房地产营销基础知识培训讲义

房地产基础知识培训营销中心培训系列房地产销售人员需要掌握哪些基本知识?培训的结构主线做为一个房地产从业人员，我们需要具备哪些方面的基本知识？一、房地产常用名词二、房地产价格的构成三、城市和城市规划知识四、房地产建筑知识五、房地产测绘知识房地产土地的使用年限是如何确定的？

居住用地?年；工业用地?年；教育、科技、文化、卫生、体育用地?年；商业、旅游、娱乐用地?年；综合用地或者其他用地?年。一、房地产常用名词房地产土地的使用年限是如何确定的？

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。一、房地产常用名词房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。一、房地产常用名词契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。一、房地产常用名词一、房地产常用名词◆五证：◆两书：◆一级市场◆二级市场：◆三级市场：◆房地产产权：◆三通一平：◆七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

◆期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。◆现房准现房◆开间、进深：定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

一、房地产常用名词当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。一、房地产常用名词五证

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

案例分析析总价格、、单位价价格和楼楼面地价价的区别别楼面地价价又称为为单位建建筑面积积地价，，是平均均到每单单位建筑筑面积的的土地价价格。楼面地价价=土地总价价/总建筑面面积楼面地价价=土地单价价/容积率第二章城城市和和城市规规划知识识容积率建筑密度度（建建筑覆盖盖率）什么是绿绿化覆盖盖率？绿地率分摊系数数城市规划划常用术术语及指指标第二章城城市和和城市规规划知识识容积率一定地块块内，总总建筑面面积与建建筑用地地面积的的比值。建筑密度度（建建筑覆盖盖率）一定地块块内所有有建筑物物的基底底总面积积占用地地面积的的比例。。什么是绿绿化覆盖盖率？（（绿化率））绿化覆盖盖率是指指在建设设用地范范围内全全部绿化化种植物物水平投投影面积积之和与与建设用用地面积积的比率率（%）。绿地率绿地率描描述的是是居住区区用地范范围内各各类绿地地的总和和与居住住区用地地的比率率（%）。城市规划划常用术术语及指指标基本资料料：总用用地面积积：5288.33平米总建筑面面积：41780平米其中中：计容积率率建筑面面积：36330平米不计容积积率建筑筑面积：：7480平米（地地下车库库及设备备用房））建筑物占占地面积积：2040平米住宅宅建筑面面积：21090平米商业业建筑面面积：12550平米容容积积率：6.87覆盖率：：41%第二章城城市和和城市规规划知识识容积率的的计算？？地下室:房间地平平面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的1/2者为地下下室;半地下下室:房间地地平面面低于于室外外高度度超过过该房房间的的净高高的1/3,且不超超过1/2者为半半地下下室.第三章章房房地产产建筑筑知识识什么是是超高高层建建筑？？第三章章房房地产产建筑筑知识识⑴按建建筑物物使用用性质质分类类：居住建建筑、、公共共建筑筑、工工业建建筑、、农业业建筑筑⑵按建建筑物物层数数或总总高度度分类类：住宅按按层数数分：：低层住住宅（（1—3层）、、多层层住宅宅（4—6层）、、中高高层住住宅（（7—9层）和和高层层住宅宅（10层以上上）公共建建筑及及综合合建筑筑，总高度度超过过24M的为高高层，，但不不包括括总高高度超超过24M的单层层建筑筑建建筑总总高度度超过过100MR，不论论是住住宅还还是公公共建建筑、、综合合性建建筑，，均称称为超高层层建筑筑。建筑物物的分分类⑶建筑筑结构构分类类有哪哪些？？第三章章房房地产产建筑筑知识识建筑物物的分分类⑶按建建筑结结构分分类砖木结结构建建筑砖混结结构建建筑钢筋混混凝土土结构构建筑筑：框框架结结构、、框架架剪力力墙结结构，，剪力力墙结结构、、简体结结构、框架架简体体结构构和筒中筒筒等。第三章章房房地产产建筑筑知识识建筑物物的分分类剪力墙墙其实就就是现现浇钢钢筋混混凝土土墙，主要承受受水平地震震荷载，这这样的水平平荷载对墙墙、柱产生生一种水平平剪切力，，剪力墙结结构由纵横横方向的墙墙体组成抗抗侧向力体体系，它的的刚度很大大，空间整整体性好，，房间内不不外露梁、、柱楞角，，便于室内内布置，方方便使用。。剪力墙结构构有较好的的抗震性能能，其不足足之处是结结构自重大大，预应力力剪力墙结结构常可以以做到大空空间住宅布布局，剪力力墙结构形形式是高层层住宅采用用最为广泛泛的一种结结构形式第三章房房地产建筑筑知识建筑物的分分类框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构构是在框架结构中中布置一定定数量的剪剪力墙，构成灵活活自由的使使用空间，，满足不同同建筑功能能的要求，，同样又有有足够的剪剪力墙，有有相当大的的刚度，框框剪结构的的受力特点点，是由框框架和剪力力墙结构两两种不同的的抗侧力结结构组成的的新的受力力形式，所所以它的框框架不同于于纯框架结结构中的框框架，剪力力墙在框剪剪结构中也也不同于剪剪力墙结构构中的剪力力墙。第三章房房地产建筑筑知识建筑物的分分类什么是核心心筒？核心筒筒体结构tubestructure由竖向箱形形截面悬臂臂筒体组成成的结构。。筒体有剪剪力墙围成成竖向箱形形截面的薄薄壁筒和密密柱框架组组成竖向箱箱形截面的的框筒。筒筒体由一个个或多个组组成；分筒筒中筒、单单框筒、框框架—薄壁筒和成成束筒等四四类。框架结构框剪结构骑楼过街楼挑出房屋墙墙体外，有有顶盖、有有围护物（（如栏杆））的通道。。挑廊檐廊设置在建筑筑物底层出出檐下的的交通空间间.回廊在建筑物门门厅大厅内内设置在二二层或二层层以上的回回形走廊.一套完整的的建筑图包包括图纸目目录、设计计总说明、、建筑施工工图（包括括总平面图图、平面图图、立面图图、剖面图图、建筑详详图）、结结构施工图图、设备施施工图。需掌握要点点：比例尺尺、定位轴轴线、尺寸寸、标高（（绝对标高高、相对标标高）、指指北针第三章房房地产建筑筑知识建筑识图绝对标高：：相对海平面面的高度，，海平面的的标高规定定为0，在以上的的为正值，，以下的为为负值，相相平的为0，也叫海拔拔高度，高高程相对标高：：对于一个地地区，通常常市政国土土部门会测测量出某个个特定的、、固定的点点的绝对标标高，其他他的测点相相对于绝对对标高的高高度，其上上为正，下下为负；建筑标高：：建筑标高和和结构标高高差别在于于装修，通通常情况下下，施工放放线会在结结构高度上上作出而不不是装修高高度，一些些地区经常常忽略掉建建筑标高和和结构标高高的差别。。

以上上的量单位位只能是米米(m)高度第三章房房地产建筑筑知识建筑识图现有标高所谓板楼就是指“东东西长、南南北短”的的楼型，一一般板楼同同层住户在在2到4户，而塔楼楼则是指外外观像塔的的楼型，塔楼一般是一梯梯四户到一一梯12户。板楼的的平面图上上，长度明明显大于宽宽度，板楼楼有两种类类型，一种种是长走廊廊式的，各各住户靠长长走廊连在在一起；第第二种是单单元式拼接接，若干个个单元连在在一起就拼拼成一个板板楼。玄关，也被称作门门厅。玄关关可以是一一个封闭、、半封闭或或开放的空空间，它是是指靠近大大门的区域域。玄关的概念念，源于中中国，但最最早用的可可能是风水水先生们。。玄关，玄玄妙、关键键的意思。。第四章房房地产测绘绘知识房屋面积的的种类有多多少？什么么是房屋建建筑面积、、房屋使用用面积？房屋面积有有：建筑面面积，使用用面积；套套内建筑面面积、共有有建筑面积积、分推的的共有建筑筑面积，预预售面积，，竣工面积积，产权面面积。套内面积和和套内建筑筑面积？关键点：第四章房房地产测绘绘知识什么是房屋屋建筑面积积？房屋建筑面面积是指房房屋外墙（（柱）勒脚脚以上各层层的外围水水平投影面面积，包括括：阳台、、挑廊、地地下室、室室外楼梯等等，且具备备有上盖、、结构牢固固，层高2.2米以上（含含2.2米，下同））的永久性性建筑。第四章房房地产测绘绘知识什么是房屋屋的使用面面积？房屋使用面面积是指房房屋内全部部可供使用用的空间面面积，房屋屋的内墙面面水平投影影计算。什么是房屋屋的实用面面积？它是"建筑面积"扣除公共分分摊面积后后的余额。。使用率和实实用率的差差别？第四章房房地产测绘绘知识什么是房屋屋的套内建建筑面积？？房屋套内建建筑面积是是指由套内内房屋使用用面积、套套内墙体面面积、套内内阳台建筑筑面积三部部分组成的的面积。套内墙体面面积＝1／2共用墙墙体体投影面积积或＝非共共用墙墙体体水平投影影面积公共分摊面面积＝公用用建筑面积积分摊系数数×套内建筑面面积公用建筑面面积分摊系系数＝整幢幢建筑物的的公用建筑筑面积／整整幢建筑物物的各套套套内建筑面面积之和第四章房房地产测绘绘知识什么是房屋屋的共用建建筑面积？？房屋共有建建筑面积是是指各产权权人共同占占有或共同同使用的建建筑面积，，它应按一一定方式在在各产权人人之间进行行分摊。公用建筑面面积分摊系系数＝公用用建筑面积积／套内建建筑面积之之和。公用建筑面面积分摊系系数第四章房房地产测绘绘知识分摊的共有有建筑面积积：是指某个产产权人在房房屋共有建建筑面积中中所分摊的的面积。预售面积：：俗称楼花面面积。指在在商品预售售时按建筑筑设计图上上尺寸计算算的房屋面面积。房屋产权面面积：是指产权人人依法拥有有房屋所有有权的房屋屋面积。它它由直辖市市、市、县县房地产行行政主管部部门登记确确权认定。。商品房有哪哪些公共面面积需要分分摊？第四章房房地产测绘绘知识1、各产权户户的电梯井井、管道井井、楼梯间间、垃圾道道、配电室室、设备间间、公共门门厅、过道道、地下室室、值班警警卫室，以以及为整幢幢建筑服务务的共有房房屋和管理理房屋。2、套(单元)与公共建筑筑空间之间间的分隔墙墙以及外墙墙(包括山墙)墙体水平投投影面积的的一半。第四章房房地产测绘绘知识不应分摊的的共有建筑筑面积包括括那些？第四章房房地产测绘绘知识不应分摊的的共有建筑筑面积包括括那些？1、从属于人人防工程的的地下室、、半地下室室。2、供出租或或出售的固固定车位或或专用车库库。3、幢外的用用做公共休休憩的设施施或架空层层。第四章房房地产测绘绘知识层高层高是指住住宅高度以以"层"为单位计量量，每一层层的高度国国家在设计计上有要求求，这个高高度就叫层层高。它通通常包括下下层地板面面或楼板面面到上层楼楼板面之间间的距离。。净高净高是指层层高减去楼楼板厚度的的净剩值。。第四章房房地产测绘绘知识房屋建筑面面积的计算算计算建筑面面积的一般般规定如下下①计算建筑筑面积的的的房屋应是是永久性结结构的房屋屋

②计算算建筑面积积的房屋，，层高应在在2.2m以上。层高高是指上下下两层楼面面或楼面与与地面之间间的垂直距距离。③③同一房屋如如果结构、、层数不相相同时，应应分别计算算建筑面积积。第四章房房地产测绘绘知识房屋建筑面面积的计算算组成：套内内使用面积积、套内墙墙体面积、、套内阳台台建筑面积积计算：⑴⑴套内使用用面积为套套内房屋使使用空间的的面积，以以水平投影影面积按以以下规定计计算：①①套内使用用面积为套套内卧室、、起居室、、过厅、过过道、厨房房、卫生间间、厕所、、贮藏室、、壁柜等空空间面积的的总和。②②套内楼梯梯按自然然层数的的面积总总和计入入使用面面积。③不包括括在结构构面积内内的套内内烟囱、、通风道道、管道道井均计计入使用用面积。。

④内内墙面装装饰厚度度计入使使用面积积。计算全部部建筑面面积的范范围：⑴单层房房屋，按按一层计计算建筑筑面积；；二层以以上（含含二层））的房屋屋，按各各层建筑筑面积的的总和计计算建筑筑面积。。

⑵房房屋内的的夹层、、插层、、技术层层及其楼楼梯间、、电梯间间等其高高度在2.2m以上的部部位计算算建筑面面积。⑶⑶穿过过房屋的的通道，，房屋内内的门厅厅、大厅厅，均按按一层计计算面积积。门厅厅、大厅厅内的回回廊部分分，层高高在2.2m以上的，，按其水水平投影影面积计计算。⑷⑷楼梯梯间、电电梯（观观光梯））井、提提物井、、垃圾道道、管道道井等均均按房屋屋自然层层计算面面积。⑸⑸房屋屋天面上上，属永永久性建建筑，层层高在2.2m以上的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房及及斜面结结构屋顶顶高度在在2.2m以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。。第四章房房地产产测绘知知识⑹挑楼、、全封闭闭的阳台台，按其其外围水水平投影影面积计计算。属属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算。与与房屋相相连的有有柱走廊廊，两房房屋间有有上盖和和柱的走走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。。房屋间间永久性性的封闭闭的架空空通廊，，按外围围水平投投影面积积计算。。

⑺地地下室、、半地下下室及其其相应出出入口，，层高在在2.2m以上的，，按其外外墙（不不包括采采光井、、防潮层层及保护护墙）外外围水平平投影面面积计算算。⑻⑻有柱（（不含独独立柱、、单排柱柱）或有有围护结结构的门门廊、门门斗，按按其柱或或围护结结构的外外围水平平投影面面积计算算。第四章房房地产产测绘知知识计算全部部建筑面面积的范范围：⑼玻璃幕幕墙等作作为房屋屋外墙，，按其外外围水平平投影面面积计算算。⑽⑽属永久久性建筑筑有柱的的车棚、、货棚等等，按柱柱的外围围水平投投影面积积计算。。

⑾依依坡地建建筑的房房屋，利利用吊脚脚做架空空层，有有围护结结构的按按其高度度在2.2m以上部位的外外围水平投影影面积计算。。

⑿有伸缩缩缝的房屋，，如果其与室室内相通的，，伸缩缝计算算建筑面积。。第四章房地地产测绘知识识计算全部建筑筑面积的范围围：⑴与房房屋相相连有有上盖盖而无无柱的的走廊廊、檐檐廊，，按其其围护护结构构外围围水平平投影影面积积的一一半计计算。。⑵⑵独立立柱、、单排排柱的的门廊廊、车车棚、、货棚棚等属属永久久性建建筑，，按其其上盖盖水平平投影影面积积的一一半计计算。。⑶⑶未封封闭的的阳台台、挑挑廊，，按其其围护护结构构外围围水平平投影影面积积的一一半计计算。。⑷⑷无顶顶盖的的室外外楼梯梯按各各层水水平投投影面面积的的一半半计算算。⑸⑸有有顶盖盖不封封闭的的永久久性的的架空空通廊廊，按按外围围水平平投影影面积积的一一半计计算第四章章房房地产产测绘绘知识识计算一一半建建筑面面积的的范围围：⑴层高高在2.2m以下（（不含含2.2m，下同同）的的夹层层、插插层、、技术术层和和层高高在2.2m以下的的地下下室和和半地地下室室。⑵突出出房屋屋墙面面的构构件、、配件件、装装饰件件、装装饰性性的玻玻璃幕幕墙、、垛、、勒脚脚、台台阶、、无柱柱雨篷篷等。。⑶⑶房屋屋间无无上盖盖的架架空通通廊。。⑷⑷房屋屋的天天面、、挑台台、天天面上上的花花园、、泳池池。⑸⑸建建筑物物内的的操作作平台台、上上料平平台及及利用用建筑筑物的的空间间安置置箱、、罐的的平台台。⑹骑楼楼、骑骑街楼楼的底底层用用作道道路街街巷通通行的的部分分。⑺利用用引桥桥、高高架路路、高高架桥桥、路路面作作为顶顶盖建建造的的房屋屋。⑻⑻活活动房房屋、、临时时房屋屋、简简易房房屋。。⑼⑼独立立烟囱囱、亭亭、塔塔、罐罐、池池、地地下人人防干干、支支线⑽⑽与与房屋屋室内内不相相通的的房屋屋间