居民区项目营销推广规划报告

205/212麒龙溪园策划报告(改稿).doc*贵阳市麒龙溪园绿怡居项目营销策划报告金地（集团）置业公司2001年10月8日目录第一部分：贵阳概况及房地产市场分析一、贵阳市概述二、贵阳市房地产概况及分析1、贵阳市房地产市场的供给2、贵阳市房地产市场的需求状况及分析3、贵阳市几大住宅区域市场综合素养分析三、花溪概况1、花溪区概述2、花溪区房地产现状分析四、贵阳市在售楼盘分析1、贵阳市在售楼盘调研2、在售重点楼盘统计分析第二部分：麒龙溪园项目分析一、项目现状二、项目优劣势分析三、项目与其它重点楼盘的比较第三部分：麒龙溪园项目定位一、形象定位二、价格定位三、客户定位第四部分：营销策略一、开售时机：二、售前预备1、售楼处2、样板房ⅰ、样板房设置要紧考虑因素ⅱ、样板房设计制作要求3、标识系统的规划与运用4、销售资料的采纳及制作5、整体包装策略设定6、导视系统ⅰ、外墙与围板ⅱ、户外广告ⅲ、指示牌三、产品的替代竞争四、项目后期的连续性建议五、户型设计注重整体均好性与景观优越性六、施工进度及治理建议七、关于物业治理第五部分：宣传方案一、媒体二、媒体组合三、广告的诉求点、表现方式及广告语1、诉求点2、表现形式3、广告语四、广告投放策略五、广告预算及分配六、效果评估七、广告的整体实施打算第六部分：项目整体推广方案一、入市策略二、时期销售工作安排三、控盘策略四、促销策略1、促销策划步骤及内容2、促销手法五、公关策略六、尾盘应对策略1、尾盘的缘故2、项目围盘预测3、尾盘的销售第一部分：贵阳市房地产市场概况一、贵阳市概况1、差不多概况：★名称来源：中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于境内贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地点以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。贵阳市由于环山依水、林树成荫，故又名“林城”。贵阳属亚热带湿润和气型气候。夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3摄氏度左右。其中，最热的七月下旬平均气温为24摄氏度;最冷的一月上旬,平均气温是4.6摄氏度。宜人的气候是贵阳的骄傲,博得了“上有天堂,下有苏杭,气候宜人数贵阳”之誉。★地理位置：贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是贵州省省会。全省政治、经济和文化中心。地处东经１０６º０７´－－１０７º１７´，北纬２６º１１´－－２７º２２´。全市总面积８０３４平方公里，最高海拔为１７６２米，最低海拔为５０６米，市中心平均海拔为１０００米。低纬度、高海拔、地形多样是贵阳地理的显著特征。★人口民族：１９９８年末，全市总人口３１５.７２万人，其中非农业人口１４２.１１万人，占总人口的４５％。贵阳是一个以汉族为主的多民族聚居的都市。据１９９８年统计，汉族人口占总人口的８６.６％，少数民族人口占１３.４％。贵阳少数民族共有３７个，其中以布依族、苗族的人口为多，二者合计占少数民族人口总数的７７.６５％。★

宜人气候；贵阳属亚热带湿润和气型气候。夏无酷署，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在１５.３ºＣ左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为２４ºＣ;最冷的一月上旬，平均气温是４．６ºＣ。宜人的气候是贵阳的骄傲，博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”之誉。★市花市树：１９８７年贵阳市确定的市花为：兰花、紫薇。市树为：樟树、竹子。★矿藏：贵州中部地区是全国矿产资源最为富集的地区之一，贵阳则位于那个地区的中心，贵阳蕴藏有丰富的铝、磷、煤、铁、镁、硅、重晶石、白云石、石灰石、大理石、高岭土等多种矿产资源。其中铝土矿保有储量３.３亿吨，占全国的五分之一；磷矿４.２８亿吨，是全国的三大基地之一，贵阳的矿产资源具有储量大、品位高、矿点集中、交通方便、易于开采等特点。★能源：贵阳能源资源充足。境内有大小河流９８条，水资源总量为４６.７９亿立方米。其中地表水３５亿立方米，地下水１１.７９亿立方米，地下水水质好，流量稳定，具有较高的开发利用价值。全市水能资源理论储藏量为１１９万千瓦，可开发量为９０万千瓦，水电站装机容量近１００万千瓦，是全国十大水电基地之一。贵阳煤炭储量为８３亿吨，具有品种多、埋藏浅、易开发等特点。１９９８年发电量为１００亿千瓦时。丰富的水能与煤炭资源，有利于建设成水电与火电并举的能源基地。★生物：贵阳地处亚热带常绿阔叶林带，和气湿润的气候使贵阳拥有种类繁多的生物资源。全市有维管束植物１７７属１３００余种。国家重点爱护的植物有香果树、鹅掌楸、乐东拟单性本兰、青檀、青钞票柳、银杏、杜仲、天麻、厚朴等。国家重点爱护的动物有大鲵（娃娃鱼）、白冠长尾雉、云豹、白鹇、猕猴、林麝、苏门羚、穿山甲、鸳鸯等。2、都市性质与进展目标：贵阳市是贵州省省会，我国西南地区重要的中心都市之一。贵阳市的都市建设与进展坚持人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续进展战略，完善都市功能，到2010年，政府拟将贵阳建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、都市布局合理、环境与生态良好、交通便捷的现代化都市，同时力争都市经济社会和科技综合实力达到全国省会都市中等水平。规划范围：都市规划区范围：原贵阳市区2403kM2的所有行政区域以及红枫湖镇、百花湖乡、修文城关镇、扎佐镇行政区域，总面积3121KM2。城区规划范围：东起龙洞堡，西至观山，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和小河(含中曹甘荫塘)、龙洞堡、二戈寨、三桥马王庙及外围白云、金阳、新添、花溪九片区组成，面积494.6KM2。城镇体系：市域范围内，结合产业空间布局，以城区为核心，“一纵二横三环”市域交通网络为骨架，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为都市的要紧进展走廊，形成“┫”形的轴线城镇群空间地域结构。到2010年形成心都市(贵阳地区)——卫星城(清镇、扎佐、修文)——县城及中心镇(息烽、开阳、占街等7座城镇)——一般镇(龙岗、东风等28座城镇)组成的层次分明、规模适当、功能合理的市域城镇体系。名称乡民族乡镇街道办事处居民委员会村民委员会贵阳市541929316901291南明区2--1224111云岩区1--1522713花溪区1175-57182乌当区726-38119白云区52-44156清镇市634-43299修文县614-12217息烽县614-9161开阳县1036-22233都市化目标：采纳时刻序列预测模型预测贵阳市域都市化水平，即通过对某地域总人口和都市人口的预测，求出以后某一年份的都市化水平。预测2005年贵阳市域都市化水平为53％，2010年市域都市化水平为58％。城区总体布局：2010年，城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的都市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。强化“山中有城、城中有山”的都市特点。形成每个片区都有完善的配套服务设施，规划将与都市的经济社会进展相协调。调整都市建设用地布局，操纵中心区开发强度，建设金阳新区，通过新区开发促进中心区改造，中心区改造推动新区开发，使人口和产业达到合理布局。随着都市新区金阳片区建设力度的不断加强和各项基础设施的完善，以后城区将形成以中心区和金阳片区为市级中心，小河、白云为都市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二寨为片区中心的都市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并进展了组团式格局，“山中有城，城中有山”的都市特点日显突出。3、进展中的贵阳市文化事业：贵阳是贵州省的文化中心，贵阳文化象高原上千姿百态、绚丽多姿的山岩一样，独具特色、异彩纷呈。4、贵阳市体育事业概况：沫浴着改革春风的贵阳体坛,在党的十一届三中全会精神指导下,在市委`市政府的正确领导下,认真贯彻执行《中华人民共和国体育法》，全面实施《全民健身打算纲要》、《奥运争光打算》，在增强人民体质和进展体育运动方面都取得了可喜的成就。5、社会福利事业蓬勃进展：（１）、社会福利机构已初具规模，逐步形成国家、集体、个人办福利服务机构的格局。（２）、福利生产有所进展，到2001年6月底，全市共有福利企业48个，安置残疾人483人。完成销售收入9101万元，实现利税893万元，分不比98年增长38.2％和2040.1％。（3）、社区服务不断进展，社区服务项目涵盖家政、托幼、商场、民办学校、卫生、保健等19个第三产门类。（４）、福利彩票已成为社会福利事业重要的资金渠道。（5）、医疗服务齐备：贵阳市卫生局下属15个医疗卫生单位,其中:综合医院5所,专科医院３所，８所医院均建立了不同的特色专科。全市医疗机构297个（不含个体开业医、厂矿医务室等1608个）；医院床位13549张。（6）、贵阳市经济、贸易概况：贵阳是一座内陆高原山城,历史上,交通不便,信息不灵,经济落后,对外交往甚少,鲜为人知.通过几十年的建设,特不是改革开放以来的进展,贵阳的面貌发生了深刻的变化,成为一座新兴的工业都市,1998年完成国内生产总值219.14亿元,其中第一产业占10.5%;第二产业占51.79%;第三产业37.71%,出现了各产业协调进展的局面。工业：贵阳是贵州的重要工业基地，要紧工业行业和产品在全国居于重要的地位。是全国最大的铝工业生产基地,全国的三大磷化工生产基地之一，全国三大周密光学仪器生产基地之一，全国五大电工仪器仪表生产基地之一，是全国钎钢、磨具、卷烟、轮胎、汽车配件，周密数控轧辊磨床和导轨磨床、中成药的重点生产基地。国家投资兴建了一批大中型企业，通过近五十年的进展壮大，已成为贵阳的经济支柱，形成了以依托本省资源和技术优势为特点，以冶金、化工、机械、电子、食品、建材、轻纺、医药为主体，14个工业部门，65个门类的综合性工业体系。2000年，全市工业总产值完成？亿元，拥有职工？67.32万人，实现工商税收？44.06亿元。农业：现有农业人口170.87万人，拥有耕地10.8万公顷、草坡地14.52万公顷、森林11.26万公顷。1998年全市农林牧渔业总产值34.79亿元。蔬菜总产量52.31万吨、肉类总产量9.76万吨。建筑业；建筑队伍实力较强，市区现有建筑企业183家，职工11.15万人，拥有固定资产13亿元。流通行业：贵阳是贵州省最大的消费品市场和商品流通集散地。2000年全市从业人员38万人。实现社会消费品零售总额105.6亿元，市内商业设施齐全，功能完善，网点遍布全市；以百货店、超市、专业店、专卖店、便利店、仓储式商场等为主。全市个体、私营经济进展迅速，形成了以公有制和多种经济成份共生繁荣、全方位开放的流通格局。对外经贸：贵阳列为内陆开放都市后，外商投资涌跃，截至2001年6月止，累计批准外商投资企业918家、合同外资金额10.3亿美元、实际利用外资3.45亿美元，外资来源于30个国家和地区。对外贸易也有新的进展，2001年6月止据海关统计，贵阳外贸口岸进出口总额5.2亿美元。金融业：贵阳是全省金融中心，形成了以人民银行为核心，各商业银行为主体，信托投资公司、证券公司等非银行金融机构并存的金融体系。中国人民保险公司，太平洋保险公司等各保险公司可办理各类保险业务。民航：贵阳是国家一类口岸都市。４D级龙洞堡机场已于1997年通航，现有10余家航空公司营运通往全国30多个都市的航线，每周飞行180余班次。贵阳至香港有直航包机飞行。2000年客运发送量182.63万人次；物资运输量3.2万吨，通航里程6.4万公里。铁路：贵阳是西南地区重要的铁路枢纽，黔桂、川黔、贵昆、湘黔铁路干线交汇于此（2001年贵阳汗码头工程全面动工）贯穿全省。境内的贵阳站系一等客运站，是进出贵阳的要紧门户，装备有半自动化调速系统的贵阳南站编组站，是西南地区铁路运输最大的编组站，日编排能力为8000辆；贵阳国际大型集装箱货场，已开办到广州、深圳等地的集装箱专列运输，贵阳货运口岸已正式开通，对外开放。公路：贵阳不仅是全省公路交通运输的中心，也是西南地区的交通运输枢纽。210、321国道交汇于此，5条干线辐射省内各地，联接相邻省区。境内公路通车里程3341.49公里。2000年全市客运量15206万人，货运量2760万吨。公路建设正向高等级进展，贵阳至黄果树，贵阳至遵义、贵阳至毕节、贵阳至新寨高等级公路已投入使用；继西南环线，东北环线竣工投入使用后，市区二环线、西北环线等以差不多投入使用。电信：贵阳是我国西南地区电信枢纽之一，也是全国微波通讯中转枢纽之一。邮政：贵阳是湘、桂、滇、川邮件转运枢纽和省内各地邮运干线交汇点。科技：贵阳聚拢着门类众多的科研机构，实力雄厚的中国科学院地球化学研究所设在贵阳城区。全市现有科技活动机构72个，全市专业技术人员约6万人，其中中级以上的专业技术人员2.5万人。教育：全市拥有各类学校1691所，其中高等学校10所、中等专业学校41所、一般中学237所，职业中学48所、一般小学1355所。专任教师3.28万人，在校学生67.18万人，其中高等学校2.99万人。劳务：全市劳动力资源总数达222万人，其中乡村劳动力105万人。法律服务：现有律师事务所38所、注册执业律师426人；公证机关12处、公证员60人。业务范围：受聘担任常年法律顾问；承办刑事辩护、民事、经济案件；办理非诉讼法律事务；提供法律咨询服务和国内、涉外公证服务等。投资咨询：贵阳市外商投资服务中心，是经市政府批准设置的接待外商投资、提供咨询服务的窗口。会计审计：全市现有会计师、审计师事务所共14家。7、贵阳市旅游概况：贵阳旅游资源丰富，景点遍部贵阳市各个区域；公园、湖谷、潭泉等数十处景点，每年均引致四方游人留恋忘返、赞不决口。具有代表性的旅游景区有：1）、位于市区西北面，距市中心仅1.5公里，占地420多公顷的黔灵公园，是国内少有的城区大型公园。园内，黔灵山古树浓荫，黔灵湖碧波荡漾、九曲径曲折曲折，七星池荷茂鱼欢。九曲径上摩崖古迹甚多，其中清人赵德昌于咸丰十年（1860年）所书“虎”字崖刻，高约6.2米，宽约3.7米，笔墨遒劲，引人注目。更令人叫绝的是，园内生息繁衍300余只野生猕猴，建有野生猕猴观赏园，游人在此可体验到令人捧腹的猴趣。2）、位于市南郊17公里处，建于1940年，占地800余亩，融真山真水，田园景色为一体的花溪公园，是贵州闻名的旅游胜地。花溪河水清亮碧绿，曲折曲折。沿河两岸，林木葱笼，繁花似锦，楼台亭阁，不墅小桥，掩映于绿树浓荫之中。园内蛇山、龟山、麟山无不神似其名。登麟山之巅，公园美景尽收眼底。陈毅元帅有诗云“真山真水到处是，花溪布局更天然；十里河滩明如镜，几步花圃几农田”3）、南郊公园位于市南郊7公里处。那个地点是一个以溶洞景观为主，以园林山水风光为辅的都市近郊公园，建于1966年。园内有一钟乳石溶洞，洞长587米，曲折曲折，洞内石壁、钟乳石呈乳白色，状如一条白龙，以此而得名“白龙洞”。进入洞内但见石钟欲坠，石幔若帘，石花怒放。出洞豁然爽朗，百花争妍，闲逛浓阴花丛，泛舟碧波清流，令人心怡神爽。4）、除以上公园景观外贵阳市及周遍的旅游风景资源还有森林公园、南郊公园、河滨公园、天河潭、百花湖、红枫糊、息烽温泉、香火岩峡谷、六广河大峡谷、香纸沟、情人谷、南江大峡谷、贵阳高尔夫度假中心、甲秀楼、阳明祠、文昌阁、息烽集中营旧址、翠微园、弘福寺、修文阳明洞等一大批自然风景胜地，风景旅游资源丰富。二：贵阳市房地产概况及分析：1、贵阳市房地产市场供给：在国务院下令停止福利分房后的1998年底，贵阳市的房地产市场开始回升，并出现1999~2000年的火热状态，直到今年年初，市场才有所回落，处在一个调整时期，这些我们都能够从下面的房地产经济指标中看出：表1-11996－2000贵阳市房地产开发企业完成投资情况年度完成投资（万元）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）（年）合计其中住宅合计其中住宅合计其中住宅96年12393161696461．4223．9185．9965．3997年12204454423292．85180．5788．568．5698年14037572531380．65236．9572．860．0699年315416223306530．63404．02221．59195．552000年322416244212541．10402．30167．8142．6合计12557748085933067．35126．63865．52726．91图1-1住宅的施工、竣工面积曲线图从图上我们能够看出1996~1998年住宅竣工面积持平，1999年、2000年有一个飞跃，住宅的供应量增加了2倍；且这两年的空置率仅为15%，供需差不多平衡。但在那个过程中，由于市场发育不成熟，行业进入的门槛低，其他行业也开始转向投资房地产，使得一些房价原本较低的居住片区出现了房地产过热、房价过高的局面，如2000年的小河片区，将房价从往常的800~900元/m2一下炒到了1000多元/m2，甚至有1300~1600元/m2的价格，因此小河片区差不多没有往常的价格优势。由于贵州是山区，能够利用的土地资源不多，因此贵阳城区的楼盘起价一般在3000多元/m2，其户型多为3房、4房，关于贵阳市的收入水平及消化能力来讲，那个价位是比较高的，因此市中心区及附近的楼盘销售周期一般都在2年多。在房地产市场中主题概念、建筑、园林规划、配套服务、户型等都被作为项目供给方面的主力点，通过调研我们发觉贵阳楼市供给存在以下特征：·主题概念主题概念往往最能体现一个楼盘的最大卖点，而在市场化程度不高的时候，有的进展商仅仅是炒作主题概念，有的进展商却将主题概念挖掘得专门深刻，做得也专门到位。表1-3贵阳市在售楼盘的主题概念楼盘名称主题概念贵阳市城郊结合部中天花园一个离尘不离城的绿色家园,制造一种全新的生活方式及名校概念中天星园开创贵阳市住宅区主题是庭院设计的先河,创新高层面社区文化运作模式常青藤花园共享式的人文社区;万东花园给您都市的、自然的、尊贵的的居住感受锦绣家园森林居家翡翠生活,一个鸟语比人声更多的地点贵阳市区山水园坐拥群翠风景、尽享云淡风清在水一方源源不断的生活享受天华大厦黔灵公园旁都市人魂牵梦引的理想居家钻石广场甲秀楼旁的豪宅全林国际广场甲秀楼旁的豪宅,闪耀世纪的地标性物业华城凯旋门拥有成功、自然凯旋宅吉碧苑演绎生命、演绎品位、演绎绿色、演绎阳光景腾堡亲近自然，坐拥繁华千禧苑都市中心花园跃式华庭众厦佳苑无主题天恒都市花园居高至尚风光好户外闲庭景致多，现代居家的典范嘉信华庭30层纯景观的至尊豪庭新联世纪华庭贵阳首席智能化星级服务名庭小河片区兴隆都市花园一座山水型、园林型、智能型、科技型，融人本、环境、文化、科技、健康、为一体的法兰西风情小镇。榕筑鲜花广场新世纪住宅运动的典范，一座真正的花园住宅；香江花园大型山水生态文化社区盘江花园没有主题漓江花园无主题中兴苑无主题紫竹苑南苑好环境、好廉价的好房子奥运花园享受运动，拥有健康花溪区清华山庄亲山亲水的香格里拉茗桂花园花溪首家全错层式住宅华宇云鼎居连排不墅为75位成功人士独身订做从以上楼盘的所炒作的主题概念我们能够看到：（1）、由于片区所处的自然及行政区域不同，楼盘所倡导的主题也不同；（2）、贵阳市区在甲秀楼及黔灵公园附近的楼盘以炒作山水为主；从环境来讲他们既能够享受都市的繁华又能够享受宁山静水；如天华大厦、在水一方、山水园；但仅有在水一方做得比较到位，它的园林以水景为主，不但有观赏性、而且还有一定的使用功能；它的独创独立式主题会所，为家庭不同成员量身定做休闲娱乐活动；在户型上全部是跃式；这些都如他的主题所讲会给人源源不观断的生活享受。而山水园和天华大厦尽管临近自然山水，但客观来讲南明河的水假如不经治理，应该不确实是一种景观，只能是上风上水，而自身的园林和配套服务都做得不是专门好，山水园甚至没有会所服务，楼盘定位又为贵阳市最高价，实在是物有所不值；而天华大厦的配套及不入流的户型设计，与之所称道的都市人魂迁梦引得理想家园专门不相称。（3）、市中心及周边的楼盘以炒作地段为主；市中心的楼盘如全林国际广场、钻石广场都以地标性的物业自居，而全林国际广场还有6000平方米的空中花园，在市中心的物业中，它的配套和景观差不多上做得不错的。而市中心周边的楼盘不仅卖地段而且还卖景观，如嘉信华庭、天恒都市花园,天恒都市花园的园景观采纳了立体绿化，使绿化率达到40%，这在市中心及周边来讲绿化率是比较高的，但与之所讲的“至高至尚好风光，现代居家典范”还有一定的距离；而嘉信华庭所谓的30层纯景观豪宅，也有些言过其词，能看到贵师大的户型景观不错，假如从豪宅的定位来讲，那个地点并没有标志身份和地位的资源；在户型、园林、配套服务方面都没有显现其专门性；而喷水池附近的众厦佳苑除了具备地段优势之外，没有园林、没有会所、没有主题，仅靠地段优势将楼盘价格炒到了3490元/平方米；其附近的千禧苑地段优势与之相同，还有一个以鲜花为主题的园林，均价3280元/平方米，在户型上跃式占总户数的5%，小错层占2/3，这与其主题概念都市中心花园跃式华庭差不多相符，同时也讲明错层、跃式逐渐成为贵阳人钟爱的户型。（4）、离都市中心较远的的市区或城郊结合的地点，多以绿色、生态、环保、文化教育为主题；在这一点上中天花园、常青藤花园依照城郊结合的区位特点，以及城里人向往自然的心理倾向，首先提出了绿色家园的概念，从环境、户型设计、配套上都做到了，同时与名校联合办学，排除了人们对城郊接合部教育跟不上的心理顾忌；而锦绣家园所谓的森林居家以及一个鸟语比人声更多的地点，事实上是避重就轻了，锦绣家园紧邻贵阳钢厂，污染严峻，后面较远的地点才是森林公园，因此并不是真正的生态家园，而生态的概念不仅表现在有没有绿色，更表现在社区的低污染、建材的环保、水质的优劣等，从某种意义上来讲只是一种概念的炒作；万东花园所讲的都市的、自然的、尊贵的感受，在尊贵这一点体现的并不明显；而中天星园并没有以生态、环保作为主题概念，因为他也临近贵阳钢厂，污染较为严峻，但他也没有脱离所谓的生态、环保，只是换了一种方式以主题式园林设计为买点，使得其处于都市边缘的住宅能卖到了一个好价，但他制造的高层面的文化运作模式就要从后期的服务来看了。（5）、而小河片区的楼盘多以山水、文化为炒作点；在小河近两年涌起的楼盘中，兴隆都市花园做得是比较到位的，从整体规划、建筑外观、西洋风情的户型、园林设计、物业治理、小区配套及服务来看，与其主题定位比较相符的，但所谓的法国风情在人文方面还需进一步挖掘。而榕筑鲜花广场的鲜花却只有部分户型才能看得见，因为比较好的户型只分布在鲜花广场的周边，其他的组团只做部分绿化，如此会使整个社区业主的层次拉得太开，给物业治理和售后服务带来一些难度，例如社区活动的品质；而香江花园定位的是大型山水生态文化社区，山水生态暂且能够从周边环境看出，但文化除了小区内的图书室之外，无从谈起。能够看出小河片区的要紧卖点确实是南明河以及后面的青山，在公共配套尤其是文化教育上还需进一步改进。（6）、花溪片区的楼盘多以山水、生态为卖点；花溪目前推出的楼盘中，清华山庄就在花溪公园附近，定位为亲山亲水的香格里拉，以花溪的景致来讲亲山亲水到是真；而临近贵州大学和花溪公园的茗桂花园的要紧卖点确是花溪首家全错层，而且买得不错，能够看出贵阳人对动静分区，有空间感的错层比较钟爱。小结：贵阳市近两年的房地产炒得比较热，对深圳、北京、上海等地的房地产概念借鉴得比较多，专门多开发上只是做概念上的炒作，并没有真正的把客户利益和企业形象挂钩，因此这只是过渡时期的一种状态。由于贵阳市专门的自然状况，专门多城郊及郊区开发商多以自然的景观为主题概念，都市中心的多以地段为卖点，从以上分析能够看出，有的开发商做得比较到位（如兴隆都市花园、在水一方等社区园林景观），有的则只是概念的炒作（如奥运花园项目只是几栋简单的住宅群围合附加一个小型的高尔夫推杆练习场而已）。总的来讲，贵阳的楼盘在社区文化和教育概念上提的较少一些，这一点中天花园做得比较好，事实上社区文化不仅体现在于某某名校联合办学，更重要的是体现在从项目前期开始，开发商对客户群体的定位，对园林、会所及配套设施的设计，在后期要紧体现在物业治理及社区服务上，能够讲这是开发商在一个全过程的服务中所体现的，这需要开发商以客户为核心、需要开发商的不断积存和沉淀才能做到的，这一点也是麒龙溪园的机会所在。·建筑、园林规划篇（1）、建筑风格以欧陆风为主，简约的现代风格较少；从目前所调研的楼盘来看，贵阳市楼盘的建筑风格以追求欧陆风为主，做得比较好的有以欧洲中世纪建筑风格为主的中天广场、以欧洲小镇风格为蓝本的中天花园、兴隆都市花园等，其他的欧陆风格都做得似象非象，连一些差不多的欧陆建筑元素都没有用上，外墙的颜色用得比较土气，这也是贵阳建筑的普遍特征，自开发商处反映情况来看，这些现象与开发商的品位及贵阳建材市场的供应结构有直接关系，我们认为更重要的缘故是市场承接力度及开发商成本投资意识的关系；而简约的现代风格则用得比较少，只有中天星园引进了澳洲三段式建筑风格。（2）、建筑规划；建筑规划直接体现进展商的开发理念、对楼盘的定位，能够讲进展商给了你什么样的建筑规划，就给了你特定的生活空间，而生活方式直同意到生活空间的制约，因此我们能够认为进展商在为人们构造建筑的同时也构筑了一种生活方式。在意客户需求为导向的市场经济中，关于一定层次的客户，这一点也是至关重要的。目前贵阳市建筑规划做得比较好的有：中天花园：在建筑规划上采纳的是围合结构，在空间层次上、按公共性、半公共性、私密性、半私密性四级空间序列划分，形成小区中心绿茵花园、组团花园和院落花园三级花园布置；中天星园：在建筑规划上依古典建筑美学操纵整体格局，以共享空间为轴心，围合成三个等质空间，引动环境的交替渗透，让每一个窗户都能体现室外风景；兴隆都市花园：依山势而建，借景造景，错落有致，各组团之间是中式的围合结构；在水一方:13幢建筑迎水而立，规划体现“人与环境对话”，以“步步高”通透式围合结构为主；香江花园和榕筑鲜花广场同样采纳的是分组团围合结构；小结：能够看出围合的建筑规划差不多成为贵阳住宅社区的主流产品，同时这也是建筑形式的回归，因为围合的建筑总是有一个阴角、有一个阳角，容易聚拢人气；但贵阳市场上做得好的不多，像中天星园、在水一方的建筑群设计略能体现“以人为本”的设计理念，把建筑规划和园林规划进行和谐统一，利用窗户、阳台这些细小的建筑元素来体现其独到之处。因此麒龙溪园在建筑和规划上也不应该脱离主流，同时应该注意通过建筑元素来体现园林景观。（3）、园林规划:在人们越来越重视自己居住空间的今天，园林景观也逐渐成为开发商一个专门大的卖点，这同时讲明开发商差不多开始转向以客户需求为导向了。目前贵阳市的园林规划有以下特点：①水景逐渐成为众多楼盘的园林的景观；因为水有灵性，而且有山有水的地点都被视为风水宝地，因此水景也逐渐成为消费者青睐的对象；目前贵阳市做得比较有特色的代表属在水一方，它是以水景为主的中式园林,有喷泉广场、叠水瀑布泳池、旱地喷泉、依水而行的立体水景，能够看出它的水景不仅有观赏性、而且还有使用性；而常青藤花园更是专门好的利用了地势的特点，将水景园林从地势高的地点一直延伸到地势低的地点，而且水是循环使用的；它的水景有银花叠水、荷唐月色、临波观鱼、怡心亭等。而其它的楼盘如中天星园有下沉的瀑布泳池、有嬉水台；中天花园、天恒都市花园都有叠泉瀑布，还有香江花园、盘江花园、清华山庄、千禧苑、全林国际广场等都设置喷泉广场。②以西方园林元素为主体的园林设计成为流行趋势:如中天星园以西方园林为要紧构成元素，例如：4000平方米的主题庭院-太阳广场，在高耸的太阳神雕塑下，以艺术地景、罗马柱廊、等构成社区的共享空间，并以次为中心，然后向其他三个组团延伸，青草、灌木、乔木、四季花卉处处生景。更有巴洛克式的牌楼，下沉的瀑布泳池，伸到南明河上方的小广场，悠然入耳的背景音乐；而兴隆都市花园小区在整体上以西方园林元素为主，以古罗马柱为元素的入口欧式广场，园内以圣经故事及法国骑士为题材的雕塑、还有最具法国风情的香榭利舍大道；在千禧苑罗马式的喷泉、雕塑合柱廊；全林国际广场庄重典雅的罗马回廊；中天广场的欧式广场及罗马回廊等。 ③有主题的园林设计还比较少；如中天花园小区的园林规划反映贵州地点的民族风情和自然山水为基调，通过萎缩贵州闻名风景区如风雨桥、侗家鼓等重塑极具贵州风情的建筑小品，在小区内形成移步换景的景观格局，并运用小品、雕塑、等反映现代都市气息，形成传统与现代交融的氛围，“小桥流水人家”的居住景致尽现其中。小区的各组团分不以8种不同的花卉来命名有樱花园、桃花源、茶花园、桂花园、紫薇园等8大花卉组成，如桂花园要紧以桂花进行园林规划，然后在配以其他相得益彰的花卉。在水一方确实是以水景为主题的园林设计风格；④立体绿化、架空绿化空中平台花园等提高绿化率的方式用得较少；现在城区内建筑住宅，可供用来做绿地的面积越来越少，在贵阳市市区内的楼盘中仅有天恒都市花园使用了立体绿化、万东花园利用首层架空来做绿化，全林国际广场做了空中平台花园；小结：综上所述而麒龙溪园项目周边景观资源丰富，因此在园林规划上既要与周边环境协调统一，又要突出自己的特点，且由于溪园的占地面及较小，应该辅以架空绿化、立体绿化等方式体现园林的观赏性和使用性。·配套服务篇：从物业治理来看：贵阳市的楼盘差不多开始把好的物业治理作为一个卖点，如在水一方引进了中海（深圳）物业治理；常青藤花园引进了深圳金地物业治理；鸿基都市花园引进了戴德梁行的物业治理等；其他的楼盘即便是进展商自己做物管，也会请好的公司来培训，并引进现代科技进行智能化治理；这也充分体现人们对居住社区内有良好的物业治理之需求，此趋势也是开发商以市场需求为导向的表现。从会所的服务来看：开发商越来越重视会所的配置和服务,在所调研的楼盘中,除了众厦佳苑、千禧苑、小河的盘江花园、漓江花园、花溪的清华山庄、茗桂花园等外其它的楼盘均有会所服务，做的比较有特色项目有：1、在水一方独创的主题式会所概念，有为业主不同家庭成员量身订做的休闲娱乐活动；分不设立全城首个男式会所“英豪天地”；女士会所芙蓉坊水力纤体美容中心；儿童会所及合家欢会所，这些在贵阳市楼盘乃致全国房地产市场中都有一定的创新，而且不论其使用性与进展商最终能否兑现。全林国际广场首创的平台花园会所，内设：咖啡厅、酒吧、健身中心、图书馆、美容厅、台球馆、乒乓球馆、网球场、保龄球管等；常青藤花园的泛会所：是园林景观与健康休闲设施的结合，强调开放性、参与性、增强了邻里之间的沟通，内设中华保健城、书香吧、女子俱乐部等；而其他的会所一般都有以下功能：咖啡吧、书吧、乒乓球室、老人麻将室、台球室、美容美发厅、康体健身房等。从开发商的配套建设及服务意识中体现市场意识，只有不断的满足客户的需求，甚至为他们超前性的服务才能在市场上有一席之地；从分析能够看出，不管从建筑、园林规划、依旧配套服务的角度，进展商以客户需求为导向的观念差不多逐渐形成。（4）、楼盘类型及户型的供给状况：2001年8月30日前以贵阳市及其辐射区的在售楼盘中得142栋单体楼为母本进行测算；其中多层有43栋、小高层78栋、高层21栋；所占的比例分不为：30.3%、55%、14.7%;图1-4贵阳市区及其辐射地带多层、小高层、高层的对比能够看出贵阳市目前推出的楼盘小高层最多，多层其次，高层较少，且大部分集中在市中心区；（5）、户型供给统计分析；表1-5贵阳市在售楼盘的抽样调查统计户型户数户数占总户数的比例两房两厅一卫241户11.8三房两厅1284户63.8四房两厅两卫346户17复式178户7.4总计2045户100下图1-6为各种户型所占的比例从户型的供给上来看，3房两厅一卫或两卫占了绝对的优势，四房、两房差不多持平；但每个楼盘定位差不主力户型有所侧重不同。2、贵阳市房地产市场的需求状况分析：贵阳市房地产市场的迅猛进展，使得人均居住面积稳步提升：表1-7贵阳市1996~2000年人均居住面积年份项目19961997199819992000人均居住面积（m2）7．98．18．38．779．05能够看出贵阳市居民的住房条件在不断改善，住房需求也在不断增加，但离全国的平均水平还有一定的距离（2000年全国平均人居面积为10.25平方米）。据有关部门从人口的自然增长率、人口的机械增长率、全市现有的住房总量、青年人结婚用房面积、住房成套率来测算，贵阳市每年须新增住房面积180万平方米。（1）、通过贵阳市人均GDP分析房地产市场：年份指标19981999贵阳市人均GDP67857232贵阳市人均可支配收入50266082以上为2000年人均GDP表资料来源：《贵州省统计年鉴》通过人均GDP测算房价/收入，目前市场上通常的做法是假如一套60平方米住宅的总价与那个都市家庭年收入之比大于6，讲明该都市房价不合理，同样也讲明住宅的消化能力较弱；测算前做如下设定：①在调研基础上我们设定市中心区及附近的楼盘均价为3200元/平方米（乐观）；离市中心较远或边缘的城区楼盘均价（城乡结合部）为：2400元/平方米（乐观）；小河片区的楼盘均价为1300元/平方米（乐观）；花溪片区的楼盘均价为1400元/平方米（乐观）；②设定2000年人均可支配收入较1999年增长10%，那么贵阳市2000年的人均可支配收入就为：6082*（1+10%）=6690元，由于现在的核心家庭结构为3口之家，因此家庭年收入以人均可支配收入的3倍来计算为20070元。③由于目前市场上各区域的主力户型\面积的供给有所不同,计算收入与房价比时所取面积也有所不同,在市区按100m2计算,在其他区域按80m2来计算。因此贵阳市中心区及附近的房价/收入=100*3200/20070=15.9；离市中心较远或边缘的城区(城乡结合部)的房价/收入=80*2400/20070=9.57；小河片区的房价/收入=80*1300/20070=5.18；花溪片区的房价/收入=80*1400/20070=5.58。小结：由此能够看出贵阳市中心区的房价较高,市场的需求有限,导致销售周期较长,因此这部分住宅的消费者只能是中高收入者;而离市中心较远或边缘的城区(城乡结合部)的房价平均水平偏高，要紧因为这部分楼盘的消费群容量应该略大，另一个缘故是贵阳市民的城内居家理念和心理虚荣心；而当前花溪和小河的市场实际房价应该是大多数人能承受的。由于贵阳市中心区以后不再新批住宅建筑用地，因此随着社会经济的进展，人们居住理念的改变等，以后人们购房的区域更多的将集中在离中心稍远的区域，规划中的金阳小区、小河片区、花溪片区、其他近郊或远郊，而这部分地区的房价相对较低，由此看来贵阳市的房价应该平均水平偏高，价格提升将因个盘而异。（2）、从在售楼盘的主力户型、畅销户型、销售进度、价格、置业者特征等方面来分析市场结果如下：a、在都市边缘与结合部的楼盘中，除中天星园外，其他的楼盘价格均在2300元/平方米左右起价，且以2房2厅—3房1（2）厅的小户型，面积在80-120平方米左右，销售速度较快；120—150平方米不带花园的大户型销售速度较慢，像中天星园如此的高档代表性楼盘销售周期依旧用了两年多。b、贵阳市区的楼盘以高层为主，起价一般在3000元/平方米左右，客户定位一般集中在二次以上置业的中高收入白领或职业经理人，户型以3房、4房的大户型为主，销售速度较慢，在两年以上，同时贵阳市民对高层还不是专门同意；c、小河片区的楼盘以多层为主、小高层略少，且小户型占有一定的比例，在价格上要紧靠小区环境拉开差价；消费群体以贵阳市内的居多，中青年消费者占较大的比例；d、花溪片区（以清华山庄、茗桂花园为例），目前的均价都在1450元/平方米左右,在户型的供给上以3房的跃层或错层居多，消费群体要紧是市内购房度假的年轻人，周边高校的教师，还有一部分是中老年人以及一些外地人；表1-8贵阳市在售楼盘的主力户型楼盘名称主力户型畅销户型销售情况楼盘起价及均价置业者特征贵阳市城郊结合部中天花园紫薇苑、桃花苑主力户型76m2~92m2的两房两厅一卫、93m2~113m2的三房两厅一卫70m2~80m2的两房两厅一卫，105m2的三房两厅两卫，155m2的四房两厅两卫的小错层；70多平方米的小户型只剩一套，其他的以销售近一半；楼盘的起价2300元/平方米，并以2%递增；中天花园的业主多为二次置业,由于社区较大,因此客户可不能集中在某一个层面上,其中中老年人所占的比例较大,三代同居的也比较多;中天星园三房两厅的小错层158m2的中空复式，129m2的三房两厅两卫的小错层；销售近两年，目前销售不到80%，楼盘均价3700元/平方米其中一栋是省委买下来的专家博士楼，部分为职业经理人，部分为省委的官员；均为二次以上置业者；常青藤花园130m2~153m2的三房两厅两卫2001．8．11开始销售，目前87m2的两房两厅以为比较好卖；2001.8.11开盘楼盘起价2278元/平方米,30元/平方米的层差;目前才刚开盘,中青年人多一些;万东花园46m2~88m2的两房两厅一卫,120m2的三房两厅两卫从46m2~88m2的一房一厅、两房两厅一卫今年才开始正式销售,推出的小户型全部售完,春晨阁的大户型销售近50%;看得见景观的户型起价2460元/平方米,看不见景观的户型2260元/平方米,楼层价差30元/平方米旭日阁的置业者多为30岁左右的年轻人，部分是在贵阳做生意的外地人；春晨阁的购买这是有了一定积蓄的中年人，大多数想改善一下原有的住房条件；这部分要紧是二次置业者。锦绣家园112m2，118m2的三房两厅两卫的小错层112m2，118m2的三房两厅两卫的小错层三房两厅两卫的错层已售完,大户型销售缓慢,起价2280元/平方米,楼层价差30元/平方米已居住在那个区域或工作单位在那个区域的客户多一些;贵阳市区山水园150m2~170m2的三房两厅两卫、四房两厅两卫销售速度均缓，没有特不畅销的户型；现在销了10及套,以套来买,平均90万一套要紧是多次置业者，买者非富即贵在水一方均为复式既能看南明河，又能看园林景观的户型；销售已近两年,目前销售了近70%,楼盘折后均价3700元/平方米;楼层价差30元/平方米要紧有公司经理，在贵阳做生意、开公司的外地老总，政府官员及外县有钞票的人；天华大厦135m2~186m2的三房两厅两卫销售速度缓慢，110m2的三房两厅两卫销得好一些；销售已近两年,目前销售了近60%,一些大户型不是专门好销,楼盘起价2980元/平方米,楼层价差30元/平方米在那个地点买房的一部分为离休的老干部，买来一家人住，另一部分为社会地位较高的成功人士。钻石广场三房两厅两卫销售速度缓慢，125m2三房两厅两卫销得快一些；销售了两年多,目前销售了70%~80%,楼盘起价分朝向有3280元/平方米,3480元/平方米,楼层价差30元/平方米一般为二次以上置业者,其中部分客户为年轻的高级白领,多在35~40岁左右;全林国际广场110m2~130m2三房两厅两卫,130m2~160m2四房两厅两卫销售速度缓慢，111m2三房两厅两卫销得快一些；销售了两年多,目前销售了60%左右起价3580元/平方米,楼层价差50元/平方米.多为二次以上置业者，贵阳市的高级白领和有钞票、有权的人，中年人居多。千禧苑120m2~140m2三室两厅103m2，130多m2的小错层；销售也近两年,目前还剩几套,起价2888元/平方米,层差30元/平方米,中青年置业者较多，一部分老年客户；企业白领比重大众厦佳苑149m2的三室两厅两卫,180m2的四室两厅两卫三室两厅两卫的小错层目前还没有开始预售只是做登记，登记的人不是专门多；目前处于登记时期均价3490元/平方米,层差30元/平方米,目前来登记的有一部分私人老总，有一些是进展商的中层治理者；一般为二次以上置业者；天恒都市花园100m2~120m2三房两厅两卫,140m2~160m2四房两厅两卫134m2的三房两厅两卫;销售了两年多,现在销售60%左右,均价3420元/平方米,买者多为中高收入的中老年人，部分为天恒公司的治理层及关系客户，一般为二次以上置业者；嘉信华庭145m2~180m2的三室两厅两卫180.55m2,158.46m2的朝向贵师大的户型;由于资金的缘故,目前已销售了两年多,销售进度缓慢,可能在60%左右均价3580元/平方米企事业单位白领以上人士，经商人士及事业单位的部分领导小河片区兴隆都市花园110m2~130m2的三房两厅两卫90m2两房两厅一卫,122m2三房两厅两卫;销售近80%,二期都被预定,(包括集团购买)起价1580元/平方米,层差40元/平方米,集团购买占一定的比例，其中有铁五局内部职员炒盘的现象，购买者多为二次置业，中青年人占的比例较大。下一期的大部分户型已被乌江水电集团预定；榕筑鲜花广场70m2、80m2多的两房两厅一卫，130m2左右的3房2室2卫70m2~80m2两房两厅的小户型目前销售近80%其差1388元/平方米,其中多层二楼比一楼高100元/平方米,三楼比二楼多60元/平方米,购房者有一次置业，也有多次置业者，部分是来自中曹司，够团购买占一定的比例，贵航集团一次性购买400套；香江花园三房两厅两卫,两房两厅一卫贵阳的客户大于小河的客户，集团购买占一定的比例，如东方牛仔的老总买了一个单元，安顺室地矿局及贵阳市建委各买了一栋，贵阳市的多是把市内的房源出租来供那个地点的房；盘江花园78m2~97m2的两房两厅一卫、三房两厅一卫78m2~97m2的两房两厅一卫、三房两厅一卫目前小户型销售了80%,大户型销售速度较慢起价1220元/平方米,层差为30元/m2;一次置业、企业白领及周遍客户奥运花园64m2~81m2的两房两厅一卫、90m2~81m2三房两厅一卫64m2~81m2的两房两厅一卫、90m2~81m2三房两厅一卫开盘处销售势头较旺，目前销售尾盘存量较多。速度缓慢1200-1400元之间市内一次置业者和部分二次置业客户花溪区清华山庄90多m2的平层,150多m2左右的跃层.150多m2的三房两厅两卫的跃层平层均价1400元/平方米,小跃层均价1500元/平方米,复式高一些市区内购房度假的中年客户,给父母买房养老的;也有周边来买房的中年人(高校教师),还有一小部格外地人士;华宇云鼎居150-260平方米之间连排不墅型150平方米以上不墅刚开盘连排不墅在房交会上有几套预定2000-10000元/平方米贵阳市二次以上置业客户，部格外地商人3、贵阳市各大居住区域的综合素养分析：（相对住宅物业）（1）、贵阳都市中心区及紧邻区域的优劣势分析：◆贵阳都市中心区及附近区域的优势：a、由于贵阳市城区以后政府将不再新批住宅用地，因此城区在建和已建的项目，物业升值潜力和空间较大；b、交通便利畅达，能在短时刻内到达都市的各个区域；c、配套设施齐全，居住在城区能够享有尽可能多的公共资源（如名校、广场、影剧院、文化中心、公园及其它配套设施等）；d、城区部分地点风景景观资源丰富，如黔灵山公园，河滨公园、甲秀楼等附近；贵阳都市中心区及附近区域的劣势：a、城区内住宅区域范围多属建筑密度大，居住空间小、压抑感强；b、城区内的空气质量及自然景观资源差，与郊区及城郊相比虐势明显；c、城区内的住房价格相对贵阳市市民的收入而言偏高，导致在城区的住宅消费时多为收入较高阶层，从而导致城区内的消费水平提高，物价较贵。（2）、离市中心较远或边缘的城区的优劣势分析：◆离市中心较远或边缘的城区的优势：a、城区的边缘地带在贵阳市的规划中属于居住区域，因此那个地点的小区都有一定的规模，小区内也会有相应的配套设施；b、自然环境好、空气质素较高；c、住房价格相对城区廉价近1000元/m2；d、政府正在加强配套设施的建设；◆离市中心较远或边缘的城区的劣势：a、都市边远地区享有的都市公共资源较少（如有名的学校、医院、文化宫、购物）b、周边的差不多生活配套设施比较缺乏，社区外围环境较差；c、交通不方便；（3）、小河片区的优劣势分析：◆小河片区的优势：a、小河片区通过前两年的开发热潮，建设了一些优秀的住宅小区（如兴隆花园、在水一方、榕筑鲜花广场等）形成了一定的居住氛围；b、香江路一带有山有水，景关优势明显；c、小河片区的住房价格相对城区有一定的价格优势；d、小河片区属于贵阳市的经济开发区，小区的配套设施将在近期得到改善；e、小河片区相对来讲离市区较近，交通耗时短、费用不大；◆小河片区的劣势：a、从整体来讲，小河片区的配套设施比较缺乏；如没有大型超市、商场等；b、可供享用的公共资源缺乏；c、小河片区尽管有山有水，但山水与其它区域山水相比优势小；d、社区环境较差，周遍农民居住较多；（4）、花溪片区的优劣势分析：◆花溪片区的优势：a、花溪在总体规划上属于旅游风景社区，自然景观资源丰富。花溪公园附近以后将不在新批住宅用地，导致现有居住用地较为宝贵；b、花溪灵山秀水、风景优美；十里河滩响誉省内；c、贵州大学、贵州农学院、贵州民族学院等高校云集，文化氛围浓厚；d、花溪的现有配套设施能满足居民的差不多生活需求；◆花溪片区的劣势：a、交通不方便，一般从花溪到市区需要1个小时的公交车程，且车费为市内其他公交车费的2倍；假如开车，需要交过路费；b、周边配套不是专门齐全，尽管也能满足一般的生活需要，但假如买高档的商品或服装在本片区临时时无法满足；（5）、贵阳市各居住片区的综合素养评价（相对住宅物业）依照调研的实际结果，采纳比较加权等级评分的方法对各居住片区的综合素养进行分析：①实际调研中我们发觉二次以上置业者在选择居住区域时更看中：社区规模、自然景观、周边环境、交通、配套设施等②我们将这几个因素作为评价指标；③地理位置要紧以用地规划中的土地级不作为评分标准；④自然景观要紧以景观的灵秀程度，以及其附加值（例如政府投资维护等）的多少作为评分标准；⑤周边环境要紧是指周边的公共配套和建筑构成的人文景观；⑥交通配套要紧以交通的便利程度及费用为评分标准；⑦配套设施要紧是指：医院、学校、公园、大的商场、超市等；通过调研我们为贵阳各大片区按以上几点进行综合评分，见下表贵阳市各大居住区的评分表区域指标贵阳市中心区及附近区域城区边缘地带小河片区花溪片区地理位置5332自然景观3335周边环境4323交通配套5332生活配套5333在以二次以上置业者为研究对象的同时，我们发觉投资和居住的比例接近为20%：80%；◆置业者以投资为目的：则地理位置、自然景观、周边环境、交通、配套设施的权重之比为：0.35:0.15:0.1:0.2:0.2;以此为标准各片区的得分分不为:贵阳市中心区及附近区域:4.6分城区边缘地带:3分小河片区:2.90分花溪片区:2.75分◆置业者以居住为目的：则地理位置、自然景观、周边环境、交通、配套设施的权重之比为：0.15:0.35:0.15:0.2:0.15;以此为标准各片区的得分分不为:贵阳市中心区及附近区域:4.15分城区边缘地带:3分小河片区:2.85分花溪片区:3.35分由于投资与居住为2∶8因此各居住片区综合得分为:贵阳市中心区及附近区域:4.24分城区边缘地带:3分小河片区:2.86分花溪片区:3.18分小结：由此能够看出从二次以上置业者居住的角度来看,贵阳市中心区及附近区域综合素养较高,花溪片区其次,城区边缘地带及小河片区素养相当。由于市中心区及附近以后不再新批住宅用地，而其他几个住宅片区素养相差不大，因此竞争将会比较激烈。三、花溪概述：1、花溪区概况：花溪属贵阳市闻名旅游风景区,全区辖11个乡，4个镇(其中民族乡7个)，168个村委会，26个居委会。2000年年末总人口32.3万人，其中非农业人口7.8万人；少数民族人口10.4万人，占总人口的34.32%。全区行政区域总面积976.6平方千米，耕地总面积为1.22万公顷，森林总面积2.65万公顷，森林覆盖率为26.05%。2000年，全区国内生产总值10.28亿元，比1999年增长5.36%，其中第一产业增加值3.72亿元，增长3.2%，第二产业为3.25亿元，增长2.71%；第三产业为2.43亿元，增长工14.05%。全区工农业总产值16.28亿元，比上年增长19%。其中工业总产值10.75亿元，比上年增长20.90%；农业总产值5.53亿元，增长4.69%；粮食连续六年获得丰收，总产量达8.91万吨，增长2.80%。乡镇企业总产值21.62亿元，增长23.5%；乡镇企业营业收入24.42亿元，增长71.6%。农民人均纯收入1975元，地点财政克服了磊庄机场搬迁、烤烟生产调减带来税源减少的困难，通过加大招商引资力度，开发新财源，强化财税征管，有力促进了财政收入的稳步增长。2000年全区财政总收入1.85亿元，增长15%，其中地点财政收入6316万元，财政支出10681万元。2000年，落实招商引资项目172项，到位资金1.68亿元，比上年增长2.76%。旅游经济接着保持良好的进展势头。全年旅游接待中、外游客169.91万人次，旅游创产值7184.85万元。旅游业的进展带动了相关产业的共同繁荣。全区个体工商户从1997年的6407户进展到2000年的9636户。第三产业增加值达2.43亿元，增长14.05%。年末城乡居民储蓄存款余额达6.74亿元，增长16.22%。城管力度加大，城镇面貌焕然一新。1998年，先后完成了平桥、董家堰桥改造工程，210国道延伸拓宽改造工程，3000立方米自来水清水池建设工程，清溪路、贵筑路不锈钢护栏的安装，煤气输配设施的安装等，使都市基础设施建设得到了提高、完善。同时，在部分乡(镇)接着实施集镇改造和公路“保畅工程”。一年来，共投资1358.6万元，新建、拓宽、改造国道和区、乡公路12条共25.9千米。此外，加快了乡(镇)程控电话的建设步伐，实现了乡乡通程控电话。加大了城管工作力度，提高了城镇总体治理水平，“脏、乱、差”现象得到了整治，为迎接全国都市卫生检查奠定了坚实的基础。教育工作紧紧围绕巩固“两基”达标成果这一中心任务，认真抓了辍学率反弹的操纵，实施素养教育等工作，促进了全区教育工作的健康进展。一年来，共投入教育经费23901万元，修建校舍13万平方米，教师住房4764平方米，消除学校危房1000平方米。取消了重点初中的办学模式，实施了花二中与清华中学的合并，实行了小学升初中的免试就近入学。完成了朝晖机械厂子校、电线厂子校2所市属企业自办中、小学校的分离与接收工作。打算生育工作接着以巩固计生“三为主”达标县工作为目标，全面推广“三结合”工作，提高了打算生育的整体治理水平。2000年，全区人口出生率为1461‰。人口自然增长率7.95‰，打算生育率为95.68%，打算生育“三为主”通过省级复查。精神文明建设狠抓了“基础工作”，充分发挥青岩赵以炯故居、黔陶桐野书屋等爱国主义教育基地的作用，深入开展了爱国主义教育。发挥13个乡(镇)精神文明活动中心的载体作用，认真抓好农村精神文明建设。接着在机关、农村、企业、学校广泛开展创文明单位、文明村寨、文明院落、文明窗口、文明个体工商户、文明家庭等活动，提高了城乡文明程度。青岩镇“讲、比、建”示范村通过市检查验收。全区51个单位分不荣获1995年至1998年度省级精神文明建设先进单位称号。至2000年全区共有146个村实现了小康分类达标，有23个村和2个乡(花溪乡、青岩镇)达到国家级小康标准2、花溪区房地产现状分析：花溪区目前房地产市场供应针对贵阳房地产总体供应量而言偏底，要紧受片区整体进展及人口规模等所阻碍；到2001年10月前花溪区房地产供应在售楼盘据调查统计表明有10个项目，总均价在800-1500元不等，而造成价格差距的要紧因素来源于个楼盘的品质、档次及规模，清华山庄1999年推出时引起当地乃至贵阳整个市场的关注并被视为一时之楷模，然而时至今日其锋芒不在，也以容入一般行列；华宇云鼎居项目2001年9月房交会上推出，时下社会许多人士紧密关注，能不能引起新的市场热点我们拭目以待；总体而言花溪片区的房地产市场目前处在初级时期，急需代表性项目提升片区整体形象并带动地产进展。花溪区在售楼盘一览表：物业名称位置类型价格云鼎居磊花路

一般住宅

3000元/平方米

清华山庄王家坡

一般住宅

1380元/平方米

将军路商住楼将军路

商住楼

不详

永恒商住楼ABC栋将军路中段

商住楼

1560元/平方米

徐家冲（松涛路）商住楼徐家冲（松涛路）

商住楼

780元/平方米

茗桂花园（朝阳村二期）朝阳村园亭路3号

商住楼

1358元/平方米

金榕商住楼花阁路

商住楼

830元/平方米

花阁路商住楼花阁路

商住楼

888元/平方米

九龙花园清溪大道旁

一般住宅

不详

华宇世纪花园清溪路

一般住宅

1450元/平方米

四、贵阳市在售楼盘分析：贵阳市在售楼盘调研贵阳市在售楼盘调研依照项目的大小、档次、品质定位等特点不同利用表格形式加以表现（调研资料为2001年9月前）：★天华大厦：楼盘名称天华大厦电话6830188进展商中铁五局贵州省房地产综合开发公司代理商物业治理公司中铁五局物管费1.0元/m2发售时刻2000．5入伙时刻2001．9地理位置贵阳市北京路96号黔灵公园旁车位数（租/售）车位82个买断6万元占地面积建筑面积容积率总户数楼层与栋数有用率8088m222888m22．83120户一栋25层80%建筑规划\园林要紧特征建筑为仿现代风格的塔楼，1~4层为商场，5层为会所（天花园高级会所），园林为简单的绿化加休憩场所。户型及面积配比户型为3室2厅100户,其中185.41m2,110.38m2,165.63m2,161.31m2,134.36m2各占20%.小区及周边配套设施小区1~4楼为商场，５楼为会所，有健身房、麻将室、商务活动、茶斋、美容美法厅等设施；周边配套有：智诚超市、黔灵公园、贵州省博物馆、贵州省图书馆且离市中心较近，离贵阳医学院贵阳六中等只需５分钟公交车车程。楼盘均价３２８０元／m2付款方式折扣及价格策略因为现在差不多是现房，因此按揭不打折，一次性付款能够达到９５折；销售情况110.38m2的还剩一套，161.31m2还剩７、８套，其他的剩得稍多一些；项目要紧宣传方式及卖点项目目前没有进行宣传，只做了一个售楼部；其最大的是卖点是紧邻黔灵公园，而且又处在市中心的一级辐射地带，交通便利，且能够享有专门多的公共配套设施。优劣势评价优势紧邻黔灵山公园，部分户型的景观较好，而且是一个休闲的好去处；属于市中心的一级辐射地带，能够讲即能享有都市的繁华，又能享有大自然的宁静。３、能够享有尽可能多的都市公共配套；劣势１、户型设计的比价差，房间的使用率不高，过道及玄关所占的面积较大。房间的布局也不合理，185.41m2的大户型厨房设计的专门小，主人房设计得专门长；小区会所的功能配套较少，景观单调，尽管有黔灵公园作为大的景观，但公园的景观缺乏情趣和生气；消费群体分布概况据销售人员讲在那个地点卖房的一部分为离休的老干部，买来一家人居住；另一部分为社会地位较高的成功人士。★常青藤花园项目名称常青藤花园位置贵阳市蟠桃宫路29号环境评估楼盘周边常青藤花园依山而建，背后是仙人洞；常青藤花园附近小的商业网点较多，但大一点的商场、超市只有达盛超市；医院有贵阳市中医学院、省人民医院。街区功能周边景观后面是仙人洞风景区，但前面的景观不是专门好，街道杂乱，商业门面差不多上卷闸门，这些都与整个社区环境不匹配。配套区内将自建超市，双语幼儿园小区周边配套：学校：贵阳十八中(但距离较远)医院：省人民医院银行：中国银行商场或超市：达盛超市文化：南明电影院楼盘距重要地点的时刻及距离距市中心腹地5分钟车程距火车站10分钟车程距机场15~20分钟公司名称进展商贵阳太立房地产开发有限公司代理商贵州同致地产顾问有限公司物业治理深圳市金地物业治理有限公司层数18层车位数现在临时没有确定总体规划房屋依山势而建，分为8个组团，共16栋，每个组团前都有园林和建筑小品认购时刻发售时刻2001．8．11入伙时刻2002年年底户数装修标准公共部分外观外墙面商场会所架空层部分为花岗岩，白色面砖贴面，标准层为白色，彩色砖贴面，层面上衣彩色砖及涂料外窗为无框白玻及白铝绿玻璃。电梯电梯前楼地面砖铺面，电梯门框石材踉贴室内交楼标准楼地面水泥砂浆找平，顶棚墙面混合砂浆底层，白灰浆面层并刷白；卫生间送蹲式大便器；建筑规划建筑依山势而建，层层错落，差不多上差不多上点式住宅园林规划园林专门好的利用了地势的特点，将水景园林从地势高的地点一直做到地势低的地点，而且水是循环使用的；水景有银花叠水、荷唐月色、临波观鱼、怡心亭等其他的景观还有：雕塑草坪、亲子植物园、健康角、好望角、儿童益智园、阳光大道、时代广场等。总的来讲：园林以山水为主题，以广场为中心，集观赏和娱乐为一体。工程进度首次：2001年8月12日主体地上四层二次：年月日三次：年月日四次：年月日户型组成编号户型面积套数数量比重12房2厅1卫87．06167．424房2厅2位137．76167．433房2厅2卫136．44167．443房2厅2卫1303214．853房2厅2卫153．026863房2厅2卫13468价格体系调查与分析时刻一：年月日调整一时刻：年月日变化二时刻：年月日楼盘起价2278楼盘均价2458付款方式及折扣一次性付款92折；银行按揭：95折物业治理费不超过一元楼层（垂直/水平）价差楼层价差30元/m2营销方面情况调研楼盘定位共享式人文社区要紧客户分类及比例因楼盘刚开盘客户群还没有表现明显的特征，客户中既有老人、也有中年人、同时也有年轻人但他们的收入都比较高，或是有一定的积蓄。项目的优劣势分析优势1、小区内配套设施较为齐备,有超市、有在贵阳颇具代表性的泛会所，内设：中华保健城、书香吧、女子俱乐部；2、小区内有双语幼儿园，今后小孩的启蒙教育会比较好；3、小区的园林做得比较有特色，既有观赏性，又有使用功能；劣势1、周边环境不是专门好，路边的商业网点与该楼盘的定位不是专门相称；2、周边配套设施档次不高；广告诉求重点1、小孩能受到良好的的教育；2、共享式的人文社区；售楼处、样板房包装以及现场其他包装售楼处的有一面墙是以水景为背景的，接待处和模型都设在入口的地点，整个的感受是比较清新、简洁、亮丽；样板房现在还没有做出来；营销手段及效果目前的只是在付款方式上给与折扣，其他的营销手段目前还没有；销售情况分析目前除在刚开盘的时期，销售的专门大一部分是开盘前差不多做了内部登记的户型；大多是70~80m2的小户型；项目总体评价及推广建议项目在开盘前的广告做得还不错，项目应逞开盘之际，做一些促销活动，把样板房和样板环境做好，以促进销售；★在水以方楼盘名称在水一方电话５５００３３３进展商贵阳新太乙房地产开发有限公司代理商天机广告有限公司物业治理公司中海物业治理（深圳）有限公司物管费1.2～1.5元/m2发售时刻2000．１０入伙时刻２００２年地理位置位于滨河路与南浦路交汇处车位数（租/售）车位３００个，买断6万元，租金还没有出来占地面积建筑面积容积率总户数楼层与栋数有用率35000m2120000m23.43一期320户13栋80%左右建筑规划\园林要紧特征13幢建筑迎水而立,高低错落,规划体现”人与环境的对话”以”步步高通透式围合结构”,园林是以水景为主的中式园林,有叠翠缓跑径、喷泉广场、叠水瀑布泳池、旱地喷泉、御水而行的立体水景，亲子乐园；部分园林体现的是热带风情有南亚风情园、阳光温室内的热带植物，因为是水景因此园林的使用功能较强；户型及面积配比二期户型为小错层，户型均为3房2厅2卫共320户，130m2~140m2175户，140m2~150m2100户，150m2~155m245户小区及周边配套设施小区周边有冠洲宾馆、市二医院、甲秀中学、九中，旁边有一个大菜场能够满足差不多的生活需要，楼盘均价折后均价3700元／m2付款方式折扣及价格策略一次性付款95折,首付三成按揭97折销售情况目前已销售80%左右,150m2的大户型还剩一些,130m2的户型已售完.要紧宣传方式及卖点项目的要紧宣传方式有:电视、广播、公共汽车等；项目的要紧卖点：1、地理位置优越，紧邻南明河，且在市中心，交通便利，且能享有较多的公共配套设施；2、以水景为主体的园林，不但有观赏性，而且还有一定的使用功能；3、独创的主题式会所概念，有为业主的不同家庭成员量身定做休闲娱乐活动；分不设立全城首个男式会所“英豪天地”；女士会所芙蓉坊水力纤体美容中心；儿童会所及合家欢会所，这些在贵阳市楼盘中都有一定的创新。假如到时能做到如此就将向它的主题语所讲的那样，让你能感受到源源不断的生活享受，在那个地点能感受到一种全新的生活方式；4、由中海做物业治理；5、户型均为跃式，是时尚和高尚住宅的象征；优劣势评价优势1、地理位置优越，紧邻南明河，且在市中心，交通便利，且能享有较多的公共配套设施；2、由中海做物业治理；3、园林做得比较到位，即能体现观赏性又能体现他的使用功能；4、主题概念的会所，能够满足不同类不、不同性不人的需求。劣势1、旁边是一个菜市场，这与在水一方的高尚住宅的定位不匹配；2、从现在的位置来看，私家车的出入并不方便因为要通过一个专门拥挤的菜场；只是据销售人员讲楼盘的前面将要修一条路，如此交通因此会方便许多，然而紧邻路旁的人家就会觉得比较吵，假如街道以后变得繁华，这与高尚小区的定位就会不匹配。消费群体分布概况消费群有政府的官员，在贵阳做生意、开公司的外地老总，外县有钞票的人；★万东花园楼盘名称万东花园电话5929952进展商贵州万东实业股份有限公司代理商物业治理公司贵州万东实业股份有限公司物管费带电梯的0.6元/m2,不带电梯的0.9元/m2发售时刻2000年年末推出旭日阁，今年推出的是春晨阁；入伙时刻２００２年地理位置贵阳市筑新路与百花山路交汇处车位数（租/售）车位个，买断6万元，租金还没有出来占地面积建筑面积容积率总户数楼层与栋数有用率60000m2400余户共9栋,有6栋多层和3栋小高层多层89%左右建筑规划\园林要紧特征在建筑规划上高层和小高层采纳围合式结构,楼宇之间用园林和建筑小品来衔接;万东花园的绿化率达到51.8%,绿化面积为10000万余平方米,中心下沉式广场5000余平方米，架空层面积5000余平方米,其中有游泳池、艺术长廊、羽毛球场、秋千场、架空花园,尽管在园林设计上也走进了种草不种树的误区，但在贵阳市区来讲绿化面积也确实是专门大的了。户型及面积配比户型有平层、小错层、跃层三种结构，主力户型为120m2左右的3房2厅，160m2左右的4房2厅，从目前已推出的旭日隔和春晨阁来看3房2厅有87户，2房2厅有54户，90m2~120m2的有15户，120m2~130m2的有72户，65m2~88m2的有54户，跃式共10户小区及周边配套设施学校：贵阳六中、实验小