河南房地产开发城市运营暨土地一级开发方案（效益预测150P）

序篇1xx地产研究院自2010年8月1日筹建以来，根据xx集团的整体发展战略，依靠原大道智源的研究成果和多年实践，经过深入的思考和研究，本着“一切为了xx”的办院宗旨，着手研究“三驾马车”的战略规划，以图从产业体系、产品体系和运营体系等企业良性产业生态发展链完善的核心竞争力方面，使xx集团进行全面的提升。同时，根据xx集团发展的需要，转换思维模式，调整研究课题，紧紧围绕xx的发展，制定了地产研究院的发展战略规划和近期工作计划，以求尽快把研究院的研究成果转化为xx集团的“驱动力”和“核心力”，做好xx集团实现进军地产百亿军团、实现年复合增长率20-25%、销售收入突破300亿元、成为河南规模第一、市场占有率第一、赢利能力第一的伟大战略目标的“参谋部”和“智囊团”。23随着“中原经济区”即将纳入整体国家战略规划，河南经济的快速发展已是不争的事实。河南将成为下一步中部经济发展的焦点和热点，河南房地产业将迎来新的“黄金十年”，万达、恒大、中信、闽商、浙商等域外资本大幅强势进入，地方性企业也在抢掠有限的市场资源，xx集团如何在新的历史机遇下，继续保持“专业化领袖型区域品牌地产开发商”的“行业老大”地位，实现单一的“房地产住宅开发商”到商业地产开发及运营最后进入土地一级开发，实现一二三级市场联动，xx完善的产业生态链，使省域化扩张战略价值实现最大化，是xx集团面临的核心问题，也是xx地产研究院为之奋斗的目标！4xx

集团城市运营暨土地一级开发方案（第一阶段）前言

xx集团作为河南房地产开发领域的第一品牌，在省域化聚焦发展战略的指引下，取得了良好的发展业绩，全面完成省域化战略布局，企业产品标准体系和管控体系趋于规范化。但在企业完成扩张区域布局之后，如何新形势下，抓住新机遇，更进一步提升xx省域聚焦商业模式的价值？如何实现xx本土化资源的价值最大化？

在城市运营中，土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径；同时掌握核心资源和控制优势，可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向。

xx集团介入土地一级市场开发，凭借强大的品牌实力和本土化资源优势，控制上游资源，抢占开发先机，有效把握整体战略发展布局，合理调配资源优势，掌握核心竞争力，科学调整整体发展节奏，达到“攘外安内、众生共赢”的区域化商业模式价值最大化的战略部署，藉此完成从房地产开发商到城市运营商的转变，对xx集团省域化发展战略起着至关重要的作用，也是xx集团在新形势下完成下一个十年发展布局的核心导向。可全面提升xx集团的资源整合和赢利能力，形成进退自如、收张有驰、稳健发展、跨步超越的良好态势。5目录■第一部分：土地一级开发概述■第二部分：国内土地一级开发市场状况■第三部分：河南省土地一级开发市场状况■第四部分：xx为什么要进入土地一级市场开发■第五部分：xx如何进入土地一级开发市场■第六部分：xx土地一级开发市场战略规划■第七部分：xx进行土地一级开发的融资模式■第八部分：效益预测及可行性分析6土地一级开发的背景

改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。到2009年底,全国31个省、自治区、直辖市共有设市城市655个,城镇化水平46.59%,城镇人口达到62186万。每年城镇化水平提高一个百分点,每年农村就有1000万到1200万农民进入城市。城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾。土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范、房地产市场秩序混乱、国家土地收益流失、农民失地等现象，不仅极大地浪费了有限的土地资源，也造成了国家财富流失、社会矛盾上升等不良后果。原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。

7为了有效的规范土地市场，盘活和最大效率的利用土地，对土地开发、出让、利用等各个环节进行有效的调控和管理，国家借鉴国际经验推出了土地储备制度，并由此产生了土地储备开发制度。在这种背景下，土地一级开发应运而生。什么是土地一级开发8

土地一级开发，是指由政府或其委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。所以土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程。城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调土地利用年度计划城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容10土地一级开发特点1、平台优（政府、资金、品牌）2、技巧高（高水平运作模式）3、收益大（约是城市综合体的3倍，住宅的5倍）4、风险小（风险可控）5、竞争小（跳出传统二级开发竞争）6、易掌控（既可进行一级开发，又可进行二级开发）11从内涵上上看，土土地一级级开发除除了是一一个以“生地变熟熟地”为主要特特点的工工程过程程之外，，还具有有以下三三个要素素：1、权属流转转的过程程土地一级级开发的的过程实实际上是是一个土土地所有有权、使使用权等等权属的的转移和和流动的的过程。。三个要素3、利益协调调的平台台2、调控土地地的手段段土地一级级开发是是政府运运用土地地供应规规模与节节奏调控控土地市市场的重重要手段段。土地一级级开发体体现着以以土地为为载体的的国家、、企业(一级开发发企业)和经济个个体(包含原用用地企业业、城市市居民和和农村农农业生产产者)三者之间间的利益益关系，，是三者者利益协协调的平平台。土地一级级开发中中涉及的的权属关关系土地权属属关系土地所有有权土地使用用权土地一级级开发权权是土地所有有人对其拥拥有的土地地依法享有有的占有、使用用、收益和和处分的权利。我国实行土土地的社会会主义公有有制，即全全民所有制制（存量土土地）和集集体所有制制（增量土土地）。是指民事主主体在法律律允许的范范围内对国国有土地或或集体土地地占有、使用用和收益的权利。土地一级开开发实施单单位依照法法定程序，，对特定土土地实施征征收、拆迁迁、规划设设计、市政政基础设施施建设、公公共服务设设施建设、、管理、服服务的权利利。获取土地一一级开发权权的方式：：招标委托托、授权委委托和收购购上海市给予予上海市地地产集团暂暂时的成片片土地使用用权，有利利于融资；；仅是土地一一级开发权权，难以获获得抵押贷贷款。即使使开发企业业通过一级级开发权权权属证明抵抵押而获得得信贷支持持，本质上上也是通过过政府担保保而获得贷贷款。土地一级开开发中权利利主体与权权属关系政府府一级开发主主体二级开发单单位土地所有权权土地一级开开发权（受限土地地使用权））土地使用权权熟地出让生地出让协助服务收回权利主体权属

金融机构原土地使用者五大相关利益者专业咨询机构、工程承包商、材料设备供应商等合作伙伴政府机构二级开发商相关利益者者得到合理的的征地拆迁迁补偿和安安置诚信经营、、合作共赢赢确保资金安安全和增值值实现最大盈盈利目标有利于区域域长远发展展、政绩体体现、城市市形象15土地一级开开发与相关关概念的区区别与联系系城市开发的对象不仅包括城市土地，而且包括城市矿产资源、无形资产、人力资源等。而城市土地一级开发的对象则是土地。二者是包含与被包含关系，同时土地一级开发又具有上述三方面更深层次的内涵。与城市开发如今推广储备土地的熟地出让，土地一级开发是土地储备的重要组成部分。另一方面，土地一级开发的内涵在不断扩大，一级开发主体不仅涉及土地开发环节，还涉及土地取得的环节，在这种情形下，土地一级开发大致等于没有储备期的土地储备。与土地储备在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。与土地开发城市经营是指对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本(如道路、广场冠名权)等进行集聚、重组与运营，从而获得收益的行为。以土地一级开发为核心的城市土地经营是城市经营的重要内容之一。与城市经营16传统土地开发模式包办婚姻式由政府包办一切，把生地做成熟地、毛地做成净地后再出让给二级开发商，俗称“五统一”或“七统一”，由政府成立专门的旧改或新城管委会。这种模式需要政府投入大量的人力、物力、财力，属于最传统的办法，过去成立的各类开发区都采取这种办法，这种办法只能适用于有钱的政府。割腊肉式谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发，这是没有办法的办法。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。城投公司模式政府先成立国有独资的一级开发公司，或者叫做基础设施公司、土地运营公司等，这种城投公司负责全市或者某种类型的全域土地开发，而不是仅限于某个项目、某个区域。这类公司有的挂靠在建设局，有的几个部门联合共管，有的干脆在财政局挂靠，因为投入的资金有保障。城投公司表面上是基础设施投入，实际上是土地运营。这就使得城投公司往往因与土地储备中心、市场中心的关系处理不当而出现“越俎代疱”或“施展不开”的现象。指婚式由政府指定一级开发商，一般为国有企业或关系户。因为没钱“大包大揽”，又不安于、不忍心“割腊肉”，一些政府采取了这种非市场化的指婚式。这种方式省钱省事，但开发效益不理想、机制不灵，甚至容易滋生腐败。招亲式政府公开招标方案优、信誉好、成本廉的企业承担一级开发。目前，公开招亲方式还缺乏全国性的制度，操作弹性大，争议也大，北京是最早出台相关政策的地区，但属于工程总承包式的招亲，只在“选商”阶段实现了市场化，投资商参与的积极性不高，又容易引发曲线拿地的弊病。蜜月式政府与开发商因为目中特殊利益或关系形成合作模式，政治的不确定性和企业的利益所需各打各的算盘，得到既定利益或由于政府官员更迭造成开发无法进行，而采取的非市场化的开发机制也无法保证整体开发效益的实施，开发进度也无法掌控。蜜月一过，即作鸟兽散。传统城市开开发模式中国现行的的土地管理理体制下的的土地开发发一般程序序是：向原原驻地居民民或农民低低价征收土土地，通过过城市规划划和土地利利用规划调调整实施土土地变性、、变用途，，不断改善善环境、提提速交通、、公建配套套，再向二二级开发商商高价出让让土地，获获取土地巨巨大增值，，政府聚集集了大量资资金，再用用于城市建建设的滚动动开发，如如此循环往往复。无论论是以存量量地开发为为主的旧城城改造、城城中村改造造，还是以以新增建设设用地为主主的新城区区开发，根根据开发主主体、利益益平衡及运运作流程等等的差异，，大体可把把城市开发发模式分为为以下几类类。传统土地开发发模式与土地地一级开发模模式对比传统的土地开开发模式（土土地出让后开开发）土地一级开发发模式（土地地出让前开发发）17生地生地出让土地一级开发发土地一级开发发土地出让建造房屋18四种模式模式一■一二级市场联动开发的传统模式，由企业主导■这种模式比较普遍，近期可能存在机会■长远来看，空间越来越窄

模式三■政府和法定机构协作模式■由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发模式二■完全政府控制模式■完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业■成功的前提在于城市规模不太大，操作难度小、成本低，政府有能力承担全部的土地开发资金。

模式四■政府主导、市场化运作模式（三级联动）■政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发■对于规划能力和财政力量不太强的城市，这种模式比较合适

现阶段，国内内土地一级开开发存在四种种模式土地一级开发发流程19向当地国土局局提交土地一一级开发申请请当地国土局受受理申请并进进行土地开发发项目预审组织编制土地地储备开发实实施方案编制土地一级级开发实施方方案确定土地开发发主体按照规定办理理相应手续取得当地人民民政府的批准准文件办理征地、拆拆迁、市政基基础设施建设设等相关手续续组织验收土地一级开发发成本土地一级开发发成本是指在在政府规划的的土地一级开开发区域红线线内实施土地地一级开发全全过程的费用用。由项目前前期费用、征征地拆迁补偿偿费用、公共共区域市政基基础设施建设设费用、公共共配套设施建建设费用、工工程建设其他他费用、管理理费、财务费费用、土地招招拍挂中的交交易费用、公公共市政配套套设施移交前前的管理费用用等构成。土地一级开发发项目投资巨巨大、建设周周期长等特点点决定了土地地一级开发成成本对土地一一级开发项目目决策的重要要性。政府或或土地一级开开发企业是否否有足够的资资金实施土地地一级开发项项目，是土地地一级开发项项目决策中主主要考虑的问问题。如果土土地一级开发发成本超过投投资者的财务务能力，就会会使决策者放放弃土地一级级开发项目。。因此，在土土地一级开发发项目决策阶阶段，土地一一级开发成本本就成为项目目财务分析和和经济评价的的重要依据。。2021类别内容项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费；委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；工程勘察、测绘、定桩费用；环境影响评价分析费用；交通影响评价分析费用；地震影响评价分析费用；地价评估费用；工程设计费及施工图审查费；招标代理费、招标服务费；工程保险费征地、拆迁费用征地补偿费用、拆迁补偿费用、房屋拆迁评估费、拆迁服务费、拆除工程费用、古树保护及文物古建修护、还建费用、其它公共区域市政基础设施建设费用场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用区域内永久性道路、桥梁建设费用市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等)市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定)配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等)区域内公共环境景观建设费用

绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等区域内公共配套设施建设费用市政管理用房建设费用；机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用；规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用工程建设其他费用工程监理费；竣工图编制费；建设期区域管理费用；项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用；项目后评价费用；其他管理费该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平、资源投入情况等进行核算。财务费用土地一级开发主体资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案，因此融资渠道、金额和期限完全不同，其融资成本应视具体情况分别测算。销售费用土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值，吸引二级开发商和最终用户，完成土地出让任务，尽快收回开发成本而进行的策划、推广活动，和因此发生的各种广告、宣传费用等应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、进口设备关税等，所得税。不可预见费包括基本预备费和涨价预备费土地一级开发发项目的成本本构成22土地一级开发发中的机会与与盈利模式——基于战略层面面的研究23从价值链的分分析出发，参参与区域开发发项目建设，，通常承担四四种角色：商业角色土地运营商房地产开发发商房地产代理理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发房地产开发商业管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商（营销）项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理参与土地规规划、一级级开发和运运营、土地地营销在所购土地地上规划并并建造房地地产项目，，租售给驻驻商宣传，吸引引驻商宣传、营销销，吸引驻驻商和消费费者日常运营、、维修和其其他管理24在区域开发发的每个阶阶段价值链链中有不同同的权力和和利益点●区域开发是是一个价值值创造的过过程。●开发主体体通过在价价值链的不不同阶段所所拥有的权权力和能力力，来创造造价值和获获得利益。。权能利益点影响区域规规划掌握土地开开发经营权权土地一级开开发(基建)低成本获取取土地与政府分配配土地增值值收益一级开发的的利润土地转让权权招商引资土地二级开开发(自营、合资资、股权转转让等)通过项目投投资获得土土地增值收收益招商佣金和和租金二级开发利利润回报商业经营、、管理性持持久收益持续现金流流回报土地开发1.0模式房房地产产开发2.0模式商商业运营3.0模式25“获取土地地增值收益益”是参与土地地一级开发发的主要目目的之一土地增值收收益的实现现是开发商商利益实现现的重要保保证招商收益和和开发收益益的研究纳纳入到对““土地增值值收益研究究”的主线线中去。获得土地地增值收收益招商佣金金和租金金开发收益益自营开发发联合开发发利润从哪哪里实现现？26国家禁止止经营性性用地的的协议出出让及私私营机构构拥有土土地出让让权。但但我们仍仍将在现现有政策策框架下下，试图图探索开开发商在在直接获得得土地收收益上的空间间。对获得土土地增值值收益的的分析，，以现有有法律和和政策为为基础，，分直接获取取和间接获取取两种模式式来研究在现有政政策条件件下，在在土地一一级市场场获得土土地使用用权，对对土地进行行项目开开发、招招商和合合法转让让，是常规规的获得得收益途途径。获得土地增值收益股权转让公开转让直接获得收益间接获得收益进行土地一级开发，出让后直接获得收益常规的间接获取收益途径探索直接获取收益途径二级开发招商27取得土地一级开发的名义以下名义义获取一一级开发发土地1.工业园区区2.科技园区区3.产业集聚聚区4.仓储物流流园区5.文化产业业园区6.中央商务务区（CBD）7.商贸区8.旅游区9.总部基地地10.交通枢纽纽区12.旧城改造造13.撤村并城城28如老居民民区、城城中村、、老商业业区旧城改造新城区待开发区产业集聚聚园区、、“铁公公机”交交通枢纽纽区、资资源性开开发区如城市新新区、撤撤乡进城城新区、、新农村村城镇化化新区29方案一间间接接获取土土地收益益——常规操作作的路径径分析30我们研究究了国内内类似土土地出让让的相关关案例进进行经验验借鉴CASE某产业基基地土地地开发模模式操作过程程图政府与开发商之间达成地价协议挂牌前双方确定摘牌具体附属要求,设置好门槛市场挂牌开发商获得土地使用权31间接获取土土地的操作作关键策略略成立若干关关联公司，，是成功获获得所需地地块的前提提通过摘牌获获取土地，，是实践中中证明市场场风险小、、便于操作作的获地方方式与政府在挂挂牌前达成成默契，对对土地竞争争者设置门门槛，是摘摘牌成功的的关键成立和运行行关联公司司，按地块块分别获得得土地的使使用权。每个公司作作为法人实实体，在土土地一级交交易市场上上获得土地地使用权、、开发经营营土地、依依法转让土土地。各个个项目地块块分别获取取，降低了了开发商的的交易风险险。土地公开出出让的方式式有三种：：招标、拍拍卖、挂牌牌。招标有利于于发展商进进行理性决决策，对于于竞争者是是一种水平平上的考验验。拍卖容易操操作，透明明度高，公公平竞争，，但易受房房地产气候候的影响。。挂牌可以给给予开发商商和政府充充分的考虑虑时间，实实际上是延延长期限的的拍卖。挂挂牌交易可可以通过附附属条件设设置门槛。。开发商与政政府之间达达成协议，，以开发商商与政府的的双赢为前前提。开发发商在摘牌牌前一般对对区域开发发已有一定定投入，或或者允诺满满足政府在在区域开发发中的特殊殊要求。32转为综合用用地通过土地使使用权的获获取和转让让，开发商商间接获取取土地增值值收益的模模式成立工具公公司与政府达成成协议综合用地工业用地分块拿地摘牌竞标不改变土地地用途改变土地用用途协议获地招商、转租租二级开发依法转让自主开发联合开发股权转让二级开发收收益股权转让金金招商佣金、、税收返还还和转租租租金开发模型33方案二直直接获取取土地收益益开发模式式探索－－－公私私协议合作作开发34兼顾和融合合各方参与与者的利益益，是区域域土地开发发利用良性性运转的保保证对于土地开开发利用的的探讨，必必须从房地地产各个参参与者的目目标和利益益出发。宏观形势和和外部冲击击，会影响响各个参与与方与欲开开发土地之之间的关系系。必须兼顾和融融合各个参与与者的切身利利益。用户：所有者和租户政府开发商土地税收服务和决策交流及沟通购买、出租区域经济发展展财政收益经济利润财务务目标私人利益35在对区域地块块开发上，开开发商与政府府之间有共同同利益和目标标，也有潜在在的利益冲突突开发商与政府府之间在区域域发展、经济济目标实现和和土地增值上上有着广泛共共同利益同时，二者在在土地增值的的分配上也存存在潜在矛盾盾冲突政府开发商地区经济发展展城市化及形象象财政收益政治成就利润实现导向向下的财务与与市场目标区域开发土地增值36由于面临着各各自不同的约约束，政府和和开发商均难难单独完成区区域的成功开开发政府开发投入大，资金缺乏开发商单独一级开发的政策约束和限制投入大、风险高、周期长、回报利润低，不具有吸引力我们的解决思思路是什么单独进行一级级开发的困境境37成功经验借鉴鉴：美国开发发过程中公共共、私营角色色的配合——开发模式的转转型公共部门和私私营部门独立立行使各自职职能任何利益交叉叉都被视为利利益冲突公共部门不承承担任何商业业风险特点原因公共部门通过过合伙、合资资、合作开发发方式，扩展展原有的活动动范围，承担担新风险地方政府开始始把区域开发发视为战略资资源公私合营开发发在地区发展展战略中占重重要地位公共部门：制制定法规和总总体规划建学校、道路路、卫生、供供水、取暖私营部门：拟拟定项目、制制定项目开发发计划职责划划分公共部部门：：成为为开发发者、、租赁赁者、、权益益投资资者、、土地地出租租人、、特定定项目目选择择者、、经营营者；；提供供特殊殊的融融资政政策、、税收收减免免政策策私营部部门：：完成成地上上建筑筑建设设、项项目的的经营营联邦政政府城城市投投资减减少减税公公决，，使得得不能能提高高税收收和批批准增增发新新债券券，政政府寻寻找新新的资资金来来源财政紧紧缩、、土地地增值值，地地方政政府把把开发发视为为战略略资源源，这种资资源能能够产产生新新市区区、挖挖掘潜潜在土土地价价值、、为基基础设设施建建设提提供财财政支支持、、刺激激经济济增长长、提提供就就业机机会20世纪初初70年代后后期80年代初初38公私协协议合合作开开发符符合开开发商商的利利益公私协协议合合作开开发对对私营营部门门的利利益影影响创造更更利于于协作作的政政策环环境如果需需要，，政府府可提提供资资金或或政策策支持持降低开开发成成本及及商业业风险险，保保证开开发商商利润润的实实现有公共共机构构参与与投资资的项项目更更容易易得到到政府府的批批准，，批准准的进进程也也会加加快公共部部门的的期望望值不不是随随着市市场的的变化化而变变化，，反而而对政政治环环境的的变化化非常常敏感感，容容易受受影响响而发发生变变化政府和开开发商在在利润分分配商存存在潜在在矛盾，，而且开开发商在在博弈中中处于劣劣势优点缺点39公私协议议合作开开发与政政府的战战略目标标一致，，能够实实现政企企双赢公私协议议合作开开发对政政府部门门的利益益影响更好的实实现政府府公共目目标能够使政政府拥有有持续的的现金收收益流充分利用用私人开开发商的的开发经经验及创创造力作为土地地所有者者、出让让方和土土地经营营开发者者的各自自固有利利益之间间的潜在在冲突优点缺点401、大规模区区域开发发的成功功，往往往是政府府和开发发商合作作的结果果公共部门门通过与与房地产产开发机机构合伙伙、合资资、合作作开发方方式，整整合社会会资源进进行区域域整体的的一级开开发政府和开开发商通通过协议议分担风风险和分分享开发发收益成立联合合组织和和机构412、公私之间的关关系密切性和和利益一致性性是促成公私私合作成功的的前提政企之间良好好的关系、他他们之间利益益的一致性，，是促成公私私合作的必要要前提。政府与开发商之间的利益一致性政府与开发商之间的关系密切性

公私合作的成功范例区域开发的公私合作矩阵42因此，公私协协议合作开发发的方式是值值得我们借鉴鉴和学习的实际上，公私私合营的合作作方式，在世世界上许多国国家，比如说说美国、英国国、南非，东东南亚，瑞典典等西欧国家家已经被广泛泛采用，并获获得成功。开发规模大在美国：公共设施与商商业计划的公公私合作发展展项目投资额额在美国目前前每年已经达达到500亿-750亿美元；美国各级政府府共拥有价值值56亿美元的地产产权益运用领域广在英英国国：：政府府/大学学/学校校/地区区办办公公室室建建筑筑城市市土土地地的的混混合合使使用用居住住物物业业（（高高层层、、花花园园公公寓寓））酒店店/会议议中中心心及及会会议议酒酒店店机场场大学学设设施施及及学学生生公公寓寓科技技与与生生物物科科技技公公园园运输输类类物物业业体育育与与娱娱乐乐设设施施43公私私协协议议合合作作的的执执行行操操作作程程序序1：项项目目战战略略定位位2：建建立立项项目目目标标体体系系3：构构建建项项目目发展展愿愿景景4：拟拟订订土土地地、、建建筑筑及及基础础设设施施开开发发计计划划5：完成成&修改总体规规划设设计6：拟订订项目目整体体发展预预算案案7：完成成项目目整体经经济分分析8：完成成项目目整体体阶段发发展计计划9：分别别完成成公共共/私营部部门经经济分分析10：分别别制定定公共共/私营部部门的的投资资、发展及及运营营计划划11：规划划设计计报批批14：组建建公私私合营营组织架架构13：报请请政府府批准准成立PPP公司15：完成成项目目的整体立立项审批批16：资金到到位，开始施工工12：协商并并签定公公私合营合合作协议议4：拟订土土地、建建筑及基础设施施开发计计划5：完成&修改总体规划划设计44整体公私私协议合合作开发发的运作作模式关键举措措土地一级级开发公开招标标土地开开发权建立AAA总公司本方案阶阶段划分分1与政府形形成战略略伙伴关关系，分分别与土土地管理理部门、、招商局局签订框框架性协协议成立AAA公司形成组织织架构进行土地地开发前前的毛地地价值评评估AAA公司投资资进行土土地一级级开发政府组织织验收一一级开发发后的土土地，并并进行成成本核算算政府在土土地交易易中心进进行土地地交易，，公开招招标土地地开发权权按照框架性协协议，进行土土地增值收益益分成234分享土地开发发权出让收益益开发商的利益益实现开发成本（税税收返还）关联公司摘牌牌获得部分土土地开发权开发商关联公公司通过摘牌牌获得自营开开发所需用地地的土地使用用权利二级开发收益益45Coldspring内城开发，美美国，巴尔的的摩公共部门的参与私营部门的参与巴尔的摩住房与社会发展局F.D.Rich住房开发公司规划与整体协调工作提供技术提供土地、地下设施、停车场、公共设施提供资金提供融资服务利润限定在10％开发结果：实现了公共利利益实现区域开发发，地区经济济增长开发商的风险险和利润均降降低案例一46MetroTech中心——布鲁克林的区区域发展，美美国，纽约MetroTech中心是一个集集商业、研究究和高新技术术为一体的大大规模综合中中心，占地16英亩，项目的的规模和密度度均较大。由于开开发规规模和和风险险太大大，不不可能能由城城市政政府或或私营营开发发商独独立开开发，，所以以采用用公私私合营营方式式。由由纽约约市政政府、、理工工大学学和ForestCityRatner联合开开发。。开发结结果：：显著地地改善善了布布鲁克克林中中心区区的面面貌，，提升升了政政府形形象；；该项目目体现现了公公共/私营联联合开开发的的强大大力量量。案例二二一级开开发盈盈利模模式，，本质质仍在在于卓卓越地地控制制成本本，为获取取二级级开发发土地地使用用权创创造条条件根据有有关土土地部部门、、专业业咨询询机构构的判判断，，以及及当前前各地地的操操作实实践，，一级级开发发主体体与政政府分分享土土地开开发增增值收收益的的前景景并不不乐观观。当土地地一级级开发发成本本加出出让金金不高高于政政府规规定的的基准准地价价时，，一般般都会会放行行。鉴鉴于一一级开开发占占用资资金量量大，，周期期长，，因此此，各各地政政府在在对土土地一一级开开发成成本的的审计计与评评估时时，为为一级级开发发商保保留了了一定定的盈盈利空空间。。通过优优化规规划方方案，，可以以节省省成本本，增增加土土地价价值，，提高高对二二级开开发商商的吸吸引力力。通通过优优化市市政规规划方方案，，可以以有效效控制制市政政基础础设施施投资资；通通过优优化土土地利利用性性质和和开发发强度度，可可以提提高土土地价价值，，促进进土地地上市市交易易。为上上市市交交易易时时取取得得土土地地使使用用权权，，创创造造有有利利条条件件。。熟熟悉悉当当地地社社会会经经济济环环境境，，了了解解各各地地块块的的价价值值借鉴鉴：：国国内内外外新新城城开开发发模模式式地产产研研究究院院研研究究国国际际国国内内新新城城开开发发案案例例发发现现，，新新城城开开发发可可归归为为3+5模式式：：即即按按地地理理空空间间划划分分为为远远郊郊新新城城、、近近郊郊新新城城和和城城中中新新城城三三大大类类，，按按发发展展驱驱动动力力则则分分为为居居住住新新城城、、产产业业新新城城、、交交通通新新城城，，行行政政新新城城以以及及都都市市副副中中心心五五大大类类。。48远郊郊新新城城：：霍霍华华德德式式的的田田园园梦梦想想远郊郊新新城城的的特特点点是是避避免免在在城城市市边边缘缘地地带带开开发发，，通通过过征征购购低低地地价价的的远远郊郊农农地地以以降降低低新新城城开开发发成成本本。。伦敦模式式：尽管管新城在在空间上上与伦敦敦保持较较远距离离，注重重独立性性，但在在经济功功能上却却与之形形成互补补。但新新城最终终并没达达到工作作和生活活的平衡衡，部分分人要去去伦敦等等大城市市就业，，周边城城市的人人也跑来来新城就就业，独独立自主主的生活活设想在在实践中中被证明明过于理理想化。。近郊新城城：三种种发展路路径法国模式式：法国国近郊新新城一般般离中心心城市20－40公里，在在半城市市半农村村地带开开发。与与英国新新城保持持独立不不同，近近郊新城城注重通通过多种种便捷的的交通方方式来从从空间上上保持与与中心城城市联系系，并布布局多种种功能，，实现综综合开发发。美国模式式，也称称为边缘缘城市模模式。其其首要特特点是并并不独立立于中心心城市，，而是与与之一起起组成多多中心的的大都市市圈；其其次是低低密度地地开发建建设，办办公楼、、住宅都都位于绿绿地环绕绕的空间间之中；；对外交交通则以以高速公公路和小小汽车为为主，公公交体系系比较滞滞后（人人口的低低密度是是其原因因之一））。目前前，边缘缘城市已已成为美美国中产产阶级的的主要居居住场所所，但随随着人口口的增长长，交通通拥堵等等城市问问题也越越来越突突出。澳大利利亚的的郊区区新城城在布布局上上与美美国类类似，，但为为防止止城市市无序序蔓延延，新新城由由政府府做出出总体体规划划来引引导城城市发发展，，以避避免纯纯商业业行为为带来来的不不良影影响。。在城城市建建设上上，强强调在在原有有城镇镇基础础上进进行发发展，，提高高土地地的利利用强强度，，进行行高密密度的的办公公、居居住开开发，，始终终坚持持以轨轨道交交通为为主的的公共共交通通体系系建设设。同同时，，为避避免新新城开开发对对中心心城市市的发发展造造成不不良影影响，，政府府限制制了部部分郊郊区产产业的的发展展以及及城镇镇的规规模。。49城中新新城：：旧城城的破破茧重重生城中新新城，，即对对老旧旧城区区进行行大规规模更更新改改造而而重新新繁荣荣起来来的城城市片片区。。城中中新城城的样样本当当属日日本的的六本本木，，这片片原来来由狭狭窄街街道和和拥挤挤建筑筑构成成的区区域，，经过过长达达17年的筹筹备改改造，，已经经成为为集多多种功功能为为一体体的超超大型型复合合都会会社区区和东东京重重要的的商务务区之之一。。居住新新城：：住宅宅区的的另类类表达达居住新新城的的缘起起是为为了疏疏散市市区过过度拥拥挤的的人口口，改改善居居住环环境抑抑或为为中低低收入入家庭庭提供供住房房，而而在城城市边边缘地地带开开发的的大型型居住住区，，如北北京的的天通通苑。。但单单纯的的住宅宅开发发最严严重的的问题题莫过过于工工作和和居住住的严严重分分离，，使得得交通通设施施在上上下班班高峰峰期拥拥堵不不堪，，而增增建交交通设设施又又会造造成平平时的的闲置置浪费费。居居住的的过于于集中中，往往往造造成商商业、、教育育等公公建配配套供供应不不上，，使得得早期期入住住的居居民生生活极极其不不便。。目前前单纯纯的居居住新新城开开发越越来越越少，，原有有的大大型居居住区区也在在慢慢慢引入入新的的产业业以平平衡城城市内内部功功能。。产业业新新城城：：工工业业的的集集聚聚地地产业新城城最开始始是由于于中心城城市地价价的高昂昂使得工工厂原地地扩张成成本巨大大，而功功能布局局的混杂杂和人口口密度的的加大，，导致了了生活环环境恶化化。重工工业首先先迁出城城市，随随后轻工工业也逐逐渐外迁迁。但为为避免重重蹈布局局混乱和和土地资资源的浪浪费，政政府在城城市边缘缘条件适适宜的地地方划出出一片区区域进行行引导，，由此形形成了产产业新城城的雏形形。但最开始始产业的的外迁，，职住分分离造成成的钟摆摆式交通通等另类类城市问问题随着着产生。。于是，，在产业业新城布布局适当当的住宅宅、商业业和公建建配套，，使之达达到一定定的工作作和生活活的平衡衡，成为为后来产产业新城城发展规规划的共共识。国国内产业业新城发发展的典典范应属属苏州工工业园，，其规划划将清洁洁的轻工工业围绕绕居住邻邻里和商商业中心心布局，，使得工工作、生生活和居居家相互互靠近，，并达到到了四个个平衡：：用地平平衡、就就业平衡衡、商业业设施服服务平衡衡以及生生活居住住区平衡衡。50交通新城城：对枢枢纽优势势的依托托城市地理理学认为为，地理理位置在在一个城城市的产产生、发发展和没没落中起起着重要要作用。。古代城城市一般般都修建建在位置置优越的的地方，，随着经经济发展展模式的的转变，，地理位位置的优优越程度度也在随随之改变变，原来来区域的的边缘可可能由于于对外贸贸易的兴兴起而崛崛起新兴兴的城市市，如20世纪初的的上海。。而交通通模式的的改变，，也可能能诞生新新的城市市，如铁铁路的建建设使得得石家庄庄从一个个小村庄庄跃居为为大城市市。当今今，交通通新城的的主流趋趋势是在在城市周周边依托托空港、、海港和和高铁，，发展具具有独立立城市功功能的空空港新城城、临港港新城、、临铁新新城等等等。这类类新城不不同之处处在于，，其产业业的发展展是依托托于交通通枢纽优优势，根根据其发发展物流流、加工工制造、、商贸会会展、商商务办公公等产业业链，并并适当配配置居住住以及必必要的公公建。行政新城：：政府主导导的典型行政新城是是指以行政政中心搬迁迁为先导而而开发起来来的新城。。这类新城城开发，初初始驱动力力在于大规规模的政府府搬迁，既既加快了区区域基础设设施的建设设速度，又又为区域发发展提供了了初始需求求。为避免单一一的行政办办公职能导导致城市功功能的不平平衡，行政政新城一般般要发展相相关产业。。国内行政政新城发展展较为成功功的有深圳圳将市政府府由罗湖区区迁往福田田区，青岛岛将市政府府从旧城区区迁往东部部新区，这这两个城市市政府目前前所在地，，都已成为为当地最为为繁华的金金融、商业业和办公中中心，地价价也超过了了原来的旧旧城中心。。都市副中心心：新城发发展的归宿宿都市副中心心是指由于于多种因素素的共同驱驱动，促使使一个具备备完善城市市职能并能能与原城市市中心相媲媲美的新城城形成。最最开始新城城可能以产产业、交通通或者行政政力量的驱驱动为先导导，后来在在多种力量量的作用下下，使得城城市功能越越来越完善善。北京的的望京，原原来是一个个纯粹的卧卧城，被誉誉为“亚洲第一一社区”，后来通通过望京京核心区区域的商商圈发展展、高科科技产业业的引入入以及总总部企业业的集聚聚，使得得这个区区域拥有有北京最最好的商商务、生生活环境境，都市市副中心心已初具具雏形。。51xx地产研究究院认为为，理想想的新城城应该是是：以人为本本的城市市设计，，注重公公共交通通体系建建设和导导向发展展，多功功能的城城市布局局而不是是功能的的单一开开发，既既注重与与外界保保持良好好的联系系又注重重独立的的城市内内部平衡衡结构，，既强调调土地利利用的集集约化和和多样化化又注重重舒适工工作生活活环境的的塑造。。第二部分分：国内内土地一一级开发发市场状状况522020年全面实实现小康康目标，，人均住住房面积积，城市市要达到到35平方米，，农村是是40平方米，，而目前前与这个个指标还还相差很很远，城城镇只有有20平方米，，农村只只有30平方米。。中国已进进入城镇镇化加速速时期，，在今后后的发展展当中，，很重要要的途径径就是要要尽快提提高城市市化率，，预计到到2020年，将有有50%的人口居居住在城城市，2050年则有75%的人口居居住在城城市。城城镇化水水平的提提高意味味着我们们整个国国家现代代化水平平的提高高，也意意味着我我们房地地产也有有很大的的发展空空间，城城镇化本本身就包包括建筑筑业和房房地产业业的发展展。53党的十六六大提出出的全面面建设小小康社会会的奋斗斗目标要要求,2020年国内生生产总值值比2000年翻两翻,即每年平均增增长7%以上。经济的的快速增长必必然带来对房房地产的大量量需求。房地地产需求将保保持稳定、旺旺盛的状态,主要包括提高高居住水平需需求、城市化化需求、旧区区改造拆迁需需求、外来购购房需求四个个方面。中央对土地管管理和房地产产开发已上升升到基本国策策层面对于房地产行行业，中央的的根本意图是是引导、规范范行业的健康康发展，从而而促进城市化化进程，带动动国民经济持持续、快速发发展，并且有有利于建设和和谐社会。城市市发发展展和和房房地地产产开开发发关关系系到到国国计计民民生生，，特特别别是是住住宅宅开开发发直直接接关关系系到到民民生生，，影影响响到到社社会会的的和和谐谐与与稳稳定定。。因因此此，，政政府府必必然然从从源源头头开开始始，，在在城城市市发发展展、、土土地地开开发发储储备备、、土土地地供供应应、、保保障障性性住住宅宅开开发发等等整整个个发发展展链链条条中中，，起起到到主主导导或或调调控控作作用用。。政府府只只有有控控制制了了土土地地储储备备，，才才能能控控制制土土地地供供应应，，进进而而才才能能对对房房地地产产开开发发市市场场施施加加影影响响。。土地地一一级级开开发发和和二二级级开开发发相相分分离离，，是是未未来来发发展展的的必必然然；；一二二级级市市场场联联动动开开发发模模式式可可能能持持续续不不会会太太久久。。55土地一级开开发市场趋趋势严格控制土土地放量的的节奏，地地块供应趋趋于紧张开发模式转转变由企业主导导的一二级级联动开发发模式，逐逐步向政府府主导的一一二级独立立开发的模模式转变。。开发门槛提提高1）巨额的资资金保障。。要求投标标保证金达达几亿元，，存入政府府指定的专专用帐户，，封闭运行行；2）限定性的的开发周期期。约定时时间内完不不成则无偿偿收回；3）开发资质质、资产规规模和经验验，等等。。竞争趋于激激烈有实力的企企业会越来来越多地介介入土地一一级开发。。动因有二二：一是跑马圈圈地，取得得稳定收益益。二是以土地地一级开发发为龙头，，在取得稳稳定收益时时，实现可可持续发展展。例如，，首开集团团以土地一一级开发为为龙头，房房地产开发发为支柱，，房产经营营为基础。。二级难度加加大在一级和二二级市场分分离的城市市，二级拿拿地都是要要通过招拍拍挂，政府府要帮助一一级开发商商拿地，会会面临较大大的舆论压压力和风险险。例如，，北京白家家庄地块关关于回购的的争议。影响企业发发展一级开发在在征地、拆拆迁过程中中会占用大大量资金，，资本规模模较小的企企业，很难难同时进行行多个一级级开发项目目。供应趋于紧紧张几个基本判判断外部土地私有化化问题，各各界都不谈谈论。各地之间没没有统一的的一级开发发模式，xx集团将成功功创造河南南模式。城市扩张和和土地供应应将注重节节奏，处于于受控状态态，违规批批地将被堵堵绝。土地一级开开发难以进进行产品化化运作，盈盈利模式单单一。土地一级开开发难以形形成巨大的的品牌影响响力，需要要通过二级级开发来打打造企业品品牌。内部土地一级开开发需要以以二级开发发和经营能能力为依托托。土地一级开开发占用资资金量大，，占用期长长，融资难难度大，难难以实现快快速成长。。现阶段，一一级开发和和二级开发发的主要任任务是练好好内功，建建立完善的的运作管理理体系。北京市土地储储备与开发模模式的启示“政府主导、统统一规划、市市场化运作””的北京模式式本质上控制住住土地储备计计划和土地出出让计划，充充分利用社会会力量实施土土地一级开发发。对于旧城改造造等开发成本本高、风险大大的项目，或或者不适合民民营资本介入入的项目，均均由政府指定定国有企业来来开发；能够通通过市市场化化运作作的项项目，，则尽尽量利利用社社会力力量。。北京模模式的的效率率可能能会高高于上上海模模式，，而且且政府府基本本不承承担任任何风风险。。问题：：主要通通过招招标方方式选选择开开发企企业；；规定开发发企业的的利润不不能高于于开发总总成本的的8%，同时又又规定生生地变熟熟地后，，如果地地价超过过政府的的基准价价，则土土地不能能上市交交易。土地一级级开发的的增值收收益完全全归政府府所有，，原居民民或企事事业单位位均不能能分享。。后果：开发企业业没有太太大动力力去做土土地一级级开发，，更没有有动力提提高开发发质量或或创新以以最大限限度提升升土地价价值。开发企业业面临着着巨大的的征地拆拆迁费用用难以准准确估计计的风险险，以及及由于开开发期过过长而长长期占压压大量资资金的风风险。地块权属属不清无无法抵押押，土地地一级开开发权也也无法抵抵押；如如果再没没有政府府担保，，则开发发商的融融资难度度极大。。8%的利润率率对外部部投资者者没有太太大吸引引力，因因而融资资困难。。上海市土土地储备备与开发发模式的的启示上海市的的土地储储备与开开发，完完全由政政府主导导，组建建的上海海市地产产集团完完全按照照政府的的计划行行事，兼兼具“土土地储备备中心””和“土土地一级级开发主主体”两两种角色色。这种完全全由政府府主导、、指定机机构实施施的一级级开发模模式，增增强了政政府对土土地一级级市场的的调控力力度，完完善了土土地供应应方式，，确保了了政府对对土地增增值收益益的控制制。但是是，另一一方面，，这个庞庞大的国国企是否否具备较较高的效效率和较较高的专专业技术术水准，，以及专专项开发发资金的的统一管管理，是是值得研研究的问问题。上上海模式式只适用用于较为为有钱的的政府。。上海市政政府为上上海市地地产集团团提供巨巨大的融融资支持持：财务拨款款在向金融融机构贷贷款时，，提供担担保土地出让让金收入入部分返返还，用用于土地地的滚动动开发上海市也也正在考考虑土地地资产证证券化、、土地开开发信托托、土地地权益置置换等土地一级级开发的的BT模式BT模式即项项目投资资者成立立项目公公司，负负责项目目的融资资、建设设并承担担风险。。项目的的所属机机构为项项目建设设提供特特许协议议权，项项目建设设完成后后由项目目所属机机构分期期回购的的融资模模式。BT模式是BOT模式的演演变，多多用于政政府项目目，所以以被形象象的称为为“政府府按揭””。BT模式在我我国已有有不少成成功案例例（如重重庆菜园园坝长江江大桥、、北京地地铁奥运运支线等等），给给BT模式用于于土地一一级开发发提供了了充足的的借鉴依依据；由于土地地自身为为高值产产品，又又因为土土地储备备的实施施要求政政府为唯唯一的供供地方，，这就保保证了土土地一级级开发项项目普遍遍为赢利利的，有有可靠的的回购保保障，这这是吸引引投资者者的最重重要的条条件。59土地一一级开开发项项目有有其典典型的的特征征可以赢赢利，，但无无法交交给企企业来来运营营；投资回回报率率很高高，但但是其其抵押押贷款款量少少，时时间短短；主导者者是政政府，，但是是政府府却没没有能能力进进行具具体的的土地地一级级开发发操作作；利润相相对于于庞大大的资资金成成本和和繁琐琐的工工程环环节来来说很很低。60金融机机构投资建建设者者政府方方勘察设设计单单位监理单单位施工单单位咨询单单位政府监监督机机构项目公公司贷款回购承诺BT合同提供咨咨询服服务建立管管理协助管管理监理监理监督督土地一一级开开发BT模式运运作方方式61土地一一级开开发属属于新新兴事事物，，目前前没有有统一一的实实施方方法和和具体体的国国家政政策，，在项项目实实施过过程中中，需需要大大量的的协调调工作作。在土地地一级级开发发BT模式中中，虽虽然由由投资资方负负责项项目投投资建建设，，但是是政府府必须须充当当有效效率和和效力力的协协调角角色。。首先，要协协调土地原原使用者与与项目公司司之间的关关系，以取取得土地原原使用者的的信任。其次，要协协调政府部部门之间的的关系。提提高效率，，减少乱收收费问题，，节约成本本，解决与与原法律法法规相抵触触的问题。第三部分：：河南省土土地一级开开发市场状状况62区域发展从“天地之之中”到““经济极地地”随着国家““中原崛起起”战略的的实施，““中原经济济区”的构构建上升至至国家战略略规划层面面已是大势势所趋。而而实现“中中原崛起””和“中原原经济区””构建的唯唯一途径就就是找到一一条特色化化的发展之之路。承担着国家家粮食安全全的重要战战略任务的的河南省，，如何破解解发展中的的难题？63xx地产研究院院认为中原经济区区的发展战战略，就是是通过构建建中原经济济区，加快快城镇化进进程和产业业化结构