房地产公司成本管理与成本控制T讲义

房地产公司成本管理与成本控制前言

随着国家对房地产市场、土地市场、建筑市场的逐步规范。房地产行业竞争日益激烈，房地产行业由原来的暴利逐渐变成了微利。这种情况下如何确保自己在这个市场立于不败之地。怎么样在这个市场里分得一杯羹。每个有一定实力的房地产都在研究这个课题！合理、有效的控制各项成本。是耐以长远发展的动力。这是我们部门研究的课题，在这里给大家分享。控制成本是需要从项目论证开始到最后竣工决算及至最后的项目总结全过程控制。主要分为以下五大部分。成本控制五大块一：前期测算拿地、定位楼盘二：四阶段设计、四阶段成本控制三：招标、合同、及施工的控制四：营销、财务、管理成本，政府资源五:经验积累、后续管理、品牌树立提纲目录拿地前的工作：1、了解当地的市场土地价格。2、了解当地的建安成本。3、了解当地的楼盘售价。李嘉诚有句很经典的话“房地产除了地块还是地块”。所以拿地的好坏，决定楼盘的成败有将近85%的因索。并不是说，地段越繁华越贵就是最好的地；也不是说越便宜就越好，就越有升值的潜力！一：前期测算拿地、定位楼盘一：前期测算拿地、定位楼盘（一）、如何拿地需要从以下几个：1、土地的完整性。（“旭湘”的道路、“隆晟”的环评、“旭星”的各项条件、水、电、路都存在问题）；所以三块都是不完整的土地。完整性主要包括：a地上拆迁是否全部完成或者拆迁没有任何纠纷、b地下埋藏是否探明、地下的地质构造是否勘探清楚、c周围环境是否会影响楼盘、d五通一平是否全部到位等,2、土地的利润性。（与类式的地段或者周围的地段比较是否存在利润空间、建成后与容积率的比例）3、土地的升值性。（是否周围有新的项目引进带来本块地的升值机遇，是否有新政策的扶持）4、土地的地段性。（适合建什么样的楼盘、档次、用途）以上这些均需要我们在拿土地的时候对当地市场的调查，比较。作为拿地的依据，作为土地的定位。5、土地的时段性。在一定的时期土地有它一定的价值一：前期测算拿地、定位楼盘二：按照土地的要求定位合适的楼盘房地产公司最浪费的三种钱：埋在地下的钱“肥粱、胖柱、深基础”埋在地下的钱是什么原因造成的。这是由于土地的地质构造造成了“肥粱、胖柱、深基础”，各种不同的地质特征在很大程度上决定了土地的实际价值。决定了房屋的层高、地下基础形式、房屋结构形式、房屋的平面布置等怎么样杜绝“肥粱、胖柱、深基础”。1、在定位楼盘的前期要做的就是对地质进行勘探，现在很多房地产公司开始了这项工作。平面怎么样布置，建多少层合适，基础采用什么形式都需要对地质进行详细的勘探，尤其是那些我们不熟悉的地区。（类式案例：华菱集团“华菱嘉园”因为地质条件----造成成本增加1-2千万）2、了解地块的特性，以及当地政府的政策。3、做尽可能利润高的产品。4、尽可能利用土地的原始土地的地形、地貌特征来做楼盘，可以达到更高的利润。二：四阶段设计、四阶段成本控制一：四阶段的设计把关设计：需要我们设计积累类式项目的经验，指导设计部门快速作出正确决策，设计出合适的产品。1、总平面布置（是整个设计的关键点）总平面图分交通、户型、地下室及车库的合理利用2、规划设计与总平面布置挂钩（与平面布置并入一阶段）3、初步设计4、扩大初步设计5、施工图设计二：四阶段设计、四阶段成本控制

需要我们积累平时的经验、积累各式楼盘的各种指标。以指导我们前期部门快速作出决策。拿到合适的土地。1、投资估算（目标成本一级）2、设计概算（目标成本二级）3、施工图预算（目标成本三级）4、竣工结算（目标成本四级）

二：四阶段的预算控制

三：招标、合同、及施工的控制

严密两标、一合同（一）、招标文件的编制（二）、投标文件的审核1）、对招标文件的响应性。2）、相关项目经理的介绍及类式工程的合同。3）、施工组织设计的合理性、施工方案、工期（横道图、网络图）、劳动力安排、机械设备的配置、平面布局的安排。4）、各项施工保证措施5）、商务报价的合理性（优惠率、各分部分项的合理性）6）、合理化建议三：招标、合同、及施工的控制（三）、施工合同的签定10个需要明确的合同内容工程承包范围工期质量等级承包方式付款方式结算原则签证的原则及方法主要材料的品牌、规格、等级、价格，以及调整原则双方的权利及义务双方违约责任的处理办法三：：招招标标、、合合同同、、及及施施工工的的控控制制施工工四四阶阶段段包含含成成本本的的降降低低、、质质量量的的提提高高、、工工期期的的提提速速、、安安全全文文明明的的管管理理！！达到到做做响响自自己己的的品品牌牌，，做做出出自自己己的的风风格格的的效效果果！！““真真正正成成为为一一个个最最优优秀秀的的、、受受人人尊尊敬敬的的房房地地产产企企业业！！””降低低成成本本不不能能是是单单纯纯的的降降低低工工程程造造价价而而论论，，它它是是集集质质量量、、工工期期、、安安全全文文明明管管理理为为一一体体的的全全部部内内容容的的要要求求。。1、施施工工前前期期阶阶段段的的成成本本控控制制。。2、施施工工准准备备阶阶段段的的布布置置。。3、施施工工期期间间的的管管理理。。4、竣竣工工阶阶段段的的验验收收和和结结算算。。四：：营营销销、、财财务务、、管管理理成成本本，，政政府府资资源源营销销成成本本控控制制。。（（如如何何控控制制飘飘在在空空中中的的钱钱））财务务成成本本控控制制管理理成成本本控控制制政府府资资源源的的利利用用五:经验验积积累累、、后后续续管管理理、、品品牌牌树树立立物业业管管理理的的控控制制如何何做做出出自自己己的的品品牌牌，，怎怎么么样样定定位位自自己己的的楼楼盘盘（远远大大张张健健的的口口号号：：““为为普普通通人人造造世世界界级级的的家家””））（旭旭辉辉的的口口号号：：““成成为为一一个个最最优优秀秀的的、、受受人人尊尊敬敬的的房房地地产产企企业业！！””））项目目的的经经验验、、教教训训及及总总结结一些些知知识识(一)房地地产产成成本本主主要要包包括括：：项目目开开发发成成本本、、销销售售费费用用、、管管理理费费用用、、财财务务费费用用等等四四大大部部分分，，其其中中项项目目开开发发成成本本占占总总成成本本的的90%，主主要要包包含含：：土地地成成本本、、前前期期费费用用、、建建安安工工程程费费、、公公建建配配套套费费、、基基础础设设施施费费、、开开发发间间接接费费。。资料料2、小小区区规规划划指指标标偏偏低低，，各各项项指指标标分分摊摊高高（1）规规划划指指标标相相对对较较低低，，容容积积率率为为1.84。周周边边的的楼楼盘盘容容积积率率在在3——3.3；楼楼盘盘的的栋栋距距、、小小区区各各项项配配置置均均比比一一般般楼楼盘盘较较高高，，此此项项指指标标升升高高成成本本为为150元/㎡。（2）因为小小区容积积率低，，绿化率率指标高高，绿化化率达42.73%,按实际占占地面积积取600元/㎡，绿化、、景观费费用为2304万，此次次概算暂暂按照2000万元，按按建筑面面积分摊摊比较其其它房地地产项目目，此项项指标升升高成本本为150元/㎡。3、地理位位置及地地质条件件。（1）购地原原始地貌貌为山地地,平整土方方外运量量为49万立方米米，外运运距离为为10公里,正逢雨季季施工，，土方单单价高。。土方平平整费用用2067万元，折折合为206元/㎡，若为熟熟地则为为此项费费用可不不发生。。（2）地下水水丰富,地下水含含有弱腐腐蚀性,对地下室室进行了了防腐处处理。很很多部位位采用了了换填混混凝土3000多方，增增加成本本100多万，增增加成本本10元/㎡。（3）土质条条件差,土层分布布不均匀匀，采用用伐板基基础。（（一般楼楼盘大多多采用管管桩和挖挖孔桩。。）基坑坑支护费费用较高高。采用用了土钉钉墙、挖挖孔桩，，很多部部位采用用了止水水帷幕，，共计发发生费用用1650万元，折折合为165元/㎡，而一般般楼盘采采用素喷喷混凝土土不超过过40元/㎡。此项高高出成本本约125元/㎡三：工程程实例支护及地地下水三：工程程实例支护高度度图片三：工程程实例地下水图图片土质条件件图片三：工程程实例总部基地地与周边边楼盘的的对比一些案例例（一）树树立全过过程成本本控制理理念，完完善内部部成本控控制体系系。从建立制制度，完完善理顺顺流程着着手，构构建内部部成本控控制体系系。目前前已经建建立了《签证管理理制度》、《建设期间间财务管管理制度度》、《预算结算算管理办办法》等内部管管理制度度，下一一步将规规范各部部门职责责，规范范工程、、预算、、结算、、审计流流程，形形成相互互补充、、相互制制约的管管理体系系。成本控制制措施成本本管管理理成本本管管理理进度款支支付流程程图成本本管管理理结算流程程图四：成本本控控制(二)实行资金金计划控控制，强强化预算算管理我公司根根据工程程进度节节点和概概算情况况，已经经编制了了工程进进度资金金计划划控制制表。我我们将按按照总投投资计划划和工程程资金节节点计划划，认真真制订年年度、季季度、月月度资金