扬州市某产业园项目规划提升思路报告

扬州市**园规划提升

思路汇报上海**城市规划咨询有限公司2007.12辉煌历史：广陵是扬州文化的源头与精神内核，作为扬州历史上一贯的商业中心、文化中心与教育中心，在浩瀚的历史中，或是辉煌，或是沉寂；或是昂扬向上，或是低调消沉，在不同的历史阶段以不同的角度切入，显现着不同的映像和思维。走向新生：历史是动态的，文化也是动态的，在新一轮的经济发展浪潮之中，古老的广陵正在走向新生，走向振作，走向崛起，这是不容争辩的事实。剖析篇故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州。孤帆远影碧空尽，惟见长江天际流。 ——李白《黄鹤楼送孟浩然之广陵》扬州，地处江苏中部，京杭大运河与万里长江的交汇点，历来冠以“交通枢纽，南北咽喉，苏中门户”的美誉。广陵区作为扬州的传统城区，境内宁通公路贯穿东西，京沪高速、扬溧高速与宁启铁路亦与广陵区比邻，交通区位优势明显。广陵区是扬州“一体两翼”的核心，江都市区、仪征市区为两翼的协调发展的城市格局，在“南进西拓东联”战略中担当城市骨架，承载外联使命。广陵区良好的区位交通优势广陵区迅猛增长的产业经济维扬经济开发区机械电子轻纺食品邗江工业园板材加工服装服饰生物医药电子电器扬州经济开发区电子信息汽车和零部件光伏现代物流**园汽车零部件机械加工电子信息商贸服务广陵区借助招商引资、沿江开发、园区建设与重大项目的突破，在保护历史文化名城与环境生态的基础上全市产业得以强势发展。广陵区是制造业和现代服务业的产业交接点，在原有商业服务中心的基础上，凭借**园对第二产业的拉动，实现第二产业与第三产业的联动发展。扬州建成区中广陵”三分天下有其一“，扬州要形成中心城的一体，广陵区作为振兴与发展支点之一，迎来发展机遇。画成齿轮状，并把广陵区画成最大的一个齿轮！广陵古城-商贸旅游文化博览之城

时空特征的重叠，古今风韵的流转，构成充满现代色彩又不失神秘的文化家园广陵新城-独具魅力的现代都市水城依水而生、因水而名，傍水而兴；水天一色的自然景观与都市质感相交错广陵食品工业园区成为立足扬州、辐射华东的食品加工制造基地

广陵商贸物流园区成为社会化、专业化、现代化的商贸物流中心，最终成长为泛上海都市圈产业梯度转移承接基地、区域性商品集散基地和优质农副产品供应基地**园区围绕”高科技、无污染、生态型、园林化“的功能定位，加速推进园区走向多功能综合性产业区，实现城区与产业区共荣。现代化城区都市产业聚集高地广陵区成为扬州崛起的支点**园规划范围东起廖家沟，南至大众港，西临京杭大运河，北至运河东路。总用地面积10.24平方公里。园区主入口通道位于运河东路和沙湾南路交界处。园区内主要水系为沙河，由西北向东南贯通整个园区。整个园区被宁通高速分为南北两片，其中：南片以一类工业用地为主，临廖家沟规划为一类居住用地，北片以商业金融市场和二类居住用地为主。放现场照片。沙河，高速，厂房，空地，管理中心，入口，廖家沟，道路等。**园现状描述放上现状图。对地形、地貌、景观、水系条件进行评估描述，对客户提出的七大节点进行现状描述，并按照图纸计算出目前空余土地与使用土地的面积和比例。**园现状评估1、整体产业发展水平迅速提升年份经济指标（万元）工业总产值产品销售收入利税总额2004年**园61,321.8059,160.002,506.00全区合计471,039.90447,413.1033,471.00**园占全区的比重13%13%7%2005年**园169,384.00159,915.0012,613.00全区合计650,365.30620,150.5040,829.10**园占全区的比重26%26%31%**园对全区产业经济增加值的贡献比重60%58%73%**园近几年产业经济高速发展，各项经济指标占全区的比重逐年倍增，尤其是对全区产业经济增加值贡献比例已经达到一半以上，在广陵区产业经济的龙头地位已经不可动摇。**园发展分析**园通过近几年宽范围、大力度地招商引资，经济外向依存度得以迅速提高，外贸商品交易额占全区比重在一年中得以翻番，对外贸增加值的贡献比重已接近一半，已经无可争议地成为了全区外向型经济的高地之一年份外贸指标（万元）外贸商品交易额2004年**园13,461.00全区合计145,122.00**园占全区的比重9%2005年**园29,971.00全区合计180,619.00**园占全区的比重17%**园对全区外贸增加值的贡献比重47%**园发展分析2、外向型经济增长格局呈现广陵区作为扬州传统的商业贸易服务中心，第三产业繁荣发达，而**园目前还是以工业集聚为主，商贸业依然处在起步培育之中，占全区比重目前还比较低，但近几年第三产业增速已经超过了全区平均增速，未来潜力不容小视。年份第三产业指标（万元）第三产业营业额2004年**园19,946.00全区合计404,325.00**园占全区的比重5%2005年**园25,700.00全区合计508,252.90**园占全区的比重5%**园对全区经济增加值的贡献比重6%**园发展分析3、第三产业增长迅速随着近些些年扬州州房地产产市场进进入上升升通道，，**园园房地产产市场亦亦水涨船船高，虽虽然2006年受05年宏观调调控的影影响投资资与销售售均出现现回落，，但销售售价格仍仍然处在在上升通通道中。。目前园园区地产产开发主主要还是是以住宅宅开发建建设为主主，商业业地产主主要以配配套为主主，办公公商务地地产还处处在初级级发展阶阶段。年份年度房地产总投资额商品房销售面积(万平方米)商品房销售额(万元)商品房平均销售价格住宅投资额（万元）办公楼投资额（万元）商业营业用房投资额（万元）2004年1479058434003.6104402900元/平方米2005年34080067007.2244803400元/平方米2006年11110011001.662403900元/平方米**园发发展分析析4、地产发发展态势势良好投资结构构：民营与外外资齐头头并进，，外资以以机械制制造投资资额为最最高，内内资以汽汽车零部部件最高高。产值结构构：传统机械械制造业业产值最最高，新新兴电子子信息业业最低。。利税结构构：机械制造造业贡献献一半之之多，电电子信息息业最低低。企业数量量：机械制造造业一家家占据半半壁江山山，商贸贸物流业业最少。。**园发发展分析析5、主导产产业发展展迅猛截止2007年10月31日，园区区内共有有进园企企业186家，其中中民资企企业118家，外资资企业68家。本统统计的数数据建立立在182家企业的的基础上上，未包包含4家数据不不全的企企业。七项产业业企业比比例列前前三位的的是：机机械设备备、商贸贸流通、、电子信信息。七项产业业中，单单位面积积投资强强度列前前三位的的是：民民资（汽汽车零部部件、商商业流通通服务、、服装家家纺）；；外资（（化工、、材料加加工、机机械设备备）。折折算为人人民币单单位统一一计算，，排名前前三位的的是：化化工、汽汽车零部部件、商商业流通通服务。。可以看出出，民资资主要集集中在产产业链下下游，外外资集中中在产业业链上游游。园区区定位的的三大产产业，只只有汽车车零部件件的投资资强度进进入前三三，电子子和制造造业的地地位有待待提升。。所属行业企业数目投资总额（）占地面积（单位：亩）投资总额（）投资强度企业数量房地产民资754474.257％外资61452952049999.61机械设备民资3990915718.1172776538.6631％外资1819106397.36722518.18汽车零部件民资420000120.420000166.116.6％外资83806234.363378116.13电子信息民资123976016653355020.1510.4％外资79645494.5665513.46商业流通服务民资261437201000.664130790130.7018.7％外资83363.47172262515.26化工民资7688041.2764700113.877％外资64745221.263474521.45服装家纺民资1024290170.96722690132.729.9％外资84371294.62437114.84材料加工民资1221900140.6961150081.748.8％外资4451080148018.5**园企企业数据据分析表表**园总总体现状状评估优势交通区位优势突出：京杭大运河、大众港南、西环绕，宁通高速东西穿越，京沪、扬溧高速比肩而邻，从产业园至扬州火车货运站车程仅需8~10分钟；经济地位增长迅速：截止2005年，**园各项主要经济指标均占到广陵全区的近1/3，对全区产业经济增加值的贡献比重更是高达50%以上，外贸商品交易额比04年翻了一番；主导产业发展迅猛：截止2007年，园区内共有企业186家，比05年增长一倍，机械制造业的投资总额、产值和利税均为园区主导，且发展势头迅猛。

劣势起步较晚：初建于2002年的**园，无论在经济资源还是产业影响力方面，相比扬州市8个省级开发区与两个工业园均不具优势；缺乏整合：产业园内工业、商贸、居住三大板块缺乏整合，尚未形成有机整体，各个关键要素之间横向缺乏密切联系，纵向缺乏生产链条；形态零散：由于起步初期经验不足，造成园区内企业位置零散，外观形态随意，整个园区没有形成统一的标识和独特的风格。

机会战略导向机遇：广陵区是扬州“一体两翼”发展战略的核心，在“南进西拓东联”战略中担当城市骨架，承载外联使命。而作为“广陵新城”开发的启动区，**园无疑是广陵区战略发展蓝图上的桥头堡；结构调整机遇：扬州经济总体上步入转向集约性发展轨道的关键时期，产业重点落在西部分区。

挑战能否抓住机遇：**园是否能在在扬州经济变势中抓住机遇，成功蜕变；能否形成核心：**园是否能从常规发展路线中成功突围，形成自身的核心竞争力；能否价值统一：**园是否能在10平方公里内烫平各个区块间价值的不平衡，成为永续的价值平台。

顺势而为为：遵循循扬州市市总体发发展趋势势，符合广陵陵区的发发展战略略，把握握广陵区区的战略略机遇，，顺应现现代园区区的发展展趋势与与潮流。。战略破局局：突破破既有的的时空边边界，优优化资源源配置、、梳理价价值关系系，延伸伸产业链链条，加加强纵横横联系，，打造核核心竞争争力，踏踏上区域域经济发发展的顺顺风车。。人们自己己创造着着自己的的历史，，但他们们不是随随心所欲欲地创造造，并不不是在他他们自己己选定的的条件下下创造，，而是在在直接碰碰到的、、既定的的、从过过去继承承下来的的条件下下创造。。——马克思《路易·波拿巴的的雾月十十八日》思考篇**园未未来发展展探求园区战略略破局工业**园商贸服务居住兼容并蓄蓄融合共享享战略方向向策略思路路扬州经济济发展依依存关系系周边园区区发展竞竞合关系系**园未未来发展展探求产业叠加加提升**园将将在此轮轮开发区区建设中中通过合合理的产产业规划划积聚生生产要素素，推动动了产业业结构升升级，提提高了经经济竞争争力，从从而焕发发出更为为绚烂的的色彩汽车零部部件产业业机械加工工产业商贸流通通产业房地产业业聚集效应应、辐射射效应、、整合效效应、提提升效应应成为经济济增长的的主阵地地，产业业跨越发发展的先先导区，，科学发发展的形形象区相互联结结、相互互依存、、相互促促进、相相互融合合**园未未来发展展探求-规划秩序序重塑在这张图图上，画画出几个个交通轴轴、景观观轴、产产业轴，，人群动动线环、、产业互互动环、、几个重重要节点点，还有有核，如如中心绿绿地、金金融中心心、管理理中心。。二期为为未来发发展空间间。一期在于于调整、、提升与与增强自自身实力力，弥补补缺失的的属于鼓鼓励发展展的产业业链条；；二期在在于统领领**的的总体发发展，以以延伸高高端产业业链条为为主，促促使广陵陵区在扬扬州地位位的上升升，以及及广陵对对于扬州州的整体体实力的的提升，，全面完完成该战战略定位位。用地集约约化：改改变现有有企业各各自为政政状态，，集中非非生产职职能，统统一规划划生活配配套中心心，健全全与完善善园区综综合性职职能。景观园林林化：以以均好性性理念打打造景观观秩序，，较多运运用轴线线、环状状、带状状等景观观要素来来塑造园园区。布局弹性性化：规规划功能能划分，，为新兴兴产业引引入预留留空间，，以适应应产业升升级换代代的趋势势。建筑和谐谐化：持持续利用用原有建建筑，打打造高科科技化的的建筑空空间秩序序。原有有厂房不不合理落落位可改改建为配配套商业业，增加加现代元元素。新新开发的的住宅区区、商贸贸区要强强调整体体感，注注重空间间统筹。。**园未未来发展展探求-生态环境境友好自然生态态系统（（水系、、河道、、景观、、植被的的共生））人工生态态系统（（包括配配套、生生活环境境、工作作环境的的融合））形象识别别系统（（河道与与道路两两侧，重重要交通通节点形形象的处处理）小徐总结结：要用用逻辑图图表达，，并且每每个系统统要用文文字细化化出来。。**园未未来发展展探求城市融合合拓展居住、生生活、商商业功能能在产业业功能基基础上发发展壮大大，综合合功能得得以强化化空间规模模的扩大大，滚动动发展推推动城市市边界的的外延与主城及及周边区区域互动动性加强强，逐步步有力分分担主城城功能,成为连接接城市中中心和外外围城镇镇的空间间纽带,促进主城城向多中中心或组组团式健健康发展展开发区建建设的发发展成熟熟,经济结构构和产业业调整使使就业机机会增多多,促使人口口聚集度度的提高高和人口口密度的的上升在园区各各功能要要素多元元化延展展后，强强势运营营主体的的确立将将有助于于让各要要素成为为发展的的动力,形成整体体经营管管理体系系**园园二期期扬州州市市中中心心江都都市市休闲闲旅旅游游统筹筹兼兼顾顾，，全全局局把把握握：：**园园的的发发展展，，不不再再局局限限于于在在原原有有的的框框架架范范围围内内进进行行局局部部的的修修补补，，要要依依托托于于扬扬州州与与广广陵陵区区发发展展的的整整体体趋趋势势，，统统筹筹园园区区发发展展的的各各个个利利益益主主体体，，审审视视全全局局，，综综合合平平衡衡的的发发展展各各类类产产业业，，协协调调各各类类区区块块功功能能，，使使**园园与与时时代代同同步步发发展展。。综合合平平衡衡，，科科学学发发展展：：**园园的的发发展展，，应应该该在在科科学学发发展展观观的的指指导导下下，，统统筹筹考考虑虑三三类类平平衡衡———生产产、、生生活活、、生生态态，，四四维维协协调调———资源源、、环环境境、、经经济济、、社社会会的的互互相相协协调调。。工业业革革命命时时代代最最为为伟伟大大的的发发明明无无疑疑是是铁铁路路，，它它第第一一次次突突破破地地理理条条件件限限制制，，将将无无数数小小规规模模的的地地方方经经济济连连接接在在一一起起，，使使生生产产的的规规模模化化成成为为了了可可能能，，对对人人类类的的生生产产与与流流通通的的方方式式产产生生了了革革命命性性的的意意义义。。———约翰翰·戈登登《伟大大的的博博弈弈》规划划篇篇战略略引引导导原原则则：：**园园目目前前虽虽然然已已经经基基本本形形成成总总体体格格局局，，但但由由于于地地理理位位置置、、自自然然条条件件以以及及产产业业结结构构的的限限制制进进入入了了发发展展的的瓶瓶颈颈期期，，需需要要对对此此进进行行综综合合考考虑虑并并形形成成未未来来发发展展战战略略统统筹筹，，达达到到提提升升形形象象、、提提升升产产业业、、提提升升项项目目的的战战略略目目标标。。资源源整整合合原原则则：：从产产业业结结构构整整合合的的角角度度来来考考虑虑园园区区的的调调整整，，并并结结合合扬扬州州在在交交通通、、教教育育、、人人力力资资源源上上的的优优势势形形成成产产业业发发展展合合力力，，使使园园区区产产业业力力量量得得以以进进一一步步整整合合和和提提升升。。尊重重规规划划原原则则：：在对对**园园进进行行规规划划的的同同时时，，要要考考虑虑到到于于广广陵陵新新城城的的结结合合，，不不能能把把园园区区做做成成孤孤立立的的地地带带，，并并对对已已有有的的新新旧旧两两份份规规划划进进行行有有机机地地结结合合，，形形成成既既有有现现状状符符合合性性又又具具有有规规划划前前瞻瞻性性。。环境境友友好好原原则则：：对园园区区进进行行形形态态规规划划时时，，注注重重形形象象美美化化提提升升，，做做到到和和谐谐友友好好、、精精致致生生态态；；使使园园区区环环境境提提升升和和实实施施运运营营上上纳纳入入科科学学和和规规范范的的轨轨道道。。持续续发发展展原原则则：：在对对现现有有10平方方公公里里进进行行规规划划时时，，充充分分考考虑虑与与二二期期10平方方公公里里区区域域的的空空间间连连续续性性、、战战略略相相关关性性与与功功能能互互补补性性，，形形成成统统一一的的发发展展框框架架。。规划原原则战略定定位广陵区区高智智源、、生态态型的的和谐谐园区区**园园要在在整合合现有有产业业改造造升级级的基基础上上，通通过一一期与与二期期的整整体配配合，，积极极发展展高端端的产产业链链条，，着力力发展展知识识聚合合型产产业，，为广广陵区区乃至至扬州州市的的区域域经济济服务务。同同时，，依托托园区区优美美的自自然环环境，，打造造生态态型和和谐园园区。。广陵区区地域域生产产生活活的持持续发发展综综合体体**园园在产产业发发展上上，要要考虑虑产业业的综综合平平衡发发展，，摒弃弃单纯纯的以以工业业为主主的思思维，，积极极发展展生活活配套套产业业，真真正实实现以以在园园区工工作生生活的的人为为本，，打造造持续续发展展的综综合体体。联接区区内外外，提提升广广陵经经济主主体的的基点点**园园的周周边存存在着着食品品工业业园、、商贸贸物流流园等等相关关利益益主体体，以以及隔隔廖家家沟相相望杭杭集开开发区区与江江都开开发区区。应应该着着力发发展能能为它它们服服务的的高端端产业业链条条，以以此加加强彼彼此的的经济济联系系，提提升广广陵区区在扬扬州市市东联联西引引的主主体作作用。。发展愿愿景成为产产业化化经营营层次次提升升、生生态文文明建建设先先行、、城市市功能能融合合共享享的特特色区区域成为产产业功功能、、商业业功能能与居居住功功能互互动叠叠加发发展的的高地地成为广广陵区区未来来二十十年发发展的的强势势推动动力量量成为区区域经经济社社会发发展价价值的的综合合体成为城城市文文明形形象的的承载载体提升手手段以老换换新：：园区产产业结结构实实现内内部升升级，，调整整现在在功能能，对对不合合发展展的功功能或或企业业进行行置换换，发发展新新的生生态链链，科科学配配置产产业功功能。。以老带带新：：要保障障核心心产业业的健健康连连续发发展，，并围围绕核核心功功能设设计服服务功功能，，通过过把老老厂房房改为为商业业设施施，带带动现现代服服务业业的发发展。。以老促促新：：树立园园区在在城市市发展展中的的地位位，以以主导导产业业为核核心，，不断断衍生生新兴兴业态态，注注意在在园区区开发发中为为未来来发展展预留留空间间，培培植新新兴业业态发发展的的土壤壤。以老补补新：：在不断断加强强核心心产业业的同同时，，通过过政策策积极极扶持持现代代服务务业的的发展展、进进一步步完善善生态态友好好的城城市功功能，，构建建生态态型城城市化化的动动力系系统，，实现现园区区完善善、带带动、、促进进、补补充的的有机机平衡衡体系系。一、功能能提升策策略现状:产业区商贸区居住区功能溶解解:完善提升升:生态居住住区综合服务务区核心产业业区专业贸易易区休闲商业业区生活配套套区六区两带带格局生态居住住区综合服务务区核心产业业区生活配套套区休闲商业业区专业贸易易区功能分布布示意图图占地面积积：M主要功能能：为**园园一期、、二期提提供配套套住房，，运河沿沿岸开辟辟休闲风风光带及及基础商商业设施施。占地面积积：M主要功能能：整合现有有商贸，，扩大商商贸体量量和专业业化，使使其成为为扬州市市专业商商贸领域域最具影影响的商商贸市场场。占地面积积：M主要功能能：以别墅等等精品住住宅为主主，融合合生态理理念，为为高端人人士提供供住房，，并与二二期开发发政策结结合。占地面积积：M主要功能能：中心绿地地、休闲闲广场、、商业中中心、餐餐饮特色色街、体体育健身身中心等等基础商商业和休休闲娱乐乐区。占地面积积：M主要功能能：以金融、会展展、酒店、俱俱乐部、信息息服务为主要要功能，结合合二期开发，，使其功能与与地块与二期期完全契合。。占地面积：M主要功能：以汽车零部、、精密仪器制制造为核心产产业为主，并并向产业两端端延伸，形成成规模。生态居住区综合服务区核心产业区生活配套区休闲商业区专业贸易区功能分区关系系图1、各个区块功功能相互支撑撑和配合。2、综合服务区区和休闲商业业区形成两个个辐射中心，，分别处于两两大地理区域域的中心。3、综合服务区区不仅作为本本园区的功能能统领地位，，还承担向二二期开发延伸伸的整合功能能。4、生态居住区区面向全市，，做高端精致致产品，对园园区整体形象象有提升作用用。5、核心产业区区现有产业结结构要提升整整合，并为专专业贸易区、、生活配套区区、休闲商业业区提供需求求。6、专业贸易区区与核心产业业区形成互动动，相互支撑撑，加强产业业内容关联度度。7、生活配套区区和休闲商业业区为其它功功能提商服务务，形成人气气聚集和活动动的基础，并并提高地产价价值。8、左右两带提提升了区域品品位。9、功能开发进进度要与形态态塑造、环境境改造同步进进行，相得益益彰。左岸创意文化化带右岸生活时尚尚带项目意向图专业商贸区：：汽车产品展示示和结算中心心、家居大世世界、玩具体体验馆、汽车车装饰城等。。休闲商业区：：中心绿地、广