蓝城文旅与农业：运营模式、盈利模式及组织架构全图

蓝城文旅与农业:运营模式、盈利模式及组织架构全图01战略解析蓝城集团前身为绿城房产建设管理有限公司（2010年9月25日2015-^成立），为房产代建业务的承接主体:2011寻色字玩三养老地上20121995宋卫平先生切立海盛后2014式事名无蓝境中国2016密城强时2004绿鞋底产诉叁至国十寻20062015-^成立），为房产代建业务的承接主体:2011寻色字玩三养老地上20121995宋卫平先生切立海盛后2014式事名无蓝境中国2016密城强时2004绿鞋底产诉叁至国十寻2006建樱白国音港上市2013成立岸蛔该推史忙至梯式重贵产时代1995-20=01.2014年8月1日起，绿城房产建设管理有限公司正式更名为蓝城房产建设管理集团有限公司（简称“蓝城集团”）。建立起代建（政府代建、商业代建、资本代建）三大运营模式，代建业务帮助蓝城在运营模式上完成重资产模式向轻资产模式的转型，形成轻资产运营及品牌输出的新型运作模式。蓝城房产建设管理集团有限公司，主要负责代建业务。随着地产开发利润被压缩，房企都在谋求着上下游产业的延伸平台”，实现打造“中国第一生活服务品牌”的战略目标。为更多的人营造“好房子”，向为更多人营造“好生活”转型，为全龄段用户提供全生命周期、全方位的综合服务。期间主营业务为房产代建、农业、颐养、医疗健康。

3.2016年6月，蓝城拆分为蓝城和新蓝城，新蓝城负责代建业务，而后绿城全面收购新蓝城。同时，绿城集团出售全部持有的蓝城股权。至此，蓝城主营业务变更为蓝城农业、蓝城颐养、蓝熙健康和蓝城小镇四大模块。其中，蓝城小镇成为蓝城重点运营模块。4.2016年，中央经济工作会议精准定位住房功能。坚持住房的居住属性，各地方政府加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求。同时，围绕国家战略，将“永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”作为发展使命。蓝城以打造“中国第一生活服务品牌”为战略目标、将小镇作为重点运营模块，既是迎合国家政策，也是发挥本身优势资源。德城集团苗城或业蓝城小镇蓝城颐养亚科七韬薛Jt冬显争产常”省取农苗城或业蓝城小镇蓝城颐养亚科七韬薛Jt冬显争产常”省取农官工.导江尊农等.U娄谓：寺产通产一和灯

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并形成了四大研究院、五大服务体系和十二产业要素的核心组织体系，共15家子公司，均拥有独立经济造血能力，相对独立又相互关联。蓝域集团慈城景现

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五城生活策划许宛修NO.1四大研究院蓝城集团成立生活策划研究院、生活建设研究院、生活服务研究院以及农业研究院，为设计、规划、有序地营造和管理小镇的文化生活提供理论支撑。NO.2五大服务体系为满足客户对于空间、物质、身体、精神等方面的需求，打造影响和提升小镇生活品质的综合服务体系。蓝城通过健康、教育、产业、商业、物业五大服务平台密织完善的服务网络，它们各自独立又相互关联，共同构成了小镇的生活服务边界。NO.3十二产业要素产业是小镇发展的生命力，使人们真正能够在小镇安居乐业。蓝城小镇的产业构成包括12要素一一农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业，每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。在蓝城小镇的服务框架中，除了依托自身建筑设计、建筑管理的

优势外，蓝城还利用小镇生活场景研究所，研究如何营造小镇的生活场景；成立专门的商业运营中心，统一运营管理小镇的商业服务配套；成立蓝城生活服务有限公司，为小镇提供餐饮、娱乐、金融等生活服务，与蓝城养老、农业和医疗一起形成了完整的小镇服务体系。小镇生活昉带出身左蓝城生活用劳有眼心司小镇生活昉带出身左蓝城生活用劳有眼心司NO.4七弦琴管控模式蓝城将房产项目运营比喻为“七弦琴”，其中前期、设计（品质）、工程、销售、服务、成本、财务七条管控线，构成琴的七条弦；本体、行政、法务、企业文化、委托关系等日常工作，构成琴体基座。七弦琴管控模式使整个开发过程每一个细节都得到深入细致的把控。03核心产品包括“医疗健康+养老+教育+农业”四大核心产品，且具有较强的资源优势。NO.1医疗健康体系及组织架构2014年9月，蓝城投资管理有限公司、绿城物业服务集团有限公司与东软熙康健康科技有限公司合资成立“蓝熙健康服务有限公司”，蓝熙注册资本2亿元人民币，其中东软熙康出资0.8亿元，占合资公司40%股份，蓝城、绿城物业等投资方出资1.2亿元，占合资公司60%的股份。2017年7月，蓝城集团与中控集团联手打造浙江蓝城恒汇科技发展有限公司，蓝城恒汇注册资本1亿元人民币，蓝城持股51%，中控集团持股25%。一、股权合作方合作方东软熙康健康科技有限公司熙康是东软旗下专注于健康管理与服务的独立品牌，于2011年在国外、香港、北京同步注册成立。作为东软集团在健康服务领域的标志性品牌，是一个通过健康物联网、健康云平台和优秀医疗资源的结合，纵向整合区域医疗中心和基层医疗机构的服务资源，为个人和家庭提供包括慢性病预防生态系统在内的全生命周期健康关爱服务平台。合作方中控集团中控医疗是浙江大学数字化医疗研究成果产业化的平台，拥有一支由院士领衔、博士及各行业专家组成的国际化专业技术团队，为国内高端的数字化医院建设提供国际最先进、最全面的整体解决方案、产品和专业的技术服务。二、业务、定位①蓝熙健康服务有限公司主要业务：蓝熙慢病管理，主要功能为智能数据采集、家庭医生监测干预、数据实时推送家人；蓝熙远程医疗，即社区内的大医院；蓝熙海外诊疗提供“一站式”海外专家私人诊疗以及蓝熙健康体检。此外，还包括健康体检、运动指导、居家护理等。借助双方母公司在各自领域积累的成功经验，通过云计算、物联网、移动互联网、大数据等新技术的深度融合与应用，以投资建设的社区健康服务中心为载体，以“云+端”、O2O创新服务模式及家庭医生团队为支撑，面向社区居民提供包括家庭成员、全生命周期的健康管理、协同医疗、康复及养老等在内的产品与服务。②浙江蓝城恒汇科技发展有限公司：“科学饮食，健康生活”为企业愿景，现代生命科学、基因学、中医理论和大数据技术为核心支撑，通过对每个人不同的体质判定，旨在推动并改善人们的饮食方式，为健康生活方式提供大数据服务和具体解决方案。企业依托中控集团的科技研发力量进行人工智能问茶系统、智能体检设备等的研发，整合一流中西医专家及生命科学专家为问茶系统提供专业指导及保障，以“茶”为切入点，打造高起点，高标准，高定位的全新茶产业品牌，专注于科学饮食和生活健康服务。三、运营模式虽然对蓝熙健康来说绿城是其第一家客户，但是目前与蓝熙健康展开合作的，除了绿城还有世茂、复兴、中宏等。房产优势，少租金少成本：蓝熙健康以物业配套健康服务为切入点，可享受零房租（或少房租）、零物业费和零水电费的优惠，从而节约一笔相当大的运营成本。因此，蓝熙健康得以迅速入驻绿城物业服务集团服务的社区，在那里建设诊所、体检中心、运动馆、理疗馆等，为社区居民提供健康及医疗服务。背靠绿城，坐拥百万客源:绿城集团致力于打造真正的高端楼盘，非常注重物业服务。旗下“绿城服务”物业公司，现已服务超过30万个中产及富裕人群家庭。蓝熙健康依托绿城，拥有了其数以百万计的稳定客户资源。依托东软，获取先进技术和设备：据IDC行业数据报告显示，东软在医疗IT领域市场份额已连续多年排名第一，拥有最先进的医疗设备及医疗平台。蓝熙健康利用东软的技术优势，搭建自己的线上慢病管理平台。不推诊所，推云平台：诊所建设成本高（搭建一个体检中心最少需要1500万），并且能够辐射到的小区里很少，一年下来也就几百人。所以蓝熙健康利用物联网和互联网技术，推出了蓝熙问安健康管理云平台。蓝熙健康的管理师和医生团队依托云平台，通过APP、微信、短信、电话，连接用户及其家人，为客户提供健康管理服务。四、盈利模式目前蓝熙健康的健康管理业务已实现年收入数千万，毛利润超过1000万元，累计服务超过12万客户，其中绿城小区的占60%，还有一些为绿城以外的房产公司、健康管理公司、企业客户，整体的控制率达到了74.1%。也就是说，接受蓝熙问安的健康管理服务的慢病患者，有7成以上病情得到了控制和改善。除蓝熙问安外，蓝熙健康还从以下几个方面盈利：.将蓝熙问安做成一个开放式平台，共享给其他健康管理公司、药店以及医院等，企业只需一次支付几万到十几万，便可获得这个平台的使用权。.推中医理疗和运动馆。一个中医理疗馆需要50平米左右的场地，投入成本低。蓝熙健康鼓励客户办理中医理疗卡，一张卡5000-6000元，做一次理疗费用在100元左右，最多能做50次。一个客户如果按一周做两三次的频率算下来，一年大概需要办理两张卡。那么，蓝熙健康的中医理疗馆一年算下来几乎是100%盈利的。.园区内办运动生活馆。蓝熙运动生活馆由于依托房产，场地比较有限。因此，它更像是一个私人的健身工作室，里面有各种健身器材，但只配备了一两个健身教练。如果房地产商分配给健身馆的场地太小（如100平米），蓝熙健康甚至还开设了无人健身馆。馆内不再有教练，所有训练通过线上视频教学完成。.同时，他们还会中医理疗、运动馆和体检中心、诊所打包在一起，做成一个咨询方案，卖给各大房产机构或物业公司。熙康与蓝城的合作是双方的优势互补与强强联合，借助蓝城在全

国各地的社区与养老领域的资源与经验，蓝熙能够将健康医疗服务的触角深入到社区与家庭。与蓝城合作是熙康在原来的生态系统的进一步延伸与拓展，为打造“无所不在的健康关爱”进行更全面的布局，扩大市场。对于医疗、健康等有较高技术要求的产业，蓝城采用合作的模式获取成熟的技术，可以省去技术研究开发的漫长过程和需要的大量资金，更快的将产业运用到小镇中去。NO.2养老体系及组织架构2014年4月，蓝城房产建设管理集团有限公司与绿城房地产集团有限公司共同出资成立绿城养老服务集团（杭州）有限公司，注册资本5000万元人民币，蓝城集团持股35%，绿城持股40%。下设绿城颐乐教育投资有限公司和杭州颐居投资管理有限公司，分别致力于社区养老服务及机构养老服务；与雅达国际（由IDG、红衫资本、云锋基金等投资的健康养老产业基金管理公司）合作开发乌镇雅园。区老颜投J社养1区老颜投J社养1居资镇园雅需1

乌雅1达业业务蓝城颐养首创中国学院式养老模式，学院式养老模式”的核心要素是“颐乐学院”，即以学院式的组织方式，围绕“颐、乐、学、为”四个核心要素，构成园区内老年人的日常生活形态，开展适合老年人身心健康的各类活动。旨在让长者享受专业高效的医疗健康服务；舒适周到的居家生活服务；丰富多彩的交流活动服务；精致全面的文化教育服务，重新构建长者的晚年生活。颐乐学院目前在全国30多个城市开设校区，在读学员超过10000人次。蓝城养老板块的构架主要以养生养老项目开发、学院式养老社区运营、养老护理服务及运营三大块为主。在学院式养老社区的营造上，乌镇雅园打造了3.5万平方米的颐乐学院。居住者可以通过办理月卡或者年卡来上老年学校，享受社区服务等。NO.3教育体系及组织架构浙江绿城教育投资有限公司，注册资本5000万元，宋卫平及其妻子持股61%，绿城原执行董事寿柏年持股39%，已形成K12教育、职业教育及非学历教育培训一体化的办学格局。业务绿城育华教育集团（浙江绿城教育投资管理有限公司），下属共有23个教育教学单位。其中，中小学7所（杭州绿城育华学校、杭州绿城育华小学、杭州绿城育华亲亲学校、浙江绿城足球学校、杭州绿城育华翡翠城学校、杭州古墩路亲亲分校、舟山绿城育华国际学校）；幼儿园15所，分布在浙江、安徽、湖南三省;培训中心1所，与培训学校合署办公。旗下品牌“绿城育华”，自主打造早教产品，不断整合引进优质少儿教育资源，为0-6岁婴幼儿提供启蒙化的早教服务、为5-12岁少儿提供专业化的学科辅导与才艺培养、为4-18岁少儿提供体验化的夏（冬）令营等专业化服务。止匕外，在绿城服务集团、绿城教育集团的共同支持下，整合优势资源，与浙江大学携手打造绿城中国儿童发展研究院，打造绿城原创课程体系。同时引入美国、欧洲、澳洲、日本等发达国家的教育资源，与全球主流早教体系结盟，为绿城早教体系的国际化、超学科的未来教育奠定基础。打造蓝润天使学校，采用K15教育模式，覆盖15年的全学龄段教育，即3（幼儿园）+6（小学）+3（初中）+3（高中）的一站式精英人才培养计划，采取小班化教育，每个班30人左右。NO.4农业体系及组织架构英人才培养计划，采取小班化教育，每个班30人左右。NO.4农业体系及组织架构H华小学2012年，蓝城集团与浙江省农业科学院等合作成立绿城现代农业开发有限公司，并持有42.5%的股份。在整体架构上，初步形成现代农业、生态农业、热带农业等三大板块示范引领和辐射带动的60多个基地布局和100余种产品体系。蓝城农业旗下有8家子公司，分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等。蓝城农业的核心基地位于嵊州，总体规划1万多亩。一、业务、渠道蓝城农业几个主要生产基地以规模农业方式种植科研机构的优种农产品。生产端：农业硅谷（种子种业公司+农业投入品公司+农业研究院所+院士专家工作站）产出优良品种、优良种子和科学种植、管理的技术。业主租种田地，中产、白领业主可自主管理，也可以托管小镇农业公司，由农业工人打理。销售端：有线上、线下和宅配三种方式。线上：蓝城农业有B2c商场、天猫旗舰店、App及微店；线下：蓝城农业的产品通过自建的篮宴生活体验馆和超市进行销售；宅配：集团下有篮宴宅配，针对中产家庭居家食材需求。二、运营模式针对业主：引入CSA模式（社区支持农业），业主作为CSA成员，将在农场提供业主一块3-5亩土地，并可在土地上耕种农作物，体验田间劳作；需要业主预先支出一年的地租和农资费用，并与农场签订协议，农场工作人员负责指导。农产产品通过蓝城农业的销售端进行销售。针对当地农民：流转后的土地请原住民耕种，由农科专家指导，农产品可交由蓝城农业统一销售，农民在家门口获得稳定的工薪收入，不再外出打工；“村民”一类为青年创客，一类是退休长者，一类是读书的孩子。三、盈利模式蓝城农业小镇对乡村建设的探索模式是“地产+农业”。其盈利模式是“农庄卖家”及“农庄管家”两种。“农庄卖家”即将农庄卖给业主，签定耕地长期租约，蓝城会向其提供相应农业栽培技术和服务。“农庄管家”即接受业主委托进行种植和销售。在前期开发阶段，主要是扮演“农庄卖家”的角色，小镇建设的资金支持依然为房产销售。尽管该项目测算的利润率较高，但在运营过程中，出现业主放弃种植权利的情况，致使结果未达到预期。这也是蓝城农业模式目前亟待解决的问题。蓝城农业是工商资本+科研机构的标准范本，其优势在于科研机构以科技创新为先导，蓝城依托浙江省农业科学院的技术优势，不仅加快农业新品种、新技术的推广、转化和应用，还为农业种植、农产品加工及农产品创新提供权威的技术支撑。产品总结蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运营、产业规划都会更加从容。蓝城所有小镇项目都包含4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇再根据自身优势资源进行组合。所以我们看到的蓝城小镇都是“4+N”的模式，比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等。04蓝城模式“投资模式+开发模式+配套模式+运营模式+盈利模式”全解析。一、投资模式①选址标准：一二线城市是重点，但又不限于核心一二线城市。主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，人口稠密城市外30-50公里；②交通便利：一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路；二是距离交通节点便捷且距离近；三是距离最近的高速出口车程10分钟内最佳;③景观资源丰富：项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好。地块内部或周边有农业资源可利用，有历史文化资源沉淀;④地块规模不能低于500亩：地块规模一般在1000-1500亩（不低于500亩），可利用农用地指标不低于1000亩；土地指标持续供应有保证，容积率可综合平衡。⑤产业方向：以农业种植为主，围绕美好生活小镇进行功能定位。⑥拓展方式：蓝城旗下有多家平台公司，均可在全国范围内进行项目拓展，存在一定业务交叉重合，拓展力度较大。⑦拓展优势：农业种植、智库支撑、品牌优势、样板示范。二、开发模式“绿城小镇”开发模式。距离市中心30-50公里，占地3平方公里，其中农业及相关产业占2平方公里，建筑规划占1平方公里。在建筑规划中，90%的是住宅，预计售价1万/平米，10%是配套设施，•也声建花匐划二平方公里农业没.相共产处N-E平方公里包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。绕城小镇30-60•也声建花匐划二平方公里农业没.相共产处N-E平方公里包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。绕城小镇30-60公里市中心工配分品娇1医/T育0苧校和陵乐学院.■国苫.餐长、书房.廖汉等，蓝城现在建或筹备的项目多采用合作开发的模式。杭州桃李春风和莫干山观云小镇是以收购现有项目股权，而后合作开发，合作方分别为基金置业、德清中大；乌镇雅园、嘉兴春风江南、成都多利桃花源、厦门桃李春风、北京桃李春风、无锡光伏智慧小镇的合作方分别为雅达资本管理有限公司、汉富控股、多利农业、联发集团、盈科、协鑫集团等当地实力较强的企业。同时与多方联合成立小镇开发运营基金，成为其小镇开发的重要资金保障。2017年12月，中原银行联合蓝城集团等共同发起设立的总规模100亿元的中原蓝城城镇建设基金。基金立足新乡市平原城乡一体化示范区，面向河南省开展现代农业、康养医疗、文化旅游等投资，践行乡村振兴战略，推进农业供给侧结构性改革，致力于在河南省打造数个全国一流的“田园康养文旅小镇”。物产中大（600704）与新蓝城集团成立了合资公司浙江蓝城建设管理有限公司，物产中大出资670万元，持有33.5%的股权。双方共同开发了春风长乐小镇、杭州湾花田小镇、张家口市下花园区蓝城小镇等多个项目。协鑫集成（002506）和蓝城集团共同出资成立协鑫蓝城小镇发展有限公司。双方各持股50%。蓝城负责前期绿色智慧小镇的规划和土建，协鑫负责实现绿色智慧小镇科技技术植入。借协鑫集团在绿色能源方面的先进技术，致力于研发出拥有微循环系统的、真正节能的智慧小镇。特色小镇开发培育周期长，同时需导入丰富的产业类型，需要大量资金做支撑，因此采用合作开发的方式有利于资源互补、缓解资金压力。三、配套模式蓝城小镇开发周期一般在5-8年。蓝城选择将服务前置，打破原有房地产开发的固定思路，选择从生活服务需求的角度出发，来研制生活类产品。生活配套服务的落地，在头两年之内完成，保证第一期居民入住的时候可以享受服务。将原本只能作为第二居所的远郊小镇，变为第一居所。当城市中产已经具备了更好的对美好生活的追求，真正美好居所的稀缺使蓝城小镇卓尔不群的价格变得顺理成章。四、运营模式①成立小镇基金：小镇自己拥有收入来源的公益组织，并将收益反哺给小镇，以完成小镇硬件的修缮，并为小镇文化建设提供长久的经济支撑。小镇基金的使用权归业主所有。小镇基金资金来源：开发商从小镇销售资金提出2%作为小镇基金的初始资金、小镇产业运营收入（参观旅游收入、公益售卖、产业收益、金融收益）。小镇基金的使用范围是小镇硬件修缮、小镇文化建设。②社区运营：小群大镇。设立不同的社群，建立业主的理想聚落，丰富小镇的生活文化。住房交付之前先交付邻居。生活设计委员会。小镇依托“小镇生活设计委员会”这个组织来实现自治管理。它包括镇长、副镇长以及各个部门的负责人。而这些岗位上的人都是通过小镇选举和推荐来产生的，在小镇全体居民监督和帮助下对小镇日常的运营管理负责。③业务模式：搭建平台，整合蓝城中国体系内的医疗、教育、商业配套等资源，对外开展多种形式的合作（如咨询、规划、代建与运营服务）。通过房地产开发带动周边的农业改造（转向高科技化）将周边农民转化为现代农业工人，从而构建起可持续发展的产业。④内部资源市场化：集团内部各板块的资源可以整合利用，但服务属市场化行为，采用付费机制，属甲乙方关系。内部交易程序简单，自由定价。对外部智库单位选择要求很高，审批复杂。五、盈利模式小镇的盈利来源有三方面：一是居住空间的出售；二是小镇运行中商业运营的收入；三是在小镇配套服务内容当中，大健康管理、金融服务、资产管理等增值服务的收入。按照蓝城由“造房子”向“造生活”转型的战略，把生活元素造出来，把生活方式卖出去。所以，从长期来看，蓝城盈利是在服务上面，且存在较长的资金回笼周期；而从短期来看，生活优先导入的模式需要大量资金的支撑，前期生活服务运营的亏损只能靠配套完善的住宅实现溢价来补偿。模式复制蓝城乌镇雅园推出的养老度假小镇模式，是中国养老小镇产品开发的样本。前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%。经过了市场检验，并在浙江多个地区进行了复制，随后便诞生出桃李春风和十里风荷等同种模式的产品。可以初步判断，这种养老度假模式在商业上已经具备了成功的基因。其模式实现复制的前提是：其一，养老产品配套成本控制得当；其二，地价可控（据相关数据，拿地价格不超过100万/亩）。05案例分析桃李春风桃李春风项目位于杭州市远郊的临安市，距离杭州市市中心40公里，典型的远郊旅游度假板块。占地面积约61万平方米，总建面约26万平方米，容积率0.26。2015年4月，蓝城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基房地产开发有限公司51%的股权，开始合作开发。此前，该项目名称为金基•青云山居，2011年下半年一期开盘后，该项目与周围旅游大盘一样面临过滞销的窘境。蓝城介入后规划建设多期面积为81-186壮的别墅、洋房产品。2015年9月开始推出三期，均取得亮眼的去化率，同时由金基•青云山居11932元/壮的均价上涨至28000元/壮。NO.1项目规划规划：利用其中915亩，分四期开发，一、二期是独栋别墅，三期为洋房和小高层；地块南侧是项目配套：占地1万平方米的小镇中心是社区商业、休闲、娱乐中心，临湖区域规划咖啡、书吧及社区购物区等时尚休闲业态，北侧湿地是专门为老年人量身定制的农田、垂钓、小礼堂等；颐乐学院：主要是医疗康体中心、老年大学等；学院旁边是幼儿

园和高尔夫球场，形成富有特色的全家式医乐项目。擅筋:空年*、旧恨“15白

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