。而本项目也就自然水涨船高。活动思路125内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动三欢乐季：项内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动四英伦风情节：项目依托英伦风格，可举行一系列英伦餐饮、歌舞、影展、工艺品、奢侈品、汽车等活动，持续一定时间，并在现场对部分物品进行低价竞拍，每一两周寻找一个话题，引发人们对英伦风格建筑的喜爱，促进销售。活动思路126内江市城西工业园区项目营销提案关注活动关注活动四英伦风情节内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动二英国游：挑选项目成交客户中的优质客户，前往英国旅游，并将旅游视频和照片在现场展示，或通过电视台制作专题栏目。在回馈客户的同时也制造话题，带动销售。主题活动一名人话题：随着项目的开展，不定期邀请政府要员、商界名流、社会名人、业界专家到现场参观。通过名人口碑带动项目宣传，改变消费者对区域的认知。活动思路主题活动三车房联动：购房的客群和购车的客群来源有一定的重叠。因此可以联合车商在项目联动，如客户共享，优惠互送，买房送车、车模助兴等。127内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动二英国游：挑内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动四最美新人展：项目景观示范区落成后，与婚纱摄影公司联合在项目现场进行婚纱取景拍摄，同时阶段性对前来拍摄的新人进行评选最美新人，优胜者可享受婚房特惠。今后现场可作为婚纱外拍基地。活动思路128内江市城西工业园区项目营销提案主题活动主题活动四最美新人展内江市城西工业园区项目营销提案主题活动活动思路主题活动五儿童才艺赛：40亩公园落成后，在主题湖区进行放生活动，可联合培训学校举办，同时在现场举办儿童才艺比赛，开展如绘画、陶艺、歌舞等比赛。关注孩子就能影响家长。129内江市城西工业园区项目营销提案主题活动活动思路主题活动五儿内江市城西工业园区项目营销提案促销活动促销活动一咂金蛋：在开盘或主要销售节点中运用，每个金蛋设置不同的奖励，从排号客户中抽选数名幸运客户，现场咂金蛋获取大奖。虽然同样是促销，但参与性更强。奖品额度可根据需求设置，开始可采用了高奖励吸引人气，如“0”首付，10万巨奖等。使项目一开始就引发轰动。活动思路130内江市城西工业园区项目营销提案促销活动促销活动一咂金蛋：在促销活动三首一缓三、分期付款：随着银行贷款限制的加强，大多数有购房需求的客户因为首付和一次性付款要求，搁置了置业计划，因此可以在付款上给予客户部分灵活的安排，利于项目成交。内江市城西工业园区项目营销提案促销活动促销活动二老带新，送现金：根据调查，内江老带新的成交比例较大，因此建议对该类老客户直接送现金，虽然直白，但效果比赠送物管费等更明显。而且送就要送得让人心动，建议每成