房地产开发与经营T讲义

第一章概述1掌握房地产概念与构成、房地产投资形式；熟悉房地产开发的特征、房地产开发企业；了解房地产开发概念、房地产开发作用、房地产开发企业管理。2什么是房地产？什么是房地产开发？什么是房地产经营？什么是房地产管理？3什么是房地产？房地产——三重含义房产+地产地产——立体空间三种形态实物形态价值形态产权形态价值和使用价值产权束：占有权、使用权、收益权、处分权4房地产的概念房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物；二是从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体；三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。5房地产的构成建筑地块房屋建筑物配套基础设施（1）工业用地（2）商业用地（3）住宅用地（4）仓库用地（5）道路交通用地（6）市政建设工程用地（7）公共绿化用地（8）教育、文化、体育、卫生等用地（9）港口建设用地（10）办公用地（11）军事用地（12）其他用地（1）住宅用房（2）生产用房（3）营业用房（4）行政用房（5）其它专业用房（1）道路、交通设施（2）地下管道等“三通”设施：通电、通水、通气（3）生活配套设施：健身器材、幼儿园、超市等等（4）生态环境设施：排污净化设施、环境监测设施6什么是房地产开发？房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发土地开发房屋开发7房地产开发的作用有利于加速城市现代化进程;有利于城市总体规划的实现；烟台市城市总体规划(2006—2020)为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体；为城市政府财政和城市建设提供资金来源；为城市中低收入群体提供住房保障。8《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，对于其他收入家庭实行商品房。9房地产开发特征区位特征价值特征外部特征10房地产开发特特征——区位特征位置固定性独一无二性寿命长久性数量有限性11国家规定的土土地使用权最最高期限是：：居住用地70年工业用地50年教育、科技、、文化、卫生生、体育等用用地50年商业、旅游、、娱乐用地40年综合及其它用用地50年房地产使用的的寿命长久性性P2112房地产开发特特征——价值特征价格昂贵性、、保值增值性性13房地产开发特特征——外部特征用途多样性相互影响性可调整性政府管制性交易的复杂性性商业、办公、、居住、工业业、耕地、牧牧场、放牧地地、森林、不不毛荒地3-广州番禺建垃垃圾焚烧厂遭遭30万业主反对土地政策、税税收政策、货货币政策等14房地产开发经经营是指房地地产开发企业业在城市规划划区内国有土土地上进行基基础设施建设设、房屋建设设，并转让房地产产开发项目或或者销售、出出租商品房的的行为。这是国务院《城市房地产开开发经营管理理条例》第二条明确定定义的。15第一章概述述一、房地产开开发相关概念念二、房地产投投资相关知识识三、房地产开开发公司16二、房地产投投资P12117房地产投资房地产投资是是指经济主体体以获得未来来的房地产收收益或资产增增值为目的，，预先垫付一一定数量的货货币或实物，，直接或间接接地从事或参参与房地产开开发与经营活活动的经济行行为。18房地产投资的的形式直接投资间接投资19房地产直接投投资房地产直接投投资是指投资资者直接参与与房地产开发发或购买的过过程，参与有有关管理工作作，包括从取取得土地开始始的开发投资和面向建成物物业的置业投资两种形式。开发投资：商商品房建设投投资和土地建建设投资。。置业投资：主主要是租赁型型。20房地产间接投投资房地产间接投投资主要是指指将资金投入入与房地产相相关的证券市市场的行为。。房地产的间接接投资者不需需直接参与有有关投资管理理工作。具体体投资形式包包括：购买房房地产开发投投资企业的债券、股票；购买房地产产投资信托基金金和房地产抵押贷款证券券等。21房地产投资的的风险1、系统风险——通货膨胀风险险、市场供求求风险、周期期风险、变现现风险、利率率风险、政策策风险和或然然损失风险等等。2、个别风险——收益现金流风风险、未来经经营费用风险险、资本价值值风险、比较较风险和时间间风险等。22一、房地产开开发相关概念念二、房地产投投资相关知识识三、房地产开开发公司23房地产开发企企业的设立条条件名称和组织机机构固定的办公公用房注册资本专业人士24资质等级注册资本（万元）从事房地产开发经营时间（年）近3年房屋建筑面积累计竣工（万㎡）连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积（万㎡）专业管理人员（人数）

其中

中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥52

≥10≥5≥2四级资质≥100≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2房地产开发发企业资质质等级条件件25暂定资质：：有效期1年延长期限限不超过2年，1年内无项目目，有效期期不得延长长。26房地产企业业人事分类类1、经济管理理类2、专业类3、工程技术术类房地产企业业人员构成成27房地产企业业人员构成成建筑师工程师会计师经济师估价师市场营销人人员律师与代理理人28房地产企业业组织结构构形式选择择(1)公司制以公司整体体运作项目目的模式，，其架构由由公司职能能部门和项项目组成。。在项目代代表制中，，项目是公公司的代表表机构，没没有决策权权，是一个个偏重于工工程管理的的执行机构构29公司制的组组织结构形形式30(1)公司制优点：管理理集中，分分工明确，，人员精干干缺点：由于于项目上无无实际的决决策权，又又要面对多多个部门的的管理，往往往感到无无所适从，，影响决策策的速度和和效率，另另外也会有有推诿、扯扯皮等现象象31总经理总工程师总经济师副总经理总会计师综合计划部部规划设计部部工程技术部部开发部材料部部经营销售部部研究发展部部财务部部办公室室人事部部32(2)项目公司制制以项目为整整体运作的的模式，其其架构有的的以部门设设置，有的的以××组设置优点：管理理权集中，，层次少，，效率高缺点：一个个企业内发发展项目多多以后，此此模式存在在着明显的的决策权分分散、人力力资源浪费费等问题。。房地地产产企企业业组组织织结结构构形形式式选选择择33房地地产产开开发发企企业业的的特特点点(1)资金金密密集集：：资资金金控控制制应应高高度度集集中中(2)管理理密密集集(3)管理理生生产产周周期期长长(4)生产产环环节节多多(5)高风风险险34房地地产产开开发发程程序序概概述述35房地地产产开开发发的的主主要要阶阶段段划划分分36开发发商商自自有有投投资资意意向向开开始始至至项项目目建建设设完完毕毕出出售售或或出出租租，，大大都都遵遵循循一一个个合合乎乎逻逻辑辑和和开开发发规规律律的的程程序序。。决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材材第第11页投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计方案报批筹集建设资金施工建设与竣工验收租售和服务阶段立项报建37开发发商商自自有有投投资资意意向向开开始始至至项项目目建建设设完完毕毕出出售售或或出出租租，，大大都都遵遵循循一一个个合合乎乎逻逻辑辑和和开开发发规规律律的的程程序序。。投资机会寻找投资机会筛选项目可行性研究获取土地使用权规划设计方案报批筹集建设资金施工建设与竣工验收租售和服务阶段决策阶段前期工作建设阶段租售阶段教材材第第11页立项报建工程程建建设设项项目目报报建建管管理理办办法法建建建建字字[1994]482号房地地产产开开发发项项目目的的前前期期工工作作主主要要是是围围绕绕取取得得““一书书两两证证”而而展展开开的的。。“一一书书””：：选选址址意意见见书书“两两证证””：：建建设设用用地地规规划划许许可可证证、、建建设设工工程程规规划划许许可可证证381.选址址意意见见书书《城乡乡规规划划法法》（2008年1月1日起起施施行行））第三三十十六六条条：：按按照照国国家家规规定定需需要要有有关关部部门门批批准准或或者者核核准准的的建建设设项项目目，，以以划拨方式式提供国有有土地使使用权的的，建设设单位在在报送有有关部门门批准或或者核准准前，应应当向城城乡规划划主管部部门申请请核发选选址意见见书。前款规定定以外的的建设项项目不需需要申请请选址意意见书。。建设单位位提出建建设用地地选址书书面申请请，并附附送相关关文件、、图纸。。同意意选址立立项的项项目，建建设单位位将取得得《建设项目目选址意意见书》及附图，，并附规规划设计计条件。。392.建设用地地规划许许可证《城乡规划划法》（2008年1月1日起施行行）第三十七七条在在城市、、镇规划划区内以划拨方式式提供国国有土地地使用权权的建设项项目，经经有关部部门批准准、核准准、备案案后，建建设单位位应当向向城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门提出出建设用用地规划划许可申申请，由由城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门依据据控制性性详细规规划核定定建设用用地的位置、面面积、允允许建设设的范围围，核发建建设用地地规划许许可证。。建设单位位在取得得建设用用地规划划许可证证后，方方可向县县级以上上地方人人民政府府土地主主管部门门申请用用地，经经县级以以上人民民政府审审批后，，由土地地主管部部门划拨拨土地。。402.建设用地地规划许许可证《城乡规划划法》（2008年1月1日起施行行）第三十八八条在在城市、、镇规划划区内以出让方方式提供供国有土土地使用用权的，在国有有土地使使用权出出让前，，城市、、县人民民政府城城乡规划划主管部部门应当当依据控控制性详详细规划划，提出出出让地地块的位位置、使使用性质质、开发发强度等等规划条件件，作为国国有土地地使用权权出让合合同的组组成部分分。未确确定规划划条件的的地块，，不得出出让国有有土地使使用权。。以出让让方式式取得得国有有土地地使用用权的的建设设项目目，在在签订订国有有土地地使用用权出出让合合同后后，建建设单单位应应当持持建设设项目目的批批准、、核准准、备备案文文件和和国有有土地地使用用权出出让合合同，，向城城市、、县人人民政政府城城乡规规划主主管部部门领领取建建设用用地规规划许许可证证。413.建设工工程规规划许许可证证《城乡规规划法法》（2008年1月1日起施施行））第四十十条在在城城市、、镇规规划区区内进进行建建筑物物、构构筑物物、道道路、、管线线和其其他工工程建建设的的，建建设单单位或或者个个人应应当向向城市市、县县人民民政府府城乡乡规划划主管管部门门或者者省、、自治治区、、直辖辖市人人民政政府确确定的的镇人人民政政府申申请办办理建建设工工程规规划许许可证证。申请办办理建建设工工程规规划许许可证证，应应当提提交使使用土土地的的有关关证明明文件件、建建设工工程设设计方方案等等材料料。需需要建建设单单位编编制修修建性性详细细规划划的建建设项项目，，还应应当提提交修修建性性详细细规划划。对对符合合控制性性详细细规划划和规划条条件的，由由城市市、县县人民民政府府城乡乡规划划主管管部门门或者者省、、自治治区、、直辖辖市人人民政政府确确定的的镇人人民政政府核核发建建设工工程规规划许许可证证。424.建筑工工程施施工许许可证证房地产产开发发企业业在取取得了了《建设用用地规规划许许可证证》和《建设工工程规规划许许可证证》后，还还必须须取得得《建筑工工程施施工许许可证证》，才能能动工工进行行建设设。《建筑法法》第七条条建建筑工工程开开工前前，建建设单单位应应当按按照国国家有有关规规定向向工程程所在在地县县级以以上人人民政政府建建设行行政主主管部部门申申请领领取施施工许许可证证；但但是，，国务务院建建设行行政主主管部部门确确定的的限额以以下的小型型工程程除外外。按照国国务院院规定定的权权限和和程序序批准准开工工报告告的建建筑工工程，，不再再领取取施工工许可可证。。《施工许许可证证》是建筑筑施工工单位位符合合各种种施工工条件件、允允许开开工的的批准准文件件，是是建设设单位位进行行工程程施工工的法法律凭凭证。。《建筑工工程施施工许许可管管理办办法》（2001年）第第二条条：工工程投投资额额在30万元以以下或或者建建筑面面积在在300平方米米以下下的建建筑工工程，，可以以不申申请办办理施施工许许可证证。省省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府建设设行政政主管管部门门可以以根据据当地地的实实际情情况，，对限限额进进行调调整。。434.建筑工程施施工许可证证建设单位申申请领取施施工许可证证，应当具具备下列条条件，并提提交相应的的证明文件件：已经办理该该建设工程程用地批准准手续。在城市规划划区的建筑筑工程，已已经取得建建设工程规规划许可证证。施工场地已已基本具备备施工条件件，需要拆拆迁的，其其进度符合合施工要求求。已经确定施施工企业。。有满足施工工需要的施施工图低及及技术资料料，且已按按规定进行行了审查。。有保证工程程质量和安安全的具体体措施。按照规定应应该委托监监理的工程程已委托监监理。建筑资金已已经落实。。法律、行政政法规规定定的其他条条件。44第二章房房地产开发发用地获取取45掌握我国的的土地制度度，土地使使用权的获获取方式，，“五证””；熟悉房地产产开发主要要阶段划分分，前期工工作阶段的的主要内容容，房地产产项目招标标方式；了解房地产产开发项目目相关部门门、项目立立项报批的的程序与内内容，招标标程序与组组织形式，，办理施工工许可。461土地所有权权和土地使使用权1.1土地所有制制和土地所所有权1.2土地使用制制和土地使使用权1、我国的土土地制度471土地所有权权和土地使使用权1.1土地所有制制和土地所所有权土地所有制制土地所有制制是在一定定的社会条条件下，拥拥有土地的的经济形式式，是土地地制度的核核心和基础础，其法律律的体现形形式是土地地所有权。。《宪法》（2004修正，第十十条）《土地管理法法》（2004修正）《物权法》（2007，第四十七七条）第二条中中华人民共共和国实行行土地的社社会主义公公有制，即即全民所有有制和劳动群众众集体所所有制。第八条城城市市市区的土土地属于于国家所所有。农村和城城市郊区区的土地地，除由由法律规规定属于于国家所所有的以以外，属属于农民民集体所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，属属于农民民集体所所有。1、我国的的土地制制度481土地所有有权和土土地使用用权1.1土地所有有制和土土地所有有权土地所有有制土地所有有制是在在一定的的社会条条件下，，拥有土土地的经经济形式式，是土土地制度度的核心心和基础础，其法法律的体体现形式式是土地地所有权权。土地公有制国家所有制集体所有制城市市区土地农村和城市郊区土地征地国家为了了公共利利益的需需要，可可以依法法对土地地实行征收或者征用用并给予予补偿。。房地产开开发必须须依法申申请使用用国有土土地，而而且只能能取得国国有土地地使用权权。1、我国的的土地制制度491土地所有有权和土土地使用用权1.1土地所有有制和土土地所有有权土地所有有权土地所有有权是土土地所有有制的法法律体现现，是土土地所有有者所拥拥有的、、受法律律保护的的、排他他性的专专有权利利。土地所有有权的权权能构成成包括：：占有权使用权收益权处分权1、我国的的土地制制度50土地所有有权土地占有有权土地使用用权土地收益益权土地处分分权依法对土土地的实实际支配配和控制制的权利利依法对土土地实际际利用的的权利所有权人人依法享享有的从从占有、、使用、、处分财财产中取取得经济济利益（（孳息）的权利利一般所说说的处分分权泛指处置土地地的权利利，包括括对土地地占有权权、使用用权、收收益权等等各项权权能的处处置，如如土地（（使用权权）出租租、转让让、抵押押、典当当等。特征：1）完整意意义的物物权；2）垄断性性和排他他性；3）限制性性。我国的土土地制度度511土地所有有权和土土地使用用权1.2土地使用用制和土土地使用用权土地使用用制任何一个个社会，，只要存存在着土土地所有有权，土土地的使使用就不不是自由由和任意意的。尤尤其是在在土地所所有权和和土地使使用权分分离的情情况下，，土地所所有者和和土地使使用者必必须按照照一定的的规范来来确定双双方的权权利和义义务。土地使用用制是对对土地使使用的程程序、条条件和形形式的规规定，是是土地制制度的另另一个重重要组成成部分。。我国现行的城城市土地使用用制度是有偿偿使用与行政政划拨并存的的“双轨制”。《土地管理法》第二条：国家依法实行行国有土地有有偿使用制度度。但是，国国家在法律规规定的范围内内划拨国有土土地使用权的的除外。1、我国的土地地制度P17521土地所有权和和土地使用权权1.2土地使用制和和土地使用权权土地使用权土地使用权是是土地使用制制的法律表现现形式，是依依法对一定土土地进行占有有、使用并取取得部分收益益、处分的权权利。我国的国有土土地使用权，，不仅仅是指指使用人利用用土地的权利利，土地使用用权的权能构构成有土地的的占有、使用用、收益和部部分处分四项项权能。土地使用权是是一种他物权权和用益物权权。对于出让让方式取得的的土地使用权权，具有派生生性、从属性性、有偿性、、有期限性、、可转让性等等基本特征。。1、我国的土地地制度53专题：开发建设中中的农地征收收1征地的含义及及主要法律依依据征地土征地用土征地收为了公共利益益的需要，政政府依靠国家家权力强制转转移集体土地地所有权或使使用权并对原原权利人给予予合理经济补补偿的一种行行政行为。54征地土征地用土征地收1征地的含义及及主要法律依依据2004年3月宪法修正案案，将《宪法》第十条第三款款：“国家为了公公共利益的需需要，可以依依照法律规定定对土地实行行征用。”修正为：“国家为了公公共利益的需需要，可以依依照法律规定定对土地实行行征收或者征用并给予补偿。。”专题：开发建设中中的农地征收收552农地征收的特特点强制性转移性（权属属）补偿性专题：开发建设中中的农地征收收56房地产开发用用地的含义根据《城市房地产管管理法》第二条：房地产开发用用地是指在城市规划区内依法取得（（使用权）的的、进行基础础设施和房屋屋建设的国有土地。城市规划区范范围包括：城市建成区因城市建设和和发展需要必必须实行规划划控制的区域域2、城市与城市市土地P1757城市国有土地地使用权获取取的方式P21城市国有土地地使用权出让让城市国有土地地使用权划拨拨城市国有土地地使用权转让让土地合作58一、城市国有有土地使用权权出让土地使用权出出让是国家以土地所有者者的身份将土土地使用权在在一定年限内让与土地使用用者，并由土土地使用者向向国家支付土地使用用权出让金的行为。属于于房地产的一一级市场。59出让人（土地所有者）（政府）（主体特定）受让人（土地使用权人）（房地产开发商）规定用途、使用年限的国有土地使用权（地表、地上、地下）支付土地出让金土地使用权出让合同60出让土地使用用权的基本特特征基本特征主体客体内容出让方受让方城镇国有土地出让方：出让一定年限土地使用权受让方：支付土地出让金611、出让的含义义包括：1）土地使用权权出让，由国家垄断，任何单单位和个人不不得出让土地地使用权。2）经出让取得得土地使用权权的单位和个个人，只有使使用权，在使使用土地期限限内对土地拥拥有占有、使用、、收益、处分分权；土地使用权权可以进入市市场，可以进进行转让、出出租、抵押等等经营活动，，但地下埋藏物归归国家所有。62出让的含义包包括：3）土地使用者者只有向国家家支付了全部部土地使用权权出让金后才才能领取土地地使用权证书书。4）集体土地不经经征收不得出出让。5）土地使用权权出让是国家家以土地所有有者的身份与与土地使用者者之间关于权权利义务的经经济关系，具具有平等、自自愿、有偿、有限期期的特点。63房地产市场分分类常被被分分为为一一级级市市场场、、二二级级市市场场和和三三级级市市场场。。一级级市市场场：：土土地地使使用用权权出出让让市市场场二级级市市场场：：土土地地转转让让新建建商商品品房房租租售售市市场场三级级市市场场：：存存量量房房地地产产交交易易市市场场64土地地使使用用权权出出让让的的最最高高期期限限居住住：：70年工业业：：50年教育育、、科科技技、、文文化化卫卫生生、、体体育育：：50年商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐：：40年综合合或或其其他他：：50年65《物权权法法》和2007年11月1日开开始始施施行行的的《中华华人人民民共共和和国国城城镇镇土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例》规定定：：工业业、、商商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐和和商商品品住住宅宅等等经经营营性性用用地地以以及及同同一一土土地地有有两两个个以以上上意意向向用用地地者者的的，，应应当当采采取取招招标标、、拍拍卖卖或或者者挂挂牌牌方方式式出出让让。。工工业业用用地地中中不不包包括括采采矿矿用用地地。。662、出出让让土土地地使使用用权权的的基基本本类类型型拍卖招标挂牌协议67公开开出出让让方方式式的的程程序序、、特点点是什什么么？？土地出让方式非市场出让方式公开出让方式招标出让方式拍卖出让方式挂牌出让方式协议出让方式68土地地公公开开出出让让的的程程序序签订订国国有有建建设设用用地地使使用用权权出出让让合合同同按出让合同约定付清全部出让价款办理土地登记取得国有建设用地使用权证书69方式式：：公公开开（（开开发发利利用用条条件件和和要要求求））特点点：：程程序序规规范范、、透透明明度度高高、、公公开开竞竞争争。。适用用范范围围：：很很广广，，大大型型开开发发项项目目和和城城市市规规划划的的重重点点发发展展项项目目，，商商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐和和豪豪华华住住宅宅等等经经营营性性用用地地。。（一一））招招标标出出让让70方式式：：公公开开（（用用地地条条件件和和底底价价））特点点：：价价高高者者得得，，完完全全市市场场化化。。适用用范范围围：：竞竞争争性性较较高高的的房房地地产产业业、、金金融融业业、、商商业业、、旅旅游游业业———区位位条条件件好好、、交交通通便便利利、、土土地地利利用用较较为为灵灵活活。。规则则：：土土地地行行政政主主管管部部门门主主持持拍拍卖卖,首先先叫叫底底价价，，轮轮番番报报价价，，最最后后出出最最高高价价者者得得,竞买买人人不不足足三三人人或或最最高高应应价价未未达达底底价价，，终终止止拍拍卖卖。。（二二））拍拍卖卖出出让让71方式式：：公公开开竞竞价价交交易易特点点：：规规定定期期限限（（不不少少于于10工作作日日））公公开开竞竞争争。。（三三））挂挂牌牌出出让让72（四四））协协议议出出让让1、方方式式：：协协商商（（用用地地条条件件和和出出让让金金））2、特特点点：：公公开开性性和和透透明明度度低低，，一一对对一一，，主主观观随随意意性性大大，，缺缺乏乏公公开开竞竞争争。。3、适适用用范范围围：：工工业业高高新新技技术术项项目目、、公公益益事事业业用用地地、、需需重重点点扶扶持持优优先先发发展展的的产产业业——公益福福利和和非盈盈利性性项目目。73城市国国有土土地使使用权权出让让城市国国有土土地使使用权权划拨拨城市国国有土土地使使用权权转让让土地合合作741、含义义土地使使用权权划拨拨，是指指经县县级以以上人人民政政府依依法批批准，，在土土地使使用者者缴纳纳补偿偿、安安置等等费用用后将将该幅幅土地地交付付其使使用，，或者者将土土地使使用权权无偿交交付给土地地使用用者的的行为为。752、取得得划拨拨土地地使用用权实实际上上分为为两种种情况况一种是是土地地使用用者先先缴纳纳对原原土地地所有有人或或使用用人的的补偿偿、安安置后后费用用后，，国家家将土土地交交付其其使用用；另一种种情况况是国国家将将国有有土地地使用用权无无偿交交付给给土地地使用用人。。76土地使使用权权划拨拨依据《土地管管理法法》第五十十四条条，这这里的的土地地使用用者包包括：：国家机机关用用地和和军事事用地地；城市基基础设设施用用地和和公益益事业业用地地；国家重重点扶扶持的的能源源、交交通、、水利利等基基础设设施用用地；；法律、、行政政法规规规定定的其其他用用地。。目前在在房地地产开开发中中，对对用于于经济济适用用房、、廉租租房等等社会会保障障性用用房的的开发发建设设用地地，采采用行行政划划拨的的方式式。773、划拨土地地使用权的的基本特征征基本特征行政性无偿性无期限性流转限制性性78城市国有土土地使用权权出让城市国有土土地使用权权划拨城市国有土土地使用权权转让土地合作791、含义土地使用权权转让是指指通过出让让方式获得得土地使用用权的土地地使用者，，通过买卖、赠与与或其他合合法方式将土地使用用权再转移移的行为。。80土地使用权权转让方式式：1.买卖2.交换3.赠与812、土地使用用权转让的的条件支付土地出出让金，取取得土地使使用权证书书；进行了投资资开发，属属于房屋建建设的，完完成开发投投资总额的的25%，属于成片片土地的，，形成工业业用地或者者其他建设设用地条件件。82城市国有土土地使用权权出让城市国有土土地使用权权划拨城市国有土土地使用权权转让土地合作83四、土地合合作-联建拥有资金缺缺少土地的的开发商通通过转让、、公司入股股、并购或或合伙等方方式，与当当前土地使使用权拥有有者合作，，也是获得得土地的一一种方式。。84“五证”《国有土地使使用证》《建设用地规规划许可证证》《建设工程规规划许可证证》《施工许可证证》《预售许可证证》85第三章房房地产开发发项目的规规划设计及及其评价P3186一、房地地产开发项项目的规划划管理1.1城市规划的的层次城镇体系规划城市规划镇规划乡规划村庄规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划城市总体规划（城市分区规划）控制性详细规划修建性详细规划城乡规划近期建设规划土地利用总体规划土地利用年度计划国民经济和社会发展规划87城市总体规规划“对一定时时期内城市市性质、发发展目标、、发展规模模、土地利利用、空间间布局以及及各项建设设的综合部部署和实施施措施。””《中华人民共共和国城乡乡规划法》（2008年1月1日起施行））88控制性详细细规划控制性详规规的任务：用一系列的的指标和规规划要求对对土地使用用进行有效效的控制，，并指导修修建性详细细规划的编编制。控制性详规规的基本内容：详细确定规规划地区各各类用地的的界线和使使用范围，，提出建筑筑高度、建建筑密度、、容积率控控制指标；；规定各类类用地内适适建、不适适建、有条条件可建的的建筑类型型，规定交交通出入口口方位、建建筑后退红红线距离等等。确定各类支支路的红线线位置、断断面、控制制点坐标和和标高。根据规划容容量，确定定工程管线线的走向、、管径和工工程设施的的用地界线线。制定相应的的土地使用用和建筑管管理规定细细则。89控制性详细细规划对地地块的控制制指标有：：规定性指标标：必须遵照的的，包括：：用地性质、、用地面积积、建筑密密度、建筑筑控制高度度、建筑后后退红线距距离、容积积率、绿地地率、交通通出入口方方位、停车车泊位及其其其他需要要配置的公公共设施。。指导性指标标：参照执行，，包括：人口容量、、建筑形式式、体量、、色彩、风风格要求，，其他环境境要求。嘉兴市南湖湖新区控制制性详细规规划90一、房房地产开开发项目目的规划划管理1.2房地产开开发与城城市规划划的关系系P37城市规划划是房地地产开发发的基本依据据城市规划划的实施施离不开开房地产产开发91一、房房地产开开发项目目的规划划管理1.2房地产开开发与城城市规划划的关系系城市规划划是房地地产开发发的基本本依据调控（管管制）指导92一、房房地产开开发项目目的规划划管理1.3房地产开开发项目目的规划划管理（（要点））P38选址、定定点—建设用地地规划许许可证行政划拨拨：选选址、定定点审批批（《选址意见见书》）→规划划设计条条件→建设用地地规划许许可证→申请用用地出让：受受让土地地→规划设计计条件→建设用地地规划许许可证93建筑密度度：即规规划地块块内各类类建筑基基底占地地面积与与地块面面积之比比。容积率：即规划划地块内内各类建建筑总面面积与地地块面积积之比。。绿地率：：规划地地块内各各类绿地地面积的的总和占占规划地地块面积积的比率率。建筑控制制高度：：即由室室外明沟沟面或散散水坡面面量至建建筑物主主体最高高点的垂垂直距离离。建筑红线线后退距距离：即即建筑最最外边线线后退道道路红线线的距离离。通常常以下限限控制。。94一、房房地产开开发项目目的规划划管理1.3房地产开开发项目目的规划划管理（（要点））选址、定定点—建设用地地规划许许可证行政划拨拨：选选址、定定点审批批（《选址意见见书》）→规划划设计条条件→建设用地地规划许许可证→申请用用地出让：受受让土地地→规划设计计条件→建设用地地规划许许可证规划设计计方案审审批申请《建设工程程规划许许可证》竣工验收收规划认认可（《建设工程程竣工验验收规划划确认（（认可））书》）《城乡规划划法》第四十五五条：县级以上上城乡规规划部门门依国务院规规定对建设工工程是否否符合规规划条件件予以核核实。未未经核实实或者经经核实不不符合规规划条件件的，建建设单位位不得组组织竣工工验收。。工程竣工工后，城城乡规划划行政主主管部门门未出具具认可文文件的，，有关部部门不得得发给房房屋产权权证明等等有关文文件。95居住区规规划设计计的基本本原则居住区分级控制制规模和和规划布布局形式式居住区用地居住区规划设设计的内容居住区规划设设计中的技术术经济指标二、城市居居住区规划（（熟悉）96二、城市居居住区规划2.3居住区用地2.3.1居住区规划（（总）用地的的构成居住区用地住宅用地公建用地道路用地公共绿地其他用地97二、城市居居住区规划2.3居住区用地2.3.1居住区规划（（总）用地的的构成居住区用地（R）住宅用地（R01）公建用地（R02）道路用地（R03）公共绿地（R04）其他用地（E）规划范围内与与居住区没有有直接配套关关系的其他用用地，如外围围道路或保留留的企事业单单位、不能建建设的用地、、城市级公建建用地、城市市干道、自然然村等。其他用地不参参与用地平衡衡，也不计人人人均用地指指标，只在居居住区规划总总用地中统计计其用地数量量。98每公顷居住区区用地上拥有有的各类建筑筑的建筑面积积或以居住区区总建筑面积积与居住区用用地的比值表表示。每公顷居住区区用地上拥有有的住宅建筑筑套数。每公顷住宅用用地上拥有的的住宅建筑套套数。每公顷居住区区用地上拥有有的住宅建筑筑面积。每公顷住宅用用地上拥有的的住宅建筑面面积。居住区各类建建筑的基底总总面积与居住住区用地的比比率。住宅建筑基底底总面积与住住宅用地面积积的比率。每公顷居住区区用地上容纳纳的规划人口口数量99第四章房地地产市场调查查与分析P76100第一节房地地产市场调查查房地产市场调调查的含义与与作用房地产市场调调查与预测的的内容房地产市场调调查与预测的的方法房地产市场调调查的步骤101根据《房地产开发项项目经济评价价方法》，房地产开开发项目经经济评价的的一般程序序为：房地产市场调查与预测投资与成本费用估算收入估算与资金筹措财务评价房地产开发项目策划方案比选不确定性分析综合评价第四章房房地产市场场调查与分分析房地产市场场调查的含含义与作用用房地产市场场调查与预预测的内容容房地产市场场调查与预预测的方法法房地产市场场调查的步步骤102第四章房房地产市场场调查与分分析一、房地产市场场调查的含含义与作用用P76市场调查是是调查者接接受委托者者的委托，，根据调查查目的，采采取适宜的的调查方法法，收集、、存储、整整理有关资资料和数据据并形成调调查报告的的过程。房地产开发发项目市场场调查：委托者-房地产开发发企业调查者-房地产开发发企业组建建的调查小小组-房地产咨询询机构-专门的调查查公司103二、房地产市场场调查的内内容P77-79P107-110房地产投资资环境调查查房地产市场场状况调查查第四章房房地产市场场调查与分分析104二、房地产市场场调查的内内容房地产投资资环境调查查房地产投资资环境调查查（或市场场环境调查查）在国家家（宏观）、区域、、城市（中观）、邻里（（微观）的层次上上进行。投资环境调调查的内容容主要包括括：政治、、法律、经经济、文化化教育、自自然条条件、城市市规划、基基础设施等等方面；对对已经发生生的或将要要发生的重重大事件或或政策对房房地产项目目的影响，，要作出充充分的了解解和估计。。项目提出和和项目选址址的依据。。房地产市场场状况调查查第四章房房地产市场场调查与分分析105二、房地产市场场调查的内内容房地产投资资环境调查查与预测房地产市场场状况调查查与预测第四章房房地产市场场调查与分分析106二、房地产市场场调查的内内容房地产投资资环境调查查房地产市场场状况调查查供求状况：：包括相关关地段、用用途、规模模、档次、、价位、平平面布置等等的房地产产的供求状状况，尤其其是竞争楼盘的的调查。消费者调查查、竞争者调查查房地产商品品的价格、、租金和经经营收入；；房地产项项目开发和和经营的投投资、成本本、费用、、税金的种种类及其支支付的标准准和时间等等。项目定位的的重要依据据；可以为为项目经济济评价提供供基础数据据。第四章房房地产市场场调查与分分析P77107三、房地产产市场调查查的步骤P78-80（一）确定问题和和调查目标标（二二））制定定调调查查计计划划（三三））收集集信信息息（四四））分析析信信息息（五五））提交交调调查查报报告告第四四章章房房地地产产市市场场调调查查与与分分析析调查查内内容容资料料来来源源调查查方方法法抽样样方方案案调查查费费用用108（一一））确确定定问问题题和和调调查查目目标标试探探性性调调查查即通通过过收收集集初初步步的的数数据据揭揭示示问问题题的的真真正正性性质质，，从从而而提提出出一一些些预预测测和和想想法法。。如在在经经历历了了2007-2009年中中国国城城市市住住宅宅价价格格普普遍遍大大幅幅度度上上涨涨，，价价格格向向下下调调整整压压力力日日增增的的情情况况下下（（特特别别是是现现有有住住房房政政策策的的影影响响）），，调调查查有有意意向向在在2010年购买商商品住宅宅的家庭庭数量。。描述性调调查即明确一一些特定定的量值值，例如有多多少人愿愿意花费费50万元在郊郊区买一一套两居居室商品品住宅；；109因果性调调查找出事情情的原因因和结果果例如价格格和销售售之间的的因果关关系如何何？广告告与销售售间的因因果关系系如何？？通常对对于一个个房地产产公司经经营业务务范围来来说，销销售、成成本、利利润、市市场占有有量，皆皆为因变变量。而而自变量量较为复复杂。（一）确确定问题题和调查查目标110（二）制制定调查查计划P791、资料来来源：二手资料料：首先先收集；；一手资料料：为了了当前特特定的目目的而收收集的原原始信息息。1112、收集一一手资料料常用的的调查方方法：观察法专题讨论论法问卷调查查法实验法等等（二）制制定调查查计划112直接观察察法亲身经历历法痕迹观察察法行为记录录法调查方法法——观察法113调查方法法——专题讨论论法焦点小组组座谈会会深度访谈谈法投影技法法114调查方法法——实验法是将调查查范围缩缩小到一一个比较较小的规规模上，，进行实实验后得得出的一一定结果果，然后后再推断断出样本本总体可可能的结结果。实验法是是最科学学的调查查方法。。例如某写写字楼的的业主对对于同类类型的租租户，首首先确定定月租金金为30美元每平平方米，，看租户户愿意租租用多大大的面积积，如果果月租金金降为25美元每平平方米，，租户愿愿意租用用的面积积又是多多少。。1153、收集一一手资料料常用的的调查手手段：问卷座谈（二）制制定调查查计划1164、抽样方方案：抽样单位位：解决决向什么么人调查查的问题题。抽样规模模：主要要确定调调查多少少人的问问题。抽样程序序：解决决如何选选择答卷卷人的问问题。（二）制制定调查查计划1175、联系方方法：（二）制制定调查查计划人员访问问：直接接的方式式拦截式面面谈调查查电话访问问：间接接的方式式。一般是非非选择性性法向被被调查者者询问邮寄访问问：回寄寄率低网上访问问：真实实性较差差118房地产市市场调查查计划：：1、市场调调查目的的2、市场调调查内容容3、市场场调查查方法法4、市场场调查查时间间安排排119（三））收集集信息息根据调调查计计划来来进行行信息息的收收集;最容易易出错错的阶阶段。。120（四））分析析信息息主要任任务是是从收收集的的信息息和数数据中中提炼炼出与与调查查目标标有关关的信信息。。121（五））报告告结果果归纳研研究结结果并并得出出结论论，提提交给给管理理人员员决策策使用用。报告要要求：：客观观真实实、简简明扼扼要、、结论论明确确、制制作精精美。。122四、房房地产产市场场预测测分析析方法法房地产产市场场预测测通常常采用用的方方法有有:购买者者意图图调查查法销售人人员意意见综综合法法专家意意见法法时间序序列分分析法法相关分分析法法1231、购买买者意意图调调查法法就是通通过直直接询询问消消费者者在某某一时时期需需要哪哪些商商品及及其数数量来来进行行分析析的方方法。。【例】：在某某市区区进行行某类类公寓寓需求求的市市场调调查中中，访访问500个样本本，被被访者者表明明购买买意向向如下下：一定会会买50人占占10%可能会会买75人占占15%不能决定是是否购买125人占占25%可能不会买买100人占占20%肯定不会买买150人占占30%总计500人占占100%124四、房地产产市场预测测分析方法法房地产市场场预测通常常采用的方方法有:购买者意图图调查法销售人员意意见综合法法专家意见法法时间序列分分析法相关分析法法1252、销售人员员意见综合合法具体做法是是：请几位位销售人员员分别估计计某一产品品在不同条条件下未来来的销售额额以及发生生的概率，，然后求出出它们的期期望值，最最后将几位位销售人员员的平均期期望值做为为销售额的的预测值。。1263、专家意见见法（德尔尔菲法）（6）对专家的的意见进行行综合处理理。（1）组成专家家小组。按按照课题所所需知识范范围，确定定专家。专家人数的的多少，可可根据预测测课题的大大小和涉及及面的宽窄窄而定，一般般不超过20人。（2）向所有专专家提出所所要预测的的问题及有有关要求，，并附上有关这个问问题的所有有背景材料料，同时请请专家提出出还需要什什么材料。然后后，由专家家做书面答答复。（3）各个专家家根据他们们所收到的的材料，提提出自己的的预测意见见，并说明自己己是怎样利利用这些材材料并提出出预测值的的。（4）将各位专专家第一次次判断意见见汇总，列列成图表，，进行对比比，再分发给各各位专家，，让专家比比较自己同同他人的不不同意见，，修改自己的意见见和判断。。也可以把把各位专家家的意见加加以整理，，或请身份更高的的其他专家家加紧评论论，然后把把这些意见见再分送给给各位专家，以便便他们参考考后修改自自己的意见见。（5）将所有专专家的修改改意见收集集起来，汇汇总，再次次分发给各各位专家，以便便做第二次次修改。逐逐轮收集意意见并为专专家反馈信信息是德尔菲法的的主要环节节。收集意意见和信息息反馈一般般要经过三三、四轮，，在向专家进进行反馈的的时候，只只给出各种种意见，但但并不说明明发表各种意见的的专家的具具体姓名。。这一过程程重复进行行，直到每每一个专家不再改改变自己的的意见为止止。1273、专专家家意意见见法法（（德德尔尔菲菲法法））优点点:能充充分分发发挥挥各各位位专专家家的的作作用用，，集集思思广广益益，，准准确确性性高高；能把把各各位位专专家家意意见见的的分分歧歧点点表表达达出出来来，，取取各各家家之之长长，，避避各各家家之之短短。。缺点点：：过程程比比较较复复杂杂，，花花费费时时间间较较长长。1284、时时间间序序列列分分析析法法时间间序序列列分分析析法法是是利利用用过过去去的的数数据据或或资资料料来来预预测测未未来来的的状状态态。。分为为：：简单单平平均均法法、、移移动动平平均均法法、、加加权权移移动动平平均均法法、、指指数数平平滑滑法法129简单单平平均均法法也称称为为算算术术平平均均法法，，即即把把资资料料中中各各期期实实际际销销售售量量的的平平均均值值作作为为下下一一期期销销售售量量的的预预测测值值。。例：：某某楼楼盘盘2010年1月实实际际销销售售额额100万元元，，2月120万元元，，3月130万元元，，预预测测4月的的销销售售额额？？130指数数平平滑滑法法指数数平平滑滑法法是是在在移动动平平均均法法基础础上上发发展展起起来来的的一一种种时时间间序序列列分分析析预预测测法法，，它它是是通通过过计计算算指指数数平平滑滑值值，，配配合合一一定定的的时时间间序序列列预预测测模模型型对对现现象象的的未未来来进进行行预预测测。。原理是任一期期的指数平滑滑值都是本期期实际观察值值与前一期指指数平滑值的的加权平均。。131计算公式：Qt=ααSt-1＋(1－α)Qt-1其中Qt——本期预测值St-1——前期实际销售售量Qt-1——前期预测值α——平滑指数（0≤α≤1）132回归分析法市场因子推演演法5、相关分析法法P86133回归分析法回归分析法是是一种统计学学方法，它是是在掌握一定定量观察数据据基础上，利利用数理统计计方法建立自自变量和因变变量之间回归归关系函数的的方法。134第二节市场场细分与目标标市场选择P87135第四章房地地产市场调查查与分析二、房地产市市场调查、市市场细分及目目标市场选择择根据客户的买买点设计卖点客户定位（市场定位，定位的核心心）市场定位（形成差异化化产品）形象定位（认知、偏好好、共鸣）选择目标市场市场细分市场调查项目定位程序市场定位136目标市场选择择的五种模式式P91P1P2P3M1M2M3市场集中化P1P2P3产品专门化M1M2M3P1P2P3全面覆盖M1M2M3P1P2P3市场专门化M1M2M3选择专门化M1M2M3P1P2P3P＝产品M＝市场第四章房地地产市场调查查与分析二、房地产市市场调查、市市场细分及目目标市场选择择137根据建设部《房地产开发项项目经济评价价方法》，房地产项目目策划主要包包括以下内容容的分析与选选择：项目区位开发时机开发内容和规规模开发合作方式式融资方式和资资金结构产品经营方式式第五章房地地产开发项目目策划138第六章房地地产投资分析析基础139一次支付类型型：又称整付，所所分析系统的的现金流量，，无论流入还还是流出，均均在一个时点点上发生。1、复利终值公公式（一次支支付终值公式式、整付本利利和公式）2、复利现值公公式（一次支支付现值公式式）(1+i)n称作一次支付付终值系数(1+i)-n称作一次支付付现值系数140等额支付类型型等额支付是指指所分析的系系统中现金流流入与现金流流出可在多个个时间点上发发生，而不是是集中在某一一个时间点，，即形成一个个序列现金流流量，并且这这个序列现金金流量数额的的大小是相等等的（A）。它包括以以下四个基本本公式。1．等额序列支支付年金终值值公式（已知知A，求F）2．储存基金公式（已已知F，求A）3．等额支付序序列年金现值值公式（已知知A，求P）4．资金回收公公式（已知P，求A）141课本P160-165例题：例5-3~~~例5-10142第四节房房地产投资经济评价价指标与方法法143第一节效效益和费用识识别1、概念成本是指人们为达达成一事或取取得一物所必必须付出或已已经付出的代代价。影响因素：技技术方案、生生产规模、生生产组织方式式技术水平、管管理水平等。。与会计中成本本的区别：P145A、会计中：：实际发生，，