007 东莞大朗综合体项目概念方案设计-6391

东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计ConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCityHOOP2013.12目录一.效果表现1.效果图2.总平面彩图二.基地分析1.地理区位2.城市信息3.周边资源4.特征总结5.场地分析三.设计概念1.设计思考2.复合体3.立体公园4.酒店与生活5.项目定位四.项目思考1.酒店思考2.商业思考3.酒店式公寓思考五.规划分析1.功能分析2.交通流线3.消防分析六.方案设计1.总平面图2.单体平面立面剖面图效果表现Renderings效果图Renderings效果图Renderings效果图Renderings效果图Renderings效果图Renderings效果图Renderings总平面图Masterplan名称数值单位用地面积17128.18㎡总建筑面积110027.02㎡计容积建筑面积85624.53㎡商业建筑面积14160.75㎡其中酒店建筑面积办公建筑面积32363.26㎡10926.23㎡酒店式公寓建筑面积28174.29㎡不计容积率建筑面积24402.49㎡容积率5.0建筑密度45%绿地率22%酒店客房206个机动车停车位486辆其中地下停地面停457辆29辆HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity基地分析Siteanalysis地理区位Location项目区位：项目位于东莞市大朗镇长富西路与松佛路交叉口西北侧。西侧紧邻松山湖科技产业园区及莞深高速公路。大朗镇位于东莞市中南部，南部与深圳市宝安区接壤。距离东莞火车站只需7公里。

基地北至广州市区只需1个小时车程。南至深圳宝安机场仅30分钟车程。往深圳皇岗、文锦渡或蛇口港、盐田港等口岸只需45钟车程。松山湖片区项目基地位于大朗与松山湖片区的要塞位置。思考：这里需要什么样的综合体？HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity城市信息Cityinformation地理位置：东莞位于珠三角城市群，广州和深圳两大一线城市之

大朗镇位于东莞市中南部，莞深高速从境内穿过。产业结构：世界工厂，以毛织业、电子信息产业、装备制造业等

加工产业为主，这些产业推动了经济的发展，但同时也限

制了城市功能、形象进一步完善提升。人口结构：常住人口822万，其中大朗31万人，劳动密集型企业

导致人口结构以蓝领为主，知识型经济和白领需求量比较

少。思考：东莞市大朗镇不同于其他城市的人口结构，产业结构

将对本案的物业配置产生什么样的影响？HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity周边资源

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——松山湖基地梦幻百花洲万科生活中心凯越酒店松山湖一号东莞理工学院马场大朗镇确立“借势松山湖，对接松山湖，融入大市区，着力打造一个城市中心区和三个聚焦点”的城市发展战略。“松山湖”将为大

朗镇经济发展注入强劲的冲击力。

松山湖的发展将为大朗的经济及

地产市场发展注入强劲的动力。而本项目所在位置紧邻松山湖片区，如何才能借势松山湖，利用松山湖花海松山湖的优势资源是本案应着重考虑的问题。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity周边资源

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——酒店基地天域大酒店帝豪花园酒店凯悦酒店大朗酒店产业发达，区域范围内的直接竞争对手有高端的帝豪花园酒店和天域大酒店，松山湖片区有松山湖凯悦酒店，其余大多数为中低端产品，消费人群以商务办公为主，旅游休

闲为辅。本案酒店产品由于体量较小，应避免直接竞争，走“差异化”路线，着力营造高端精品雅致的酒店氛围。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity周边资源

Resources——办公与公寓基地汇盛国际盈丰大厦大朗镇写字楼市场处于起步阶段，区域内较好的产品有汇盛国际，3.6万㎡，盈丰大厦1.65万㎡。本地中小型企业多数均有自己的办公物业，市场需求不明朗。本案配置少量办公物

业，作为防御性产品，丰富本案产品线的同时可满足松山湖片区外溢的办公需求。公寓定位于生活型公寓而非办公型公寓，通过4.5米层高的改造体现附加值，从而提高产品的竞争力。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity周边资源

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——商业基地长盛广场万科生活中心本案商业应如何定位才能存活？什么样的商业模式适合本区域？

商业价值如何才能最大化？HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity基地分析

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——住宅未来居住区基地新世纪明上居求富路花园万科金域蓝湾

万科生活中心碧水天源松山湖一号区域内有碧水天源、万科金域蓝湾、新世纪明上居等居住小区，基地西北侧为未来的居住区，为本案的“高档生活中心”提供了消费者来源保障。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity基地分析

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——特征总结基地本案位于松山湖与大朗的之间的交通要塞区，周边有大朗成熟的高档居住小区，为本案“高端生活重心”提供了消费者来源保障。区域内有两大高端酒店产品的直接竞争对手，和中

低端的商业中心—长盛广场，及松山湖片区一定量的办公需求。针对此种市场现状，本案应如何准确定位以进行差异化竞争，是本案开发成功的关键，也是我们需要重点考虑的问题。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity场地分析

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——概况未来居住用地

未来居住用地未来居住用地未来居住用地本案基地

面积：17128平方米

容积率：5本案基地位于东莞大朗镇松

佛路与长富西路交汇处。用地面积

东侧为长富西路。求富路花园本案用地南侧相邻地块为大朗创意产业园区。东侧与东南侧分创意产业园区别为求富路花园高档住宅区和碧水天源高档别墅区，本案用地西北侧在未来的规划用地方面将成为大片居住社区。创意产业园区HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity场地分析

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——周边本案用地毗邻高档居住社区和创意产业园。

未来西北侧还会被其他居住社区包围。而基地

周边的商业业态基本属于零散的未成气候的小

将大大满足该地段居民消费刚需。求富路花园创意产业园HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity场地分析

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——地形图HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity基地分析

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——土地价值未来居住用地未来居住用地未来居住用地商业价值分析：基地南侧为松佛路城市主干道。

由城镇商业中心来向去往松山湖景

区必经路。具有较为稳定的客流来

向。而长富西路则通往大朗市政中

心。同时东南侧毗邻现有高档居住社未来居住用地区。所以基地沿长富西路，和基地东南侧长富西路与松佛路交为商业价值较高区域。而基地范围西侧，由于受到地块原有建筑的围挡。并且南部区域腹地略为深厚。所以商业价值较弱。求富路花园商业价值高创意产业园区

商业价值较高商业价值较低创意产业园区

商业价值低HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity设计概念Designconcept设计思考Thinking问题：面对以上市场状态、基地境况，我们如何才能做出正确且恰当的回应？我们的项目设计目标是怎样的？我们有什么样的策略和手段来实现我们的目标？针对本项目的特征，我们确定以下三点设计概念。复合功能的综合体、立体公园、酒店与生活的结合。++复合功能的综合体立体公园酒店与生活

生活中心复合体验高档、精致

多功能多层次绿化深度参与

吃、喝、玩、乐开放空间多重体验..................HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity复合功能的综合体Complex复合功能的综合体——案例：日本东京六本木新城六本木新城（Roppongi本东京著名的购物中心和旅游中心，包括

东京凯悦大酒店、维珍TOHO影城、朝日

露天广场、毛利庭园、屋顶庭园等一批标

志建筑和景观设施。该项目由投资上海环

球金融中心的日本森大厦株式会社历时

17年开发建设，是日本最大规模的城区

开发项目。院和广播中心等为一体，游玩、休憩、学习和创造等多项功能，以

保留现存

的水系和绿化、整合周边的公园和广场，

规划中一半以上区域作为开放式空间，加

强了项目与城市之间的融合与协调，成为

多种机能相融合的都市文化中心。正是其能够在规划建设中合理地考

虑并加入了其他建筑功能和元素，使得该

项目从2004年4月开业，不到2年的时

间内，成长为日本东京著名的购物中心和

旅游中心，同时也成为目前日本新都市主

义居住空间的范本。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity立体公园StereoPark打破传统的立体城市公园——案例：日本大阪难波公园难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心

与办公楼的综合体。从远处看去，难波公园是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高

度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形

成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和

开放空间完美地融合在一起，让你能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让

购物成为一种“体验”。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity酒店与生活Hotelandlife本案以酒店作为核心，除满足酒店的基本功能要求之外，强调“酒店”与“生活”的相互交融，力图将项目整

体打造为完整的高端生活中心。“酒店与生活的结合”办公办公

将酒店中的餐饮等配套与商业深度结合酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店客房酒店客房酒店配套商业商业商业商业传统综合体形式简图酒店与生活的结合简图HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity项目定位Projectposition基于以上分析、思考与推导，我们将本项目定位于高端精致的生活中心：“尚上生活中心”关键字：高端精致雅趣以高端消费和服务为基础和平台，强调人的体验，倡导低调而奢逸的生活方式。从建筑的华美、品牌的精到，到服务的专属周全，满足大朗

本地精英圈层的全方位私享需求，成为专属圈层的殿堂级尚上生活中心。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity项目思考Thinking酒店思考Thinking酒店还原将酒店还原Restorehotel酒店本质上就是为客人提供临时居住空间的场所。特征客房“临时”“居住”发展、延伸客房、餐饮、娱乐三大功能并重

餐饮、娱乐的功能需求逐渐独立

三大客流逐渐独立、消费独立特色、差异化海底酒店、树屋酒店、瀑布酒店、冰屋酒店等

高端奢华、雅致静谧、主题设计等发展特色

延伸差异化古代驿站现代酒店海底酒店——为过往客人提供餐饮、临时休息、住宿的场所——提供住宿、休闲娱乐、餐饮、会议会务的场所——提供差异化体验的特色酒店HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity差异化的体验Differentexperience体验——人位于场所之中，对于周围境况最直观的有关视觉、听觉、触觉、心理等方

面的感受集合。差异化——来源于市场竞争

包括酒店与生活之间的差异

酒店与酒店之间的差异酒店内部不同客房、不同餐厅、不同娱乐空间之间的差异差异化的体验——为酒店客人提供异于日常生活也异于其他酒店提供的不同的感受持续性的差异化体验——不同客房之间的差异吸引回头客，提供持续性的差异化体验各种特色的差异化酒店体验冰屋酒店深坑瀑布酒店顶级奢华雅致静谧HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity体验设计Differentexperience121顶层特色餐厅2行政楼层：豪华客房空间，独享屋顶花园，私家泳池33普通客房层：客房户型差异化，公共空间分为自助咖啡，茶艺，书法，艺术品展示等不

同主题4高级套房楼层:两间或三件套房，户型根据客户类型做不同设计，书吧，空中花园，瀑

布水景，带给顾客多样化的体验455六层主题party：餐厅，娱乐，室外无边泳池，为顾客提供完美的聚会空间6入口大厅公共空间：大堂吧，茶室，与商业连通的立体绿化空间67.酒店功能穿入商业内部，通过游步道，绿化相连，游览过程中体验升级HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity客群分析CustomerAnalysis客群分类不同的客群有不同的行为特点及需求，

从而需要有针对性的带给他们差异化的

酒店体验,并通过不同的体验主题创造

持续性的体验。这样才能吸引回头客。高端商务型普通差旅型旅游度假型本地居民型体验的内涵：Pine&Gilmore认为企业有意识地以服

务为舞台，以商品为道具，使个性化的时间紧张团队型、散客型餐饮消费消费者融入难忘的事件时，体验便产生

常常早出晚归年轻人、小家庭娱乐消费了。产品是可替换的，商品是有形的，

公务处理需求参观游玩客房为家庭型套房服务是无形的，体验是可回忆的。本质国际及港澳台企业家、投资人等考察团体对档次的要求夜间娱乐需求调节身心客房居住的舒适性特色餐饮基本的娱乐活动提供轻松的氛围上看，“体验”就是指难以忘记而又有价值的经历。体验方式：1，主题化客房分为行政套房，普通客房，高级套入住要求高一般人数较多

要求设施齐全住店时间较长接待访客活动集中有规律

2，参与性，持续性处理公务会场使用要求高顶层餐厅，空中聚会场所，底层商业，多为常客白天会议、外出考察

公共空间加深客户的体验感。私密性要求高夜间娱乐需求。

周到的专属服务HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity客房形式HotelAnalysis标准间大床房大床房普通套间豪华套间客户类型：客户类型：客户类型：客户类型：客户类型：

普通差旅人士旅游度假型旅游度假型高端商务型高端商务型

普通差旅人士普通差旅人士家庭娱乐型HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity功能组成Function顶层餐厅行政楼层行政楼层办公将酒店中的餐饮等配套与商业深度结合

酒店客房酒店客房酒店配套商业商业大堂配套配套配套传统酒店功能组成形式本案酒店功能组成形式HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity商业思考Thinking商业分析BusinessAnalysis办公办公酒店客房酒店客房

将酒店中的餐饮等配套与商业深度结合酒店配套商业商业商业

大堂配套配套配套传统综合体形式简图酒店与生活的结合简图传统的综合体模式中酒店功能和商业各自独立，商业空间将酒店与商业相互结合，酒店的配套置于商业之中，并设

封闭无趣，没有体验便无法产生随机性消费。置退台，屋顶花园，下沉广场等趣味空间，创造丰富的商业体验空间，可提高随机性消费比例，从而将商业价值最

大化。HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity酒店式公寓思考Thinking形式分析FormAnalysis特点：特点：

体块搭接，穿插，掏空酒店式管理

空中花园等增加公共空有独立的厨房和客厅

间体验及趣味性。厨房采光通风良好

体量适中。长居短居都适合HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity规划分析PlanningAnalysis功能分析FunctionalanalysisHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity交通流线TrafficflowHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity消防分析FireanalysisHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity方案设计Design总平面图Masterplan名称数值单位用地面积17128.18㎡总建筑面积110027.02㎡计容积建筑面积85624.53㎡商业建筑面积14160.75㎡其中酒店建筑面积办公建筑面积32363.26㎡10926.23㎡酒店式公寓建筑面积28174.29㎡不计容积率建筑面积24402.49㎡容积率5.0建筑密度45%绿地率22%酒店客房206个机动车停车位486辆其中地下停地面停457辆29辆HOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsInDalangTown，DongguanCity平面FloorplanHOOP东莞市大朗镇综合体项目概念方案设计designConceptDesignOfComplexProjectsI