宿舍物业设备设施维护与维修服务内容及技术标准

宿舍物业设备设施维护维修服务内容及技术标准（一）设备运行管理1、各类台帐记录完善，有真实数据可供参考。A、主要台帐有：宿舍维修登记本，宿舍维修清单，设施设备保养卡，设施设备维护记录，日常巡检登记表，高低压抄表记录、电梯月巡检表等。2、高低压配电室A、门：外开，门洞配有防鼠和小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。B、防火门和金属门应保持完好。门外应有明显的标识："高、低压配电室"或"非值班工作人员严禁入内"。C、在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在工作范围内铺设相应电压等级的绝缘橡胶垫。D、对穿过楼板的母线槽、电缆托架必须配备防水的阻水底座。E、设备外观干净完整，各类标示清晰，各种指示灯完好，各类仪表完好、指示正确。F、各级开关工作正常，高低压开关柜前后门锁完好。直流屏工作正常，电池保养正确。G、补偿电容器柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。H、高压操作工具齐全，且有检验合格证。3、（中央）空调系统A、机房内可能对外界造成噪音影响，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。B、地面应涂防尘漆、并应做好疏水、防水处理。C、冷却系统、冷冻水系统的管道应喷涂明显的文字，并用不同的颜色标示出其介质流向。D、所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标志牌应具有系统中相应设备和功能的相关技术数据、正常状态下的规定状态等内容。E、风机底座和风道支架应防潮、耐腐蚀。4、独立排水系统A、所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井室和其他房间的入处应有房间功能标志牌。B、系统图应挂在水泵房的墙上。系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。C、独立排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。D、运转检查：系统中所有水泵的操作，包括有无杂声，有无漏水现象。E、电气检查：所有水泵控制箱的自动和手动输入是否正常。电气接线端有无松脱。液位控制器是否正常工作。F、阀门检查：所有阀门的状态情况，状态是否如标牌所示。G、管道检查：尤其是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。5、消防系统A、消防水泵房加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂带有技术参数的标志牌。B、闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有〃功能、状态、技术参数、上级阀门位置〃等等。C、管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。D、控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰易读。箱内走线有序，不凌乱。E、室外消火栓等设备水泵接合器室门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有〃消防水泵接合器〃标示牌。F、水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，适配器悬挂式供水楼层范围标志牌，设备房内严禁堆放杂物。G、室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有障碍物。6、电梯系统A、电梯机房的天花、墙身刷白漆，无漏水、渗水现象，地板涂有特殊的地板漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。B、控制柜、黄色警戒线围绕主机划分。C、门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：〃电梯机房〃、〃机房重地，闲人免进〃。D、机房内不得存放无关设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40°C。E、主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，涂黄色油漆，最大允许载荷应永久标记在吊钩所在的支承梁上。F、电梯机房内应设有详细说明，指出电梯发生故障时应遵循的救援操作程序，包括电梯困人的解救的步骤。G、当同一机房内设置有数台曳引机时，每个主开关和照明开关应配备指示每个开关对应的电梯编号和相应控制设备名称的标志。H、轿厢照明正常，天花板和地板应清洁无损坏。I、风机运行可靠，无噪音和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。J、轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，有质量技术监督部门颁发的有效年检证书。K、层门和轿厢门槛的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。7、监控系统A、门外应有"控制中心机房"或"非值班人员，严禁入内"等标示牌，室内应有"室内禁止吸烟"或禁烟标示牌。B、使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗水、潮湿等现象，铺设在地板下的管道应分别标记标签，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。C、墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。室内和所有机柜内不得放置无关杂物。室内按规定配备消防灭火器。（二）设备运行维护1、每月维护项目A、高低压配电系统a、各种照明、指示灯的检修，确保日常正常运行。b、检修地下室排风机、送风机运行情况，确保日常正常运行。c、发电机的检修，确保日常正常运行。B、（中央）空调系统a、空调机房操作。使其可以正常运行。C、独立排水系统a、公共设备的检修，确保日常正常运行。b、记录减压阀压力，确保日常正常运行。C、检修自备排水泵的运行，确保日常正常运行。D、消防系统a、各类消防器材的检修，确保日常正常运行。E、土、木材工程系统a、各楼层卫生间和厕所门，楼梯的检修。一旦发现损坏，及时修复。F、监控系统a、各种监测设备的接线检查、除尘。2、季度维护项目a、明暗接线的线路检修，确保日常正常运行。b、地下层送风机的检修，确保日常正常运行。c、各种配电室的清洁和维护，确保日常正常运行。a、机房设备的维护和清洁，确保日常正常运行。&、自给排水泵清洁管道、泵房、控制电箱、测试水泵故障自动转换、检查泵房和设备是否处于良好状态，确保日常正常运行。b、减压阀清洁管道、检查泵房和设备是否处于良好状态，确保日常正常运行。a、消火栓泵和喷淋泵的维护，确保正常运行。b、防火门的检修，确保正常运行。a、各楼层门牌的检修，一旦发现任何损坏，应及时修复。a、检查电梯轿厢摄像机的线路接、除尘、调校，确保日常正常运行。3、半年维护项目a、各配电箱、低压配电柜的检修，确保日常正常运行。a、各层空调管井和排风机的维护和清洁，确保日常正常运行。a、检查自备排水泵水泵轴承的运行是否有异常噪音、测试电源故障、水泵故障、水位溢流中控室报警显示，确保日常正常运行。b、粪池、管道、阀门刷除锈漆。c、润滑自备排水闸阀的螺钉。a、常用消防器材、设备的保洁与检修，确保日常正常运行。a、修理每个卫生间的地板和瓷砖，一旦发现破损及时维修。b、修理每个楼梯的地板和墙壁，一旦发现破损及时维修。a、监控室设备全面检修，除尘紧线。确保日常正常运行。4、年度维护项目a、各配电箱、配电柜刷防锈漆。b、变压器房、配电房、发电机、地下送风机的维护和清洁等，确保日常正常运行。a、更换冷冻水和冷却水，确保日常正常运行。b、涂除锈油漆，确保日常正常运行。c、修补设备保温层，确保日常正常运行。d、机房设施和设备的维护和清洁，确保日常正常运行。a、自备排水泵控制箱接线处接线严密、电机紧线、检测运行电流，确保日常正常运行。b、减压阀清洗减压阀Y隔滤网，确保日常正常运行。c、给排水泵水泵轴承涂润滑脂，确保日常正常运行。d、水泵、减压阀及管道刷除锈漆。a、各类消防器材、设备的保洁与检修，确保日常正常运行。a、修补屋面、设备层墙壁和地面，一旦发现任何损坏，应及时修复。a、各种设施设备的综合维护，除尘紧线，确保日常正常运行。b、计算机数据备份。（三）宿舍维护管理系统1、维修申请人必须填写每个学生宿舍楼的维修办公室或值班室《学院宿舍维修登记表》，详细填写房号、联系人、联系电话、报修内容等。2、正常工作日的日常维修一般在24小时内完成。报修人须在约定时间内在宿舍等候；维修完毕后，报修人须在维修单上注明维修效果、使用维修材料和维修时间等。如果由于特殊情况确实无法在约定的时间内在宿舍等待，须提前联系维修人员，并另行约定维修时间，避免维修人员长时间等候，耽误维修任务的完成。如果因为报修人不在而耽误维修时间的，维修人员需要在报修单上注明不在的时间段。3、维修时间由维修人员与报修人商定，维修申请人应在维修申请中说明可用的时间段，以便维修。如确因工具、材料等因素一时无法完成维修任务的，维修人员须向报修人做好解释工作，并另行约定维修时间；如因技术等原因无法处理的，则在向报修人解释清楚后，及时向后勤处反映。4、维修人员每日应认真填写《大学生宿舍日常维护总结》，并将结果于次日上午10：00报后勤处。5、乙方保证公共设施和设备的维护、正常运行，水电工每巡查1次以上，每月定期保养，开通24小时服务热线，维修及时率、维修完好率达95%以上。6、制定物品赔偿制度，定期检查设备设施，发现人为损坏的情况，追究使用者责任，维修费用由用户承担（需修复恢复至原状），报甲方备案，必要时由甲方协助。7