易居-前期策划之房地产市场分析（理论及案例）培训

为什么要进行房地产市场分析？已 仁a

l:仁市场分析是对市场调研搜集到信的患进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。．评估项目所处的市场环境寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场规避市场风险．制定项目的发展方向和市场定位．推荐最具竞争力的产品建议们．评估开发商目标实现的可能性••••••什么是房地产市场分析？已 仁a

l:仁概念即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者、消费者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）l、ij1

市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基千数据进行分。析

I需求市场分析：目标客户需求分析已 仁a

l:仁预测需求的大小、来源以及客户需求点主要考虑以下因素：．

确定目标消费人口、家庭和客户特征统计．目标消费者收入、支付能力和购买力．迁居和交通方式．目标客户的消费价值趋向偏（好）等通过娇市年鉴和房拗产年鉴房拗产绕计数摆及市场淜芴数据疾取。'-m-

'供给市场分析：竞争顶目市场分析王

仁a

l:仁供给分析主要考虑以下关键因素：．现有物业的供应类型和各供应面积．空置率和空置物业的特寺．近期物业的吸纳情况

，包括

购买和

出

租的

渭况．在

建或者

正

在筹

建、

拟

建的

项目．租

金

或

者售

价

，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动．现有和拟建项目的特点 功能和优劣势分析（核心竞争力）市场分析的落脚点：必须回答的三个核心问题已 仁a

l:仁．本项目的目标客户是谁？．目标客户的置业需求和偏好是怎样的？．本项目面对竞争市场的机会点在哪里？项目末来在市场中的地位如何？房地产市场分析的思路已 仁a

l:仁．三个层次区域市场、相关物业市场、项目针对性物业市场．两个方面市场的供给、市场的需求．三个时段过去、现在与未来顶目市场处千何种竞争格局？区域房地产发展处千何种阶段？----------------------圈，畸匡

倡------一一一一一---一一一-----亡

：求--一--

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-一一房地产市场分析的步骤已 仁a

l:仁．第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，—般以行政区划来划分。．第二步：区域经

济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处千何种发展阶段，找到影晌房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测．．第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况．．第四步：项目

市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的方法已 仁a

l:仁区域经济环境和市场分析：基本内容1区驱

至济环境分析1

区域

房如

市场分祈I对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。数源．各池方税计年鉴

统i私

波经济发冤句报勉

方经济危粗原地方政符陨站中序皆数

国房楞数池方房地产年鉴．土地、观拙韧龙1政府官员沛淡．初划、房地产等专业人士沥

器房地产市场分析的方法区域经济环境和市场分析：基本资料的获得已 仁a

l:仁区域经济环境分析1、总量指标

：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等2、结构指标

：产业结 构

及布 局、 就业 人口 结构3

、水平指 标

：人均收 入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资

：开

发投资额2

、土地 开发

：土地开 发投资 开

发

面积、土地出让金3、商品房开发：施工4、销售：销售

额、销面积、竣工面积、年开发量售

面积、价格、空詈量、吸纳量5、房地产票气指数、价格指数房地产市场分析的方法区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标已 仁a

l:仁GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长小于4%房地产业发展状况萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展人均GDP与房地产发展关系厂一发展阶段

l飞｀启－动阶段800~3000生存需求超速发展单纯数量型勹"'快速发展阶段3000~4000生存、改善需求兼有快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展阶段4000~8000改善需求为主平稳发展，以质量为主，数量与质量并亘减缓发展阶段8

00

0以上改善需求为主缓慢发展综合发展型房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段=喊戚寰上窜"I'"'

ce

幻房地产周期埋论1市场典型表现11开发商寐洛笾亘接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场顶点附近期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一一地

价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信笣不完备者尸无法判断是否真正舞苏，所以池价低竺:八有人买地录佳策略土地储备，而销售策略是分期卖楼—次性卖楼录优策略继续卖楼，观望将会付出更大的代价价格阶段:-复苏发展危机芜条阶段判断因素：GDP增速人均GDP

增速房地产发展程度房地产市场分析的方法已 仁a

l:仁区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标房地产市场预警预报指标体系l 异嚣——-1基本正常 II正常运行l［基本正常

11异常＿<-5%

-5%~5%

5%~15%

15%~255

>25%房地产开发投资额增幅房地产开发投资/

GDP房地产开发投资庖定资产投资骠翱霖拉动经济增长，而增，配高，将使｛胆过量，若无需求匹配，将<0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 >0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15<1

5 15~22 22~30 30~37 >37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%已反映商品房供求是否平衡的指标<0.80.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.10.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1反映房地产投入与产出的效益袒示，表明房地产开发的总体效率<0.8

>1.1>1.1房地产市场分析的方法区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标已 仁a

l:仁中国当前几主要的房地产指数种尸房地产价格指数房地产综合景气指数I说明动态描述—定区域内各类房地产（如商业、住宅和工业）价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数。根据—定的原则选取包括房地产价格在内的多种反映房地产市场景气或房地产业发展状况的经济指标，采用—定的综合方法（如合成指数法或扩散指数法）对这些指标进行加权综合，得到—个综合景气指数I适用范国1I畔全国性指数1应用于微观领域，例如房地产投资分析、房地产价格i甲括争中房指数、全国35个大中城市房地产价格指数、戴德梁行指数国房指数多用于进行宏观经济形势分析、宏观行业分析等房地产市场分析的方法已 仁a

l:仁区域经济环境和市场分析：市场发展状况重要指标恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准＝通一唱盘目

一9.40.

55—0.590.50

—0.550.45—0.

5小康型15.50.4

0.45叠溫i7.611.212.118.9温饱型 0.5—0.

590.4

0.5富裕型 0.2—0.3920

—30一·＝食物支出金额／总支出金额200

4年我国

各主要城市的恩格尔系数口

尸三人均可支配收人（元）较上年增速恩格尔系数1388214867l

0313809496418524774811.4%12.2%I

0.5%11.6%7.4%9.0%7.9%31.7%37.2%37.邓38.1%38.3%40.6%34.8%房地产市场分析的方法已 仁a

l:仁房价收入比一一衡量城市住房可支付能力、高反低映房地产市场总体状况的指标E四--；

某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数

）和！

该市场上家庭年收入中位数（或平均数

）的比值。国际上的大多数组织使用中位数！

定义

，而我国的

房价收

入比

定

义属千

平均数

定义．------------------------------------------------------------------------------------------------------------------'来源：每杏屁台国可矩夥淏委员会、屁台国人类任区（生境）中心、世界拨行对序价收人比砬定义1 计 算

方法及缺陷

1房价收入比＝平均房价／平均家庭年收入平均房价＝面积

单

价

x

面积

指

标平----均---家---庭----年---收---入--＝--平----均---个----人---年----收---x入---计----笢---人----口---数-各指标的取值不同

，算出的

房价收

入比

结

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常大的面积

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房

面积

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房

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房

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价面积

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标：．平均个

人年60平

方

米 80平方米、人均

建筑面积

x平均家

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人口收

入：工

资收入、

工资 收

入及

修正 、

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支配收

入．

计

笢

人口

数"4 ~

6倍”：双

职工假设、

平均家庭

人口是从市场经济国家归纳

得出 的

结

论

，不能

不加修改的

应

用到我

国．房地产市场分析的方法：微观层面已 仁a

l:仁「＿对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和：

评价。法律特性：土地使用权年限、规划条件建筑标准．….. :经济特性：价格、付款方式．…..自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位．…．．：关联性：通达性、可视性----------------------------啊----------竞争对手分析1 1：•现--有---潜-在--竞-争--项--目-的--竞--争-特--点--市--场--反-应----------•』目标客户分析1一一一-一一一一一一一-一一一一一一一-一一一一一一一-一一一一一一一--

-，泪

标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活I：·方--式-、-

-心-理-

-特-征--、-行--为-橾--式---

---

-----

---

-----

--•1.

找出顶目的目标客户目标客户置业的需求与心理诉求找出顶目面对竞争市场的机会点地产市场分析的一些误区已 仁a

l:仁针对性不强，内容太

泛没有充分挖掘区域资源；

大环境看好，顶目的小环境就一定不错．

过分倚重宏观资料来论证顶目，只关注外国共性，忽视顶目差异性．

过千偏重对“二手资料”

的

应用以前什么卖得好，现在就做什么别人做什么卖得好，我们做也会卖得好II

消费者迁移＂

的思路END案例展示：房地产策划的研究部分已 仁a

l:仁可斤坟/U沦乌农比如心了"

"广东清远凤城项目I市场研究报告二零零八年五月清远概述已 仁a

l:仁历史悠久珠三角边缘紧邻广州足球基地-

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--温泉、漂流笳

沮

二

,,己心

心r, 迈经济增长“地王”顶目，将成为清远沿江商品质的商层景观社区已 仁a

l:仁口用地性质：住宅用地口占地面积：

32379.68m2口地价：

3.5

亿元口容积率

：约

5.

5-6.5口总建筑面积

：约

1

7.8

-

21

万

m2口物业类型：以高层或者超高层为主项目用地图顶目处在新的城市发展区域，目前正在形成新的

城市形象和功能五刁

131{;编号名称编号名称1清城区政府2清城区财政局3清城区公安局4区政府餐厅5锦江酒店6沿江绿化带7市民广场8市民广场9足球场10蓝球场11网球场12金碧湾广场13中国银行14中国农业银行15金碧湾商场16宜家超市＿顶目周边的高端居住氛围正趋完善已 仁a

l:仁楼盘名称均价锦江豪苑全江景7400半江景7100园景4400-4800金碧湾花园5300帝景豪苑3800 酝

5200丽晶豪庭4000-4200金海湾豪庭3500-40

00汇景名居5000。金碧湾花园气。。锦江蒙苑＿． 项目""丽晶豪庭帝景豪苑。。。

，金海湾豪庭未来，顶目周边区域将成为

清远新兴的行政文化中心已 仁a

l:仁传统特色徐合区现代居住徐合区行政商务文化区现代居住综合区生态观光区湟地公-一一-1-·--1一＿....

、虐`，一，．＇．

｀

现代居住综合区 现代居住综合区呻蛭区从初步的市场判断，对顶目的认知已 仁a

l:仁这是清远房地产最有份量的项目之一1

地价创下清远土地市场天，价在清远房地产市场衱具影响力。这是树立清远清城区品质标竿的项目区位条件稀缺、用地条件出众，项目有条件且必须树立清远市场的品质标竿。这是K开发企业具有战赂意义的顶目这是K开发企业跨出福州市，场初涉清远市场的顶目。在这个紧邻珠三角腹地的市场中，一旦通过顶目成功树立企业在市场中的品牌形象，未来的发展潜力是无穷的。在初步判断之下的顶目思考已 仁a

l:仁Lr：►顶目以住

宅为主体，是否有条件引入商业、酒店公寓等商价值物：业：

类型，使得顶目整体收益提升？-一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一亭一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一一 一一一一一一一：►住

宅市场特别是高端市场容量、竞争状况、客户需求顶如目何应？：：

该采取什么样的市场策略商？业和酒店公寓的市场机会如何？

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一～I一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一：►整体市场定位和物业定位如何产？品发展的原则和方向、及以随之：：

带来的收益状况如何？'

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-

I在此基础上的顶目策划思路已 仁a

l:仁：．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．多商业市场分析和研判＿＿且研讨住宅市场分析和研判市场结论公寓市场分析和研判:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::........................................多方向的比造 市场策略;-::::::::::::::::::::::::::··········································································'顼

l击物业建议开发策略财务测算,•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••…....................................;已 仁a

l:仁一、住宅市场分析和研判（ 从

宏观

层面

看一

剖析

城

市，发现潜力

）［

从

市

场层面

看-,-}fr , Jl, )从客户层面看—解读消费，洞察需求经济总量：清远经济发展处在后发梯队，但增速迅猛已 仁a

l:仁清远GDP总量基数小，全省排名第13位，处千发展的后发梯队。近5年来，清远GDP增长了2倍多，平均增长24%

,

增速连续4年排名广东省第1。2003-

2007年涓远市GDP变化图（万元）7沃）却4$)窃3溉邓2溉碑1溉10%邸JS。)。溉Xl)3一Xl)4xosX06XD7GDPXlS.99255.41322.96432.23597.36-+-

墙长率14.1%文．滚27.8%29.9%32.邓数据来源：涓远统计年鉴清远河源韶关甄州中山佛山东莞深圳广州GDP597.4333482.52466.21210.73588.531516765.47050.82007年广东城市GDP比较（单位：亿元）数据来源：广东省统计局经济结构：

GDP增长主要以投资拉动已 仁a

l:仁清远市近年固定资产投资总霆GD和陓帛合图表固定资产投资占据GDP的主导地位

，0

7年达到GDP的81.

5%.且固定资产投资额持续高速增长

，近5年增

速

平均超过

50%.从经济结构的发展规律看，清远的经济尚处在经济发展的初期阶段．700&00500400soo200100。908070&Oso40so20100200S200<12005200&2007- DP205.99255.41S22.8&4S2.

2S597.3&一 固定瓷产105.94161.3722&S29.

04487.11-- 岱长宽85.00s2.so40.lOi45.&048.00数据来源：清远统计年鉴2007

百 东省主要城市固定笞产投资总量/

GD吨I

(

亿元）｀清远望庆韶关惠州中山佛山，I 东莞深圳广州

：固定资产投资487.1293.4217.61372.4396.31089.7I

841.113451863.3:，GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.5I 3151l6765.47050.81I，固定投资占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%，I

26.7%19.9%26.4%

:1-

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-

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-

-

-

-

-

-

-

-

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-

-

-,数据来源：广东省统计局产业结构：产业构成以第二产业为主导，三产有较大的提升空间

立刁 i3lC二清远历年三大产业结构清远第二产业最为主导，且增速迅速，产业占比逐年上升

，200

7年二产占总产值比噩达到54%.第三产业占比小，发展速度滞后千二产，所占比噩逐年下降．二产的迅速发展必然带来对三产需求的增加

，城市三产有较大空间10邓90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%第三产业口第二产业

回第—产业2007年广东省主要城市三产占比分析2003

2004 2005 2006

2007数据来源：涓远统计年鉴，I，I清远笙庆韶关蕙州中山佛山：东莞深圳广州II总产值597

.4616.6482.52466.21210.73588.5，IIII31516765.4II7050.8 :第二产业占比54%25.6%46.2%49.3%61%64.9%,I

56.8%50.9%43.1%I第三产业占比31%40.8%37.3%39.1%36.1%32.9%，I

42.8%49%56.1% iI数据来源：广东省统计局发展机遇：珠三角产业转移，清远成为重要承接城市之一已 仁a

l:仁珠三角产业转移的背景

：由于

工资、地价和燃抖、电力等费用损升

，珠三角原旬为劳动密栠型产业逐渐向广东省14个山区及东西两翼地级市转移2。006年，珠三角各市纷纷与茼扛山区城市台作建立产业转移园。清远市于200

鸦三，与佛山市共建的“佛山（清远）产业转移工业”正式园

通过省政府认定。该工业园占地6500亩

，年产值将达到250亿。清远承接产业转移优势区位优势

:

1小时至广州、佛山资源优势

矿产、旅游、水、人力和用地资源环墒

优势

得天独厚的生态环境、山濡水秀、环境综台指购非全省前列发展机遇：武广专线的投建，为清远城市扩展提供强大动力已 仁a

l:仁武广铁路预计2008年全线通车

，在清远市墒内约160公里

，经过英德、清新、清城，设新清远站在洲心街道办五—码头附近．城市规划因此而作出了新的调整

，整个城市发展有了新的动力。目前市区已开始清远大道、人民路和北江路全部向东延长到新清远站的工程。云宝螅汉H空8

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,广专线新清远车令. --J机遇：

商速公路规模化建设，将保障清远未来离速发展已 仁a

l:仁现状条件相对落后

：目

前

清

远

境

内

仅

有广 清高 速、京

珠高速两条高速公路共119

公里．未来规划将形成完善的高速路网系，统近期实施计划详、尽有条不紊。口清连高速—期200公里改造工程将在今年1

2月26日建成通车

；

二期 连南段2

5公里升级改造也将在下半年动工．口对广清高速进行4车道改8车道扩建并建设广清高速北延线

，计划明

年动

工．

广乐高

速计

划明年动

工．广州

）．”时期

启动 提前到

“十 二五 ”末

启， 口201

0年

年

底动

工建设

二广高

速（

二

连浩特曰口2011年动工建设佛清高速及清从高速。口汕湛高速和汕昆高速争取从原计划

”十

三五动．口至

20

20

年

前

，清远将

建成

“五

纵三横“

高

速公路

网

，规划3条出省通

道

+4条与

周”大广 州

”的 新城

市群 ，推动

形成珠

三边市的

对接

，总

里程1

08

8

公里

。

无缝

对接角中部广（州）佛（山）清（远）新都市圈。已 仁a

l:仁小结清远经济发展相对落后，总量小，经济结构相对初级，投资拉动型的经济特征明显。但域市发展面临产业转、移交通改善和城市扩展等机会，城市的发展面临衱大机遇。近年经济发展速层一直保持在广省前东列，表明这些机遇正在转化为现实动。力同时，由千工业为主体的第二产业的快速增长，三产提升有较大空间和发展前景。城镇体系相对松散，清城区的中心城镇职能较弱已 仁a

l:仁清远市的城镇体系结构松散。市政府所在地的清城区处在整个城镇体系的南部，整体辐射力有限．清城区所在的1

07国道

沿线向北直入粤

北山区

，经济力较

弱。京

广

铁路和

1

06国

道沿线的佛岗、英德与广州的经济联系吏为密切，而与清城区产业连接度较弱．....立:

....,.置己亡"："":'":：::立::一：：一,.....................

归2006年清远各县市GDP一览清城清新英律佛冈连山连南连州阳山GDP87.473.784.545.47.88.448.332.4占全市GDI总额比率22.

5%19.0%21.8%11.7%2.0%2.2%12.5%8.4%数据来源：清远统计年鉴清城区是

政治、文化、商贸和居住中心，对周边乡镇的吸纳力大立刁i3lC二城镇职能源潭清城区 1

清城区位于广东省中部

，北江中下游

，在清远市最南端，大珠三角范圈的最北端，毗邻广州花都区、从化市、佛山市三水区、佛冈县、酗县。是酝市委、市政府的所在地，是清远政治文化居住中心源潭是清城区的中心钮，临近广州花都，107国道、京广铁路、武广快线贯通全境

，矿产资

源丰富

，陶盗工业发达

，规划有4万亩工业用地，素有绿色陶都之称。石角龙塘位于清远市最南部，与佛山三水相邻，是清忨T

寸V笔二强镇 ，07年工

业产值

11

4.22

亿元

，增速17

2.7

%

,

是重要的再生铜者曝地，在清远经济社会各项事业跨越式发展中增长最快。位于

清远市

南部

，距广州市中

心仅

50公里，属珠三角—小时生活经济圈范畴。武广、京广、广清高速贯通全境，是清远工业第—强镇

，07年工

业产值突破

20

0亿

，是全兵

，未来将建

成清远市区市

T

寸门午战

场排头次中心。｀,,..,./'--耸.,'.、-..化噙｀、木、·、遍｀｀处”心虹..，．. ..Ill

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"f．＠ 清城 O 石角 源瀛＠龙塘资料来源：清城区政府、清远统计年鉴清城区产业向南聚集、城市生活向东延伸已 仁a

l:仁区域发展内容向东1大学城2市政府3居住用地4居住用地5武广专线向南6石角，铜产业基池7龙塘，铝、电子产业8源潭，陶盗产业向西9居住用地，早期巳出让，但拆迁蹈以解决10未来的湖展城不，确目前地势低洼，发 定性较大专线车站竺项目

所

在东城目前

成熟

度欠佳，未来是城市最为重要的

发展点之一五刁

131{;

传统特色徐合区 现代居住综合区 行政商务文化区1 现代居住综合区生态观光区． -

一1--

- -

-

1-＿....、，．I．

现代居住综合区

现代居住综合区 已 仁a

l:仁小结清城区虽然是地市级政府所在地，但对其他县市的中心辗射力弱，而由千它是周边乡镇的中心，对周边乡镇的辐射力较强。旧有城市格局已不能满足清城区城市发展，城市未来将大跨度向东、南方向发展，向东将发展城市新兴的生活功能。东城是向东发展的重要区域之一，它将成为城市新的新政、教育、文化和生活中心。已 仁a

l:仁一、住宅市场分析从宏观层面看—剖析城市，发现潜力（）从客户层面看—解读消费，洞察需求-..二·清远市场处在快速发展的初期已 仁a

l:仁1非市场朋：1988一1992

年2

发

展起步朋：1992一200

5年3.

快速发展朋：2006

年以

后．城市主要在旧城发展。·以个人建房和单位建房为主，尚未出现商品住宅。．开发水平较为低湍．市政府搬迁至新城，带动了房地产市场的发展。-:=:::；;

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．图例丰市场期．发展起频．快速发咖....

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一…一"--:-.

...时伴有大量的单位栗资房．．本地开发商为主．开发水平较低，代表楼盘：金

碧湾花. ;- -·园、金海湾豪庭

-·尔!.:....•-易..,....

...

.．单位建房大幅减少，市场供即以商品住宅为主，．少数品牌开发商开始进驻．项目跳出新城框架，在城市茼扛地区及向东的沿江区域发展．整体有限，但由于有外来开发商带动，有—定提升，代表项目 云山诗意、锦江豪庭、凤城世家整体市场发展初级，房地产投资仅占司投的18.6%已 仁a

l:仁2006年清远的房地产投资仅占固定资产投资的18.6%,

处千房地产发展的较低水平．在中国

，房地

产发展较

好的

城

市

，该数

值占

比约3

0%-40%。固定资产投资总量的急速攀升，为

房地

产的发

展带

来了空间。2006年全市各行业与固定资产投资占比心

035.0;;().025.020.015.010.05.00.0.........农林

渔

1采矿传 I

批

发

\ I

住宿餐 ｝房

地

产I:

水

利

\

I

教育各行 业

固投 占 比

I

2.62.4业 1制

造

业 1

电

力\

I交通运

1

信息39.26.6

I

16.19

I

1.s0.61.41.5

．18.6

1．;

6.5••••••••数据来源·《

清远统计年鉴

2007》市场近年飞速扩容，开发、供应i和销售量均有较大增幅已 仁a

l:仁．与珠三角同级城市祖比，清远整体的房地产市场容量较小．2006

年开始

，房地

产市

场容量

猛增

，当年预

售面积增长1

53%

,

销售面积增长166%.．供应量相对较大，供应：销售比值基本维持在2

-

1.5:1.＿600500400300200100。2003-2007清远房地产供求比较（单位万m2

)2003 200411!3

施 工团

积20050 预

告 面

积2006 2007口 销 告 面

积 1数据出处：《统计局房地产数据分析》20

0

7年清远与珠三角同级城市成交倩况对比（

单位：万m2

)1佛山 1 肇庆1 江门 1 享州 1

湛江

1

河源成交面积（万m'

)764491.47 I 260.68 I 321

.

97 I99.03

I96.34房地产价格刚性，泡沫较少已 仁a

l:仁．自2004年以来

，清远房价稳步增长

，（以清城区价格为计算对象）年增长率达到了31%.2007年清远的房价／收入比约7.8左右，处千中国范围内的理性水平，整体价格水平较为刚性，抗风险能力较强．2002

-

2007年清远市房地产均价倩况元（/

m'

)4000300020001000;1:

:i勹

：8『

; 1勹芷：『玄；了I'三芷了n::数据出处 《统计局房地产数据分析》2

00

7

年清远及主要对比城市房价恬况北京上海广州武汉西安商品住宅均价（元/

m'

)1079212361891246643718人均可支配收入（元／年）2198923623224691435812662房价八幻J比13.114.010.68.67.8市场开发以本地开发商为主，整体水平有限，可超越空l萌

交大立刁

i3lC二高巳进驻清｀匹＿的外地开发商云山诗意方圆地产阜团

2007

中国房地产百强企

I

及2007年广东房地产企I

竞争力20强企业（第究)

'于199

5年成立

，至今已成功开发多个楼，盘2008

年公司进入了速发展阶段，目前已拥有640万而以上的土地储备。凤城世家清远市恒远兆业房地开产发有限公司

中外合资经营企I

,

200华F12月成立，投资方由香港固远兆业国际投资有限公司、深圳市裕兴荣实业有限公司、佛山市华杰投资有限公司三方组成，注册资本为爱亿元人民币。丽晶豪庭联发焦团有限公司——福建开发商，成立于198

砫过0月

，目前总资产超过40亿元人民币，以房地产开发和物业租赁为11午,

中国服务业500强、福建企业100强、厦门企业100强等荣菩。主要项目位于厦门、南昌等二线城市。锦江豪苑樵以顺先后房成地产功开在三发水有限开龙公L司丰——是诩乱具汇有丰功多西豪发开年豪居园经成等验大目。的产企型业著。项樵名顺地房产本地开发商金碧湾花园清远市泛华金碧湾花园有限公司本地开发企业，公司规模较小，开发初朋资金有限，开发项目周朋长，速度慢，开发项目水平句恨金海湾豪庭金海湾泵庭房地产有限公司御水龙庭清远市市政管理局解决住房办帝景豪苑清远市百思特房地产有限公司后期意向进入：美林基业、奥园客户以本地客户为主，少量的广、深投资客户已 仁a

l:仁．客户以本地客户为主，包括龙塘、

石角、

源漳等

周边城

镇

，在06

至

07

年吸呐了—定量的广、深投资客户．云山诗意1 中高端 产品以 新

城公务员、企 聿业单 位中高 层、 龙埔、 石

角等 周边区域私企中高层为主，高端复式产品以龙塘周边区域企业主为主御水龙庭生意

为主占50%

,

龙塘、银1 市区公务员、企聿业单 位高 层、阳城盏、石角企业主高管占40%

,

广深投资客1

0%晌景湖畔户

为主

，主要

包括

个体老板、公务员、企聿业单位即

成世家1

以

阳城中高端

客中高层1

以

新城公 务员、企聿业单

位中高层

为主

，有—

定量

广

深投

资客令--------------------------------------------------------------------------------------------------------------,…清远客户还是以本地人为，主9吭

三代剧况原住民为主，到20

00

年后，随菩清远城市的发展有—些嘟扛外来工作的人，包括龙塘、石角的私营企业主06。、07年，房地产市场火爆，加上清远这边环境好，被评为宜居城市、广州后花园后，增加了部分广、深投资、度假客户。，---------------------------------------------------------------------------------------------------------------'—台富辉煌销售经理卢经理近期受到政策影响，销售普遍减缓已 仁a

l:仁,---------------------------------------------------------．．．1去0月年御水龙庭开盘当天就卖了200多套，但今年受大势影晌，—个月平均只能销售六、七套，在五—期间，御水龙庭没有卖出—套，汇江花园也仅卖出五六套，据我了解，市区其他项目销售惜况也都不太好．—中原策划经理刘经理,_-

-

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-

-

-，,----------------------------------------------------------．．现在清远很多客户受宏观政策影晌都在观望

，江边

很多

项目

0

7年

是最

好

卖的

，当时市场好，江观资源又比较稀缺，大家都是买涨不买跌的心理

，但08

年销

售普

遍都不太好，我们代理的御景湖畔去年平均每月50套

，今年—

个

月也

就

卖二十套

左右．—合富辉煌销售经理卢经理,_-

-

-

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-

-

-

-

-

-，未

来

三年市场发展速度将趋千平稳，供需将更趋平衡已 仁al:仁全市制定了相对平稳的住宅建i姐十划.2008

、2009

和

201

0年三年的住宅供应量在200万m2左右

，与2007

年的

住宅成交量 (

203

万

而

）基本持平．2008

~

2010年度各类住房建计设划表单位：万平方米、套商品住房普通商品住房经济适用住房廉租住房．．套数套数套数年度 1

建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积套数

．i．;盄料■l

套数212.4

;242201940

．:TT2008 63.7 5540 106.2 I

12soo

I

31.86

I2009 63.7 5540 106.2 I

12soo

I

31.86

I2010 57.4 4986 95.6 I

11250

I

28.67

I212.4 ;24220191.2 ;217984240 10.624240 10.62 1940

．[3816 9.56 1746

．i歙.............

.数据出处《清远市住房规划(

2005-2010

)

》已 仁a

l:仁小结．市场起步晚，开发水平有限，可超越空间大。．目前受到一定的政策影响，但客户本地化为主，需求相对刚性，价格处在理性阶段，长期的市场抗风险能力较强。·近几年住宅供应量均高千需求量，但从政府的住房规划可判定，未来三年内的整体供应将与需求量匹配。全市供应格局：旧城板块、新城板块、沿江板块已 仁a

l:仁板块

1板块发熙寺征清远市清城区房地产顶目分布图．早期本地化发展，房地产项目少，多以居旧城 民自建房为主；板块 ·在售项目较少，位置多位于城市边缘；．项目品质中端为主，价格偏低，．上世纪90年代初开始发展建设，巳入住房新城 地产开发项目多，板块 ·在售项目较少，位置多位于城市南部，．品质以书器及中高端为主，价格中等；．早期主要在江南岸，凤城大桥和北江大桥之间的沿江面发展，江北岸有零星发展，．在售项目多分布在江北岸和凤城大桥以东位置；．品质以中高端、高端为主，价格较高；沿江板块'，．＿．．I＿Iiij货－－鬼，,.”LJ『

．嘻

鼻;i7`iI启产,I5丿q．克产蕾,凋g.“”g8．飞“

台3＆苔大屯噜2;、．涅i...

-卒＿出忑久兰、，｀，扂j『山尺·gI，

矿5温“”It.sII、、．＼··?”1已.

5t.呻

．＇．已 仁a

l:仁.,-,

:

.. -图例1 ...:,,片旧城板块是清城区最早发端地，城市面貌陈旧，以商业、贸易功能为主，聚集了大量的老城居民．城市建设较落后，92年市政府迁出后，城市建设发展非常缓慢；．以自建房为主

，商品房项目少；．市

级商业区、贸易区，大量的商贸人群，居民收入在清城区属中端和中高端水平。．出:,.

..,,..

I...........:.心

-

山旧城板块市场顶目

少

，品质相对较低已 仁a

l:仁．目前在售楼盘较少，品质较为低端，价格为2300

-

3400元/

rn2之

间

；．主力户型多为110

-

1

60rn2的

三室；总

价区间比介千在25-60万之间．。 慧峰豪庭项目名称规膜容积率主力户型

(

m勹均价（/元m勺配套御景湖畔占地7万m2总建刀万m23.8三房139-162 四房1643300咖乓园场叶球、厅、室游网泳球、、键舞池场、身蹈等室室羽、、毛棋超碑牌市室、、幼篮、儿乒球雍华庭占地10

82m

2总建1.28万m211.8三房120-130顶层复式 2202600-2800无慧峰豪庭占地3,7万m2总建

1

5.5万

m24.3三房137-1

57蓄暂客未销阶段售，超市、会所、游泳池、网球场豪逸花园占地刀和12总建约4万m22二房

7

5-89 三房91-1

29 四房

1372300篮妇、社区商业威龙新城－－－二房87-88

三房116-1182300客户以旧城居民为主，销售情况因项目而异有较大差别已 仁a

l:仁顶目名称客户销售情况御景湖畔以阳城的个体商人、公务员、教

师为主

，是1日城中收入较高的人群07年9月开盘

，至年

底每

月销售

50

套

，08年至目前每月销售约20套雍华庭豪逸花园威龙新域阳城的老居民，行业分布广，收入中等07年初开始

销售

，因品

质较差

，销售

3

0

-40%06年底开始销售

，销售

50%-

60% I 07

年销售2万

m

2左右销售缓慢

，0

3年初

开盘

，年平均销售约 2万m2, 目前基本售完，剩顶层复式慧峰豪庭－－－－－－－目前蓄客阶段，未正式销售典型案例：御景湖畔（旧城最商端、最具代表性的项目）已 仁a

l:仁规模占地面积：

7万

而总建筑面积：

27

万m'容积率3.8绿化率60%物业类型高层价格小高层3400 顶层舞式5000-6000主力户型三房139-162 四房164总户数1800停车位1000配套球咖啡室厅、健身室、棋牌室、 乒乓、舞蹈室、超市、幼儿园、游泳池、羽毛球场、篮球场、网球场等御景湖畔花园位千清远城区桥北路，是以东南亚园林风情为主题的精品园林社区，首层架空层设计，绿化休闲长廓，并包含4万平方米的大型主题园林绿化，并配齐全的配套设施．顶目规划完整，注重外景观的利用和内景观的营造已 仁a

l:仁．内部规划两个较为成型组团

，形成舒适的

组团

空间

，共打造 "4万m2水

体园林”中央水景。．远期临河

，景观和

环境

价值将

有较

大提升．一 正

在销售～…...气..

...-整体建设品质一般，提升空间大已 仁a

l:仁户型面积和总价范围处在中游水，平销售速度较快已 仁a

l:仁早朋已售完户型(2007年7月）户型面积占比均价总价区间销售速度二房二厅＝下9050%290皖/m224-

28万速度快月均销售5瑾尽三房二厅二卫130-14025%38

-40万四房二厅二卫160-17025%46

-49万速度正在销售户型户型面积占比均价总价区间销售速度三房二厅＝下13925%340吭/m244-

50万速度

每月平均2切尽16250%52-58万匹房二厅匹卫16425%52-59万一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一一 气．御景湖畔主要以本地自住型客户为主，包括旧成居民、公务员、教师、小企业主等，新城和其他区域过来的客户较少，这个区域的环境对他们来说是个大问题。—合富辉煌现场销售经理卢经理，-

-

-

-

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-

-

-

-

-客户以旧城区客户为主

，个体老板、公务员和教师是购房主体旧城板块小结已 仁a

l:仁城市旧域

，商品房供府旱小：

区域是城市阳城区

，可开发用地

少

，未来发展空间小．供

应同

质

化

严事

，，

体

销

售

状

况

不

佳

，棍升忤产品嬴得市场欢迎上整体价格在清远各板块中属较低水平。项目营造水平较低。其中，御景湖畔虽然在建筑、园林、绿化等方面均有缺陷，但其完整的社区环境等优点突破了市场产品的水平，并获得了较好的客户认同．客

户以

本他客户为

午

，价格水平有一定局限：

受城市发展的局限，客户以阳城客户为主，个体商人、公务员，教师等是较为中高端的人群 整体供应产品总价介千25

-60万之间．已 仁a

l:仁新城面貌较新，是政府、事业单位及其配套设施集中区

域

，城市吸引力

相对较大．上世纪90年代初

，清远市

政

府搬

迁至新城

，开始了新城

超过

1

5年的发展

；现已

形成成熟的城市面貌；．目前

，市—

级政

府机

关和聿业

单

位均

栠中在此，酒店、住区、商业等配套设施齐全．新城板块是目前市场最为活跃的板块已 仁a

l:仁．目前在售楼盘较多

，中端至高

端项目

均存在供应

，价格为2400

-

5200元/

m2之间．．户型

面积

范

围广 ，以三房和四房为主．/•

r

叮大＞E

沼户·丙边I项目名称规模容积率主力户型(

m勹均价（元/m勺配套凤家占地4.刀了，总建

17

万4三房13

5-137匹房162-16

4江景4300商泳业池街、健、会身所、房等游云山诗意占地

20万

，总建50万2.5三房128-138、四房170、复式（四房）

222洋房5200小高层4200会球健场所身房、、游羽、泳毛幼球池儿场、网园等汇江花园占地4.08万

，总建10

;7万2.6二房89-94

三房98-117四房14

2-1703500社区商业广信花园三房134-1悠

四房160-1913800-4000会所、社区商业美好居占地1.4万

，总建约3万2.1三房1

23-139 四房1

562800-3300无瑞清花园占地1.5万

，总建4万2.6三房109-1902800-3200会所、健身设施弘福花园占地5万

，总建11

万2.2二房90

三房131-135复式200-2363100场沿中心街、商网、业球会所、场、篮等球健身客户来源相对广泛，商品质项目普遍销售情况较佳已 仁a

l:仁项目名称客户销售凤城世家新城本地人口中高端客户，包括公务员、医院、学校等，还吸呐了少量广、深度假客户销售速度快

，06

年10月封Ji!!f页售

，总建1

7万方，现剩货量不多

，年均销售约10万m兑中高端产品 以新城中高公务员、企栗业单位职工为主、部分旧成区中高端客户、龙塘、石角中销售速度快

，07

年1

0月开盘

，当天销售100云山诗意高端私营企l归牛、企业高管和飞、1的投资客户多套，至目前—期8万而总建，舞式已基本I高端产品：以城巾南部龙塘、石角高端私营老板为主，部分市区内高端客户销完

，平层三房、四房巳销售60-70%。汇江花园新城本地中端及以上客户，包括晋通公务员、医院学校等，还吸呐了少量广、深投资客户销售速度快，07

年11

月底开盘

，至今月均销售20套左右

，至目前—组团巳售完，在售二组团广信化园以新城项目周边中高端公务员为主销售速度—般，07年7月开盘

，目前销售约40-50%美好居以新城屯湍客户为主，行业分布广，收入中等销售—般，07

年1

0月开盘

，销售30-40%瑞清花园销售—般，07

年1

0月

，销售30-40%弘福花园销售速度慢，0

开盘，总建11

万，—期刚售完，二期刚开盘典型案例：云山诗意（清远目前开发水平最商顶的目）已 仁a

l:仁规模