武汉某房地产项目前期市场研究报告

PAGE/r/nPAGE/r/n21/r/n/r/n第一部分市场研究/r/nTOC\o"1-2"\h\z/r/n/r/n/r/n/r/n一/r/n/r/n、武汉市宏观经济分析/r/n /r/n/r/n2/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、武汉市综合概况/r/n /r/n/r/n2/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、武汉市经济概况/r/n /r/nPAG/r/nEREF_Toc45554506\h/r/n2/r/n/r/n/r/n/r/n二、/r/n/r/n武汉市房地产宏观市场分析/r/n /r/n/r/n6/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、房地产总体市场分析/r/n /r/n/r/n6/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、武汉市房地产住宅市场分析/r/n /r/n/r/n/r/n10/r/n/r/n/r/n/r/n三、区域市场分析/r/n /r/n/r/n13/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、区域经济概况分析/r/n /r/n/r/n13/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、区域房地产市场分析/r/n /r/n/r/n14/r/n/r/n/r/n/r/n四、供给楼盘调研/r/n /r/n/r/n21/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、供给楼盘概况/r/n /r/n/r/n21/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、供给楼盘指标分析/r/n /r/n/r/n25/r/n/r/n/r/n/r/n3/r/n、供给楼盘专项调研/r/n /r/nPAGEREF/r/n_Toc45554516\h/r/n35/r/n/r/n/r/n/r/n五、需求调研分析/r/n /r/n/r/n37/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、需求问卷调研分析/r/n /r/n/r/n37/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、访谈分析/r/n /r/n/r/n39/r/n/r/nHYPERLINK/r/n\l"_Toc45554520"/r/n/r/n六、/r/n/r/n市场竞争分析/r/n /r/n/r/n43/r/n/r/n/r/n/r/n1/r/n、市场竞争项目归类列表/r/n /r/n/r/n43/r/n/r/n/r/n/r/n2/r/n、武昌拟建、在建项目对本项目的影响/r/n /r/n/r/n44/r/n一、武汉市宏观经济分析/r/n1、武汉市综合概况/r/n武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处/r/n，/r/n是湖北省省会/r/n及/r/n华中地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，素有“江城”的美誉/r/n。/r/n武汉版图面积为8467.11平方公里，平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。/r/n武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明/r/n，/r/n夏季最长约130多天/r/n，/r/n春秋二季各约60天。/r/n武汉现辖9个城区，2个郊区，2个县。区县下辖92个街道办事处，59个镇，34个乡。/r/n辖区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势。/r/n2002年末，全市户籍人口总数为/r/n764/r/n万人。/r/n2/r/n、武汉/r/n市/r/n经济概况/r/n（/r/n1/r/n）、宏观经济运行/r/n表1-1宏观经济指标比较（一）/r/n /r/nGDP/r/n人均/r/nGDP/r/n财政收入/r/n固定资产投资/r/n亿元/r/n变化/r/n元/r/n变化/r/n亿元/r/n变化/r/n亿元/r/n变化/r/n2002/r/n1493.09/r/n10.78%/r/n19611.00/r/n9.53%/r/n196.54/r/n30.87%/r/n570.43/r/n12.19%/r/n2001/r/n1347.80/r/n11.68%/r/n17905.00/r/n10.27%/r/n150.18/r/n19.05%/r/n508.44/r/n10.05%/r/n2000/r/n1206.84/r/n11.16%/r/n16238.00/r/n9.92%/r/n126.15/r/n12.40%/r/n462.00/r/n7.13%/r/n1999/r/n1085.68/r/n8.36%/r/n14773.00/r/n7.30%/r/n112.23/r/n12.20%/r/n431.25/r/n7.20%/r/n/r/n图1-11995-2002GDP指标增长趋势图/r/n以上数据显示：/r/nGDP/r/n总量升幅稳定（保持在年增幅/r/n11/r/n％左右），全社会经济总体运行良好；/r/n财政收入逐步增加，且2001-2002年增幅加快，这与城市经济结构调整过程中，第二、第三产业增加值增长较快有关，更显示企业经营状况逐步向好，/r/n企业技术改造力度增强，工业经济效益综合指数提高/r/n；/r/n城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑。/r/n（/r/n2/r/n）、居民收入与消费/r/n在经济总体健康运行的基础上，居民收入、消费取向呈现出不完全相同的趋势：/r/n一方面，职工平均工资及城区居民人均可支配收入均保持了与总体经济发展较为紧密的相关性，相应指标增幅稳定；另一方面，居民消费在/r/n“/r/n量/r/n”/r/n增加的同时，价格总水平却止步不前，除/r/n2000/r/n年微幅上调外，其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降，/r/n2002/r/n年，这一趋势仍然延续。/r/n表1-2居民收入与消费指标比较/r/n职工平均工资/r/n城区人均可支配收入/r/n消费价格总水平/r/n社会消费品零售总额（不含居民购置商品房）/r/n元/r/n变化/r/n元/r/n变化/r/n变化/r/n亿元/r/n变化/r/n2002/r/n10039.00/r/n10.49%/r/n78/r/n20.00/r/n7.05%/r/n-1.40%/r/n770.08/r/n12.42%/r/n2001/r/n9086.00/r/n19.08%/r/n7305.05/r/n8.01%/r/n-0.50%/r/n685.00/r/n13.04%/r/n2000/r/n7630.00/r/n7.60%/r/n6763.00/r/n8.21%/r/n0.50%/r/n606.00/r/n11.40%/r/n1999/r/n6250.00/r/n-3.90%/r/n544.00/r/n可以看出：/r/n宏观经济、人均收入的持续增长，带来居民购买能力的增强；/r/n从消费价格总水平来看武汉市民习惯于在一种稳定、朴实的固有环境和方式下生活。消费观念与生活方式上相对保守、严谨的态度，在一定程度制约了武汉整体经济水平的快速发展。随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济、消费的拉动效应的逐步显现，武汉市民的消费观念将会进一步改善。/r/n（/r/n3/r/n）、经济外向性/r/n需要引起一定注意的是，武汉经济的外向性仍然不够明显，尽管在历史上有/r/n“/r/n九省通衢/r/n”/r/n的辉煌，但其现状外资、外贸均未能出现大幅增长的情况（且进出口总额增幅逐步减缓），其工业基础、人才等多方面的优势均未能充分发挥，这样的城市活力将较大程度上影响武汉经济在较短时间内取得较大提升的期望。/r/n/r/n表1-3经济外向性指标/r/n进出口总额/r/n实际利用外资/r/n亿美元/r/n变化/r/n亿美元/r/n变化/r/n2002/r/n22.02/r/n2.13%/r/n15.76/r/n10.06%/r/n2001/r/n21.56/r/n6.00%/r/n14.32/r/n9.90%/r/n2000/r/n20.34/r/n13.38%/r/n13.03/r/n11.75%/r/n1999/r/n17.94/r/n4.10%/r/n11.66/r/n10.42%/r/n近年来，武汉市经济的外向性得到了持续的发展，但基数较低，增幅较小，参考/r/n2002/r/n年其它兄弟城市的经济外向性指标水平如下：/r/n图1-2不同城市经济外向性指标对比/r/n武汉经济的外向性从规模、发展势头上看均有较大的提升空间。/r/n（/r/n4/r/n）、城市其它主要宏观指标对比/r/n武汉市作为老的工业城市、华中重镇，其历史、地理地位十分重要。然而近年来，武汉市的经济发展显示出一定的滞后，与沿海、甚至内地的部分城市相比，差距较为明显。/r/n/r/n表1-4不同城市的主要宏观指标对比/r/n /r/nGDP/r/n（亿元）/r/n固定资产投资/r/n（亿元）/r/n城区人均可支配收入/r/n（元）/r/n社会消费品零售总额/r/n（亿元）/r/n武汉/r/n1347./r/n80/r/n508.44/r/n7305.05/r/n685.82/r/n北京/r/n2817.60/r/n1530.50/r/n11578.00/r/n1593.50/r/n上海/r/n4950.84/r/n1984.31/r/n12884.00/r/n1861.30/r/n深圳/r/n1908.15/r/n673.37/r/n23544.00/r/n609.26/r/n广州/r/n2684.83/r/n11/r/n964.08/r/n14416.00/r/n1243.90/r/n天津/r/n1826.67/r/n705.10/r/n8959.00/r/n832.70/r/n重庆/r/n1749.75/r/n801.82/r/n6721.00/r/n699.33/r/n成都/r/n1491.00/r/n582./r/n20/r/n8126.00/r/n627.50/r/n沈阳/r/n1238.00/r/n302.80/r/n6386.00/r/n623.50/r/n宁波/r/n1310.58/r/n470.30/r/n11991.00/r/n414.18/r/n杭州/r/n1568.00/r/n628.23/r/n10896.00/r/n458.82/r/n大连/r/n1235.60/r/n305.10/r/n7418.00/r/n534.20/r/n南京/r/n1154.44/r/n464.91/r/n8848.00/r/n465.83/r/n青岛/r/n1316.00/r/n384.40/r/n8731.00/r/n352.90/r/n备注：上表为/r/n2001/r/n年数据/r/n可见，/r/n“/r/n大武汉/r/n”/r/n的经济发展规模（/r/nG/r/nDP/r/n）、固定资产投资规模均小于内地城市重庆、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三；同时，其社会消费品零售总额却排名第六，显示其商业相对发达，居民的消费较为积极。/r/n持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是房地产行业健康发展的基础。/r/n（/r/n5/r/n）、发展潜力/r/n尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距，甚至与内地部分兄弟城市相比时也未见明显优势，但其经济的综合发展潜力非常巨大，后劲很足/r/n。/r/n武汉具备无可比拟的地理位置优势。武汉扼水路、陆路交通的要害，作为华中片区最具规模的中心城市，在经济发展由沿海地区向内地逐步渗透的过程中，其经济核心、辐射中心的位置无可替代，其核心的地位将逐步显现；同时，由于华中片区的特殊性，武汉完全有机会成为包括上海、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各区域中心的核心，成为连接东西、纵贯南北的纽带。/r/n武汉的工业基础雄厚，在加工业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的比较优势时，其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势。实际上，武汉是一个拥有优良的工业传统的城市，在世界经济全球化日益显著的今天，随着武汉为自身定位的进一步清晰，其优势的焕发将会为包括其它产业的共同发展打下坚实的基础。/r/n“/r/n大武汉/r/n”/r/n应当选择一条与/r/n“/r/n大上海/r/n”/r/n不同的二次发展之路，以工业（加工业）为基础的外向型经济将会为武汉的综合发展加入有效的催化剂。/r/n武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市，这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础，而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送动力，使其快速进入良性循环的轨道，以自身具备的优势超越兄弟省市。/r/n随着武汉城市建设的进一步完善，投资环境的进一步提高，武汉经济的发展潜力将十分巨大，而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的。/r/n

/r/n二/r/n、/r/n武汉市房地产宏观市场分析/r/n1、房地产总体市场分析/r/n（1）、市场特征/r/n及环境分析/r/n1）市场特征/r/n武汉的房地产市场特征明显。/r/n由于社会、经济、历史、人文等多方面的综合原因，武汉市的房地产市场较之发达地区的同类市场还存在一定的差距，当前总体上仍处于一个不断规范、市场化的过程中。其明显的特征表现在：/r/n区域化特征明显/r/n汉口、武昌、汉阳之间自成体系，跨区域购房只占到成交数量的极小比例，尽管近年此特征有逐步改变的趋势，一段较长的时间内，区域划分的存在将是市场的主流；/r/n房产二级市场的现状价格偏低/r/n包括重庆、沈阳、成都等在内的内地城市（人均可支配收入相差不大），房价均高于武汉；/r/n城市总体建设相对落后/r/n武汉市旧城改造几乎没有展开，居民居住条件较差，住房改善的潜在需求十分巨大,商品房市场消化速度缓慢；/r/n多种性质房产同时存在/r/n房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等同时存在；/r/n企事业单位住房政策参差不齐/r/n部分国家机关仍有分房，部分事业单位采取住房一次补偿，部分单位与开发企业合作开发（商品房性质），部分单位完全市场化等；/r/n大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上，对居住品质尚没有清晰的认识；/r/n2）、市场环境/r/n武汉市的总体市场环境在近年来呈现出一些可喜的变化，如：/r/n存量房买卖/r/n交易额增加、市场日趋活跃；/r/n2002年/r/n，/r/n存量房成交55622套/r/n，/r/n面积为524.10万平方米/r/n，/r/n金额62.29亿元/r/n，分别同比增长8％、26％、39％；而这样的增长，是在2001年较2000年分别增长20％、18％、24％的基础上取得的，市场的发展十分迅速。/r/n个人成为住房市场消费主体/r/n：99年以后达到87％以上；/r/n住房金融支持力度加大/r/n2002年/r/n，/r/n公积金全年发放8亿元，增长27%；个人商业贷款发放总额57.41亿元，同比增长56.69%。/r/n土地供给规范化：2002年7月1日后，武汉市土地供给实行统一管理，开发商有了公平竞争的基础。/r/n所有这些变化，极大的推动了武汉房地产二级市场的快速发展。/r/n（2）、武汉市房地产/r/n市场供需分析/r/n1）、市场供给/r/n98年宏观调控之后，武汉市房地产市场曾出现大幅下滑：供给方面，98年房地产总投资较上年下滑17.29％；99年，总投资的增长率仅3.53％（基于98年下滑之后的投资额）。/r/n随总体市场环境的变化，武汉市房地产市场自1999年开始出现转机，且在2000年以突变的方式展开/r/n——/r/n1999年，新开工面积增长40.89％，总投资增长11％，施工面积增长17.14%，近年来，武汉市房地产市场的供给总体上呈现了稳定、持续的上升趋势。/r/n图2-1房地产开发总投资/r/n1999年以后，房地产开发的持续上升态势尤其显著，其中，2000年由于市场拐点的作用，开发指标增长幅度较1999年之前有较大幅度提高，后续各年度，由于开发取向、结构的变化，各指标呈现出不同的发展过程，体现了开发领域的不同侧面：/r/n表2-1武汉市1999-2002年房地产供给指标比较/r/n总投资/r/n施工面积/r/n新开工面积/r/n竣工面积/r/n亿元/r/n增幅/r/n万平米/r/n增幅/r/n万平米/r/n增幅/r/n万平米/r/n增幅/r/n2002/r/n132.50/r/n14.83%/r/n1735.07/r/n7.66%/r/n809.17/r/n25.53%/r/n628.48/r/n4.40%/r/n2001/r/n115.39/r/n13.92%/r/n1611.67/r/n6.22%/r/n644.60/r/n2.06%/r/n601.99/r/n20.18%/r/n2000/r/n101.2/r/n9/r/n11.00%/r/n1517.25/r/n17.14%/r/n631.59/r/n40.89%/r/n500.89/r/n12.51%/r/n1999/r/n91.25/r/n3.53%/r/n1295.27/r/n-3.71%/r/n448.28/r/n8.72%/r/n445.21/r/n0.03%/r/n总投资/r/n（总供给的代表指标）：2000年以后保持了持续、稳步加快的增幅，显示市场供给的节奏处于健康、良性的发展通道，/r/n2000年的市场变化成为启动的起点，未出现后继乏力的情况，/r/n后文中我们将看到，这样的态势与同样趋势的市场需求配合，推动了市场的顺利发展。/r/n施工面积/r/n：与总投资的上升趋势不同，施工面积增幅除2000年保持较高的增幅外，2001、2002均保持相对较低的增幅。比较施工面积与总投资的增长比例，我们可以看到，2001、2002年，单位施工面积的投资持续保持加大，/r/n房地产开发结构在发生较大的变化/r/n——/r/n从单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移/r/n，/r/n这是武汉市房地产开发市场近年来发生的一个重要变化！/r/n在后文的分析中我们可以看到，这样的开发结构的变化实际上在1999年即以住宅的结构变化为契机展开，由于住宅在总体供给中比例的变化，使总体市场的数据在2001年才显示出明显的趋势，而这样的趋势在经历了一定时间的供需磨合之后，正逐步被市场需求所接受，并推动市场向新的层面转化。/r/n新开工面积/r/n：2000年，新开工面积增幅高达40.89％，显示当年由于市场好转造成的供给的增加以加量的方式展开（总体来看，单位面积投资额的变化不大）；而2001年，增幅回落到2.06％，显示了与施工总体面积指标相一致的趋势/r/n——/r/n即市场供给开始发生较大规模的结构性转变/r/n——/r/n单位面积的投资额增大；2002年，其增幅再度上升，结合施工面积的变化趋势，可以推断在开发结构继续转化的同时，市场在此基础上开始放量。/r/n竣工面积/r/n：竣工面积的变化趋势，与前一年度的新开工面积变化趋势相比，呈现相对一致的走向，显示武汉市建设项目施工平均周期大约保持在1年左右的时间，市场物业类型仍以多层、小高层为主。/r/n2）、市场需求/r/n房地产市场的有效需求，通过预售/销售金额最直接的体现出来。/r/n/r/n表2-21999-2002房地产预销售金额比较/r/n年度/r/n预销售金额/r/n亿元/r/n涨幅/r/n2002/r/n132.46/r/n31.84%/r/n2001/r/n100.47/r/n18.83%/r/n2000/r/n84.55/r/n48.05%/r/n1999/r/n57.11/r/n-1/r/n.35%/r/n自2000年开始，武汉市房地产预售/销售金额持续上涨，显示出/r/n市场需求在近年来大幅增加/r/n，其中，2000年、2002年增幅较大，这样的增加，/r/n与武汉市经济持续发展、人民收入提高、房地产总体市场逐步走出低谷、日渐繁荣的必然趋势有关，也与近年来若干住房、城市土地政策的出台对市场的直接刺激等因素相关/r/n。/r/n与销售金额同步提高的，是全市的销售/预售面积。/r/n

/r/n表2-31999-2002年房地产需求指标比较/r/n（已剔除出租物业）/r/n预销售面积/r/n现售面积/r/n预售面积/r/n万平米/r/n涨幅/r/n万平米/r/n现售涨幅/r/n万平米/r/n预售涨幅/r/n2002/r/n年/r/n660.39/r/n19.21%/r/n485.99/r/n7.53%/r/n174.40/r/n71.00%/r/n2001/r/n年/r/n553.96/r/n18.54%/r/n451.97/r/n23.54%/r/n101.99/r/n0.52%/r/n2000/r/n年/r/n467.32/r/n46.16%/r/n365.86/r/n56.88%/r/n101.46/r/n17.25%/r/n1999/r/n年/r/n319.74/r/n//r/n233.21/r/n//r/n86.53/r/n36.05%/r/n预/销售面积近年来保持了持续的上升趋势，除2000年外，增幅稳定；由于所能得到的关于市场总体的分析数据中，销售金额均包括了新房出租（如写字楼、商业用房等）的部分，且这一部分的数量近年来上升很快，租金价格与销/预售价格合二为一，无法滤出，使得我们很难对市场总体价格的走势进行判断。/r/n我们将在后文的住宅领域分析中着重分析住宅的价格变化趋势，这对金水岸住宅项目也更具意义。/r/n3）、供需综合分析/r/n总体来看，武汉市房地产市场供需总体基本持平；/r/n/r/n图2-2武汉市1999-2002供需指标对比分析/r/n预/销售面积连续三年超过竣工面积，显示市场需求的实际增长略超出市场前期的预期；但与新开工面积相比，供需基本持平。/r/n经过几年的发展，武汉市的房地产市场日趋成熟，近期来，呈现了如下特点：/r/n外地品牌发展商纷纷进入武汉/r/n；/r/n产品和营销创新意识不断增强/r/n；/r/n大盘项目频频亮相/r/n；/r/n市区精品中小项目成为新亮点/r/n；/r/n别墅市场异军突起/r/n。/r/n（3）/r/n、武汉/r/n市/r/n房地产/r/n市场/r/n2003/r/n-2004/r/n年展望/r/n房地产开发结构继续从单位投资较低的中、低端产品向单位投资较高的中高端产品转移，市场的需求也会继续相应的转化；/r/n新区开发与旧城改造/r/n形成/r/n联动之势/r/n；/r/n房地产相关政策/r/n将对市场结构产生巨大影响/r/n；/r/n“三区五片”继续保持热点走势/r/n；/r/n外地品牌发展商的介入使得市场/r/n竞争更为激烈/r/n；/r/n发展商/r/n日趋/r/n成熟与/r/n专业/r/n分工/r/n不断/r/n细化/r/n；/r/n房地产开发的/r/n市场导向性加强/r/n；/r/n发展商/r/n沟通学习意识加强与竞争合理有序化/r/n。/r/n2、武汉市房地产住宅市场分析/r/n在武汉市房地产总体市场的发展中，住宅的开发逐步成为主流，在总投资、总施工面积、新开工面积、总竣工面积四项主要指标中，住宅的所占百分比均不断提高。房地产市场的健康发展与住宅发展的市场化程度关联度越来越大。/r/n（1）、市场供给/r/n住宅的发展态势呈现出与总体市场略微不同的特点：/r/n表2-41999-2002年住宅供给指标/r/n/r/n住宅投资/r/n住宅施工/r/n住宅新开工/r/n住宅竣工/r/n(亿元)/r/n增幅/r/n(万平米)/r/n增幅/r/n(万平米)/r/n增幅/r/n(万平米)/r/n增幅/r/n2002/r/n107.62/r/n12.71%/r/n1407.70/r/n11.71%/r/n730.67/r/n32.15%/r/n536.7/r/n6.06%/r/n2001/r/n95.49/r/n27.68%/r/n1260.15/r/n24.97%/r/n552.92/r/n22.37%/r/n506.04/r/n34.12%/r/n2000/r/n74.79/r/n23.46%/r/n1008.34/r/n7.05%/r/n451.86/r/n9.79%/r/n377.31/r/n8.59%/r/n1999/r/n60.58/r/n29.67%/r/n941.9/r/n1/r/n14.23%/r/n411.58/r/n24.62%/r/n347.46/r/n5.16%/r/n从住宅开发的数据看，其/r/n投资一直保持了较为稳定的增长/r/n，即使是在宏观调控尚未结束的1999年，住宅投资依然保持了稳健的上升势头。/r/n同时，武汉市住宅结构的调整在1999年已经开始展开，2000年进入规模较大的变化期，即单位施工面积的投资成本上升较快，市场供给的结构开始变化（中、高端产品开始出现，所占百分比逐步扩大），而这样一个变化较总体市场的类似变化早了1至2年；同样，在进入2001年后，经过一轮整理的市场开始在此结构下的继续小幅调整与放量。/r/n/r/n/r/n图2-3年度单位施工面积平均投资额/r/n武汉市住宅总体市场处于品质提升的阶段，/r/n从整体住宅市场来看，结构调整还将持续一定的时间/r/n，从后文对需求的分析看，/r/n这样的调整顺应了市场的潜在需求，逐渐被市场认可/r/n。/r/n（2）、市场需求/r/n与市场供给相一致，武汉市房地产市场的需求不断增长。/r/n居民对住房的有效需求，通过房产预售/销售得到体现。/r/n/r/n图2-4住宅市场预销售总金额比较/r/n1999年以来，武汉市住宅预销售金额呈现较为迅速的增长态势，从增幅来看，保持了与房地产总体市场一致取向。其中，2000年、2002年增幅较大。/r/n同时，需求的稳步增长体现在成交面积的变化和价格的变化两个方面：/r/n表2-5住宅市场需求指标比较/r/n住宅销预售金额/r/n住宅销预售面积/r/n住宅销预售平均单价/r/n亿元/r/n涨幅/r/n万平米/r/n涨幅/r/n元/r/n涨幅/r/n2002/r/n117.84/r/n32.14%/r/n617.81/r/n18.09%/r/n1907.38/r/n11.90%/r/n2001/r/n89.18/r/n18.59%/r/n523.18/r/n1/r/n6.96%/r/n1704.57/r/n1.39%/r/n2000/r/n75.20/r/n56.37%/r/n447.30/r/n49.82%/r/n1681.19/r/n4.37%/r/n1999/r/n48.09/r/n298.56/r/n1610.73/r/n从2000年及2002年来看，两个年度的增长方式截然不同。/r/n2000年，由于市场拐点的作用，需求的增长以在旧有住宅品质的基础上大幅加量的方式展开，在面积增长49.82％的基础上，价格仅上涨4.37％，居民对居住条件的提升以居住面积的扩大为主（尽管在此时，从房地产开发的角度看已经开始出现住宅开发结构的大幅变化）。/r/n2001年，市场仍然在这样的观念指导下运行，在有效需求稳步提高的前提下，平均价格微幅上调，市场对产品品质的重视度仍处于孕育期。/r/n2002年，/r/n从宏观层面看，/r/n经过供需两方面的充分磨合，加上武汉市关于土地供给政策的调整，触发了需求对较高品质楼盘的认可，在有效需求增长32.14％的情况下，市场以量、价齐升的方式展开，其中平均价格上升11.90％，市场对住宅的有效需求开始出现大规模的结构调整；/r/n从微观上看，/r/n由于市场上逐步出现了高品质楼盘的购买者，其亲密人群对该类产品的认识逐渐加强，对这种生活方式的选择逐渐认可，居民对住宅的要求从重/r/n“/r/n量/r/n”/r/n向重/r/n“/r/n质/r/n”/r/n演化，这也使得统计意义的需求结构变化成为必然。对于武汉的房地产市场，这样的来自需求的结构调整尽管比开发的调整滞后了较长的一段时间，/r/n但这样的调整对金水岸地块的开发、营销的指导意义非常重大。/r/n三年来，在需求及其增长方式的作用下，武汉市住宅销预售价格平均增长幅度为5.88％。/r/n对于不同的市场、不同的市场阶段，不同综合品质（档次）的住宅项目其短、中期的发展趋势可能截然不同/r/n。在市场发展的成熟阶段，由于中高档楼盘获利丰厚，使市场供给越来越大，此时的该类楼盘的价格走向趋于弱势，体现在市场价格上甚至可能出现价格的下调（或提升缓慢、或持平），在这样的发展阶段，新楼盘继续定位在中高档，风险较大。不同的是，/r/n对于正处于需求结构变化、中高端的需求被初步激发的市场，中高端的产品将成为引领市场走向的重要力量，也将成为后一阶段市场有效需求所追逐的方向，把握时点、提前半步的开发商将获益非浅。/r/n从武汉市住宅市场的供需机构变化看，在目前的阶段介入中高端市场，潜力巨大。/r/n

/r/n三/r/n、区域市场分析/r/n1、区域经济概况分析/r/n武汉市总体旧城改造的进度较为滞后，房地产市场的发展在近年来以热点片区的形式展开。/r/n现状来看，突出的开发热点有：武昌的南湖片区、光谷片区、汉口的后湖片区、东西湖的金银湖片区、汉阳的沌口片区；除此五个片区以外，武昌的徐东/中北路沿线、汉口的西/北湖－金融街片区、姑嫂树－杨汊湖一带也显示出较强的活力；而一些老牌的大型居住片区如汉口的常青花园，百步亭花园一带，由于长期建设形成的成熟配套和较低的价位，仍然是普通市民购房的优先选择。/r/n行政区域经济运行比较/r/n武汉市八大城区的主要居住人口分布数据如下表：/r/n/r/n表3-1武汉市八大城区人口分布表/r/n土地面积/r/n人口密度/r/n户数/r/n年末户籍人口/r/n平方公里/r/n人/r/n/平方公里/r/n户/r/n人/r/n江岸区/r/n64.24/r/n9795/r/n204595/r/n629226/r/n江汉区/r/n33.43/r/n13760/r/n147865/r/n459998/r/n硚口区/r/n46.39/r/n11584/r/n179745/r/n537377/r/n汉阳区/r/n108.34/r/n4206/r/n150845/r/n455694/r/n武昌区/r/n81.22/r/n10885/r/n261404/r/n884065/r/n青山区/r/n45.8/r/n0/r/n9569/r/n121944/r/n438277/r/n洪山区/r/n509/r/n.00/r/n1272/r/n148792/r/n647384/r/n东西湖区/r/n439.19/r/n523/r/n78821/r/n229486/r/n与其相对应的区域宏观经济运行指标如下：/r/n表3-2区域宏观经济运行指标/r/n2002/r/n年/r/nGDP/r/n财政收入/r/n固定资产投资/r/n城区人均可支配收入/r/n社会消费品零售总额（不含居民购置商品房）/r/n亿元/r/n亿元/r/n亿元/r/n元/r/n亿元/r/n江岸区/r/n33.65/r/n3.50/r/n5.59/r/n7695.47/r/n48.48/r/n江汉区/r/n30.50/r/n3.78/r/n7.22/r/n7789.60/r/n55.39/r/n硚口区/r/n33.36/r/n2.69/r/n7.41/r/n7125.81/r/n56.4/r/n0/r/n汉阳区/r/n23.46/r/n1.91/r/n7.22/r/n6900.52/r/n27.37/r/n武昌区/r/n30.95/r/n3.58/r/n8.25/r/n7903.79/r/n76.45/r/n洪山区/r/n53.42/r/n1.84/r/n23.04/r/n7962.94/r/n38.47/r/n青山区/r/n14.55/r/n2.69/r/n3.38/r/n8100.32/r/n26.31/r/n东西湖区/r/n42.69/r/n3.32/r/n21.14/r/n－/r/n26.12/r/n从上表中可以清晰的看到：/r/n如果以行政区域为划分，武昌、洪山两区的经济发展潜力十分巨大。/r/n两区不仅具有名列前茅的城区人均可支配收入，同时固定资产投资额也非常靠前，武昌区的消费品零售总额远远高于作为商业中心的汉口任何一区（但小于汉口三区之和），洪山区的GDP总量更处全市之首，其财政收入排名处于各区之末与其发展的政策取向密切相关，实际上将更有利于其经济长期、稳定的发展步伐，武汉市居住热点的光谷片区、南湖片区即是在此环境下形成的房地产热点，符合区域发展的需要，而且发展的潜力很大。/r/n与此同时，汉口的江岸、江汉两区保持了一定的发展步伐，但从固定资产投资分析，两区的发展空间已经受到一定的限制，人均可支配收入处于中流水平。由于汉口城区较老，市民的居住条件较差，居民改善居住条件的要求迫切，这样的相对稳定的潜在需求支持了后湖、金银湖片区房地产开发的热潮，具有一定的合理性。/r/n硚口、汉阳两区，经济发展略逊江汉、江岸，但人均可支配收入却低很多，其房地产市场不活跃当属正常（沌口的武汉经济开发区不在此列）。放远眼光，硚口区的经济发展应当具备一定的潜力，如果对汉口其它地区的辐射能够有效展开，其房地产开发的潜力尚可挖掘。/r/n令人惊讶的是青山区，传统认为其工业区性质、区域环境较差、不适合房地产开发的观念可能错失强大的购买能力。尽管该区各项指标均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考虑其发展潜力，以其现有土地成本进行开发，应当有相当的利润空间。当然，需要看到的是，青山区由于历史的、城市规划的综合原因，其住宅项目的辐射范围十分有限，人群较为单一，在旧有居住观念、生活方式惯性较强的环境中，创新住宅开发的风险也较大。青山区的住宅总体水平提高尚需时日。/r/n东西湖区近年来显示了旺盛的发展势头，抛开综合经济发展水平不谈，作为汉口的后花园，近年来其住宅发展的迅猛态势令人瞩目。/r/n2、区域房地产市场分析/r/n（1）、行政区域房地产市场发展趋势分析/r/n与全市总体发展相协调，各行政区域的房地产开发、销售呈现出与区域经济一致的发展趋向。/r/n对各行政区域内住宅市场的分析如下：/r/n表3-3各区主要住宅指标/r/n住宅投资/r/n住宅施工面积/r/n住宅新开工/r/n住宅竣工面积/r/n住宅预销售总金额/r/n住宅销预售总面积/r/n住宅平均价格/r/n亿元/r/n变化/r/n万平米/r/n万平米/r/n万平米/r/n亿元/r/n变化/r/n万平米/r/n变化/r/n元/r/n变化/r/n武昌区/r/n2002/r/n17.42/r/n3.26%/r/n222.17/r/n119.92/r/n55.64/r/n24.55/r/n24.00%/r/n111.56/r/n7.24%/r/n2200.86/r/n15.63%/r/n2001/r/n16.87/r/n29.37%/r/n218.03/r/n114.93/r/n97.72/r/n19.80/r/n34.51%/r/n104.03/r/n26.50%/r/n1903.30/r/n6.34%/r/n2000/r/n13.0/r/n4/r/n3.16%/r/n178.17/r/n//r/n71.63/r/n14.72/r/n50.20%/r/n82.24/r/n37.87%/r/n1789.88/r/n8.95%/r/n1999/r/n12.64/r/n//r/n163.89/r/n//r/n63.06/r/n9.80/r/n//r/n59.65/r/n21.61%/r/n1642.92/r/n//r/n洪山区/r/n2002/r/n18.98/r/n34.80%/r/n258.90/r/n152.30/r/n108.67/r/n16.22/r/n84.95%/r/n90.04/r/n59.19%/r/n1801.42/r/n16.18%/r/n2001/r/n14.08/r/n32.33%/r/n206.15/r/n98.56/r/n73.53/r/n8.77/r/n-27.4/r/n6%/r/n56.56/r/n-28.69%/r/n1550.57/r/n1.73%/r/n2000/r/n10.64/r/n118.03%/r/n145.38/r/n//r/n61.64/r/n12.09/r/n222.40%/r/n79.32/r/n203.33%/r/n1524.21/r/n6.29%/r/n1999/r/n4.88/r/n//r/n71.48/r/n//r/n24.40/r/n3.75/r/n//r/n26.15/r/n80.47%/r/n1434.03/r/n//r/n江岸区/r/n2002/r/n21.13/r/n2.47%/r/n275.16/r/n116.87/r/n100.92/r/n23.73/r/n44.87%/r/n110.96/r/n28.83%/r/n2138.61/r/n12.45%/r/n2001/r/n20.62/r/n26.81%/r/n239.31/r/n92.23/r/n70.47/r/n16.38/r/n7.41%/r/n86.13/r/n5.28%/r/n1901.78/r/n2.02%/r/n2000/r/n16.26/r/n56.50%/r/n204.17/r/n//r/n73.92/r/n15.25/r/n47.49%/r/n81.81/r/n51.19%/r/n1864.08/r/n-2.45%/r/n1999/r/n10.39/r/n//r/n179.89/r/n//r/n66.57/r/n10.34/r/n//r/n54.11/r/n7.30%/r/n1910.92/r/n//r/n江汉区/r/n2002/r/n13.71/r/n-23.11%/r/n194.58/r/n67.76/r/n84.04/r/n21.15/r/n2/r/n8.34%/r/n108.39/r/n30.76%/r/n1951.29/r/n-1.86%/r/n2001/r/n17.83/r/n20.31%/r/n212.55/r/n76.13/r/n87.87/r/n16.48/r/n44.82%/r/n82.89/r/n50.24%/r/n1988.18/r/n-3.61%/r/n2000/r/n14.82/r/n20.68%/r/n220.23/r/n//r/n56.46/r/n11.38/r/n18.54%/r/n55.17/r/n-2.68%/r/n2062.72/r/n21.81%/r/n1999/r/n12.28/r/n//r/n166.58/r/n//r/n52.30/r/n9.60/r/n//r/n56.69/r/n11.75%/r/n1693.42/r/n//r/n硚口区/r/n20/r/n02/r/n4.85/r/n-10.35%/r/n75.04/r/n39.18/r/n26.77/r/n4.59/r/n-22.20%/r/n26.47/r/n-20.53%/r/n1734.04/r/n-2.10%/r/n2001/r/n5.41/r/n-4.59%/r/n71.66/r/n24.57/r/n34.15/r/n5.90/r/n-7.81%/r/n33.31/r/n-8.29%/r/n1771.24/r/n0.52%/r/n2000/r/n5.67/r/n8.41%/r/n83.85/r/n//r/n38.77/r/n6.40/r/n63.27%/r/n36.32/r/n78.13%/r/n1762.11/r/n-8.34%/r/n1999/r/n5.23/r/n//r/n84.90/r/n//r/n33.13/r/n3.92/r/n//r/n20.39/r/n1.24%/r/n1922.51/r/n//r/n汉阳区/r/n2002/r/n9.47/r/n29.02%/r/n112.34/r/n62.03/r/n39.94/r/n7.38/r/n-4.28%/r/n44.18/r/n-17.59%/r/n1670.44/r/n16.15%/r/n2001/r/n7.34/r/n-2.00%/r/n104.47/r/n55.10/r/n33.49/r/n7.71/r/n2.25%/r/n53.61/r/n4.56%/r/n1438.16/r/n-2.21%/r/n2000/r/n7.49/r/n16.85%/r/n114.87/r/n//r/n58.02/r/n7.54/r/n37.84%/r/n51.27/r/n61.33%/r/n1470.65/r/n-14.56%/r/n1999/r/n6.41/r/n//r/n111.74/r/n//r/n37./r/n82/r/n5.47/r/n//r/n31.78/r/n12.22%/r/n1721.21/r/n//r/n青山区/r/n2002/r/n2.30/r/n-45.50%/r/n37.89/r/n9.11/r/n24.71/r/n1.93/r/n-50.00%/r/n13.57/r/n-57.04%/r/n1422.25/r/n16.40%/r/n2001/r/n4.22/r/n17.22%/r/n79.58/r/n22.09/r/n46.91/r/n3.86/r/n65.67%/r/n31.59/r/n77.87%/r/n1221.91/r/n-6.86%/r/n2000/r/n3.60/r/n-16.08%/r/n81.57/r/n//r/n31.69/r/n2.33/r/n92.56%/r/n17.76/r/n69.63%/r/n1311.9/r/n4/r/n13.52%/r/n1999/r/n4.29/r/n//r/n87.37/r/n//r/n33.29/r/n1.21/r/n//r/n10.47/r/n11.98%/r/n1155.68/r/n//r/n东西湖区/r/n2002/r/n8.63/r/n59.52%/r/n117.74/r/n80.29/r/n45.47/r/n11.34/r/n64.11%/r/n66.53/r/n39.10%/r/n1704.49/r/n17.98%/r/n2001/r/n5.41/r/n57.27%/r/n76.51/r/n44.05/r/n43.96/r/n6.91/r/n288.20%/r/n47.83/r/n205.62%/r/n1444.70/r/n27.02%/r/n2000/r/n3.44/r/n45.15%/r/n53.24/r/n//r/n13/r/n.95/r/n1.78/r/n-7.77%/r/n15.65/r/n-24.18%/r/n1137.38/r/n21.63%/r/n1999/r/n2.37/r/n//r/n45.33/r/n//r/n19.89/r/n1.93/r/n//r/n20.64/r/n9.26%/r/n935.08/r/n//r/n1）区域市场供给/r/n从市场供给来看，大多数行政区保持了稳健的上升势头，其中，/r/n东西湖区、洪山区开发势头最好/r/n，连续三年保持了30％以上的增长速度（以总投资衡量）；/r/n武昌区、江汉区保持了持续增长的步伐/r/n；汉阳的变化较为引人注目，在2001年投资小幅回调之后，其2002年的投资额增长较快，从进入2003年后包括上海复地在内的诸多开发商继续大规模进入汉阳来看，该区域住宅开发的增长速度在一定时期内仍将保持（尽管需求角度所得结论对这样的投资取向并未吻合）。/r/n同时，青山、硚口、江汉三区的住宅总投资在2002年出现负增长，其中，硚口、青山在过去的三年中有两年出现下滑，属于少人问津的区域；江汉区出现的下滑，如果结合需求的分析，可能与其区域购房人群的取向有关（在需求大幅增长的情况下，价格持续两年小幅下跌），使开发商缺少在该区域开发的积极性。/r/n2）、区域市场需求/r/n从需求来看，武昌区、东西湖区显示了最为理想的增长态势/r/n/r/n——/r/n房价与成交面积同时上升。其中，武昌区在近年来显示了最为稳健的发展过程，同时显示了强烈的需求结构调整的势头，在经历了2002年的房价的提升之后，武昌区实际已成为武汉市成交平均房价最高的区域。与此同时，东西湖区的崛起，更成为近年来住宅市场的一个亮点。数据显示，由于包括原基数较低等因素的综合作用，东西湖区呈现与总体市场脱离的走势，2000年，其需求指标未被大势有效拉动，但2001年，其销售面积、金额、价格均呈大幅上扬态势，推动该片区成为近年来武汉市全市范围内耀眼的片区开发明星。2002年，由于万科四季花城的入市，东西湖片区的需求延续2001年的态势，继续保持强劲的势头，价格再升17.98％。/r/n住宅市场的另一亮点无疑是以/r/n“/r/n中国*光谷/r/n”/r/n的开发为契机振翅欲飞的洪山区/r/n。2000年，由于光谷概念的提出，洪山区住宅市场以当年预售、销售总金额增长2.22倍的方式回应，价格上涨6.29％；2001年，由于光谷开发的实质性动作低于预期，使得该年度区域总需求出现负增长，但市场的回调以健康的方式展开，价格仍有微幅上调。2002年，随着区域经济发展趋势的进一步明晰，市场回复到快速发展的轨道，呈现处令人振奋的发展态势。/r/n此外，仍然显示活力的是汉口的江岸区，其近年来的需求市场呈现良好的发展走向，与其区域内后湖片区、解放公园片区成为住宅建设的热点联系密切。同处汉口的江汉区需求总量有所上升，但由于价格不能有效提升，供需出现分歧。/r/n汉阳、青山两区，2002年均以均价上升、需求下滑的方式运行，发展缺乏后力。而硚口更是出现全面负增长，可能需要一些外力的作用才能够有所好转。/r/n从供需两方面的综合分析来看，武昌、洪山、东西湖三区是住宅供需环境最好的区域，武汉市住宅结构调整的有效需求，也将以这三个区为主力逐步释放。/r/n（2）、/r/n热点区域综合分析/r/n1）/r/n、南湖片区/r/n谈到南湖居住区，武汉人首先想到是深宝安开发的南湖花园片区。南湖花园实际上并不邻南湖，且有相当距离，但由于开发较早、规模较大，该片区在市民中的影响力较大。/r/n该片区过去以大规模开发低价位商品住宅为特征，解决了众多收入不高家庭的居住条件较差问题，在普通市民心目中与汉口的百步亭、常青花园类似，都属于工薪阶层所关注的购房热点。/r/n作为南湖范围最大的一个居住片区，该区域内的项目建设此起彼伏，包括中央花园、新大地*博雅苑、新世纪宝安花园、宝安加州花园等在内的新项目使南湖花园保持了随时代而前进的步伐/r/n——/r/n尽管其主流客户定位仍然是能够接受较低价位的普通市民阶层。/r/n 1999年，由红桃K集团下属的武汉联合置业房地产公司开发的丽岛花园入市，项目紧邻珞狮南路、南湖北岸，成为真正意义上的/r/n“/r/n南湖概念/r/n”/r/n。/r/n丽岛花园以别墅开发起步，分期建设多层洋房、小高层住宅、高层住宅，树立优质、优价的社区形象，同时，其规划、选材、施工、营销、物业管理（本司物业）均显示了较为成熟的开发模式，推动了南湖片区居住理念的延伸，并对整个武汉市的房地产开发注入了新鲜的血液。/r/n过去武汉人一致认为的/r/n“/r/n乡下/r/n”/r/n，在今天已经得到许多武汉人的认可。丽岛花园更成为片区的代名词。从市场来看，尽管该项目的销售不如人意，但丽岛花园对真正的/r/n“/r/n南湖/r/n”/r/n居住区起到了巨大的引导作用。/r/n 近年来，珞狮南路沿线及延伸的楚雄大街沿线，以/r/n“/r/n南湖水景/r/n”/r/n为主题的项目相继出现，明泽*半岛尊邸、南湖山庄、名都花园以及2002年底开盘的狮城名居等，共同将该片区的住宅建设引向较高品质的方向。/r/n南湖片区占据自然资源和地理位置（距离高校/中心区的实际距离不远）两项优势，由于近年来高校教师收入大幅提升，高科技行业、科研院所从业人员收入较高，南湖片区、尤其是南湖水域周边的房地产开发具备一定的潜力。/r/n近年来南湖区域的房地产开发呈现以下特点：/r/n注重环境开发/r/n南湖/r/n片区/r/n是武昌的新兴/r/n片区/r/n，/r/n靠近南湖水域一带/r/n自然条件出众，文化氛围浓厚，消费者文化水平较高使得房地产开发商在开发过程当中都将环境的开发放在了首要位置。/r/n建筑风格丰富/r/n南湖/r/n片区/r/n的住宅建筑风格近年来发生了很大改变，逐渐从单一的欧式风格向多元化方向发展。/r/n户型种类齐全，且大户型比例增大/r/n由于南湖/r/n片区/r/n开发起初以经济适用房为主/r/n（主要是南湖花园城）/r/n，/r/n户型类别单一，且面积较小，1999年以后，人们开始注重对住宅功能的需求，/r/n针对/r/n这一转变，南湖片区住宅户型从功能到面积都逐渐丰富，明泽半岛还出现了多层全复式设计的大户型。/r/n配套设施日益完备/r/n随着南湖花园城的逐步成熟，带动了片区配套的日益完备。部分楼盘还拥有了/r/n网球场、游泳馆/r/n、/r/n健身馆、青少年活动中心等场所供业主节假日惬意享受生活乐趣/r/n。/r/n2）、/r/n光谷/r/n片区/r/n光谷片区是武汉是新兴的科技开发、住宅建设热点区域，/r/n2000/r/n年/r/n9/r/n月/r/n28/r/n日，武汉市第十届人大常委会第二十一次会议通过了《武汉市人大常委会关于加快/r/n“/r/n武汉/r/n·/r/n中国光谷/r/n”/r/n建设的决议》，明确了对/r/n“/r/n光谷/r/n”/r/n建设的政策取向，/r/n东湖开发区/r/n的/r/n周边环境及基础设施/r/n也不断/r/n改善/r/n。同时，/r/n光谷建设/r/n引入的一批高科技人才，带动了区域的住房需求，由于从业人员的年龄关系，多数购房人员对住房的要求较高，/r/n对智能化与自然环境、优质管理及齐全的社区配套等/r/n的要求更促进了该区域住宅建设的快速发展/r/n。/r/n光谷范围内，不仅有长飞光纤光缆、烽火通信、精纶电子、楚天激光等高科技企业、创业企业，还有华中科技大学、中国地质大学、武汉化工学院、中南民族大学、武汉科技学院等众多高校和科研院所。/r/n受信息经济产业迅猛发展/r/n及/r/n高校教师收入水平不断提高/r/n的影响/r/n，该/r/n片/r/n区住宅市场/r/n以较新的面貌涌现出一批相对质素较好的楼盘，并伴随/r/n楚雄大道成为主/r/n要/r/n干道，/r/n迅速形成了规模的开发效应。/r/n光谷范围内，主要供应两种类型的住宅项目，其一是多层住宅，典型的项目包括当代花园一至五期（现售当代光谷智慧城）、尚文创业城、学府佳园（有小高层）、东林外庐等，售价一般在1900～2200元左右；另一类是以/r/n汤逊湖/r/n开发为核心的别墅概念，满足科技新贵们在收入快速增长后对小资情调的急速追逐，/r/n作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖，聚集了水蓝郡、银河湾、玉龙岛花园、澳门山庄/r/n等多个/r/n项目，/r/n项目以具备或准备购买私家车的购房者为主要目标客户，距离中心区较远，但自然资源相对丰富/r/n。/r/n由于开发阶段不一，品质差异较大，价格从1400～3000元不等。/r/n正如同前文分析，由于洪山区发展的潜力无穷，光谷片区住宅发展的前景尚可继续看好，但由于近期其范围内拟建项目集中（详见后文拟建、待建项目部分），而光谷的科技开发非一日之功，片区项目的价格、消化速度压力将十分巨大。/r/n由以上特点我们可以大致看出光谷地区今后的房地产发展趋势：/r/n注重环境的开发，特别是周边自然环境的利用。周边良好的自然、人文环境会继续成为光谷地区楼盘的销售卖点。/r/n随着光谷发展的逐步成熟以及周边房地产市场竞争的加剧，会带动地价上涨。/r/n注重高科技概念的挖掘，物业管理将逐步走向智能化。安防、通讯、管理的自动化系统将成为小区的基本配置。/r/n由于光谷地区的土地资源日益减少，房地产开发重点逐步向汤逊湖及其周边地区转移，未来将有更多的大型房地产项目在汤逊湖地区出现。/r/n3/r/n）、金银湖片区/r/n在数年前,金银湖地区还是张公堤外一片无人知晓的荒地。在房地产开发热火潮的冲击下，短短几年间这里已经成为武汉市最大也是最具有影响力的房地产开发热点地区。/r/n金银湖片区近年来发展速度最快，也最为抢眼，成为武汉市最具有影响力的房地产开发热点地区之一。/r/n金银湖片区位于汉口地区的北部，属于武汉市的郊区，拥有丰富的土地资源和水资源，自然环境绝佳。其北有武汉天河机场，东有汉口火车站，虽远离市区，但已经通车的金山大道、马池路以及金山一路、机场高速路等交通线路都拉近了其与市区的距离。/r/n土地资源的丰富、道路的通畅、交通的便利使金银湖地区成为房地产开发商们理想的乐土。上千亩的大规模的房地产项目纷纷在此扎堆，数十亿的大手笔的开发投资接踵而至，今天的金银湖已经成为地产强者的舞台。/r/n金银湖地区的房地产持续升温，2002年显得更为汹涌。万科四季花城、恋湖家园、高尔夫城市花园、黄金海岸、汀香水榭等大型项目相继扎堆于此，并表现出较为显著的区域特色。/r/n近年来金银湖区域的房地产开发呈现以下特点：/r/n开发规模大/r/n/r/n占地4000亩的常青花园/r/n、/r/n占地/r/n410亩的/r/n万科/r/n四季花城、占地达570亩高尔夫城市花园等大盘项目，共同促动了金银湖房地产的发展。/r/n对居住环境极为注重/r/n从规划设计角度上看，金银湖地区原先的荒芜正好为开发商提供了大展拳脚的广阔天地。开发商建设理念的不断创新更多的表现在对人居环境的倍加关注。/r/n金银湖地区的开发热潮，推动了整个东西湖区房价大幅上扬/r/n统计数据显示，东西湖区的住宅均价从2000年1137元/平方米一路上扬，至2002年已达1704元/平方米。而东西湖区的房价上涨恰恰是由于金银湖片区新推楼盘的房价大幅提高所致，可以说金银湖片区的房地产开发推动了区域市场物业增值和市场发展。/r/n主要的客户群/r/n多数来自汉口/r/n金银湖片区的主要客户群，多数来自汉口，潜在的客户量较大，其中，靠近金银湖的常青花园居住区经过多年的开发建设，已经得到了市民的充分认同，这使得金银湖在客户源上较之其它郊区更具明显的优势。/r/n4）/r/n、江岸后湖/r/n江岸区位于武汉市东北部的长江北岸，是中共武汉市委员会、武汉市人民政府所在地。由于江岸老城区开发空间有限，而距市区稍远的后湖地区则成为江岸房地产开发的热点。/r/n在武汉市道路建设和市政配套快速发展的前提下，离市区较远的后湖地区的交通和生活条件大为改善，大规模的住宅小区相继出现，如百步亭小区、后湖生态花园、东方恒星园、佳海华苑、竹叶苑等，然而，作为江岸区住宅、投资开发热点的后湖地区，交通不便一直是困扰其进一步发展的主要原因。/r/n后湖片区房地产开发的主要特点是：/r/n开发项目以解放公园为中心向/r/n北侧/r/n延伸，创建大面积住宅区/r/n沿汉黄公路，后湖片区由南向北开发了东方恒星园、后湖生态花园、佳海茗苑、城开紫竹苑、世纪家园等主要项目，而东北方向的百步亭花园更是安居工程的超大楼盘。/r/n价格/r/n主要分布在1600-2300元/平方米之间/r/n后湖地区住宅价格普遍较低，相对销售较好的东方恒星园约2300元/平方米，其他楼盘价位相对较低，后湖生态花园仅售1600元/平方米，房屋经济实用，个别楼盘，如佳海茗苑，以Townhouse为主，均价约2900元/平方米。/r/n楼盘以/r/n“/r/n绿色生态/r/n”/r/n为主题，集科学为一体，更加注重/r/n“/r/n以人为本/r/n”/r/n和/r/n“/r/n人/r/n”/r/n的需求/r/n如百步亭北侧规划中有市内最大的700亩城市生态花园，东方恒星园采用立体绿化，后湖生态花园设有气象温度风向监测站等。/r/n四、/r/n供给楼盘/r/n调研/r/n供给楼盘调研以/r/n项目周边重点楼盘为主、辅以/r/n其它典型/r/n楼盘/r/n。主要调研的区域有：/r/n南湖片区、光谷片区及雄楚大街、洪山广场/r/n及水果湖、东湖沿线、/r/n徐东路沿线、中北路沿线、临江大道沿线及汉口/r/n金银湖、后湖、永清街以及解放大道等区域。/r/n1、供给楼盘概况/r/n表4-1供给楼盘指标汇总（南湖、光谷楼盘）/r/nPAGE/r/nPAGE/r/n25/r/n项目名称/r/n丽岛花园/r/n南湖山庄/r/n明泽半岛/r/n狮城名居/r/n水蓝郡/r/n名都花园/r/n当代光谷智慧城/r/n学府佳园/r/n开发商/r/n联合置业/r/n武汉佳和/r/n南湖农业园科技创业/r/n洪发物业发展/r/n湖北长城建设实业/r/n武汉城投房地产开发/r/n当代物业发展/r/n武汉东湖高新集团/r/n区位/r/n南湖以北，珞狮南路以东/r/n珞狮路507号/r/n南湖以南，珞狮南路以东/r/n珞狮路441号/r/n光谷南湖畔/r/n卓刀泉南路路口/r/n民族大道与雄楚大街交汇/r/n东湖高新总部对面/r/n土地面积/r/n146740/r/nM/r/n²/r/n190860.62/r/nM/r/n²/r/n25659/r/nM/r/n²/r/n51595/r/nM/r/n²/r/n340170/r/nM/r/n²/r/n650000M/r/n²/r/n100000/r/nM/r/n²/r/n131399/r/nM/r/n²/r/n总建筑面积/r/n154000/r/nM/r/n²/r/n180000/r/nM/r/n²/r/n27619.35/r/nM/r/n²/r/n108984/r/nM/r/n²/r/n121695/r/nM/r/n²/r/n60000/r/nM/r/n²/r/n一期/r/n680000M/r/n²/r/n整体/r/n130000/r/nM/r/n²/r/n170562/r/nM/r/n²/r/n总套数（户）/r/n1000/r/n590/r/n156/r/n753/r/n498/r/n436一期（总数4000多户）/r/n726/r/n1266/r/n建筑形式/r/n多层、小高层、高层、别墅/r/n多层、联排/r/n小高层、高层/r/n小高层、高层/r/n联排、别墅/r/n多层、小高/r/n多层/r/n多层、小高、别墅/r/n容积率/r/n1.05/r/n0.94/r/n1.9/r/n2.1/r/n0.36/r/n1.05/r/n1.3/r/n1.3/r/n绿化率/r/n65％/r/n49％/r/n46％/r/n40％/r/n60%/r/n50%/r/n40％/r/n40％/r/n户车比/r/n2：1/r/n1：1/r/n2：1/r/n2：1/r/n2：1；1：1/r/n4：1/r/n3：1/r/n2：1/r/n名义价格/r/n(元/M/r/n²/r/n)/r/n四期3200/r/n多层/r/n均价：2400/r/n联排别墅/r/n：/r/n4450/r/n三层复式均3117；二层复式均2950；/r/n/r/n18层均价：2680/r/n12层均价：2655/r/n联排均：/r/n2600/r/n独立/r/n均/r/n：4300/r/n多层均价：3100；小高层均：2900/r/n多层/r/n均价：2280/r/n多均：1950/r/n小高均：2350/r/n实售价格/r/n(元/M/r/n²/r/n)/r/n四期97折3104/r/n多均97折：2328/r/n联排97折：4361/r/n三层复式均98折：3031；二层复式均98折：2868；/r/n18层均96折：2572；12层均96折：2548；/r/n联排均99折：2574；独立均99折：4257；/r/n多均95折：2945；小高均95折：/r/n2755/r/n多均99折：2222；/r/n多均：1950；/r/n小高均：2350；/r/n销售进度/r/n四期19%/r/n20%/r/n44/r/n%/r/n34%/r/n50%/r/n60%/r/n30%/r/n20%/r/n开盘时间/r/n2003.4.27/r/n2003.3/r/n2002.8.18/r/n2002.12.28/r/n2002.1/r/n2001.10.28/r/n2002.11.18/r/n2003.3/r/n物业管理费(元/M/r/n²/r/n.月)/r/n1.5（小高）/r/n2.0（别墅）/r/n0.8（多层）/r/n0.8（多层）/r/n1.2（联排）/r/n0.8（小高）/r/n1.0（高层）/r/n1.0（小高）/r/n1.0（高层）/r/n1.8（联排）/r/n1.8（别墅）/r/n1.2（多层）/r/n1.5（小高）/r/n0.5（多层）/r/n1.2（多层）/r/n1.5（小高）/r/n1.8（别墅）/r/n建筑规划设计/r/n加拿大B＋H/r/n武汉江城/r/n台湾何伟良/r/n武汉大学设计研究院/r/n菲腊国际设计事务所/r/n武汉市建筑设计院/r/n张在元、美国CAMIERJOHNSON建筑设计事务所/r/n武汉建设设计院/r/n景观设计/r/n香港怡境师/r/n捷尔实设计公司/r/n法国.Geri.egon/r/n武汉大学设计研究院/r/n武汉市园林设计院/r/n武汉法雅园林养护有限公司/r/n浙江揽景环境设计公司/r/n香港怡景设计/r/n物业管理/r/n丽岛物业（本司物业顾问）/r/n佳和物业/r/n深圳地王物业/r/n洪伟物业管理/r/n香港怡高物业顾问/r/n名星物业（戴德梁行顾问）/r/n当代物业管理/r