鲁能三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报

鲁能三亚湾新城项目整体规划调整

补充汇报2007.8.30工作区间7/308/018/038/058/078/098/118/138/158/17报告结构规划梳理区域定位分析整体规划修正规划布局建议经济测算初步案例研究新城整体规划调整项目

工作时间安排如下：8/29商业的进一步研究开发强度分析进一步的经济测算

中管网房地产频道2前阶段成果回顾商业区案例研究和建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和开发次序经济测算和前期开发推售建议Part.4Part.5新城开发强度分析

中管网房地产频道3基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析，我们对HOK和同济规划提出了调整方向坚持的调整的作为居住度假新城和第二城市中心开发整体开发以度假需求为主，后期兼顾常住和养老需求分散度假配套设施多点辐射高尔夫和游艇等资源再造较高品质的开发加强与海披其他片区的协调和功能互补更开放性的社区弱化各片区的客户层级差别，强调每一组团的多元化顺应三亚旅游和地产市场的快速发展，适当提升开发强度同济同济同济HOK同济HOK同济

中管网房地产频道4经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大区域，具体规划如下:ABC游艇港湾社区

土地使用－中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓娱乐设施－游艇俱乐部、酒店－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园

高尔夫绿地社区

土地使用－高尔夫球场、分时度假、低密度住宅娱乐设施－高尔夫球场、酒店美丽城度假社区土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娱乐设施－美丽产业常住和养老社区

土地使用－中高密度住宅娱乐设施－地区级商业街配套设施－教育设施安置区

土地使用-中高密度住宅，不会中密度配套设施－教育设施EDCBA娱乐区：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。FFED

中管网房地产频道5新城原控规总开发量预计在182万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为13万M2。调整后的总开发量预计在330万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为23万M2。若10年开发完毕，数字为33万。整体规划调整后，项目住宅物业总建设量为336万平米，需要根据未来市场状况对开发强度和开发节奏进行评估单位：万平米资料来源：世联分析

中管网房地产频道6前阶段成果回顾商业区案例研究和建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和开发次序经济测算和前期开发推售建议Part.4Part.5新城开发强度分析

中管网房地产频道7我们在世界范围内参考了10余个相关案例后，筛选出最符合项目情况的典型案例参考案例典型案例Kaanupali,美国夏威夷Ewa,美国夏威夷Nusa

Dua,印尼巴厘岛Kuta,印尼巴厘岛Sanur,印尼巴厘岛Cancun,墨西哥AmeliaIsland,美国佛州Seaside,美国佛州Grasse,法国Homestead，美国SharmelSheikh，埃及Noosa，澳大利亚Ewa,HawaiiLasVegasBlvdBaliCollection，Nusa

Dua

Seaside8度假区商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可以分为城市/区域商业集聚地、商娱综合体、高尚商业中心和度假社区商业配套城市/区域商业集聚地商娱综合体高尚商业中心度假社区商业配套91商娱综合体10LasVegas&LasVegasBlvd.

魅力之都——拉斯维加斯预计到2008年,到拉斯维加斯的游客人数可达到4200万,房间总数超过15万；每位游客在购物和餐饮上的消费超过＄300；对游客进行统计,9%来自世界各地,32%来自南加洲,在拉斯维加斯主办的贸易展览洽谈会是全美国最多,会展场馆面积达900万平方英尺；拉斯维加斯是全美国发展最快的城市,平均每月有7500人加入到150万逐渐富裕起来的人口中,其中65%的人口每月在旅游景点的餐厅用餐一次；购物、餐饮和娱乐业已经超过博彩成为拉斯维加斯主要的收入来源。许多零售商都借此机会加入到这种潮流中；11VenetianHotel——威尼斯度假酒店LASVEGASSTRIP

拉斯维加斯大道与沿路的著名酒店总面积超过400万平方英尺（37万平米）具有都市风情的地标性建筑，房间数4049，其中主塔3036间，标准间约65平米，63层大厦共有2000间高级公寓，1000间酒店房间，威尼斯水城1013间；威尼斯酒店坐落于拉斯维加斯核心，拉斯维加斯大道上的全套房酒店，总投资15亿美元；12威尼斯度假酒店的五大看点MadameTussaudsInteractiveWaxAttraction蜡像馆

GuggenheimHermitageMuseum古根漢美术馆GondolaRideattheVenetian凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆艺术展馆Casino让人忘记现实世界的赌场

GrandCanalShops

魔幻天空、水岸商业与凤尾船13水城的休闲娱乐配套设施120000平方英尺（1.1万平米）的赌场；50000平方英尺（0.46万平米）的SPA健身中心；超过70000平方英尺（0.65万平米）的豪华娱乐场所；超过15万平方英尺（1.4万平米）的大型综合多功能会展中心；超过30万平方英尺（2.8万平米）的顶级品牌购物中心,高级餐厅及其他引人入胜的娱乐设施；1800个座位的世界一流剧院；鸟瞰拉斯维加斯大道全景的海滩俱乐部；TheBlueManGroupTheatre戏院TaoNightclubs“道”夜总会ThePoolatTheVenetian

泳池CanyonRanchSpaClubattheVenetianSPA馆

14酒店娱乐休闲配套位置分布

西楼配套四层剧院大宴会厅三层会议及会展中心二层酒店大堂商店一层赌场东楼配套五层健身俱乐部四层夜总会三层餐厅二层商店一层商店拉斯维加斯大道15盛大的水岸商业广场商业广场的指标数据大水岸商业广场建面500000平方英尺（4.65万平米），商家数量逾83家；有凤尾船上哼唱民谣的船夫相伴的威尼斯运河风情街景长约025英里（0.4千米）；16家口味鲜美的餐饮店散布在水城的水岸边、美食广场和赌场等各处；漫步威尼斯水城，悠然的壁画，河道和凤尾船，各式丰盛的美食和意大利口味的小饭馆，以及来自世界各地的巡回演出，处处描绘着威尼斯的风土人情。开阔美丽而令人印象深刻的、迎合高层次消费者的商业中心，凝聚着欧洲明珠威尼斯的璀璨艺术和文化。观光途中更有古根汉美术馆,MadameTusaud’s

蜡像馆和CanyonRanch水疗馆等待光临。16水城商业环境的营造优美而惬意的景致天花板的油画、泛舟的河道、开阔的视野营造了完美的购物环境，以清澈的河道为向导绕水而行；当游客畅游在精美的墙面与街灯下，穿梭于店铺之间，几乎可以听见鸟儿在鸣唱，若干条通道汇聚于圣马可广场，徘徊在开阔的广场上，水城的摊主们在小推车里提供各式的玻璃雕像、精致的首饰盒、和其他镌有水城logo的纪念品别致的店铺一个绝佳的休闲之旅，即便游客只想浏览商店的橱窗也无人打扰，店主殷勤而又礼貌的与客人保持距离在RipadeMonti

可以观赏到各种珍贵而奇特的水栖生命，而在IlPrato，则可以找到让人爱不释手的面具、牵线木偶、华美的相架。每家精致而独具特色的商店构成了整条街的生动和特别17水岸商业广场平面图商业广场业态数量统计专卖店珠宝2410服饰鞋238饭店&特色餐饮服务198礼品店艺术馆79餐厅展厅精品店精品店餐厅酒吧/俱乐部停车场18威尼斯水城商业区的人行线路两条观光路线：①购物区有便捷的人流导向系统，如果游人由商业广场与车库相连的入口进入，首先来到的是foodcourt，右转沿河道一直前行将到达圣马可广场，穿过广场来到河道的对岸，最后来到大厅，这时可以选择回到车库，并沿路逛刚才落下的商店，或者乘电梯下行到赌场；②如果游客从拉斯维加斯大道来到水城，将首先来到沿水岸的商店，毗邻MadameTussauds

蜡像馆，而右边就是圣马可广场，穿行广场左向就再次开始了水城休闲购物之旅。Foodcourt圣.马可广场车库大厅19威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析1.拉斯维加斯城市魅力举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维加斯的广告宣传遍及中国、日本、英国、德国、法国、意大利、韩国、奥大利亚和世界各地；

2.威尼斯水城的区位价值许多世界顶尖零售和餐饮品牌都集中在以威尼斯酒店为中心的三个街区内。整个地区是拉斯维加斯大道上首屈一指的购物和餐饮聚点；3.异国情调的主题景观主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细化的趋势。Venetian以浓厚的文化氛围，独特的建筑风格和新奇的装饰艺术征服了每个初次到来的游客；4.商业气氛的营造制造魅力点，将服务项目融入主题，以个性化的服务取代刻板化的服务，让游客获得体验带来的欢乐与精神满足。此外，一流商家的引进也是不可或缺的；外部条件再造资源20商娱综合体特点商娱综合体的商业依存自身的娱乐设施而存在，辐射范围一般局限于所属娱乐区内，与周围设施、氛围融为一体。商业的主要客户是前来娱乐的游客，定位高端，商品精美、奢华。商业本身成为综合体的重要吸引力，构建独特的购物旅游文化，激发、满足顾客奢侈消费的需求。商业同时作为娱乐设施的配套存在，满足游客“吃穿住行”的需求。212高尚商业中心22Nusa

Dua:天堂岛上的明珠巴厘岛位于印度洋赤道南方,爪哇岛东部，LOMBOK岛西面，澳大利亚西北方向。人口有三百万，95%的居民是巴厘族人，通常是印度教徒。印尼最具盛名的度假胜地，以典型的海滨自然风光和独特的风土人情而闻名。人称：IslandoftheGod或是“天堂岛”。

Nusa

Dua位于巴厘岛东南端，距首府Denpasar大约30分钟车程，350公顷土地上座落了10多家高档酒店形成巴厘岛最高级渡假区。Nusa

Dua是南巴厘三个最重要的旅游度假区，其他两个度假区Kuta与Sanur均是著名的度假娱乐型度假区，位于Kuta附近的TanahLot还是巴厘岛的主要观光区KutaSanur23Nusa

Dua度假区内的商业分布在各酒店和中心商业区：BaliCollection(Nusa

DuaGalleria)，业态包括餐馆、综合商场、精品店和艺术品商店等。Nusa

Dua度假区商业配套完备，游客基本可以实现不出度假区解决全部问题。度假区内的商业配套与度假区的整体风格一致，定位高端市场，当然也意味着高昂的价格。Nusa

Dua度假区内的商业分布在各酒店和中心商业区：BaliCollection(Nusa

DuaGalleria)，业态包括餐馆、综合商场、精品店和艺术品商店等。度假区内没有小商贩与零散商店、餐馆的存在。酒店餐厅BaliCollection外景酒店餐馆BaliCollection外景独特的商店设计BaliCollection内商店24借助Nusa

Dua奢华、休闲的氛围和世界顶级品牌效应，占地面积达26,841平方米的BaliCollection已经成为巴厘岛最新、最高端的购物天堂与餐饮娱乐中心品类店名百货Sogo手工艺品Acuh

Tak

AcuhArtMarketBaliBagusSankara

HomewareTheRedCanvas儿童用品Body&SoulBambini眼镜店Optik

Melawai珠宝饰品MayaAccessories箱包Bag'sCityStudioTas服饰Brand’sOffPaulSmithTravelAccessories男装BlueGrooveExtremeToysJustJeansPoloQuiksilver品类店名品类店名女装Body&Soul货币兑换KarangMasValutaMoneyChangerLemonChic餐馆BaskinRobbinsPoloCocoBistroSurferGirlFrangipaniBaliInternationalFusionUluwatuHanabiJapaneseRestaurant房地产KarmaRealtyLagunaGardenBar&Restaurant超市CocoSupermarketMemeRestaurant25在Nusa

Dua酒店主要为客人提供高档的餐饮与娱乐配套，使客人不出酒店一样可以享受到各种舒适的度假服务12345678类别序号名称餐饮泳池酒吧CempakaCendanaRatnaSoka娱乐BaliTropicSPA娱乐中心棋牌中心12345678BaliTropic酒店配套分布26与度假区内的商业相比，度假区外Bualu村的商业更具地方特色，档次较低但层次丰富，品类更加多样化，主要以餐馆、露天市场和百货商店为主Bualu村的商业区主要分布在与Nusa

Dua交界的三个区域，虽然档次没有度假区内的商业高端，但品类比较丰富且特色性较强。Bualu村的商业形态以以餐馆、露天市场和百货商店为主，很多特色餐馆与市集已经成为度假区游客的必到之处。Bualu村的商业不但起到度假区的配套补充作用，而且已经形成了自己的特色，吸引游客流连忘返，甚至专程赶来。27泰国普吉岛发展成亚洲最著名的旅游地之一，被誉为“热带天堂”、“泰国的珍珠”普吉岛位于泰国南部，南北长48公里，东西宽21公里，占地543平方公里，是泰国第一大海岛。自从普吉岛与泰国内陆交通开放后，观光旅游业于1970年兴起。普吉岛凭借优质海滩资源，发展成亚洲最著名的旅游地之一。全岛有正式居民二十多万人，经济以旅游业为主。整个普吉岛基本上是一个旅游区。普吉岛属于热带气候，气温常年维持在20℃至33℃之间。普吉岛最自豪的就是在岛的西边临近安达曼海拥有10多个美丽的海滩，像是巴东海滩（PatongBeach）、苏林海滩（SurinBeach）、奈函海滩（NaiHamBeach）、班陶湾（BangtaoBeach）等。安达曼海安达曼海普吉岛巴东海滩苏林海滩奈函海滩班陶湾泰国普吉岛28LagunaResort是相当成功的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点，在东南亚、欧美地区享有盛誉LagunaResort位于班陶湾，占地约3.2平方公里，地势平坦，西面向海，三面群山环绕，形成天然的绿化隔离带。度假区主体是5家高级度假式酒店、高尔夫球场、别墅、分时度假住宅、商业街、大型人工湖系统。市场定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以高级度假式酒店为发展重点。LagunaResort不单在东南亚声誉甚隆，在欧洲和美洲亦享有很高评价。班陶湾Laguna29Laguna度假区内配置了不同类型的商业设施，从商业街区、连锁商场到海边商店，销售高档首饰、流行服装、手工艺品等各式商品，还提供泰式按摩、餐饮等服务CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假区内独立设有一个高档商业街区，内有30多家商店，主要销售一些本土特色礼物、流行服装、首饰、香薰等商品。商业街区在每间酒店有各自的购物商场，规模不大但档次很高。主要销售手工精品、香薰、美容用品、服装、皮革制品、地毯、珠宝和旅游用品。购物商场发展商自行经营的一个连锁商店集团，有27间分店，其中的11间店铺位于Laguna度假区内，分布在五家酒店、发展商自营的两家

Spa，以及CanalVillage商业街区，

专门经营一些本地手工艺品、香薰制品等。连锁商店在海滩上（Laguna旅游度假区旁），亦有数十家由当地人开设的较低档商店和餐厅。这些商店主要是销售纪念品，提供泰式按摩等服务。海边商店在五间酒店内共提供了超过30家的餐厅和酒吧。海滩上亦有由当地人开设的餐厅。餐饮30CanalVillageLagunaShopping是Laguna旅游度假区内独立设有一个高档商业街区，位于酒店群中由30多家高档商店组成。31Laguna度假区之外的商业主要集中在度假区大门附近和临近海滩的餐馆、Cherng

Talay小镇上的集市与特色商店。与度假区内的商业相比，度假区外的商业档次要低端很多，主要依靠价格与地区特色吸引客户，露天市场、大排档等形式较为常见。餐厅与露天市场是度假区外部最受游客欢迎的商业设施，出现了TheSupperClub、Totos等著名餐馆和Cherng

Talay鱼市等特色市场。度假区外的商业方便了游客的度假生活，也为游客提供了体验当地习俗的途径，一定程度上增加了度假区的吸引力。32根据案例分析以及世联的长期研究，国际上以休闲与居住度假为主的度假区其商业面积一般占总占地面积的5%左右住宅用地酒店用地商业用地旅游设施公共空间AmeliaIslandKapaluaLagunaNusa

Dua世界一流度假区用地功能比例（%）度假居住为主4094272032366323资料来源：世联知识库、休闲度假为主33高尚商业中心特点高尚商业中心一般位于顶级休闲度假区内，辐射范围限于度假区内的顾客。高尚商业中心的商业形态应与高端度假的定位相符，保持提升度假区高档奢华的总体形象。高尚商业中心的物业形态保持纯净的高端定位，顾客的中高档需求需通过其他区域的配套解决。高尚商业中心内的商品突出奢华、文化与品味，是真正的富人购物天堂。物业形态上，高尚商业中心一般采用低密度街区的形式，商业街本身也是度假区的一大亮点。343城市/区域商业集聚地35Ewa作为规划中欧胡岛乃至整个夏威夷的第二城市中心，近年来常住人口与产业人口都大幅增长，城市化、社区化程度逐渐增强，这种趋势在未来还将进一步加强根据统计数据，1990年至2005年，ewa地区的常住人口增长了一倍以上，同期夏威夷州的人口增长幅度为9.32%。到2025年，ewa的常住人口数目将是1990年的4倍以上，达到17万人。目前Ewa地区的就业机会主要来源于工业园、主城区、度假区和各个社区四个部分，分别占总就业机会的四分之一左右。36Ewa作为规划中欧胡岛乃至整个夏威夷的第二城市中心，近年来常住人口与产业人口都大幅增长，城市化、社区化程度逐渐增强，这种趋势在未来还将进一步加强相比与人口的快速增长，Ewa地区的就业机会增长速度更加迅猛，就业人口中本地就业的比例持续增加，预计到2025年这一比例将达到80%以上。目前Ewa地区最大的两个单一雇主为州和市政府，其次为夏威夷银行与主题乐园，最大的工业雇主雇佣人数仅为231人，说明Ewa目前的产业经济依然处于起步状态，企业规模较小，较多的外地度假人口带来了金融业与娱乐业的发达。较大的政府规模则与Ewa第二城市中心的定位一致。371997年的Ewa地区的整体规划将Kapolei定位为区域中心城市后，经过近10年的发展，中心城已经初具规模，初步实现了其行政、商业和文化中心的功能38Kapolei定位为区域中心区后，大力发展市政与商业设施，近年来城区发展逐渐成熟，开始出现办公、仓储等产业建筑市政建设用地主要以政府和文化教育用途为主。产业及其他用地以办公楼为主。39Kapolei的商业业态最初以小型购物中心为主，之后逐渐出现K-Mart,Home-depot等大中型卖场KapoleiParkSquare，第一个小型商业中心，建筑面积10000余平米，以一家中餐馆和几家诊所为主。1998KapoleiShoppingCenter，第一大商业中心，建面达13万平米，但业态主要为小型商铺，包括快餐店、餐馆、鞋帽、汽车配件、银行等19992000KapoleiBigKmart，第一家也是目前最大的一家大型卖场，建面13.5万平米，为美国大型超市品牌Kmart的连锁卖场。MarketplaceatKapolei，建面6.5万平米，第二大商业中心，业态较为纯净，以小型商铺为主，包括少量餐馆。2002KapoleiHomeDeposit，第二家大型卖场，建面11.5万平米，为美国大型连锁超市品牌HomeDeposit的卖场。20042006ShellCommercialCenter，依托Shell汽油站原有的商业基础扩展为中型商业中心，建设面积5万平方米。40Kapolei今后四年（2007-2010）的公共建设仍将以商业与办公物业为主，其中2009年Ewa第一个真正的地区性商业中心DHHLShoppingCenter将在Kapolei东侧建成商业办公市政2007-2010Kapolei已规划建设比例DHHLShoppingCenter是Kapolei第一家真正的区域商业中心，建筑面积达150万平方米，商业中心建成后将减轻目前Ewa居民主要依靠外出购物的现状，更好实现第二城市的规划。此外在商业中心北侧还将建成一个沃尔玛商业卖场。Ewa的商业体量预计在20年后将达到火奴鲁鲁当前的水平。41随着Ewa地区的不断成熟，Kapolei作为区域中心城的作用也愈加明显，直接体现在商业对区域常住人口的比例不断提升424度假社区商业配套43Seaside小镇位于美国佛罗里达州西北部，是闻名世界的海滨度假社区和第二居所区位：佛州西北部，临墨西哥湾，距W城35公里，P城40公里；区外交通：30A国道连接W城、P城；规模：占地80英亩，350个独立住宅，300个公寓、旅馆单位；资源：墨西哥湾。44Seaside是美国“新城主义”的发源地，统一、复古、和谐的建筑风格，适度的社区规模，合理的物业布局，便捷的路网设计建造了美丽易居的度假小镇低密度沙滩区和高密度市镇中心；自然沙滩景观与传统广场结合；南北向布局，使沙滩景观最大化；广场、旅馆、学校和特色商业集中布置在社区中心；放射性与方格网相结合，便捷地到达广场、沙滩等所有社区配套与开放空间。网球场、泳池和公园等增值设施分散排布，价值均好。中央广场剧院旅馆零售学校网球场泳池水塔公园郊野公园教堂市政厅135246781234567899101045Seaside的商业中心坐落在小镇的中心位置，同时也是小镇的市政与活动中心，小镇内的一切商业与公共设施全部坐落于此（餐饮）（工艺）（服饰）（服务）46小镇餐饮业以餐馆、酒吧为主要业态，也有满足居民日常所需的食品小店、卖场等Seaside内的餐饮小店主要以特色的餐馆、酒吧为主，供小镇内度假的人们休闲、就餐。除餐馆、酒吧外，食品店、超级市场等食品卖场为度假小镇增加了社区的氛围。小镇内最有名的餐馆要数被评为“佛州最好的20家餐馆”之一的Bud&Alley’s，最丰富的食品超市则是广场东侧的Modica

Market。47小镇中心还承担了市政与集会中心的功能，这里有大剧院、市政中心、邮局、教堂等48与一般度假区不同，小镇内的商业贩卖的大多是衣帽、服饰、家庭用具等日常用品，但比之普通社区，这些商业无疑更具特色、各具风情49根据我们前期的工作以及案例分析，我们认为三亚湾新城应根据规划特点，建立自身的城市/区域商业集聚地、商娱综合体、高尚商业中心和度假社区商业配套1商娱综合体城市/区域商业集聚地高尚商业中心度假社区商业配套美丽城凤凰镇游艇区度假区50利用美丽城的区域特性，通过影剧院、夜总会等娱乐设施将美丽城打造成三亚游客必至的“终极娱乐狂欢购物城”美丽城紧邻机场路，背靠三亚湾新城，直面大海，未来将是整个大海坡地区的活力中心，是三亚湾新城亲海性的重要元素。美丽城的地理位置与定位非常适合娱乐商业综合体的特征，一个成功的娱乐商业综合体也将带动整个海坡地区尤其是三亚湾新城的发展。考虑到海坡与机场和南部景点的距离，我们建议将美丽城打造成为三亚游客必至的“终极娱乐狂欢购物城”，终极含有两个含义，一为三亚最好的娱乐狂欢购物场所，二为游客游览三亚的终点，回程前最后的狂欢之所。娱乐区商业区美丽城未来分为娱乐区与商业区，娱乐区是海坡地区真正的动感、活力中心，包括大剧院、夜总会等体验性、动感的娱乐场所和酒店、酒吧、餐馆等餐饮设施，着力打造游客在三亚最终、最重要的狂欢、娱乐场所，随着周边配套设施的成熟也可作为游客在三亚旅游度假的基地。由于背靠三亚湾新城，商业区将承担双重功能：娱乐商业综合体的商业区和城市/区域商业集聚地中的高档商业功能，物业形态初期以特色商铺和免税商店组成的购物中心为主，出售奢侈品、海南特产与特色、高档的日用品，便捷的交通将使其成为三亚游客的最佳购物场所。区域逐渐成熟后可考虑建设大型卖场。51针对游艇区未来高端休闲度假与居住区的定位、周边高档的度假物业和丰富的水体、游艇景观资源，高尚商业中心能够更好的满足客户需求，最大的利用优势资源高尚商业中心强调的是顶级的休闲购物氛围，商品奢华但不宣扬是真正的富人购物天堂。高尚商业中心的低密度商业建筑与周围的美丽景色融为一体，商业的优美为度假区增添亮彩。商业中心内是纯粹的顶级业态，提供顾客高雅奢华的购物享受。52度假社区商业配套在位置上遵循原有规划的原则，布置在相邻社区的交界处，并尽量紧靠一线物业，加强一二线物业的凝聚性。商业业态社区化的同时突出特色和度假氛围根据社区规划，我们建议在图上三个位置设立度假社区商业配套中心：这些位置远离美丽城与凤凰镇，度假社区配套缺乏。这些位置处于相邻社区之间，可以便捷的解决尽量多的度假居民的日常所需。其中两个商业中心处于一二线的交界处，可以起到加强一二线联系的作用。商业业态以社区服务为主，侧重餐馆、酒吧和日常用品的销售，也可包括少量住宿设施。商业体量上以小型店铺为主，满足周边社区需求，不进行大型卖场和地区级商业中心的开发。53凤凰镇规划定位为三亚中部旅游服务基地，目前由于基础设施与产业基础较为薄弱，尚不能在商业上辐射整个三亚湾新城，是大海坡地区未来的区域中心城凤凰镇目前的经济与产业基础比较薄弱，不能对整个三亚湾新城形成经济辐射，但对于本来就来自于村民的安置区居民来说是合适的生活配套场所。随着周边机场和工业园区的进一步发展、三亚湾新城的逐渐开发，凤凰镇的基础设施和商业配套必将随之得到改善，最终实现区域辐射力。54前阶段成果回顾商业区案例研究和建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和开发次序经济测算和前期开发推售建议Part.4Part.5新城开发强度分析55三亚游客总量连年持续高速增长；05年起国际游客数量的快速增加表明三亚已加快向国际化度假胜地发展1995-2006游客总数量、国际游客数量及国际游客比例2006年各国游客比例三亚旅游人口数量高速增加，05年以来增速稳定在11.8%03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度05年起国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了1半以上06年其他欧洲国家游客比例加大，与俄罗斯游客都为1.4万人左右旅游人口数量变化表示三亚已被越来越多的国家所认可，加快向成熟的国际化度假胜地发展国内游客区域组成资料来源：《三亚市统计年鉴》56三亚旅游市场正从纯观光团体的消费市场向重复购买的度假散客市场转变，休闲度假需求日益旺盛黄金周长假直接拉动三亚旅游经济的增长，促进三亚城市的建设和发展；度假散客比例不断增长，2006年休闲度假游客（散客）占总游客数的47％；2007年春节黄金周，散比例已超过70%，停留天数在2天以上的游客占83.6%。散客比例的增加意味着三亚旅游已经从观光旅游向度假旅游转变，度假需求日益明显。2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例资料来源：《三亚市统计年鉴》、世联分析度假区家宅散客与旅游团回头率比较57十一五规划中三亚将优化旅游产品结构,培育大旅游产业链，增强竞争力和市场吸纳能力；未来休闲度假型游客量仍将保持快速增长大旅游产业开辟海上休闲观光及旅游客运航线,努力开通国际邮轮三亚游的海上航线,深度开发潜水、冲浪、帆船、海底观光等旅游项目,丰富海上休闲运动旅游内涵,提高海上娱乐产品质量海上娱乐游艇经济利用三亚海域面积广阔、岛屿众多的地理条件和资源优势,积极鼓励发展私人游艇,加快建设游艇码头,建立游艇俱乐部,引进各类豪华游艇,吸引大批富裕阶层和游艇爱好者前来休闲度假,形成游艇经济,建设中国一流的“游艇基地”高尔夫产业针对国内外高端市场需求,加快鹿回头、南山等高尔夫球场及配套设施建设。在积极培育国内市场的基础上,充分发挥价格、气候以及海南球场密集、类型多样的整体优势,大力开拓国外市场,并以举办高水平的国际赛事推动高尔夫旅游的发展,打造中国一流、世界知名的高尔夫天堂会议会展旅游加快三亚国际会议会展中心建设,完善现代化通讯、监控、同声翻译、图文传真、影音传送等会务服务与配套设施,培养专业化人才;利用环境和区位优势,重点发展诸如高层论坛、研讨、时尚活动等高等级、悠闲式的会议、会展旅游文化旅游积极挖掘三亚热带海洋文化、历史文化、福寿文化、美丽文化、民族风情文化等文化内涵,开发出一批游客参与性强、地方文化特色突出的旅游产品和旅游项目健康休闲旅游加强康复医疗项目的规划和建设,大力发展中医保健、美容美体、温泉疗养等产品,创造条件建设1~2个规模较大的康复医疗项目,努力把三亚建设成为国内外知名的、富有特色的中医保健、康复疗养中心三亚具有成为世界级热带海滨度假目的地的资源条件，但娱乐设施的缺失使其只能依赖自然资源，旅游季节性影响明显随着大旅游产业链的建立，三亚将能逐步消除季节性影响，并完善度假设施增强竞争力未来休闲度假客户仍将保持快速增长58三亚房地产市场主要依托旅游业发展，为典型的外销型市场；置业客户来源与置业目的日益多元化；国外客户比例较少三亚房地产市场为典型的外销型市场，历年外销比例都占80％以上；且随着旅游业的持续发展，岛外需求进一步增加，由04年80%外销增长到07年88.4%外销。三大经济圈客户表现置业需求客户来源从原有三大经济圈客户向全国扩张－99年开始，北京＋东北及上海＋江浙人士开始在三亚置业，占当地房地产市场60%以上份额－2003年始，成都＋重庆等向海南迁移，2005年三亚部分楼盘成都重庆客户占10%以上客户置业目的由投资向养老度假型需求转变2006年三亚商品房销售比例资料来源：《三亚市统计年鉴》59受旅游业快速发展的带动，三亚房地产投资及销售呈持续稳定上升态势；06年总销售量70.55万M200-06年三亚固定投资（亿元）00-06年三亚全市房价走势商品房开发与销售统计（万平米）三亚房地产投资自2001年以来快速增长，历年其占固定投资的比例增长均在35％以上；04年起增长趋缓；投资比例稳定保持在40％左右从2000年起，三亚商品房开工面积、竣工面积和销售面积均有较大增加；03年完成123万平方米停缓建工程导致04年开发量激增；05－06年保持平稳。06年开发量达到155万M206年共竣工面积71万，销售面积达70.55万M2，商品房销售面积均基本和竣工面积相当，无产生新的空置资料来源：《三亚市统计年鉴》60根据游客量与外地客户置业量之间的关系估算未来10年三亚商品房外销需求量：约2070万M220072008200920102011201220132014201520162017置业游客占休闲度假游客比1％1.1％1.2％1.3％1.4％1.5％1.6％1.7％1.8％1.9％2％测算假设测算说明：－06年三亚游客量为454.88万，其中国内客户占91.5％，为416.2万；国内休闲度假型客户占47％，约195.62万－06年三亚外销房地产量为6650套，约60万建面；以一户3人计，置业外地客户约为1.965万人，计算得06年置业客户占休闲度假游客的比例为1％－估计未来10年内，置业比将从目前的1％增长到2％，然后维持在2％的水平（保守取成熟度假区置业比低值）－07年休闲度假型国内游客增长率取保守值13％61三亚产业现状分析：旅游业为三亚贡献率最高、拉动力最强的第一大产业；但整体经济水平较低，二产急待发展

三亚产业结构以三产和一产为主，工业化水平低

从2001年起旅游工业占到地区生产总值的60%以上。旅游业无疑已经成为三亚经济的第一大产业。同为旅游城市，比昆明相比，三亚的旅游产出比重虽然远远高于昆明，但总体经济水平偏低；二产比例偏低；“十一五”规划提出“一产发展、二产突破、三产提升”，积极推动新型工业发展；给予三亚工业建设较大发展机遇资料来源：《三亚市统计年鉴》、世联分析62三亚以休闲度假为导向培育大旅游产业链，引入高素质人员，提高旅游产业就业人口数，并提升原驻民就业率及收入水平大旅游产业游艇经济利用三亚海域面积广阔、岛屿众多的地理条件和资源优势,积极鼓励发展私人游艇,加快建设游艇码头,建立游艇俱乐部,引进各类豪华游艇,吸引大批富裕阶层和游艇爱好者前来休闲度假,形成游艇经济,建设中国一流的“游艇基地”高尔夫产业针对国内外高端市场需求,加快鹿回头、南山等高尔夫球场及配套设施建设,大力开拓国外市场,并以举办高水平的国际赛事推动高尔夫旅游的发展,打造中国一流、世界知名的高尔夫天堂会议会展产业加快三亚国际会议会展中心建设,完善现代化通讯、监控、同声翻译、图文传真、影音传送等会务服务与配套设施,培养专业化人才;利用环境和区位优势,重点发展诸如高层论坛、研讨、时尚活动等高等级、悠闲式的会议、会展旅游健康休闲产业加强康复医疗项目的规划和建设,大力发展中医保健、美容美体、温泉疗养等产品,创造条件建设1~2个规模较大的康复医疗项目,把三亚建设成为富有特色的中医保健、康复疗养中心旅游产业人口引入游艇产业中高端管理人员高尔夫中高端管理人员会议会展产业中高端管理人员健康休闲产业中高端管理人员11111222222333333334463产业园区建设作为三亚积极推动经济发展的途径，可带动三亚高素质产业人口的增加，并提升本地居民收入水平镇区经济凤凰镇形成三亚中部旅游服务基地；旅游及旅游服务业成为天涯镇支柱产业；崖城镇成为南山工业区、南山风景名胜区的后勤服务基地田独高新技术产业园区3.64平方公里三亚同济科技园项目已经动工建设，建成后每年将实现产值1亿元以上，吸引1000名以上的高科技人才万全药学院（三亚）及新药研发中心开始招生，项目总投资6亿元人民币天津雷声海军无线电修理厂项目、哈哈产业园项目、（3G）产品生产基地项目…建成集生物制药、旅游产品、电子信息和食品加工于一体的综合性高新技术产业基地，项目年总产值在50亿元以上荔枝沟工业区4.3平方公里进入园区的企业已达24家，其中投资1000万元以上的企业逾10家＿＿＿＿建成水产品、食品及旅游休闲方便食品、新型建材及旅游工艺品加工基地，项目的年总产值在15亿元以上南山港口工业区12平方公里完成工业区的地形测量工作，三亚创意新城项目签署投资开发项目合作框架协议书，项目总投资超过100亿元＿＿创意新城项目将进行全面引进与建设、部分项目产生效益建成以高新技术产业、创意产业、港口物流工业等新经济产业为支撑的国际化、创新型城镇文化教育产业1.05平方公里海南大学三亚学院获教育部批准成立；共3000亩＿＿将落笔洞区域建成高等教育基地、科研基地三亚学院完成10亿元人民币的总投资，可容纳在校学生2万人左右20062007200820092010时间在不破坏生态资源和影响旅游业发展的前提下，发展符合本地资源优势的教育、无污染的高科技工业等产业的发展。调整产业结构，增强经济的增长力。到2010年，三亚的城市化率从37%达到75%，外国籍人口的比例达到20%，高科技产业对于GDP的贡献超过50%。——《三亚市十一五规划》64产业园未来有效置业群体分析：荔枝沟工业开发区、田独高新技术产业园区、海南大学三亚学院较为重要三亚湾新城梅山化学工业园南山出口加工园荔枝沟技工贸园田独高新科技产业园六道渔港南山货运港凤凰机场6KM15KM30KM45KM车行距离（KM）产业人口结构目前建设情况周边住区供应置业有效性分析荔枝沟工业开发区

8.26规划人口6万，加工工业。产业构成较为低端进入园区的企业已达24家，其中投资1000万元以上的企业逾10家开发区内有住区规划市区住房供应与本项目距离最近，开发最早，但中高端人口较少田独高新技术产业园区19中高端产业人口比例较高三亚同济科技园项目已经动工建设，建成后每年将实现产值1亿元以上，吸引1000名以上的高科技人才有住区规划与本项目距离适中，中高端人口量较大海南大学三亚学院教师群体，中高端置业群体一期用地800亩，二期用地450亩，目前在校学生4500人，规划2010年2万人左右。2005年有专任教师180人与本项目距离适中，中高端人口量较大南山出口加工区32.5加工工业。产业构成较为低端完成工业区的地形测量工作，三亚创意新城项目签署投资开发项目合作框架协议书，项目总投资超过100亿元梅山化工工业区50化工工业。产业构成较为低端规划中65产业园区和镇区经济的建设将积极推动产业发展，带动三亚高素质常住人口的聚集，并提升本地居民收入水平产业园区规模目标规划期内产业人口估算田独高新技术产业园区3.64平方公里2010年，园区集中中大型项目20个，年工业总产值达到15亿产业人口1.3万人荔枝沟工业开发区4.3平方公里规划至2010年，园区集中中大型项目35个，发展项目年总产值达到20亿元规划人口6万，产业人口1.7万南山出口加工区12平方公里规划至2010年，园区集中大中型项目13个，年工业总产值达到15亿元规划产业人口1.3万梅山化工工业区18平方公里至2010年，园区集大中型项目5个，规划发展项目年工业总产值达到8亿元预计产业人口达0.8万人三亚湾新城梅山化学工业园南山出口加工园荔枝沟技工贸园田独高新科技产业园六道渔港南山货运港凤凰机场6KM15KM30KM45KM年工业总产值就业人数人均产值无锡高新技术园区163亿元14万人11640三亚人均工业产值44.7亿元

4.02万人11119三亚科技园区现状17628万元1478人11927海南大学三亚学院2010年学生2万人左右预计有教职工1600人左右学生教职工学生/教师比海南大学16868133612.6参照系66凤凰机场的规划扩建将给空港经济发展带来新的机会，可对本项目产生最直接的影响三亚凤凰国际机场占地约4.5平方公里，为国际4E级机场，跑道长3400米，能起降包括波音747-400型在内的多种机型客机目前已开通航线106条，其中国内航线103条、国际地区固定航线3条、临时旅游包机航线20余条；与63个城市通航，其中国内城市38个、地区城市2个、国际城市23个机场建设二期工程自2006年投入使用三亚湾新城梅山化学工业园南山出口加工园荔枝沟技工贸园田独高新科技产业园六道渔港南山货运港凤凰机场15KM30KM45KM

…同时吸引更多东南亚地区乃至世界各地的物流、客流,争取形成区域性航空中转基地和物流、客流中心

…加快凤凰国际机场改扩建工程和机场中转设施建设,增强机场的吞吐能力,2010年运送能力达到600万人次,货物吞吐能力达到4.2万吨;提高机场管理水平和航班衔接能力,增强中转业务服务功能;改善机场及其周边区域的基础设施和发展环境,吸引国外航空公司在三亚设置办事处和基地,打造区域性航空运输管理中心。在此基础上,推动三亚航空信息、航油供应和航材保障业的发展——《三亚市十一五规划》67由空港带来直接就业人口规律总结，凤凰机场在未来10年内可带来直接就业人口5000左右空港的发展和地方经济的增长息息相关。比如许多客户要求空港物流面向社会提供“一站式”的综合物流服务，以发挥“跑道效应”。因此，空港每新增10万吨航空货物，将创造出800个工作岗位；每新增100万个旅客，可以提供场内1000个工作岗位；每小时新增一个航班，将增加750个工作岗位；每新增一个国际直达航班，可为当地增加1500多个就业机会－－南京禄口机场有限公司总经理余成安

2007-2016年累计增加游客近290万人，可增加3100左右就业人口考虑未来可能的新增国际航班，预估产生的产业人口为5000人左右充分利用海南三、四、五航权开放机遇,增加直飞国内超大城市、区域性中心城市和东南亚、欧美各国主要城市的航线及航班落地中转,大幅提高三亚旅游的可进入性,为三亚扩大国内市场、进军国际市场奠定基础。同时吸引更多东南亚地区乃至世界各地的物流、客流,争取形成区域性航空中转基地和物流、客流中心

--三亚“十一五”规划68未来10年三亚重要的就业人口增长量估计产业类型人口增长动力就业人数增长工业产业田独高新技术产业园区荔枝沟工业开发区南山出口加工区梅山化工工业区其他工业区50，000教育海南大学三亚学院等20，000大旅游产业高尔夫球场酒店等接待设施旅游商业娱乐业40，000空港三亚凤凰机场5，000总计——11，500069估计未来十年三亚本地常住人口有效置业总需求量为300万M2测算说明：－三亚本地常住置业人口包括四部分：自然增长人口、城镇化新增城镇人口、新增产业人口、改善居住人口－大旅游产业、产业园区、机场建设、教育产业的发展，将进一步聚集产业人口，促进常住人口的高速增长；历史增长率为1.2％，未来10年的增长率预估为3％－5％,最高值取5％－估计未来10年内，自然增长人口和城镇化新增人口中只有5％左右可以承担商品房；改善居住需求比例保持在5％－产业人口置业可能性最大，取50％；随着产业园区和机场建设的发展，在2010年后有效置业新增产业人口数将进一步加大20062007200820092010201120122013201420152016总人口增长率1.2%2.5%3%3.5%4%4.5%5%5%5%5%5%自然人口增长率0.87%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%城镇化水平37.4%43%46%49%52%55%58%61%64%67%70%本地购买量占本地可能置业数21%21.5%22%22.5%23%23.5%24%24.5%25%25.5%26%70三亚2008-2017年商品住房总需求预估为2368万M2；三亚湾新城共336万可售建面，约占总量的14％总量2008200920102011201220132014201520162017住房需求（万M2）236897116138165197232274323380446资料来源：世联分析；ERA分析71受出让土地放量限制，未来商品住宅供应将不能满足快速增长的需求；拥有较大土地存量的三亚湾新城将成为主要供应来源从2005年起，销售面积增长均超过竣工面积和开工面积增长，且增长速度仍在不断加大，显示出三亚住宅需求日渐强烈，目前新增供给将渐不能匹配2001年以后，三亚土地出让面积明显减少，用地主要来源于存量土地再出让和闲置用地盘活，新增建设用地很少

2002年下半年起、三亚市委、市政府加大力度对土地供应进行调控，控制土地供应总量按“土地供给略小于需求”原则进行供地

2005年、2006年市政府在三亚湾新城和临春两个项目上加大土地的征地拆迁工作，按计划地推出出让土地，使得三亚市的新增用地满足商品房市场开发的需要2007年上半年基本无住宅性质土地出让房地产开发与销售历年增长情况土地出让情况统计

资料来源：《三亚市统计年鉴》72未来10年三亚主要商品房供应分析：大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区区域规模开发时间居住项目建设主城区阳光海岸3.6km2预计2007年全面开发基本为高层和小高层公寓，规划占地330亩三亚湾新城6.7km2为三亚湾仅可开发的二线用地鹿回头半岛2.98km22006年6月正式开工，预计在2008年完工独立别墅占地1725亩；联排别墅360亩凤凰岛0.3km22006年开工，计划2011年建设完成产权式公寓，建面共9万平米山水国际1.57km22006年起，开发至2012年左右未来供应量87.81万M2凤凰水城2.1km22006年开工主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于2250亩大东海－－（01年起楼盘开发，目前已全部开发完毕）亚龙湾目前处于启动阶段二期为中高档别墅度假区，目前有部分在售海棠湾51.62km2处于一级开发阶段；2011年进入全面开发2010年以高档酒店建设为主；居住用地规划13545亩坎秧湾－－（只允许顶级度假设施的建设）红塘湾2.58km2城市发展备用地；一级开发阶段用地控制为1800亩；高端住宅规划亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里海棠湾长19公里红塘湾长5.5公里阳光海岸坎秧湾和太阳湾73前阶段成果回顾商业区案例研究和建议Part.3Part.2Part.1开发节奏和开发次序经济测算和前期开发推售建议Part.4Part.5新城开发强度分析74基于复合启动开发模式，确立了新城的整体开发计划，预计历时9-10年时间20072008200920102011201220132014201520162017B区B1B2B3C区C1

C2

C3C4D区D2D3

E区E1E2E3F区美丽产业F1F2F3G区Golf球场G1G2D5E4注：根据度假区配套开发一般规律