房地产城市综合体项目市场调研报告

xxxx中心片区项目市场调研报告曲靖商业市场研究曲靖住宅市场研究曲靖酒店市场研究曲靖写字楼市场研究【报告框架】&1--商业篇xx商业正由快速发展向结构调整阶段演进；发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展；大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入xx商业发展阶段【商业环境研究】800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间体验式的购物需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4000美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4000~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越传统商业范畴的广义商业形态出现，

SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现+商业及业态发展演变城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型【商业环境研究】昆明xx昆明：城市化率70%专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态xx：城市化率55.8%多业态的组合、自由的购物空间将出现麒麟巷玄武路麒麟花园商圈文化路步行街阿诗玛商圈南城门商圈麒麟南路xx市商业发展呈线状分布，商业网点相对集中，依托主要商街麒麟南路，发展临街商业。基本上，xx的商圈都是集中在麒麟南路沿线及支路，商业最集中的商业带自南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括：1、麒麟花园商圈2、阿诗玛商圈3、南城门商圈大型商场包括美佳华购物广场、xx新百大、百货大楼、滇东商场、中天购物中心、金城百货等。【商业环境研究】城市发展滞后，但商业集中度过高；城区内经营中的集中型商业以百货为主，由于经营能力及档次的不同，经营状况不一。现行的商业已涵盖了中档到高档的定位区间，档次定位上没有明显空间。大众的、贴近生活的商业经营情况一般较好，时尚的、偏高端的商业却鲜有人气，中高端百货消费严重外流。中高档：中天购物中心、金城百货、摩尔购物中心中档:美佳华商业广场、新百大、财富中心中低档:老百货大楼、滇东商场、都市商场都市商城麒麟商业广场xx新百大滇东商场xx百货大楼中天购物金城百货财富中心吉玛特超市新家园超市好吉利超市吉玛特超市乐万家超市潜在的商业项目大型超市集中型百货炮团项目时代广场金都国际摩尔购物广场万和国际城【商业市场研究-集中商业】名称商业规模开业时间档次商业形态主力业态经营现状已有商业中天购物中心30000㎡2011年中高端商场百货差摩尔购物中心15000㎡2011年中高端商场百货差金城百货18000㎡2010年中高端商场百货差财富中心80,000㎡2011年中高端专业市场超市、红星美凯龙一般xx新百大6000㎡2010年中端商场家电、服饰一般麒麟商业广场50000㎡2009年中端商场超市、百货一般xx百货大楼2500㎡2000年中低端商场百货一般滇东商场7500㎡2004年综合商场运动、超市较好吉玛特超市（交通店）10000㎡2001年超市超市较好吉玛特超市（建设店）8000㎡2006年超市超市较好华盛国际12000㎡未开业中高端商场国美电器------在建商业时代广场30000㎡------中高商场------------规划商业金都国际100000㎡------中高端商场+商业街------------炮团项目200000㎡------中高端商场+商业街------------麒麟嘉城200000㎡------中高端商场+商业街------------【商业市场研究-集中商业】经营中集中商业物业体量面积约为27万㎡，潜在规划商业项目总体量约50万㎡，商业体量已超越人均商业拥有面积的警戒线；

在xx商业中起到了一定的升级换代的作用；从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强；受限于规模，休闲娱乐功能较少，购物中心商业价值没有得到完全体现。麒麟商业广场开启了xx集中商业的先河，在一定程度上突破xx固有商业形态，但内部规划存在的问题仍然没有改变xx集中商业较为弱势的局面。xx集中商业代表：麒麟商业广场【商业市场研究-集中商业】项目名称

美佳华商业广场

项目位置

交通路与麒麟北路的交汇处开业时间

2009年4月底商业面积

50,000㎡

商业形态

购物中心项目周边状况

麒麟中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚层数

地上4层，半地下1层，地下2层招商率

90%以上经营状况

好租金元/㎡/月开盘售价业态分布

-1F：超市；30自持地下半层：服饰、电器、服务配套等；150200001F：服饰精品、运动等；200均价31000，最高70000元2F：男女服饰等；130250003F:儿童乐园、餐饮、美容美发等6070004F：服务配套、办公等；——代表商家

沃尔玛、肯德基、苏宁、必胜客、JACK&JONES、BALENO等xx集中商业代表：滇东商城、xx新百大二者区位优势明显，属于麒麟南路商业氛围最为浓厚区域，但受限于内部规划不当，各业态杂乱分布，定位偏中低端，虽有肯德基、国美等主力店的带动，但商业价值没有完全挖掘。【商业市场研究-集中商业】项目名称

滇东商场购物广场

项目位置

麒麟区南宁西路开业时间

2004年商业面积

7,500㎡

商业形态

综合商场招商情况

一层服饰类较差，出现空铺现象，其余3层较好。经营状况

较好租金：元/㎡/月

售价：元业态分布

1F：服饰、运动用品等；150-180——2F：超市；80-100——3F:电器等50-60——4F：家具等等；40——代表商家

YYSPORT、福万家超市等项目名称

xx新百大

项目位置

麒麟区麒麟南路开业时间

2007年9月商业面积

6000㎡商业形态

综合商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。层数地上4层经营状况一般租金：元/㎡/月

售价：元业态分布

1F：化妆品、皮具皮鞋钟表、数码器材；14~25%扣点——2F：服饰类；14~25%扣点——3F:针织用品、床上用品、文体用品、14~25%扣点——4F：童装、餐饮等14~25%扣点——代表商家

国美、肯德基、雅戈尔等商业业面面积积一一期期3万㎡㎡，，xx第一一个个真真正正意意义义上上的的百百货货商商场场!中天天购购物物中中心心一一个个周周至至少少要要发发4、5次打打折折促促销销信信息息到到手手机机上上，，基基本本上上也也没没时时间间去去逛逛，，去去了了也也是是接接孩孩子子时时随随便便逛逛逛逛，，那那里里停停车车很很麻麻烦烦，，要要买买的的东东西西我我一一般般还还是是去去昆昆明明购购买买。。———李女女士士xx集中中商商业业代代表表：：中中天天购购物物中中心心【商业业市市场场研研究究-集中中商商业业】项目名称

中天购物中心项目位置

麒麟区麒麟南路开业时间

2011年3月商业面积

30,000㎡商业形态

商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。层数地上4层经营状况差租金：元/㎡/月售价：元业态分布

-1F美好家园1F：化妆品、精品；250-400650002F：女装、精品皮具；100-150450003F:潮流、运动服饰类；4F：男装商务服饰类6024000代表商家

美好家园超市、肯德基等尽管开业业以来，，金城百百货管理理团队力力求打造造xx中高档百百货商场场，但包包括中天天购物中中心在内内，经营营状况一一直较差差，没有有人气。。——金城百货货市场部部经理xx集中商业业代表：：金城百百货【商业市场场研究-集中商业业】项目名称

金城百货项目位置

麒麟区麒麟南路开业时间

2011年7月商业面积

18,000㎡商业形态

商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。层数地上4层经营状况差租金：元/㎡/月售价业态分布

1F：化妆品、精品；200380002F：女装、精品皮具；120200003F:潮流服饰类；4F：男装商务服饰类80自持代表商家

周大福等xx未来集中中商业代代表：明明珠东方方城（炮炮团项目目）项目占地面积(㎡)200,000总建筑面积(㎡)474,900容积率2.37商业占地面积(㎡)128,000建筑面积(㎡)234,900停车位2,500容积率1.8住宅占地面积(㎡)57,000建筑面积(㎡)200,000容积率3.5酒店占地面积(㎡)15,000建筑面积(㎡)40,000容积率2.6项目地处处xx市中心区区黄金位位置，是是目前xx少有的高高规格综综合体项项目，目目前已强强势招商商引入知知名百货货超市大大润发、、横店院院线两大大主力店店，如此此体量的的商业建建成对xx商业市场场的影响响将不可可估量；；但目前前由于开开发商内内部资金金问题，，项目迟迟迟未见见动工开开建。【商业市场场研究-集中商业业】xx未来集中中商业代代表：金金都国际际、华盛盛国际华盛国际际和（二二期）时时代广场场均位于于xx中央商务务区核心心，麒麟麟路与南南宁路的的双轴交交汇处，，南北通通达，东东西贯通通。华盛国际际总建筑筑面积为为32838.36㎡时代广场场总建筑筑面积为为52014.84㎡目前，一一期即将将交付使使用，二二期时代代广场也也进入工工程后期期施工阶阶段。两个项目目建成后后将为xx城市的商商业发展展注入新新的活力力，还将将营造更更高标准准的新城城市商业业广场，，金都国国际或将将成为xx最具代表表性的城城市建筑筑名片。。金都国际际项目占占地约50亩，总建建筑面积积27.6万㎡，其其中商业业面积10万㎡，涵涵盖商场场、酒店店、写字字楼、酒酒店式公公寓、住住宅等物物业类型型，建成成后主建建筑高168米，为xx的第一高高楼。目前项目目的具体体规划指指标有所所变动，，项目仍仍在形象象展示区区，还未未开始施施工建设设。【商业市场场研究-集中商业业】项目名称入市时间商业体量商业类型面积区间销售价格销售情况备注财富中心2010年9月8万㎡商业街+商业街40—500㎡商业街1F3万2F1.8万3F0.8万底商1.5万仅剩6间大面积商铺红星美凯龙和家乐福不在售卖范围内，可售面积为商业街及底商麒麟嘉城2011年3月1.1万㎡一期底商70—300㎡均价1.5万65%

文津苑2011年7月1.3万㎡集中商业20—86㎡6000元—9万90%xx少有的商场做小面积分割销售的项目，共4层，仅销售1—2层，美邻彼岸2010年初9000㎡社区商业300—2400㎡一托二均价1.8万还剩3间商铺中天嘉园2009年9月3万㎡集中商业45—300㎡6万元售罄返祖销售，年回报率为5.3%金城百货2010年3月1.8万㎡集中商业20—450㎡外街3.8万内街1.8万86%分销售产权和经营权两种方式嘉悦广场2009年10月1.2万㎡底商60—180㎡2.4—3.6万元售罄——汇宝中心2010年5月2.5万㎡底商100—700㎡均价3万90%写字楼产品无法销售后改成商务公寓销售龙泽园2010年12月一期1.5万㎡底商80—240㎡一托二均价1.8万95%——【商业市场场研究-在售商业业】在售商业业以配套套型社区区商业为为主，单单个项目目体量规规模较小小，除个个别项目目带政策策销售外外，其余余均为正正常销售售，销售售周期一一般较长长。分布特点点：xx专业市场场以家具具、建材材为主，，集中分分布于麒麒麟北路路以及紫紫云路等等城市外外围路段段，与临临街同类类型商铺铺形成规规模效应应；名称面积（㎡）珠江商场（小商品批发）5,000张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100麒麟家具城万家乐家私东关建材灯具城全友家私珠江商场张三口建材市场滇东北建材市场曲纺家具批发市场曲纺家具城专业批发发市场规规模较大大、业态态档次参参差不齐齐，分布布在城市市次要干干道上，，具备一一定的辐辐射能力力。【商业市场场研究-专业市场场】曲纺家具具城现有经营营户近一一百五十十多家，，租金区区间在40-60元/㎡，规模模较大，，品牌齐齐全，是是xx经营的时时间长且且较大的的家居市市场；主主要经营营各种家家居家具具用品。。东关建材材市场潇湘路与与紫云路路交叉口口旁，租租金区间间在50-70元/㎡，主要要销售灯灯具、建建材、木木材、油油漆等，，现有经经营户近近百家，，目前经经营状况况良好，，现主要要销向部部分县市市。张三口建建材市场场现有经营营户近一一百五十十多家，，租金区区间在40-50元/㎡，规模模较大，，品牌齐齐全，经经营的时时间长，，是xx市较大的的建材市市场；主主要经营营瓷砖、、地板、、卫浴、、油漆等等，配件件的销售售量较大大。【商业市场场研究-专业市场场】xx街铺调研研情况xx各类型业业种呈现现较为明明显的““扎堆””现象，，每条商商业街均均有主力力业态支支撑。

指标路段主力业态租金元/月/㎡经营状况

指标路段主力业态租金元/月/㎡经营状况麒麟南路服饰400-800，最高1000较好麒麟东路餐饮西段：200-300，东段20-50较好教场东路服务配套80-130较好麒麟巷餐饮休闲娱乐800-1000较好教场西路汽修30-75良好前北路以南小商品批发250-400较好交通路服务配套120-200较好前北路以北广告喷绘250-400较好寥廓南路电脑数码180-250一般玄坛路中档服饰200-260一般寥廓北路汽修30-80良好书院路书画、花草30-200较好南宁东路餐饮、服务配套餐饮类：50-90，服饰类：150-180良好珠江源广场步行街服饰、精品150左右一般南宁西路以西手机数码300-700较好建设路餐饮、配套30-200较好麒麟北路建材、服饰、服务配套北段（家居）：50左右；南段：100-300南段较好，北段一般文化路床上用品、服饰200-500较好麒麟西路服饰、服务配套东段：70-300较好珍珠街食品批发70-100较好西关街休闲娱乐30-80较好潇湘路旅馆住宿20-100一般环城东路建材专业市场45-70较好姜家巷餐饮、汽修20-50较好食品街餐饮、农贸产品30-80一般梅苑巷餐饮、配套20-60较好【商业市场场研究-商业街】分布特点点：xx市休闲娱娱乐业态态较为缺缺乏，现现有的普普遍档次次低、分分布零散散，存在在一定市市场空白白；分布布集中在在西片区区，较为为集中区区域为麒麒麟巷、、麒麟东东路东段段、麒麟麟南路以以及西关关街；地段业态特点麒麟巷酒吧一条街西关街足浴按摩一条街麒麟南路电影院、培训、ktv等麒麟东路东段酒吧、网吧、咖啡屋等【商业市场场研究-商业街-休闲娱乐乐】特色休闲闲型、体体验型业业态较为为缺乏，，消费频频次及经经营状况况较好，，存在一一定市场场空白；；于2005年规划开开发步行行街；区位：连连接麒麟麟南路与与南宁南南路，主主要商业业集中在在与麒麟麟南路交交汇段；；经营状况况：xx人心中的的酒吧娱娱乐一条条街，是是xx人夜生活活的重要要场所，，经营状状况较好好；主要经营营业态：：以酒吧吧茶坊餐餐饮、美美容美发发保健等等休闲娱娱乐为主主，并有有部分服服饰业态态。麒麟巷—酒吧一条条街【商业市场场研究-商业街-休闲娱乐乐】区位：麒麒麟东路路，主要要商业集集中在与与南宁南南路交汇汇段；经营状况况：休闲闲娱乐一一条街，，是xx人夜生活活的重要要场所，，经营情情况一般般；主要经营营业态：：麒麟南路路业态主主要酒吧吧、网吧吧、银行行网点等等为主，，装修为为中高档档。该地地段坡度度较大，，车流大大，人流流少。麒麟东路路—酒吧休闲闲一条街街【商业市场场研究-商业街-休闲娱乐乐】麒麟西路文化路寥廓北路寥廓南路西关街麒麟巷餐饮主要要分布在在麒麟南南路以西西区域；；餐饮面对对中低层层次的消消费群；；高档餐饮饮市场存存在一定定空白，，但从当当地消费费情况看看，高档档餐饮发发展空间间不大；餐饮业态态整体呈呈现相对对成熟、、良性发发展的状状态。中低档餐餐厅为主主，高档档餐饮市市场存在在一定空空白，但但从当地地消费情情况看，，高档餐餐饮发展展空间不不大；【商业市场场研究-商业街-餐饮业态态】餐饮大部部分集中中在西片片区，主主要分布在寥寥廓南路路、寥廓廓北路、、文化路；商铺平均均租金在在100元/㎡，租金金较高的的在交通通路、寥寥廓路、、建设路路和麒麟麟巷等人人流较大大的路段段；【商业市场场研究-商业街-餐饮业态态】麒麟西路文化路寥廓南路交通路麒麟南路文昌街玄坛路分布：服饰类类业态分布较较为广泛泛，其中中以麒麟麟南路为为主要服服装集中中区，其其次还包包括麒麟麟西路、玄玄坛路、、文化路路、寥廓廓南路、、交通路路南段和和文昌街街东段等路路段。整体档次次以中档档和中低低档为主主，且品品牌重复复度较高高，同质质化竞争争度较高高；【商业市场场研究-商业街-服饰业态态】地段价格区间代表性品牌麒麟南路本地品牌：50--200元/件；国内品牌：300--600元/件。本地品牌：靓妆、华麟牛仔、创兴等；国内品牌：意尔康、蜘蛛王、红蜻蜓、富贵鸟、柒牌男装等。麒麟西路本地品牌：50--200元/件；国内品牌：300--600元/件。本地品牌：铭媛、罗曼、惠依、霓裳等；国内品牌：意尔康、红蜘蛛、特步、361度、安踏玄坛路100--300元/件。度嘉班尼、鄂尔多斯、恒源祥等，其余以中低档服饰为主。交通路临近麒麟花园段：200--500元/件；其余路段：30--150元/件。临近麒麟花园段品牌度较好：海澜之家、Kappa;其余路段品牌度较差。美佳华商业广场一楼：180--800元/件不等；二楼：150—500元/件。一楼：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二楼：Baleno、etam、teenmix等。【商业市场场研究-商业街-服饰业态态】区位：麒麒麟南路路经营状况况：该路路段是xx最繁华的的商业街街之一，，经营情情况较好好；主要经营营业态：：70%以上的业业态都是是服饰，，整条街街分布比比较均匀匀；面积区间间较大，，装修为为中高档档，但品品牌同质质化严重重。车流流和人流流辆都很很大。【商业市场场研究-商业街-服饰业态态】【商业市场场研究总总结】城市发展滞后，商业发展呈带状，商业“集而不合”；商业总体量已超越人均商业面积警戒线；零售集中型商业以百货业态为主，且已覆盖了中低、中档到高档，档次定位上已无明显空隙，中高端高档消费场所经营惨淡，消费外流明显；临街商铺整体换铺率较低，集中商业租金及价格随楼层递减严重；品牌重复度较高，商家分享市场，而非创造市场的商业症结客观存在；特色休闲、体验型业态较为缺乏，存在较大市场机会；&2--住宅篇天景花花园车城小小区公安局局宿舍舍石油小小区蓝苑小小区2000年-2003年2006-2007年初级阶阶段:城市升升级、、单位位集资资建房房较为为普遍遍特点:砖混多多层社社区主力户户型：：120-150㎡㎡初级阶段中级阶段高级阶段成长阶段:扩建、开发发特点：多层层为主的社社区、方格格子建筑主力户型：：110-130㎡㎡均价：1850元/㎡xx房地产市场场2011年进入高速速发展阶段段，无论是是开发量还还是销售价价格都有了了较大的增增长；2008年-2009年中天嘉园龙泽园汇宝东盛九龙御岸金和雅居瑞和新城世纪涛岸临江花园2004年-2005年鑫泽园车苑小区教育局宿舍舍晶鑫小区幸福小区华苑小区金穗花园山水清城逸墅花园都市绿洲雄业家园三元名城山水缘小区区雅香居四季花园恒信花园鑫屋苑小区区火车站改造造姿溪花园嘉华·雅居苑莲花路商住住楼金山花园过渡阶段:纳入昆明1小时经济圈圈、招商引资特点：多层层建筑主力户型：：100-120㎡06年均价：2000元/㎡07年均价：2200元/㎡情缘家园仁和梅苑Ⅱ冶金小区晨风佳苑雁南小区福杰花园黄城新城西苑小区发展阶段:滇中城市经经济圈、高高层发展成成为趋势特点：产品品多元化、、建筑外立立面风格化化主力户型：：90-120㎡08年均价：2460元/㎡09年均价：2700元/㎡盛世锦华中央郦城天瑞家园味源小区凤凰水榭龙城国际麒麟花园财富中心高速发展阶阶段:城市发展速速度加快房房地产发展展，招伤引引资特点：进入入大盘时代代主力户型：：90-120㎡2010年均价：3200元/㎡2011年均价：3800元/㎡2010年-2011年麒麟嘉园雄业金城官城国际珠源帝景翰林国际景泰瑞园学士铭园康裕园宜居北城樱花家园潇湘新区书香彼岸樱花佳园金座福城坤城香樟东城麒麟印象金湘九俊鼎尙名庭中天水云间间华盛国际阳光上城安厦十五城城金都国际2009年城市进入入房地产价价格快速增增长期，2011年10月均价比09年1月份增长50%。房地产发展展历程住宅市场研研究30龙泽园龙城国际中心城区均价：4800~5400元/㎡；产品形态：：以高层、、小高层为为主代表楼盘：华盛国际际、龙泽园、、中天国际、金都国际际南市区均价：别墅8000-12000元/㎡，小高层、多多层3500~3800元/㎡；产品形态：：以别墅、、多层、小小高层为主主代表楼盘：：金鳞湾、麒麟嘉城城、阳光花花园世纪涛岸、景泰瑞园园、金座福福城北市区均价：3300元/㎡；产品形态：：以多层、、小高层为为主代表楼盘：：珠江源小小区、益洲洲苑、珠江源古镇镇、瑞和新新城西市区均价：小高层3300~3600元/㎡，别墅10000元/㎡；产品形态：：以别墅、、多层、小小高层为主主代表楼盘：恒大名都都、盛世锦锦华、凤凰水榭、三元名城、东片区均价：别墅墅10000元/㎡，小高层、多层3500元/㎡；产品形态：多层、小高层层为主代表楼盘：麒麟嘉园园、东城壹壹号目前xx市场在售的的项目体量量达450万㎡，未来来潜在供应应量将达到到751万㎡，春节节前开盘的的13个项目将有有超过300万㎡的供应应量。以xx2010年商品房销销售量（310万）估算，，明年市场场供应总量量预计需2年的销售周周期。供需研究住宅市场研研究未来供给量量明显，2012年初即将放放量井喷；；据不完全统统计，从2009年至2011年3月麒麟区成成交土地共共61宗，总计为为4666.76亩，其中居居住用地21宗，面积积为2100亩（其中划划拨用地480亩）；工业业用地23宗，总计2081亩；商业金金融用地13宗，总计658.3亩。土地供应以以住宅用地地为主，纯纯商业用地地供应较少少，存在划划拨土地性性质用地；；土地供给住宅市场研研究按照09年《xx市节约集约约用地管理理实施细则则》，09年至11年供应总量量将产生140万㎡（供应应土地总量量）*3.0（平均容积积率）=420万㎡（商品品房供给量量），与目目前调研在在售项目总总量450㎡基本接近近；块编号详细位置土地用途出让面积（亩）出让年限成交价(万元)受让单位公示时间QJC2010-2开发区和兴街以北、北冲水库以东居住用地116.2705269.28xx中熙置业有限公司

QCX2011-10xx市教场西路商业用地2.840年151.39xx市昆华房地产开发有限公司2011/10/28QCX2011-9xx市教场西路居住用地27.870年136.21xx市昆华房地产开发有限公司2011/10/26QJC2011-4和兴街北侧，长征路以西居住用地106.370年8704.00xx中熙置业有限公司2011/8/12QJC2010-15三江大道以南、贵昆铁路以西居住用地75.770年6115.92xx安厦房地产集团有限公司2011/8/2QJC2010-18三江大道以南、贵昆铁路以东居住用地39.870年3274.86xx安厦房地产集团有限公司2011/8/2QJC2010-19三江大道以南、贵昆铁路以东居住用地57.670年4788.18xx安厦房地产集团有限公司2011/8/2QCX2011-1xx市环城东路住宅用地1.970年93.42云南永安制药厂2011/7/5QLG2008-22麒麟区沿江乡金江大道以南商服用地58.540(70)年2151.70xx市麒麟区昌裕房地产开发有限公司2011/2/23QJC2010-2开发区和兴街以北、北冲水库以东居住用地116.270年5269.28xx中熙置业有限公司2010/11/8QKG2010-3胜峰路南侧、长征路以西商业用地5.040年310.00中国石油天然气股份有限公司云南xx销售分公司2010/10/27QJC2010-9号子午路以东，环南路以南商务金融用地3.140年137.70xx市麒麟区农村信用合作联社2010/10/25QJC2009-10翠峰路西侧，体育运动学校东侧商住用地103.540(70)年13495.00云南创森房地产开发有限公司2009/11/27土地供给住宅市场研研究土地供应以以小宗地块块为主，南南北两个板板块是土地地供给的重重要区域；；QJC2009-11昆曲高速公路南侧居住用地29.970年1177.20xx绅园房地产开发投资有限公司2009/11/27QJC2009-22xx市南苑路东侧，市国税局西侧居住用地10.170年525.26xx名泰房产置业有限公司2009/11/27QJC2009-8珠江源大道延长线东侧商住用地14.240(70)年1283.00个人雍敏2009/11/27QJC2009-7珠江源大道延长线东侧商住用地15.040(70)年1600.00个人孙武2009/11/27QJC2009-22xx市南苑路东侧，市国税局西侧住宅用地10.170年525.26xx名泰房产置业有限公2009/11/27QJC2009-3珠江源大道以西，麒麟东路南侧，南宁东路延长线北侧，北石江以东住宅用地276.070年19102.00xx麒麟房地产开发经营有限公司2009/11/27QCG2008-12、13珠江源大道以东，西河南北两侧居住用地90.670年4581.00xx华庭房地产开发有限公司2009/11/27QCG2008-10职教中心内商住用地24.040(70)年1205.10xx华庭房地产开发有限公司2009/11/27QJC2009-1三江大道南侧商业用地21.040年548.60xx市麒麟区乡镇企业建筑建材有限责任公司2009/11/27QCG2007-31南片区文笔路北侧居住用地45.470年2336.55宣威市万豪房地产开发有限公司2009/11/27土地供应以以小宗地块块为主，南南北两个板板块是土地地供给的重重要区域；；土地供给住宅市场研研究35中心区板块块：产品形形式以高层层为主，目目前土地稀稀缺，后续续供应项目目不多。板块特征：：传统片区认认知/商业，商业氛围较浓/生活配套完完善；区域价格：：4800-5400元/平米；产品形式：：以高层、小小高层为主主；客户特征：：本地有实力力客户为主主，外地客客户占少量量；未来趋势：：土地稀缺，，后续供应应基本为拆拆迁改造项目，供应应量较少。。项目财富中心华盛国际龙泽园基本情况占地103亩，建筑面积30万平米（商业面积8万平米）综合体占地约12亩，建筑约8万㎡城市综合体项目占地153亩，建筑32万㎡居住项目产品9栋板式高层住宅，两座大型购物中心一梯6户高层塔楼，1—3层为商场一期：多层、小高层二层：小高层、高层（点板式）户型面积户型面积区间54-141㎡以二室、三室为主一期142—182㎡三房豪宅为主二期96—146㎡三房和四房居多80-120㎡价格最低价2700元/㎡

最高价3200元/㎡（2010年3月）一期均价4800元/㎡（2010年12月）

二期均价5500元/㎡二期均价3800元/㎡销售状况2009年10月开盘，销售100%2010年12月开盘即全部售罄二期2011年3月推出200套开盘即售罄客户周围老住户做生意的为主、外地客户，还有部分老城中心拆迁户麒麟区有实力客户居多，其次为地州矿企老板本地及地州客户相当，多以改善型居住为主中心区板快快住宅市场研研究36北城板块：：板块为麒麒麟区中远远期规划发发展区域，，项目多以以曲沾大道道为价值动动力，整体体发展还处处于初级阶阶段，配套套不足；板块特征：连接麒麟麟区与规规划新城城沾益的的重要板板块；区域价格格：2500-3300元/平米；产品形式式：多层、洋洋房，小小高层层层为主；客户特征征：地缘性客客户、沾沾益县客客户居多多未来趋势势：政府规划划中的重重点发展展区域，，可开发发区域广广阔，但但整体发发展较慢慢、生活活配套缺缺乏、区区域待发发展成熟熟尚需时时日。项目宜居北城书香华庭祥达东城基本情况占地60亩，总建20万㎡占地60亩，总建一期13万㎡占地270亩，总建34万㎡，产品高层板式楼多层、小高层一梯两户板式多层、小高层、别墅户型面积98—123㎡80—300㎡，主力130—150㎡88—289㎡价格均价2500元/㎡3400元/㎡3000元/㎡销售状况8月26日开盘，销售率90%7月28日开盘，目前仅剩10余160㎡大户型A区已交房，销售尾盘客户二次置业者多、改善环境的客户、高端客户职教中心团购沾益客户居多住宅市场场研究北城板块块37南城板块块：“滇滇东北富富人聚居居地”、、城市传传统富人人区、宜宜居板块块，购房房首选区区域，片片区发展展逐渐成成熟，区区域竞争争日显激激烈；项目阳光花园5期麒麟嘉城世纪涛岸基本情况xx品牌开发商开发项目，占地167亩，建筑23万㎡南城人居综合大盘，目前为二期，项目总占地1000余亩，建筑面积58万㎡占地105亩，建筑20万㎡产品板式小高层，1梯2户点板式2梯4户小高层产品点板式小高层户型面积面积区间57—170㎡，以三房产品为主，配少量一房及两房86—124㎡，以3房为主71—138㎡，3房产品居多价格5期均价3700元/㎡均价3800元/㎡3500元/㎡销售状况2011年10开盘即售罄已售罄共350户，8月6日开盘，目前销售率约为91%。客户主要为学校、政府和地州投资客居多以改善性购房客户为主，本地客户居多本地地缘性客户为主，以追求低价格、高性价比客户为主；板块特征征：传统富人人区、宜宜居板块块，区域域楼盘较较多，但但整体配配套设施施仍需要要补充填填补；区域价格格：3000-3900元/平米；产品形式式：高层、小小高层产产品为主主；客户特征征：本地升级级客户，，地州县县市及贵贵州客户户（主要要关注区区域升值值潜力及及自然资资源）；；未来趋势势：未来供应应较大，，片区竞竞争日趋趋激烈。。住宅市场场研究南城板块块38西城板块块：高新新产业开开发板块块，政府府重点规规划发展展区域；；项目恒大名都安厦.翠湖湾教苑花园基本情况一期占地620亩，总建71万㎡占地75亩，总建10万㎡占地100亩，11.3万㎡，容积率1.7产品别墅、小高层、高层小高层板式楼多层单元房户型面积高层80—120㎡，三房为主87—146㎡，主力117㎡三房为主116—142㎡，3房为主价格高层毛坯3700元/㎡，精装5300元/㎡均价3400元/㎡开盘2900元/㎡，现价3500元/㎡销售状况一期1标段4月份推出2栋小高层共230套，目前还剩20多套，10月15二期开盘推出190套，目前仅剩16套房源。2011年4月23日开盘，以客户部分投资客，外地客户多于麒麟区客户以改善性购房客户为主，本地客户居多本地地缘性客户为主，以追求低价格、高性价比客户为主；板块特征征：城市高新新技术开开发板块块，政府府引导发发展区域域，开发发均以规规模化开开发为主主；区域价格格：3000-3500元/平米；产品形式式：以小高层层、高层层产品为为主；客户特征征：本地升级级客户，，地州县县市及企企业自建建集资房房客户，，部分投投资客；；未来趋势势：未来供应应较大，片区可可开发用用地较多多，物业业价值增增长缓慢慢。西城板块块住宅市场场研究“xx处于工业业化、城城市化高高速发展展的时期期，今年年来开盘盘的项目目基本上上都有好好的销售售成绩，，且售价价一直在在往上涨涨，我还还是比较较看好未未来楼市市的发展展。xx的房价还还处于较较低水平平，随着着城市的的扩张和和发展，，不管是是市场和和价格都都具有一一定空间间，可以以说机遇遇与挑战战并存。。”—麒麟嘉城城销售经经理价格研究究住宅市场场研究消费者访访谈王先生34岁个体体经营者者：我认为住住高层住住宅是一一种身份份的象征征，住在在上面有一种居居高临下下的感觉觉，所以以我周边边做生意意的朋友对高高层建筑筑都抱有有很大的的购买兴兴趣，尤尤其是品质完完美的高高层，将将是他们们选择的的重点。。高层住宅宅和多层层住宅价价差500-600元之间，，置业客户户对高层层住宅公摊概念念抗性不不强；区域楼盘名称楼盘品质建筑形态户型区间总户数两房比例三房比例四房比例销售率中心城区时代广场中高档点式98—1462800%80%20%100%龙泽园2期中高档点式65-140㎡1000

19%57%15%95%华盛国际中高档点式142—1821620%100%0%售罄财富中心中档点板54-141㎡1500

20%46%12%售罄南市区麒麟嘉城2期中档点板86-127㎡70014%56%30%2期售罄景泰瑞园中档点板89-14150111%89%0%未开盘官城国际中档点式107—139㎡1860%85%15%98%世纪涛岸2期中档板式、点式85-143㎡35214%50%36%91%阳光上城中高档点板57—170㎡111410%56%26%一标段售罄金座福城中档点板85—124㎡178223%56%11%90%御景花香中档板式96——1264070%100%0%98%西市区安厦.翠湖湾高端点板87—146㎡56016%52%22%一期售罄靖兴新地标中高板式69-144㎡60013%66%21%——东市区麒麟嘉园中档点板91—101㎡

600026%74%0%未开盘东城一号中档点板86—143㎡65021%65%14%95%北市区东江花园中档点板80-120㎡460

8%64%28%一期售罄美邻·彼岸中档板式67-131㎡86012%70%18%售罄房型、面面积研究究住宅市场研研究在售项目目产品配配比中，，以满足足家庭居居住为首首要功能能的三房房为主力力产品；；中高档次次品质项项目定位位市场存存在较大大空缺，，置业客客户对建建筑形态态选择无无概念；；市场中主主力产品品以110——140㎡三房为为主，但但也出现现了功能能与面积积高度结结合的三三房产品品；面积(平米）数据来自自市场统统计世纪涛岸岸龙泽园御景花香香麒麟嘉城城阳光上城城官城国际际项目7080901001101201301401501601701802003004002房3房4房华盛国际际绅园时代广场场金座福城城财富中心心1房25三居：主流面积积110-140平米市场整体体供应以以三居及及其以上上为主二居：主流面积80-100平米一居：市场供应应很少，，目前在售售仅有3个项目出现现一居，财富富中心和和SOHO绅园、龙龙泽园景泰瑞园园住宅市场场研究房型、面面积研究究①财富中中心②景泰瑞瑞园③华盛国国际④时代广广场⑤官城国国际⑥世纪涛涛岸103060100200400销售速度（套套/月）①①②③④①7080901001101201301401501601701801905060200两房四房三房一房①④②⑤⑤⑥⑥⑥⑦麒麟嘉城⑧金座褔城⑨御景花香⑧⑧⑦⑦⑨⑨住宅市场产品品供应线相对对单一，一步步到位的购房房消费观念致致使三房一直直保持较高的的去货量，而而单房、两房房选择较少；；⑩阳光上城⑩⑩⑩⑩去化分析住宅市场研究究小高层、高层层建筑外立面面以现代简约约风格为主建筑外立面研研究住宅市场研究究官城国际财富中心SOHO绅园龙泽园麒麟嘉城目前在售项目目的核心竞争争力仍停留在在价格、地段段等初始阶段段，客户对对产品品质、、物业服务等等外延价值需需求并不敏感感。核心产品：与与居住基本功功能直接相关关因素，商品品房发展初期期最集中的竞竞争层面外围产品：产产品附加值，，有助于提升升物业形象外延产品：区区域外能感受受到，竞争的的最高级别环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份质量通风交通价格物管配套教育服务核心产品层面面外围产品层面面外延产品层面面价格户型地段交通采光通风环境配套教育物管会所风格人文品牌身份体验客户价值核心产品层外围产品层外延产品层客户关注点：价格地段交通产品研究小结结住宅市场研究究xx是典型的发展展中的城市，，随着城市大大发展，纳入入滇中城市经经济圈，本地地消费者主要要还是以做生生意、高福利利机关政府、、学校、事业业单位的中坚坚力量为主，，另外有很大大的外地投资资客户、地县县级客户在xx，本地购房者者的投资意识识是需要进一一步培养和引引导的，购买买住房主要还还是以刚需为为主；xx房价在同等城城市中最低，，所以投资者者更多的是外外地客户。资产增值保值值和改善型住住房是多数进进行重复置业业的人群，房房价相对较低低及产品的稀稀缺性是购房房者选择重复复购买的主要要因素。财富阶层占比比大投资意识较弱弱重复置业为主主客户访谈：缪女士在昆明从事房房地产销售，，一直想昆明明买套房，但但因为昆明的的好楼盘价格格过高，迟迟迟不能如愿。。这几年xx房价一直没有有怎样大的调调整，昆明的的限购，房价价涨没有下调调的迹象，马马上要结婚了了，昆明是买买不起房子了了，反正xx房价便宜，先先买一套摆着着，以后如果果不住也可以以卖掉。住宅市场研究究客户构成置业客户构整整体成为两极极走向，高收收入人群及中中低收入人群群数量较大；；财富阶层新富阶层工薪阶层原著居民养老客户外地人政府官员、高高级公务员，，企事业单位位高层领导等等大型私营企业业老总、宣威威、富源、贵贵州矿老板等等企事业单位中中等管理层、、生意人、外外地投资者等等企事业单位员员工，普通公公务员，出租租司机，小生生意人学校、医院等等城市居民，多多年积蓄构成成买房款项，，多为改善性性购房城市居民，退退休或与子女女分巣，选择择养老住房地州打打工人人群，，主要要为服服务行行业，，希望望在xx家落户户权力阶阶层住宅市市场研研究财富阶阶层中产客客户低收入入客户户客户构构成口碑传传播和和活动动营销销是影影响本本地市市场客客户购购房的的因素素我很不不满意意现在在在很很多楼楼盘,几乎物物业管管理混混乱、、停车车也不不完善善.水,暖气,电方面面管理理不是是很完完善.现在工工作非非常忙忙,没有时时间去去打理理这些些事情情,希望能能够居居住在在物业业管理理方面面完善善一点点的区区域—————批发市市场老老板当地没没有好好房子子，而而且这这里的的人对对好房房子也也没有有概念念，当当地景景观做做的都都不好好，客户对对景观观绿化化等也也没有有深刻刻的感感知，，现在的的小区区环境境还要要有大大的改改进才才能吸吸引到到更多多的购购房者者，雄雄业、、阳光光、安安厦的的房子子一般般买着着比较较踏实实，开开发商商信得得过。。—————公务员员客户来来这边边选房房看中中：价价格、、地段、、稀缺缺性、、周边边配套套功能能齐全全，生生活舒舒适度度高，，对于于产品品细节节也开开始看看重，，特别关关注施施工进进度和和房屋屋的质质量。。还有，，当地地人特特别爱爱凑热热闹，，那里里有个个活动动，人人山人人海的的。—————中天嘉嘉园销销售代代表客户其其它关关注点点：口碑品牌效效应配套设设施物业管管理这里卖卖房子子很好好卖的的，基本上上阳光光上城城的客客户都都是老老带新新过来来的，，成交交率都都在70%以上。阳光光房地地产是是xx的老牌牌开发发商，，客户户很认认他开开发项项目，，只要是是阳光光地产产开发发的项项目，，一般般销售售是不不成问问题的的。—————阳光上上城销销售经经理客户访访谈住宅市市场研研究市场-综合体体项目目的出出现，，城市市功能能进一一步升升级换换代；；土地地资源源稀缺缺，高高层、、小高高层楼楼盘大大量涌涌现,成为未未来开开发的的主流流；目标消消费群群-地州投资客客户、、工作作缘、、地缘缘、亲亲缘、、矿企企法人人、政政府、、事业业单位位员工工；营销推推广节节奏-项目整整体价价值的的塑造造，通通过活活动营营销和和口碑碑营销销，再再进行行产品品整体体价值值输出出；xx在售的的楼盘盘挺多多的，，购房的的群体体总是是固定定的那那么一一些人人，很很多楼楼盘的的空置置率都都很高高，但每每个的的项目开开盘销销售成成绩都都很好好，我有有个客客户名名下有三十十几套套房产产，但但是还还会打打电话话来问问我，，哪里里有房房子可可以买买。----财富富中中心心置置业业顾顾问问北边边曲曲沾沾大大道道沿沿线线、、南南边边麒麒麟麟嘉嘉园园附附近近明明年年都都有有许许多多大大体体量量楼楼盘盘面面世世，，像像麒麒麟麟嘉嘉园园6000户的的大大盘盘，，龙龙泽泽苑苑还还有有3期、、恒恒大大名名都都等等综综合合型型大大盘盘，，xx未来来1——2年市市场场单单盘盘体体量量集集中中在在10万㎡㎡以以上上，明明年年的的市市场场竞竞争争肯肯定定是是不不言言而而喻喻。。———麒麟麟嘉嘉城城营营销销总总监监对于于现现在在的的房房价价，，买买得得起起的的客客户户只要要你你项项目目位位置置好好，，再再高高的的价价也也会会有有人人去去买买，像像时时代代广广场场差差不不多多到到6000元，，还还不不是是被被抢抢。。买买不不起起的的客客户户差差个个万万把把块块都都拿拿不不出出来来，，项项目目要要想想走走货货快快，，要要么么你你地地段段确确实实好好，，要要么么你你就就走低低端端把把价价格格拉拉下下来来，，很很好好销销售售。———阳光光上上城城销销售售经经理理客户户访访谈谈住宅宅市市场场研研究究【住宅宅市市场场研研究究总总结结】.城市化进程带来的人口增量，需求持续释放，价格自然拉升存在一定空间；.未来供给量明显，2012年初即将放量井喷；.现行供给产品以舒适三房为主，功能与面积高度结合的三房产品初现；.置业客户多为本地及周边州市县改善型需求客户，地缘客户竞争激烈；.人群结构呈哑铃状，中高档次项目定位存在较大市场空缺；.置业客户对产品形态、公摊概念认知有限，对置业消费认知停留在价格和地段；&3--酒店篇xx市住住宿宿业业现现状状：：星星级级宾宾馆馆12家家，，没没有有5星级级酒酒店店，，四四星星级级酒酒店店有有2家，，三三星星级级8家家，，二二星星级级2家家。。四星星级级酒酒店店：：xx官房房大大酒酒店店、、石石林林国国际际大大酒酒店店（（xx的其其它它星星级级酒酒店店档档次次较较低低，，数数量量较较少少，，没没有有真真正正意意义义上上的的商商务务酒酒店店））；；随着着新新城城区区的的发发展展，，近近两两年年，，xx开始始出出现现一一些些新新兴兴的的商商务务酒酒店店，，如如：：云云上上四四季季连连锁锁酒酒店店等等，，同同时时，，701、如如家家、、7天等等快快捷捷连连锁锁酒酒店店已已和和当当地地开开发发商商联联络络合合作作事事宜宜。。德润酒店罗蔓酒店云上四季酒店官房大酒店同悦酒店丽景酒店锦怡花园酒店银利酒店金麟酒店颐安大酒店翠峰酒店石林国际大酒店xx环境境好好、、高高档档次次的的酒酒店店数数量量较较少少，，主主要要分分布布在在南南市市区区，，且且经经营营情情况况较较好好，，快快捷捷连连锁锁酒酒店店开开始始在在市市场场初初现现；；【酒店市场场研究】规划5星级酒店店酒店客房量：间价格：元星级开业时间平均入住率备注xx官房大酒店251428★★★★2007年95%集高端会议、度假休闲为一体的高端酒店，入住率高石林国际大酒店174199★★★★1998年82%集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的高端商务旅游酒店，入住率高罗曼大酒店40198★★★2000年40%集餐饮、娱乐、住宿、会议于一体的四星级涉外商务酒店，入住率一般金麟饭店195318★★★2005年90%集住宿、餐饮、娱乐、会议于一体的商务型饭店银利大酒店131280★★★——

50%商务接待、休闲娱乐xx同悦花园酒店182200-240★★★★2009年65%集住宿、餐饮、娱乐、商务为一体的花园式商务酒店翠峰酒店88320★★★2003年60%集会议、休闲娱乐为一体的酒店，入住率60%左右。丽景大酒店64240★★★★2006年85%是一家集餐饮、客房、会议、休闲娱乐、健身、茶艺为一体的旅游、商务型酒店。入住率高锦怡花园酒店77199★★★★2006年55%四星级标准装修的商务花园酒店，入住率一般御龙大酒店182228

——2011年65%集住宿、餐饮、娱乐、会议为一体的商务旅游酒店，入住率一般政协宾馆74176★★★2009年65%商务接待、休闲娱乐云上四季连锁酒店101140——2010年75%商务快捷酒店，入住率良好德润大酒店56150-170★★★

2006年55%以ktv、洗浴娱乐、住宿、茶艺于一体的综合性酒店，客房较少，入住率较高xx晟世仟和酒店80390★★★★2008年95%集餐饮、住宿、休闲为一休的餐饮主题型四星级商务酒店，入住率高xx酒店以中中低档居居多，入住率较较高，配套设施施、建筑筑形态等等方面更更新较为为缓慢，，市场场尚无五五星级酒酒店经营营；【酒店市场场研究】四星级酒酒店—石林国际际大酒店店，xx第一家星星级酒店店，无线线上网、、票务等等服务设设施齐全全。酒店名称石林国际大酒店

位置园林路126号

规模客房总数167个房间等级分类设有标准间、单人间、豪华套间、普通套间

房价标准间价格为231元/间

折扣内部协议

客户特征商务接待、会议

配套餐饮、娱乐、会议其它xx石林国际大酒店是红云集团直属的一家商务旅游酒店，占地面积约为4万平方米，主楼高21层，设有800平方米的接待大厅以及一个可停靠200辆车的停车场；于1998年2月1日开业。【酒店市场场研究】酒店名称xx官房大酒店

位置麒麟区南城门外

规模客房数有251间房间等级分类普标、普单、行政单间、行政套房、复式套房、商务套房

房价