高端休闲主题游乐公园景观规划

中国汉川

日月潭项目概念性规划RIYUETAN

LAKE,

HANCHUAN,

CHINA达沃斯巅峰旅游规划设计院二

零

一

一

年

六

月公园区项目一、

平面规划图居住区项目2二、鸟瞰图3游乐嘉年华（变形金钢）福星花园三、一级项目休闲嘉年华福邸花园商业嘉年华月湖景苑汉川世家4四、公园鸟瞰图5五、变形金钢游乐项目马戏部落铁金刚铁龙在天齿轮大碰撞魔幻城堡卡丁车太阳神车小金刚乐园激流勇进水上漫游铁臂风车渔人码头冲浪者66六、用地现状面积

比例用地类型道路用地（亩）

(%)32水域耕地19017563

60.5林地127113牧草地工业用地

30行政办公54295用地村镇居住用地2.58施工用地

81至先锋村总用地969

100至福星村7七、土地利用规划用地汇总表面积比例用地类型（亩）

(%)居住用地公园用地16421037.516213商业金融用地文化娱乐用地78.78公共设施用地混合用地6.50.6994.519.4交通广场

用地2休憩性广场用地停车场用地303394水域道路用地合计18018109.4

15.4969

1008八、空间布局一心一轴两片区：一心

：景观核心（汉福文化广场）一轴

：景观生态轴两片区：公园游憩区景观居住区景观居住区景观核心9福邸花园64.5亩九、分区示意图月湖景苑136亩公园游憩区（福星嘉年华）游乐嘉年华（变形金钢）120.5亩613亩景观居住区356亩汉川世家87亩休闲嘉年华319.5亩景观居住区公园游憩区一级项目一级项目月湖景苑汉川世家福星花园福邸花园商业嘉年华游乐嘉年华休闲嘉年华商业嘉年华135亩10十、交通规划图洪福寺11十一、游客动线规划12十二、服务动线规划13十三、服务设施规划14十四、景观系统规划一轴一带多节点的景观格局15十五、分期开发规划图一期2013年二期2014

2015年项

目

明细2012年年基础设施及公共配套汉福广场福星MALL（酒店）福星MALL（商街）嘻哈洋人街公园入口广场福星体育馆室外极限运动场室外运动场沿街底商商业嘉年华停车场疯狂小镇游乐嘉年金属工厂马戏部落铁金刚钢铁侠魔幻城堡水上乐园环湖湿地五色大地休闲嘉年华环湖栈道大地艺术景观花之味温室营地垂钓休闲区月湖景苑独栋别墅月湖景苑联排别墅汉川世家花园洋房汉川世家联排别墅汉川世家西侧局部小高层日月潭会所福邸花园西侧沿街小高层福邸花园北侧局部小高层福星花园公园北侧小高层沿街底商景居住区16十六、住宅风格示意独栋别墅花园洋房联排别墅小高层17目录第一篇、规划总论一、规划思路……………20二、项目区位……………21三、规划范围……………22四、规划依据……………23五、项目组成员…………24第二篇、时代使命一、城市发展……………26、……………三、文化特色……………38四、地块条件……………41五、企业发展……………49六、总体定位……………53七、发展战略……………55第三篇、画龙点睛一、空间布局……………57二、平面规划……………58三、产品策划……………59第四篇、融会贯通一、土地利用规划………103二、交通系统规划………104三、景观系统规划………111、………第五篇、运筹帷幄一、开发模式……………119二、开发时序……………120、……………四、综合效益……………132五、政策保障……………133附件一、核心项目说明……………………135二、财务附表

…………154三、东南城市考察报告………………159NO.1规划总论一、规划

思路三、规划范围二、项目区位四、规划依据五、项目组成员一、规划思路城市发展休闲时代高铁高速时代城镇转型升级需求多元与主题企业形象展示“四宜”新生活高端休闲客厅多复合文化资源多关联商游住产业链多元化场景体验打造中国汉川•日月潭湖北休闲高地汉川超级客厅创意游乐主题公园全新汉川生活方式20二、项目区位天门市项目地仙桃市福星开发区汉川城市武汉城市群

110分钟到达武汉

60分钟到达天门市

30分钟到达仙桃市

位于开发区东北部

规划总面积969亩

位于汉川西南部

距汉川市区40公里21三、规划范围及年限工业区规划范围位于福星开发区北部，北至106省道，西靠福万大道，东临先锋村，南至文化广场，规划面积969亩。规划年限2012-2015年

共4年。规划性质本次规划为旅游区概念性规划。先锋村至先锋村22四、规划依据规划在依据国家相关法律法规、行业标准的基础上，结合考察调研数据，及与委托单位沟通意见，重点参阅了与本规划密切的规划成果。依据以下几个层次内容。《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国城乡规划法》(2008年)、《中华人民共和国水法》《中华人民共和国防震减灾法》、《中华人民共和国水土保持法》《城乡用地评定标准》(CJJ

132—2009)国家法律《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972－2003）《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》（国发[2002]13号文）《建设部等九部委贯彻13号文件的意见》（建规2002]204号文）部门规范文件行业标准国务院《关于试办国家旅游度假区有关问题的通知》(国发[1992]

46号)《湖北省“十二五”旅游业发展规划纲要》《武汉城市圈l旅游发展

总体规划》（2008-2030）《汉川市旅游发展总体规划》（2008一2020）《汉川市城市发展总体规划》地方规划地方规定《沉湖镇总体规划》湖北省、孝感市、汉川市政府工作报告及其他有关文件23五、项目组成员项目团队姓

名李玲职

务旅游地产院院长项目经理职

称组长高级规划师项目经理卓定疆高级旅游策划师杨增民商务总监高级旅游策划师马有明贾伟高级旅游策划师高级旅游规划师高级旅游策划师高级旅游策划师景观设计师徐婧张妍景观设计师旅游策划师旅游地产策划师旅游地产策划师旅游规划师项目成员许爱霞徐婉苏王瑞芹旅游策划师城市规划师地产分析师旅游策划师刘芳旅游策划师旅游策划师姓名职务职称刘锋机构首席顾问研究员、博士后教授项目专家顾问王玉海巅峰智业机构总规划师潘亚元许豫宏机构总规划师注册城市规划师教授副总裁、旅游地产规划院院长24NO.2时代使命一、城市发展四、地块条件七、发展战略二、市场现状五、企业发展三、文化特色六、总体定位一、城市发展城市定位经济实力城市功能武汉城市圈《旅游发展总体规划》2010天门市湖北县域经济排名第四汉川市湖北县域经济排名第十文化体验生态休闲项目孝感商务休闲生态观光划》2007仙桃市湖北县域经济排名第一汉川《旅游发展总体规划》2008工业旅游生态旅游提升服务业，发展旅游业带动汉川西部的经济发展优化生态生活及就业环境综合经济实力位居前十甲，具备短线近郊旅游、中高端置业的消费需求和消费能力主动承接城市商业商务功能大力发展生态休闲、工业旅游，成为新的经济增长极26二、市场现状1.

旅游市场分析年

份2005200620072008200945201055年游客总量（万人次）19.4423.7432.5939.11游客年均增长率（%）22.1237.28949620—18.4222.2旅游收入（万元）

7777.0418237156432590033000数据来源：汉川市旅游局武汉城市圈国内旅游总体呈现了逐步增长的发展态势。2010年，汉川年接待游客55万人次，旅游收入3.3亿元，同比增长22.2%

、24.5%。游客来源地区域旅游市场呈现稳定增长态势，汉川旅游业发展相对滞后。4%

湖北省内客源成为出游主力。北京浙江

武汉城郊游持续火爆，短程旅游发展迅速。27武汉居民出游偏好出游频率高，喜欢郊区游。武汉居民旅游偏好09年十一长假，10万武汉市民驾车游挤爆周边景区，而且这个数字持续上升。出游目的地多集中在鄂西生态旅游圈和咸宁。

喜好自然生态环境优美的景区。其他选择人文

5%景观。26%选择自然资料来源：武汉市交通管理局、武汉旅游局网站、湖北省中青旅

以自驾游为主的自助游成为多数人的选择。风景区69%散客自驾游成为市场主体，2008年国内散客占71.2%，自驾车出游提高到11.3%，一日短途游发展迅速。来源：2010武汉市民消费调查2007年武汉出游量结构（万人次）其他6%自驾游22%团队24%武汉市民偏好的城郊型旅游景区城郊旅游类型自然山水历史文化温泉会议农业休闲体育休闲代表性旅游产品自助游48%木兰旅游区、武当山、神农架、知音湖、东湖古隆中、荆州、宋庆龄故居咸宁温泉、英山温泉、悦兮半岛国际温泉度假村胜天农庄、农耕年华武汉自驾游俱乐部数量(家)6004002000红莲湖高尔夫球场、武汉东方马城、九宫滑雪场。自然山水、温泉与农业项目最受欢迎。整体来看，武汉城郊型旅游产品种类较为丰富，总体水平不高，缺乏亲子型、创意型的城郊旅游产品。2005年2008年28武汉城市圈将建的大型旅游项目特点：大型旅游综合体项目，具有鲜明的旅游休闲度假特征，结合娱乐、休闲、度假、房产等功能，突出自然生态的环境。地区项目名称建设类型主要建设内容及规模进度投资（万元）

投资方或招商方东西湖区武汉水乡旅游城2005-2015新建以水为主题的旅游新城，一期占地2000亩600000460000300000杭州宋城集团江夏区人民政府、武汉巴登城项目公司打造中国一流的集温泉度假、人文居住、生态体验为一体的中部地标型生态体验、循环经济示范区2008-2014武汉巴登城项目新建新建武汉

东西湖区极地海洋世界2008-2014极地海洋主题景观建设，占地530亩大连海昌集团主题公园分为极速世界、欢乐时光、欢乐江城、渔光岛、飓风湾和家庭儿童六大部分，将引进30多项全球最先进的游乐设施，包括高33米、长1000余米的亚洲首座木制双龙过山车，高65米、最高时速135公里的弹射过山车，高达120米的“跳楼机”，武汉首个4D影院等。2009－2011年武汉欢乐谷新建450000华侨城集团梁子湖湖北三国整体开发，水陆面积约3000亩，建设以三国文化为主题的古建复制、文物展陈、影视创作及演出高科技娱乐等项目2006-2015香港汇纳集团、湖北省文化厅鄂州孝感咸宁天门新建新建新建新建100000136000128000230000主题影视文化园2009-2012（已签约）孝昌县观音湖生态旅游度假区孝昌县观音湖文体公园、观音文化苑、观音湖钻石会所、水上娱乐项目以及五星级酒店及配套设施孝昌县旅游局三江潜山森林温泉度假区集休闲度假、会议培训、体检疗养、商务交流为一体的综合大型度假区。2008-2015中国三江航天集团佛子山宗教文化旅游区规划用地60平方公里，充分利用佛子山自然和文化资源建成以宗教文化为主体的休闲度假、康乐健身的一级旅游区2008-2018天门市招商局29旅游市场总结武汉城市圈旅游武汉游客旅游偏好出游频率高，喜欢郊区游。喜好生态环境优美的景区。以自驾游为主的自助游成为多数人的选择。武汉城市圈国内旅游总体呈现了逐步增长的发展态势。

区域旅游市场呈现稳定增长态势，汉川旅游业发展相对滞后。

湖北省内客源成为出游主力。

武汉城郊游持续火爆，短程旅游发展迅速。

自然山水、温泉与农业项目最受欢迎。整体来看，武汉城郊型旅游产品种类较为丰富，总体水平不高，缺乏亲子型、创意类主题鲜明的旅游产品。市场机遇城市圈旅游景点汉川旅游游客接待自然山水历史文化温泉会议农业休闲体育休闲2010年，汉川年接待游客55万人次，旅游收入3.3亿元，同比增长22.2%、

24.5%。创意有趣游乐型旅游产品30相关链接：主题公园条件研判主题公园开发要素客源市场交通条件选址要求主题选择区域经济经营与管理

一小时车距内200万人口

三小时车距内200万人口

系统化

定制化

铁路、公路、航空

城郊

主干道旁

鲜明

创新发达，可进入性强一小时车距内416万人口三小时车距内2255万人口环城高速、106道等直达武汉、仙桃、天门、荆州城市副中心位置紧邻106省道全省80个县级市，项目周边地区综合经济实力远高于省一般水平本项目条件企业内涵主题游憩聘请专业主题公园运营商条件评价民俗风情自然生态科幻探险历史文化微缩景观康乐休闲民俗文化村野生动物园、水族馆、海洋公园未来时代、未来世界、常州恐龙园水浒城、宋城主题公园产品形态锦绣中华、世界之窗、老北京微缩景园水上乐园、夏宫、欢乐谷、发现王国结论本项目具备打造区域级，康乐休闲类城市主题公园基本条件主要客群为以汉川、仙桃、天门等城市为主的武汉城市群游客312.

置业市场分析宏观政策下的市场机遇宏观政策机遇2010.1

国十一条愈严控首付，加大房贷管理置业与投资者逐步向三、四线城市转移加严厉2010.

4

国十条严控炒房和投机性购房，根据情况限购2010.

9

国五条2011.

1

国八条部分城市限购限购、房产税率先进入三、四线城市，将赢得占领一级市场和二级市场的先机武汉城市圈政策下的市场机遇武汉城市圈——

武汉与城市圈其他82009年城市化率38.5%个城市之间购房的至2020年，总人口将达3340万人，城镇人口将达2335万人，城镇化水平达70%。武汉城市圈城市化进程加快“双向流动”汉川——2009年总人口112万人，城镇化率39.9%，规划至2020年城镇化率达到56%，达到116.19机遇万。

汉川面临着本地市场以及武汉挤出市场双重机遇武汉限购限购一套或限购32武汉市场均价销售率（截止2月底）推售

销售套

数

套

数楼盘名称

开盘时间

（元/平米）位置主推户型物业类型项目特色华润置地橡武昌长江江畔杨

94-165整个园林环境幽静疏朗，舒展着一种人文气质体现高尚的学院式生活品格2011.2.13

12000

336

189

56.3%住宅、普通住宅树湾园段平米户型超五星级酒店、5A甲级写字楼、超高层顶级280平米与340平米豪宅武昌积玉桥临江大道写字楼,商铺,建筑

豪宅、SOHO写字楼、商务酒店、室外步行街、万达中心

2011.2.19

24000

165

76

44.20%综合体底商及地下室组成。汉阳琴台大道17

56.70%

388号，月湖桥旁华润中央公90-200

联庭别墅(毛坯、精

同时享受城市中心的便利快捷、宁静优美的自2011.2.26

12000

30园平米大宅装)然风光以及清新的空气拥有室内外商业步行街、时尚百货、大型品牌普通住宅,商铺,建

超市、高级写字楼、精品公寓、五星级酒店、汉阳沌口东风大

30-50平武汉经开万达广场2011.2.26

8000

672

412

61.30%

道（金色港湾斜

精装迷你筑综合体万达国际影城等丰富功能组合，集万千繁华于一身。对面）soho户型价格120平米以下2-3室户型仍是主力需求户型。4000-10000元/平米占到90%以上，各价格段成交量大体相当，在一些高端大盘的引领下，10000元/平米以上楼盘成交量逐渐走高。以小高层、高层为主，成为地标的超高层建筑越来越吸引置业者的目光。配套特点商业、居住和生态公园的综合性大盘销售量较大。主题突出、特色明显，环境较好的楼盘倍受青睐。33孝感、仙桃、天门市场占地面积

建筑面积单价项目名称位置开盘时间物业类型洋房、高层高层特点（平米）

（平米）

（元/平米）东城新区天

2007.11孝感唯一拥有花园洋房社区；由洋房、高层、风情商业街三个独立组团构成。福星城铜雀台179514.510000032325830000057000380045003858仙路（一期）董永路特1号位于孝感东城政务区，距汉孝城际铁路孝感东站仅咫尺之遥中心园林景观，全配套商业街，幼儿园。仙桃首个集居住、酒店、商业于一体的复合体楼盘。包含三大系列景观：中心园林景观、泰式雕饰景观、生态景观2010.4高档住宅、酒店公寓银信.御景名邸仙源大道

2010年10月以新颖的建筑、园林、户型设计引领天门新的居住理天门市竟陵西寺路南端

2010年11月

22360西侧小高层、高

念；规划有地下停车场、游泳池，配套工程以自然景层高档住宅

观与人文景观相结合；重点体现节能、环保与智能建筑一体化西湖御苑83567.243380户型价格80-120平米2-3室为主力需求户型。市场需求以2000-4000元/中低档楼盘为主，4000元/平米以上中高档楼盘后续需求强劲。建筑

类型配套小高层、高层建筑为主，各地逐渐涌现别墅、洋房类项目，仙桃和天门出现了酒店一公寓项目。注重景观打造、商业配套、建筑风格设计及靠近学校的综合大盘销售量较大。目前三个城市置业者的品牌意识逐渐建立，对楼盘的综合性要求也越来越高。市场虽在不断迎合置业者的需求，但是主题明确、环境优美、配套齐全的综合性、高品质大盘仍为市场空白。特点34汉川市场项目名称占地面积

建筑面积（平

单价位置开盘时间物业类型特点（平米）米）（元/平米小高层、高层10805739559.32146830万方公园社区，汉川首个国际时尚主题商业中心，配套会所、汉川公园。福星城四期西湖大道2010年4月

79399.52010年10月

32495.674384.4466617.5126002750高层小高层、高层永和安·新汉都霍城大道99号配套成熟、物业先进、百亩绿化景观公园位于福星工业园福七路，主要住户为当地居民及企业职工；售价1300-1400元/平米，面积为90-120平米2-3居，目前尚余十几套。户型面积多在90-140m2区间。拥有多元配套的综合型大盘开发越来越受到置业者青睐。价格要求在3000元以下，单价趋同，面积差影响总价差异。福七路家属楼户型价格建筑

类型配套小高层、高层楼盘成为汉川房地产市场的流行趋势，高层建筑以其强烈的都市感，备受青睐。项目区位、交通、生活配套是影响人们购买的主要因素。注重园林绿化、综合配套以及注重建筑风格打造的楼盘稀缺。特点35置业市场总结别墅、洋房洋房、公寓宏观政策影响下，三、四线城市将成为房地产发展的新生区，物业管理、综合配套、人文理念、主题明确的项目越来越受青睐。置业第二居所25％投资75%武汉市场汉川与投资者逐步向三四线城市转移面临着本地市场以及武汉挤出市场双重机遇孝感仙桃天门市场供应充足，档次逐步提高，购买力表现强劲；品牌意识逐渐树立，注重房屋品质、园林绿化、教育配套，综合性大盘具有很强的生存空间。别墅、洋房、公寓第一居所50%第二居所35％投资15%别墅、洋房洋房、公寓总体水平较低，品牌意识较弱；随着城市地位提高，市场潜力巨大，需要品牌物业产品加以引导。汉川市场项目建议产品特点售价配套物业类型主题明确，具有文化内涵、注重景观打造、提升项目档次与品味别墅：3000-5000元/平米洋房：2000-3000元/平米小高层：1600-2600元/平商业、医院、学校、交通、娱乐设施等配套齐全别墅、洋房、小高层363.

商业商务市场分析商业市场分析现状特点问题规模：一条特色商业街，投资1000万元的福星富迪超市档次较低，以个体小规模经营为主，未形成规模效应。经营形式：商业街内以个体工商户为主商业从业人员：543人总营业面积：7454平方米总营业额：1.33亿/年。商业基础较为薄弱，发展相对滞后，以服务本地居民为主，没有对外服务的功能，缺少人气。以农贸小商品市场为主，产品单一。截止到08年底，人均商业面积仅为0.12平方米；按照15万人口规模计算，人均仅为0.05平米小结随着福星开发区城市建设的发展，人口规模不断扩张，居民生活水平不断提高；商业配套的规模和质量需同时提高。市场缺少大型城市商业综合体。商务市场分析现状特点办公设施原集中在沉湖老镇区，对外联系不便，近年来由于开发区基础设施的完善，逐步迁往开发区建设新区。现状行政办公设施主要布置在福万大道以东，均为新建大楼。商务配套设施主要是企业自建为主，功能普遍较差。缺乏星级酒店、会议、居住配套设施较差。小结目前，福星开发区集聚各类企业300多家，其中规模以上企业的15家；同时开发区政府一直加大力度进行招商引资。档次高、功能全、物业管理完善的商务酒店配套设施缺失，具有很大的市场潜力。37三、文化特色1.

演艺文化善书善书是一种说唱结合的曲艺曲种，以汉川最盛，又有“汉川善书”之称。内容多高台教化和劝善祈福的色彩。已列入第一批国家级非物质文化遗产名录。善书也一度成为汉川茶馆、节日必不可少的一项演艺活动。楚剧，，人，具有相当的国内影响力。经典剧目有《人在福中》、《可怜天下父母心》。已列入第一批国家级非物质文化遗产名录。楹联汉川被称为“湖北楹联文化城市”，对偶语句言简意深，对仗工整，平仄协调，是一字一音的中文语言独特的艺术形式。是中华民族的文化瑰宝。皮影、舞狮子、舞龙灯、采莲船等沉湖节日庆祝时重要的演艺形式，沉湖地区多民间演艺艺人。382.

民俗文化特产美食富硒莲藕斗笠竹编渔具汉川荷月天官赐福二河三蒸名人故事•周天官：天官赐福菜品的由来。晋升天官答谢乡亲，将多种山珍炖制成美味佳肴；“梁山水泊”的故事。•柳炳元：水塘加盖、枕铡状告沔阳州、智戏何三等故事体现了不畏权贵、为民请命的可贵精神。•傅全有等共产党人的军垦故事：人蚊大战等地名沉湖镇是水的世界，地名都与水有关，被水围起来的是台，水浸占一半的是湾、洲、河、沟、沼、滩。另外还有垸、嘴、垱等等。393.

文化运用演艺文化民俗文化善书楚剧、花鼓戏皮影楹联美食特产名人地名购物休闲、节庆活动演艺表演、人文景观餐饮购物、人文景观地方建筑、案名创意贯穿项目，包括业态、建筑、景观方面的运用40四、地块条件1.

交通分析福星开发区的开发先导区交通现状：紧邻106省道、福万大道，西边的福仙大道直通仙桃，距仙桃、天门、汉川等重要城市均一个小时左右可到达。交通规划：一级公路、城市圈绕城高速路的开通，将缩短周边，，至先锋村至福星村明显。412.

空间功能分析

距离工业区较近，可以与工业园区进行联动，开展商务休闲、工业旅游。

项目地内有洪福寺，并紧邻崇庆寺两大区域性佛教胜地，佛教文化氛入口围浓厚，可相应与宗教朝拜、禅修养生等旅游产品实现联动。工业区

项目地位于开发区的入口区域，处在城市行政、商业区与居住区的外本案村庄，、、、住等功能。洪福寺崇庆寺

本案空间功能区须根据城市功能现状进行划分，如靠近居住区设置居校住功能；靠近商业区设置商业功能。村庄16平方公里军垦河地块

本案距离军垦河地块约10公里，两者的关系为先行区与主导极的关系，本案肩负着以下重任：旅游、休闲、度假、商务、养生、运动等多种功能复合区塑造企业新形象。获得与提升区域市场认可度。宜居宜游宜商宜业的城市副中心形象和企业文化宣传。42用地现状（包括沉湖镇区）用地代码用地面积(公顷)110.1799.5010.6721.29.用地性质居住用地二类居住用地中小学用地公共设施用地百分比(%)大类R中小类34.6231.263.356.69.R2R22入口工业区C2商业金融业用地13.484.23CC3C5文化娱乐用地医疗卫生用地0.261.680.080.53本案村庄C91.910.60地洪福寺崇庆寺工业用地67.206.1561.053.1072.503.3821.111.9319.180.9722.781.06MM2M3二类工业用地三类工业用地校TS对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地U1U3交通设施用地环卫设施用地其他市政公用设施用地2.630.570.830.18村庄UGU90.180.06绿地40.612.2912.760.72.G1公共绿地.文化娱乐、公共绿地用地面积偏少，项目地需重点补足。现状城镇建设用地318.251948.52105.291660.24182.992266.77100.00水域和其他用地E1水域耕地EE2E6村庄建设用地总用地433.

场地分析1）

综合现状分析用地汇总表面积（亩）道路用地32水域耕地1901756360.5林地127113牧草地工业用地30行政办公用地村镇居住用地54295至先锋村2.5至福星村施工用地总用地818969100442）

GIS分析高程分析坡度分析，-，，..，454.

副中心城市核心区空间发展构想购物地交通集聚商务地娱乐地居住地活力核心工业地从区位条件、交通条件来看，项目地块具备成为活力核心的优秀条件。成为高端居住、商业、商务、产业、休闲聚集中心，将作为承接、、。公园、广场、商业、居住、商务46相关链接：城市副中心案例综合区主产业区城市公园城市活力核心中心区（主城区）产业区和物流园临港新城片区划分图临港新城片区分图临港新城：重大项目带动下的大型全新新城代表。

以公园为核心，构建城市活力核心，形成高端居住、商业、商务、产业聚集中心、提升区域综合价值。

公园作为城市中心游憩休闲花园，实现城市公园价值最大化。既满足产业区、综合区、物流区、中心区的观光休闲需求，又保证城社会产业的平衡与城市功能的完善。

公园区紧邻城市主要交通要道，减少噪音、尘灰污染，提高综合区和中心区的居住、办公品质。475.

项目地空间利用以湖为界，实施动静分割地块核心区域，依托月湖打造品地块完整，生态环境好，宜打造城市主题公园、景观湿地。质别墅区。同时临近福万大道与106国道，沿街适合多层、高层建筑，打造多功能居住小区。

居住区的相对集中，有利于承接城市功能，与现有城市综合配套、居住区形成城市商业、居住聚集中心。

沿街小高层有利于打造城市形象。

随着城市的发展，公园将成为具备旅游、城市休闲双功能的城市中心游憩主题公园。公园区紧邻106省道，减少噪音、尘灰污染，同时将提升周边住宅价值与品质，弱化小高层临街的劣势。福万大道及广场东路的交汇处，是整个城镇的中心位置。具有良好的展示性和易接近性。靠近居住区，适宜打造居民运动广场。

城市综合体、广场、休闲商街与公园实现一体化，提升商业物业的综合价值与聚集

成为居住区运动、社交、休闲中心，满足区域居民运动休闲需求。

成为城市绿化运动广场，提升周边住宅价值与品质。力。至福星村48五、企业发展1.

企业使命这是一个1981年以铁木加工厂起家，目前拥有员工8000余人，资产总额65亿元的国家大型企业和高新技术企业集团。一个在金属制品业年产量达28万吨，70多个主要产品被评为国家免检产品的中国名牌企业。一个为社会打造出惠誉花园、金色华府、福星城市花园、汉口春天、水岸星城一系列精品住宅，用真情回报社会，为促进湖北经济的可持续发展做出了巨大贡献的企业。一个在生物药业领域

，有着国内投资规模最大、设备最好、工艺最先进的AA及DHA系列产品生产基地的企业。时代发展赋予福星集团更重要的使命。企业要担当带动区域经济飞跃、提升区域综合价值，同时实现企业品牌价值升级的重任，——

福星集团需要为湖北打造一张国内一流的旅游名片。这张全国旅游名片，是福星集团升华企业品牌的标志，更是福星集团向国际知名品牌跨越的强有力跳板。492.

他们与它们天津泰达投资控股有限公司滨海航母主题公园首钢集团中国航天科技有限公司海南航天主题公园首钢.海尔创意产业园以创意产业为核心，依托国内外大型企业的设计研发中心，集办公及配套的生活、商业设施为一体的综合性产业集聚区。以军事为特色主题，集武备观光展示、角色体验、培训拓展、休闲娱乐、会议承办等功能一体的大型军事主题。分别为海南航天主题公园区、航天商务服务区和航天生活配套区。实现价值实现价值实现价值经济效益、产业链延伸、企业影响力经济效益、企业影响力产业链延伸、企业影响力实现企业主产业与旅游产业对接或为企业价值再利用。均为企业产业价值链的延伸拓展。均通过文化、旅游项目提升了企业知名度。除海南航天主题公园外，其余均为企业总部建设项目。50景观雕塑浮雕柱3.

企业价值大事记核心人物创业故事历史大型钢浮墙趣味创造体验馆人物领军人物产业形象金属制品企业标志房地产业生物制药钢艺品、DIY创意、构筑物钢雕、娱乐设施、景观小品福星塔中药材种植园、体检中心彩钢喷泉星级酒店独栋别墅、花园洋房、小高层MALL、娱乐商街5152六、总体定位湖北需要一个创意、独特而又富于内涵的

公园嘉年华！自然资源＋主题游憩完美结合企业内涵＋体验活动情景互动私人领地＋旅游场所情境合一这

里站在建设汉川副中心城市和搭建企业文化展示平台的高度，围绕福星开发区和武汉都市圈城市居民的休闲和置业需求，打造以”中国最酷“的钢主题游乐园为核心驱动，联动休闲娱乐、商务会议、文化展示、景观居住为一体具备城市与旅游双功能的休闲区。——中国汉川日月潭解读：生态优良、景观精致、配套完善的4A级旅游景区；商业服务商务会议文化展示适合各个年龄阶段参与体验的休闲乐园；引领城市时尚消费趋势的商业中心；品质示范的高档商务休闲地；对应周边城市群的田园诗意的小镇生活方式；休闲居住5

353其它案名推荐中国·汉川

.com解读：在互联网跨越式的迅速发展时代中，网络改变了人们的生活、工作和娱乐方式。借助域名COM的概念，向目标消费群（尤其是武汉城市圈白领阶层）传递本项目具有国际化定位、富有现代时尚、创意娱乐内涵等信息。使之对项目产生联想，引发市场关注，同时展现本项目是代表现代汉川的标杆项目。COM与

kome（来）谐音，寓意“来汉川”。54七、发展战略资源再造：旅居一体：通过对地块的景观再造、生态再造、环把社区做成景区，把景区融入社境再造、地标打造和旅游吸引物打造，将现状资源快速提升为优质旅游产品。区，使得居住的环境本身就是一种艺术和吸引物，开创住在景区的理想生活境界。业态创新：功能提升：围绕本项目市场定位人群，创造消费需求，培育酒吧、茶馆、演艺、商务会议等新的潜力行业。同时实现企业产业与旅游的对接。挖掘产业的旅游价值。针对本项目地块的功能定位，注入商业服务、大众娱乐、休闲度假、文化展示等基本服务功能，快速提升区域的综合价值。55NO.3画龙点睛一、空间布局二、平面规划三、产品策划一、空间布局一心一轴两片区：一心

：景观核心（汉福文化广场）一轴

：景观生态轴两片区：公园游憩区景观居住区景观居住区景观核心57二、总平面规划公园游憩区（福星嘉年华）613亩景观居住区356亩景观居住区公园游憩区一级项目一级项目月湖景苑商业嘉年华汉川世家福星花园福邸花园游乐嘉年华休闲嘉年华58游乐嘉年华三、产品策划1.

福星嘉年华

定位：具备游憩与娱乐双功能的城市型游乐公园

占地面积：613亩，其中水域面积180亩；

策划思路：以

“中国最酷的公园嘉年华”

为目标，满足主题游乐、公园休闲、城市商业需求，将钢铁艺术创意和主题游乐创意化地结合，构建视觉艺术与游乐体验双重吸引的主题游乐方式，形成旅游核心吸引物。同时配套其他休闲服务设施，打造集参与性、观赏性、娱乐性、趣味性于一体的现代主题乐园。休闲嘉年华商业嘉年华福

星

嘉

年

华游乐嘉年华商业嘉年华休闲嘉年华商业购物商务休闲大众游乐儿童游乐科学探秘文化创意大众观光游憩休闲保健养生演艺美食企业文化展示集散中心59商业嘉年华

定位：区域商业中心及入口服务区

占地面积：135亩、、、、、，趣味建筑、地方特产、福星形象展示为一体的奇妙世界。60福星MALL汉福文化广场嘻哈洋人街公园入口广场以五星级酒店和大型SHOPPINGMALL为核心的区域综合性商业中心。以群众公共活动空间为主要功能，营造的创意化的主题景观广场，同时配套钢艺主题雕塑景观，展示福星集团的企业文化与发展历史，既满足公共活动休闲需求，同时又满足企业文化展示需求。主题性餐饮、文化演艺、。游客中心、综合服务区。娱乐氛围的商业娱乐街区。611）

福星MALL福星MALL福星MALL体育中心

项目介绍：承接城市商业、商务功能，建设星级酒店及SHOPINGMALL，构建集购物、度假、体检等功能于一体的商业集聚区。6263汉川体育中心室外运动场极限运动场体育中心

项目介绍：通过室内外运动设施建设，满足区域城市居民运动休闲需求，完善城市配套，提升项目区域中心价值。包括建设小型综合性室内体育馆、极限运动、户外运动场地、满足居民运动休闲需要。642）

汉福文化广场项目介绍：福星嘉年华重要的交通枢纽中心与入口区。创意化的主题景观广场，配套钢艺主题雕塑景观，展示福星集团的企业文化与发展历史，既满足公共活动休闲需求，同时又满足企业文化展示需求。包括音乐喷泉、广场、彩钢雕塑、主题浮雕墙等。南侧大型室外生态停车场，占地39亩，可提供800多个车位，车位隔离栏采用行道树杜英，树荫遮阳，还能吸收汽车尾气，草坪上的草可用作鱼饲料。653）

嘻哈洋人街

项目介绍：商街总长370米，以欧洲风情为主线，打造一个具有欧洲特色娱乐氛围的商业娱乐区域。在奇异建筑群中，游客体验着盛装游行、街头演艺、特色酒吧、美食餐饮的童话之旅。在这里游客既可以体验异域风情，又可以品尝汉川本地美食、欣赏特色的善书、楚剧文化。664）

公园入口广场

项目介绍：公园综合服务区，包括入口广场、游客服务中心、幸福之星、景观喷泉。675）

项目明细二级项目三级项目占地面积（亩）汉福文化广场公园入口广场音乐喷泉、彩钢雕塑、主题浮雕墙、生态停车场等517入口广场、游客服务中心、幸福之星、景观喷泉酒店、SHOPPING

MALL、体育中心福星MALL嘻哈洋人街5423主题餐饮、酒吧、娱乐休闲商业街区135合计68游乐嘉年华：变形金钢

定位：刺激惊险娱乐体验区

占地面积：

120.5亩

策划思路：以钢铁创造快乐为线索，通过对游乐方式的主题化包装，钢铁艺术的创新型展示，打造以惊险、刺激为特色的时尚娱乐项目集中区域。

市场定位：青少年、儿童等游客。69金属工厂魔幻城堡水上乐园以“中国最酷”的游乐中心为目标，通过对流行的游乐设施的创意化、主题化、夸张化包装，形成新的娱乐体验方式，所有项目均是既具有外形视觉冲击力，又充满惊险刺激元素的娱乐方式。让游客在体验惊险刺激的同时，向游客诠释了现代钢铁的艺术。应用5D影视技术等全球最先进的高科技手段，结合室内外真人表演秀、探险屋等活动，打造一个亦真亦幻的虚拟城市奇幻秀。以水上娱乐为主题，利用月湖水域的资源，打造大众亲。70１）

金属工厂金属工厂铁金钢疯狂小镇疯狂小镇马戏部落铁金钢钢铁侠钢铁侠以“中国最酷”的游乐中心为目标，对流行的游乐设施进行创意化、主题化、夸张化包装，项目既具有外形视觉冲击力，又充满惊险刺激。让游客在体验惊险刺激的同时，享受后工业时代娱乐体验方式—现代钢铁艺术体验。马戏部落71疯狂小镇——主题游乐

项目介绍：主题游乐区，包括铁龙在天、铁臂风车等大型钢主题娱乐项目为核心，以刺激惊险为特色，将游客置身于快乐刺激的游乐氛围之中。7273马戏部落——儿童娱乐

项目介绍：儿童游乐区，包括快乐达达旋转木马、横冲直撞碰碰车场、马戏表演、儿童欢乐城等项目，项目设施丰富多样，是一个针对儿童游玩的娱乐区。7475铁金钢——创意展示

项目介绍：以钢铁、钢丝等材料为主题，引入文化创意元素，结合福星集团“两部红炉、三间工坊、四把铁锤”的起家史，以创意化钢铁艺术作品为核心吸引物，强调游客参与体验创作和个人作品展示，构建以艺术展示、主题娱乐、创意商品购物等功能于一体的主题艺术展示、创作、销售和体验的集聚区。同时在创意坊楼顶增设游乐设施。76钢铁侠——快乐阿凡达

项目介绍：依托景观绿化的高大乔木林（本地意杨林即可），引进专业团队利用林间树木的空隙，搭建各种难易不同、风格迥异、超强刺激的关卡，可进行银河滑索、树上穿越、鸟巢小栖、丛林寻宝等56个活动，体验者从中可以感受高空坠落与自由滑翔的快感，以及树上攀爬与林间穿越的刺激等具有探险性质的绿色户外健康运动。打造特色空间游览线。高级穿越区中级穿越区初级穿越区管理区77钢铁侠——小金钢乐园

项目介绍：小型开放式动物园，根据动物特性进行少量圈养和放养相结合，用游步道将各个小饲养区连接起来，不引进大型动物，重点引进小型可互动动物，包括鸟、鱼、兔、鹿、猴、狗、龟、松鼠等，儿童可以在园区内喂养、观赏和认领小动物，还能在放养区和小动物近距离的接触。另外设置小型动物表演和小型展览馆，增加动物与人类的互动环节

。78２）

魔幻城堡魔幻城堡魔幻城市神秘铁堡应用5D影视技术等全球最先进的高科技手段，结合室内外真人表演、，一亦幻的虚拟城市奇幻秀。79

项目介绍：设置以“钢铁”为主题的全新5D影视技术展示的神奇场景，游客通过视觉、听觉、触觉、嗅觉感受到震动、坠落、吹风等效果，全方位感受身临其境。同时展览机械角色的影视剧，展销主题延伸纪念品，如“变形金刚”、“钢铁侠”、“人工智能”、“机械公敌”，“机器管家”等。另外，除了观影的功能外，还有实景虚拟人生模拟体验区，游客戴上特效眼镜，乘着战车，带着虚拟武器，冲过层层关卡。80神秘铁堡——探秘闯关

项目介绍：由灯光和道具打造的数十间特效“探险”屋子，结合连接的丛林小道，千奇百怪的森林魔怪、姿态各异的丛林精灵。81３）

水上乐园激流勇进水上乐园水上游乐水上漫游冲浪者太阳神车渔人码头水上激战

项目介绍：以水上娱乐为主题，利用月湖水域的资源，打造大众亲水乐园。82水上游乐

项目介绍：包括激流勇进、太阳神车、冲浪者水上娱乐设施，营造刺激、快乐的水上游乐体验。83水上漫游

项目介绍：包括水上自行车、水上三轮车、水上脚踏船、欢乐水球、水上激战等水上漫游运动。844）

项目明细二级项目三级项目疯狂小镇马戏部落四级项目占地面积（亩）铁龙在天、铁臂风车、铁齿大碰撞、卡丁车旋转木马、碰碰车、马戏表演、儿童欢乐城金属工厂100钢铁艺术创意展示艺术家工坊、创意商品销售店无敌风火轮铁金钢钢铁侠快乐阿凡达、小金刚乐园魔幻城市5D影院、虚拟人生体验中心等探秘闯关游戏屋魔幻城堡水上乐园6神秘铁堡水上游乐水上漫游激流勇进、太阳神车等7.5水上激战、欢乐水泡、水上三轮车、水上游船合计120.585休闲嘉年华

定位：城市休闲体验区

占地面积：319.5亩，其中陆地139.5亩，水域180亩。

策划思路：围绕变形金钢及日月湖，营造区域小生态环境，配套打造亲近自然的休闲娱乐设施，丰富日月湖休闲娱乐体验，满足本地及周边城市居民的休闲需求，提升区域综合品质。

市场定位：本地及周边城市休闲游客86环湖湿地五色大地快乐营地依托日月湖，在滨水沿岸营造湿地景观，通过配套景观栈道、景观风雨廊、景观桥等设施的景观化建设，打造生态观光、休闲场所，丰富公园游憩体验。结合公园绿化与环境建设，打造大面积奇异花卉的大地艺术区，配套大众休闲服务设施，开发亲近自然的休闲活动，丰富游客体验。集垂钓、烧烤营地、大众健身娱乐等设施于一体的休闲区域。871）

环湖湿地

定位：景观湿地

占地面积：75亩，水域180亩

策划思路：依托日月湖，在滨水沿岸营造湿地景观，通过百米喷泉、景观栈道、景观风雨廊、景观桥等设施的景观化建设，打造生态观光、休闲场所，丰富公园游憩体验。882）

五色大地大地艺术五色大地大地艺术景观花之味

项目介绍：结合公园绿化与环境打造，配套大众休闲服务设施，开发亲近自然的休闲活动，丰富游客体验。花之味89大地艺术景观——公园休闲

项目介绍：通过创意化的艺术设计布局，种植珍稀观赏花卉和植物，打造中国最奇异的大地艺术景观，形成独特旅游吸引物。90花之味温室——生态游赏

项目介绍：打造以药用植物为主的小型温室（鲜花SPA），面向游客的园艺养生、插花艺术、盆景制作等的科普教育，丰富游客游憩活动；同时，与福星集团的中医药产业合作开发中医药养生和植物护肤产品。913）

快乐营地快乐营地垂钓区露营地休闲垂钓区

定位：主题营地

占地面积：75亩策划思路：露营地，生活的愿望，构建田园风格的野营地，开展拓展、露营、垂钓、野外烧烤等大众休闲活动，丰富公园游憩内容。

市场定位：大众休闲游客、城市居民生态健身廊92934）

项目明细二级项目三级项目四级项目占地面积（亩）环湖栈道日月湖栈道、福星桥、福潭桥、星光桥、景观风雨廊日月湖水体30环湖湿地景观带五色大地180大地艺术景观花之味温室1002.5露营地露营地、拓展训练垂钓区、烧烤营地7快乐营地休闲垂钓区合计319.594福星花园2.

景观居住区景观住宅综合配套月湖景苑度假居住服务月湖景苑汉川世家汉川金典会所社区商业福邸花园福星花园项目设置一级项目占地（亩）开发思路：依托日月湖水景，打造汉川景观居住区。建设与公园形成呼应的欧式风格景观建筑，实现园中园，园中院的景观，塑造传统生活方式理想回归的社区文化和人居环境。以地中海风格别墅为主，提13587月湖景苑汉川世家１.

景观住宅２.综合配套64.548.51福邸花园（含底商）、、、、。星嘉年华相映成趣。打造汉川第一国际福邸家园。福星花园（含底商）会所95景观住宅961.月湖景苑占地面积：135亩建筑面积：36335平米住宅类型：独栋别墅+联排别墅+平墅联排别墅（含平墅）独栋别墅类型独栋别墅联排别墅平墅总占地总建筑面积10667平米22411平米3268平米容积率0.2建筑占地单栋建筑面积300-450平米150-200平米300平米套数约30约137约1080亩48亩7亩1000平米（占地）600平米0.70.7600平米97月湖景苑（平墅）创造一种更注重居住者生活体验的平墅豪宅。融合别墅和大平层的优点，改善传统别墅上下楼不变和普通公寓缺乏私密性的缺点，让居住者可以同时享受别墅的空间感和大平层的舒适度。982.汉川世家占地面积：87亩建筑面积：23401平米住宅类型：花园洋房+联排别墅+小高层花园洋房联排别墅小高层类型总占地63总建筑面积42000容积率1建筑占地400平米600平米500平米单栋建筑面积150平米套数约280约26花园洋房联排别墅小高层942000.7150-200平米50-150平米15150011.5约183993.福邸花园4.福星花园占地面积：64.5亩建筑面积：64503平米住宅类型：小高层容积率：

1.5占地面积：48.5亩建筑面积：48502平米住宅类型：小高层容积率：

1.5建筑占地：500平米单栋建筑面积：50—150平米套数：约788建筑占地：500平米单栋建筑面积：

50—150平米套数：约593正立面示意侧立面示意1004）

项目明细占地（亩）容积率绿化率建筑面积（平米）一级项目物业类型独栋别墅35680>37%>40%0.20.7110667.225667.9542002.14200.2115000.75300别墅区（135亩）月湖景苑联排别墅55花园洋房63>40%洋房区（87亩）汉川世家联排别墅90.71.5西侧局部小高层15日月潭会所1西侧沿街小高层北侧局部小高层公园北侧小高层3>35%>35%36001.828501.42548502.425福邸花园（64.5亩）28.548.520福星花园（48.5亩）道路合计356210843.86101NO.4融会贯通一、土地利用规划三、景观系统规划二、交通系统规划四、服务设施规划一、土地利用规划面积（亩）比例(%)用地类型居住用地公园用地16421037.516213商业金融用地文化娱乐用地78.78公共设施用地混合用地6.50.6994.519.4交通广场

用地2休憩性广场用地停车场用地303934水域18018道路用地109.415.4103二、交通系统规划１.

交通格局构建理想的四行交通车行骑行步行船行洪福寺1042.

车行系统规划道路主要干道

：作为景观居住区主要的车行交通路线，连接社区与城市道路

。次要干道：居住区内部车行交通，停车场交通道路洪福寺1053.

舟行、骑行系统规划舟行：设置三大码头丰富游客游览观光线路骑行：设置沿湖以及主要生态廊道自行车游览线路，结合城市道路网体系形成游。洪福寺1064.

步行系统规划结合服务设施和景观体系形成连续的步行体系。主要游览道：串联福星嘉年华核心项目，是游客到达各大景点的主要游憩道。次要游览道：公园景区，沿日月潭西岸步道，设计曲径通幽的步行空间，为附近居民提供观光、健身的步行道。洪福寺1075.

道路断面41

外部车行道横断面2

主要车行道横断面2景区与外界连通的主要道路居住区主要车行道331313

骑行道路横断面4

步行道路横断面公园内部自行车及步行主要道路公园内游步道1086.

游客动线规划结合公园游乐景点，设计不同的广场空间。哑铃式的布局串联核心景点，同时成为集聚游客的活动空间，可结合游乐项目、节日庆典，举办大小活动、展览、赛事。根据游客动线不同，设计岸岛、陆地广场，为游客提供方便。109三、景观系统规划一轴一带多节点的景观格局１.

景观格局一轴：五星级酒店—汉福文化广场—嘻哈洋人街—幸福之星—太阳神车—铁龙在天—大地景观景观主轴一带：环湖景观观光游憩带多节点：以汉福文化广场、太阳神车和铁龙在天为主要景观节点，五星酒店、、、、百米喷泉等为次要景观节点。1102.

绿化景观。，，、

、

、

、。树阵：以意杨、水杉、香樟、旱柳等乔木为主的林地景观。树阵：以梨、甜瓜、油桃、葡萄、果桑等本地果树为主的果林景观。丛植：以桂花、美人茶、樱花、含笑、火棘、美人蕉等大小灌木、落叶球根花卉为主的灌木景观。丛植：以丹皮，杜仲，桔梗、川芝，花条为主的药用植物丛。绿地：以鸢尾、石蒜、葱兰为主的地被植物形绿廊：沿湿地景观带，以芦苇、荷花、睡莲、绿。、。1113.

艺术景观钢景缔造公园独特艺术景观。利用废旧钢、钢艺产品、钢丝等，将其艺术再创造为独特的低碳环保艺术景观。打造城市地标性景观。设计能体现福星开发区文化、精神、产业的标志性景观。1123.

艺术景观、。多种景观建筑小品成为公园点睛之笔。可通过木栈道、廊亭、湿地栈桥、游步道、文化墙、铺装等实现。1134.

水体景观。、、、、，。1145.

驳岸景观。、。115四、服务设施规划1.

服务设施规划规划按人口规模和服务半径划分不同的居住社区，结合旅游项目的设置和功能需求，规范配套公共服务设施，形成多个公共服务中心，满足市民不同的生活需求。1162.

服务动线规划采取就近提供服务原则，在临近核心游乐项目的位置设计不同的服务中心。满足主题公园服务设施要求，为游客提供商业、购票、咨询、帮助等服务。117NO.5运筹帷幄一、开发模式三、投资收益五、政策保障二、开发时序四、综合效益一、开发模式商业商务销售+经营提气主题公园委托经营公园造城造景回笼资金市政配套高中档住宅销售基本设施造城造景互动提升景观小品建设高档住宅销售运动休闲经营二期一期119二、开发时序1.

开发期限开发时序表本项目开发建设共计四年(2012年‐2015年),分两期,每期两年.一期二期项目

明

细1、基础设施及室外工程道路2

.

分期开发目的园林绿化基础设施及公共配套通过开发节奏控制;电、水气等工程水系2、公共配套设施汉福广场福星MALL（酒店）福星MALL（商街）嘻哈洋人街减少开发资金压力；试探市场，及时调整开发策略，降低市场经营风险；实现价格增长，获得更高利润。公园入口广场福星体育馆室外极限运动场室外运动场商业嘉年华3.

分期开发原则沿街底商停车场1.保证基础设施及园林景观打造先行到位；2

.旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目相互组合,达到最佳整体效益.疯狂小镇马戏部落金属工厂游乐嘉年华铁金刚钢铁侠魔幻城堡水上乐园2.项目前期选取部分别墅类产品优先供应，树立项目标杆形象；环湖湿地五色大地环湖栈道大地艺术景观花之味温室露营地垂钓休闲区3.保证项目形成一定规模，按市场保守销售速度计算，年开发量在1-5万平米不等；休闲嘉年华快乐营地4.

近期计划月湖景苑独栋别墅月湖景苑联排别墅汉川世家花园洋房汉川世家联排别墅汉川世家西侧局部小高层日月潭会所福邸花园西侧沿街小高层福邸花园北侧局部小高层福星花园公园北侧小高层沿街底商——环境治理与基础配套：绿化工程：居住区及运动区绿化园林,景观小品交通配套：停车场景观居住区水电、照明、标示宣传设施建设配套设施:居住小区的幼儿园等配套设施——近期项目:部分小高层和联排,资金回笼，树立品牌.1205.

公园开发时序一期2013二期2014

2015年项

目

明

细汉福广场2012年年年福星MALL（酒店）福星MALL（商街）嘻哈洋人街公园入口广场福星体育馆室外极限运动场室外运动场沿街底商商业嘉年华停车场疯狂小镇马戏部落金属工厂铁金刚游乐嘉年华钢铁侠魔幻城堡水上乐园环湖湿地五色大地环湖栈道大地艺术景观花之味温室露营地休闲嘉年华快乐营地垂钓休闲区121三、投资收益分析1.

总投资估算总投资估算总额

占投资总序号数量项目名称前期费用单价备注（万元额建安工程费用的1%，包括土地平整、380

0.81%

水文地质勘察、监理、施工水电、测1、、。前期规划设计费用水文、地质勘测等费用1.11.2200

0.43%650.14%按照1元每平方米估算1.3

三通一平建安费用380

0.81%37975

80.79%

土建工程费用和装修费用的总和。4710

10.02%建安费用的1％,水.电.路.场地平整23

基础设施费3.1

园林绿化费道路、水系48元/平

1266

2.69%米按绿化率60%计算道路按200元/平米的20%，水域按160元/平米3.22093

4.45%

项目总投资为4.7亿元。工程费50元/平

1351

2.87%米

项目建安、设施费用3.80亿元，占总投资81%。

前期费用占0.81%，基础设施和公共配套占11.64%，管理销售等费用占6.78%3.3

其他工程费按照建筑面积每平方米50元估算公共配套设建安费用的2％，如公共厕所、派出所配电室等.45760

1.62%380

0.81%施费管理费用建安费用的1％67财务费用销售费用不可预见费用2042

4.34%760

1.62%47005

100.00%销售收入的3％建安费用的2％8总投资合计122三、投资收益分析2.

经济指标汇总分类()面积

平米64632335217661364备注（单位：亩）用地面积96952892建设用地广场、运动场、停车场等道路\景观带水域112723120060169180

项目总用地面积969亩，建设用地528亩，水域180亩。总建筑面积商业2701443050020000128007420024053530088000.400.60140000120000酒店高层洋房别墅800006000040000会所游乐等场地容积率绿化率0

总建筑面积270144平米。1233.

福星嘉年华投资估算（商业嘉年华）占地（亩）建筑面积（平米）单价(元/平米)建安成本(万元)大型设施（万元）合计（万元）项目福星MALL（酒店）2000035007000——70001212福星MALL5000——1800900——900（SHOPPINGMALL）彩钢音乐喷泉120万元、图腾柱260万元、主题浮雕墙280万元、企业文化展示中心80万元商业嘉年华汉福文化广场200160900合计740万元嘻哈洋人街23715000——18002002700942700683服务中心36万元、景观雕塑33万元、景观喷泉20万元、幸福之星500万元，合计589万元公园入口广场福星体育馆室外极限运动场室外运动场333000————50025008007503803316075038033160314500——沿街底商1200生态停车场（含道路）合计40————1201201354350012495132913824商业嘉年华总投资1.38亿元。游乐嘉年华总投资0.67亿元。公园嘉年华总投资共2.26亿元休闲嘉年华总投资0.21亿元。1243.

福星嘉年华投资估算（游乐嘉年华）占地

建筑面积

建安成本（亩）

（平米）

(万元）大型设施（万元）项目合计铁龙在天900万元、铁臂风车128万元、铁齿大碰撞40万元、卡丁车165万元，合计1233万元疯狂小镇金属工厂快乐达达旋转木马300万元、横冲直撞碰碰车场100万元、马戏表演100万元、儿童欢乐城300万元

，合计800万元马戏部落游乐嘉年华10062400240277830182700钢铁艺术创意展示

120万元、艺术家工坊

100万元、创意商店80万元、无敌风火轮245万元

合计545万元铁金刚钢铁侠森林穿越80万元、小金刚乐园120万元合计200万元5D影院1000万元、虚拟人生体验中心等300万元探秘闯关游戏屋

200万元魔幻城堡魔幻城市神秘铁堡200012001500991、、水上乐园合计7.5——2900——1440991水上激战350，欢乐水泡5万元，水上三轮车6万元，游船30万元，合计391万元水上漫游113.552696709商业嘉年华总投资1.38亿元。游乐嘉年华总投资0.67亿元。公园嘉年华总投资共2.26亿元游乐嘉年华休闲嘉年华总投资0.21亿元。1253.

福星嘉年华投资估算（休闲嘉年华）占地

建筑面积

土建成本（亩）

（平米）

（万元）大型设施（万元）合计（万元）项目休闲嘉年华栈道50万元、福潭桥130、星光桥210万元、景观风雨廊210万元；合环湖湿地五色大地环湖栈道3080——600大地艺术景观80万元，湿地造景724万元（包括大小乔木500万元、中小灌木130、草坪60万元、园林灯、六角亭等34万元），计804万元大地艺术景观花之味温室——80080440022.5738093花之味温室

20露营地临建木屋100万元、雕塑33万元，计133万元垂钓区20万元、烧烤营地30万元22650快乐营地垂钓休闲区合计32080047316072080商业嘉年华总投资1.38亿元。游乐嘉年华总投资0.67亿元。公园嘉年华总投资共2.26亿元休闲嘉年华总投资0.21亿元。1264.

景观居住区投资估算景观居住区产品占地（亩）容积率绿化率>40%建筑面积(平米)单价(元/平米)成本(万元)独栋别墅联排别墅花园洋房联排别墅80556390.20.71106672566842002420010001000800106725673360420月湖景苑（135亩）>40%0.71000汉川世家（87亩）日月潭会所（1亩）福邸花园（64.5亩）西侧局部小高层1511.51150013007001600500105048西侧沿街小高层北侧局部小高层361.5>35%>35%36002180028.5285014850250014252425福星花园（48.5亩）

公园北侧小高层500沿街底商小计100001200120033621084415362景观居住区总投资1.54亿元。景观居住区1275.收益模式建议盈利模式如下,在此盈利方式下进行项目收益估算:项目经营方式收入来源备注商业嘉年华客房收入/餐饮娱乐收入/

客房客房收入：会议厅出租收入：餐饮福星MALL（酒店）自营持有会议出租收入销售收入娱乐收入＝5：2：3福星MALL（商街）汉福文化广场嘻哈洋人街公园入口广场福星体育馆室外极限运动场室外运动场出售自持自持或出租自持缓解资金压力租金收入餐饮、酒吧、商街福星嘉年华自持开放经营，给大众提供免费的休闲场所。游乐嘉年华委托经营金属工厂魔幻城堡数四行本案重点打造的游乐项目，强力提升人气，带动区域地价升值。门票收入休闲嘉年华出租土地快乐营地木屋出租收入景观绿地