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商业地产研究院2010年08月25日商业地产研究院壹建筑规模特征贰楼层空间布局叁业态配比情况肆商家组合特征伍租金分配策略壹建筑规模特征壹、建筑规模特征1壹、建筑规模特征1图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）1单主力图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心规模：3-5万㎡层数：2-4层主力店：超市/卖场规模：5-8万㎡层数：6-8层主力店：百货规模：15-30万㎡层数：3-5层主力店：百货+超市+家电家居规模：8-12万㎡层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐规模：12-18万㎡层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业事项/城市常熟郑州杭州苏州合肥开业日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置海虞南路民主路西湖区工业园庐阳区距离市中心0.5㎞0.5㎞10.0㎞3.5㎞4.5㎞周边人口（万人）40250506025公交线路（条）1634201515出租面积（㎡）46,00043,00029,00070,00040,000超市（沃尔玛）（㎡）17,00020,00014,00020,00015,000商铺面积（㎡）29,00023,00015,00050,00025,000店铺比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商铺数量（个）150100100180100平均商铺面积（㎡）193230150278250表1-1.西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万㎡，可出租店铺占总面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278㎡。1事项/城市常熟郑州杭州苏州合肥开业日期2008-6-52001表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店建筑面积（㎡）楼层总数楼层详况单层建筑面积(㎡）南京新街口3344761F-6F5575南京珠江店3357851F-5F6716南京汉中店12462---扬州店410127B1-6F5859扬州二店3000031F-3F10000南通店879551F-5F1759苏州店1496031F-3F4987徐州店5126661F-6F8544泰州店5834751F-5F11669淮安店496895B1-5F9938盐城店620008B1-7F7750西安国贸店100295B1-4F2006西安高新店2728741F-4F6822昆明店3370251F-5F6740上海店2130691F-9F2367其他:银泰百货系列百联系列1表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店建筑面积（㎡1表1-3.部分主题型购物中心概况编号项目名称商业面积（㎡）经营楼层楼层概况单层面积(㎡）备注1南京水游城10.0万㎡6层B1-F516,600地下负三层2西单大悦城12.5万㎡13层B2-F119,600地下负四层3百联又一城12.6万㎡10层B1-F912,600地下负三层4香港朗豪坊5.5万㎡15层B2-F133,600地下负四层1)规模：集中在10万㎡左右，即可以形成规模效应，又不易过大；2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。1表1-3.部分主题型购物中心概况编号项目名称商业面积（㎡）1表1-4.部分综合体型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营楼层楼层概况单层建筑面积(㎡）备注1上海港汇广场13.0万㎡7层B1-F618,500地下负三层2北京新光天地12.0万㎡8层B2-F615,000地下负四层3天津大悦城12.5万㎡6层B1-F520,800地下负三层4龙之梦购物中心22.0万㎡13层B2-F1116,900地下负四层1）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在12-15万㎡；2）楼层：一般在6-8个经营楼层，单层面积在15,000-20,000㎡之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。1表1-4.部分综合体型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经1表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位置购物中心面积（㎡）福州新海峡金融商务区9.5武汉江汉区菱角湖10.0兰州兰州万达11.0无锡滨湖区11.5宜昌伍家岗区14.5长春朝阳区红旗街12号15.2襄樊樊城区长虹北路15.4宁波江北区15.9大庆东城区东风路16.0济南市中区魏家庄片区16.1沈阳铁西区兴华南街16.4淮安水渡口16.4银川金凤区16.5呼和浩特赛罕区新华东街路16.8镇江黄山西路16.9包头青山区银河广场东侧17.2广州白云新城17.3绍兴绍兴柯桥柯北新城区17.4厦门湖里区17.4合肥芜湖路与马鞍山路17.7天津河东区津滨大道18.3太原杏花岭区19.0石家庄裕华区20.0上海嘉定区（江桥）21.0唐山唐山市路南区21.3万达购物中心的规模集中在16-18万平方米之间。1表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位1表1-6.部分区域型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营楼层楼层概况单层建筑面积(㎡）备注1莘庄仲盛28.5万㎡6层B3-F535,625地上16万，地下12万2杭州万象城24.0万㎡7层B3-F626,666-3深圳万象城18.8万㎡6层B3-F523,500-4正大广场24.1万㎡13层B2-F1116,000地下负四层5朝阳大悦城23.0万㎡12层B1-F1119,000地下负三层部分区域型购物中心规模达到18-28万平方米。1表1-6.部分区域型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营类型指标/年份1995年2000年2005年区域型中心Mall总数113168171可租面积（百万平方米）8.7914.7615.46平均单店可租面积（万平方米）7.788.789.04年总销售额（百万美元）281856099674880平均每个Mall总销售额（百万美元）249.42363.07437.89年总底租收入（百万美元）1955.904496.905739.10平均每个Mall总底租收入（百万美元）17.3126.7733.56出租率85.0%92.0%93.0%社区型中心总数657371可租面积（百万平方米）1.411.681.80平均单店可租面积（万平方米）2.172.302.54年总销售额（百万美元）2831.634104268年底租收入（百万美元）115.84168.9221.4出租率91.60%91.50%91.60%表1-7.美国西蒙集团旗下购物中心情况美国西蒙集团旗下区域型购物中心的平均单店规模在8.0-9.0万㎡；社区型购物中心的平均单店规模在2.0-2.5万㎡。1类型指标/年份1995年2000年2005年区域型中心Mal类型指标数据总体规模总数（个）2759总建筑面积（㎡）44,919,370总营业面积（㎡）36,538,400总销售额（亿日元）268,306单店平均平均单店建筑面积（㎡）16,281平均单店营业面积（㎡）13,243平均单店销售额（亿日元）97.25平均单店租户数（个）48单店铺平均单个店铺建筑面积（㎡）339平均单个店铺营业面积（㎡）276平均每坪销售额（千日元）2506表1-8.日本购物中心情况（2006年）日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万㎡，租户48家；单个店铺339㎡。1类型指标数据总体规模总数（个）2759总建筑面积（㎡）44,贰、楼层空间布局2贰、楼层空间布局22楼层/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊L13————————餐饮+娱乐L12————————零售（8层）L11娱乐娱乐————L10餐饮——L9娱乐+餐饮娱乐+餐饮娱乐L8娱乐+餐饮L7餐饮餐饮L6餐饮餐饮零售+餐饮L5零售（7层）零售（6层）零售（6层）L4零售（6层）餐饮L3零售（4层）L2L1B1B2停车库停车库B3停车库停车库停车库B4——————1）地下3-4层，地上集中在9-11层，合计12-15个楼层；2）零售业态约占6-7个楼层，集中分布于B2-L5层；餐饮、娱乐约占4-6个楼层。表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况2楼层/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊22）香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为主。1）西单大悦城F6-F11为半层结构；以餐饮、娱乐业态为主。2）低层区采取全层满铺，中高层区半层结构，与酒店、写字楼形成错落格局。22）香港朗豪坊L5-L13也为半层结构；以主题性百货零售为2超级市场/特色食品（JasonsMarket）鞋履专区国际品牌（H&M）美容专层时尚服饰美食广场特色餐厅/酒吧本地原创品牌运动服饰潮流服饰图2.香港朗豪坊楼层布局2超级市场/特色食品（JasonsMarket）鞋履专区国23）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业业态的垂直分布区间。西单大悦城通天扶梯

，可从首层直达第六层香港朗豪坊分别在L1-L3、L4-L8、L8-L12之间设置通天扶梯。23）通天扶梯设计：可便捷引导人流通向高层区，有效提升各商业3叁、业态配比情况3叁、业态配比情况业态/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊零售58%56%55%65%62%餐饮25%15%26%16%21%娱乐15%27%18%17%17%其他2%2%1%2%-1)业态组合：理论上，零售、餐饮、娱乐的黄金比例为52：30：18；从实际运行来看，参照香港朗豪坊、西单大悦城的业态组合，60：25：15较为符合国内情况。表3-1.总体业态配比情况3业态/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊零3大类业态建筑面积（M2）占比零售（56.9%）主题购物区2635321.1%时尚集成店105738.5%时尚服饰1742013.9%休闲服饰53544.3%家居家饰58364.7%超市49514.0%化妆品集成店4940.4%餐饮（19.4%）餐饮(快餐轻食/饮品）2429819.4%娱乐（18.4%）电影院100138.0%电玩42413.4%儿童世界38433.1%国际观展中心49373.9%其他（5.4%）配饰/礼品/数码/音像/服务配套67645.4%-合计125077100.0%表3-2.天津大悦城小业态组合1)在新一代大悦城中（天津大悦城）：对零售进行细分，并提出时尚集成店的概念；并丰富娱乐业态，以达到集聚人气的效果。3大类业态建筑面积（M2）占比零售（56.9%）主题购物区2楼层/业态购物餐饮娱乐配套F11--100%-F10--100%-F9--100%-F8-74%25%1%F7-100%--F6-99%-1%F595%5%--F495%5%--F394%5%-1%F295%5%--F199%--1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3

---停车场B4---停车场表3-3.西单大悦城各楼层业态比例31）业态垂直分布策略：西单大悦城零售约占7个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置5%左右的休闲餐饮，地下部分布置一定比例餐饮、娱乐等。楼层/业态购物餐饮娱乐配套F11--100%-F10--10楼层/业态```````````````````````````购物餐饮娱乐配套F10-100%--F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%--F4100%---F383%16%-1%F290%10%--F193%7%--B185%--15%B2100%---B3

---停车场表3-4.正大广场各楼层业态比例1）业态垂直分布策略：正大广场零售约占6个楼层，餐饮与娱乐业态各占3个楼层；同时，在零售集中的各楼层布置7%-16%左右的休闲餐饮，既可聚集人流，也作为休息区。3楼层/业态`````````````````````````3表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局F4：大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐F3：茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻食小点F2：茶餐厅/咖啡/茶B1：快餐/轻食小点F1：咖啡/茶/休闲餐饮/日韩料理F5：休闲餐饮类别建筑面积（㎡）面积占比（㎡）快餐634926%西餐9564%咖啡/茶17357%轻食小点13005%日韩料理15236%休闲餐饮462219%正餐410617%茶餐厅296513%泰餐7413%总计24298100.0%通过在各零售楼层布局休闲、特色餐饮，达到聚集人气的效果。3表3-5.天津大悦城各楼层餐饮布局F4：F3：F2：B1：表3-6.北京新光天地各楼层业态分布3以百货（台北新光三越）为主导的新光天地购物中心在垂直业态布局中采取了类似大悦城的策略：在各零售楼层适当布置餐饮或生活服务业态。表3-6.北京新光天地各楼层业态分布3以百货（台北新光三越）4肆、商家组合特征4肆、商家组合特征4业态/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊核心店首都电影院永旺JUSCO易初莲花扬族百货西武百货建筑面积10,400㎡34,000㎡15,000㎡30,000㎡2,000㎡业态娱乐百货超市百货百货层数2层5层1层6层2层楼层分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2单层面积5,2006,80015,0005,0001,000其他-综合百货超市-营业面积16,500-表4-1.各购物中心核心主力商家情况1）控制核心主力商家面积或拉长垂直楼层跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百

货仅2,000㎡,占2个楼层；百联的扬族百货约3万㎡，且占6个楼层；2）主力商家向高区或地下布置，由零售向餐饮、娱乐为主转变：西单大悦城的核心

主力商家为首都影院分布于F10-F11层

，正大的易初莲花则布置在负一层。（主

力零售商家作用在于聚人气，但对租金贡献有限；而位于高区的餐饮、娱乐同样

具备聚集人气功能，且不用牺牲租金）4业态/项目西单大悦城朝阳大悦城正大广场百联又一城香港朗豪坊4业态/项目西单大悦城正大广场零售12个14个餐饮6个12个娱乐3个8个合计24个30个业态/项目西单大悦城正大广场零售12,59625,400餐饮3,59918,000娱乐15,16913,300合计31,364㎡56,700㎡表4-2.主力商家构成对比（西单大悦城VS正大广场）1）都非常重视主力店作用：西单24个主力店约占总营业面积的约45.0%，正大30个主力店约占总营业面积的约47.0%；2）业态作用各有差异：西单以零售为主，餐饮为重要支撑；正大是餐饮与娱乐为

主导的策略。4业态/项目西单大悦城正大广场零售12个14个餐饮6个12个4编号主力店楼层业态营业面积合计12西单科技广场L5零售2,000㎡12,596㎡11中国移动营业厅零售1,000㎡10马克华菲L4零售396㎡9G2000L3零售8008优衣库UNIQLO零售12007JACK&JONES零售10006ZaraL2\L1零售20005WalkershopL2零售12004ARRTCO零售10003VEROMODAclassicsL1零售8002MUJI零售6001NEXT零售600表4-3.零售类主力店分布情况（西单大悦城）1）西单大悦城主力店以零售类为主：总计约12家，合计总营业面积约12,596㎡；约占零售类总营业面积的32.0%；平均单店面积约1,000㎡，单店营业面积集中在600-1,200㎡。4编号主力店楼层业态营业面积合计12西单科技广场L5零售2,4编号主力店楼层业态面积合计3首都电影院L10\L11娱乐10,369㎡15,169㎡2FAB音像文化广场L9零售+娱乐4,000㎡1嘉斯猫电玩城L8娱乐800㎡6蕉叶泰国风味L7餐饮547㎡3,589㎡5辣婆婆餐饮875㎡4豆捞坊餐饮529㎡3港丽餐厅L6餐饮547㎡2大快活餐饮529㎡1巴贝拉餐饮562㎡2）西单大悦城餐饮、娱乐主力商家成为聚客的重要部分：娱乐类主力店约3家，合计总面积约15,169㎡；餐饮类主力店约6家，合计总营业面积约3,589㎡；约占餐饮类总营业面积的25.4%；平均单店面积约600㎡，单店营业面积集中在500-800㎡。表4-4.餐饮、娱乐类主力店分布情况（西单大悦城）4编号主力店楼层业态面积合计3首都电影院L10\L11娱乐14面积区间套数百分比50㎡以下13

6.63%50-100㎡

3316.84%100-300㎡7236.73%300-500㎡2914.80%500-1000㎡

199.69%1000㎡以上3015.31%合计196100.00%表4-5.正大广场各面积段商家分布情况1）正大广场重视主力店的作用：正大面积在1,000㎡以上的商户数量达到30个，占到总数量的15.3%；总使用面积达到5.67万㎡

，约占总使用面积的47.0%。4面积区间套数百分比50㎡以下13

6.63%50-100㎡42）在正大广场的主力店中，餐饮、娱乐居主导地位：在1,000㎡以上的商户中，购物类有14个，餐饮类12个，休闲娱乐类8个；餐饮、娱乐的比例较大。表4-6.正大广场主力店分布（中高层区）所在楼层店名经营类型功能使用面积F10俏江南特色餐饮餐饮1600F9小南国特色餐饮餐饮1000F8星美正大影院影院休闲

2000大众书局

书城休闲1800ZIYINBEAUTYSALON

沙龙休闲

2509好乐迪KTV娱乐休闲1500司凯特正大溜冰场溜冰场休闲1200F7正大百货欢乐童趣馆百货购物

1500蕉叶泰式菜特色餐饮餐饮1300WILLSGYM健身健身馆休闲1200F6

唐宫海鲜舫

特色餐饮餐饮1800汤姆熊游乐休闲1500愉家特色餐饮餐饮1300F5拉面+满记甜品特色餐饮餐饮150042）在正大广场的主力店中，餐饮、娱乐居主导地位：在1,043）在正大广场的主力店中，零售类主力店：集中在1,000-2,000㎡的中型专业店；主要功能是确立购物中心的主题与品牌形象，同时，聚集客流。表4-7.正大广场主力店分布（中低层区）所在楼层店名经营类型功能使用面积F4玩具反斗城娱乐休闲1600班尼路专卖店购物1700名店运动城专卖店购物2000F3优衣库专卖店

购物

1700正大百货都会仕女馆专卖店

购物2500鼎泰丰特色餐饮餐饮1000F2正大百货美鞋苑

百货

购物2000ESPRITSALA专卖店购物1000ESPRIT专卖店购物

1500NEXT专卖店购物1000F1H&M专卖店购物1000C&A

专卖店购物1000B1

特力屋专卖店购物2000B2易初莲花超市购物1500043）在正大广场的主力店中，零售类主力店：集中在1,00044）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐饮、娱乐等主力店的引入，大大提高顾客的平均停留时间及平均消费额。指标2005年（调整前）2008年（调整后）出租率60%98%日常客流量3万/天7万/天周末客流量5万/天11万/天节假日客流量7.6万/天15万/天最高客流量8.9万/天25万/天平均停留时间53分钟3.2小时日常平均消费金额159.4元470.3元节假日平均消费金额269.8元1145.6元顾客光顾频率1.8次/月2.2次/周运营收入3亿元12亿元表4-8.正大广场经营绩效对比44）正大广场主力店的作用：虽然对租金贡献有限，但是，通过餐5伍、租金分配策略5伍、租金分配策略5-主力店非主力店楼层面积段租金面积段租金B1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-1836-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151）楼层差异：各楼层租金差异相对不明显，同业态租金各楼层变动幅度约在50%以内；2）业态差异：主力店型零售与餐饮的租金比值在1.5,非主力店型租金比值约在2.0；3）主力店与非主力店差异：零售主力店租金集中在7-14元/㎡/日,非主力店租金集中在25-36元/㎡/日,比值约在2.5-3.0；餐饮类主力店租金集中在6-9元/㎡/日；非主力店在9-15元/㎡/日；非主力与主力零售的租金比值约在1.5-2.0。表5-1.西单大悦城的租金分配情况5-主力店非主力店楼层面积段租金面积段租金B1298-3585品牌楼层面积租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2blacklabeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.7513GiordanoConcepts215.3826HoneysF4214.2320品味轩F5222.9213.5港丽茶餐厅F6654.737DolarShopF7753.997表5-2.主力店租金情况（西单大悦城）1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及品牌度等；2）各业态比较：零售类约7-19元/㎡/日，餐饮类7-14元/㎡/日，比值约为1.5：1。5品牌楼层面积租金ManningsB1358.114MUJI5品牌楼层面积租金AnubisB197.6221TheFaceShop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357DaysF498.2722OnitsukaTiger98.1925I'mDavid92.6133LeeCooperF58025Onda7028MangoMangoF679.0611星奇异水果厨房F881.5715表5-3.非主力店租金情况（西单大悦城）1）各楼层比较：各楼层租金差距不明显，主要影响因素来自具体位置及面积大小；2）各业态比较：零售类约21-36元/㎡/日，餐饮类11-15元/㎡/日，比值约为2：1。5品牌楼层面积租金AnubisB197.6221TheFa5业态物业收入构成比例出租面积构成比例效值百货27.20%40.00%0.68时装及配饰19.50%6.30%3.10食品和饮料14.90%7.60%1.96超市10.50%24.50%0.43美容与健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋类及手套2.90%1.00%2.90休闲娱乐2.80%4.30%0.65体育用品2.70%2.70%1.00其他9.90%4.60%2.151)百货、超市占总出租面积的约65%，总租金收入的约38%；2)百货、超市的效值最低,分别为0.43、0.68；时装及配饰、鞋类及手套效值最高；分别达到3.10、2.90；最大比值可达到7倍。附表5-1.嘉茂零售中国业态分布情况（2009年）5业态物业收入构成比例出租面积构成比例效值百货27.20%4产品标准化-典型案例课件(-)1-龙川小勃美发沙龙2-佐丹奴5-以纯3-班尼路4-Jasonwood6-I.P.ZONE7-美特斯邦威1234567业态数量比例店名面积RANK5零售2184%KOBO、卡玛、乐扣乐扣、阿瑟斯、曼迪飞、阿伊莲、Jasonwood、以纯、热风、真维斯、霸狮腾、I.P.ZONE、伊韵儿、美特斯邦威、NEE、堡狮龙、优之良品、佐丹奴、罗宾汉、波顿、CROCS、s&k、班尼路佐丹奴、班尼路餐饮28%雅酷比、可口可乐-休闲娱乐38%happyhouse、凯艺玩具龙川小勃美发沙龙附-1壹-西单大悦城楼层业态布局1-龙川小勃美发沙龙2-佐丹奴5-以纯3-班尼路4-Jaso1-万宁MANNINGS

3-宝岛眼镜5-丁和李朴国际专业美容美发6-面包新语2-丝芙兰Sephora1234564-Potato&Co业态数量比例店名主力店零售3485%万宁、家美乐、SHE’S、TWICE、曼古银、PAICHICHI、PUCCA、靓丽金象皮肤医学护理中心、MICKEYMOUSE、大明眼镜、2HOME+、HoyaBoby、Nic、HelloKitty、阿努比斯、宝岛眼镜、MISSYMISSI、HUGOBOSS香水、Potato&Co、Lavinne、爱特宝斯、爱美菲露、EXPRESS、BRILLNT、MaybeDoll、RedEarfh、Q’ggle、Missha、佰草集、KORRES、LEUNUIT、DHC、APPLE数码、Sephora、THEFACESHOP万宁、丝芙兰餐饮510%八喜、鲜元案、COLDSTONE、面包新语酒屋休闲娱乐25%丁和李朴国际专业美容美发、INAIL丁和李朴国际专业美容美发、INAIL专卖----附-1壹-西单大悦城楼层业态布局1-万宁MANNINGS3-宝岛眼镜5-丁和李朴国际专业11-Zara复式店（下）2-ESPRIT

3-VEROMODAclassics4-MUJI

5-

NEXT6-

Nike北京08店23456业态数量比例店名主力店零售21100%ZARA、RPOMOD、B+ab、ESPRIT、BestSeller复式店、Artini、CityChain、SWATCH、MUJI、NEXT、HILFIGERDENIM、GUESS、CKJEANS、GUCCIGLASS、TISSOT、SIBO、FOLLIFOLLIE、SephoraZARA餐饮----休闲娱乐----专卖----附-1壹-西单大悦城楼层业态布局11-Zara复式店（下）2-ESPRIT3-VERO12345671-Zara复式店（上）2-Belle

3-ONLY

4-Ochirly

5-Walkershop6-ARRTCO7-星巴克FCUK

业态数量比例店名主力店零售2697%Zara复式店、JINAVA、Ein、LaPargay、Eachway、Belle、红科、BestSeller复式店、Ochirly、Walkershop、G2000BLACKLABLE、EITIE、ARRTCO、COBO、Prich、Hiroshima、Giordanoladies、MOTIVI、LesPallines、Metallurgy、COTTONREPUBLIC、FCUK、W.Scotfield修表ARRTCO、only、WalkerOne餐饮13%星巴克-休闲娱乐----专卖----附-1壹-西单大悦城楼层业态布局12345671-Zara复式店（上）2-Belle3-123451-G20002-Mirabell3-JACK&JONES4-优衣库UNIQLO5-Wagas咖啡简餐业态数量比例店名主力店零售2897%G2000、LEVI‘S/DOCKERS、AdidasLinear、TAIXAIT、InWear、AZONA、Mind/Bridge、Belle、bestSeller复式店、Giordanococept、BasicHouse、爱慕、受妮芬、爱美丽、松山棉店、CKUNDERWEAR、UNIQLO、Love&Love/Ciosi、Roem、Bodpops、Teenie&wennie、LILY、CASIO、GARONA、Edc、BlancDER.G、E-land-餐饮13%Wagas咖啡简餐-休闲娱乐----专卖----附-1壹-西单大悦城楼层业态布局123451-G20002-Mirabell3-JAC业态数量比例店名主力店零售3995%马克华菲、SoBasic、BenchBody、I’MDAVID、西门盯、歌莉娅、Honeys、SURFACE、尚智喜、VEILOND、海盗船、D.TWO、江南布衣、E&YOU、6&8、Mudd、EXR、Bauhaus、必酷、THETHING、Couzzle、Tb2JEANS、VISCAP、COEY8610、SOFIYA、ENO、QUIKSILVER、味千、OnitsukaTige、TonvJeans、Ebase、LOVELY、LACE、AtoZ、播、百图、BossiniStyle、UNITEDCOLORSOFBENETTON包、SCAT、星期六马克华菲Bauhaus餐饮15%味千-休闲娱乐----专卖----1234567891011121-QuicksilverRoxy

2-ENO3-SAFIA12-味千9-马克华菲

10-SOBASIC11.eBase4-Viscap5.TB2Jeans

6-Bauhaus8-Honeys

7-Surface

附-1壹-西单大悦城楼层业态布局业态数量比例店名主力店零售3995%马克华菲、SoBas1234561-西单科技广场2-中国移动营业厅3-运动品牌4-ADDIDAS5-NIKE6-龙心大悦业态数量比例店名主力店零售2195%Lee、Leecooper、Nike、Thenorthface、哥伦比亚、Pony、Adidas、ONDA、APPLE、COTTONFELID、法力滕phiten、彪马、匡威、锐步、卡帕、KEEN、乐途、美津浓、李宁、ADIDASNBA、手机广场AddidasNike餐饮15%龙心大悦-休闲娱乐---专卖----附-1壹-西单大悦城楼层业态布局1234561-西单科技广场2-中国移动营业厅3-运动品牌412345671-巴贝拉2-MangoMango3-KFC4-Mr.Pizza5-大快活6-港丽餐厅

7-JavaBob&rsquo业态数量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮1560%港丽餐厅、大快活、Mr.Pizza、找茶、欧美尔、仙踪林、JAVABOB’S、DQ、优根芙斯、KFC、芒果芒果、巴贝拉-服务115%工商银行-附-1壹-西单大悦城楼层业态布局12345671-巴贝拉2-MangoMango3-KFC1-辣婆婆122-桂林人33-大长今44-豆捞坊55-蕉叶泰国餐厅6-麻辣香锅业态数量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-餐饮760%蕉叶泰国风味、豆捞坊、元绿寿司、大长今、桂林人、麻辣香锅、辣婆婆-服务115%工商银行-附-1壹-西单大悦城楼层业态布局1-辣婆婆122-桂林人33-大长今44-豆捞坊55-蕉叶泰12345678910111-蒙自源2-千味久品3-蒸霸天下4-吉野家5.源之味6-麦吉柯魔术教学7-卓翼族玩具城8-星奇异11-面香居9-涮品天下10.嘉斯猫电玩城业态数量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐424%嘉斯猫电玩城星奇异桌翼族玩具城麦吉柯魔术教学馆-餐饮836%面香居吉野家缘之味一品三笑蒙自源千味久品蒸霸天下涮品天下-服务115%工商银行-附-1壹-西单大悦城楼层业态布局12345678910111-蒙自源2-千味久品3-蒸霸天下1.FAB数码娱乐广场1业态数量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-专卖160%FAB音像文化广场FAB音像文化广场服务115%工商银行-附-1壹-西单大悦城楼层业态布局1.FAB数码娱乐广场1业态数量比例店名主力店酒店公寓1251影城业态数量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱乐160%首都电影院首都电影院服务115%工商银行-附-1壹-西单大悦城楼层业态布局1影城业态数量比例店名主力店酒店公寓125%酒店公寓-休闲娱B2

awfullychocolate

澳人坊

巴贝拉

贝高福

COLDSTONE

蛋蛋屋

迪信通

华丽屋

好事唐纳姿

宽方数码

面包新语

奇脆乐

SUBWAY

膳魔师THERMOS

食家物语

童涵春

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一品燕栈

一代眼镜

争鲜

爱优果

贝尔多爸爸

宝岛眼镜

CoffeeBeanery

cafetasse

DQ

ESSEUSUALS

Hu-Hu

集品堂

卡布拉蛋糕

欧格妮妮

泉逸轩

苏瓦卡

双立人

同仁堂

玺燕

岩岛成GinoPasco

易初莲花

yodio

B3

靓车高手

塞纳烟草附-2贰-正大广场楼层业态布局B2B2

awfullychocolate

爱优果B1

春水堂

芙瑞诗

JQ

屈臣氏

特力屋

中国工商银行

ENZO999

福奈特

美蝶天堂

瑞尔齿科

中国银行

2116541089附-2贰-正大广场楼层业态布局B1

特力屋

福奈特屈臣氏B1

春水堂

ENZO999

2116541081F雅天妮C&AENZO飞乐亨达利钟表哈根达斯HAZZYS天美钻珠宝凛花猫头鹰NOVO千禧之星斯沃琪Skechers天梭星巴克星美售票亭兆亿咖啡ZARA阿迪达斯经典CalvinKleinJeans(...FANCL无添加GUESSACCESSORIESH&MHilfigerDenimJustGold蓝蛙罗飞诺珠宝马哥孛罗波芒得古典玫瑰园塞纳烟草丝芙兰贝纳通/茜思黎香啡缤新元素中银易兑行3610352312215132115342324201119143122718616372993330附-2贰-正大广场楼层业态布局F1C&AZARAH&M1F雅天妮阿迪达斯经典36103523122151321152FAzureBluEHommegrosseHiroshimaleo曼古银NEXTQ'GGLE时间廊小南国日式烧栲正大百货美妆源

Esprit

法文·箱子

guess

Honeys

亮视点

马克华菲

欧时力

QUIKSILVER

Sinéquanone

雅莹

正大百货美鞋苑1211151396710121718192022附-2贰-正大广场楼层业态布局F2Esprit正大百货美鞋苑正大百货美妆源小南国日式烧栲NEXT2FAzureBlu

Esprit1211151393F

奥卡索

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真锅咖啡馆

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Elle

Jack&Jones

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莱尔斯丹

Only

PIERREGARROUDI

TALLYWEIJL

VeroModa

星巴克

优衣库

Z&A

正大百货伊殿191234568910121315161720212223242526728333432312730附-2贰-正大广场楼层业态布局F3优衣库正大百货伊殿3F

奥卡索

AGATHA191234568914F

宝岛眼镜

Baleno

CROCS

ColorJeans

富临轩

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领航人生

茂昌眼镜

Test-tube

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多玛尼餐厅

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名店运动城

耐克360

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玩具“反”斗城

新秀丽212341857810111213151617181819202122附-2贰-正大广场楼层业态布局F4玩具“反”斗城Baleno

名店运动城ColorJeans4F

宝岛眼镜

奔趣212341857810115F

必胜客

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皇家摄影

禾绿寿司

金同小厨

肯德基

廊亦舫

满记甜品

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松叶家日式烧烤

THEFACESHOP

享食78

一茶一坐

云南美食园

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大家乐

高丽苑

汉堡王

和民

吉野家

季诺意式休闲餐厅

老上海弄堂菜

麦当劳

名甲物语

南非海鲜

骐祯宫

泰泰小厨

味千拉面

新素代

宴点秀

真功夫1234678910111213161517192021222324252628293031323334附-2贰-正大广场楼层业态布局F5

满记甜品廊亦舫5F

必胜客

彩华花艺12346789101116F

阿拉丁儿童摄影

傲胜

明洞本家韩国料理

ChaterHouse

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皇家摄影

泓叶汤馆

卡通乐乐园创意童话摄影

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麦吉柯魔术

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依曼琪

张生记得味轩

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路易治.波米奥尼

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葡京茶餐厅

唐宫海鲜舫

外文书店

渝乡人家

樱之味

134579111214151617222325262728291017附-2贰-正大广场楼层业态布局F6

汤姆熊唐宫海鲜舫6F

阿拉丁儿童摄影

澳西奴

1345791117F

艾维庭

蕉叶音乐餐厅

凯尔齿科

时代生活美语时空

汤尼英盖

喜多屋国际海鲜料理

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紫颖美容

港丽餐厅

俊奥

史云逊护发中心

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正大百货欢乐童趣馆新都市舞工场123456781011131415161617附-2贰-正大广场楼层业态布局F7正大百货欢乐童趣馆

蕉叶音乐餐厅威尔士健身中心7F

艾维庭

港丽餐厅12345678101118F

爱晚亭酒家

大众书局

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好乐迪

肯德基精选餐厅

司凯特真冰滑冰场

味千拉面

洋葱餐厅

CityArtCenter

DAIWOSUSHI

大禾寿司

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孙平发型工作室

萨利亚

星美电影院123578131615附-2贰-正大广场楼层业态布局F8星美电影院大众书局

好乐迪司凯特真冰滑冰场8F

爱晚亭酒家

CityArtCenter小南国俏江南9F

小南国

10F

俏江南附-2贰-正大广场楼层业态布局F9-10小南国俏江南9F

小南国10F

俏江南附-2贰-附-3叁-百联又一城楼层业态布局扬族百货6层共16500平方米亨达利（眼镜）256平方米NineWest(服饰）203平方米BeanPole(服饰）230平方米W&F（服饰）637平方米扬族百货F1附-3叁-百联又一城楼层业态布局扬族百货亨达利（眼镜）Nin附-3叁-百联又一城楼层业态布局百丽（鞋）419平方米扬族百货一茶一坐（餐饮）775平方米F2附-3叁-百联又一城楼层业态布局百丽（鞋）419平方米扬族百附-3叁-百联又一城楼层业态布局扬族百货F3附-3叁-百联又一城楼层业态布局扬族百货F3附-3叁-百联又一城楼层业态布局和绿寿司（餐饮）285平方米JackJones(服饰）207平方米扬族百货F4附-3叁-百联又一城楼层业态布局和绿寿司（餐饮）JackJ附-3叁-百联又一城楼层业态布局红树林（餐饮）285平方米Nike360207平方米扬族百货F5附-3叁-百联又一城楼层业态布局红树林（餐饮）285平方米N附-3叁-百联又一城楼层业态布局梦洁（家纺）185平方米思妍丽（休闲）350平方米采蝶轩（餐饮）扬族百货F6附-3叁-百联又一城楼层业态布局梦洁（家纺）思妍丽（休闲）采附-3叁-百联又一城楼层业态布局冠军溜冰场（娱乐）2000平方米大诚料理（餐饮）300平方米大渔铁板烧韩林炭烤现代厨房6000平方米F7附-3叁-百联又一城楼层业态布局冠军溜冰场大诚料理（餐饮）3附-3叁-百联又一城楼层业态布局今典放影院（娱乐）6000平方米炭烤火锅一兆韦德（健身）2000平方米汤姆熊（娱乐）1000平方米F8附-3叁-百联又一城楼层业态布局今典放影院炭烤火锅一兆韦德（附-3叁-百联又一城楼层业态布局好乐迪KTV2500平方米一兆韦德（健身）1000平方米知音琴行270平方米英孚教育600平方米F9附-3叁-百联又一城楼层业态布局好乐迪KTV一兆韦德（健身）5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。

13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。

14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。

6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。

7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！

8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！

9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。

10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。

11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。

12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。

13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。

14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。

15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。

6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。

7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。

8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。

9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。

10、没人能让我输，除非我不想赢！

11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。

12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。

13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。

14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。

15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，73商业地产研究院2010年08月25日商业地产研究院壹建筑规模特征贰楼层空间布局叁业态配比情况肆商家组合特征伍租金分配策略壹建筑规模特征壹、建筑规模特征1壹、建筑规模特征1图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心图1.各类型购物中心分布模型（金字塔结构-微笑曲线）1单主力图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业店+混合区楼层数面积（万㎡）都市核心区新城或郊区社区型购物中心百货型购物中心主题型购物中心综合体型购物中心区域型购物中心规模：3-5万㎡层数：2-4层主力店：超市/卖场规模：5-8万㎡层数：6-8层主力店：百货规模：15-30万㎡层数：3-5层主力店：百货+超市+家电家居规模：8-12万㎡层数：8-12层主力店：专业店+餐饮娱乐规模：12-18万㎡层数：6-8层主力店：百货+超市+专业店图2.各类型购物中心建筑面积与楼层分布1单主力店多主力店专业事项/城市常熟郑州杭州苏州合肥开业日期2008-6-52009-3-282009-4-282009-6-282009-8-28地理位置海虞南路民主路西湖区工业园庐阳区距离市中心0.5㎞0.5㎞10.0㎞3.5㎞4.5㎞周边人口（万人）40250506025公交线路（条）1634201515出租面积（㎡）46,00043,00029,00070,00040,000超市（沃尔玛）（㎡）17,00020,00014,00020,00015,000商铺面积（㎡）29,00023,00015,00050,00025,000店铺比例（%）63.0%53.5%51.7%71.4%62.5%商铺数量（个）150100100180100平均商铺面积（㎡）193230150278250表1-1.西蒙集团-印象城系列（社区型购物中心）印象城以沃尔玛为主力店，单店可出租面积集中在4.0-4.6万㎡，可出租店铺占总面积的比例集中在52%-63%；单个出租店铺面积平均值在150-278㎡。1事项/城市常熟郑州杭州苏州合肥开业日期2008-6-52001表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店建筑面积（㎡）楼层总数楼层详况单层建筑面积(㎡）南京新街口3344761F-6F5575南京珠江店3357851F-5F6716南京汉中店12462---扬州店410127B1-6F5859扬州二店3000031F-3F10000南通店879551F-5F1759苏州店1496031F-3F4987徐州店5126661F-6F8544泰州店5834751F-5F11669淮安店496895B1-5F9938盐城店620008B1-7F7750西安国贸店100295B1-4F2006西安高新店2728741F-4F6822昆明店3370251F-5F6740上海店2130691F-9F2367其他:银泰百货系列百联系列1表1-2.南京金鹰系列（百货型购物中心）连锁店建筑面积（㎡1表1-3.部分主题型购物中心概况编号项目名称商业面积（㎡）经营楼层楼层概况单层面积(㎡）备注1南京水游城10.0万㎡6层B1-F516,600地下负三层2西单大悦城12.5万㎡13层B2-F119,600地下负四层3百联又一城12.6万㎡10层B1-F912,600地下负三层4香港朗豪坊5.5万㎡15层B2-F133,600地下负四层1)规模：集中在10万㎡左右，即可以形成规模效应，又不易过大；2)层数：主题型购物中心,由于低层区以专业店为主，延长了零售楼层的分布范围；同时，高层区增加了餐饮、娱乐等业态的比重，也近一步延长了经营层数；在控制总规模的前提下，可适当降低单层面积。1表1-3.部分主题型购物中心概况编号项目名称商业面积（㎡）1表1-4.部分综合体型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营楼层楼层概况单层建筑面积(㎡）备注1上海港汇广场13.0万㎡7层B1-F618,500地下负三层2北京新光天地12.0万㎡8层B2-F615,000地下负四层3天津大悦城12.5万㎡6层B1-F520,800地下负三层4龙之梦购物中心22.0万㎡13层B2-F1116,900地下负四层1）规模：以港汇广场为典型代表，面积集中在12-15万㎡；2）楼层：一般在6-8个经营楼层，单层面积在15,000-20,000㎡之间；但是，由于中心区域用地紧张，也呈现为高层化的趋势。1表1-4.部分综合体型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经1表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位置购物中心面积（㎡）福州新海峡金融商务区9.5武汉江汉区菱角湖10.0兰州兰州万达11.0无锡滨湖区11.5宜昌伍家岗区14.5长春朝阳区红旗街12号15.2襄樊樊城区长虹北路15.4宁波江北区15.9大庆东城区东风路16.0济南市中区魏家庄片区16.1沈阳铁西区兴华南街16.4淮安水渡口16.4银川金凤区16.5呼和浩特赛罕区新华东街路16.8镇江黄山西路16.9包头青山区银河广场东侧17.2广州白云新城17.3绍兴绍兴柯桥柯北新城区17.4厦门湖里区17.4合肥芜湖路与马鞍山路17.7天津河东区津滨大道18.3太原杏花岭区19.0石家庄裕华区20.0上海嘉定区（江桥）21.0唐山唐山市路南区21.3万达购物中心的规模集中在16-18万平方米之间。1表1-5.万达集团购物中心规模情况（区域型购物中心）城市位1表1-6.部分区域型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营楼层楼层概况单层建筑面积(㎡）备注1莘庄仲盛28.5万㎡6层B3-F535,625地上16万，地下12万2杭州万象城24.0万㎡7层B3-F626,666-3深圳万象城18.8万㎡6层B3-F523,500-4正大广场24.1万㎡13层B2-F1116,000地下负四层5朝阳大悦城23.0万㎡12层B1-F1119,000地下负三层部分区域型购物中心规模达到18-28万平方米。1表1-6.部分区域型购物中心编号项目名称建筑面积（㎡）经营类型指标/年份1995年2000年2005年区域型中心Mall总数113168171可租面积（百万平方米）8.7914.7615.46平均单店可租面积（万平方米）7.788.789.04年总销售额（百万美元）281856099674880平均每个Mall总销售额（百万美元）249.42363.07437.89年总底租收入（百万美元）1955.904496.905739.10平均每个Mal