威宁乌撒古城项目策划开发战略及定位策划报告

以文化树旗，以风情开路，以旅游造城复兴乌撒，振兴威宁———壮大黔西高原旅游产业———

一个都市、多个民族一段历史，多种文化一个项目、多样产业一个区域，一座新城复兴乌撒部落文化演绎威宁民族历史传承发扬都市精神还原威宁以乌撒精神！向往神鹰，向往宏伟的汉子如水的小姐宽阔的歌声和那山水原乡，秀丽风景深情回眸那火红的火把是我们心中的希望系着平安，和彝人的祈祷，燃烧在我们心中中国目前最值得期待的复新乌撒文化之作翻阅历史，温习远古的传讲亲近乌撒古镇，一鱼一月一江秋，一尾闲适这是一个每个人不应该错过的家乡，人类真正意义上的古老家乡，和着彝人的明亮文明，变成生命之旅用一生感动！——历史与现代的际遇————旅游与地产的融合——

威宁草海乌撒古城项目开发战略及定位策划报告编制单位：重庆奥雷英房地产策划有限公司编制时刻：2012年9月

前言彝族是我国具有悠久历史和古老文化的民族之一，乌撒部落是这古老民族的组成部分，乌撒文化是彝族悠久文明的墨迹。乌撒至今已有2000多年的历史，它曾在大山之间书写过如雨的激情，如雷的呐喊，如注的热血。当时刻再次在威宁驻足，文明踽踽独行，乌撒奇妙的旅程，在那个地点裸裎。时刻增益了乌撒文明魅力，回望来时的历史满腹经纶曾被车轮马蹄捣碎，脆亮的吆喝填满了疏朗的胸襟。唯有在乌撒古镇的天空，豪情冲天的雄鹰才能从荒蛮的时刻洪流中抽出，重新凝入心灵，并蔚成方圆。历史和地缘优势差不多不足以解释乌撒所拥有的价值，在资源禀赋基础上进行价值再制造才是关键。作为威宁以后的旅游重地，彝族古老的乌撒文明在地理位置、气候、人文及历史沿革在贵州乃至国际都具有鲜亮的特色。保留了古老悠远的生活节奏和奇妙有序的民族文化。以旅游休闲地产的融合为核心的乌撒古镇以后规划中的文明和特质达到了高度的共融。倡导一种属于彝族的生活方式。包含旅游、居住、商业的毕节威宁度假天堂，尊重地点特色和历史使得乌撒古镇具备旅游规划先天的竞争优势。乌撒在一个民族的精神疆域中，它终成夺人心魄的珍宝。乌撒文明的身后，与自然浑和；身前，壮美如歌。谁也不能想象，这儿，两千多年之前，曾经验证过人生的壮美，艺术情怀的弘广。今天，就让乌撒文化再次为世人留下一脉异音，弥久传承！

背景——旅游经济——旅游带动地产开发，地产促进都市进展国家层面——旅游产业差不多成为拉动国民经济增长的突破口09年经济危机启发，国民经济增长模式已由出口导向型转向内需拉动型。从过去依靠成本优势转为技术优势，由过去粗犷型进展(造成资源与环境问题)转为节约型与环保型。国务院副总理王岐山在2011年4月11日召开的亚太旅游协会成立60周年庆典暨年会上致辞时强调：加快进展旅游业，是扩内需、调结构、促就业、惠民生的重要举措。在今后五年中，中国将把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。1992年10月，国务院公布威宁草海为国家级自然爱护区，面积120平方公里，草海逐渐引起了世人的瞩目，成为全球十大最佳湖泊观鸟区之一和鸟类研究的重要基地。贵州层面——省政府指出：进展威宁旅游业是“提速进展”的重要条件旅游业作为最具生命力的“朝阳产业”和“无烟工业”，能够调整经济结构，增强威宁县域经济进展的动力和活力，优化产业结构，提高经济进展质量和效益。威宁层面——进展旅游业是威宁脱贫兴县的必由之路守在聚宝盆边的威宁人，拥有丰富旅游资源：威宁县是乌蒙腹地最具奇妙和清凉的世界，是集避暑、度假、观光、休闲、娱乐、科考为一体的风水宝地。丰富的旅游资源是全县100多万各族人民的聚宝盆。资源的待开发、旅游业的滞后，给威宁以后旅游业带来无限的进展前景。威宁旅游的十大类不：红色旅游类、传统民俗类、农家乐类、原生态村寨类、新农村类、民族节日类、乡村博物馆类、乡村博物馆类。威宁旅游的十大名片：草海、百年石门坎、百草坪、阳光城、马铃薯之乡、中水遗址、彝族傩戏“撮泰吉”、彝族向天坟、乌江源、马摆大山。媒体层面——各方媒体适时关注威宁旅游业进展2009年2月，贵州农经网——中国贵州·威宁草海国际观鸟节暨冬季旅游启动仪式开幕。2011年1月，金黔在线－贵州日报——威宁打造环草海旅游精品路线带动周边经济。2011年8月，威宁县委宣传部——威宁打造精品路线，推出乡村旅游，年收入增速达150%。2012年8月，人民网-贵州频道——威宁自治县旅游进展迎来“蜜月”期。2011年8月，贵州日报——威宁“撮泰吉”打造旅游品牌。2011年10月，人民网——精心打造５条精品路线乡村旅游“火了”威宁。2011年11月，贵州旅游在线——秋冬摄影旅游推举：威宁草海。2012年4月，贵阳新闻网、贵阳晚报——威宁独特的高原草海风光美景吸引众多游客。2011年12月，人民网——中国人民解放军报来到威宁县采访。2011年12月，人民网——《乌撒文学》正式创刊发行。【国家政府—贵州层面—威宁—媒体】四大官方层面：威宁旅游业——振翅高飞

目录————本案核心问题———— 12第一部分项目概述 22一、地块现状 23二、价值判定 25三、进展方向 27四、进展角色 28第二部分开发战略 29一、中国十大古镇专题研究 30三、开发理念 34四、开发目标 35五、开发策略 36六、开发模式 37第三部分定位策略 42一、项目整体定位 43二、概念形象定位 45三、产品功能定位 46四、产品客户定位 46第四部分产品建议 50一、总体规划建议 51二、建筑风格设计建议 56三、环境景观建议 58四、商业产品打造 61五、市政公建产品打造 75六、居住产品打造 79七、旅游线路规划 81八、开发周期与次序 85第五部分项目运营 87一、项目运作 88二、项目运营 94三、项目推广 99第七部分投资估算及资金筹措打算 104一、项目投资估算 105二、项目投资进度 109三、资金筹措与使用打算 110第八部分开发效益 113一、项目综合效应 114二、经济效应 114三、社会效应 115四、税收效应 115五、就业效应 116六、人口效应 116七、生态效应 116八、行业效应 117

————本案核心问题————Q1：本案存在的条件是什么？1、威宁都市进展迅速本案存在的条件之一：项目进展空间大与都市齐飞与以后携手威宁属于国家新时期扶贫开发工作重点县之一，近年来都市进展迅速。政府对县城不断招商引资，深入推进城镇化进程，拓展开发新区，拉大县城框架，都市功能不断完善。近几年来，威宁县的GDP增长率略高于全国和贵州省进展水平，人均收入不断增高，处于贵州平均水平。消费购买力日益增强，尤其在住宅市场，需求量不断增大。都市化进程逐步提升。当地旅游产业占据产业进展的半壁江山。由草海旅游为主导的产业带领着威宁都市的快速进展。旅游不仅带来了强大的人流和资金流，而且带来了威宁都市的整体升级，为本项目提供了较大的进展空间，本项目也将跟随着威宁都市进展共同提升，这成为本项目进展的充分必要条件。2、旅游产业成熟本案存在的条件之二：有旅游产业支撑旅游带动地产地产改变都市威宁地处云、贵、川三省之交通咽喉要塞，低纬度、高海拔、高原台地，拥有着众多的旅游资源。光能资源和风力资源为贵州之冠。因1812小时的年平均日照数被气象学界命名为"阳光城"，也因物华天宝、雄奇壮美，旅游资源、文化资源、风物特产在全国不具一格，形成"多彩贵州"中充满奇妙魅力的高原风景线。2011年全年共接待游客205.27万人次，比上年同期增长33.13%，旅游综合收入达到22.2亿元，同比增长64.2%。县内拥有国家级自然爱护区——草海，与青海湖、滇池同为中国三大高原湖泊，被称为"物种基因库"、"天然博物馆"、"鸟的王国"，有"高原明珠"的美誉。成为全球十大最佳湖泊观鸟区之一和鸟类研究的重要基地，代表着威宁旅游产业的最高峰，统领了威宁凤山寺、百草坪、石门坎、中水遗址等旅游景点。威宁将依托草海、百草坪高原风光、板底彝族风情、向天坟堪、南方大草原等奇景，将乌撒彝人部落国际旅游区打造为国家5A级旅游景区。成熟的旅游产业为本案的开发奠定良好的旅游基础。威宁自然旅游资源威宁人文旅游资源威宁县旅游业总体布局与进展重点一览表总体布局进展重点旅游中心草海镇，旅游集散地和服务接待中心旅游区中心旅游区东部旅游区东南部旅游区北部旅游区西北部旅游区西南部旅游区旅游线路中部高原湿地生态观光旅游线；东部百草坪天然牧场风光－彝族风情旅游线；东南部周末度假旅游线；北部生态观光－苗族风情旅游线；西北部历史文化与民族风情旅游线；西南部农业生态观光与科考探险旅游线。旅游产品草海湿地、山地牧场生态游，农业生态观光游，乌蒙山民族民俗风情游旅游商品开发荞麦、土豆、魔芋、优质水果等生态农业系列旅游商品，威宁火腿、野生苦丁茶、中药材为代表的地点特色旅游商品；民族工艺品等。3、历史文化丰富本案存在的条件之三：产品有销售内涵都市的形象历史的窗口文化的平台威宁县历史悠久、文化丰富，至今已有两千多年的历史。史上经历了多次改朝换代。早在北宋时期出现乌撒部落，元朝时期升为乌蒙宣慰司。直至1955年，改称为威宁彝族回族苗族自治县。乌撒文化跟随着历史的沧桑巨变和威宁都市的升级而保留传承下来，为威宁留下了众多历史文化遗迹，如中水汉墓群、彝族向天坟、奢香古驿道遗址、千年古刹凤山寺、明代疆界碑、吴三桂金殿、蔡锷点兵场、石门坎柏格里墓、云贵红军桥等。也有国家非物质文化遗产彝族傩戏--撮泰吉和歌舞阿西里西等民俗文化。彝族、回族、苗族三个主体少数民族酿就了威宁浓郁的民族风情，有热烈奔放的彝族火把节、庄严肃穆的回族古尔邦节、欢快明朗的苗族花山节等节日活动。独具特色的民族村寨，五彩斑斓的民族服饰，原始古朴的民族舞蹈···威宁丰富的历史民俗文化，奠定了本项目文化内涵和精髓，支撑着本项目的开发运营，诠释了旅游地产和文化地产的本质，成为项目开发的必要基础。Q2：项目进展方向？如何运作才能保证成功？1、全新开发模式——造城运动进展方向一：都市运营成功保证：规模取胜，功能制城本案以规模取胜。在当地为第一大规模楼盘，唯有打造大型功能区和建立相应的配套才能产生规模效应。以“都市运营”的策略，开展大范围的“造城运动”，迁徙当地人口，复制老城街区，建立多样配套，形成新城范围内的规模大盘。成为本项目进展的策略之一，即“造城运动”。2、创新开发理念——大旅游地产进展方向二：旅游为导向成功保证：“旅游+文化”的都市休闲综合体在威宁草海旅游的带动下，以都市民俗历史文化为内涵基点，各个功能区以旅游和娱乐性质打造。强调乌撒特色风情化和历史意义。给予项目全新的概念，建立多样功能配套，集吃、住、游、购、休闲、度假于一体，建立新城区的生活娱乐城，做大旅游地产，引领威宁。且不单纯作为一个住宅产品开发，更多的作为一个具有社会性、都市配套型、产业型的综合体项目来开发。Q3：本案的开发将带来什么好处？1、都市功能完善项目建成后，为都市增设了大规模的商业、游乐、购物、休闲等配套，开发了新城片区，为都市提供更多的功能设施，完善了都市功能，威宁都市化代进程将得到进一步提升，改善都市形象，也代表着威宁都市的经济进展前景。2、无限综合效益项目的成功开发将作为威宁具有历史意义的重大事件——一个具有风情特色文化的乌撒古城诞生。那个大规模的都市运营项目将带来无限的综合效益：为政府提供较大的税收收入，有旅游地产开发的税收收入及以后商业经营的税收；带动项目所处区域其他土地的升值，成为区域都市进展的催化剂；庞大的商业体量可提供大量的就业岗位，并解决大量的人员就业问题；草海旅游业得到更大价值挖掘和推广；威宁都市知名度提高，形象提升···

第一部分项目概述

一、地块现状1、地块区位1）大环境下的区位贵州西大门贵州云南云南云南项目位于毕节市辖县威宁县，位于贵州省境西北部，北、西、南3面与云南省毗连。是贵州西大门，也是贵州海拔最高、面积最大的县，属毕节市管辖。是国家新时期扶贫开发工作重点县之一。贵州云南云南云南2）地块在都市中的区位新城开发区，毗邻草海距草海2公里，距老城区5公里地块处于威宁县都市规划的大桥片区组团，具体位于县中部的草海镇，邻近火车站，属于威宁新城开发区。且地块毗邻威宁国家级自然爱护区—草海，景观资源丰富，旅游氛围成熟。新城片区老城片区草海地块位置地块位置新城片区老城片区草海地块位置地块位置2、区域规划新城区、乌撒古城片区行政窗口、旅游胜地、产业高地本地块为威宁政府招商引资的“乌撒古城”项目，位于威宁都市规划的“大桥片区”之一，区域整体规划定位为威宁以后的行政窗口、旅游胜地和产业高地。将打造成以旅游休闲为核心，具有黔西民族特色、文化底蕴和生态宜居的新城区。地块范围地块范围地块所在的大桥组团区域规划地块范围地块范围地块在总体乌撒俯视中的范围3、现状描述地块为典型的丘陵形态，内部坡度高差较大。内部为未开垦的自然荒地，无拆迁，易开发。周边道路系统完整，居住氛围成熟，在建楼盘较多。但因处于新城，因此缺乏生活配套。北面北面—山地西北面西北面—山地、少量住户东北面东北面—火车站西北面—山地西北面—山地东面—通往老城东南面—东南面—施工地南面—住户二、价值判定1、文化渊源浓郁彝族文化、坚韧乌撒精神项目地处威宁彝族苗族回族自治县，民俗文化丰富，有以彝族为典型的名族代表，有以乌撒为精神堡垒的象征。项目地处文化底蕴丰富的都市，必将传承和发扬当地文化价值。彝族：一个能歌善舞的民族民族代表——威宁属于彝族回族苗族自治县，民族文化中则以典型的彝族文化为代表。民间文化——彝族历史悠久，文化丰富多彩，3000年前彝族已广泛分布于西南地区。彝族民间有各种各样的传统曲调和舞蹈，品种繁多，民族特色鲜亮而浓郁。风情建筑——彝族建筑注重各种拱形案图的拼接。从村寨的聚落到住宅的地址，从房间的分置到什物的堆放，从建筑结构到民居信仰和禁忌，都表现出独特的民族风情。乌撒：一个坚韧勇敢的部落乌撒至今已有2000多年的历史，是宋末活动在今威宁等地的一个部落首领之名，后转化为部落名，再后转化为地名。历史上乌撒人们坚强自立，勇敢不息，乌撒文化跟随着历史的沧桑巨变和威宁都市的升级而保留传承下来，历史沧桑巨变，乌撒精神始终长存。2、价值总结六大价值旅游价值为为核心、文化价值为重点大旅游、大文化、大规模、大商业、大配套旅游价值——毗邻草海国际自然爱护区，旅游市场成熟文化价值——规划为乌撒古城，历史和民族文化丰富休闲价值——配套、景观资源富足，具有较强休闲价值商业价值——新城核心板块，内部将建庞大商业体量，以后商业价值较大居住价值——周边开发楼盘较多，住宅体量大，以后居住氛围浓厚景观价值——草海景观、周边自然绿化等景观资源丰富三、进展方向1）进展条件依照对地块以及威宁都市的实地勘察，发觉项目缺乏先天优势，尤其在配套、交通等方面不占优势，但依照政府对该片区的进展规划，以及地块自身的属性特征分析，地块具备足够的后天可塑价值，可表现在规模、配套建设、文化打造、商业等方面。2）项目作用对都市功能的完善和补充地块占地规模较大，约2000亩，在当地属于第一规模的大盘。地块内部以后将有大量配套设施建设投用，也有大量人口入住，这不仅是地块自身的作用体现，更是作为一个都市功能的补充和完善，将作为一个新城来打造。3）功能补给旅游+商业+休闲+居住完善都市功能，提供威宁都市目前暂缺的集中式休闲、商业街区、高档居住区、旅游等功能。同时在这些功能上再衍生进展更多功能，提供在威宁前所未有的创新体验。四、进展角色挖掘基地价值，充分体现出旅游对地产的带动作用，依附于旅游来进展项目，最大程度降低运作风险。并结合当地历史文化，打造创新型项目。因此，项目在市场中的进展角色，总结如下：适应、继承、发扬、创新适应——进入享受型休闲时代，顺应都市的经济进展继承——继承和挖掘威宁都市的丰富历史和民族文化发扬——发扬都市历史和民族文化，与后世传承不断创新——结合都市特质和历史文化，打造创新型项目

第二部分开发战略

一、中国十大古镇专题研究中国十大古镇古镇名称简介图片1、南亚第一镇——云南和顺古镇是古代南方丝绸之路的枢纽，长期的国际贸易、文化、外交、军事、宗教的交流，使那个地点一直是中国面向南亚的第一重镇。2、山西皇城相府地下有丰富的煤炭资源，地上有《康熙字典》文渊阁大学士兼吏部尚书陈廷敬故里“皇城相府”。2001年被誉为山西政府确定为新十大旅游景点之一。3、书乡——江西婺源灵岩古洞群、古树名木、明清建筑及古文化，是婺源风景的四大特色4、重庆合川涞滩古镇距今已200多年历史，镇内保存着明代石坊、清代庙宇、文昌宫戏楼以及用作消防用的“太平池”等古迹。5、中国江南的封面——浙江乌镇地处江南六大古镇的中心位置，历经2000多年沧桑，仍完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局。是个水乡古镇，西栅老街是我国保存最完好的明清建筑群之一。6、中国第一水乡——江苏周庄周庄是个具有九百余年历史的水乡古镇，被澄湖、淀山湖和南湖所环抱。至今仍完整的保存着原有的水镇建筑物及其独特的格局，全镇百分之六十以上的居民为明清建筑。7、福建省民居第一村——培田客家古村培田村保存着30幢大宅、21座祠堂、6处书院、1条千米古街、2座跨街牌坊、4处庵庙道观，总面积达到7万平方米。全村建筑的博大、爱护的完好、珍藏品的多、文化底蕴之深，为外界所叹服。8、年画之乡——开封朱仙镇朱仙镇木版年画起源于唐，兴于宋，鼎盛于明清，历史悠久，源远流长，是我国四大木版年画之一，岳飞曾在那个地点大败金兵，取得朱仙镇大捷。9、水墨乡村——安徽宏村整个村落布局似牛形，故被人们称为“牛形村”，有着类似方格网的街巷系统，村中民居大多将圳水引入宅内，形成村落特有的“宅园”、“水院”，宏村已被联合国教科文组织列入了《世界文化遗产名录》。10、苏绣之源——江苏光福古镇光福自有“湖光山色，洞天福地”之美称名胜古迹密集，吴文化内涵深厚，形成了多层次的旅游专线，是国家太湖名胜风景区之一。——综上所述，中国历史古镇的文化特点总结为：布局精巧，错落有致、规划有序她是地域历史文化的代表受传统堪舆术的阻碍是一个历史进展的生活社区受历史人物、历史事件的阻碍，具有独一的文化属性五千年文明历史的中国，造就了许多极具历史、艺术、科学价值的古村古镇。而进入二十一世纪，旅游业更成为全球性的朝阳产业，古镇既有文化遗产又有自然遗产，依旧中国古老历史文化生活的连续，是一个个生活社区的存在。古镇集各种旅游资源于一体，既有历史文化旅游资源，又有自然旅游资源，还有活生生的社会生活旅游资源。我国古村古镇的爱护和开发参差不齐，如何打造和维护古镇的旅游品牌，保障古镇的可持续进展，使爱护和进展并举，使旅游开发和资源爱护和谐统一，成为本案迫切解决的问题。

二、竞争策略立足于都市运营的势能点，以乌撒文化为核心开发旅游地产揭示本案关于都市不可复制的价值张扬本案在都市中的领导作用，形成权威性标准成就本案综合性旅游地产标杆者的地位引领威宁产品上的领导者文化上的开拓者产品上的领导者文化上的开拓者上的领先者以我为主的领先型竞争策略民俗文化的传承者、乌撒精神的宣扬者！三、开发理念以文化树旗以风情开路以旅游造城文化的诠释——乌撒文化，诠释自北宋时期的乌撒历史将乌撒文化贯穿融入整个项目之中，表现于建筑体、环境景观、小品、生活氛围、人文气质等方面。诠释威宁自北宋时期的乌撒历史，使都市历史复兴，乌撒精神重新演绎。风情的体现——彝族风情，体现威宁彝族建筑特色文化彝族文化体验是项目的建设主线，以彝文化为魂，以建筑群为载体，整合周边资源，采取情景化游乐设计、场景布景等手段，将传统的商业与住宅糅合，成为极具旅游吸引力和休闲功能的彝族部落原生景观，再现曾经繁荣千年的彝文化盛况，体验彝族文化的精髓。旅游的融入——旅游造城，融入旅游文化于全项目配套整体以旅游来带动运营，将旅游文化融入于项目各个功能组团，形成大旅游地产。居住、购物、餐饮、游乐等功能均全面体现旅游功能。四、开发目标1、威宁现有旅游景点威宁六大旅游线路旅游线路景点旅游等级高原湿地湖光山色－历史文化生态旅游线草海、观鸟亭及邻近生态示范村、玉皇阁，明古驿道遗址，凤山寺等喀斯特高原牧场风光与民族风情生态旅游线百草坪天然草场、幺站天然林杜鹃花爱护区、凉水沟良种繁育基地及人工草场、乌江源生态爱护基地林间周末观光度假旅游线冒水水库－吊水崖瀑布、金钟镇人工林场度假山庄。民族风情－生态旅游观光旅游线龙街大寨、灼圃草场度假区、万亩林果基地、妥打森林爱护区历史文化与民族风情旅游线石门乡柏格里故居、苗寨、中水镇汉墓出土文物陈列馆。高原生态农业观光与科考探险旅游线马白大山－麻乍－黑石头镇农业区、可渡河观音崖及古驿道等威宁现有旅游景点中，草海旅游成为当地当之无愧的领头羊，本案将借助草海旅游产业的高度，打造旅游高地之上新型旅游目的地。2、开发目标确定以草海旅游为基点，以乌撒文化为内涵，将项目开发为——黔西旅游新兴目的地借助项目2000亩的规模优势、周边旅游资源、以及政府对项目等该区域的规划定位，致力于打造一个威宁重点型旅游地产。在开发的过程中，充分挖掘地块可塑优质条件，建立健全的配套体系，提供全线居住产品，完善都市现缺的功能，借助草海的旅游名气打造成黔西地区甚至全国知名的旅游目的地，并在威宁县作为继凤山寺、百草坪等旅游建筑和景点之后的旅游新名片。五、开发策略以旅游文化为背景，将项目各个功能区串联开发，以此形成：主题园区方式产品主题博览园地块中的各个功能板块全部以主题园区的概念来串联，将每个功能区以主题园形式命名和建设。各类功能的产品单独作为一个园区来打造，虽主题独立，但相互串联和融合。商业——古镇公园。蕴含各类风情和文化的商业特征。市政——文化公园。展示威宁乌撒民族文化气质。游乐——欢乐公园。打造大型主题游乐公园。居住——居住主题园。居住片区主题生活园。六、开发模式旅游造城模式—大旅游地产都市运营—【造城运动】以旅游为支撑，为旅游做配套传承乌撒文化，以进展旅游为主，打造旅游地产，并结合市政建设，建设公共建筑及配套，作为都市运营的一部分。在政府指导的规划下运作，进展片区旅游文化，以后多个版块将以“大旅游地产”为基点进行运作。如：1、大旅游地产下的产品——乌撒旅游镇乌撒休闲旅游乌撒休闲度假居住系列乌撒风情文化市政配套系列商业系列商业系列居住系列居住系列市政系列市政系列2、案例借鉴——东部华侨城1）项目简介东部华侨城为国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，是由国家环境爱护部和国家旅游局联合授予的首个“国家生态旅游示范区”。目前已建成为一个现代海滨城区，被誉为深圳湾畔的一颗明珠。2）功能划分板块划分要紧包括大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块。其中景点有\l"1_1#1_1"两个主题公园、\l"1_2#1_2"三座旅游小镇、\l"1_3#1_3"四家主题酒店、\l"1_4#1_4"两座36洞山地球场、\l"1_5#1_5"主题地产、\l"1_6#1_6"主题佛教园区、\l"1_7#1_7"四台主题演艺等。主题分区华华侨城主题旅游城区主题旅游：四大主题公园主题居住：两大主题地产主题商务：四大主题酒店和一座主题写字楼休闲娱乐：两街（美食街和商业街）一园（生态公园）文化艺术：一个美术馆、两个艺术中心和一所旅游学校3）借鉴意义主题公园主题公园地产开发相关产业开发经营都市运营项目定位上——以旅游为主导，打造旅游聚拢区；产品功能上——以旅游休闲产品为主，附带房地产开发；市场定位上——世界级旅游目的地；概念创新上——主题明确、功能齐全、景观丰富、设计趣味；项目运营上——有清晰的规划和产业支撑进展脉络；

第三部分定位策略

一、项目整体定位1、案例借鉴东部华侨城的升级——万达长白山国际旅游度假区1）项目简介该项目是中国投资最大的单个旅游项目，分为南北两区，北区规划为旅游新城，将建设行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、医院、住宅区等生活设施。南区为国际旅游度假区，由高档度假酒店群、国际会议中心、大型滑雪场、小球运动场、森林不墅、国际狩猎场、漂流等项目组成。2）借鉴意义真正的大型旅游休闲综合体飞来之城、造城奇迹、度假天堂该项目充分充分运用“都市运营”的开发策略，建设规模大、档次高、内容丰富。代表了中国休闲度假旅游项目的最高水平，成为中国首屈一指的旅游胜地，堪称世界级的旅游项目。2、本案定位关键词大规模、乌撒精神、彝族文化、旅游、综合体···以旅游休闲为核心，带动项目综合进展。重点依附于草海旅游产业，建立旅游相应的配套和产品，带动项目的商业、住宅全面进展，并传承和发扬威宁都市民族文化，在规模、文化、旅游、休闲、商业等方面取胜，成为威宁首席旅游休闲综合体项目。二、概念形象定位威宁旅游新名片——进入天堂的奇遇承载悠久历史、包容中西文化、面向世界各国打造威宁县前所未有的都市风情旅游区。涵盖风情文化的商业、休闲的游乐园、民族文化体验基地等，提供全面的旅游功能体验，成为威宁除草海之外的又一重要休闲娱乐型旅游基地，是威宁的旅游新名片。这是一场从人间顺理成章进入天堂的奇遇。那儿的山都静默，彝人的支系多姿多彩到自己也辨不清。喝酒吃肉在月亮下跳脚唱歌，还有中原文明痕迹的千年古镇到现在还兴盛。但热喧闹闹的聚会节日照常要不停不停地进行。乐观自由的性格是长在骨头里的。壮丽土林里藏着优美水溪，山脚下有宽阔胸怀的彝人，用上善若水的慈善祷告千年的梦想。沧桑化石，还有清亮的眼睛、刚毅的民族永久伴着神圣的信仰。黑色飞鸟，放养的猪牛，随风飘送如天籁的牛铃声……三、产品功能定位结合政府规划定位，开发多种功能产品，其中包含市政公建部分，和本案的商住产品形成相互依存、相互促进的关系。则要紧功能定位为：全线功能商业+市政+居住商业——购物、休闲、娱乐、游乐、文化、餐饮市政——市政广场、市政生活及交通等配套居住——居住产品+度假休闲产品四、产品客户定位本案的客户定位要紧分为商业和住宅的客户，其中商业的客户又分为购买型客户和消费型客户。要紧目的——吸引客户+留住客户+制服客户1、商业客户消费型客户全生命周期客户大西南地区+全国+海外这类客户要紧范围来自于外地，本地人占少数。要紧以草海旅游产业而带来的客户。他们要紧分布在威宁周边的大西南地区，少量的覆盖全国以及海外旅游客户。一般来此消费的目的要紧为消暑、休闲观光、娱乐和消费度假。本地人：本地来此进行商业经营、消费、休闲聚会的客户。周边客户：要紧为西南地区，四川、重庆、贵阳、毕节、云南、昭通等地区，以及周边4小时车程内的客户，要紧为到此观光旅游、度假居住的客户。全国客户：目的性旅游客户，比如消暑、观光、观鸟、度假等。世界客户：目的性旅游客户，比如消暑、观光、观鸟、度假等。购买型客户当地投资者+外来投资者要紧分三类客户：一是当地的个体私营业主，长期以来做生意所攒的积蓄，以购铺来扩张生意范围；二是当地教师、公务员等固定收入阶层，拥有稳定的生活，有一些闲钞票，但无投资渠道；三是当地的中老年客户，平常靠子女的生活补助所剩部分闲钞票，以此做投资和店铺经营。客户年龄30—50岁来源区域大西南片区为主，覆盖全国及海外地区职业特征私营业主、教师、公务员、公司高管、外地投资者等家庭收入年收入5万以上生活方式体验娱乐、巡游体验、用餐、观景观光、聚会、商务聚会、商贸购物等多样化生活方式。2、住宅客户刚需类客户为主本地为主+周边乡镇+外地投资度假客户客户描述受威宁都市进展现状决定，目前当地许多市民的居住场所仍然以农村自建房的形式为主，少数的市民拥有环境较好、品质和服务较好的商品房。但依照都市进展进程，目前市场上住房供应量开始剧增，首套刚性居住及改善型购房客户开始诞生。客户解构年龄范围25—50客户阶层中、中上阶层职业企事业单位职工、公务员、部分白领、私营业主、个体户、自由工作者、返乡者。收入家庭年收入约4万以上生活方式自营生意、喝茶打牌谈天、外出就业

第四部分产品建议

一、总体规划建议1、本案指标建议地块约1800亩，建议商业体量20万方（不含游乐场），要紧位于地块南部，剩余为住宅体量，分期开发。1）古镇500亩（含所有商业——商业街、购物中心、酒店等），容积率约0.6——0.7（不含游乐场）。2）住宅约1000亩，容积率：2.0左右。3）欢乐公园300亩，容积率约0.05。2、案例借鉴长寿古镇——重庆市十大重点旅游项目长寿古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万平方米，总投资43亿元。是按照国家5A级景区标准打造的，也是作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造5A级旅游风景区。长寿古镇设计理念长寿古镇以巴渝文化为背景，以中国西部（云、贵、川、渝）建筑文化为平台，展示几千年来巴渝人文文化及中国寿文化。长寿古镇旅游规划古镇旅游线路：一条主线、一个公园、一场演出节目、两条水系、三个火塘舞会、四个户外古戏台。借鉴价值多组团，综合体、主题性、业态全、环境佳组团式布局——各个组团由笔直的主街划分，功能分区明显，但有自己组团的要紧功能展示。环境打造较佳——以中国古镇式的建筑体展现，环境景观则融入中式园林，小桥流水、传统景观小品等。主题性明确——整个街区由古镇建筑为代表，体现出中式传统文化和长寿文化，项目主题比较明确。商业业态齐全——商业由大型购物中心到小型零售百货的业态均较齐全。且广泛分布于整个商业地块之中。3、本案功能分区设计1）板块分区两大板块，十大功能配套项目总体功能定位要紧为商业+市政+居住。其中，规划中则分为两大要紧功能板块——商业区+住宅区。其中共分为十大功能分区——商业街、购物中心、住宅、游乐、酒店区、商务、展贸、文化、广场、旅游接待中心。功能布局原则：集中分布+综合业态有机结合。商业区（包含各个功能配套区）住宅区商业区（包含各个功能配套区）住宅区（含各类住宅产品形态）总地块分区图2）商业规划商业规划：一轴、一环、两纵、五广场、多组团商业板块功能分区图规划讲明“一轴、一环、两纵、五广场、多组团”：一轴即横轴——乌撒文化主街；一环即矩形环状的水街；两纵即地块内部两天竖向主街；五广场即五个不同图腾命名的广场；多组团即各个板块分区。采纳“集中分布+综合业态有机结合”理念，上图中各组团分区则示意该组团的主功能，但差不多上同时兼具餐饮、购物、文化、游乐、休闲、娱乐、体验等功能，次要功能忽略不提。各个广场由威宁的图腾物组成（鹰、虎、竹、龙、鹤）。内部主轴由乌撒文化主街、广场、次街、水街构成。4、产品组合1）住宅区：居住产品+投资产品。住宅区要紧有居住类产品和投资型产品构成，居住类产品要紧针对当地刚性客户，投资型产品要紧客户来源于外地到此旅游度假的客户。2）商业区：五大功能主题区。二、建筑风格设计建议民族风情建筑的多种演绎彝族建筑的博览园1、商业建筑风格中式+彝族风格依照政府对乌撒古城项目的规划指导，该区域在建筑风格上将打造成仿古型商业街，因此，建议融合彝族的建筑风格，再结合中式传统文化来修建。融合中式建筑风格的文化——高空间、大进深、讲究对称，以青砖白墙、马头墙为重点特征，搭配色彩讲究对比，具有浓郁的中国传统建筑文化。融合庄重与优雅双重气质，总体布局对称均衡，端正稳健，而在装饰细节上崇尚自然情趣，设计简洁、自然、具有文化底蕴的建筑风格。融合彝族建筑风格的艺术——讲究装饰，门楣拼有各种拱形案图及日、月、鸟兽等图案，封檐板刻有粗糙的锯齿形和简单的图案；屋脊中部及两端有简单的起翘及起拱，山墙的悬鱼、屋檐的挑拱、垂花柱、屋内的梁枋、拱架等。体现了彝族人民的审美情趣和建筑艺术。2、住宅建筑风格现代中式住宅建筑风格的选择为现代中式，一方面和商业做到最好的风格结合，另一方面体现出都市的时尚性，因此，不能完全打造成过于纯粹的民族风格。住宅的建筑风格在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更注重对生活价值的精雕细刻。通过现代材料和手法打造，建筑立面简洁明亮，整体建筑风格蕴含着浓厚的中式文化。使建筑与景观结合，文化与自然交汇。三、环境景观建议∽风情建筑∽∽全域水系∽∽情景街区∽∽创意小品∽∽旅游大道∽风情建筑——风情建筑博览园彝族文化建筑博览园、中式建筑博览园商业的打造要紧以民族风情建筑风格为主，再结合部分现代中式建筑打造。住宅要紧以现代中式风格为主。整个社区形成彝族风情、中式风情的建筑博览园。形成威宁地点的一道风景线。全域水系——流水商业街水系、桥梁、木栈道、古街借助坡地，引进水系，做仿古流水商业，以水系串联各个板块。以丽江古城为蓝本，打造成全域水系的商业街。以水系、桥梁、码头、木栈道、文化展示为点缀，体现出更充分的文化内涵。情景街区——仿古商业街传统商业街区、乌撒商业文化走廊、彝族风情文化街情景街区体现在商业区域，要紧以仿古商业街的形式来表现。其中分为：传统商业街区、乌撒商业文化走廊和彝族风情文化街。创意小品——景观点缀都市地标、桥梁博物园、创意建筑、文化小品、科技体验创意小品要紧分布在商业区域，贯穿于市政广场、商业街、建筑体之内，形式多样，在顾客消费的同时能够亲躯体验其独特的休闲文化，其中包含：都市地标——文化雕像、乌撒民族符号地标等标志性物体；桥梁博览园——石桥、木桥、铁桥等各类桥梁的艺术组合；创意建筑——各类创意型的建筑体，如创意店铺、创意街道等；文化小品——彝族文化走廊、展示墙、标志小品等；科技体验——时空瀑布、太空走廊等科技体验；旅游大道——直通草海草海旅游黄金道在地块通往草海一带，建议修建“草海旅游大道”，由项目直接延伸修建至草海，作为项目直通草海的旅游黄金大道，带动项目及草海的旅游休闲价值。四、商业产品打造1、商业总分类1）商业类不传统商业+民族商业+以后商业+科技商业民族古街科技商业传统百货民族古街科技商业传统百货传统商业——百货、超市、影院、娱乐、酒店、休闲场所等民族商业——古镇、古街、乌撒商业文化走廊、风情街以后商业——以后将引进的商业，如商贸城、欢乐园、民俗剧院科技商业——科技现代商业，如4D影院等2）商业功能文化展示+娱乐购物+休闲餐饮+旅游观光文化展示——以乌撒精神和彝族文化为背景，以风情建筑为载体，以环境景观为点缀，充分展示威宁2000多年的乌撒文化。娱乐购物——年会、庙会、火把节、各类大型活动瞩目上演；欢乐园、情趣景观，娱乐配套一应俱全；购物中心，购物街等功能齐全。休闲餐饮——以美食聚人气，以餐饮领商业。将打造各类风情特色餐饮街，打造威宁的美食盛宴。旅游观光——联合草海旅游，进展旅游产业，以旅游为导向，建立各样旅游配套，延长顾客停留时刻。2、商业产品细分吃、住、行、游、购、娱功能分类产品分类描述吃餐饮街临水餐饮街休闲餐饮街小吃街住特色酒店星级酒店风情客栈彝族风情客栈，流水客栈行差不多干道主街、次街、内街、巷子、胡同等交通工具马车、轿子、电瓶车、自行车等停车系统主停车场、各个节点停车场、交通枢纽站游文化景观乌撒文化街、彝族风情街、乌撒各类图腾广场、宣慰司、乌撒博物馆等商业配套欢乐园、古镇酒店街、休闲设施、观景设施等购集中购物中心百货、超市等特色购物区彝族服饰、礼品、特产、民间字画、特色小吃、乌撒文化图腾、雕塑、古玩、纪念品、奇石等娱人文娱乐民俗活动、公园、广场、古街、古庙、以及各类庆典等商业娱乐现代娱乐体验（4D影院、足浴、KTV、酒吧等）3、商业重点产品建议1）欢乐园（游乐场）休闲游乐体验圣地游乐、休闲、娱乐、消费结合当地旅游文化以及都市娱乐功能特征，建议在地块内打造一个大型的游乐场，作为当地唯一的“欢乐园”，在内设置游乐园的所有设施。占地面积较大，建议约200亩左右。在内并打造各类情趣景观及建筑小品，满足旅游者求新、求知、求真、求奇、求美和求趣等个性化的需求，使旅游者能超前体验威宁丰富多彩的生活时刻，并成为一种闲适生活的珍惜经历和体验。主题：游在威宁，乐在乌撒功能打造集吃、行、游、购、娱于一体的全功能集餐饮、休闲娱乐、游乐、观景体验、购物消费等于一体。在游玩的同时有休闲设施的体验，在娱乐购物的同时又有餐饮茶座的供应。打造一个全方位、多功能、多体验的大型游乐基地。打造项目分类项目分类功能介绍机动乘骑项目容纳低度极限运动的乘骑设备，供游客体验其中的游乐乐趣。竞技项目鼓舞游客积极参与竞技活动，用各类奖品奖励熟练的玩家。文化娱乐项目种类繁多的威宁民俗活动表演。美食与购物多种国内外的特色小吃、威宁当地民间小吃。游乐设施乘骑设施——升降机，自控飞机，转马，豪华转马，起伏火车，海盗船，时代战车，蹦蹦床，轨道火车，双向液压飞碟，激光战车，自控飞碟，旋转小蜜蜂等各类大型游乐设备。人文功能设施——旅游集散中心、停车场、游憩区、电瓶车乘坐区、乌撒驿站、览车乘坐区、彝族雕塑观赏、游步道、观景平台、瞭望台、吊桥、悬索、栈道、飞山滑索、空中缆车、游步道、攀岩、高空溜索、乌撒徒步服务体系、乌撒乡村客栈、景观巡游道、滨湖景观台、电瓶车观赏道、冬季滑冰、划船、水上降落伞、水上摩托车、观鱼、观景桥、含各类游乐设施、奇石观赏园、水幕电影观赏、森林餐厅、购物中心、情趣花园、演艺中心等。2）商业街体验式情景商业走廊传统商业街区、乌撒商业文化走廊、彝族风情文化街打造成小桥流水式的商业，以丽江为蓝本，商业门前引进水系，水域中间建设各类桥梁，打造成古街流水商业。以彝族文化建筑特色为基础，营造浓厚的民族文化氛围。其中商业街分类具体为：传统商业街区——综合零售街区；街区分类简介经营业态老店名店街复制搬移威宁县的“建设东路”和“人民中路”，将这两条街的名店、名业态、名装修等元素完全复制，保留当地的怀旧情节，在此形成“老店名店街”。各类综合业态酒吧街打造以主题酒吧为主的街区，由各样风情特色的酒吧形成。酒吧、茶吧等业态餐饮街要紧以餐饮经营为主的街区，汇聚各类大型——小型的餐饮店铺，有时尚前沿的、特色的、文化的等餐饮类型。大中型餐饮好吃街仿似重庆解放碑和成都的“好吃街”，要紧以小吃为主，无大型餐饮。汇聚威宁以及外地的各类民间小吃。小吃一条街乌撒商业文化走廊——文化展示和销售街区；制造浓郁的乌撒文化，打造纯粹的彝族风格街区。要紧以文化产品的销售展示为主，无其他业态的掺杂，将乌撒的文化全面展示。彝族风情文化街——零售商业古街；即结合了传统商业街区的零售商业形式，又融合了乌撒彝族文化的建筑风情。形成全面的、综合的、功能最强的古镇小街。3）传统商业全景式购物消费中心购物中心、娱乐中心、超市、影院虽本项目的商业要紧以文化商业为主，蕴含丰富的民族文化，但基于一个都市运营的项目，传统的商业组合是必不可少的，提供一个核心的购物娱乐休闲中心，完善都市和项目的功能。4）引入机构威宁唯一的旅游文化研究机构历史机构+文化机构引入威宁县乌撒历史行政机构——宣慰司，重新演绎历史，建立一个具有历史代表性的机构。同时同时引入各类研究机构，比如草海旅游研究所（研究草海旅游事迹）、鸟类研究基地等。宣慰司——历史上为偏重于军事的监司机构，属于地点中央机构，掌握行政及军事大权。在商业区内打造历史衙门—宣慰司，复兴乌撒历史行政文化，可作为旅游景点，可执行部分行政任务。研究院——要紧为乌撒文化博物馆和观鸟协会机构。研究乌撒历史文化、研究威宁旅游产业、威宁鸟类以及都市运营的场所。5）酒店风情酒店的集体演绎星级酒店+风情客栈在地块内建立各种类型的酒店，有现代风情的、民族风情的、以及其他特色的酒店。整体形成酒店群，打造休闲度假式的氛围。档次分为：四星——特色酒店——风情酒店店形态分类：特色旅馆、古镇客栈、院落式民族式酒店6）商贸城特产文化的流通基地要紧汇合当地土特产的交易威宁土特产多样，且特产生产丰富，进展前景较好。但未能形成良好的产业线。因此，建议在项目内打造一个专属特产贸易流通的商贸基地，以此壮大产业，将当地与外界的特产文化进行流通。7）民俗剧院威宁都市演艺舞台民族文化、节日习俗表演在地块内修建民俗剧院，作为全县盛典和都市演艺舞台。在每年的重要节日（如火把节、年会、庙会）在此进行大型的歌舞表演，并可邀请外来人员参与，对外推广都市民俗文化。8）旅游接待中心在基地商业区内打造大型游客的接待中心，促进游客对本案的了解和深度旅游。作为游客的服务咨询中心，提供本案旅游、本案与草海等联合旅游线路的导向服务站，同时展示本案的规划、产品体系、功能设施、服务内容、居住产品等内容，促进项目的开发、运营和销售。项目内容设置区域临乌撒大道，广场附近规模大小2000—4000平方米功能建议服务、咨询、展示备注接待到此游客，提供服务咨询，展示本案的规划、产品体系、功能设施、服务内容、居住产品等内容4、商业环境产品打造通过“历史文化、人文景观、游乐体验”三类环境的打造，再细分商业产品，以乌撒文化和彝族风情建筑为基调，将各类主题环境分不打造多样化的节点产品，并各自命名，分布坐落于地块的各个角落。主题环境打造产品细节、环境景观、功能设施历史文化环境打造彝族建筑主题园乌撒商业旅游园新中式居住主题园千人欢歌广场彝族风情部落建筑民俗演艺场乌撒文化游憩小道《印象乌撒》实景演出台大型升降表演台婚庆中心乌撒文化墙牌坊、门楼、祠堂、幽巷民族手工坊风情客栈彝族祭祀表演非物质文化遗产讲习堂彝家风情回廊乌撒文化影视基地乌撒古街巷彝家绝技坊李永才纪念堂文化演艺广场彝族风情步行梯乌撒古城夜景工程人文景观打造游客集散中心土特农贸集市、纪念品超市彝族风情步行梯巨型“撮泰吉”雕塑私家酒堡民族手工坊户外拓展攀岩区休闲酒吧休闲茶吧四季星空馆4D天文影院朝霞日落景观台观光电梯观星台养生吧凉亭美食街特色商品赏购街奇石观赏园百鸟观赏园祈愿亭布摩堂游乐体验打造升降机，自控飞机，转马，豪华转马，起伏火车，海盗船，时代战车，蹦蹦床，轨道火车，双向液压飞碟，激光战车，自控飞碟，旋转小蜜蜂等各类大型游乐设备。户外拓展营户外休闲用品租赁站游客救援点瀑布观赏区游客咨询中心交通集散中心游步道观景平台瞭望台驿站吊桥悬索栈道飞山滑索空中缆车游步道悬索桥攀岩高空溜索徒步服务体系五、市政公建产品打造文化广场+生活配套本地块不是作为一个单纯的房地产运作项目，而是作为一个都市运营和带动旅游产业的一个社会性项目，因此，市政产品的打造必不可少。应含有差不多的市政广场，用于汇合人流和活动，其次为辖区内居民的差不多市政生活配套设施的打造。与政府合作，方便当地居民的生活。1、文化广场——民族风情广场一个核心、几个主题主核心：乌撒民族主题广场（鹰、鹤、龙、虎、竹）主功能：聚会、表演、休闲、散步、节庆等1）广场描述民族风情广场要紧分为多个主题性广场，其中有一个核心广场，用于展示当地乌撒文化和都市历史之用，为中央广场。其次为多个主题性的小广场。2）广场功能上演都市盛会之地年会、庙会聚拢之地、火把节、撮泰吉威宁彝族的民间风俗活动聚拢之地，年会、庙会聚拢之地、火把节、千人欢歌广场、彝族雕塑观赏、巨型“撮泰吉”雕塑、大型升降表演台、《印象乌撒》实景演出、景观音乐水池、高原花卉观赏等功能。3）广场分类雄鹰广场——以乌撒部落鹰图腾作为广场核心打造，在广场上设立各类文化展示、雕塑、小品、时刻、园林景观等。引入乌撒名人雕塑。鹤舞广场——以威宁代表鸟类黑颈鹤为核心打造，其中贯穿修建各类仙鹤相关的建筑小品。龙腾广场——“龙腾虎跃”，以龙为主题的广场，代表乌撒文化的另一种图腾象征。虎跃广场——以虎为图腾，打造虎跃广场，再现威宁的神虎精神，再辅助建设各类相关小品及建筑配套。竹神广场——以竹文化为核心，打造竹神广场。2、其他公建配套——生活配套公共设施、市政配套建立大量的公共设施和生活配套，和政府联合打造，如车站、诊所、邮政、电信等公共服务。方便辖区居民生活。六、居住产品打造居家产品+投资产品居住产品占据项目总规模的大半面积，规划位于地块的西北区域，如右图红色图示区域。就居住产品线而言，建议做长产品线，从一般的高层、小高层起来开发，尽量做大容积率，其次为多层步梯房，这类产品为当地市场上接收程度较好的产品，再次则为最高端的不墅产品，针对固定的购买客户，可做少量。居住产品小高层——洋房——不墅物业类型产品类型产品设计风格建议户型建议占比小高层高层住宅数量最多。分两种产品：小高层和大高层。紧凑型全功能房。现代中式建筑风格2房：约70—90平米；3房：约90—120平米；4房及以上：约130平米以上；60%洋房洋房、步梯房不带电梯，以6+1或7+1为主的产品，顶层做跃层。洋房式的步梯房。现代中式建筑风格2房：约80—100平米；3房：约100—130平米；4房及以上：约130平米以上；25%不墅高端产品合院不墅、独立不墅、创新联排，数量做少。现代中式建筑风格3房：130平米+50%赠送；4房：150平米+80%赠送；4房以上：180平米+100%赠送；10%投资产品度假公寓+产权式酒店公寓物业类型产品类型产品设计风格建议户型建议占比度假产品投资公寓、产权式酒店公寓小户型为主，1室或1+1室。要紧为外来人们旅游度假或消暑娱乐的后方居住依照地。现代中式1房：约50—70平米；1+1房：约50平米+30%赠送；5%七、旅游线路规划1、旅游产品体系【历史文化旅游】【休闲体验旅游】【商业消费旅游】2、旅游线路开发1)威宁本地旅游线路开发整合威宁当地所有景观景点，使各个景观节点结合起来，联动开发。本案作为其中景点之一，依照自身的地理位置及交通状况来开发运营，适当的融入威宁旅游产业之中，各大景点连接起来开发运营，最终形成旅游新环线。威宁旅游组团分区历史文化与民族风情旅游区生态观光与科考探险旅游区牧场风光与民族风情旅游区威宁旅游景点分布本案草海本案草海本地旅游线路草海——本案——向天墓——百草坪——乌江源——灼莆草场——龙街苗族风情——柏林里故居——中水遗址——海拉——哈喇河——草海2)威宁区域之外旅游线路开发从进展大区域大旅游角度，整合威宁周边旅游区，联动开发。依照本案沿线的交通条件，以云南、贵州为旅游线路的要紧进入口，将紧邻的旅游景观结合连接起来，形成完善的区域旅游环线。成都——重庆——宜宾——贵阳——六盘水——威宁——昭通——昆明——攀枝花——成都3）各地景点旅游联合威宁西北临近滇东北、蜀南旅游区，东与黔北旅游区，南与黔西南旅游区毗邻。本地除了拥有自身贵州省范围内的景点之外，三面与云南相邻，邻近云南各大旅游景点。与有闻名的织金洞、黄果树瀑布、云南大山包、蜀南竹海等国家级风景名胜区或自然爱护区邻近。另：威宁县与周边旅游区良好的陆路通达条件使得威宁县具有较好的旅游进展区位条件。蜀南竹海——昭通——云南大山包——昆明——威宁——六盘水——织金洞——黄果树瀑布——都匀风景区——遵义会址八、开发周期与次序分5期开发，共8年开发周期：2013年——2020年开发次序：商业——市政——住宅功能顺序：环境——建筑——细节2020年2018年2015年2013年2020年2018年2015年2013年时刻开发区域功能打造2013—2014年商业街、市政配套建立差不多的商业配套，修建商业建筑和打造环境景观。初步修建市政广场。2014—2016年商业街、酒店、研究机构、购物中心、游乐场、住宅加强商业街的建设，差不多完善商业配套和环境建设。同时酒店、购物中心、游乐场和住宅同步进行。2016—2018年购物中心、酒店、研究机构、游乐场、商贸城、大剧院、住宅、车站酒店、游乐场、商贸城强力打造和完善，逐步完善功能。住宅同时建设。2018—2020年住宅、商贸城、大剧院住宅如期建设，商贸城、大剧院完工。

第五部分项目运营

一、项目运作形象代言+联合打造+全面招商1、项目形象代言在项目前期预备工作中，需要及时打开项目知名度，迅速融入旅游市场。在项目整体推广时，需要树立项目市场形象，以代言人或代言团等方式为项目进行市场形象包装。代言人物大致分为以下几类：1）喜爱彝族文化的民间人士 项目能够查找到某些领域较为出色和有知名度而且喜爱彝族文化的民间人士作为形象代言人，宣传项目内涵中最具社会吸引力的亮点，引起社会关注。2）乌撒部落传承后人形象代言人也能够以乌撒部落后人身份来担当，通过对历史民族文化的挖掘，达到项目主题的宣传效果。3）政治要客项目筹备期，可积极申请省级重点项目立项，配合有效渠道以政府口吻对外界宣传该项目，使项目以贵州省旅游目的地形象亮相。4）影视明星目前多数实体产品有影视明星代言，但旅游板块相对空白，本项目可开创先河，邀请贵州籍影视明星为本案代言，并确立形象大使，以便迅速传播市场阻碍力和知名度。5）跨界名人当今社会多数各界知名人士都喜爱利用节假日外出旅游，因此本案可邀请喜爱旅游的跨界人士来作为项目的形象代言人。2、项目联合开发策略项目开发过程中，应协调各方关系，实现联合开发，有效整合项目资源，充分借助项目外部条件。1）与政府联合借势而为，政企结合还威宁一座乌撒古城，赠政府一张旅游名片立足都市进展角度，获得政府支持，借政府提倡大力进展都市经济、产业、旅游之际，结合民族复兴乌撒文化的强烈诉求，积极促成本项目的时代意义。项目在开发过程中应充分联合政府力量，积极申请加入重点项目行列，打造旅游明星项目，获得政府部门高度支持，在招商引资政策等方面得到一定优惠措施，将政府政绩与企业效应、都市进展等因素结合起来考虑。2）与全国各大旅行社联合联袂打造，利益互补打造贵州旅游新兴目的地，成就威宁旅游指定接待点项目亮相之前，应与全国各大知名旅行社进行合作。形成各都市到威宁乌撒古城的旅游专线，使项目在全国范围内成为新型的旅游目的地，将乌撒古城与草海旅游观光串联起来，建立威宁旅游指定接待点。辐射范围以西南地区为主，辐射整个中国旅游线路。形成各地到达乌撒古城的旅游专线，或者是区域旅游串联线路。以西南地区为据点，逐步扩大项目辐射范围和阻碍力。合作方式项目开发前期，开发商应与各大旅行社签订战略进展协议，即给予旅行社一定份额旅游红利，让旅行社利用自身圈层关系大力宣传，将乌撒古城作为闻名景点介绍给旅游者。如此既实现了旅行社的专线收益，又促成了本项目的品牌宣传，达到了利益互补的效果。3）与各地影视公司、摄影协会、研究机构合作项目开发时刻与旅行社合作阻碍力还不够，还应当与各种组织合作，譬如影视公司、摄影协会、研究机构等等。经常举办一些活动以扩大知名度：第x届中国电影电视金鸡奖（金马奖）第x届西南地区民族选美大赛全国业余摄影爱好者摄影大赛中国乌撒部落考古成果品鉴会………..4)全面招商除了与各领域各部门进行合作之外，项目的重点还应放在全面招商方面，引进各种运营商和经营方，实现项目内部商业形态的多样性。招商范围本案属大规模新型旅游综合体项目，是集旅游观光、休闲娱乐、购物、酒店、时尚、风情商业、居住于一体的综合集成。因此项目招商应“立足贵州，面向全国”，吸纳各行各业入驻本项目。酒店——招揽五星级酒店，时尚经济型酒店，风情客栈商业——传统商业，风情商业，现代商业餐饮——地点特色，全国特色，小吃，中餐，快餐休闲——风情酒吧，书吧，聊吧，水吧娱乐——KTV，会所、夜总会、游乐场招商客户招商对象依据业态不同大致分为：经营公司：即引进各种收费式经营项目，需要专业的经营公司进行日常治理活动。个体户：引进风情商业，个体经营小商品，或者是地点特色小吃餐饮等。团体：引进各类社会团体，针对某些项目进行经营和治理。二、项目运营

投资运营+经营治理运营1、古镇开发模式开发模式特点类似案例开发企业主导模式地点政府将管辖范围内的规划旅游景点用地发放出来后，通过出让旅游开发、经营权的方式，吸引投资商介入古镇旅游开发。由投资商依照自身优势，结合市场需要对外融资，接着古镇旅游开发进程，政府只在行业宏观层面上对投资商(开发商)进行协作、配合。湖南凤凰古镇2、项目投资运营序号资金来源占比1自有资金约占50﹪2销售回笼约占20﹪3担保借贷约占30﹪自有资金：保证资金、持续投资乌撒古城项目在开发过程中，开发资金要紧来源为开发企业自有资金，开发商自担风险、自负盈亏，也独自享有项目的经济收益。项目开发前期自有资金投入流程图：销售回笼：分期销售、回笼续投由于项目规模大，分期开发。在投资过程中将不断注入资金，并按打算分期销售，以便回笼部分资金供后续开发。项目建设中期持续投资流程图：担保借贷：政府担保、对外借贷项目投资时期，还应同时结合其他融资方式—银行借贷，项目启动前期，政府与开发企业签订协议，在项目启动和持续投资期，银行借贷需要政府部门出面进行担保，以降低开发企业自身借贷的难度。3、项目经营治理运营开发商自行成立经营治理公司——旅游公司本项目经营治理过程中，应紧扣投资开发方式，由开发商自主投资并采取全程自行治理模式，成立自己的旅游公司，由旅游公司负责项目全程的开发和日常治理工作。统一治理模式——坚持“四大统一“统一治理：建立专门的商业治理机构，对整个项目进行商业治理。统一形象、统一规则、统一制度，形成专业的市场治理，通过专业、统一的市场治理来提高整个市场的形象和商家的效益。统一经营：大型商业地产项目运营的精髓确实是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的治理模式特不适用于中国，历史经验教训表明，不能统一运营治理的商业地产，会逐渐从“商业治理”蜕变成“物业治理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一规划：统一规划指两个方面，即在建筑形态上，要求商户统一店招形式，统一物件展示形式等，另一方面则要求，在项目前期启动时，即进行业态规划的统一布局，并操纵好优质地段的及大型物业的经营权，保障项目在运营过程中可不能出现业态混乱，各业态难以经营的局面，通过统一规划，以保证项目的持续经营及价值的最大化。统一招商：项目在运作过程中，应对项目整体进行概念性的包装，对外实行统一招商，同时吸引各种业态入驻项目，既实现招商的同步化，也实现招商的区域化。特定领域联合运营乌撒古城项目以后引进业态众多，其经营治理复杂，对某特定领域可采纳指定合作单位经营治理方式，与专业领域品牌公司联合运营，如此更能有效实现治理的专业化。如游乐产业引进知名公司：北京帕乐菲科技有限公司、上海金色以后游乐治理有限公司等。全面招商对传统商业项目和客栈、商场等在运营过程中直接采纳招商方式，吸引外来经营者入驻项目，对其经营项目实行自行治理，由开发公司统一治理。如引进：小天鹅客栈、特产超市等。商业运营：销售、带租约销售、销售返租、代租项目商业运营时，可适当依照实际情况将项目销售、带租约销售、销售返祖、代租等方式结合起来。充分吸引各种投资者、经营者。销售：部分商业门面直接销售，资金回笼。带租约销售：即商铺销售前期已与投资经营者达成租赁意向协议，开发企业将小产权商铺销售时差不多为购买者解决了门面出租问题，如此有利于商业持续经营。销售返租：即开发企业将商铺卖给购买者后，再对该商铺统一返租，长期经营，如此就解决了商铺购买者的后顾之忧。返租回来后，开发企业可自行经营，也可招商经营。代租：即商铺销售后，门面经营权直接由购买者向开发企业发出托管申请，由开发企业代租，如此也解决了商业经营问题。4、经营组合鉴于本项目规模庞大，物业、产业、商业繁多，业态丰富，适合采纳多种经营治理模式结合的方式，即在乌撒古城核心区自行成立经营治理公司进行古城商业、酒店的统一治理，维护古城日常经营秩序和安保措施；此外在项目居住区可聘请知名物业治理公司代为治理，由物管公司实现治理收益。5、经验保障远林集团具有丰富的开发经验和商业运营经验，其在重庆市璧山县开发的“远林1街、远林2街”是重庆市重点商业项目。项目集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体，成为了当地的要紧消费目的地。6、运营周期开发前3年——培育期，市场铺垫，品牌推广中间3年——进展期，合作经营，做旺商业后期5-6年——成熟期，持续做旺，自主经营三、项目推广主题推广+全面覆盖1、推广主题复兴乌撒，振兴威宁项目在亮相前期，应充分造势，营造大项目气概，在宣传推广方面应主题式推广，以“复兴乌撒，传承乌撒”为中心，深度挖掘历史渊源，给威宁一个传奇、经典、奇妙的乌撒部落历史演绎。2、推广媒体媒体——网络、电视、报纸、杂志、平面、户外、车体项目广告宣传应采纳“轰炸式”全方位覆盖，在旅游网站网络专题报道；在各省市主流报纸特定板块刊登项目信息；在飞机候机室旅游杂志上专栏报道；在个要紧都市高速路口处立大型户外广告；以及在各大都市公交车体印刷车身广告…….活动——参加各地点组织的旅游节，创办威宁旅游节，举办世界乌撒部落寻根大会3、推广活动为全面推广项目知名度，营造旅游人气，除了在传统广告宣传方面要广范围覆盖，在自身活动方面也应有所创新：参加各地点的旅游节活动能有效地对外介绍本项目，实现了区域性传播创办威宁旅游节，旨在结合威宁现有的旅游资源草海联合打响威宁旅游的亮点，吸引外界关注威宁，关注乌撒古城。举办世界乌撒部落寻根大会，吸引全球彝族后裔对此关注，聚拢彝族人民举办一场万人盛会，再通过媒体多方报道，进一步让世人了解乌撒古城。举办项目特色活动，如乌撒火把节、乌撒摔跤大赛、跳火绳、赛马、舞铃铛、赶老牛、乐戏、斗鸡、阿细跳月……..

4、乌撒古城全年活动庆典排列民俗活动贯穿全年，日日月月歌舞升平序号月份（节气）特色活动意向