成都某项目全程营销策划方案

全程营销策划方案（草案）本案重点：产品调整建议推广及销售策略前言本案撰写假定基础：全部预售手续在2005年底前取得；全部工程建设在2006年底前完成。本案重点：根据目前产品定位状况提供修改建议，请开发商在条件许可范围内尽量考虑并加快调整；按照总体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主要内容。第一部分调研定位篇1、住宅市场概况今年1～7月份，成都商品房交易均价为4060元/m2，与去年同期相比上涨11.08％。其中，商品住宅均价为3677元/m2，比去年同期上涨16.95％。从单月价格变化看，新政实施后，成都商品住宅价格同比增幅开始逐月下滑，从5月的21.93%下降到6月、7月的15%左右。一、宏观环境分析6-7月住房价格环比还略有下降，7月商品住宅价格基本上回归到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新盘的销售为3690元/m2）。消费者方面，消费心态更趋理性、务实。2、市场走势分析目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%。价格方面，应该说，成都目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系的变化，开发商定价也将更加谨慎。预计在供给关系（成都住宅市场“供过于求”的局面在短期内不会改变）、开发商资金压力（银行紧缩银根）、消费者继续观望的三方影响下，成都商品住宅价格难有较大上浮的机会。

因此，为应对市场近年内的未知风险，我们认为:本项目前期入市价格应慎重。1、项目位置二、项目地块分析2、项项目目现现状状（1）四四至至范范围围项目目西西临临双双星星大大道道，，北北接接培培风风小小区区（（安安置置房房）），，南南临临规规划划中中60亩市市政政公公园园。。（2）项项目目现现状状项目目二二期期3栋接接近近封封顶顶，，一一期期地地基基施施工工中中，，施施工工现现场场比比较较混混乱乱；；外墙墙广广告告档档次次不不高高，，已已经经显显得得破破损损，，影影响响项项目目整整体体形形象象。。3、项项目目周周边边1000米范范围围内内社社区区配配套套（1）交交通通状状况况公交交路路线线：：90路406路406区间间交通通方方式式：：公公交交、、自自驾驾车车达到到项项目目的的路路线线：：草金金路路-双星星大大道道左左拐拐，，光华华大大道道-双星星大大道道右右拐拐，，武侯侯大大道道-双星星大大道道。。（2）其其他他配配套套：：教育育：：**西西校校区区。。医疗疗：：规规划划中中30亩的的大大型型医医院院。。购物物：：规规划划中中农农贸贸市市场场，，双双星星总总公公司司、、机机投投农农贸贸大大市市场场等等。。公园园：：永康康森森林林公公园园4、项项目目周周边边环环境境生活活氛氛围围：：不不强强治安安情情况况：：比比较较差差空气气状状况况：：一一般般噪声声情情况况：：噪噪声声较较大大企业业：：数数个个工工业业机机械械厂厂景观观：：规规划划中中60亩体体育育公公园园规划划：：体体育育公公园园；；30亩大大型型医医院院；；武侯侯区区政政府府新新行行政政中中心心。。5、项项目目经经济济技技术术指指标标（（来来自自项项目目现现场场销销售售资资料料））（1）总总净净用用地地70267.16m2（2）总总建建筑筑面面积积226830m2其中中：：地上上建建筑筑面面积积：：193475m2居住住建建筑筑面面积积：：165938m2商业业建建筑筑面面积积：：19322m2其他他建建筑筑面面积积：：6969m2（架架空空层层3946m2）地下下建建筑筑面面积积：：33355m2居住住户户数数：：1789户容积积率率：：2.7（底底层层架架空空不不计计））建筑筑基基底底面面积积：：21079m2建筑筑密密度度：：29.9%绿地地率率：：30%机动动车车位位：：1075辆其中中：：地地上上184辆；；地地下下891辆非机机动动车车位位：：3837个其中中：：地地上上停停车车位位：：957个地下下停停车车位位：：2880个区域域产产品品综综述述代表表楼楼盘盘：：星语语双双城城、、华华都都新新公公馆馆等等产品品形形式式：：小高高层层电电梯梯公公寓寓为为主主销售售均均价价：：电电梯梯公公寓寓约约2700元/m2多层层住住宅宅约约3200元/m2左右右三、、区区域域内内供供应应产产品品特特征征区域域内内竞竞争争楼楼盘盘状状况况代表表楼楼盘盘：：星语语双双城城、、华华都都星星公公馆馆星语语双双城城：：距距离离项项目目约约500米总占占地地34.7亩，，总总建建筑筑面面积积69000m2。总共共580户，，共共分分两两期期开开发发；；第一一期期两两栋栋11层电电梯梯公公寓寓，，总总共共233户；；面积积从从50-150不等等，，其其中中90m2以下下的的小小户户型型72户；；一期期目目前前销销售售价价格格2700元/m2，销销售售情情况况一一般般；；二期期将将于于明明年年初初上上市市。。华都都·星公公馆馆：：占地地面面积积90亩，，总总建建筑筑面面积积约约13万平平方方米米。。华都都·星公公馆馆2期多多层层和和小小高高层层电电梯梯公公寓寓组组成成；；总户户数数352户；；2期户户型型以以80-130m2的舒舒适适实实用用户户型型为为市市场场主主打打目前前2期接接受受咨咨询询，，对对外外宣宣传传价价格格为为电电梯梯2700-3000元/m2，多层3200元/m2。四、SWOT分析劣势：区域认同同度不高高；产品品质质不高；；周边自然然环境较较差；交通条件件较差；；治安环境境有待解解决；优势：规模较大大；配套设施施较为完完善。机会：住宅市场场向三环环外延伸伸；购房者对对西部片片区的认认同；区域市场场竞争不不太激烈烈；西三环内住住宅价格高高于3000元/m2。威胁：宏观政策影影响；卖方市场已已经向买方方市场转化化；周边不确定定未知项目目对本项目目的冲击；；SWOT分析结论（1）怎样在宏宏观市场、、区域市场场竞争更加加惨烈的状状况下，让让本项目脱脱颖而出？？（2）在区域环环境较差，，区域认同同度不高的的情况下，，我们将采采取什么样样的策略来来让消费者者选择本项项目？（3）在总体规规划已经定定型，部分分产品已经经接近封顶顶的前提下下，如何提提升项目的的品质，创创造优美的的居家环境境？五、项目价价格研判本项目的市市场价格应应为：2758.5元/m2。主要面向成成都市西部部片区业主主，辐射全全市及近郊郊区域，中中偏低收入入阶层为主主，依托本本项目价格格优势和自自身的特色色品质，吸吸引跨区域域的消费者者。六、目标客客户群定位位成都外区域客户、集团购买者增值、保值的投资客邻近片区居民政府公务员、企事业单位一般职员65-75%15-20%5-10%5%客户来源组合年龄结构以25-40岁的人为集中年龄段30-35岁的中年人为主40岁以上的老人为辅置业状态以一次置业为主区域来源以城西客户为主，其它区域为辅职业特征公务员、企事业单位管理人员、科技人员等工作相对稳定的客户为主，以及离退休人员收入状况家庭月收入在4000元/m2左右，较稳定，有一定积蓄客户群基本本特征组合家庭结构欲筑爱巢或已成立家庭，性格较沉稳，开始追求稳定的生活；购买动机用于较长时间的住房过渡；置业增、保值购买方式以银行按揭为主客户爱好处于事业发展阶段，负有家庭责任感，对将来充满信心，注重社区环境、居家舒适性。第二部分产产品品调整建议议篇（以下一期期代表A地块，二期期代表B地块，三期期代表C地块）一、当前产产品定位的的缺陷1、总平由于地下室室较大，对对于表面景景观的营造造有一定影影响，尤其是是种植高大大树木或大大面积水域域存在难度度；一期7、9栋之间做硬硬质绿化（（地面停车车场），破破坏整体内部部环境效果果，且对该该部分销售售影响较大大；一期自行车车道开口位位置不佳（（小区中央央位置），，而且未做包包装处理，，破坏中央央景观带效效果；小区外部商商业街形象象一般，档档次不高；；小区内缺乏乏生活、健健身、休闲闲等综合配配套功能；；综合商业楼楼规模较尴尴尬（标准准层1000余平米），，不宜吸引引大型商家家入驻，提提升整个商商业街热度度;综合楼临双双星大道的的转角口拥拥有最好的的视野位置置和交通位位置，未利利用来增加加商业卖点点和功能；；一期环绕商商业过于紧紧密，影响响内部小区区的舒适度度和通透性性，二、三三期同样商商业体量偏偏大；2、建筑外立面用浅浅色底调过过于朴素和和沉闷，吸吸引力不够够；由于项目体体量较大，，楼栋数较较多，立面面用统一的的装饰框架架、顶部栏栏杆造型显显得较为单单调；楼顶处理过过于单调、、对称，缺缺乏层次感感；一期小区主主入口设计计过于对称称，缺乏新新意；二层商铺采采用骑廊式式，以及过过多的装饰饰性栅板，，对铺位的的实际销售售和经营并并不利；说明：整体建筑设设计档次不不够，过于于追求视觉觉的平均，，显得较单单调和保守守，很容易易找到安置置房的痕迹迹，要支撑撑项目形象象和价格提提升，需进进行深入调调整。3、户型户型配比不不清晰，建建筑面积90m2以上户型未未确定；中小面积户户型（90m2以下）比较较契合市场场需求，但但体量较大大，需要增增加部分中中大面积进进行丰富；；顶楼跃层户户型需要重重新设计、、明确；户型面积分分布未体现现差异性和和营销效果果，如一期期中心楼栋栋（4-7栋）应设计计相对中大大面积户型型，以体现现景观和位位置优势，，吸引不同同目标市场场；未采用“转转角户型””等特殊处处理，增加加卖点促销销；说明：本项目目前前的户型比比较实用，，强调功能能性，同时时也充分考考虑了户户户飘窗、大大阳台，从从销售前景景而言，其其性价比不不错，市场场接受度高高。经过分析，，对现有户户型不用过过多调整。。当前最重重要的是根根据户型配配比的需要要，适当减减低小面积积比例，增增加部分中中大面积。。4、环境水景是规模模性社区不不可缺少的的一环，成成都人尤其其喜欢水景景。目前项项目的水景景规划面积积不够，设设置较简单单，吸引力力明显缺乏乏；过多的地面面停车、车车道入口等等破坏了内内部环境的的整体效果果，降低均均好性；缺乏更有新新意、体现现景观档次次的小品和和雕塑等；；几大组团入入口设计较较平庸；总平（一）充分分利用架空空层，解决决总平规划划的许多问问题：因建筑基本本为一层架架空，而架架空层又分分为两种情情况：二、产品进进一步调整整建议1）小区中部部景观、视视野均较好好的部分对该部分，，在架空层层加强绿化化和环境效效果；其间可增设设休闲桌椅椅、雕塑小小品、组合合式健身场场地、小型型健身设施施（乒乓、、桌球等））、小型儿儿童娱乐设设施。2）小区内紧紧靠临街商商铺的部分分将原设计在在小区中部部、对小区区景观破坏坏较大的地地面停车场场、自行车车场移至该该处；物管用房、、小区会所所也可以在在第二部分分集中解决决。（二）商业业部分的调调整：当前商业规规划最明显显的问题在在于体量过过大，将小小区外围包裹过于紧紧密，缺乏乏内外通透透的交流空空间，对住住宅的舒适度、私密密性造成一一定影响。。从商铺分布布来看，大大的调整不不太现实。。考虑局部部调整：一期临北部部规划道的的建筑过渡渡口岸可将将商业开口口，以呈现现内部小区区；二、三期相相对远端的的口岸（东东面底商））前期销售售可能较慢慢，可考虑虑取掉，调调整为底楼楼住宅加花花园，以住住宅的快销销取代该部部分商业的的慢销；对综合楼的的处理：前期定向招招商，借鉴鉴“置信·逸都城”的的经验，引引进适合该该楼定位的的经营业态态，如中大大型餐饮、、休闲；外立面风格格调整，增增加时尚、、清新感，，增大与外外部交流的的开窗面积积与通透空空间，整体体造型做出出特点；临双星大道道转角处设设置商业广广场，便于于人流集中中、举行小小型展销活活动，其与与住宅的分分隔带可用用通透性景景观围墙隔隔离；（三）一期期小区大门门的调整建建议：从总平动线线和视觉效效果分析，，一期小区区大门适宜宜开在综合合楼旁，正正对主规划划大道，同同时侧有车车行入口，，方便业主主出入；小小区内部可可以更加独独立，减少少对中心位位置的干扰扰，便于营营造景观。。如可调整，，将9栋临综合楼楼旁取掉一一列住宅单单元，改为为小区主大大门入口,原大门改为为次入口。。建筑打破偏保守守和过于对对称的设计计理念，针针对项目特特点，丰富富建筑表现现内容和局局部风格的的对比：立面色彩：：色彩上应应更加丰富富、鲜明亮亮丽，如高高低端以不不同颜色饰饰面，部分分楼栋的色色彩可以渐渐变（如中中央楼栋与与外围楼栋栋的色调变变化，或一一、二、三三期整体立立面色调区区别），避避免千楼一一面。立面造型：：体现丰富富性，不全全采用装饰饰外框。局局部调整阳阳台大小或或飘窗位置置，以体现现上下变化化。10-11层以跃层为为主，将11层楼顶进行行分隔，提提供跃层住住户使用权权；将主卧卧室等上层层空间与外外部楼顶花花园进行组组合，做出出楼顶退台台或不同大大小花园；；另外可考考虑局部栏栏杆，加上上局部造型型，丰富天天际线视觉觉效果。小区主入口口（尤其是是1期入口）可可考虑较为为恢弘的大大门，设中中心景观雕雕塑。1期的二层商商铺取消骑骑廊，不设设外部过道道，以提高高销售力；；为防止取取消走廊档档次感的降降低，重新新考虑整体体风格和材材质的包装装（包括广广告位的预预留）。商铺与车道道之间以广广场砖做行行道地面，，重视风格格与色调，，在行道中中央等距设设树阵、花花池，增添添优雅氛围围，提升商商业街整体体形象。户型户型配比建建议A、周边项目目户型配比比分析（1）置信·丽都玉园户户型配比：：该项目户型型定位于舒舒适居家型，，120m2以上面积段的的户型是绝绝对主流，宽阔阔而实用。。丽都玉园合计：288套户型段（m2）套数（套）百分比（%）115-1183612.50%123-12910837.50%132-13913245.83%149124.17%（2）星语双城城户型配比比：该项目户型型配比以紧紧凑型的中中小户型为为主，主流流面积段定定位于81-110m2，面积虽小小但是紧凑凑而实用。。星语双城合计：387套跃层(30套)占8%面积段（m2）套数（套）百分比（%）93.0320.52%120.51123.10%147-154164.13%平层(357套)占92%54-637318.86%74-78184.65%81-8610426.87%109-11014336.95%116-118194.91%（3）华都·星公馆户型型配比：该项目的户户型配比跟跟星语双城城类似，但但面积较星星语双城稍稍大，特别别是跃层户户型面积明明显偏大。。华都星公馆合计：304套跃层(49套)占16.12%面积段（m2）套数（套）百分比（%）120-15082.63%151-180247.89%181以上175.59%平层(255套)占83.88%78-89.993912.83%98-1006220.39%101-119.76421.05%122-1299029.61%（4）三个项目目户型配比比综合分析析面积段（m2）套数（套）所占百分比（%）54-80919.30%81-10020721.14%101-12026226.76%120-14034234.93%140-180606.13%181以上171.74%合计：979套B、初步户型型配比建议议如上表，经经过对三个个项目户型型配比的综合，81-140m2是该区域户户型供应的绝对对主力，但但是该区域域120-140m2的户型数量量相对比较较少，户型供应量量不到总数数的2%，故结合当前市场场因素及区区域户型面面积配比，建议““龙门苑””项目户型型面积配比如右图：：面积段（m2）所占百分比（%）60-8025%80-10035%100-120（较）25%120-140（套四）12%140-160（顶跃或部分）3%可见，需增增加的100-140m2户数占总户户数的37%。考虑本项目目具体情况况，为保证证销售速度度，在参考考市场配比比基础上，，暂定将调调整对象定定为1期中心住宅宅：4、5、6、7栋，共440户，占当前前规划总户户数的24.6%，将其调整整为100-140m2中大面积。。二、三期由由于相对具具有销售弱弱势，户型型仍以中小小面积为主主，保证销销售进度。。调整思路：：项目只能在在当前一梯梯四户基础础上进行局局部调整，，满足户型型配比需要要：手段一：按按照当前标标准层的设设置，部分分一梯四户户可调整为为一梯三户户：户型A户型A户型B户型B公用区间（电梯、楼道等）手段二：采采取内跃式式户型，将将中心小户户变为跃层层式中大户户型参考项目：：置信丽都都花园C区、万科城城市花园部部分户型如图：则3-5F三套平层户户型就变成成了两套内内跃式户型型3F下4F下

上5F上对“转角户户型”的特特殊处理：：增强该部部分户型的的卖象，调调整平面布布局、开窗窗效果、转转角飘窗或或弧形阳台台等，促进进销售；环境对小区架空空层功能进进行调整后后，将原有有的地面停停车等安排排到隐性区区域，因此此环境调整整的重点成成为提高当当前整体设设计档次。。本项目实行行组团围合合，适合分分组团体现现环境特色色；同时应应加大水景景比例，对对成都人而而言，水景景的好坏及及多少往往往代表价格格的高低。。环境调整整建议如下下：四大景观组组团的考虑虑：一期由于规规模较大，，可设置两两大主题景景观：景观一：6、7、9栋和综合楼楼的中心地地带。这里里设立主题性景观观既能在商商业和小区区内部间形形成过渡带带，也可减弱停车车场出口的的影响。该处可考虑虑景观性广广场：用树树池、花池池形式结合合跌水处理，使之之具有动感感，给外部部以良好的的感觉，建建议命名：美树叠叠瀑。景观二：4、5、6、7栋之间的小小区中心位位置。设立立中心水景景（小湖泊泊或瀑布）），然后向向东西轴线线延伸部分分水流，沿沿途以植物物搭配，两两边一处设设桥，一处处搭亭。该该区域尽量量以纯景观观体现安静静、优雅的的氛围，建建议命名：：时光流泉泉。其它区域：：一期的其其它区域以以灌木丛、、花丛搭配配成景，注注重连贯，，底楼沿线线可营造缓缓坡，形成成起伏绿化化，增加层层次感；小小区主入口口、临双星星大道南北北角可考虑虑少量高大大树木（如如银杏等））增加气势势。景观三：二期同样以以架空层解解决地面停停车，中部部建议设计计互动性景景观：一处处动感雕塑塑，配以健健身步道、、休闲广场场，栽种较较多鲜花，，建议命名名：闲庭卧卧花；临水渠构建建景观隔离离带：以树树阵加步道道，既增添添氛围，同同时增加安安全性，避避免老人儿儿童意外。。景观四：C地块规模较较小，中庭庭建议设立立一处小桥桥流水，栽栽种丰富植植被、碎石石小径加人人工小品组组合，体现现优美、宁宁静，建议议命名：廊廊桥秋雾，，临水渠同同样设树阵阵景观带。。原方案一期期内的主步步行道过于于狭长，行行走距离较较远，建议议配合景观观的调整进进行重新设设计，如设设立南北向向的步行轴轴线，方便便各组团与与景观的衔衔接。小区内暂不不设置大型型露天运动动设施，如如游泳池、、网球场等等，主要是是考虑本项项目目标市市场相对定定位不高，，中老年偏偏多，对自自然环境、、小型健身身需求更多多，项目紧紧邻的体育育公园也是是很好的补补充。效果营销A）沙盘和模模型按照原方案案的总平和和沙盘效果果，可以明明显看出环环境和建筑设计的的缺点：粗粗糙、缺乏乏特色，层层次感和品品质感较低，会大大大降低购购买欲望。。产品调整后后重要的表表现形式也也是对沙盘盘、户型模模型、效果图等的的重新设计计，尤其是是将建筑外外立面、环环境景观的体现传传递到位，，支撑其预预期价位。。B）效果图调整后建议议制作效果果图如下：：总平图、鸟鸟瞰图、大大门入口透透视、四大大景观组团团透视、局部小小景透视、、侧立面透透视（含商商业部分建建筑效果）、综合合楼透视。。第三部分推推广广及销售篇篇一、三大机机会区域前景交通在改善品质在提升升值潜力显现规模优势60亩体育公园生活配套：农贸市场项目优势大市场价格上升空间不大新开发区域：区域价值上升空间较大道路改善：区位价值上升空间较大价格空间三条规划道道路体育公园农贸市场重要机会点点二、四大市市场风险来自房产大大市场的风风险来自周边发发展进程的的影响来自竞争对对手的压力力来自市场接接受度的风风险三、卖点确确立优：规模与体量量较大均好性突出出价格适中有一定品质质感户型设计实实用、功能能性强体育公园、、农贸市场场、规划道道路等配套套有吸引力力劣：整体定位档档次不够产品缺乏特特色区域周边环环境形象较较差，治安安条件差生活配套缺缺乏前景规划不不够，需要要信心支撑撑相对销售体体量，直接接市场群体体消化能力力有限主要卖点排排序四、推广形形象目标定定位两大目标住宅形象：：城西三环外外、双星大大道沿线住住宅改造换换代的标志志性产品、、经典作品品，集经济济性、时尚尚度、美感感于一体，，同时具有有较高升值值前景的现现代景观性性居住社区区。商业形象：：新生活区第第一代时尚尚、复合型型、具有较较高升值潜潜力的规模模商业街区区。蜀郡·锦绣城城案名提示未来·国际城城西城佳佳域主营销语开创城西新新人居典范范城西全配套套景观城纯小高层·全景观·未来社区分诉求点城西·新三环·未来之家总述交通大道旁的便利社区交通与60亩体育公园为邻的养生之地配套新区新生代高性价比生活社区发展四新级未来社区（新区域、新环境、新生活、新发展）概念城西蓝筹股，城市新天地。升值潜力五、推广周周期说明形象塑造阶阶段（2005.11－2006.4）阶段推广目目标：实现项目认认知度。主要推广形形式：现场及周边边外部包装装、售楼处处内部包装装、样板区区展示、户户外广告、、前期报纸纸广告、电电视广告。。形象提升阶阶段（2006.4－2006.6）阶段推广目目标：短期内实现现知名度全全面覆盖，，促进强销销。主要推广形形式：所有广告形形式全面投投放、营销销活动跟进进。产品诉求阶阶段（2006.7－2006.11）阶段推广目目标：充分展示产产品内容与与内涵，促促进美誉度度提高。主要推广形形式：报纸广告、、样板房展展示、行销销手段、渠渠道拓展等等。品牌演绎阶阶段（2006.12－2007.10）阶段推广目目标：通过现房呈呈现后的重重点宣传，，促进项目目品牌的真真正建立。。主要推广形形式：现场包装及及展示、促促销活动、、报纸广告告、电视广广告等。本项目预计计销售总收收入：165938m2×2750元/m2＋19322m2××5000元/m2＝55293.95万元。其中住宅部部分销售收收入：45632.95万元商业部部分销售收收入：9661万元本方案主要要以住宅部部分为营销销主体进行行预测，商商业部分详详细推广另另案专述。。预计本项目目的销售周周期为1年零6个月，加上准备备阶段，项项目运作总总周期为2年。总体说明阶段推广第一阶段准准备期时间：2005年11月－2006年1月底目的：◆建建立本项目目售卖现场场形象。◆完成销售售物料准备备。◆完成销售售队伍组建建及培训。。◆确定营销销策划方案案。◆为后续销销售工作全全面展开做做好基础铺铺垫工作。。手段：◆通通过对售卖卖现场的重重新包装建建立本项目目的现场形形象。内容：A、完成项目目VI视觉识别系系统设计及及应用。B、完成售楼楼部重新包包装。C、完成景观观样板示范范区建设。。D、完成前期期销售物料料的准备工工作。E、完成现场场售楼部道道路导识系系统。F、完成平面面广告准备备。G、完成户外外广告牌发发布。H、完成CS体系建立（（营销体系系）。现场打包图示第二阶段预预热期时间：2006年2月－2006年4月中旬目的：◆营营销目的是是：A、通过现场场咨询、接接受客户预预订和排号号。B、通过咨询询进行价格格摸底，获获得价格调调整依据。。本阶段客户户积蓄目标标要求至少少达到600户左右，以以保证开盘盘要求。◆广告目的的是：通过过系列形象象广告，迅迅速建立品品牌形象，，打开知名名度。通过现场展展示，吸引引来访客户户，全力消消化客户资资源。手段：◆通过过现场包装及及样板示范展展示项目形象象体现品质感感，加深客户户印象。◆通过强势的的立体整合营营销传播，迅迅速建立本项项目的品牌形形象。◆对目标消费费群体传递本本项目的各项项楼盘信息。。内容：A、进一步完善善CS体系（营销体体系）B、广告推广执执行C、广告效果实实时评估及策策略修正第三阶段强强销期时间：2006年4月中旬－2006年6月底目的：◆本本阶段的销售售目标是全力力与预定客户户签定合同，，消化已有客客户群。◆通过系列列广告活动，，进一步积蓄蓄客户。◆本阶段销销售目标：完完成住宅总量量30%（其中开盘一一周内完成15%）。◆本阶段实现现销售回款：：45632.95万元×30%＝13689.89万元手段：◆在在强大的媒体体配合下，完完成客户由意意向向肯定的的转变。◆进行第一一次价格调整整，刺激意向向客户下单。。内容：A、广告推广执执行B、广告效果实实时评估及策策略修正第四阶段持持续期时间：2006年7月－2006年11月（竣工）目的：◆营营销目的：1、进一步消化化意向客户。。2、新客户群体体开发。◆本阶段销销售目标：完完成住宅总量量30%（销售总进度度60%）。◆本阶段实实现销售回款款：45632.95万元×30%＝13689.89万元◆广告目的的：维持一定定的媒体曝光光率，保持相相应的公众关关注度。手段：◆通通过媒体进行行进一步广告告推广和项目目信息传达，，形成一定美美誉度。◆结合巡展等等形式的SP活动，拓宽市市场面。◆利用项目竣竣工或交房（（预计2006年9月左右），进进行集中炒作作。内容：A、广告推广执执行B、广告效果实实时评估及策策略修正C、SP活动策划、执执行第五阶段清清尾期（现房房阶段）时间：2006年12月－2007年10月目的：◆营营销目的：清清理尾盘，全全力实现项目目的全盘销售售。◆本阶段销销售目标：完完成总量35%（销售总进度度达到95%）。◆本阶段实实现销售回款款：45632.95万元×35%＝15971.53万元。◆广告目的的：以SP促销活动为主主，围绕清尾尾目标展开推推广。手段：◆制制定切实有效效的SP促销活动计划划，以期实现现短时间清尾尾。◆围绕促销销活动进行一一系列广告推推广，形成宣宣传态势。◆形象次之之，集中解决决清尾难点问问题。内容：A、广告推广执执行B、广告效果实实时评估及策策略修正C、SP促销活动策划划、执行项目完成时间项目完成时间设计修改定稿2005年11月VI部分2005年12月售楼部包装售楼部重新包装2006年1月底增加单体模型2006年1月底室内挂件2006年1月底室内展板2006年1月底沙盘2006年1月底现场包装工地打围2006年1月户外挂旗2006年1月底示道旗2006年1月底路名牌2006年1月底户外大型指路牌2006年1月底示范景观区2006年1月中工地现场看板2006年1月底样板间2006年6月销售物料楼书2006年1月底VI应用2006年1月底DM单2006年1月底户型册2006年1月底POP2006年1月底销售组织销售队伍组建2005年12月人员进场2006年2月初销售人员培训2006年1月开盘2006年4月广告推广媒体计划2005年12月杂志2006年4月市区大型广告牌2006年1月底电台2006年4月报纸2006年1月车身2006年4月电视2006年3月公交站台2006年4月活动开盘活动2006年4月促销活动待定◎说明以2006年春交会（4月前后）为假假想开盘日进进行广告推广广阶段演示。。以2006年农历春节前前后（A、商品房预售售证办理进度度；B、2006年2月）作为时间间分水岭进行行阶段划分。。2006年2月前，售楼现现场重新包装装工作应全部部完成，春节节前售楼人员员进驻现场接接受咨询。所有准备工作作就绪时间应应与售楼现场场包装同时完完成。2005年底前营销策策划方案全部部确定，媒体体计划及主要要媒体排期完完成。报纸广告先行行，设计在现现场开始接受受咨询前完成成一个系列（（暂定6篇）。电视、户外等等广告在开盘盘前1月左右时间全全面铺开。SP活动方案另案案专述。本项目销售进进度安排暂遵遵循95%的总销售目标标。按本方案销售售进度，在总总销售期（一一年六个月内内），平均每每天完成销售售3.2套。售楼部售楼部重新包装20增加单体模型1.5室内挂件0.4室内展板0.3沙盘3.5现场包装工地打围3户外挂旗2示道旗6示范景观区10户外大型指路牌10样板间60工地现场看板5销售物料楼书