武汉国际项目策划可行性论证报告

武汉市江汉区中电尊荣国际项目可行性论证报告天虹商场·拓展部二零零八年十月目录第一部分：都市概况 1一、差不多情况 1（一）地理位置 1（二）面积人口 1（三）行政区划 2（四）交通条件 3（五）区域性质 4二、经济环境 4（一）武汉要紧指标分析 4（二）武汉“三镇”指标对比 8（三）武汉与中部省会都市指标对比 8（四）武汉与天虹已开店异地都市指标对比 9三、都市规划 9（一）中部崛起战略 9（二）“两型社会”试验区 10（三）都市总体规划 10（四）地铁规划 12四、战略地位 13第二部分：商业分析 14一、商业进展历程 14二、要紧大型零售企业概况 14（一）本土企业 14（二）外来企业 17（三）企业竞争 18（四）销售业绩 20三、商业格局 21四、商业圈分析 22五、商业网点规划 25第三部分：选址条件 25一、项目概况 25二、交通环境 26（一）小车行驶路线 27（二）公交站点及线路 27（三）人车流量 28三、租金调查 29（一）周边商铺租金 29（二）大型商业物业租金 29（三）餐饮类租金 30四、竞争环境 30（一）关键竞争对手 30（二）潜在竞争对手 32五、招商难易度评估 32（一）品牌重复度 32（二）招商人员访谈 36六、项目销售额预测 37七、项目优劣势分析 39第四部分：战略布局 40第五部分：结论 41附件：武汉市大型商业网点差不多情况 42第一部分：都市概况一、差不多情况（一）地理位置武汉位于中国腹地中心、南北分界线——长江的中游、长江与汉江交汇处。武汉与天虹已开店、待开店区域代表都市区位关系图武汉区位优势明显，与邻省的长沙、南昌、合肥铁路交通距离约360公里；与郑州铁路交通距离约530公里；与杭州航空距离约650公里、铁路交通距离约1000公里；与广州航空距离约870公里、铁路交通距离约1060公里；与成都航空距离约1040公里、铁路交通距离约1370公里。（二）面积人口武汉属全国特大都市，土地总面积8494平方公里。2007年年末常住人口891万，户籍人口829万，其中城区面积3963.5平方公里，常住人口560万，户籍人口478万。2007年要紧直辖市与副省级都市人口列表都市名称级不直属单位全市常住人口全市户籍人口市区总人口重庆直辖市中央2816万——955万北京直辖市中央1633万1213万996.7万（常住）杭州副省级浙江786.2万672.4万418.2万成都副省级四川1258万1112.3万497.2万青岛副省级山东——757.99万277.6万天津直辖市中央1115万959.1万——西安副省级陕西830.5万764.3万535.2万宁波副省级浙江891万564.6万215.3万武汉副省级湖北891万828.8万559.9万（常住）济南副省级山东720.5万604.9万351.1万广州副省级广东1004.6万——623.2万南京副省级江苏741.3万617.2万524.6万上海直辖市中央1858万1378.9万——深圳副省级广东861.6万212.4万——厦门副省级福建243万167.2万——备注：人口数据来源于各都市2007年统计公报。（三）行政区划武汉现辖13区、3个国家级开发区，其中主城区俗称汉口、汉阳、武昌“三镇”，辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山七区。为便于阅读，下文简要介绍“三镇”进展的历史、由来与现状特征。武汉行政区划由于河道的天然阻隔，武汉形成三个相对独立的地域空间。“武昌”之名始于东汉末三国初，孙权为与刘备夺荆州，于公元221年将都城从建业（今南京）迁至鄂县，并更名“武昌”，取“以武治国而昌”之意。目前省委省政府、要紧重点高校及大部分高新技术企业均位于“武昌”。“汉阳”之名始于隋朝，古时“汉阳”位于汉水之北，公元606年改“汉津”为“汉阳”，取“山南水北为阳”之意。清代往常，“汉阳”一直是长江中游重要的商船集散地，商贸与手工业发达，清末洋务运动时期，“汉阳”成为清政府重要的工业重镇，全国大部分兵舰、炮弹、火药、机车均产于“汉阳”，时至今日，“汉阳”依旧以进展工业为主，都市建设相对落后，汉水后来改道，但“汉阳”之名一直沿用至今。“汉口”始于明代成化年间，汉水改道后，“汉口”与“汉阳”独立开来，“汉口”迅速成为新兴商埠，名声与进展速度远超“武昌”、“汉阳”。明末清初，“汉口”与河南朱仙镇、广东佛山镇、江西景德镇并称全国四大名镇。目前，“汉口”的武汉港已成为国内内河最大港口，“汉口”也进展成为武汉商业集中度与商业活跃度最高的区域。1927年初，汪精卫国民政府将“武昌”与“汉口”(辖“汉阳”县)两市合并作为首都，定名武汉。（四）交通条件公路：武汉拥有连接南北的公路交通网络。国道107、316、318、106贯穿武汉，京珠、沪蓉、汉十、宜黄等高速公路在武汉交汇，可通往南京、合肥、长沙、郑州等周边都市。铁路：武汉位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路交汇处，是全国重要的铁路枢纽。武汉设有全国18个铁路局（集团）之一的武汉铁路局，火车站有武昌火车站、汉口火车站和在建的武汉火车站，正建的武汉至广州、武汉至上海高速铁路将于2010年年内通车，届时武汉至合肥仅需2小时，至广州仅需4小时，至上海仅需6小时。航空：武汉天河国际机场是中部六省客运量最大的航空港。水路：武汉位于长江与汉江交汇处，水运便利，武汉港是国内最大的内陆港，上游至重庆、下游至上海，货轮、定班客轮往返频繁。轨道：2004年武汉轻轨1号线通车，武汉成为继北京、天津、上海、广州、深圳、南京之后国内第7、中部最早拥有轨道交通的都市。目前在建的线路有地铁2号线及4号线一期工程可能2010年建成通车。此外，横穿长江的水底隧道将于2008年年底通车。（五）区域性质武汉是湖北省省会，华中地区经济、科技、教育与文化中心。科教基地：武汉是国家重要的科教基地，科教综合实力居全国大都市第三位。拥有各类高校52所，70万在校大学生；各类科研机构106所，国家实验室1个，国家级重点实验室13个；“中国光谷”所在地武汉东湖经济技术开发区是国内第二大智力密集区，在光电通讯、生物工程、激光、微电子技术和新型材料等领域科技开发实力处于国内领先地位。工业基地：武汉是国内重要的工业基地。拥有钢铁、汽车及机械装备、电子信息、石油化工、环保、烟草及食品、家电、纺织服装、医药、造纸及包装印刷十大主导产业。文化旅游：武汉是“历史文化名城”，自然人文景观丰富，楚文化底蕴深厚。代表性景点有黄鹤楼、国家级东湖风景区、归元禅寺、古琴台、辛亥首义军政府地址等。武汉地理区位优势明显、外部交通环境优越，人力资源丰富、文化底蕴深厚，人口总量大、都市经济进展基础雄厚。进驻武汉市场可衔接南北、承接东西，有助于推动我司在全国的战略布局。二、经济环境备注：本章节引用数据均来源于各市、区历年统计年鉴与统计公报（一）武汉要紧指标分析1、人口年龄结构2007年武汉市户籍人口年龄结构年龄0-17岁18-34岁35-59岁60岁以上合计人口数量123.4万279.2万315.9万109.7万828.8万百分比14.90%33.70%38.10%13.20%100%武汉拥有大量年轻消费群体，18—34岁的年轻人口279.2万，约占全部总人口的33.7%，平均每三个武汉人中，即有一个年轻人。在年轻人群中，70万的在校大学生是一个独特的消费群体。大学生追求时尚，消费意识超前，消费观念易于引导，其消费需求将成为以后家庭消费的风向标。武汉年轻消费群体市场进展潜力较大。2、地区生产总值2001年—2007年武汉地区生产总值与人均地区生产总值指标名称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（亿元）1335.41467.81622.21882.22238.22590.83141.9同期增长10.7%9.9%10.5%16.0%18.9%15.8%21.3%人均地区生产总值（元）16515179711956923148262792989935500同期增长9.5%8.8%8.9%18.3%13.5%13.8%18.7%过去五年，武汉经济实现跨越式进展。生产总值与人均生产总值持续快速增长，其中2007年国民生产总值差不多实现比2003年翻一番，人均国民生产总值比2002年翻一番。武汉市“十一五”规划指出，到2010年，生产总值将达到4200亿元，人均生产总值突破5000美元。3、社会消费品零售总额2001年—2007年武汉社会消费品零售总额与人均社会消费品零售总额指标名称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年社会消费品零售总额（亿元）711.2798.6885.7996.21128.61293.31518.3同期增长13.1%12.3%10.9%12.5%13.3%14.6%17.4%年末户籍人口（万）758.2768.1781.2785.9801.4818.8828.8人均社会消费品零售总额（元）9380.110397.111337.712675.914082.915795.118332.5同期增长11.8%10.8%9.0%11.8%11.1%12.2%16.1%2003年以来，武汉社会消费品零售总额与人均社会消费品零售总额一直处于稳步上升时期。2007年社会消费品零售总额差不多实现比2002年翻一番，人均社会消费品零售总额差不多实现比2001年翻一番。武汉市“十一五”规划指出，到2010年，社会消费品零售总额将达到1900亿元，以后三年，武汉每年将有约150亿元的社会消费品零售总额增值，消费品市场进展前景乐观。2007年武汉市社会消费品零售总额分类构成指标2007年（亿元）同期增长社会消费品零售总额1518.317.4%1、按行业分：批发零售业1278.218.8%其中限额以上531.627.3%住宿餐饮业201.213.6%其他38.9-4.0%2、限额以上批发零售业按业态分：百货133.720.6%超市162.116.9%专业店133.414.1%专卖店87.2134.2%便利店15.320.3%由上表能够看出，超市市场规模最大，百货、专业店其次；专卖店增速最快，百货其次，但百货增速依旧超过社会消费零售总额的增长，市场进展前景乐观。4、城镇居民人均可支配收入与消费性支出2001年—2007年武汉城镇居民人均可支配收入与消费性支出指标名称2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年城镇居民人均可支配收入（元）7305.07820.38524.69564.110849.712359.914357.6同期增长8.1%7.1%9.0%12.2%13.4%13.9%16.2%城镇居民人均消费性支出（元）6342.26833.47251.47792.68234.59182.010600.0同期增长4.4%7.7%6.1%7.5%5.7%11.5%15.4%伴随经济的快速增长，武汉市城镇居民人均可支配收入与支出持续增长。自2003年以来，城镇居民人均可支配收入保持9%以上的年增长速度，且增幅不断上升，人均可支配收入的增长进一步推动社会消费品零售总额的增长，消费品市场进展前景乐观。5、城镇居民消费结构2002年—2007年武汉城镇居民八大类支出2002年2003年2004年2005年2006年2007年消费支出：569.45604.28649.39686.21765.18883.33食品218.68245.54265.94265.96296.94363.86衣着53.3163.1468.1277.6586.3895.13居住68.3569.0166.3376.3186.1893.29家庭设备用品及服务39.5732.1428.236.6736.8857.63医疗保健39.1145.9358.5262.8164.3564.24交通和通讯57.3460.5062.1663.8382.5783.96教育文化娱乐服务80.1273.7583.2785.1093.79104.86杂项商品及服务12.9714.2716．8517.8818.0920.36城镇居民恩格尔系数38.4%40.6%41.0%38.8%38.8%41.2%随着武汉城镇居民收入水平的不断提高，居民消费能力相应提升，居民对生活品质的要求持续上升，进而带动其消费结构、消费偏好的不断变化。从上图能够看出，武汉城镇居民在教育文化及娱乐服务方面的支出一直位居第二，反映出居民具有较高的求知欲和对教育、业余文娱生活的重视程度高；衣着类支出逐年增长，但增速放缓，可见居民对服装品质、款式的要求越来越高。（二）武汉“三镇”指标对比2007年武汉市主城区各区要紧指标对比指标名称单位汉口汉阳武昌江汉区江岸区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区年末户籍人口万人46.866.053.653.7109.298.945.3地区生产总值亿元252.6191.2197.7237.5264.3224.9311.5地区生产总值增长率%15.115.514.521.315.115.014.6人均地区生产总值元/人53981289643688144223242002273668773地点财政收入亿元11.411.17.46.412.07.27.7社会消费品零售总额亿元248.3186.6167.5129.0226.1186.265.9社会零售品总额增长率%17.916.220.316.415.118.612.9城镇居民年人均可支配收入元14728.413701.613748.514378.814005.914698.014820.4城镇居民年人均消费性支出元11422.39017.210003.710778.910192.311798.811106.3社会固定资产投资总额亿元89.79117.4169.6874.14130.88137.4558.25“汉口”地区是武汉中心商业区，其中江汉区拥有两个市级商业圈，江岸区拥有一个市级商业圈。江汉区社会消费品零售总额位居主城区第一位，消费品市场最繁荣。汉阳区与“武昌”地区的青山区均为传统工业区，工业产值对生产总值的拉动作用明显，地区生产总值较高，但都市建设落后，商业氛围相对淡薄。“武昌”地区的武昌区与洪山区是高校与科研院所、高新技术企业最为集中的两个区，人口规模大，都市建设投资额大，新的商业圈已形成，消费品市场进展好。（三）武汉与中部省会都市指标对比2007年中部六省省会都市要紧指标对比指标名称单位武汉长沙南昌合肥郑州太原武汉排名年末全市常住人口万人891.0652.9458.0469.8735.6345.71地区生产总值亿元3141.92190.31390.11334.22421.21254.91地区生产总值增长率%21.316.015.518.115.616.41人均地区生产总值元/人3550033547304642812533169363772第三产业比重%50.148.740.146.742.347.51社会消费品零售总额亿元1518.31037.0426.7469.0978.7515.91社会零售品总额增长率%17.419.819.122.019.018.26人均社会消费品零售总额元1833315883931599821330541111城镇居民年人均可支配收入元1435816153130761342714084137452城镇居民年人均消费性支出元10600122881006499368757109413城镇居民消费倾向%73.876.177.074.062.279.65从上表能够看出，在中部六省省会都市中，武汉在人口总量、地区生产总值、地区生产总值增长率、人均地区生产总值、第三产业比重、社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入方面均具有领先优势。武汉处于中部经济进展的“领头羊”地位。（四）武汉与天虹已开店异地都市指标对比2007年武汉与天虹已开店异地都市要紧指标对比指标名称单位武汉长沙南昌福州厦门嘉兴东莞惠州武汉排名年末全市常住人口万人8916534586762434196953881年末全市户籍人口万人828637491.36301673371713131地区生产总值亿元314221901390197513751585315110851地区生产总值同期增长%21.316.015.515.116.114.418.116.01第三产业比重%50.148.740.142.445.233.942.834.01社会消费品零售总额亿元1518.31037.0426.7941.0362.1501.2695.9353.91社会消费品零售总额同期增长%17.419.819.121.315.016.619.019.16人均社会消费品零售总额元183331588393151392014899119741001792721城镇居民人均可支配收入元14358161531307616642215032012827025173107城镇居民人均消费性支出元10600122881006411790163801237921545150157消费倾向%73.876.177.070.876.261.579.786.76从上表能够看出:①武汉人口规模最大，消费品市场容量相对较大；②武汉经济总量与第三产业比重、社会消费品零售总额、社会消费品零售总额增长率及人均社会消费品零售总额均大幅领先天虹已开店异地都市，反映出武汉经济基础雄厚、消费品市场繁荣；③武汉人均社会消费品零售总额远超城镇居民消费性支出，其超额大大高于天虹已开店异地都市，反映武汉消费品市场对周边都市的辐射及带动作用明显；④武汉市城镇居民人均可支配收入仅高于南昌，城镇居民消费倾向仅高于嘉兴，居民消费积极性有待进一步提高。武汉是一座历史悠久而又年轻、富有活力的现代都市；武汉稳站中部省会都市经济“领头羊”地位；消费品市场繁荣；百货市场增速超过社会消费品零售总额自然增长，以后进展前景乐观。进驻武汉对我司进展、壮大中部市场具有较高的战略意义。三、都市规划（一）中部崛起战略“中原定，天下安”，中部地区指位于中国地理中部、好比中国心脏的湖北、湖南、江西、安徽、山西、河南六省。中部依靠全国10.7%的土地，承载全国28.1%的人口，制造全国22.5%的GDP，是我国的人口大区、经济腹地和重要市场，在中国地域分工中扮演着重要角色。2004年3月、2004年12月、2005年3月、2006年2月，温家宝总理先后多次主持召开国务院常务会议，研究促进中部地区崛起问题，制定促进中部地区崛起的规划与措施。湖北在中部崛起战略号召中提出的口号是“不等、不靠、不浮躁”，大力建设“武汉都市圈”，把湖北建设成重要的现代制造业聚拢区、高新技术进展区、现代物流中心区和农产品加工生产区。（二）“两型社会”试验区2007年12月14日，国家发改委下发通知，通知明确国务院同意批准武汉都市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。这是继上海浦东新区、天津滨海新区和成渝统筹城乡综合配套改革试验区之后，国家对促进中部崛起战略的又一重大部署。“武汉都市圈”迎来了建设“两型社会”进展新机遇，为以后武汉经济建设注入了强有力的政策保障（三）都市总体规划性质定位

：湖北省省会，我国中部重要的中心都市，全国重要的工业基地和交通、通讯枢纽。

进展目标

：把武汉建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、都市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖都市特色的现代都市。空间布局：构建“都市核心区－都市进展区－都市圈”三层次有机结合的区域性都市体系和功能格局。1、都市核心区：构建高品质多元化、“内强外优”都市核心城。接着坚持三镇均衡的进展思想，在三镇生活型服务功能自成体系的基础上，统筹布局生产性高端服务功能，构建“汉江-中南”、“王家墩-四新”的两条轴线，形成“T”字形的武汉现代化的“都市功能核”。其中，聚拢两江四岸，建设代表武汉滨水特色和荆楚风韵的标志性中心景观区。在吴家山、鲁巷建设武汉的两大副中心，引导都市向外拓展。2、都市进展区：构建有机生长的多轴向“轮毂状”的都市进展区空间结构体系。以组团带状的都市轴为差不多结构，以均匀分布的水系生态网为基础，依托“双快双轨”主导的复合交通轴线，构建都市进展区有机生长的紧凑型滨水都市空间结构框架。在生态方面，构筑“依山抱湖、三环六楔”的武汉生态网，实现滨江都市向滨江滨湖生态都市转型。在交通方面，构建“切线+环形”的快速交通网，内引都市核心城，外联对接都市圈高速公路体系。3、大武汉都市圈：武汉都市圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的都市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边都市。选择鄂州、孝感、仙桃、黄石，进展形成4个50万以上人口大都市。选择潜江、咸宁、天门、洪湖、黄冈，进展形成5个中等都市，构筑“一特四大五中”的城镇体系格局。大武汉都市圈示意图（四）地铁规划目前一号线已投入运营四年，在建线路有2号线及4号线一期，其它线路建设时刻待定。近年武汉经济持续快速增长，伴随中部崛起战略的实施与“两型”社会及武汉都市圈建设的逐步深入，以后武汉作为中部经济中心都市的地位将进一步凸显。四、战略地位目前我司已进驻的区域有广东、江西、福建、浙江、江苏、湖南与北京，待进驻区域有四川（成都）、陕西（西安），从地理位置来看，中部地区衔接南北、东西，做大做强中部市场有助于完善我司战略布局。武汉具备承东启西、接南进北的交通与地理优势和吸引四面、辐射八方的经济基础和阻碍力，同时，武汉拥有丰富的人力资源，人力成本低于东部沿海地区，在投资环境上，借助中部战略的实施、“两型社会”与武汉都市圈的建设，地点政府出台了相应的财税等优惠政策。天虹已进驻区域布局图粉色代表天虹已进驻区域（含北京）武汉是中部省会都市经济龙头和中部最大的消费品市场，进驻武汉可扩大我司在中部市场的阻碍力，提升市场知名度。第二部分：商业分析一、商业进展历程武汉商业有着悠久的进展历史。自商周以来武汉即为古城镇，五代以后，中国的经济中心开始向长江流域转移。唐宋时期，由于商品经济和航运贸易的进展，汉阳逐渐繁盛。到明代汉水改道，汉口地区形成，出现武昌、汉口、汉阳三镇鼎立的格局。明末清初，汉口因“九省通瞿”之利与发达的商贸业，成为中国近代四大名镇之一和集散南北物资的最大水运港口。汉口地区以汉正街和黄陂街为要紧街道，出现了汉口沿河闹市区。同时，汉正街成为汉口早期的商贸与金融中心。1861年汉口开埠，外国租界的设立使得汉口成为对外通商口岸。汉口由一个内贸型商业中心进展成为一个外贸型国际商埠，商业中心随之发生转移，长江沿岸的汉口滨江地带进而形成新的商业中心，汉口租界及相邻的华界地带成为新兴商业区，其中沿江大道、江汉路等地段汇合了大量的银行、钞票庄和商号。建国后，特不是上世纪90年代，武汉市零售商业迅猛进展，市场日趋繁荣，一批本土零售企业逐步壮大，目前已有四家本土大型零售企业集团实现国有改制和股票上市发行。作为中国入世后第一批对外开放零售行业的特大型都市，外资超市与外来百货纷纷进驻武汉，商业竞争愈演愈烈，武汉零售业从规模、业态、档次等各方面都有了突破性蜕变，武汉已进展成为中部地区的商业中心都市。二、要紧大型零售企业概况备注：本节引用数据来源于上市公司历年年报、中国商业联合会历年连锁百强排名及单店排名。（一）本土企业1、武商联2007年4月9日经国务院国有资产监督治理委员会同意，武汉国有资产经营1）武商集团武商集团是武汉市最大的国有控股综合性商业企业。其前身是创建于1959年的武汉商场，已有近50年的进展历史。公司经营实施多元化进展方针，领域涉及商业零售批发、房地产开发、物业治理、旅游餐饮及进出口贸易等。1992年武汉商场在深圳上市，武商集团成为全国最早上市的商业零售企业之一。目前，武商集团零售业态包括购物中心、超市、家电专业店三类。截至2007年年底，其经营网点49个，其中百货网点6个，要紧位于武汉市区和襄樊市，超市、家电专业店网点位于武汉、襄樊、鄂州、黄冈、沙市、咸宁、宜昌、十堰、黄石等湖北省内都市，总商业面积约72万平方米，百货营业面积约30万平方米，2007年销售规模92.5亿元，其中零售业务完成销售额52.7亿元，百货部分实现销售额30.3亿元，比上年增长7.85%，百货利润率8.54%，超市部分实现销售额22.5亿元，比上年增长21.9%，超市利润率3.56%。2）中商集团中商集团是一家以商贸零售业为主业，同时涉足房地产、电子商务、进出口贸易等产业的国有控股商业上市公司。公司成立于1985年，其前身为位于武昌的中南商业大楼。截至2007年年底，中商集团拥有百货店8家，购物中心1家，超市50家，药品专业店13家，网点分布湖北省内10多个都市，总营业面积约55万平方米。旗下的武昌中南商业大楼、中商广场购物中心、中商徐东平价广场、武汉销品茂等分店在武汉具有较高的市场知名度。2007年集团实现销售收入68.9亿元。3）中百集团中百集团是湖北省唯一连续7年（2001年-2007年）进入全国连锁零售百强前30强的企业，公司经营业态涉及超市、百货、家电专业店，公司前身为建国前的中国国货公司武汉分公司，始建于1937年，解放后，进展成为武汉市第一家大型百货商店，即现位于汉口江汉路步行街的中百中心百货。上世纪90年代以来，中百集团转型拓展连锁超市，快速进展中百便民连锁店和中百仓储超市，1997年，公司在深圳上市。截至2007年年底，中百集团拥有百货店3家，5000—12000平方米大型超市61家，500—2000平方米超市400余家，百货网点要紧位于武汉市区，超市网点分布湖北省内和重庆市，2007年，集团实现销售额113.8亿元。年份百强排名公司名称销售规模同比增幅店铺数（个）同比增幅2007年24武汉中百集团股份有限公司113.8亿元20%57014%27武汉武商集团股份有限公司92.5亿元10%4823%其中:武汉武商量贩连锁有限公司43.9亿元13%3934%33天虹商场股份有限公司74.7亿元33%2926%38武汉中商集团股份有限公司68.9亿元15%5318%2006年22武汉中百集团股份有限公司94.8亿元19%50130%26武汉武商集团股份有限公司83.9亿元4%39-7%其中：武汉武商量贩连锁有限公司46.8亿元6%294%41武汉中商集团股份有限公司60.0亿元15%7161%43天虹商场股份有限公司56.3亿元32%2321%2005年25武汉武商集团股份有限公司80.7亿元3%428%其中：武商量贩连锁有限公司44.2亿元10%2817%26武汉中百集团股份有限公司79.9亿元31%38517%37武汉中商集团股份有限公司52.1亿元14%4410%46天虹商场股份有限公司42.6亿元51%1927%2、汉商集团汉商集团是一家集零售、会展、外贸、旅游于一体的国有控股商业上市公司，其前身是1958年建立的汉阳百货商店。目前拥有汉阳商场、新武展购物广场2家百货店和21世纪购物中心，拥有武汉家具城和汉商家电等专业连锁店，在汉口中心城区开设有1家汉口摄影数码婚纱城，总营业面积约15万平方米。汉商集团于1996年在上海上市，武汉市汉阳区国有资产监督治理办公室持有汉商集团26.82%的股份，是汉商集团第一大股东，2007年，汉商集团实现商品销售收入4.64亿元。武汉本土四家商业上市公司均为国有控股企业，经营历史长、业务多元化、对湖北省内零售市场的适应能力强。武商联的组建有助于提高本土商业企业抵御资本市场风险能力和市场竞争力，外来商家进驻武汉市场面临的压力将进一步加大。从网点分布来看，四家上市公司均未大规模扩张省外市场，属区域性龙头企业；从网点规模和销售规模来看，中百集团的超市业务在武汉乃至湖北市场具有较高的市场占有率，武商集团的百货业务是武汉本土百货企业的标杆；从总店的分布来看，武商占据汉口、汉商占据汉阳、中商占据武昌，三家公司各“霸”一方；从近年百强排名的情况和公报的经营业绩来看，汉商集团进展最为缓慢，中商集团相对平稳，中百与武商进展较快。（二）外来企业备注：本节所引用销售数据来源于市区统计月报、中国商业联合会历年连锁百强单店排名。武汉区位优势明显，人口总量与市场容量大，经济进展形势良好。上世纪90年代中后期，本土四家大型商业企业快速成长，随后，外资百货、国内其他百货公司、外资超市纷纷进驻武汉，本土与外来商家之间的竞争开始上演，消费品市场愈发繁荣。截止目前，我司在国内市场的要紧竞争对手新世界、王府井、大洋、银泰均已在武汉设有分店。1、新世界百货1994年，香港新世界百货进驻内地第一站选择武汉，其首家分店位于当时规划中的金融中心，为加盟治理店。截止目前，武汉新世界已拥有分店6家，其中汉口3家，武昌2家，汉阳1家（筹备中），6家分店中自有物业2家，租赁店1家，治理店3家。目前，新世界已在武汉完成“三镇”布局。2、王府井百货1998年1月，王府井百货进驻武汉，分店位于汉口中山大道佳丽广场一期裙楼，该部分裙楼物业由王府井出资建设，至2002年，武汉王府井累计盈利1745.4万元。由于2000年以来与王府井相连的佳丽广场二期商铺一直处于关闭和改造时期，给王府井的经营造成极大阻碍。2006年开始，佳丽广场商铺陆续开业。2007年，营业面积约2.7万平方米的王府井百货当年完成销售额约4.3亿元。3、SOGO百货2000年12月24日，位于汉口解放大道武广商圈内的庄胜崇光SOGO百货开业，该店为日本崇光百货治理店，投资方为庄胜集团。该物业为庄胜集团购买的游子乡大厦裙楼，由于游子乡大厦在建设期间非法集资，SOGO百货开业不久即遭数千群众围堵，恶劣的经营环境造成武汉SOGO百货2001年亏损达7000万元。尽管SOGO百货位于成熟的武广商圈，但较小的经营规模与较低的商品档次不足以与大体量的武汉广场、世贸广场与国际广场抗衡，经营业绩一直较差，2007年，面积约3万平方米的武汉SOGO百货实现销售额2.4亿元。4、群光百货2003年9月，位于原洪山区老区委所在地的群光广场开业，该店为台湾蓝天集团投资自建，商场营业面积约5.7万平方米，商品档次定位中档，目标顾客以企业白领、教师、学生为主，2007年实现销售额4.5亿元。5、大洋百货大洋百货2004年12月进驻武汉，首店位于汉口中山大道，紧邻王府井百货。目前大洋在武汉已有3家分店，均为租赁物业，其中汉口、武昌各1家，汉阳1家（筹备中），大洋已在武汉完成“三镇”布局。6、银泰百货2007年11月，银泰百货接手中商集团持有的世纪中商百货50%股权，借机进驻武昌中南路商圈；2008年2月，银泰百货以2.8亿元收购汉口饭店90%股权，银泰百货借此挤入汉口武广商圈，规划将汉口饭店改建成“时尚、国际、高档”的旗舰店，裙楼商业面积约7万平方米，商场可能于2010年年底开业。2008年4月25日，银泰百货在湖北的4家店——武汉世纪店、鄂州店、襄樊店、咸宁店同时开业。此外，截止2007年12月31日，银泰百货通过二级市场的持续增持已持有武商集团22.62%的股份，股比超过武汉市国资委，银泰7、其它超市从2004年开始，沃尔玛、家乐福、麦德龙、易初莲花、大润发、好又多等大型外资超市及新一佳、华联等国内超市均已进驻武汉。90年代中后期，本土大型商业企业快速成长，部分中小型企业利润率出现下滑，引发商家对市场容量与空间的考虑。2003年开始，武汉经济步入快速增长期，外来商业企业纷纷进驻武汉，并实现快速扩张。目前新世界与大洋百货已完成武汉“三镇”网点布局，银泰百货成功收购汉口饭店，并成为武商集团最大股东；而因选址不当和定位过高，开业未满一年的赛特百货黯然淡出武汉市场。（三）企业竞争备注：本节所引用销售额数据来源于上市公司历年年报、市区统计公报1、本土企业之间的竞争武汉本土商业之间的竞争要紧在四大商业集团之间进行。通过多年的整合，四大商业集团均取得了较好的业绩，这要紧是由于他们之间的错位经营。在百货商品的档次上，武商集团以高档和中高档为主、中商集团以中档为主中高档为辅、汉商集团以中低档为主；在经营业务上，中百只经营超市和便利店，中商集中精力经营百货，武商百货、超市齐头并进，汉商则由传统的百货经营者转型为购物中心经营治理者。与外来商业企业相比，武汉本土商业企业的竞争优势要紧有：单店经营规模优势、公司整体经营规模优势、熟悉本土商业环境与居民消费适应的优势、业态多元化优势。2、外来企业与本土企业之间的竞争随着市场规模的逐步扩大和市场开放度的不断增强，外来商业企业开始大举进驻武汉，选址、商品、人才等方面的竞争全面展开，本土商家迎来了严峻挑战，一部分本土企业因利润率下滑而淡出市场，一部格外来企业因选址、定位不准而黯然离去。另一方面，新商家不断进驻，新店不断开业，现有商家在经营治理水平、商品档次、业态组合、特色服务、营销策略各方面的博弈不断深化，市场竞争愈发激烈。2002年，位于汉口中山大道距离王府井百货约400米、建成于上世纪50年代初、营业面积1.1万平方米、97年赴深交所上市的武汉六渡桥百货退出市场。六渡桥百货历年主营业务收入与净利润六渡桥百货2002年2001年2000年1999年1998年1997年主营业务收入1344.5万元1.45亿元2.45亿元2.72亿元4.05亿元4.37亿元净利润-7380.5万元-2690.2万元1411.9万元4321.7万元1672.4万元1139.6万元1996年，位于解放大道的武商集团武汉广场与世贸广场扩建开业，开业后业绩迅猛提升，武广商业圈的吸引力明显增强。由于经营规模小、中山大道的交通压力大，六渡桥百货的市场竞争力骤减，新武商在竞争中获胜。随后，王府井百货进驻中山大道佳丽广场，江汉路商业圈的竞争环境愈发激烈，2002年六渡桥百货退出市场。外来商家的不断进驻，使得本土大型商业企业不断调整各自的经营策略。随着国美、苏宁和本土工贸家电等专业店网点的不断扩张，大电器的利润率明显下降，武商、中商正在逐步缩减旗下电器专业店数量，仅保留小家电在百货店或超市中经营。武商集团将其位于汉口武广商圈的武汉广场、世贸广场、国际广场三个物业连通，致力于打造华中地区规模最大、阻碍力与号召力最强的单体百货店，以通过规模优势来巩固其在武广商圈的领头羊地位。同样，为适应市场环境的不断变化，外来企业不断调整各自的市场定位与营销策略。大洋百货中山店进驻武汉正值王府井经营陷入低迷期，与王府井百货的中高档定位相比，一路之隔的大洋百货采取了与之差异化的中档定位，走年轻、时尚路线，目标顾客年龄层相比王府井年轻，开业第二年，考虑人流量的增大而周边餐饮娱乐配套设施不足的问题，大洋百货引进绿茵阁西餐厅、味千拉面、金韩宫韩国烧烤、大禾寿司、永和大王、汤姆熊电玩城等餐饮娱乐设施，并在武汉首次引入公交IC卡充值服务，商场人流量迅速增加，2006年、2007年大洋百货中山店销售额增速均超过40%。此外，与本土企业“一方独大”的格局不同，外来百货企业快速在武汉“三镇”布局，以扩大在武汉市场的阻碍力和市场份额，截止目前，新世界百货、大洋百货已分不在汉口、武昌、汉阳设有分店，银泰武昌世纪店已开业，其汉口店正在建设中。从本土企业的首轮“交锋”能够看出，传统的单体小百货已不能适应市场需求，面对本土企业的巨大竞争压力，外来企业迅速扩张，能够看出武汉市场容量大、机会点多。（四）销售业绩备注：本节所引用数据来源于上市公司历年年报、市区统计月报、中国商业联合会历年连锁百强排名及单店排名。表一：2007年武汉市限额以上连锁零售业经营情况项目营业面积（万㎡）销售总额或营业总收入（亿元）单位面积日均销售额或营业总收入（元/㎡）零售业263.37474.3949.35按零售业态分：百货126.85161.3134.84超市80.23140.2647.90专业店51.00164.9988.63专卖店3.585.8644.85便利店1.711.9731.56表二：本土与外来要紧商家销售额及销售额增长商家名称经营模式营业面积指标名称2004年2005年2006年2007年07年日均坪效武商武汉广场百货+超市约5万㎡销售额19.5亿元21.1亿元21.7亿元24.2亿元132.60元/㎡销售额增长2.39%8.40%2.66%11.52%利润增长——12.00%————中商徐东平价广场百货+超市3.3万㎡销售额10.5亿元10.9亿元11.1亿元11.4亿元94.65元/㎡销售额增长5.83%3.81%1.83%3.11%中商中南商业大楼百货+超市2.1万㎡销售额7.98亿元8.15亿元8.69亿元9.35亿元121.98元/㎡销售额增长8%2.10%6.57%7.11%王府井纯百货2.7万㎡销售额2.01亿元2.61亿元3.80亿元4.32亿元43.84元/㎡销售额增长——29.85%45.52%12.08%利润额-404万元150万元————大洋百货中山店纯百货约4万㎡销售额04年底开业1.91亿元2.69亿元3.8亿元26.03元/㎡销售额增长————41.13%40.97%大润发超市+百货约2万㎡销售额2.34亿元————3.31亿元45.34元/㎡备注：对比武商、中商年报，其报表中百货业务收入与其在连锁百强中的单店销售额数据差异较大，上表中武商武汉广场、中商徐东平价广场及中南商业大楼的销售额可理解为含租赁收益等其他业务收入。从表一能够看出，按业态来分，武汉现有大型零售企业平均坪效最高的为专业店，其次为超市和专卖店，百货商家的平均坪效相对较低。结合表二能够看出，本土大型零售企业的坪效远远超出外来商家。从历年销售额增长能够看出，本土商家销售额增长相对平缓，已度过高速增长期呈自然增长，王府井、大洋、大润发等外来商家销售额增长迅猛，增速超过经济自然增长，侧面反映出武汉市场仍有较大空间。三、商业格局武汉市区现有大型百货店23家，购物中心3家，百货商家11个，超市商家10个，其中百货店商品档次高中低档均有，商品档次定位差异化明显，采纳“百货+超市”经营模式的百货商家仅武商、中商、汉商、群光广场、鲁巷广场5家。从网点分布来看，百货网点相对集中，要紧分布于内环线以内及沿线两侧。武汉市大型商业网点分布图从商业圈的数量来看，武汉市目前共拥有市、区级商业圈十个，其中“汉口”地区商业最为发达，拥有武广、江汉路、汉正街三个市级商业圈；其次为“武昌”地区，拥有五个区域级商业圈；“汉阳”地区市场规模相对较小，仅有两个区域级商业圈。“汉口”地区商业网点集中分布于长江与汉江交汇处的三角地带，现有网点规模承载市场的容量有限，随着都市的不断扩容，大规模社区逐步向外扩张，汉口地区关于社区店的需求将日益增多，可供我司选择的机会点相对较多；“武昌”地区的区域级商业圈数量最多，现有商业圈均位于南北、东西主干道交汇处，各商业圈内的百货网点单店规模集中在3—5万平方米。由于人口数量大，城镇居民人均收入相对最高，各商家经营业绩普遍较好；汉阳地区城区面积最小、人口数量少，城镇居民消费劲相对较低，现有的两个区域级商业圈规模小、商业网点少，商家经营治理水平与经营业绩较差，筹备中的新世界千姿百货和大洋百货王家湾店，将提升“汉阳”地区的百货档次，改善该地区的商业环境。武汉市商业圈分布图四、商业圈分析武汉市商业圈特征区域商业圈名称要紧商业干道商业圈特征汉口武广商业圈解放大道1、是武汉形成较早、目前最成熟、网点密集度最高、阻碍力与辐射能力最强的商业圈；2、商业配套设施齐全，已进展成为集会展、写字楼、医院、餐饮、休闲、娱乐与购物设施为一体的都市综合体，是中高消费相对集中、外来商旅人士首选的商业圈。江汉路商业圈江汉路1、形成于上世纪20年代，既有传统商业建筑的古朴而不失现代商业气息；2、2000年改造形成的江汉路商业街是武汉唯一的商业步行街，商业氛围浓厚；3、专卖店及百货商场商品档次以中档为主，是年轻人假日购物与业余休闲的要紧购物场所；汉正街商业圈利济路1、已形成约500多年的商业街区，全国闻名的服装、布料、日用品批发集散地；2、商住混杂、房屋密度大、市政交通与环卫设施差；3、随着浙江义乌小商品市场、柯桥轻纺市场的异军突起，汉正街市场的市场份额逐年下降。武昌中南商业圈中南路1、金融机构、省直机关多，周边居民收入水平高，消费能力强；2、小型社区商业网点多，但缺少大型核心主力店和具有阻碍力的商业步行街，商业辐射面以武昌为主；3、与街道口商圈的融合趋势明显。街道口商业圈武珞路珞瑜路1、商业圈周边高校云集，企业白领、教师、学生是要紧消费群体；2、以IT市场、百货商场为主的商业圈；3、群光广场和新世界百货的开业增强了商圈阻碍力，同时对中南商圈形成一定冲击。徐东商业圈徐东大街1、长江大桥的交通压力以及大桥单双号限行的限制，使得紧邻长江二桥的徐东商圈地理优势凸显；2、业态最为齐全的商业圈，购物中心、百货、超市、家电专业店、家居专业店均有，人车流量大。司门口商业圈解放路众多商铺组成的传统商业街，目标顾客以在校学生为主，缺乏主力店带动，商品档次较低，市政建设差，商业圈逐步走向没落。光谷商业圈珞瑜路鲁磨路1、大洋百货与家乐福的开业，使得商业圈整体购物环境得到提升；2、周边高校多，节假日消费明显；3、高科技密集型企业与中高档住宅的迅速进展，给商业圈提供了持续增长的市场需求。汉阳钟家村商业圈汉阳大道鹦鹉大道1、传统工业与住宅混合区，商业环境较差；2、业态单一，以百货为主，缺乏带动性核心商家；3、随着工业区的外迁，新的住宅开发，区域中高档消费群体有增多趋势。王家湾商业圈汉阳大道龙阳大道传统的工业与住宅混合区，紧邻建设中的沌口经济开发区，商业圈周边新建有众多住宅小区，聚拢了一部分消费能力较强的白领，筹备中大洋百货新店位于该商业圈内。武汉市各商业圈要紧大型商业网点概览商业圈名称大型商业网点营业面积经营模式商品档次经营状况江汉路商业圈江汉路步行街长1200米，由数百商铺组成专卖店中低档武汉市人流量最大的商业街王府井百货2.7万㎡纯百货中高档07年销售额4.32亿元新佳丽广场约5万㎡专卖店中低档与王府井物业连通，物业分割成独立商铺经营各类低档百货，购物环境、人气差，对王府井的经营造成负面阻碍。大洋百货中山店4万㎡纯百货中档07年销售额3.8亿元沃尔玛万达广场店1.3万㎡超市——日均销售57.5万元新世界时尚广场店2.0万㎡纯百货中档偏低新世界加盟治理店中百中心百货1.7万㎡纯百货中档07年销售额3.1亿元家乐福武胜路店7500㎡超市——日均销售额64.1万元中百量贩友谊路店2.4万㎡百货+超市中低档超市面积为8000㎡，日均销售额27万元武广商业圈武汉广场5万㎡纯百货中高档07年销售额24.2亿元世贸广场6万㎡纯百货中档——武汉国际广场4.1万㎡百货+超市高档07年月开业SOGO百货3.3万㎡纯百货中档06年销售额2.1亿元大润发循礼门店2万㎡超市+百货——07年销售额3.31亿元新世界硚口店4.2万㎡纯百货高档——银泰百货规划7万㎡百货——在建汉正街商业圈汉正街商铺总面积约40万㎡专业市场中低档汉正街为服装、皮具箱包、家用电器、鞋类、陶瓷、布匹、小百货、塑料、工艺品、副食品等大型专业市场中南商业圈中南购物广场3.2万㎡纯百货中高档——中南商业大楼2.1万㎡百货+超市中档07年销售额9.35亿元银泰百货3.2万㎡纯百货中档银泰百货08年收购世纪中商，07年世纪中商销售额3亿元；街道口商业圈武商亚贸5.8万㎡纯百货中高档——新世界百货武昌店2.3万㎡纯百货中高档偏高档——群光广场5.7万㎡百货+超市中高档07年销售额4.5亿元司门口商业圈司门口商业街数百家商铺专卖店低档逐步老化中的传统商业圈，以运动品牌为主，满足附近高校学生消费，人气一般。钟家村商业圈汉阳商场2.6万㎡百货+超市中低档07年销售额1.6亿元铜锣湾4.5万㎡纯百货中档08年由新世界千姿百货接管，目前正在筹备中徐东商业圈中商徐东销品茂约20万㎡大型购物中心中档主力店为中商百货、沃尔玛徐东平价广场3.3万㎡百货+超市中低档07年销售额11.4亿元新世界百货徐东店3万㎡纯百货中高档新世界加盟治理店光谷商业圈鲁巷广场5万㎡百货+超市中档——光谷世界城约30万㎡大型购物中心中档主力店为大洋百货、家乐福王家湾商业圈汉商21世纪购物中心约12万㎡大型购物中心中档主力店为汉商百货、家乐福超市，其中超市日均销售额约90万元备注：本节所引用销售数据来源于市区统计月报、中国商业联合会历年连锁百强单店排名及专业机构市场研究报告。从商业进展趋势来看，“汉口”地区各商业圈的规模不断扩大，呈现出逐步融合的趋势，以后将形成以解放大道、中山大道、江汉路为主轴的大汉口商业圈；“武昌”地区则通过在建中的地铁2号线，将友谊路、武珞路、珞瑜路相连，商业氛围由西向东逐步延伸，现有各区域性商业圈逐步融合成武昌大商业带；“汉阳”地区为老工业城区，人口总量与消费能力相对教低，零售市场进展相对缓慢，就现状而言，其区域内两个商业圈的规模短期内难以扩大，但各商业网点商品经营档次、购物环境正逐步调整、提高。五、商业网点规划备注：本届内容摘抄自《武汉商业进展“十一五”规划》总体目标：到2010年，全市社会消费品零售总额达到1989亿元，年均增长12%以上。网点规划：以后武汉商业布局，将由一个汉口中心商区、中南路、钟家村两个市级商业中心、以及30个市级商业副中心构成网络。中心商区：1个汉口商业中心以中山大道（项目所在路段）、解放大道中段为主体，分不向沿江(河)大道、建设大道延伸，适时扩充到王家墩。突出进展武商片区、重点提高中山大道、江汉路步行街、汉正街商业网点质量；培育沿江大道、建设大道贸易和休闲商业特色；建设京汉大道购物、休闲长廊等。市级商业中心：2个，其中武昌中南路中心以中南商业大楼、中南广场等为主体向徐东路、武珞路延伸；钟家村中心以汉商集团总部等大型商业设施为主题向周边延伸。市级副商业中心：30个，包括徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙。上述副商业中心均为居民居住密集区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅集聚区，属社区型商业服务中心。第三部分：选址条件一、项目概况项目差不多情况产权归属中国电子财务有限责任公司下属武汉蓝天房地产开发有限公司项目背景该项目97年烂尾，原裙楼规划设计为百货商场，04年中国电子财务有限责任公司收购该项目，05年项目重新启动招商，原规划自营IT卖场，06年塔楼住宅建设完工。地理位置项目位于江汉区中山路与友谊路交汇处西北角所属商圈属市级商业中心——江汉路商圈楼盘性质商住楼，住宅约460户门前道路中山路：东西走向，双向6车道，道路中间局部有隔离栅栏；友谊路：南北走向，双向6车道项目现状现楼，外立面已装修，住宅差不多入住，空调、电梯、一次消防已投入。商业面积地面一至六层约4.9万平方米楼体结构柱间距8米，一层层高5.1米，净高3.6米；2-6层层高4.5米，净高3米。该项目净高指空调、消防管线安装后地面至管线的最低点高度。停车位现有车位约300个，其中地面30个，停车位未出售。项目可规划立体停车位约400个，相关报建手续已得到审批。公交线路项目东侧友谊路站：由南至北15条公交线、由北至南11条公交线项目南侧六渡桥站：由西向东8条公交线。合作条件初步条件：租金50元，第四年起每年递增2%，免租期交楼后12个月，物业治理费4元。周边环境项目位于中山大道，周边商业氛围浓厚、人车流量大，附近要紧商业网点及配套设施有：江汉路步行街、王府井百货、大洋百货、家乐福超市、库玛品牌服饰交易中心、全鑫床上用品购物广场、国美电器、信原手机城、交通银行、招商银行、农业银行及各类服饰、鞋类、箱包专卖店等。项目南侧中山大道西段项目南侧中山大道东段项目南面友谊南路项目正面十字路口二、交通环境项目车库出入口与公交站点示意图（一）小车行驶路线项目车库共有两个出入口，分不位于图中项目南侧中山大道A出入口和项目东侧友谊路B出入口。由于交通管制，中山大道东行方向车辆行至项目十字路口不可调头，友谊路北行方向车辆行至项目十字路口不可左转。沿中山大道东行车辆需绕行或左转至友谊路B出入口，沿友谊路北行方向车辆需行至民意街调头进入B出入口，中山大道西行方向和友谊路南行方向车辆可分不顺利进入A出入口和B出入口。（二）公交站点及线路距离项目最近的公交站点共三个，分不为图中标注的“友谊路口”下行方向公交站（1号）、“友谊路口”上行方向公交站（2号）、“六渡桥”由西向东方向公交站（3号）。三个站点的公交线路及途经区域如下：站点名称公交线路起始站终点站公交线路途径区域汉口汉阳武昌友谊路口（由北至南）38路汉口火车站粤汉码头√201路武胜路枢纽白玉山√√207路万科西半岛武汉客运港√526路复兴新村滨江苑√535路知音东村杨汊湖小区√√√553路陶家岭二七路西站√√561路富安街汉口火车站√√√563路武汉客运港红光小区√592路武胜路枢纽同鑫花园√622路秀泽园小区邓甲村√√803路民航新村王家坂√√友谊路口（由南至北）1路山海关双墩√526路复兴新村滨江苑√532路向阳村天门墩√√548路二七路西站东风村√561路富安街汉口火车站√√√571路中山公园狮子山√√√721路百步亭常青花园√9路汉口火车站武汉客运港√207路万科西半岛武汉客运港√527路滨江苑马池中路√535路知音东村杨汊湖小区√√√553路陶家岭二七路西站√√563路武汉客运港红光小区√595路武汉客运港进展一村√803路民航新村王家坂√√六渡桥（由西向东）108路梨园医院王家港√√√711路武汉动物园杨汊湖小区√√电车2路硚口码头黄浦路√707路仙女村百步亭花园√√45路夹河街粤汉码头√√727路新五里堤角√√24路阳新路赵家条√√24路通宵车阳新路赵家条√√项目位于中山大道与友谊路交汇处，中山大道是抵达江汉路商圈的要紧交通干道，友谊路是抵达武广商圈的要紧干道。从上表能够看出，友谊大道与中山大道三个公交站点线路差不多覆盖全市大部分区域。综上，项目周边公交线路多达26条，公交线路辐射全市大部分区域，居民乘坐公交车抵达项目便利性强；项目位于主干道十字路口，中山大道连接江汉路商业圈，友谊路连接武广商业圈，门前道路宽敞，显现性良好，周边居民步行抵达项目便利性强。（三）人车流量项目门前道路人车流量大，为进一步了解人车流的走向，小组对中山大道、友谊路双方向人车流量进行了监测分析，具体情况如下：项目门前道路人车流量监测结果汇总表道路与方向监测时刻7:309:3011:3013:3015:3017:3019:3021:3015分钟车流量（含私家车、出租车、公交车）中山大道自西向东247282360334255271236160自东向西238309390310283439318214友谊路自南向北244288300348342410289181自北向南13018621025933334024310315分钟人流量中山大道自西向东300373475385576469318145自东向西125218410338443570409243友谊路自南向北91128152168212371193102自北向南119208270185203210178136监测日期：10月9日星期四从两条路的流量来看，中山大道的车流量略高于友谊路，而人流量明显大于友谊路。从各自的流一直看，友谊大道由南往北（项目方向）车流量明显大于由北往南方向，上午人流量由北往南方向明显大于由南往北方向（项目方向），下午人流量由南至北（项目方向）略高于由北至南方向；中山大道上午双方向车流量相当，下午由东至西（项目方向）车流量明显高于由西至东方向，人流量上午和下午由西至东方向高于由东至西方向（项目方向），晚上由东至西方向（项目方向）人流量明显高于由西至东方向。三、租金调查（一）周边商铺租金商铺位置楼层租金备注经营商品距离项目中山大道东段新佳丽广场（王府井百货旁）2楼800元/㎡·月15㎡，1.2万元女装项目东面800米江汉北路步行街ATM潮流在线1楼600元/㎡·月10㎡，6000元服装项目东面900米新民众乐园二楼淘宝乐园T22号2楼300元/㎡·月10㎡，3000元服饰项目东面200米新民众乐园一楼东方之珠店铺1楼325元/㎡·月4㎡，1300元饰品项目东面200米新民众乐园2楼208元/㎡·月53㎡，1.1万元服装项目东面200米中电项目西侧（中山大道西）1楼187元/㎡·月40㎡，7500元服装项目西侧50米中山大道西中电项目附近1楼138元/㎡·月40㎡，5500元服装项目西面100米中电项目对面（库玛服饰广场）1楼410元/㎡·月2㎡，820元奶茶项目南面30米中电项目对面（库玛服饰广场）负1楼200元/㎡·月5㎡，1万元饰品项目南面30米所采集商铺平均租金：352元/㎡·月备注：商铺租金信息来源为实地调研采集中电项目位于成熟的江汉路商业圈西侧，从上表也可看出，项目东面商铺租金最高，其次为南面，最低为西面。（二）大型商业物业租金项目名称位置租金备注租金信息来源武汉广场解放大道协和医院斜对面120元/㎡·月1996年签约公司公报新世界街道口店珞瑜路与珞狮路交汇处西北角63元/㎡·月2004年签约代理商大洋百货汉阳店汉阳大道与龙阳大道交会处西南约500米53元/㎡·月2008年签约，租金每三年递增6%代理商大洋百货光谷店珞瑜路与光谷街交汇处东南角38元/㎡·月2004年签约代理商中商百货洪山区卓刀泉路46号，地面1-3层43元/㎡·月2007年10月签约，总面积1.5万㎡，租期20年；前3年43元，以后每3年为一档递增6%；公司公报中商超市江汉区汉兴街党校路特8号，杨汊湖农贸市场1-3层26元/㎡·月2007年7月签约，总面积1.1万㎡，租期12年；第一年26元，2-3年27元，以后每2年为一档递增5%；公司公报中商超市硚口区长丰大道与古田四路交汇处23元/㎡·月2007年1月签约，总面积6800㎡，租期15年；第1-2年23元，3-5年27元，第6年起每年递增5%；公司公报（三）餐饮类租金2005年，中电项目盘活，业主规划经营IT主题卖场，其中六楼打算经营餐饮，2005年年初，中电曾与福建某美食城签订租赁意向，美食城租赁面积3500平方米，租金35元，租金每年递增6%；2005年8月日本银座料理签约新世界时尚广场店，租金40元，租赁面积1000平方米，楼层位于商场六楼。数据来源：中电项目招商人员、新世界百货招商人员参考上述餐饮店租赁价格，同时考虑市场环境变化、租金价格的自然增长以及我司“百货+超市+X”组合经营模式的优势，保守可能若我司经营该项目，项目6楼与1楼局部餐饮、娱乐配套设施平均租金可达到50元/平方米。四、竞争环境（一）关键竞争对手项目位于江汉路商业圈西侧，“汉口”地区居民可通过南北向主干道新华路抵达项目所在的友谊路，或通过南北向主干道青年路抵达项目所在的中山大道，东西向可通过主干道解放大道抵达项目所在的友谊路或直接经由中山大道抵达项目；“武昌”地区居民可通过长江一桥经由江汉桥抵达项目；“汉阳”地区居民可通过江汉桥直接抵达项目所在的中山大道。从地理位置来看，项目具备辐射武汉“三镇”的交通条件和地理优势。项目距离武广商业圈核心区域约1200米，江汉路商业圈核心区域800米。武广商业圈现有百货商家有本土武商集团、外来新世界百货与SOGO百货，商家以经营高档、中高档百货为主，其中武商集团与新世界百货的商品档次高于我司系统内各分店，并已在武汉市场经营多年，短期内，我司在商品档次上难以超越武广和新世界的。此外，武商集团武汉广场、世贸广场、武汉国际广场三个物业相连通，规模优势明显，且采纳“百货+超市”经营模式。相对而言，与SOGO百货相比，我司在经营治理水平、商品档次、业态组合方面竞争优势明显。江汉路商业圈现有百货商家商品档次以中档为主，定位为中高档的商家仅王府井一家，百货商家经营模式以纯百货为主，我司在项目地理位置、项目体量、经营模式、商品档次等方面具有较强的竞争优势。项目西南面600米处的汉正街商业圈均为商品批发市场，商品档次低，与大型百货商家无直接竞争。超市方面，考虑就近购买适应，项目周边1.5公里范围内现有超市均为我司竞争对手。综上，若我司进驻中电项目，百货方面要紧竞争对手为王府井百货、大洋百货、中百中心百货、新世界时尚广场店、SOGO百货，超市方面要紧竞争对手有家乐福武胜路店、大润发超市循礼门店、沃尔玛万达广场店、中百超市中山店等。（二）潜在竞争对手该项目潜在竞争对手有：位于武广商圈、世贸广场对面、距离项目约1100米的银泰百货,该店可能2010年年底开业，商业面积约7万平方米；位于中山大道、项目西侧1200米的武汉凯德购物中心，该购物中心可能2011年年底开业，商业面积约5万平方米。五、招商难易度评估（一）品牌重复度为研究招商方面是否存在现有商家打压新进商家的现象，调研组选定两家具有代表性的外来商家为研究对象，通过分析其要紧百货类商品品牌与同商圈、相近档次商家同品类商品的品牌重复度，以侧面了解外来商家的招商难度。研究对象选择依据：中电尊荣国际项目位于江汉路商业圈，大洋百货于2004年12月开业，是最晚进驻该商圈的百货店，同时也是武汉大洋首店，小组选择与其位于同一商圈、档次接近、先于其开业的王府井、中百中心百货、新世界时尚广场店作为对比参考店；银泰世纪店位于武昌，于2008年4月开业，该店同样也是武汉银泰首店，小组选择与其同样位于中南商圈、档次接近、先于其开业的本土中南商业大楼、中商广场购物中心以及与中南商业圈日趋融合的本土武商亚贸广场店为参考对象。品牌重复度对比分析结果如下：（下表中的品牌重复度仅限于同一商圈内商家统计结果，站在整个市场的角度，每个百货商家与其同档次百货店的品牌重复度更高。）1、案例一：大洋百货A)化妆品品牌名称商家名称品牌重复度大洋百货王府井百货中心百货新世界时尚广场水之澳有有有无大洋与王府井的重复度为50%、大洋与中百重复度为50%、王府井与中百重复度为71%。雅漾无有无无高丝有有有无露华侬有有有无欧