房地产评估T讲义

第四章房地产评估1．了解房地产评估的基本内容和特点2．熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：一、房地产的概念和特点（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1．房地产的概念：《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权抵押：（2）土地使用权（3）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的主要结构：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构其他结构2．房地产的特点：位置固定性单位价值高保值增值长期性难以变现投资风险性政策限制性二、房地产价格影响因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素（2）区域因素：与位置相关（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地产评估的理论1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。（1）绝对地地租：是是土地所所有者凭凭借土地地所有权权的垄断断所获得得的地租租。－土土地出让让金（2）级差地地租：是是由于土土地自然然差别（（级差地地租1）或对同同一土地地连续投投资，投投资收益益差别所所导致的的地租（（级差地地租2）。级差地租租1原理告诉诉我们，，处于不不同位置置的土地地，其价价格是有有差别的的，在评评估土地地使用权权价格时时，必须须了解其其地理位位置和环环境。级差地租租2原理告诉诉我们，，在同一一块土地地上连续续投资，，投资收收益率是是有差别别的，在在评估土土地使用用权价格格时，必必须考虑虑土地的的用途，，如工业业用地、、商业用用地、住住宅用地地等。（3）垄断地地租：一般商品品的价格格是以价价值为基基础，上上下波动动的，而而价值是是生产商商品的社社会必要要劳动时时间决定定的，土土地不是是劳动产产品，其其价格决决定也具具有特殊殊性。地价的本本质是地地租的资资本化2．地价理理论（说说明地产产价格的的决定理理论）四、房地地产评估估的特殊殊性评估对象象有多种种形式充分考虑虑最有效效使用原原则房地产价价格有多多样性：：基准地地价、标标定地价价、交易易地价、、课税价价格、房房地产总总价、楼楼面地价价、公告告地价房地产价价格影响响因素复复杂五、房地地产评估估的方法法及其应应用（一）收收益法在在房地产产评估中中的应用用1．基本原原理：2．计算方方法:P＝Ri/(1+r)iP＝A/r适用范围围：有收收益或有有潜在收收益的房房地产P＝Ri/(1+r)iP＝A/r（1）纯收益益年纯收益益＝年总总收益－－年总费费用注意：评评估时应应以客观观纯收益益为依据据，而不不能以实际纯收收益可分别按按房产、、地产或或房地产产计算实质：投投资收益益率计算：纯纯收益与与售价比比率法安全利率率加风险险调整值值法投资收益益率顺序序插入法法种类：综综合资本本化率建筑物资资本化率率土地资本本化率（2）资本化化率P＝Ri/(1+r)iP＝A/rr＝A/P（二）市市场法及及其应用用1．基本原原理2．计算方方法：P=P’×A×B×C××D……交易情况况差异的的调整交易日期期差异的的调整区域因素素差异的的调整个别因素素差异的的调整容积率差差异因素素的调整整土地使用用年期差差异因素素的调整整适用范围围：有交交易性的的房地产产，如商商场、写写字楼、、别墅、、商品住住宅、标标准工业业厂房等等（三）成成本法及及其应用用1．基本原原理：2．计算方方法：p253（1）土地价价值构成成土地价值值＝土地地取得费费＋土地地开发费费＋投资资利息＋投资资利润＋＋土地增增值收益益（2）房地产产价值构构成房地产价价值＝土土地取得得费＋房房地产开开发费＋＋管理费费用＋投资利利息＋销销售费用用＋销售售税费＋＋开发利利润（四）剩剩余法及及其应用用1．基本原原理2.计算方法法土地评估估值＝房房地产的的预期销销售收入入－除土土地价格外的开开发建设设成本－－税费－－正常利利润适用范围围：待开开发的成成片土地地价值评评估（五）基基准地价价修正法法及其应应用1．基本原原理2.计算方法法土地评估估值＝待待估宗地地所处地地段的基基准地价价×年期修正系系数×期日修正正系数×容积率修