上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告市公开课一等奖省赛课获奖课件

整体策划汇报1月盛世新江湾商业商业I期部分上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第1页项目篇周围市场研究篇定位KeyPoint篇业态策划篇招商执行篇商业运行Idea篇经营管理职能概述上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第2页项目篇上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第3页项目概况产品概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第4页项目概况产品示意上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第5页产品示意项目概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第6页项目概况现场实景上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第7页项目概况现场实景上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第8页项目概况现场实景上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第9页铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功效系数均价建筑面积总价备注579116.1898.8107.96110.3294.423863875.62292.18

581101.6598.8107.96110.3294.423842162.69240.86

583101.6598.8107.96110.32104.913665572.13264.39

585101.6598.8107.96110.32104.913665570.86259.74

587101.6598.8107.96110.32104.913665578.46287.59

589101.6588.92107.96110.3294.4235229117.14412.67

59199.6798.8107.96110.3294.423578260.01214.73

59397.07108.69107.96110.3294.423629250.62183.71

59595.09108.69107.96110.3299.663652050.62184.87

59793.1108.69107.96110.3299.663667050.62185.62可设置餐饮59991.11108.69107.96110.3299.663647050.62184.61可设置餐饮60189.12108.69107.96110.3299.663610348.72175.89可设置餐饮60389.12108.69107.96110.32104.913647048.72177.68可设置餐饮60589.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮项目概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第10页铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功效系数均价建筑面积总价备注60787.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮60987.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮61187.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮61387.13108.69107.96110.32104.913633150.62183.91可设置餐饮61589.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮61789.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮61989.12108.69107.96110.32104.913647050.62184.61可设置餐饮62191.97108.69107.96110.32104.913667050.62185.62可设置餐饮62391.9798.895.92110.3294.423440066.15227.56

62591.9798.8107.96110.3294.423524374.07261.04

627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842162.94469.95627为住宅格局63196.8179.0475.5766.1994.4228842153.57442.93有夹层63396.8179.0475.5766.1994.4228842152.94441.11有夹层63596.8174.175.5766.1994.4228496235.72671.71

项目概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第11页铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功效系数均价建筑面积总价备注63796.8198.8107.96110.3299.663594988.22317.14

63996.8198.8107.96110.32104.913631690.97330.37

64191.5798.8107.96110.32104.913594982.48296.51

64391.5798.8107.96110.32104.913594962.74225.55

64591.5798.895.92110.32104.913810679.67303.59

64791.5788.92107.96110.32104.9138256132.49506.85

64987.1398.8107.96110.3294.423490470.98247.75

65187.1398.8107.96110.3294.423490470.98247.75

65387.1398.8107.96110.3299.663527168.82242.73

65587.13108.69107.96110.3299.663596348.54174.57可设置餐饮65791.57108.69107.96110.3299.663627450.7183.91可设置餐饮65991.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可设置餐饮66191.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可设置餐饮66391.57108.69107.96110.32104.913664250.7185.77可设置餐饮项目概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第12页铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功效系数均价建筑面积总价备注66596.81108.69107.96110.32104.913700850.7187.63可设置餐饮66796.81108.69107.96110.32104.913700850.7187.63可设置餐饮669106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可设置餐饮671106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可设置餐饮673106.5108.69107.96110.32104.913768750.7191.07可设置餐饮675106.5108.69107.96110.3299.663731950.7189.21可设置餐饮677106.5108.69107.96110.3299.663731950.7189.21可设置餐饮679121.0288.92107.96110.32104.9138319121.39465.15

681121.0298.8107.96110.3294.423727669.62259.52

683121.0288.9275.5766.1994.4231228129.78405.28有夹层685121.0298.875.57110.3294.423500953.97188.94

687122.0298.875.57110.3294.423507953.97189.32

689123.0288.9275.5766.1994.4231368134.24421.09有夹层691125.8669.1691.76132.38104.9136685302.521109.79有夹层项目概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第13页铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功效系数均价建筑面积总价备注1号101116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夹层1号102116.1898.875.5744.1394.423003764.88194.88有夹层2号101116.1898.875.5744.1394.423003770.79212.63有夹层2号102116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夹层3号101116.1898.875.5744.1394.423003770.79212.63有夹层3号102116.1888.9275.5744.1394.4229345118346.28有夹层项目概况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第14页●50-80平米小面积分割

●盛世新江湾一、二期小区，新江湾成熟小区常住人口消费劲旺盛五角场城市副中心辐射商业区

●紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费劲及消费档次乐观

●整个杨浦区已摆脱“下只角”形象，对于投资与商家都有较大吸引力项目卖点上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第15页●常住人群处生活日常消费外，其它消费需前往距离较远五角场

●周围零星商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。

●临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤．

●项目向北为规划八车道道路，极难利用其引发消费潜在力劣势研究上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第16页●中原住宅区为早年开发老小区，小区内人口已形成固有消费习惯．对于新商业区域需时间来接收．

●新江湾作为大型新兴生活区，很多项目都将有本身配套商业项目，将分流一部分消费劲．

●区域以档次低、分布分散商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，所以中等生活消费成为市场空缺。

●小面积分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售其它问题上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第17页

从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品认知和考量原因来

说，盛世商业产品都存在一定优势，但也有着客观环境而引发先天不足，怎样把

客户引来，也是我们需要处理问题。产品总汇上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第18页周围市场研究篇上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第19页值得借鉴与深思五角场商业上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第20页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第21页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第22页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第23页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第24页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第25页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第26页业态展示上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第27页◆五角场北靠约有30多万人口中原小区；◆周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城十余所高校黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老小区以及文化佳园、黄兴绿园、

公元3000等一批高品质住宅小区；◆未来还有规划占地近10平方公里当代化大型居住区——新江湾城；◆作为一个四通八达交通枢纽，五角场地域人流量巨大；◆据统计当前平均天天人流量在60万左右；人流分布上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第28页◆五角场当前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、

浦东机场，交通线路较多；◆高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远；◆轨道交通较为便利；◆贯通五角场中心10号线至开通；交通情况上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第29页现在万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场黄金地带，也是整个五角场商业中心支柱。五角场零碎型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻充满了各种零碎型商铺，囊括了衣饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面商业分布上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第30页分布图上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第31页

万达商业广场是大连万达集团在上海投资第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，也是五角场最主要关键建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。当前，万达商业广场招商沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型著名店铺基本都已开始营业。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正表达了“一站式”特点。万达商业广场上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第32页

1-5F第一食品3F万达国际城大歌星KTV2F国美电器上海书城1F宝大祥青少年购物中心1-5FHOLA.特力屋1-7F巴黎春天写字楼B1F黄金珠宝城2-4F沃尔玛超市写字楼C写字楼A万达平面图上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第33页万达商业广场（巴黎春天）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第34页楼层业态1F化装品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语2F品牌衣饰旗舰店、时尚手表、流行配饰3F流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、伞袜帕帽配件品、王磊形象美发4F男士正装、男士休闲衣饰、精品配饰皮件、男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡5F运动衣饰用具、户外休闲衣饰用具、男女休闲衣饰、味千拉面6F童装、玩具、床品、居家用具、十元均一小铺、文具7F品牌折扣店、大型特卖促销场万达商业广场（巴黎春天）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第35页万达商业广场（第一食品）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第36页楼层业态1F生活时尚区精品区、滋补区、甜点区、零食吧、山崎面包、星巴克、港丽甜点、味千拉面、美珍香、宜芝多2F居家美食区美食区、生鲜区和居家商品区3F休闲餐饮区萨丽亚匹萨、斗牛士牛排、洋葱餐厅、新旺茶餐厅4F商务餐饮区徐家私房菜5F大型餐饮未开业万达商业广场（第一食品）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第37页

万达商业广场（第一食品）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第38页餐饮：麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰、大家乐、蕉叶咖喱屋云南美食园、干锅居、东方既白、三商巧福、晋面3000饭蚂蚁食坊、永和豆浆、吉野家、克莉丝订、味之都、思得客路客、糖皇、爱茜茜里、DQ冰淇淋、禾绿寿司服装衣饰：C&A、优衣库、LEE、麦考林、简GEN、EV.CODE、美卡拉海澜之家、申格体育、过路人、卡宾、天使园、怪诞城之夜诸氏方圆、小茜子、东艺鞋业、HOTWIND、卡斯高、其乐大帝达芙妮、上海故事、海盗船、梵希娜、古今万达商业广场（万达城中城）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第39页主力店：宝大祥青少年儿童购物中心、屈臣氏美容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、张霞美甲、汇美会数码家电：颐高数码电玩：汤姆熊特色店：巴黎三城、睛彩眼镜、一代眼镜、明仁眼镜、艾视迪时间廊、瑞丽摄影、THEDOG、HELLPKITTY万达商业广场（万达城中城）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第40页

其位于万达商业广场对面，总建筑面积12.6万平方米，作为该区域另一个大型商业设施。该购物中心是由上海百联集团投资10亿元精心打造，分为地上9层和地下3层，吸收精品百货、迷你电影院及小吃广场等在这里落户，在又一城7-8层，将建造一个模仿香港太古广场真冰溜冰场，成为另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、展示等各种功效于一体大型城市型购物中心。百联又一城上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第41页cadini意大利男装夏蒙(sharMoon)中国男装里奥(LEO)中国男装,配件康奈(KANGNAI)中国男装,鞋类温馨鸟中国女装斯可飞得(Scofield)韩国女装,男装EQ:IQ香港女装,鞋类,箱包,配件,家居用具银镇(GINKGO)台湾配件,珠宝/手表/饰品瑞恩(RAINRING)中国珠宝/手表/饰品百联又一城名品时尚廊1F上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第42页卡纷(CARVEN)RO'OLAR索菲娅(SAFIYA)迪莱克丝(DILAKS)卡莉诗玛喜来登(Sheridan)海睐氏(HILASSY)卡文思加图(STACCATO)DGartemisFED(fedinternational)森达(SENDA)莱思丽斯艾依(cne)密丝罗妮沙驰千baidu爱意(Aee)U.S.POLOASSON佐天奴哈森(HARSON)皮尔卡丹圣伽步星期六(ST&SAT)沙驰GEOX米兰春天(SpringMilan)森泰斯ecco奥卡索(Walkershop)卡迪娜

百联又一城（职场生活廊2F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第43页澳西奴(AUSSINO)玛瑞丽娅(MARINIA)舒雅(schiesser)ESPRIT(edc)安莉芳(Embryform)巧帛(chaber)埃斯普利特(ESPRIT)E.LAND古今桑芭丝(SONPASY)堡狮龙(bossini)Chaber25Y莎莎佛罗伦(Fornari)伊华·欧秀(EVAOUXIU)b2台绣(TGGC)史努比(SNOOPY)合绣KAJA维莎曼(VEROMODA)她(ELLE)fornariZUKKA箱子(EtBoite)ONLYVeeko艾迪米嘉(EDEMEGA)伊华·欧秀(EVAOUXIU)厚木bossinistyle艾衣人(TAKE-IT)中中(J.JONG)浪漫故事拉夏贝尔(LaChapelle)法妮(F.NY)华歌尔(Wacoal)乐印(BRANDR)箱子法韵欧迪芬(Ordifen)维·弗拉士(V.FRAAS)SINO古克(KUGEL)奇丽尔(CHILIER)黛安芬(triumph)VeroModa拉夏贝尔(LaChapelle)ev曼妮芬(maniform)BASICHOUSE百联又一城（风情丽人廊3F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第44页ELLEF.NY龙笛维弗拉士仙踪林KAKO厚木REDEARTH艺之卉莎莎CIRCLE粉红玛丽雪绒花柯莱蒂尔诗篇极光邦宝ZIGE法韵XMESPRITFaNal纳帕佳雅莹PIERREGARROUDITeenineWeenine影儿elemiEIN窈窕淑女JONGJONGCOLLECTION精美私衣古今SNOOPY大渔料理伊维斯奇妮爱茜茜里甜品梦特娇百联又一城（风情丽人廊3F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第45页保罗丹尼保罗哈博卡丹狄诺波司登帝爵(DIGAULES)圣大保罗皇冠九牧王(JOE︱ONE)金利欧文日驰尼新秀丽浪吉唯特乔奇阿玛尼皮尔卡丹外交官琼道登圣罗马(ST.ROME)梵高迪尼US.POLO弗洛莎帝伊夫罗兰USPOLO比华利保罗地牌美国马球协会(U.SPOLOASSN)世爵卡尔丹顿曼克顿雅戈尔(youngor)海谰之家森岛卡奥斯欢跃(HANGTEN)保罗世家(BAOLUOSHIJIA)黄金熊AMARNI皮尔.卡丹(Pierrecardin)雅戈尔金狐狸保罗丹尼班尼路(baleno)JENY苏格兰飞人USPOLOFOX伊夫罗兰小鲨鱼百圣鸟德尊圣罗马酷

百联又一城（绅士用具廊4F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第46页TOMMYJACKJONESFOX皮尔卡丹流行牛仔I.P.ZONE恒适名品汇Y.PAY.NORE安德鲁ELLE佐丹奴禾禄寿司DIDIBOY柏化多格OLYMP度文思博高卓凡里诺GALAXYHANGTEN华伦天奴沙驰百世吉萨托尼爵士丹尼美特斯邦威蓝豹GentleS.K吉田格风尚绅士BALENO雷曼唐狮BALENOURBANESPRIT威鹏SAMUEL百联又一城（绅士用具廊4F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第47页梦特娇(MONTAGUT)NIKE特力威LACOSTEADIDAS洲克(ZOKE)迪斯尼LEELOTTOUSPOLO依革思儿(EXR)PAWINPAWWRANGLERNEWBALANCEBALAENO浩沙(HAOSHA)小河马LEVIS好家庭NIKE黄色小鸭OSHKOSHKAPPA麦斯卡F1派克兰蒂加菲猫RAPIDO威尔胜DIODITE小阿迪达斯(adidasKids)ROBERTANIKE360浩瀚DIADORA哥伦布依恋可爱宝贝日高L'ALPINA多尼克史努比(SNOOPY)姚明－OBC奥索卡格伦堡三和松石巴比豆UNBORNORTHLANDPLAYBOY耐克(NIKE)芭比美津农（MIZUNO）哥伦比亚来氏保日达(borida)丽婴房PUMA李宁贺曼热浪好孩子ADIDAS乔丹阿迪达斯芙儿优小王子REEBOK匡威红树林百联又一城（阳光活力廊5F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第48页喜来登芝宝(zippo)明进工房贝塔斯曼松下罗莱毕加索(PICASSO)隆达思妍丽夏普简爱家俱迪信通OQO知音琴行温馨家居多样屋傲胜(OSIM)象印伊莱克斯米枝膳魔师柔嘉居雷澳娜伟嘉文艺复兴朗俪卡诺·马林玛格隆特亚都凯盛博而卡特福沁梦洁东芝金数码纪梵喜(G-FANS)LOTUS司派罗亲妮思雅书画佳丽斯(JALICE)宝斯奥莎锦吉德龙约克水星派克、维氏猫猫博朗维科壹朵抽纱DISCOVERESPRIT特福发艾特拉歌维科恐龙好运达

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百联又一城（当代家居廊6F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第49页大诚料理餐饮肯德基餐饮东方既白餐饮冠军溜冰场娱乐九龙冰室餐饮味千拉面餐饮蜀菜行家餐饮今津咖喱餐饮当代厨坊餐饮百联又一城（溜冰美食廊7F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第50页今典世纪放影院电影一兆韦德健身随意鸟茶餐厅游艺汤姆熊娱乐百联又一城（影视娱乐廊8F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第51页一兆韦德健身好乐迪量贩式KTV紫颖美胸美体专业机构美容健身知音琴行培训中心音乐、培训EF英孚教育英语培训百联又一城购物中心有限企业

OK会员团购服务部

百联又一城（时尚娱乐廊9F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第52页ENZO珠宝/手表/饰品潮宏基珠宝/手表/饰品美津侬(MIZUNO)女装,男装,鞋类,运动,箱包LEE男装帝豪床上用具米技家居用具NIKEKIDS鞋类,童装/孕妇/婴幼东华美钻珠宝/手表/饰品名勋男装OQO家居用具鄂尔多斯(ERDOS)女装,男装,家居用具,床上用具,内衣皮皮狗(PiPiGou)女装,男装,家居用具,床上用具OSHKOSH童装/孕妇/婴幼海澜之家男装千baidu(C.banner)女装,鞋类POLOCLUB男装佳乐喜(GALAXY)男装群工羊绒女装,男装RO\'OLAR鞋类健乐士(GEOX)男装,鞋类,运动田崎配件,珠宝/手表/饰品U.S.POLO男装金兔女装,男装笑咪咪童装/孕妇/婴幼Wrangler女装,男装酷(KUHLE)女装,男装雅多(YADUO)童装/孕妇/婴幼百联又一城（休闲情趣廊B1F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第53页楼层租金（元/平方米/天）B1F25.001F25.002F10.003F10.00百联又一城（休闲情趣廊B1F）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第54页大型商业提升五角场整体人气同时，对周围零碎商业起到了很好促进作用；零碎商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型特色商业；B.高涨租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态进入又压缩了零碎商铺利润空间，店铺盈利空间很小，增大了个体经营者风险；C.人流量大，多为外区消费者，商业档次中上、属经典市级商业中心；D.和本案相比，因为今后商业定位上差异，客源并不存在冲突商圈总结上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第55页★五角场5条特色主题商业街建设满足普通市民和不一样层次消费者消费需求。★

五角场形成一个人群相对比较集中商业综合区。★个性化、特色化商业，相互补充成为城市副中心消费升推进力之一。★从伴随交通开发，大学、生态、当代化商业设施等优势，五角场这个未来城

市副中心成为上海新“上只角”。★五角场商铺经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘中小投资者、商户压力也

日益增加。★如今，五角场已进入暴发性增加阶段，投资价值有质提升，所以出现了盲目提升售价、租金价格现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场投资客只能望铺兴叹。五角场印象上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第56页

不论是从市场现实状况还是发展趋势来看本案都存在着巨大机会那么从消费市场现实状况来说又是否存在着一样契机呢？上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第57页研究证实，很多原因和实际人口消费需求决定了以下几点实际情况：1.新江湾城商业存在巨大机会2.餐饮娱乐依旧是本区域输出消费重点3.区域内并不存在实际意义上竞品4.外出消费主要原因是当地无法满足其需求如此我们定位方向也就相继明确——上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第58页定位KeyPoint篇上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第59页那么我们详细执行思绪是什么？上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第60页首先，明确了我们消费者在哪里?

————展望新江湾我们地理位置决定了我们消费客源当前新江湾稀缺商业形态决定了我们潜在客源庞大消费基数风情业态可能带来潜在客源上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第61页商业辐射范围中原区域、未来新江湾城目性消费人群周围常住习惯性消费人群小区住户上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第62页当地人消费习惯又怎样呢？对此，我们进行了详细抽样面谈调查——上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第63页面谈人数：173人综合年纪区间：20～50岁

问题统计1：节假日最常去消费地方（可多项选择）人民广场：62.2%、徐家汇：60.6%、淮海路：51.5%、五角场：47.2%、

问题统计3：出去主要消费什么？（可多项选择）衣饰类：89.3%餐饮类：91.4%娱乐类：84.1%体育类：11.3%

问题统计4：外出消费原因？(可多项选择）当地没有：93.7%习惯：54.2%喜欢：67.6%其它:12.1%上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第64页我们消费者需要什么？

————这些是区域内所没有品牌大面积集中餐饮业态品牌休闲娱乐集中业态高品质生活类业态经济酒店整体规划与专业经营管理可行性研究上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第65页第三、我们发展商家机会：区域在发展对新中心区域商业建设提出了需求业态要补充对新中心区域商业建设提出了需求数量要丰富对新中心区域商业建设提出了需求客群要增加对新中心区域商业建设提出了需求商家要拓展对新中心区域商业建设提出了需求

————商家还是急需分享这块蛋糕可行性研究上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第66页

“精品餐饮娱乐商业风情街区”——

城市商业副中心我们定位呼之欲出：上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第67页那么我们该要怎么做？上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第68页方案1：生活类兼顾方向

大卖场＋主力店＋特色商业当前最流行区域商业模式上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第69页1.周围已经有欧尚、家乐福等生活大卖场

2.车位不足：若卖场占据地下面积后,车位将严重不足

3.商铺规划与面积不适合此方案由此，综合考虑我们推出第二方案——面临难题上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第70页：服务于小区商业形态中等商业定位含有些“城市调调”商业类型我们商业定位上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第71页方案2：餐饮娱乐结合特色零售

餐饮娱乐主力店＋特色商业拾遗补缺、最适合业态组合上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第72页我们对今后整体定位思绪做了以下总结：上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第73页整体思绪

变——上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第74页在商业塑造思绪上要改变

——提倡能最大程度发挥产品本身格调特色，却又能符合中国人消费习惯和好奇心新商业模式！上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第75页我们要改变去适应市场

——我们要改变一贯大小区商业打造思绪，调整立足点，组合出新大带小商业模式。上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第76页传统人气商业与我案特色商业产品需要完美结合，所以我们要变——上海当前当代传统商业模式还是最具人气和最具接收度商业模式，那么为了确保整体商业良性发展，广场商业还是必须要回归到以当代集中性商业为主打传统商业模式上从而最大程度聚集人气，带动长街特色商业发展。上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第77页關鍵点1►上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第78页丰富、当代——广场上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第79页五角场业态很全有效地理位置，含有足够可塑性这就是我们机会所在所以我们能够做到当前无可争议丰富因为以大带小中心思想需要聚集巨大人气和人流而当代商业依旧是人气巨大主流商业模式所以我们集中商业、人气商业还是要以当代商业为主如此才能确保错位经营，以及今后综合发展上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第80页關鍵点2►上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第81页增、补——广场上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第82页区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态而原有商业业态因商业量体制约，也急需得到改进这就是我们机会所在增加原有业态数量，补齐原先匮乏业种外加今后风情商业业态完善做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长久良性发展可能上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第83页關鍵点3►上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第84页风情、独特——街区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第85页那我们就要最大程度利用产品本身优势结合建筑本身异国风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引发一定猎奇心理和好奇心特色异国风情商业业态独此一家业种形式以特色经营管理伎俩普及并推广在确保生存与发展同时，又提升了产品本身档次与价值上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第86页關鍵点4►上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第87页文化、精巧——街区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第88页为了确保区分于传统商业特色商业长久生命力同时提升商业本身档次与潜在品牌价值赋予其一个全新文化诠释并以此为基调，全方面推广使其成为一个流行如此既能确保本身商业地位、站稳脚跟同时又躲避了经营者对这类产品存在较大抗性可能上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第89页我们将要打造是……上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第90页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第91页业态策划篇上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第92页价值创造——在处理了生存和发展主题之后、商业第二个主题就在于价值创造。假如产品＝1则产品＋管理＋“概念与创新”＝100上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第93页一期商业街业态布局精品区生活区休闲区H区、G区E区、D区C区A、B区F区、G区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第94页特色餐饮、休闲娱乐康体健身、特色零售上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第95页便利生活自给自足Part1:上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第96页生活区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第97页生活区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第98页生活区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第99页业态细分：

干洗店

二十四小时便利店西点面包店

鲜花店烟酒专营店

美容美发中心银行诊所

邮局

齿科

……生活区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第100页休闲娱乐时尚先锋Part2:上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第101页Nightclub

►——广场休闲餐饮、量贩KTV桌球、电玩、足浴、SPA、桑拿会馆上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第102页——畅快上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第103页——殊荣上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第104页——涵养上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第105页——当代上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第106页——满足上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第107页酒店健身、桑拿上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第108页室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第109页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第110页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第111页桑拿健身会所——上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第112页业态细分：

女子沙龙

美容会所

形象设计健身俱乐部

保健按摩

棋牌室

溜冰馆品牌咖啡

茶坊

冷饮吧

水果吧

……

休闲区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第113页——释放灵魂潜能，蒸腾生活热力、品质生活永远趋之若鹜……上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第114页SpecialRestaurant

►——精品生活主流时尚Part3上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第115页西点上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第116页茶坊上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第117页咖啡上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第118页西餐上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第119页烟酒糖果上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第120页酒吧上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第121页特色上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第122页业态细分：休闲类：特色餐饮日本料理工艺品店宠物店数码产品店手机专卖陶吧书吧茶艺馆进口食品影像店玩具店礼品店等

衣饰类：运动衣饰店内衣店香水店化装品专卖首饰店水晶店箱包鞋帽眼镜店名品钟表行家居类：艺术画廊文具店名牌餐厨床上用具店

……休闲区上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第123页１.三大分区是功效上划分，详细操作中需结合经营条件综合考虑。到时为满足商家经营需要，实际情况必将发生改变。所以，在商业总体功效定位不变前提下，推广中须严格把握宣传尺度。如：现场包装明确“暂定”标注，宣传资料中加注警示语等，防止日后纠纷。

２.先引进主力店，有限条件下，尽可能吸引目标性消费，提升商业档次同时，化点成片，动小商业进驻。主力店引进需依据商家经营需要打破少部分面积分隔。补充说明《房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料无偿下Q:69031789上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第124页肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、PAPAJOHN’S、德克士炸鸡、满记甜品、汉堡王康师傅私房牛肉面、味千拉面、香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡可颂坊、克莉丝汀、A里西饼部分战略合作搭档上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第125页澳门豆捞、廊亦舫、鲜墙坊、小南国、好乐迪、上海歌城、麦迪森、JUSTIN桌球俱乐部、益冠轩英式桌球沙龙绿色动力网吧、自游空间游艺城、天上人间、一兆韦德健身会所首旅建国酒店管理、莫泰酒店管理部分战略合作搭档上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第126页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第127页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第128页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第129页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第130页我们追求塑造一个文化

上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第131页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第132页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第133页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第134页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第135页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第136页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第137页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第138页上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第139页——新生活从此处开始……上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第140页招商执行篇上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第141页商业运作模式：先租后售（带租约销售）招商策略：

１、严格控制业态档次，大局出发，追求匹配商街整体定位高档次；

２、专业商业管理企业统一管理。确保商业气氛秩序井然。

３、免租期：当前项目周围商业气氛不成熟，预留免租期可用作店面装修，也可观察市场培育效果。本案免租期为6个月，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超出12个月。

５、优先权：小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享受优先权；

６、招商时机选择：提议８月中上旬商业推广，９月招商工作开启；上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第142页租金付款方式设定：1、一次性缴纳1年租金者，第二年起租金递增5%；第三年起租金递增6%；第四年租金递增7%；

2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；

3、一次性缴纳5年租金者，奖励“免租期延长6个月”。从第六年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%；

4、以上方式，总体租金递增百分比均不超出原租金水平20%。商业运作模式：先租后售（带租约销售）上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第143页销售策略标准：

1.购置本案商铺者，获赠其所购铺面租凭协议，享受未来租金收益

2.销售时机选择：在50%以上招商任务完成后即开始，此阶段投资者对经营前景具较大想象空间。但商家开业后经营是否稳定存在一定不确定性，须在商铺开业前完成销售任务

3.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺优先续签权和购置权。商业运作模式：先租后售上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第144页均价：36938总价：279万定价原因：转角处商业，延展面好，5.6米层高，面积适中，不可做餐饮均价：29345总价：346万均价：30037总价：195万均价：30037总价：212万均价：29345总价：346万均价：30037总价：212万均价：29345总价：346万定价原因：住宅下底商房型不规整，不可做餐饮。但沿翔殷路位置很好均价：35921总价：225万定价原因：5.6米层高，面积适中，不可做餐饮上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第145页均价：36655总价：264万均价：36655总价：260万均价：36655总价：288万定价原因：面积适中，房型规整，层高5.6米，不过不临马路和广场位置较差均价：35229总价：413万定价原因：面积偏大，房型有尖角均价：35782总价：215万均价：36292总价：184万均价：36520总价：185万均价：36381总价：184万均价：36241总价：183万均价：36470总价：178万均价：36103总价：176万591-603定价原因：面积小市场接收度高，价差主要是因为使用功效和位置影响有微小浮动上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第146页均价：36470总价：185万均价：36331总价：184万均价：36331总价：184万均价：36470总价：185万均价：36470总价：185万均价：36331总价：184万均价：36331总价：184万均价：36470总价：185万均价：36670总价：186万均价：34400总价：228万均价：35243总价：261万605-621定价原因：面积小市场接收度高，价差主要是因为使用功效和位置影响有微小浮动623-625定价原因：虽临近广场，位置很好，不过623房型不方正，若考虑两个店铺一起出售，价格受影响上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第147页均价：28842总价：470万均价：28842总价：443万均价：28842总价：441万均价：28496总价：672万定价原因：面积偏大，有部分面积位于住宅下使用功效差均价：35949总价：317万均价：36316总价：330万627-633定价原因：住宅下底商，房型不规整，不可做餐饮637-639定价原因：面积适中，位置对着广场，很好，5.6米层高。上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第148页均价：35949总价：297万均价：35949总价：226万均价：35106总价：280万均价：35258总价：467万均价：34904总价：248万均价：34904总价：248万均价：35271总价：243万定价原因：面积适中，643、641位置很好面积适中，645位置最好不过面积偏大，房型不规整，647-653因面积和位置不一样，售价略有差异上海盛世新江湾商业商业I期部分整体策划报告第149页均价：35963总价：175万均价：36642总价：186万均价：36642总价：186万均价：37008总价：188万均价：37687总价：191万均价：37319总价：189万均价：36274总价：184万均价：36642总价：186万均价：37008总价：188万均价：37687总价：191万均价：37687总价：191万均价：37319总价：189万均价：37319总价：453万均价：37276总价：260万定价原因：655-677面积小层高5.6米，价差由位置和使用性不一