建设项目全过程成本管理培训讲座大纲

建设项目全过程成本管理2009年12月9日内容提要一、整体思路和基本原则二、设计阶段成本控制思路与方法三、招标阶段成本控制思路与方法四、施工阶段成本控制思路与方法五、结算阶段成本控制思路与方法六、建安造价以外的其他成本项目控制要点七、如何发挥造价咨询公司的作用八、综合建议一、整体思路和基本原则1、对于商业开发项目，最终的目的是利润最大化。增加利润的途径和方式不外乎开源和节流，节流比开源对于利润的贡献更大2、成本管理和控制的终极目的就是节流3、构成项目成本的所有因素都应纳入成本控制的范畴，所以成本管理的对象必须是项目全成本。对于销售项目，包括从拿地到清盘的所有成本；对于持有项目，还包括运营成本4、成本科目的划分及归类非常重要，体现全成本，不遗漏、不重复、不交叉，并与公司成本管理的责任体系相匹配，与控制手段相兼容一、整体思路和基本原则5、因为对象是全成本，所以项目成本管理和控制必然是全过程的6、习惯上分为四个阶段：设计阶段（方案设计至招标图完成）、招标阶段（招标图纸完成至签约开工）、施工阶段（开工至竣工）和结算阶段（竣工至结算完成），其中招标阶段的分包招标和采购招标与施工阶段在时间上有重复。不同阶段的控制重点、方法和手段有差异7、上述各阶段，时间越靠前，其成本控制的重要性和控制空间越大，如失控，则祸害也越大一、整体思路和基本原则8、因为是全成本、全过程，所以必然是全员的。项目成本管理不是某个部门的独立责任，更不是个人英雄表现。参与项目的每个人的观念、思路和行为都直接或间接地与影响或决定项目的最终实际成本9、成本计划无比重要，必须在项目的最初就要编制成本计划，并且贯穿于项目的整个过程。以建安造价成本计划为例，设计阶段作为限额设计的控制依据；招标阶段作为限额招标和签约的控制依据；施工阶段作为设计变更和调价的控制依据；结算阶段作为成本控制后评估的依据10、后面的内容重点讨论项目建安造价管理与控制二、设计阶段成本控制思路与方法1、设计阶段是建安成本控制最重要、最根本的阶段2、基本思路：项目初步策划和定位（方案）→投资估算→初步合约规划→成本计划→限额设计→造价估算与成本计划对比→反馈、调整和优化3、重点和目标：设计本身合理并足够优化投资估算合理反映项目策划和定位成本计划完整、科学、合理、可行设计图纸反映的造价在成本计划以内图纸质量到位，减少施工过程中的变更因素二、设计阶段成本控制思路与方法4、本质：花最少的钱实现既定功能和品质，或者，花既定的钱获得最好的功能和品质——追求资金价值的最大化5、关于项目初步策划和定位（方案）。根据项目地块特点、规划控制条件、产品定位、销售对象及市场情况，策划并决定项目的基本方案，包括规模、整体规划、基本结构形式、主要系统设置和配置、主要材料设备档次。上述方案是投资估算的基础和依据。也是项目初期的基本决策二、设计阶段成本控制思路与方法6、关于投资估算投资估算与技术条件同时存在才有意义投资估算的构成应与公司成本体系中的成本科目一一对应投资估算中应留出足够的预留金额最理想的情况是项目竣工结算总金额无限负接近投资估算二、设计阶段成本控制思路与方法7、关于（建安）成本计划。成本计划只是投资估算的另外一种表现形式，将投资估算中的建安造价合理分解到以后将要签署的各个合同项下。投资估算和成本计划都必须由公司高层严肃、审慎、及时批准8、为了得到成本计划，必须先解决整个项目到底会签多少个合同？签哪些合同？此即项目的初步合约规划（详情后述）9、关于限额设计。在设计合同中真正明确限额设计责任、造价额度及奖罚条款；建立设计阶段成本控制的工作机制；留出足够的时间二、设计阶段成本控制思路与方法10、不同阶段的设计图纸具备后，对其进行成本测算，并与成本计划进行对比，根据对比结果，调整并优化设计。除非万不得已，不要轻易修改成本计划11、设计的调整和优化不仅针对图纸本身，更包括相关技术条件12、上述过程循环往复，直至完成施工图设计，此后进入招标阶段三、招标阶阶段成本控控制思路与与方法1、招标阶段段是建安成成本控制最最现实、最最有效的阶阶段2、合约规划划中包含的的每个合同同的合同价价格是通过过招标确定定的3、招标阶段段与成本管管理有关的的重点环节节：项目招标采采购策划招标文件工程量清单单技术条件清标合同签署署三、招标标阶段成成本控制制思路与与方法4、本质：：通过真正正的竞争争获得优优惠的价价格通过招标获得得一份好的合同5、关于项目招招标采购策划划合约规划招标进度计划划招标方式合同形式计量计价方式式招标控制价格格（拦标价））三、招招标阶阶段成成本控控制思思路与与方法法6、关于于合约约规划划理由：：设计计限制制、垄垄断、、专业业性、、施工工总承承包单单位的的局限限性表现形形式：：直接接发包包、直直接采采购、、指定定分包包、指指定供供应、、总包包自行行施工工等五五类合同关关系基本原原则：：考虑虑设计计状况况、考考虑竞竞争、、勿过过于零零碎、、不重重复、、不遗遗漏7、关关于于招招标标文文件件。。其其本本质质和和重重要要性性在在于于：：是日后合合同的基基础决定了项项目施工工过程中中项目管管理的游游戏规则则三、招标标阶段成成本控制制思路与与方法8、关于招招标文件件中的技技术条件件往往被忽忽视但却非常常重要，，直接决决定了合合同价格格，甚至至直接指指向某个个特定品品牌（特特别是分分包和材材料设备备采购招招标）到底由谁谁来编写写9、关于合合同形式式总价合同同单价合同同费率合同同三、招标标阶段成成本控制制思路与与方法10、关于计计量计价价原则清单体系系定额体系系11、关于招招标控制制价格必须限额额招标限额招标标的拦标标价与成成本计划划的关系系12、关于工工程量清清单清单列项项与招标标文件约约定的招招标范围围一致忌漏项量差风险险如何处处理三、招标标阶段成成本控制制思路与与方法13、关于清清标什么是清清标？为何要清清标？清什么？？何时清？？清标结果果如何使使用？14、关于合合同招标的目目的是为为了签署署合同合同应当当承载招招标的全全部有效效成果以招标文文件和中中标人的的投标文文件为基基础三、招标标阶段成成本控制制思路与与方法15、值得思思考的问题：到底什什么样的的合同算算得上是是一份好好的合同同？16、招标标的灵灵魂在在于竞竞争17、招标标阶段段结束束后，，项目目的建建安成成本基基本大大局已已定四、施施工阶阶段成成本控控制思思路与与方法法1、施工工阶段段在各各阶段段中时时间最最长，，也最最容易易得到到重视视，但但实际际效果果已经经非常常有限限2、重点点环节节和程程序：：变更索赔政府部门的的无端干预预市场波动风风险合同约定的的其他价格格调整因素素成本定期动动态报告四、施工阶阶段成本控控制思路与与方法3、关于变更更变更是施工工阶段对成成本影响最最大的因素素大部分变更更来源于设设计图纸的的缺陷剩下的基本本源自各级级领导不断断变幻的想想法变更对造价价的影响应应随时发生生随时解决决图纸变化的的清晰管理理四、施工阶阶段成本控控制思路与与方法4、关于市场场波动风险险不可控完全转嫁给给承包人确确实有问题题5、关关于于成成本本定定期期动动态态报报告告施工工过过程程中中，，项项目目实实际际成成本本不不断断变变化化所以以需需要要定定期期给给予予动动态态报报告告让决决策策者者在在每每时时每每刻刻都都清清楚楚项项目目实实际际成成本本的的变变化化情情况况实际成本与成成本计划的对对比作为动态态决策的重要要依据五、结算阶段段成本控制思思路与方法1、除非施工过过程中发生的的问题都没有有及时解决，，否则结算阶阶段基本属于于实际成本的的事后计算，，已经不存在在主动控制成成本的有效机机会2、结算实际上上是施工阶段段相关工作的的延续和汇总总3、结算是以合合同为单位，，每个合同履履行完毕后即即可结算，并并非等竣工才才能结算4、每个合同的的结算金额的的汇总即为整整个项目的竣竣工结算，所所以并不存在在所谓的单独独的竣工结算算工作5、在结算阶段段，更有意义义的事情可能能就剩下事后后的总结，包包括成功的经经验和失败的的教训六、建安以外外的其他成本本项目控制要要点1、除无法控制制的成本项目目（如土地成成本、政府收收费、税金等等）以外，也也应引入成本本计划，避免免花到哪儿算算哪儿，根据据成本计划去去控制开支2、成本计划之之前应先有方方案，形成方方案的过程其其实就是项目目决策的过程程。如销售成成本、财务成成本3、对于很多成成本项，优秀秀、合理的方方案是成本优优化的基础，，而充分的竞竞争是获得优优惠的有效手手段4、企业内部的的良好组织机机构、合理分分工及协调一一致是公司有有效成本体系系的重要组成成部分七、如何发挥挥造价咨询公公司的作用一个好的造价价咨询公司应应该能帮业主主做些什么？？1、设计阶段是实际阶段成成本控制机制制的重要组成成部分编制投资估算算编制成本计算算针对不同深度度的设计图纸纸测算成本并并在与成本计计划对比后及及时反馈差异异提出设计优化化和降低成本本的建议提供类似项目目的实际成本本数据七、如何发挥挥造价咨询公公司的作用2、招标阶段协助业主进行行招标采购整整体策划提出合约规划划意见编制招标文件件编制工程量清清单编制标底并落落实限额招标标清标合同组卷并交交底七、如何发挥挥造价咨询公公司的作用3、施工阶段和和结算阶段合同管理资金使用计划划管理变更管理索赔管理合同价格调整整管理支付管理成本动态报告告合同结算及项项目竣工结算算八、综合建议议1、全员的成本本意识和观念念2、领导真正重重视3、良好的组织织机构及清晰晰的职责分工工，尤其是项项目公司与总总部的关系要要交代清楚4、成本本构成成清晰晰，影影响每每个成成本项项的因因素清清晰5、让成成本计计划深深入人人心并并得到到真正正尊重重6、任何何阶段段都牢牢记每每项工工作均均有成成本计计划和和限额额，应应想方方设法法去实实现，，而不不是千千方百百计为为成本本突破破去找找各种种借口口7、真正正让设设计院院参与与到成成本控控制的的机制制中八、综综合建建议8、给设设计留留出足足够的的时间间，磨磨刀不不误砍砍柴工工。如如果规规模足足够大大，