某地产投资股份有限公司战略思想和架构流程

做一个与众不同的企业***地产投资股份有限公司2006年7月21日***是一家什么样的公司？公司名称***·***寓意：汇集财富汇聚精英，既是公司字号，又是产品品牌***－改建房产品牌***－新建房产品牌

公司定位城市－价值发现者

不做传统意义上的房地产开发商，而是一个有专业地产背景的投资型公司，最终将成为房地产金融综合服务商在城市中心居住、商业、商务区域范围内，积极寻找市场空白点和新兴投资热点，关注价值被严重低估的物业资产和投资项目，通过经营运作使其价值得以重新发现关注最有购房意愿的客户群的实际需求，以客户能接受的心理价位提供客户能接受的商品，主力产品是顺应政府号召和市场需求的中低价商品房，树立亲民的品牌形象学习的榜样融资和财技学顺驰

顺驰是从二手房中介商转型到开发商众最成功的例子，而且顺驰的开发系统和置业系统相互配合，互为支持非常成功，***有模仿顺驰的天然“基因”。顺驰的财务技巧将资金效率运用到了极至，多种融资渠道是其每年业绩翻几番的重要支撑商业模式学恒基兆业

香港恒基兆业是香港十大财团和地产商之一，他有在香港开发项目最多（20年600个地产项目），开发范围最广（从旧楼改造、工业厂房、写字楼、别墅、高中低档各式住宅），合作伙伴最多（恒基公司几乎与香港各大地产公司都合作过），最重要的是不管好市淡市楼宇照建不误，所以稳定在十大财团之列。

期望结果

股东满意－实施利润率和规模战略，公司超常规发展带来的丰厚回报

公司存在的唯一价值就是给股东创造财富

客户满意－提供优异的产品、可靠的质量、性价比最高的商品，满足多数市民的需要员工满意－公司规模不断扩张让员工有更多的发展机会，从精神和物质两方面都得到满足社会满意－响应政府号召，顺应市场需求，大量提供中低价位的商品，树立亲民品牌形象***是做什么的？常规业务通过自行建立四大业务资源网络，发现价值被严重低估的物业和土地资产，经过收购－变性－改建－包装－销售或经营的全过程，达到将原有物业资产的价值最大化体现出来，从而得到最大效应的投资回报

业务资源网络平台(市场研发部)：1、银行资产保全部和资产管理公司2、法院和拍卖公司3、国有资产管理公司和产权交易所4、中介公司和房地产金融主题咖啡厅投资和回报要求投资要求地段：武汉市中环线内项目：两证齐全或产权明晰的住宅楼、商业网点、各类历史建筑，可改为住宅式的商铺、工业产房、半拉子工，破产企业土地等面积：3000－20000平方米金额：500－2000万元回报要求

周期：六个月收益：30％以上产品线根据收购资产特征、所处市场环境和潜在消费对象归类，分成多个产品类型（线），每一个产品类型的开发改造案例总结成经验，便于产品复制，提高生产效率和效益住宅类：青年公寓（低端）非住宅类：酒店式公寓（高端）纯商业：社区商业服务中心专业市场偶然业业务通过长长期对对开发发市场场的跟跟踪和和分析析，在在特定定的时时候，，介入入新盘盘开发发领域域，做做项目目的投投资商商分享享开发发利润润，或或做阶阶段性性投资资获取取高额额回报报，甚甚至接接手整整个项项目的的开发发权地段：：武汉汉市中中环线线内项目：：三证证以上上齐全全、产产权明明晰的的开发发项目目面积：：20000平方米米以上上金额：：不低低于1200万元，，不高高于5000万元合作方方式：：低价价买断断包销销借款加加代理理项目合合资合合作买断部部分开开发面面积***如何何与众众不同同？个性词词汇价格标标竿（（价格格和价价值））规模、、利润润率战战略现金流流超常规规发展展（速速度））产品经经营－－资产产经营营－资资本经经营地产金金融平平台价值和和价格格价值决决定价价格，，价格格决定定回款款速度度，优优异的的商品品性价价比是是决定定市场场成败败的重重要手手段推广水水平回款速速度利润成本决定竞竞争成成败的的关键键是敌敌我取取得资资产的的成本本不同同开发商心中的价值客户心中的价值产品价格对手产品价格利润率率战略略在相同同效率率的情情况下下尽量量提升升速度度可以以获得得更高高的利利润利润资资资金金金投回回入收收效率率时时间间为什什么么强强调调利利润润率率和和规规模模优良良的的盈盈利利能能力力是是金金融融机机构构和和各各类类合合作作方方对对我我们们的的基基本本要要求求，，是是获获得得持持续续融融资资的的基基本本保保证证规模模效效应应的的体体现现吸吸引引金金融融机机构构和和机机构构投投资资者者的的合合作作，，资资金金的的聚聚集集和和银银行行授授信信可可以以在在规规模模化化的的资资源源基基础础上上，，可可以以不不断断搭搭载载更更多多的的高高利利润润率率业业务务和和服服务务规模模和和利利润润率率利润润率率直直接接反反映映企企业业的的盈盈利利能能力力和和竞竞争争力力水水平平，，是是衡衡量量企企业业操操作作水水平平的的综综合合性性指指标标，，是是企企业业资资源源使使用用效效率率、、体体系系化化能能力力、、操操作作技技能能、、管管理理水水平平等等一一系系列列能能力力的的综综合合体体现现追求求利利润润和和利利润润率率是是实实现现公公司司价价值值最最大大化化的的必必由由之之路路，，公公司司价价值值最最大大化化来来源源于于企企业业持持续续、、安安全全的的获获取取最最大大化化利利润润的的能能力力企业价值最大化增长战略利润率战略建立长期独特优势提高售价降低成本提高资产使用率平衡风险企业业价价值值最最大大化化企业业价价值值最最大大化化来来源源于于企企业业持持续续、、安安全全的的获获取取最最大大化化利利润润的的能能力力，，追追求求利利润润和和利利润润率率是是实实现现公公司司价价值值最最大大化化的的必必由由之之路路公司司价价值值最最大大化化＝公公司司规规模模×利润润率率×商业业模模式式公司司价价值值最最大大化化＝速速度度×项目目盈盈利利水水平平×资金金放放大大系系数数产品品经经营营小中中介介收购购单单套套房房产产再再简简单单转转卖卖出出去去，，吃吃差差价价获获得得15％左左右右的的收收益益大中中介介批量量收收购购房房产产、、旧旧楼楼重重新新翻翻新新改改造造再再零零售售出出去去，，获获得得30％左左右右的的收收益益开发发商商购得得土土地地，，规规划划报报批批，，建建造造房房屋屋，，包包装装出出售售，，获获得得自自有有资资金金100％的的收收益益资产产经经营营资产产经经营营就就是是在在收收购购的的过过程程中中留留下下未未来来增增值值潜潜力力大大，，有有持持续续现现金金流流收收益益强强的的商商业业物物业业，，通通过过有有效效提提升升经经营营业业绩绩从从而而提提升升物物业业价价值值目的的：：商业业地地产产以以其其稳稳定定的的租租金金弥弥补补公公司司在在其其他他投投资资项项目目上上回回款款周周期期性性不不均均衡衡的的问问题题成功功的的招招商商和和运运营营带带来来良良好好的的租租金金收收益益，，进进而而通通过过资资产产评评估估（（收收益益法法））使使资资产产在在公公司司帐帐面面上上的的价价值值有有翻翻几几番番的的增增值值，，便便于于对对外外融融资资优异异的的现现金金流流和和资资产产规规模模的的增增值值有有利利于于公公司司后后期期增增资资扩扩股股现金金流流大多多数数开开发发企企业业单单一一项项目目开开发发模模式式现金金流流开发发前前期期销销售售期期销销售售尾尾期期开发发时时间间现金金流流少数数开开发发企企业业多多项项目目开开发发模模式式现金金流流均衡衡的的现现金金流流开发发时时间间资本本经经营营资本本经经营营是是所所有有企企业业经经营营的的最最高高境境界界，，就就是是以以公公司司未未来来的的经经营营业业绩绩和和现现金金流流为为保保证证，，将将公公司司整整体体打打包包上上市市目的的：：股票票溢溢价价发发行行，，股股东东权权益益得得到到最最大大程程度度的的增增值值实物物资资产产转转化化成成虚虚拟拟的的股股票票，，可可以以回回收收更更多多资资金金，，以以资资金金和和股股票票对对外外收收购购更更多多的的有有效效经经营营资资产产，，周周而而复复始始，，获获得得的的收收益益无无可可估估量量商业业模模式式所有有开开发发商商关关注注的的问问题题都都是是一一个个从从购购买买土土地地项项目目、、开开工工开开盘盘到到销销售售的的过过程程，，一一个个现现金金到到现现金金的的商商业业模模式式，，是是房房地地产产公公司司最最核核心心的的东东西西，，决决定定公公司司的的操操作作和和精精细细管管理理的的水水平平。。怎样样把把项项目目所所需需启启动动资资金金做做的的更更小小，，怎怎样样尽尽快快把把现现金金流流平平衡衡做做的的最最好好，，从从付付款款到到现现金金流流平平衡衡，，资资金金占占用用时时间间长长短短多多少少，，在在财财务务上上反反映映的的是是一一个个公公司司的的库库存存周周转转率率，，其其实实背背后后是是公公司司之之间间操操作作水水平平的的根根本本差差别别。。商业业模模式式图图资金金资资源源利利用用最最大大化化实现现销销售售回回款款实实现现利利润润缩短短现金金-现金金周周期期项目选择项目取得开工开盘入住服务开始付款付清全款收回全部房款收回全部投资***的的核心竞竞争力商业地产产的运作作能力投资商业业地产的的机会“国六条条”及相相关政策策公布之之后，房房地产市市场逐渐渐降温，，房地产产投资人人群从住住宅市场场上逐步步退出，，在没有有更好的的投资炒炒作的渠渠道情况况下，进进入商业业房地产产的投资资和投机机就是他他们最好好的选择择营业税的的瓶颈已已不再是是阻碍人人们投资资商业地地产的因因素，相相比较住住宅地产产投资，，商业地地产回报报周期更更短能看到商商业地产产价值的的开发商商不少，，能有信信心，有有能力操操作成功功的少之之又少，，70%商业地产产失败的的案例，，给有能能力操作作商业地地产的投投资者一一个暴富富的机会会在每一个个三级城城市，都都有一个个规模巨巨大的综综合商业业地产项项目，是是当地政政府招商商引资的的重要成成果，90%处于经营营不善的的地步，，在***有能能力挽救救的前提提下，低低（零））成本收收购是一一个最好好的投资资选择商业地产产增值商业地产产的价值值根据所所处的地地段、经经营的软软硬件、、经营氛氛围、经经营特色色和主力力商户等等诸多因因素影响响，不能能按常规规的重置置成本法法简单衡衡量。国国际上通通行的评评估资产产价值的的标准是是收益法法，即以以租金确确定售价价。所以以低价收收购商业业物业通通过成功功的商业业经营是是给公司司会带来来巨大的的资产增增殖的租金经营期购买价格格现现实价价值时时间商业地产产和金融融成熟的商商业地产产带来稳稳定的现现金流，，以可见见到的现现金流为为质押加加上升值值的房产产为抵押押，向银银行和其其他金融融机构申申请贷款款无往不不胜国外众多多的房地地产投资资基金希希望投资资中国的的房地产产市场，，但大多多希望直直接收购购有现金金流和巨巨大升值值潜力的的商业地地产项目目，如有有众多的的商业地地产投资资组合，，可以与与房地产产投资基基金建立立广泛的的业务合合作战略合作作者通过过了解***的的对商业业地产运运作能力力和成功功案例，，会源源源不断的的给***投资资商业地地产所需需资金商业地产产操作秘秘诀根据商业业地产的的特征，，总结出出成功操操作商业业地产的的秘诀是是“三因因一果””，没有有事前周周密的商商业规划划，切实实可行的的招商活活动，成成功的商商业运营营制造出出的氛围围，就没没有完美美的销售售结果商业规划划招商商业运营营销售为什么要要做商业业研究商业地产产所带来来潜在的的经济效效益是所所有投资资商都看看得到的的，但70％的商业业地产失失败案例例阻碍投投资人进进一步进进军商业业地产领领域，操操作水平平能否达达到取代代资金缺缺乏成为为考验投投资商的的第一大大难题商业地产产概念在在中国兴兴起也就就2年时间，，没有人人愿从底底层基础础的商业业业态研研究开始始，加上上商业地地产经验验因地域域差异不不可复制制，所以以***理论研研究加上上案例实实践完全全可以在在一年到到一年半半内做到到全国领领先水平平***商商业地产产的操盘盘能力加加上资金金实力，，完全可可以将““天门经经验”、、“杨园园经验””、“瑶瑶琦园经经验”复复制，在在武汉或或周边城城市收购购、包销销类似项项目获得得多重暴暴利***的的战略目目标和规规划经营思路路中短期经经营方向向集中在在房地产产的中低低端业务务上，趁趁大开发发商没看看中，中中介商因因资金原原因不敢敢大量介介入之际际，重点点突破存存量不良良资产改改造市场场，取得得该领域域的绝对对领先，，摆脱在在市场热热点上角角逐的被被动局面面，同时时有目的的性选择择陷入资资金困境境的小型型开发项项目作为为经营的的补充。。只有大众众化的市市场才能能孵化大大企业，，选择大大众化的的市场仍仍然是我我们今后后产业选选择的基基本原则则。公司优先先选择占占用资金金最小、、周期最最短、利利润率最最高的项项目，所所有项目目投资紧紧紧围绕绕资金现现金流和和利润率率展开，，要严格格控制进进入新的的领域，，避免分分散有限限的力量量及资金金。对规规划外的的有创意意有潜质质的项目目，我们们在不影影响大局局的前提提下拨出出一定的的资源，，将创意意变成现现实。战略目标标一根据自身身特点，，总结出出适合自自身超常常规发展展的商业业模式，，潜心商商业地产产研究和和实践，，不断夯夯实经济济基础，，在未来来的三年年内跑赢赢大势，，2009年进入武武汉市开开发前10名发展多层层次的战战略合作作平台，，结合创创造性的的商业发发展模式式，形成成执续的的具有绝绝对竞争争优势，，做到特特定区域域细分市市场的N0.1。多层次的的战略合合作平台台，也是是资金和和项目的的利益交交换平台台做NO.1不是做微微弱优势势的第一一，而是是要做规规模绝对对领先、、盈利能能力绝对对领先、、市场影影响力绝绝对领先先、持续续发展后后劲绝对对领先；；战略目标标二运用现代代企业运运营管理理模式，，规范化化公司运运作流程程，开创创全新的的商业模模式，培培养出一一批能征征善战的的队伍。。加强团团队建设设，持续续调整架架构，提提高领导导团队的的战略能能力，持持续提高高操作水水平，提提升规模模和盈利利能力关注项目目操作能能力，加加快现有有资源的的增值变变现；构构筑起强强势品牌牌知名度度、客户户认可度度及忠诚诚度，构构筑起企企业向更更高理想想冲刺、、员工拥拥有无比比自豪感感的坚实实平台，，成为综综合实力力领先的的专业化化房地产产企业集集团战略目标标三分析自身身独特的的资源和和优势，，充分挖挖掘自身身发展潜潜力，学学习顺驰驰搭建有有自己特特色的地地产金融融舞台，，实现由由产品经经营、资资产经营营发展到到资本运运营的过过渡，最最终打造造强大的的地产金金融平台台房地产金金融创新新是突出出企业个个性的重重要手段段，也是是令企业业超常规规发展的的唯一途途径，传传统的产产品经营营是企业业规模扩扩张的强强有力的的保证，，经营规规模发展展到一定定阶段，，预期的的收入、、利润和和现金流流能过金金融创新新手段实实现回流流和放大大战略目标标描述（（2007－2008）按照现代代化的管管理制度度组建股股份公司司，规范范公司运运作流程程，关注注研究和和销售团团队建设设，培养养出一批批能征善善战的队队伍，推推出“***制制造，必必属良品品”品牌牌以收购改改造不良良资产项项目为主主营业务务，多项项目快速速实现持持续不断断的现金金流，成成为武汉汉城区改改造的新新兴开发发商，同同时新盘盘开发选选择合适适规模的的项目进进入发展多层层次的战战略合作作平台，，打造多多种融资资渠道，，初步形形成多层层次的融融资合作作平台战略目标标描述（（2008－2009）根据市场场变化不不断调整整市场规规划以及及战略布布局，在在旧楼改改造和次次新房细细分市场场要做到到绝对的的NO.1，在新房开开发领域域低成本本收购优优质项目目，不断断强化“““***制造造，必属属良品””品牌按照公众众公司的的标准，，高效标标准化的的作业方方式和流流程，经经营管理理和财务务透明化化，同时时开始产产品经营营到资产产经营过过渡的过过程广泛结交交战略合合作伙伴伴，借助助他们的的渠道、、声望和和资金，，使公司司在业务务规模、、公司形形象、创创利水平平都能上上一个台台阶战略目标标描述（（2009－20010）完成武汉汉市城区区的布局局，使***推推出的每每一个楼楼盘都成成为当地地区域的的重要性性价比标标杆，销销售量进进入武汉汉市前10名（年销销售额5亿元），，发展成成为武汉汉市开发发销售额额、利润润额、操操作水平平一流的的房地产产企业至少独自自开发出出一个在在全国范范围来算算都是有有特色创创新的项项目，由由“***制制造”升升级到““***作品””，真正正确立***品品牌在地地产界中中的地位位通过私募（PE）不断增资扩扩股，引入战战略投资人，，进行上市辅辅导，向上上市目标靠近近***组织架架构组织架构图股东大会市场研发部收购投资部开发项目部财务管理中心行政人事中心董事会总经理投资决策审计委员会策划销售部策划代理公司权证担保部投资担保公司工程管理部建筑装饰公司人事薪酬委员会监事会组织架构说明明公司的基本组组织结构将是是一种二维结结构：按职能能专业化原则则划分的管理理中心和按对对象专业化原原则划分的利利润中心交叉叉运作时，就就在组织上形形成了矩阵结结构。公司组织的矩矩阵结构，是是一个不断适适应战略和环环境变化，从从原有的平衡衡到不平衡，，再到新的平平衡的动态演演进过程。不不打破原有的的平衡，就不不能抓住机会会，快速发展展；不建立新新的平衡，就就会给公司组组织运作造成成长期的不确确定性，削弱弱责任建立的的基础。分工原则公司董事会负负责确定公司司未来的使命命、战略与目目标，对公司司重大问题进进行决策，确确保公司可持持续成长管理委员会是是由资深人员员组成的咨询询机构。负责责拟制战略规规划和基本政政策，审议预预算和重大投投资项目，以以及审核规划划、基本政策策和预算的执执行结果。审审议结果由经经理办公会议议批准执行公司管理中心心代表公司总总经理对公司司的公共资源源进行管理，，对各事业部部、子公司、、业务部门进进行指导和监监控。公司管管理中心集中中设立以尽量量避免多头领领导现象高层管理人员员的指标任务务应以项目形形式予以落实实。高层管理理人员的项目目完成后，形形成具体工作作和制度，并并入人事行政政管理中心的的职责决策原则重大决策需经经管理委员会会充分讨论。。决策的依据据是公司的宗宗旨、目标和和基本政策；；决策的原则则是，从贤不不从众。真理理往往掌握在在少数人手里里，要造成一一种环境让不不同意见存在在和发表。一一经形成决议议就要实行权权威管理。高层委员会集集体决策以及及总经理负责责制下的办公公会议制度，，是实行高层层民主决策的的重要措施，，放开高层民民主，使智慧慧充分发挥；；强化基层执执行，使责任任落在实处。。为防止决策的的片面性，在在日常管理决决策中，应遵遵循经理办公公会确定的原原则，对决策策后果承担个个人责任。经经理办公会的的讨论结果，，以会议纪要要的方式向上上级呈报。报报告上必须有有三分之二以以上的正式成成员签名，报报告中要特别别注明讨论过过程中的不同同意见。决策流程投资考虑的第第一要素是风风险，其次才才是利润股东市市场研研发部收收购投资部投投资资决策收收购投资资部投资资决策市场研项项目目开发部审审计委员员会项目目开发部审审计委员会发部信息收集初初筛调研研尽尽职调查项项目决策执执行行验验收审计计委员会职能投资决策审计计委员会由董事会常务务董事、高管管人员、外聘聘专家共同组组成，对超过过总经理对外外投资权限的的项目，公司司对外进行的的重大投资活活动进行论证证决策，并上上报董事会最最后批准，对对外投资的结结果由其审计计验收做出结结论管理人事薪酬酬委员会由董事会常务务董事、高管管人员、外聘聘专家共同组组成，参与公公司的管理制制度操作流程程，薪酬、激激励制度的指指定以及重大大人事招聘解解聘事项进行行审核，并上上报董事会最最后批准管理中心职能能为了降低管理理成本，加大大后勤保障的的力度，以及及更加充分合合理的运用资资金和人力资资源，所以采采用大集中管管理模式，成成立财务管理理中心和行政政人力资源中中心，统一管管理投资公司司下属子公司司的行政人事事财务各项工工作财务管理中心心－除负责投投资公司和下下属子公司的的预算工作、、财务收支计计划与分配、、会计核算、、日常报销工工作外，还将将资金集中管管理调度，母母子公司之间间资金来往核核算资金成本本，提高资金金使用效力，，提高对资金金使用的监管管力度，以股股份公司为统统一的融资渠渠道行政人力资源源中心－综合合性行政管理理部门，为股股份公司和下下属子公司的的运作及发展展提供后勤保保障的职能部部门，包括人人员招聘、绩绩效管理、薪薪酬管理、员员工培训、劳劳资关系处理理，对外公关关品牌宣传，，以及各子公公司、事业部部之间的协调调工作事业部的职能能事业部是利润润中心，在公公司规定的经经营范围内自自主经营，承承担扩张责任任、利润责任任和资产责任任。事业部的的全部利润由由公司根据战战略和目标统统一分配对事业部的考考核指标主要要为销售收入入、销售收入入增长率、市市场份额和管管理利润。考考核销售指标标的目的是鼓鼓励事业部扩扩张；考核管管理利润的目目的是兼顾扩扩张、效益和和资产责任。。公司将按照照对各事业部部的不同发展展要求，通过过调节与事业业部销售收入入、销售收入入增长率和管管理利润各部部分挂钩的利利益分配系数数，影响事业业部的经营行行为市场研发部架架构市场研发部是是***的情情报收集和分分析机构，是是保证公司在在市场上取得得优质项目的的主要来源，，是保证公司司作出正确投投资决策的重重要依据市场研发部的的职能信息分析组持持续收集跟踪踪国家各项政政策变化、区区域经济发展展动态和特定定市场变化，，提供有针对对性的市场研研究报告，以以及追踪武汉汉市和全国房房地产最新的的潮流和产品品类型，研发发适合自身需需求的新产品品和服务投资调研组通通过自建四大大信息网络平平台，广泛收收集各种投资资项目信息资资源，经过初初步调查筛选选认为可行转转给项目开发发部或收购投投资部房地产主题咖咖啡厅是通过过咖啡厅这样样个轻松的商商务活动场所所将房地产和和金融