住宅精装修案例建筑土木工程科技专业资料培训

房地产住宅批量精装修全程精细化管理 2021/2/281第一页，共196页。一、房地产批量住宅精装修的核心理念二、住宅精装修管理体系的构成三、精装修住宅的设计原理（全面家居解决方案）四、关于精装修住宅的产品定位五、精装修住宅的设计范围及设计方法六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示

七、装修住宅的施工图深度标准八、成本控制与采购九、精装修住宅的施工管理十、精装修住宅产品的售后服务十一、案例分析目录2021/2/282第二页，共196页。(一)、精装修住宅的发展以及基本概念

精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗放型向品质型的转变几年前，商品房带全套装修销售还只是在一些城市的个别楼盘试探性的进行。近来开发商在向客户交楼时提供全套住房装修的比例不断提高，这也是住建部大力倡导的发展方向。根据近期统计的数字，北京、上海所占的比例大概为40~50%，广州占70%左右，其他二、三线城市所占的比例也在逐年提高。随着住宅建设科学技术含量不断的提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，预计未来几年商品住宅精装修的比例将迅速增大。一、房地产批量住宅精装修的核心理念精装修住宅是专业住宅开发商的必修课！2021/2/283第三页，共196页。1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~现在及未来计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅未来十年中国住宅的属性将呈现从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重的发展态势。中国商品住宅的发展进程2021/2/284第四页，共196页。有关精装修住宅基本概念的讨论讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。2021/2/285第五页，共196页。讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。2021/2/286第六页，共196页。（二）、房地产行业转变发展方式要实现“四化”1、设计的标准化2、实现部品（构件）生产的工厂化3、现场施工的装配化4、实现土建、装修的一体化由传统的建造业转为先进的制造业！2021/2/287第七页，共196页。（三）、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分1、整体系统化设计2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合3、工厂化制作，现场安装4、专业的质量保证体系5、完善的售后服务2021/2/288第八页，共196页。（四）住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径绿色建筑的主要评定标准：1、节地与室外环境2、节能与能源利用3、节水与水资源利用4、节材与材料资源利用5、室内环境质量6、运营管理住建部、财政部联合文件精神：财政补贴二星绿色认证为45元/平方米，三星绿色认证为80元/平方米！2021/2/289第九页，共196页。万科的住宅产业化战略2021/2/2810第十页，共196页。（五）、精装修住宅的运作模式1、菜单式装修型多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。2、开发商引导型有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。3、开发商集成型统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。4、开发商与家居连锁系统供应商合作型在全面家居解决方案的基础上，向客户提供“硬装”相对固定，“软装”采用菜单式选择服务。5、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。2021/2/2811第十一页，共196页。（六）、精装修产业链中各服务商如何转变角色1、建筑设计师、设备设计师2、室内设计师如何转变观念3、室内配饰（软装）将有更多的市场空间4、部品制造商、供应商5、装饰材料制造商、供应商6、装修公司（精装修施工单位）7、监理公司8、验房公司9、物业管理公司2021/2/2812第十二页，共196页。（七）、推广精装修住宅存在的问题1、市场认知度有待提高简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立尚待完善。4、主管部门推广方式的不成熟建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟2021/2/2813第十三页，共196页。精装房VS毛坯房，“老李”与“老张”“老李”与“老张”的故事我买毛坯房自己装修我直接买精装房了2021/2/2814第十四页，共196页。老李说：老张说：带装修的房子不好，做工不靠谱、材料环保不过关、装修没个性带装修的房子不错啊，省时省事、设计合理、施工质量挺好的，至于说装饰个性嘛……………，你来到我家看就是了！2021/2/2815第十五页，共196页。（八）、如何面对精装修市场推广中碰到的问题1、个性化问题设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。2、质量保证问题采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各

种部位、部品的质量保证期限。3、装修材料的环保性能的担忧选用环保材料，确保达到环保要求。4、装修房总价上升产生的抗性毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。5、装修后竣工验收、竣工验收后装修2021/2/2816第十六页，共196页。（九）精装修住宅运作的难点是什么装修标准由谁来确定？领导定？设计师？预算部？装修标准是由目标客户的需求来确定的阻碍客户购买精装修房的因素是什么？个性化问题？价格问题？不是装修的个性化，也不是价格，而是产品品质和施工质量精装修过程管控的最大难点是什么？不是技术问题，是管理问题精装修管理难度高？不是管理难度高，是管理体系的标准没有建立2021/2/2817第十七页，共196页。二、住宅精装修管理体系的构成（一）、住宅精装修管理的组织系统谁来负责牵头？设计部？营销部？成本部？工程部？由公司主管领导牵头，协调各部门共同完成。公司高管牵头的必要性！精装修是外委设计还是自主研发？可根据开发企业的自身情况确定外委或者自主研发，并且最终向自主研发过度。关键的问题是：开发商人员的投入及研发费用的投入！精装修是临时工作还是建立一个永久的系统工程？精装修体系的建立是永久的系统工程，必须由公司确定制3~5年的实施目标，确定每个阶段成果，制定各个部门配合的实施计划。2021/2/2818第十八页，共196页。标杆企业对住宅精装修的组织及执行万科集团成立专门公司“万创”，对精装修标准进行研发与推广执行绿城集团集团成立精装修设计管理部，相关部门以配合方式进行龙湖地产集团成立精装修管理中心，相关部门以配合方式进行中海地产抽调设计精英对项目进行精装修的标准研发及执行其他地产集团由集团设计部的精装修设计组进行标准的研发及具体项目的推广2021/2/2819第十九页，共196页。设计系统集成景观设计规划设计建筑设计精装部品设计风格设计机电设备设计无障碍设计空间优化设计（二）、精装修住宅的标准化体系的建立1、精装修设计体系的构成2021/2/2820第二十页，共196页。2021/2/2821第二十一页，共196页。2、精装修住宅产品分级体系的标准化精装修住宅的分级体系就是建立精装修住宅的分级标准。根据客户的市场定位确定产品定位，将不同装修部品的组合与不同装修材料的产品种类根据目标客户的需求进行分类匹配，形成不同梯度的装修标准。在分级体系建立时通过成本规划，将有限的资金进行合理分配，使其产生收益最大化，也就是实现客户的满意度最大化。根据楼盘产品定位确定分级标准根据户型大小确定分级标准根据楼盘的产品类别确定分级标准2021/2/2822第二十二页，共196页。3、精装修项目成本控制体系的标准化

设计标准最优性价比基本概念厨房电器10-15%机电设备20-25%基础施工30-35%收纳固定家具8-12%卫浴设备15-18%成品物流保护1-5%成本设计研究项目分解单项成本核算预算统筹2021/2/2823第二十三页，共196页。4、精装修项目施工管理体系的标准化（1）、精装修施工管理流程（2）、精装修施工工艺作业指导书（3）、精装修施工管理措施（4）、精装修施工管理用表标杆企业标准化参考2021/2/2824第二十四页，共196页。精装标准产品库项目定位产品选择项目套图成本测算单确清定标采招购施工管理项目实现根据项目定位选择标准产品《产品标准物料表》《产品标准施工图》《产品标准工艺节点图》（三）、精装修标准推广执行体系2021/2/2825第二十五页，共196页。三、精装修住宅设计原理（全面家居解决方案）

有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。全面家居解决方案2021/2/2826第二十六页，共196页。（一）、全面家居解决方案的九个系统1、公共空间系统2、玄关系统3、厅房空间系统4、厨房空间系统5、卫浴空间系统6、住宅收纳空间系统7、家政空间系统8、家居智能化系统9、人文空间系统2021/2/2827第二十七页，共196页。1、公共共空间系统从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。2、玄关系统玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。2021/2/2828第二十八页，共196页。3、厅房空间系统厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。4、厨房空间系统根据调研资料，一个普通的家庭主妇每天花在厨房里面的时间大约为3.5个小时，其中45%用于清洗，35%用于烹饪，15%用于收纳，余下的5%用于厨房中的等待、调整和放松。可见真正用于烹饪的时间只占了三分之一，其余的都在洗菜盆、砧板、锅碗瓢盆之间来回奔走，因手忙脚乱而耗费了大量的时间。从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。2021/2/2829第二十九页，共196页。5、卫浴空间系统我们观察到每一个家庭每天使用卫生间的时间将近两个小时。这其中，有40%用于洗浴，35%用于化妆、剃须、梳洗、卸妆，20%用于如厕，余下的5%用于其它活动。卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。6、住宅的收纳空间设计收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。2021/2/2830第三十页，共196页。7、家政空间区域要解决传统装修队家务工作的忽视，使日常家政琐碎与生活起居空间分离，互不干扰。家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。主妇（夫）的家务工作因为流线和空间的合理设计而变得轻松、高效。从人性化角度上讲，家政空间的构想是对承担了大量家务活的家长们的礼遇，它给了家一个浓缩家庭温馨的空间。8、家居智能化系统当你进入户内，在客厅与厨房区域创新设置一个集成化终端系统。可视终端系统要具备可视对讲、开门等功能，未来在产品和客户进一步细分的前提下，这个功能还可以实现电视、DVD等功能的重叠。家居智能化系统还包括主卧房24小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。家居智能化，科技让人们生活的更轻松。9、人文空间系统通过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀。2021/2/2831第三十一页，共196页。（二）、全面家居解决方案的四大特点第一：完善的居住功能。提升的功能设计标准、场景化的功能解决方案和全面人体功能学的具体应用，将为您带来科技、舒适、方便的生活。居住功能的解决不再是一点一滴的技术集合，而是系统性、全生命周期的整体实现。同时，为了您的居住健康和“可持续发展”的社会责任，我们坚持在房屋能耗、排放等各环节全面引入绿色设计概念，给您一个“绿色之家”第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手，而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态，我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精彩。所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开始坚持。2021/2/2832第三十二页，共196页。第三：高质量的产品品质。秉承开发商对住宅建造的经验与责任，我们为您挑选符合我们共同标准的产品与设备，并担当我们的承诺。我们的选择不是光因为名气、价格、外形，而是他们的理念与我们相同，他们的品质够的起您对生活的期盼，对孩子的关爱，对老人的照顾，对爱人的牵挂。第四：完备的售后服务。一个新家，是一辈子的幸福。为您造家，我们将提供全新的服务解决方案，我们自信，物业公司会是您最放心的管家。您拿到钥匙，才是我们服务的开始，所有的需求，我们会用最专业的方式来为您解决。2021/2/2833第三十三页，共196页。（三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活设计概念功能实现部品配置材料品质安全防护健康环保保养建议工程质量服务计划2021/2/2834第三十四页，共196页。（四）、全面家居解决方案的设计要点功能介绍专业、现实、生活、价值我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。2021/2/2835第三十五页，共196页。过渡区——分隔室内外，保持户内整洁及私密服务区——后勤系统活动区——交流休闲场所缓冲区——书房，分隔活动与睡眠的过渡区域睡眠区——保证安静、私密过度区玄关

服务区卫生间/厨房

睡眠区次卧/主卧

活动区餐厅/客厅/观景阳台

缓冲区客房/书房

睡眠区主卧/次卧■产品房型优点解析●各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造良好好居住环境。●合理设计流线系统，按家庭成员日常行为方式，安排排各空间布局及开门方向。流线指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划分不同功能区域的目的。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、起居流线和客访流线，三条线不能交叉这是流线设计中的基本原则。2021/2/2836第三十六页，共196页。访客流线分析换鞋客访流线访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与起居流线和家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。合理规划，减少客厅中的通道入口及门扇。多运用流线作为功能分区的分隔线，划分出主人的接待区和休息区。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的根本。2021/2/2837第三十七页，共196页。起居流线分析起居流线起居流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。设计要充分满足家人的生活习惯。一个位置布局恰当的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利；分离式的且功能齐全的卫浴空间又能满足多人同时使用的要求；此外，房间里床、梳妆台、衣柜、包括电器的布局要适当，不能形成空间死角，让主人感觉无所适从且浪费空间。2021/2/2838第三十八页，共196页。家务流线分析洗衣取切炒洗家务流线家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。2021/2/2839第三十九页，共196页。洗衣取切炒洗住宅套内建筑及装修设计布置分析2021/2/2840第四十页，共196页。（五）、如何设计好住宅套内的每一个房间玄关区域应考虑的内容：1、入户花园、入户门厅、玄关柜、玄关台、鞋柜、收纳柜、屏风2、机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲厨房的设计原则：1、冰箱尽可能布置在厨房里。2、洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。3、灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。4、厨房台面的长度尽可能大于3米，台面与台面及墙间距大于1000毫米。舒适度较高的中高档次住宅，厨房面积要大于5平方米。5、厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。6、厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。重要！2021/2/2841第四十一页，共196页。卫生间设计的原则：1、一进门最方便的位置是洗面盆。2、一定要“干湿分开”！3、公共卫生间应该布置淋雨，而不是浴缸。淋浴布置尽可能与窗洞口错开。4、什么样的户型主人卫生间可布置考虑三件套、四件套、五件套、六件套以及步入式衣橱。5、卫生间的电器设备越来越全：排气扇、浴霸、暖浴快、自动马桶等。客厅与餐厅的设计原则1、客厅沙发的布置应该有利于朝向窗外景观最佳的的位置，同时要兼顾风水和隐私的考虑。2、电视背景墙的长度宜大于2.7米，尽可能与沙发对中布置。3、餐厅中餐桌的布置最好有两边是稳立墙（不开门的墙），餐桌周围的流线尽可能不与厨房、客厅等流线交叉。切忌餐桌周边都是门，而且还对着一扇卫生间门。4、餐桌的布置要考虑节假日多人用餐的可能性。5、餐厅、客厅要考虑合理的空调机布置，同时考虑布置壁挂机、落地柜机布置的可能性。2021/2/2842第四十二页，共196页。儿童房及老人房设计的原则1、必须能够布置出1.2米宽的单人床、宽度不小于800的写字台或者电脑桌、宽度不小于800、深度不小于600的衣柜、可布置出小型书架的位置，尽可能还能布置出宽度大于800、深400的五斗橱。套内使用面积不宜小于6.5平方米。2、床头及写字台布置区域要考虑电源插座及网线接口，要合理布置空调壁挂机的位置。3、老人房（或者次主卧）开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。4、老人房的双人床宽度应大于1.5米，并且至少可以布置下一个500宽的床头柜。可以布置出宽度不小于1200、深度不小于600的衣柜，可以布置出宽度不小于800的五斗柜。5、大户型的老人房可以参见普通住宅的主卧房布置，主人床的宽度应该大于1.8米，并且可以布置出两个床头柜。书房设计原则1、写字台及电脑桌尽可能靠窗布置，收藏区域应该沿墙布置。2、较大户型的书房布置要考虑风水布置的格局。3、紧凑型住宅的书房的设计要考虑可以变成卧房的可能性。2021/2/2843第四十三页，共196页。全面家居解决方案设计功能解析主人房设计原则1、主人房的面积要求，国家规范不宜小于10平方米。最舒适的主卧房面积：中国传统标准为22平方米，欧美标准35~45平方米。2、普通住宅主卧的面宽不宜小于3300，净进深不得小于3500（600衣柜+两个床头柜1000+1800宽双人床+100的抹灰及踢脚线等误差）。理想的普通住宅的主卧房净进深应该达到4200以上（考虑再加上700宽休闲椅或者婴儿床）。3、套型建筑面积达到125平方米以上的主卧房的卫生间应该布置出四件套洁具，套型建筑面积在144平方米以上的主卧房卫生间应该布置出5件套洁具并且有步入式衣橱。4、卫生间的门不宜朝床布置。5、衣柜的宽度不宜小于2200。6、主人房区域应考虑梳妆台的布置。住宅户型精装修设计基本参考原则2021/2/2844第四十四页，共196页。四、关于精装修住宅的产品定位

精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。对于产品线比较丰富的楼盘，建议分2~3个风格及标准进行产品定位。对于别墅类的高档的大户型楼盘，开发商可先制作全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（一）、如何通过市场调查确定精装修住宅的产品定位2021/2/2845第四十五页，共196页。（二）、如何建立精装修住宅的分级体系1、基础级装修成本造价：300~500元/平方米2、标准级装修成本造价：500~800元/平方米3、尊贵级装修成本造价：800~1500元/平方米4、豪华级装修成本造价：1500元/平方米以上5、别墅级装修成本造价：3000元/平方米以上不同户型面积的分级及对应的设计风格建议2021/2/2846第四十六页，共196页。（三）、精装修住宅分级体系对应的装修标准1、基础级完整的厨房、卫生间装修，门、地板、墙面的装修。（保障房的标准）2、标准级在基础级之上，增加厨房、卫生间的部件，厅房开始考虑固定家具的布置。3、尊贵级在标准级之上，增加厨房卫生间的电器，厅房开始考虑更多的收纳系统，同时提高装修材料的标准。4、豪华级在尊贵级之上进一步提高材料标准，增加房屋的其他配置，比如空调系统、热水（炉）系统、新风系统、直饮水系统等等。5、别墅级在豪华级之上采用顶级产品的同时，开始考虑更多的机电（设备）系统、固定家具的布置，甚至开始考虑移动家具、主要灯具的配置等。分级体系参考分级体系参考(2)2021/2/2847第四十七页，共196页。精装修住宅分级体系分类表2021/2/2848第四十八页，共196页。（四）、什么样的装修要慎重选择精装修1、销售总价低的楼盘2、市场对精装修认知度低的楼盘3、大城市的郊区楼盘4、大户型楼盘（如果考虑装修应选择较高的分级体系）5、别墅类产品适合精装修的物业：1、中小户型的楼盘2、商务中心区附近的楼盘3、地铁上盖的楼盘4、大型购物中心或者专业市场旁边的楼盘5、旅游度假产品2021/2/2849第四十九页，共196页。（五）、别墅项目如何实现精装修交楼别墅精装修策略：1、样板房引导策略装修风格指引、家具配饰指引，统一技术配置。2、设计师定制式组建装修专家设计、施工团队，提供专业配套服务。3、业主自行装修的相关约定与业主签订装修管理约定，保护社区及其他业主的利益。2021/2/2850第五十页，共196页。五、精装修住宅的设计范围及设计方法（一）、精装修住宅的设计范围设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。“硬装设计”与“软装设计”。普通精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。2021/2/2851第五十一页，共196页。（二）、精装修住宅的设计方法1、客户分析、产品定位（参见客户分析资料）确定住宅精装修的标准、范围。2、在户型设计阶段介入精装修设计内容厨房、卫生间的布置设计、收纳系统的空间预留、家具布置空间的预留、电器设备空间的预留、外立面设计的考虑。3、在施工图阶段与设备专业的对接给水出口位置、排水地漏位置、空调留洞位置、新风口位置、热水器位置、开关插座位置、弱电接口位置等。4、装修设计与公共空间及户外空间的对接入户门内外的对接、室内与阳台、露台的对接。2021/2/2852第五十二页，共196页。（三）、住宅公共部分空间的精装修1、入户大堂的精装修设计公共门厅的设计，门禁系统的布置方案，信报箱的布置，地面及天花的设计，灯具的设计，室内配饰布置2、公共走道及电梯间的装修设计电梯门标高的定位、电梯门套的设计、电梯轿厢的设计、走道铺地设计、墙面设计及楼层指引、防火门的装饰设计、消火栓门的装饰、楼层标识设计3、消防疏散楼梯的装修设计栏杆、楼梯踏步、节能灯光的设计4、住宅架空层的装修设计与园林绿化设计的界面的衔接、与地下车库界面的衔接、天花装饰万科入户大堂装修设计标准参考2021/2/2853第五十三页，共196页。（四）、精装修住宅的设计流程产品定位方案阶段初步设计阶段施工图设计

工作团队策划师规划师建筑师规划师建筑师室内设计师建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师弱电工程师室内设计师

精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。如果有“软装设计”也须同步完成。关键节点同步完成2021/2/2854第五十四页，共196页。（五）、对已完成毛坯房及竣工验收后精装修住宅设计策略已完成毛坯房住宅的精装修设计1、户型优化设计2、水电修改设计竣工验收后再做住宅精装修施工的设计1、土建部分的完善设计2、水电部分的连接设计3、装修部分的连接设计精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。2021/2/2855第五十五页，共196页。入户门及玄关（鞋柜）厨房布置餐厅（餐位）布置客厅（沙发、电视布置）公共卫生间主卧（主卫）布置客卧及其他房间布置精装修设计户型优化流程图2021/2/2856第五十六页，共196页。精装修深化设计解析1、动线分析：访客流线，起居流线，家政流线2、设备布置：洗衣机，冰箱，热水器，空调，新风系统，卫生间排气扇，浴霸（暖风机），电动窗帘等3、收纳设计：玄关，厨房橱柜，卫生间橱柜，卧房衣柜，其他收纳柜4、装饰设计：风格设计，色彩设计，地面铺贴设计，天花设计，背景墙设计，窗台（窗套）设计，楼梯踏步、栏杆设计等5、水电设计：照明灯光设计，插座布置，设备预留洞布置，弱电、智能化设计，验收前及验收后的水电设计6、系统整合设计：部品整合，机电整合，装饰材料整合，交楼标准整合，成本可控设计2021/2/2857第五十七页，共196页。住宅设计的负面案例1、入口鞋柜布置2、餐桌比例不符合实际3、厨房布置问题4、客厅沙发布置问题5、书房或储藏间的设计6、公共卫生间的设计问题7、工作阳台布置问题8、卧房布置问题2021/2/2858第五十八页，共196页。某小户型优化前平面户型设计优化案例2021/2/2859第五十九页，共196页。优化后平面一2021/2/2860第六十页，共196页。优化后平面二2021/2/2861第六十一页，共196页。优化设计后平面2021/2/2862第六十二页，共196页。优化前平面图（79平）优化设计后的平面2021/2/2863第六十三页，共196页。2021/2/2864第六十四页，共196页。2021/2/2865第六十五页，共196页。优化前平面图（47平）优化设计后平面图2021/2/2866第六十六页，共196页。2021/2/2867第六十七页，共196页。（六）、如何与住宅装饰建材、部品制造商共同完善产品设计精装修住宅建材及部品的主要分类与室内装修设计紧密相关的住宅装饰建材及部品：（部品的概念：根据设计通过工厂化生产，按照配套技术在装修现场组装，作为成品住房中的某一部位且能满足该部位的一项或者几项主要功能要求的单元，简称部品，如整体橱柜、整体卫浴等。）1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内系列家具、室内家居软装（完善合理布置）。6、室内门窗及配件。7、装修材料：地砖、石材、墙砖、地板、装饰板材、地毯、涂料油漆等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。2021/2/2868第六十八页，共196页。如何与部品供应商完善产品设计1、厨房区域厨房功能流程的设计思想、是否预留足够的厨房设备空间。2、卫生间区域卫生间区域的设计思想（多件套与干湿分开）、公共卫生间、主人卫生间、工人房卫生间3、厅房区域厅房区域的部品：收纳柜、橱柜、装饰柜、背景墙、天花、地板等。4、五大工业化部品橱柜（厨电）、地板、室内门系统、卫浴部品、储藏柜及衣柜5、电器配置人性化布置是关键（开关、插座位置）。厨房、卫生间案例2021/2/2869第六十九页，共196页。某三方两厅户型（约163平方米）2021/2/2870第七十页，共196页。深圳兰溪谷二期某户型厨房、卫生间布置（约170平）2021/2/2871第七十一页，共196页。某4房两厅户型（约197平方米）2021/2/2872第七十二页，共196页。厨房橱柜的收纳系统2021/2/2873第七十三页，共196页。某别墅一层平面的厨房布置厨房2021/2/2874第七十四页，共196页。某别墅主人卫生间布置主人卫生间2021/2/2875第七十五页，共196页。衣柜的设计2021/2/2876第七十六页，共196页。男士衣柜设计2021/2/2877第七十七页，共196页。2021/2/2878第七十八页，共196页。2021/2/2879第七十九页，共196页。（一）、户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、热水器、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、空调机位及室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！六、住宅精装修实施阶段的经验提示2021/2/2880第八十页，共196页。住宅户型设计时考虑家具等各种布置2021/2/2881第八十一页，共196页。2021/2/2882第八十二页，共196页。125平方米户型2021/2/2883第八十三页，共196页。160平方米户型2021/2/2884第八十四页，共196页。138平方米入口2021/2/2885第八十五页，共196页。172平方米2021/2/2886第八十六页，共196页。建筑面积110平方米（赠送面积43平方米）2021/2/2887第八十七页，共196页。外立面空调机位的装饰处理2021/2/2888第八十八页，共196页。（二）、装修细化设计阶段需要注意的问题1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。2021/2/2889第八十九页，共196页。户内门洞的设计建议注：A：门洞为结构留洞尺寸。B：户型面积大于120平方米时建议用子母门2021/2/2890第九十页，共196页。（三）、如何选择工业化的专业施工如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、厨房及卫生间天花、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。2021/2/2891第九十一页，共196页。装修零部件工厂化

装饰企业之间越来越多地表现为基于“时间、质量、成本”的竞争。一个大型项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如大理石、木制品、五金等。能否准确的捕捉市场的需求信息，以最快的速度，最低的成本，生产出高质量的工程市场上需求的产品，或为装饰企业的核心目标。装饰工程中的木制品不同于活动家具，活动家具由于是定型产品容易形成大规模定制的生产模式，而装饰工程中的木制品受到现场条件设计个性化新材料工厂加工条件运用等限制长期以来一直只能在现场制作。随着家具行业的大力发展，技术能力和生产设备的大力提高和更新逐步解决了以上的难点，正在实现装饰工程中的木制品零部件的工厂化生产新的革命。核心理念：工厂化制作，现场安装2021/2/2892第九十二页，共196页。

木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:1、保证质量由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差问题。2、缩短工期由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。2021/2/2893第九十三页，共196页。如何实现装修工厂化工厂化装修的信息同步示意图2021/2/2894第九十四页，共196页。

装修工厂化技术实施方案2021/2/2895第九十五页，共196页。装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程2021/2/2896第九十六页，共196页。1、测量统计橱柜测量衣柜测量浴柜测量内门测量2、深化设计橱柜深化衣柜深化浴柜深化内门深化3、材料查询材料清单采购指令4、准备材料图纸确认成本预算材料采购5、标准层安装安装测试现场对接安装质量标准进场工序组织标准问题总结，指导批量生产成品保护标准6、批量生产生产计划应急方案运输计划成品入库单7、质检包装出货工序质检巡检成品检验包装8、报验材料取样送检厂家报告现场复试9、场地交接施工交接交接报告10、现场安装生产监督劳务计划装修移交11、安装质检质检记录12、质检整改分项自检整改记录13、成品保护保护方案14、四方验收竣工验收竣工报审整改单15、工程整改整改计划整改验收16、保驾移交小业主验收整改维修单精装住宅木作施工过程管控16步法2021/2/2897第九十七页，共196页。（四）、精装修住宅中新技术及设备的选择1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统8、智能自动马桶9、其他家居新型部品及配件2021/2/2898第九十八页，共196页。新风等选择系统的图片住宅新风体统示意图（现场案例）2021/2/2899第九十九页，共196页。分体式太阳能热水系统2021/2/28100第一百页，共196页。2021/2/28101第一百零一页，共196页。壁挂炉热水系统2021/2/28102第一百零二页，共196页。2021/2/28103第一百零三页，共196页。2021/2/28104第一百零四页，共196页。直饮水系统示意图2021/2/28105第一百零五页，共196页。下排油烟一体灶2021/2/28106第一百零六页，共196页。最新一代无烟集成灶油烟吸净率：99.95%2021/2/28107第一百零七页，共196页。同层后排水系统2021/2/28108第一百零八页，共196页。自动智能坐便2021/2/28109第一百零九页，共196页。2021/2/28110第一百一十页，共196页。其他家居新型部品及配件的采用厨房垃圾处理器2021/2/28111第一百一十一页，共196页。2021/2/28112第一百一十二页，共196页。厨房电视：橱柜门式2021/2/28113第一百一十三页，共196页。厨房电视：上下伸缩式2021/2/28114第一百一十四页，共196页。智能门锁2021/2/28115第一百一十五页，共196页。非嵌入式地脚弹簧2021/2/28116第一百一十六页，共196页。卫生间淋浴门自动定位夹2021/2/28117第一百一十七页，共196页。七、精装修住宅设计深度标准

目前国家尚未出台住宅精装修设计深度的相关标准，地产公司可根据具体情况编制相应的设计深度标准。（一）、装修设计深度标准的确定施工图设计深度要求：1、建筑设计中对装修设计的标准规定2、结构专业的设计深度标准3、设备专业中对精装修设计深度的标准详见附件：设计指引、设计深度标准、精装修设计指引室内标高体系参考2021/2/28118第一百一十八页，共196页。（二）、装饰部分设计与原施工图设计的衔接及精准定位精装修设计图包含的内容：1、平面定位图、平面布置图、地面装饰铺地图2、天花平面图3、全部立面图（墙面尺寸定位图）4、必要的剖面图5、节点构造详图6、水电设备施工图（室内）7、设计说明8、材料清单表详见装修设计研发案例样板房精装修设计案例软装设计案例2021/2/28119第一百一十九页，共196页。八、成本控制与采购

（一）、精装修的成本控制从设计开始1、精装修设计成本控制（80%）（1）、产品定位标准的选定、设计风格确定（2）、主要材料选择（3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%）（1）、预算控制（2）、工程发包控制（3）、施工阶段的成本控制（4）、决算阶段的成本控制2021/2/28120第一百二十页，共196页。（二）、精装修设计过程成本控制流程精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行：1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在300~1000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。2021/2/28121第一百二十一页，共196页。4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。精装修设计过程的成本控制流程成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算成本清单分析案例：2021/2/28122第一百二十二页，共196页。（三）、采购成本的控制1、甲供材料的选择范围地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况）3、竞标性采购（特别是针对不熟悉的材料、部品、设备的采购）4、战略采购2021/2/28123第一百二十三页，共196页。木门的采购木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注的质量要点：1、木材干燥水平。2、木材本身的品质。3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。4、饰面做法。5、油漆质量。6、门套的设计方式。7、门的五金件。几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定第二阶段：样板门制作，确定验收标准。第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。第四阶段：现场安装，成品验收。2021/2/28124第一百二十四页，共196页。橱柜的采购橱柜采购关注的质量要点：1、台面人造石的质量，价格差别可达10倍。2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。6、封边条的工艺及材料。7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。8、加工水平。9、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。橱柜省钱的技巧（通过五大组成部分的分解分析）2021/2/28125第一百二十五页，共196页。成品木制作的采购衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。活动部件的可靠性需要认真把握。防潮能力常常不足。制作安装的时间比较长。安装时对现场有一定要求及影响。2021/2/28126第一百二十六页，共196页。木地板的采购木地在广东用量一般，在上海、北方不少房子内常常满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。在广东，我们怀疑大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！不过，木地板的安装倒是非常快速。上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。木地板采购建议：实木复合地板2021/2/28127第一百二十七页，共196页。实木复合木地板②即使使用滑轮脚也不易产生划伤。

①低甲醛设计。使用Fc0以内（≦0.5mg/l）的材料。２．不易划伤、不易开裂１．表面氟涂装可使地板持久如新３．舒适、安全①维护简单，无需打蜡。③不易产生擦伤。

②不易粘污、且易去除。※请勿打蜡。因为即使打蜡也无法粘住。②表面抗菌涂装，可抑制细菌的繁殖。①即使使用电热地毯也不易产生裂痕。

＜加厚涂装＞③氟涂装加厚涂装（上涂）中涂下涂单板＜特殊MDF构造＞①,②着色＜氟涂装＞※请勿穿着外出鞋在地板上走动。2021/2/28128第一百二十八页，共196页。在1000ｇ荷重下研磨。旋转1000次以上，涂装表面的颜色脱落大约一半。80℃加热2h→-20℃冷却2h，20次循环试验后，地板表面几乎无龟裂。＜特殊MDF构造＞＜氟涂装＞＜加厚涂装＞将2枚硬币装在9.4kg的试验机上，在地板表面来回拖拉，地板表面无明显划痕。将500g重的秤砣，从30cm高处落下，地板表面略有凹陷痕迹。用装有软拖鞋的检测机，在地板表面往复20万次后，光泽感几乎无变化。在地板表面滴浓度2％氨水、用玻璃盖住，1周后几乎无色斑产生。香烟头置于地板表面，30秒后几乎无焦点。用装有滚轮的检测机，在地板表面往复1,000次后，几乎不产生凹陷。光泽耐久性耐氨性耐焦性耐滑轮性耐冲击性耐龟裂性耐伤性耐磨耗性※因为是天然木材、每块地板之间必然存在色差。为了使铺装效果美观、施工前请务必全面分色予铺、并确认颜色分布均匀后，再施工。实木复合木地板2021/2/28129第一百二十九页，共196页。地砖、瓷砖的采购尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值2、墙砖采用无缝砖时3、排版设计时4、色差问题5、几何尺寸方正度，平面翘曲建议最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。2021/2/28130第一百三十页，共196页。石材的采购石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。2021/2/28131第一百三十一页，共196页。卫生洁具的采购关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配。2、下水配件选择的质量保证。3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大。4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注。5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大。2021/2/28132第一百三十二页，共196页。电器开关插座的采购集中采购情形下，开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。2021/2/28133第一百三十三页，共196页。样板房、售楼部、批量住宅（酒店公寓）的软装采购（一）、“软装”的基本概念软装的四大组成：移动家具、灯饰、家纺、摆挂件移动家具：客厅系列、餐厅系列、儿童房系列、书房系列、主人房系列、休闲家具系列、户外家具系列等。灯饰：吸顶灯、吊灯、壁灯、落地灯、台灯等。家纺系列：1、床上用品2、沙发抱枕系列3、窗帘系列4、针织地毯系列、艺术壁毯系列摆、挂件系列：厨房用品系列、卫生间用品系列、餐桌摆件、花艺系列、陈设工艺品系列、挂画系列、书房摆件、香薰系列、风水用品系列等2021/2/28134第一百三十四页，共196页。（二）、软装采购的组织及责任分工1、软装工程责任团队的构成：设计师（设计部）、营销部、采购部、成本部、物业经营管理部门（酒店）、资产管理部门（财务）、主管领导2、采购责任分工建议：开发建设部门，物业运营部门2021/2/28135第一百三十五页，共196页。1、软装采购的审批流程设计部营销部采购部营业部门成本部主管副总2、确立采购合同及付款审批流程采购部设计部成本部财务部门主管副总总经理3、软装供应商的遴选和评估软装采购信息来源：软装设计师、软装设计公司、专业展会、杂志、网站采购地点：软装专业市场、大型家居卖场、购物中心、批发市场、生产厂家（三）、软装采购工作的实施（珠三角、长三角软装市场介绍）2021/2/28136第一百三十六页，共196页。4、软装供应商选择流程2021/2/28137第一百三十七页，共196页。5、软装采购流程2021/2/28138第一百三十八页，共196页。6、软装项目采购生产进度跟进及验收2021/2/28139第一百三十九页，共196页。其他部品材料的采购灯具的采购：建议配置厨房、卫生间、走道部分照明灯具为主。五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。镜子的采购：容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。空调等电器设备的采购：厂家批量采购。乳胶漆：乳胶漆时业主投诉重点部分，建议采用较高等级及质量的产品。吊顶及天花线：2021/2/28140第一百四十页，共196页。经验教训：

很多开发商没有严格按上述工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。但如果做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料的标准和品牌的确定是在施工过程中确定的。这样就很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。2021/2/28141第一百四十一页，共196页。（四）、精装修住宅的系统成本控制项目开发成本构成：1、土地成本（地价、拆迁、补偿等）2、项目前期费用（勘察、土地整理、可行性研究等）3、项目配套费用（大配套、小配套）4、行政事业缴费5、设计、监理费用（概念设计、规划设计、建筑设计、配套设计、园林设计、技术咨询、各种监理、精装修设计费用等）6、管理费用7、建安费用（土建、安装、设备、管网、园林、精装修等）8、营销费用（策划费用、销售代理费用、广告费用等）9、综合税金（营业税、印花税、土地增值税、所得税等）10、资金成本（融资成本、贷款利息、财务费用等）11、不可预见费用2021/2/28142第一百四十二页，共196页。精装修设计费用参考1、国际级室内设计单位（大师）：住宅室内1500~2500元/平方米会所及售楼部、入户大堂等公共部分70~80%2、香港及深圳一流室内设计单位：住宅室内1000~1500元/平方米会所及售楼部、入户大堂等公共部分70~80%3、深圳准一流室内设计单位：住宅室内800~1000元/平方米会所及售楼部、入户大堂等公共部分70~80%4、深圳一般专业室内设计单位：住宅室内600~800元/平方米会所及售楼部、入户大堂等公共部分70~80%5、套图设计费：20~30%6、软装设计费：150~300元/平方米备注：以上设计面积按照套内使用面积计算2021/2/28143第一百四十三页，共196页。精装修住宅成本的四个管控1、目标成本控制公共部分装修的成本控制，室内装修成本的控制精装修部分建议成本控制范围：5~10%（标杆企业3%）。2、设计合同成本控制及装修施工合同成本控制做到“无设计不合同”3、控制付款做到“无计划不付款”、“无进度不付款”。4、动态成本控制做到分级管控体系，形成月度成本报告与动态成本回顾会议管理制度，建立成本“预警”与“跳闸”机制，明确成本超预警指标、强控指标后的措施方案。

成本控制与绩效指标挂钩。2021/2/28144第一百四十四页，共196页。（五）、住宅精装修采购合同管理要点1、技术标准（设计标准）及采购管理流程的建立2、建立采购合作供应商名信息库3、标杆企业的三级采购体系

在万科的三级采购体系中，仅最低层级的“地方采购”，也得经过2年以上的稳定合作，才有资格进入到下一层——区域采购。而一旦进入到区域采购，则意味着必须经过长期合作考验，且品质稳定的品牌材料。至于最高级别的“集团采购”，标准则更为苛刻，不仅要市场占有率高，而且还要有一个永不止步的进取心——以打造百年老店为目标的品牌。精装修材料、设备采购管理流程精装修采购管理办法（精华版）2021/2/28145第一百四十五页，共196页。九、精装修住宅的施工管理

对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。（一）、交楼标准样板房制作的重要性2021/2/28146第一百四十六页，共196页。（二）、精装修住宅的施工要注意处理好几个问题1、做好标段划分，严格施工单位的招标工作。2、做好原施工图与装修设计的技术对接。3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序。4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工。5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护工作。6、做好精装修住宅的验收工作:

施工中工序过程验收、装修单位自验、甲方及主管部门的验收、业主收楼验收。精装修施工合同范本参考2021/2/28147第一百四十七页，共196页。阶段施工方主要工作内容甲方、监理主要工作内容准备阶段与业主与监理沟通，排除设计问题，队伍组织，场地移交，材料采购，办公准备解决系统性的设计问题督促总包完成整改和移交统一不同施工单位之间的管理模式甲购物资采购准备工作无需移交的施工阶段泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱柜框架施工，门框底框施工甲分包单位进场准备按照规范检查施工质量甲购材料及时供应到现场需要移交的施工阶段木门门扇安装，卫生洁具安装橱柜面板安装，五金配件安装木地板安装督促甲定分包分包服从管理按照规范检查施工质量整改、验收和移交地毯式检查整改，小业主提前开放甲方监理检查，分户验收，入伙移交督促施工单位自检，组织监理及甲方自身组织检查，组织小业主提前开放督促检查竣工资料组织验收组织各单位共同搞好入伙的质量意识精装修施工流程的四个阶段2021/2/28148第一百四十八页，共196页。施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容1、精装修施工合同的签订。2、施工单位进场，临时设施搭建。3、图纸会审。4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。8、总包方所提供的工作面交接验收，对发现的问题进行整改。2021/2/28149第一百四十九页，共196页。装修单位与总包方交接应符合的基本条件1

屋面、外墙面(含外门窗等)应全面完成。2

内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。3

楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。4

给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。5

套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。6

精装修房的交楼标准样板套施工已完成。批量装修前与总包方交接验收的内容1

内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。2

外门窗(含分户门)质量。3

已完阳台栏杆的质量。4

平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。5

室内空间尺寸测量。6