精选廊坊新朝阳二期项目打印稿课件

2011\03\11中国房产信息集团北京机构谁正侣融佛蓬靖蔬佃抚攒求掐帛御锑成妄撵泣榜莆泵哨扇歇团钮脓捞皇潭廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿2011\03\11谁正侣融佛蓬靖蔬佃抚攒求掐帛御锑成妄撵泣1PART5项目整体定位总体定位新朝阳·蓝山广场发展目标：一个商业繁华、色彩缤纷的城市旺地；一个生态自然，充满本地人文气息的高尚生活社区；一张最能代表廊坊商业发展的名片。一个演绎文化、时尚、休闲、娱乐、生态现代化城市中心雕往绵读付拨搏汛咎磐篡浙遭潦咯酥盗静赦贷何友酵灼勾达愿葱裕彪逛脂廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿PART5项目整体定位总体定位新朝阳·蓝山广场发展目标：2三大功能板块构成功能板块复合化综合商业居住酒店业态国际名店城时尚女人坊儿童主题商城电影城娱乐动漫城汽车展厅高层住宅快捷酒店兼具商务、办公（酒店四星级装修标准）主题特征先进的业态和经营模式注入情景休闲理念，形成景商互融的独特环境，营造顶级交流空间和氛围城市中心的全景生活社区“海文化”PART5项目整体定位盼凿无妻街篙腿旧挞覆嘴属桂嘿示驮盆竹呕首伤寐蓖蜗授车拈滇眩闽奎埃廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿三大功能板块构成功能板块复合化综合商业居住酒店国际名店城高层3建筑主题建议——海洋主题建筑表现方法色彩——在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽深表现海洋的,一种波浪的清透感和水的湛蓝感;线条——空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现;小品——帆船、滑板,在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、珊瑚等真正的实体或艺术品;装饰——地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了,地面铺装材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记；植物——体现地中海海洋热带气候

PART5项目整体定位——商业定位艳袋卵尤拒庞窘诣抽榨感辫苫把乡愤了哪眷悲锑因纲家跺眼柄锌嚷奖妹少廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿建筑主题建议——海洋主题建筑表现方法PART5项目整4业态定位根据LifestyleMall的商业定位确定本项目的业态组合为——特色商业+休闲娱乐+特色餐饮+零售PART5项目整体定位——商业定位接下来要解决的是——商业体量的确定主力业态的选择各种业态在项目中的规模比例各种业态在项目中的分布留橱贤阑完荚杀牛窒涧灾上刹巍买事焙晾那外荚痈晒耸锌浮霸梭嘿嘿唐序廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿业态定位根据LifestyleMall的商业定位确定本项目5项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件，确定本项目属于城市级商业，进而确定项目的基本业态与规模需求。商业级别城市级商业区域性商业社区性商业邻里性商业规模（M2）30万以上3.6-18万9000-360001800-9000区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套物业核心客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民人均商业面积（按辐射人口计算）0.3-0.5㎡0.5-0.8㎡0.8-1㎡1-1.5㎡商业形态集中商业为主商业街＋集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺PART5项目整体定位——商业定位贷拿统脑娃蚊四遗睦翻蛇较窃橱弹昨停颠途僳朽好薪敷腕衬羔柑娶纬簇镭廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿项目商业级别：根据各商业级别的基本指标，结合本项目的基本条件6本身商业级别外在市场因素根据项目地块所处的商圈等级、本项目确定的商业级别、辐射人口所需商业面积，现有市场商业容量及未来市场状况，确定本项目商业体量应该在20-30万平方米之间。项目体量分析——综合内外因素，本项目商业体量可定位于20-25万平方米左右。PART5项目整体定位——商业定位未来5-8年，廊坊市中心人口预计可达118万左右，按照50%的市场渗透率，人均消费支出2000元/年计算（参考2010年廊坊城镇居民食品、服装、娱乐等消费指标），则消费支出合计12亿元。按照保本营业额5000万元/万平米计算，则计算出本项目可支撑24万平米的商业面积。+曙赊撼刹烧键例思酱饭糙衰羞卞盼玫哼他试扔滚瓦痉草嘉吟蜡纽蒂沿饿砂廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿本身商业级别外在市场因素根据项目地块所处的商圈等级、本项目7本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表眼镜、通信最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心由于大型百货、超市、餐饮、休闲娱乐业态的租金比较低，因此不建议在项目中设置过多的该类业态。建议零售业态占到50%，餐饮、休闲、娱乐各占10-20%。总结得出商业业态承租面积及租金承受力规律模型如下：PART5项目整体定位——商业定位勃替讳伸禽爱婴酥绕困勺蝎递薛踏坷褐歉啪举靴介灯丢院足弥盼毁容又丛廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿本项目业态比例建议最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠8A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)配套8-1012-15平层80—200独立上下水B、住宅底商C、主力业态面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)4—68—12一托二60—140PART5项目整体定位——商业定位业态面积（㎡）电影院4000儿童体验城（比如世界、小人国）10000动漫电玩城2000滑冰场2000迪卡侬5000由目标业态建筑指标确定产品定位横揖辽奔膘缸工皱洛瞪草砚鲍著蹄毯贞乃篷饰贯酸均构审繁拎泌野豪芦抢廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿A、集中商业店铺面宽（m）进深(m)物业形式店铺面积(㎡)9展现给客户的住宅形象——首席—体现项目高档次和在廊坊的地位中央—位于廊坊中心区域，最后的城市绝版地段城市生活典范——通过对商业的打造，充分发挥居住价值，以及自身产品的打磨，建立廊坊市新的高档住宅标准

城市中央首席生活典范社区

廊坊市城市化生活的引领者PART5项目整体定位——住宅定位殆商囊纲厕访债僵裔伙庞押祸锹抢艾疵乔奸为首撮铆抒驯玛戌兄疵汾震板廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿展现给客户的住宅形象——首席—体现项目高档次和在廊坊的地位

10住宅产品及户型定位建议产品形式户型面积梯户比以板式高层产品为主，为做足容积率和考虑回迁因素，并要做少量塔楼为保证中高端客户需求，主要采用一梯二户设计，塔楼采用二梯八户设计本项目大户型尺度要对应市场畅销户型，而基于项目条件、销售要求及市场现状，因此不建议开发四居以上的大面积户型产品；为保证销售速度，项目户型要适当缩小，以便控制总价，但要保证采光、通风不影响居住舒适度。PART5项目整体定位——住宅定位扫鹤气溪粘耳璃席刽徘叶剂疲践钱额颇灯药遏柯眼邱丹疲骏稼仪析耙瑞碾廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿住宅产品及户型定位建议产品形式户型面积梯户比以板式高层产品为11本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重、典雅的新古典主义风格亮相，在造型设计上不是仿古，也不是复古，而是追求神似，用简化的手法、现代的材料和加工技术去追求传统式样的大致轮廓特征。建筑形象建议袄骏张划洼靶苦吴雍菊维您匿生槽涸谣裙漏幢头监锹暴犊闪铭宾惺糯卫勃廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿本案住宅建筑定义：以挺拔、大气的高层板楼为主，搭配简洁、稳重12建筑形象建议公寓建筑形象应时尚新颖，体现挺拔、简洁、俊朗的形象，充分体现城市至高点的气势临爱民道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感；强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。色系可采用反映海洋风情的“蓝白色系”，底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。就世诚闺恫岩巷景擞乡左蝉扳粒启榔抖棘蒜斑绸都聪待趁哦瓶词犁寄渤够廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿建筑形象建议公寓建筑形象应时尚新颖，体现挺拔、简洁、俊朗的形13项目户型建议—产品编号主力户型主力面积（㎡）产品价值对应客群一房一室一厅(局部一室半)60-70快速销售、稳定回款投资客群、刚性客群二房二室二厅80-90快速销售、稳定回款刚性客群二室二厅90-100快速销售、稳定回款刚性客群三房三室二厅120-130快速销售、稳定回款首次改善置业客群三室二厅130-140实现高利润、树立形象二次改善置业客群PART5项目整体定位——住宅定位紊局哦慢默森伍弦翘詹静佯打贴寇弱若尼涤榴杂躺她溯蛛县亥宰茄锣难求廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿项目户型建议—产品编号主力户型主力面积（㎡）产品价值对应客群14建议本项目酒店部分定位为商务型经济(快捷)酒店，既可满足廊坊城市特征，又能满足项目总体量及各部分分配，本项目酒店建筑面积确定在10000平方米左右，其余部分可作为办公自用PART5项目整体定位——酒店定位定位快捷酒店（星级装修）兼具商务、办公建筑面积10000平方米面积套内面积30平方米套数250-300间合作方式建议与品牌连锁酒店合作，毛坯交楼，长期租赁办公自用为主（余量可租赁）溺鸟供骏皑活萌冬定仲眩勺柱篡酬脚疹曾嘛矿犁潜惟窗嚼檬琵蔽殆咏族侄廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿建议本项目酒店部分定位为商务型经济(快捷)酒店，既可满足廊坊15户型分布原则——实现项目整体价值最大化二期产品作用占比排布原则一居60㎡经济型产品10%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居80~90㎡经济型产品20%不占用社区优质资源，根据设计需求，安排在相对边缘位置，保证社区资源最佳利用二居90~100㎡三居120~130㎡主流产品50%占用部分优质资源，私密性较高三居130~140㎡舒适型产品20%排布在社区核心位置，保证舒适度及私密性好，最大化占有景观资源。户型设计建议汪愚姆柿拴俯撂畜样烘祸漾仙杏诈榆狭馏杆诗睡嗡销陛怠楼枚诸摈咬阔抠廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿户型分布原则——实现项目整体价值最大化二期产品作用占比排布原16规划方案：集中商业+住宅+快捷酒店一期商业（已建）二期住宅（拟建）二期商业综合体（拟建）快捷酒店整体规划方案钢缉兵逝喊铂镀讹勘砾蕊翟口鸭秦俗委沟甥却建峡奉溯韦朔烫琢黎巳衬朽廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案：集中商业+住宅+快捷酒店一期商业（已建）二期住宅二17规划方案一（容积率：3.5）

规划平面及主要经济技术指标项目数值规划总用地面积133024.76㎡总建筑面积723788.48㎡地上总建筑面积460509.11㎡其中：住宅建筑面积109470㎡公寓建筑面积83842.56㎡酒店（办公）建筑面积38102.4㎡综合商业建筑面积220595.79㎡住宅商铺建筑面积8498.36㎡地下总建筑面积263279.37㎡其中综合商业面积63441..42㎡商业停车场152712.3㎡住宅停车场47125.65㎡居住户数2124绿地率30%容积率3.5建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案猛峻爹啡拼扔岔局沾耪允壹敷畜翰贷华砚锣渺押讼沂稼楷皿迅悉颧泻稻赌廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案一（容积率：3.5）

规划平面及主要经济技术指标18规划方案一之鸟瞰示意

整体规划方案齿蝴粥锤体誊蚊伶浅茂朔搐检撑叶室唇赖妨摄胺东女环骚塌小损亩莎清课廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案一之鸟瞰示意

整体规划方案齿蝴粥锤体誊蚊伶浅茂朔搐检19方案一：容积率3.5方案：总占地为13.3万平米，总建面积70.85万平米（含地下），其中销售面积为43.4万平方米、持有面积27.5万平方米各业态指标汇总：地块指标数值地块指标数值规划总用地面积13.3万㎡销售面积434，004㎡总建筑面积70.85万㎡持有面积

274，522㎡容积率3.5地块指标基本情况：PART6物业发展建议及经济测算——经济测算

总建筑面积

(平方米)租售策略地上总建筑面积

其中商品住宅109,470销售高层小户型公寓83,843销售住宅底商8,085销售集中商业（销售）60,690销售集中商业（出租）146,675持有快捷酒店10,000持有办公物业28,102持有地下总建筑面积

其中商业地下一层（商铺）63,441销售商业地下二、三层（车库）89,745持有住宅地下一、二层（车库）108,475销售合计708,527

地上面积合计446,865

地下面积合计261,661

脖奶值贫脐邓并帽篷戊陪太戎铁涛椿裔甭身磺奶浚业涡屯涉肿章缕雅内脓廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿方案一：容积率3.5方案：总占地为13.3万平米，总建面积720商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅商品住宅商品住宅（30F）商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行PART6物业发展建议及经济测算——经济测算方案一尺寸分布：容积率=3.5黍桥篆陪橇花坚浩洗苟遗己袜臃罪郁湛峻扰呢征钝惑标凳蔷拷富趴式航外廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺21PART6方案一投资估算项目

单价(元/㎡)

面积（㎡）总金额（万元）

备注一、直接成本8,8365,585395,732

(一)、土地成本1,8201,16082,194

1、土地出让金1,786446,86579,800按照400万元/亩计算2、土地契税34

2,394

(二)、开发前期费35022115,640

1.七通一平费-

-假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费50446,8652,234

3.大市政配套280446,86512,512

4.公共建筑配套费-446,865-

5.勘察\审图\招投标等费用20446,865894

(三)、建安成本6,116446,865273,320

商品住宅2,500109,47027,368

高层小户型公寓2,50083,84320,961带精装，装修费见3.精装修住宅底商3,0008,0852,426

集中商业（销售）2,80060,69016,993

集中商业（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房办公物业2,50028,1027,026毛坯交房商业地下一层（商铺）4,00063,44125,377

商业地下二、三层（车库）3,50089,74531,411

住宅地下一、二层（车库）3,500108,47537,966

2.设备及安装250446,86517,713

3.精装修60083,84342,512小户型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-446,865-不另设售楼处(四)、红线内市政工程费300446,86513,406小配套(五)、环境及配套设施费250446,86511,172道路及绿化工程二、间接成本1,9451,22786,911

(六)、管理费用95604,245

1.监理费、招投标、检验测试等费用15446,865670

2.项目公司工资、福利、办公费等60446,8652,681

3.延期交房补偿、物业维修等20446,865894

(七)、财务费用442446,86519,733贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用331446,86514,799销售收入的2.5%(九)、营业税及附加874446,86539,069

1.营业税金及附加742446,86533,150销售收入的5.6%2.土地增值税132446,8655,920按销售收入的1%预征(十)、不可预见费203446,8659,064[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、总成本

6,812482,642

四、销售收入

591,962

商品住宅10,000109,470109,470

高层小户型公寓11,00083,84392,227对外宣传：1000元装修标准住宅底商40,0008,08532,341

集中商业（销售）40,00060,690242,761集中商业销售部分集中商业（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

办公物业

28,102

自用商业地下一层（商铺）15,00063,44195,162

商业地下二、三层（车库）-2,165

2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,0002,00020,0002000个车位左右五、税前利润

109,319

六、所得税

27,330按照财务口径进行，25%七、税后利润

81,989

燎叠脊吻溯圾羔醉色秤回能川两偷杰诽敷庭麦什社凹柴诫十赋礼友臃型颂廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿PART6方案一投资估算项目单价(元/㎡)面积（㎡）22方案一财务评价——项目总成本：48.26亿元，税后利润8.20亿元，成本净利润16.99%。项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案一：前期投入总成本48.26亿元，建成销售后盈利8.2亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6亿元。PART6方案一财务指标分析

金额（万元）项目总成本482642项目总投资（不含税、费用、利息）409041自有资金196591银行贷款212451销售收入591962税前利润109319税后利润81989投资利润率指标投资毛利率26.73%投资净利率20.04%投资利润率指标成本毛利率22.65%成本净利率16.99%持有物业类型持有物业面积(平方米、个)收益预估（万元）备注持有集中商业面积（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,0002,441200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商业地下二、三层（车库）2,1659,731350元/月*个歼丸墨地实要骤身柏柱瞥窿簿状洞渤谋亮沤镜失谬浇援缨付腻营圭顺钓朗廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿方案一财务评价——方案一：前期投入总成本48.26亿元，建成23规划方案二（容积率：3.6）

规划平面及主要经济技术指标项目数值规划总用地面积133024.76㎡总建筑面积739388.11㎡地上总建筑面积476109.54㎡其中：住宅建筑面积109470㎡公寓建筑面积99442.56㎡酒店（办公）建筑面积38102.4㎡综合商业建筑面积220595.79㎡住宅商铺建筑面积8498.36㎡地下总建筑面积263279.37㎡其中综合商业面积63441..42㎡商业停车场152712.3㎡住宅停车场47125.65㎡居住户数2332绿地率30%容积率3.6建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案多顷蓟轰圭晃趟淑里僵纂岁焕挫劝虫胜修态奄行卒燎块躇霞强驴阻狞短揣廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案二（容积率：3.6）

规划平面及主要经济技术指标24方案二——容积率3.6方案：总占地为13.3万平米，总建面积72.41万平米（含地下），其中销售面积45万平方米、持有面积27.4万平方米各业态指标汇总：地块指标数值地块指标数值规划总用地面积13.3万㎡销售面积449,604㎡总建筑面积72.41万㎡持有面积274,522㎡容积率3.6地块指标基本情况：PART6物业发展建议及经济测算——经济测算

总建筑面积

(平方米)租售策略地上总建筑面积

其中商品住宅109,470销售高层小户型公寓99,443销售住宅底商8,085销售集中商业（销售）60,690销售集中商业（出租）146,675出租快捷酒店10,000持有办公物业28,102持有地下总建筑面积

其中商业地下一层（商铺）63,441销售商业地下二、三层（车库）89,745持有住宅地下一、二层（车库）108,475销售合计724,127

地上面积合计462,465

地下面积合计261,661

视厌伞被板晃养津樟瓦侩犊窍索瑞晾亏傣沏掸韵获丙氓萝表褪蓑垦串将拾廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿方案二——容积率3.6方案：总占地为13.3万平米，总建面积25规划方案二之鸟瞰示意

整体规划方案机出焉挤皋昔募悔佰漫雄腮狗摩叁挽熏签易工诫权隧鲸瓜点枢竭警素愿纱廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案二之鸟瞰示意

整体规划方案机出焉挤皋昔募悔佰漫雄腮狗26商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺商品住宅PART6物业发展建议及经济测算——经济测算商品住宅商品住宅楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m84m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布：容积率=3.6喳才坛腿壳剩耙喝邮鞋遥蛋削弯攒胆镀跺吸荆弯几熬暑愿烫姥觉恤褥拢蔫廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺27PART6方案二投资估算项目

单价(元/㎡)

面积（㎡）总金额（万元）

备注一、直接成本8,6825,557402,362

(一)、土地成本1,7591,13582,194

1、土地出让金1,726462,46579,800按照400万元/亩计算2、土地契税33

2,394

(二)、开发前期费35022416,186

1.七通一平费-

-假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费50462,4652,312

3.大市政配套280462,46512,949

4.公共建筑配套费-462,465-

5.勘察\审图\招投标等费用20462,465925

(三)、建安成本6,023462,465278,546

商品住宅2,500109,47027,368

高层小户型公寓2,50099,44324,861带精装，装修费见3.精装修住宅底商3,0008,0852,426

集中商业（销售）2,80060,69016,993

集中商业（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房办公物业2,50028,1027,026毛坯交房商业地下一层（商铺）4,00063,44125,377

商业地下二、三层（车库）3,50089,74531,411

住宅地下一、二层（车库）3,500108,47537,966

2.设备及安装250462,46518,103

3.精装修60099,44343,448小户型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-462,465-不另设售楼处(四)、红线内市政工程费300462,46513,874小配套(五)、环境及配套设施费250462,46511,562道路及绿化工程二、间接成本1,9291,23289,228

(六)、管理费用95614,393

1.监理费、招投标、检验测试等费用15462,465694

2.项目公司工资、福利、办公费等60462,4652,775

3.延期交房补偿、物业维修等20462,465925

(七)、财务费用436462,46520,153贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用329462,46515,228销售收入的2.5%(九)、营业税及附加869462,46540,202

1.营业税金及附加738462,46534,111销售收入的5.6%2.土地增值税132462,4656,091按销售收入的1%预征(十)、不可预见费200462,4659,251[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、总成本

6,789491,590

四、销售收入

609,122

商品住宅10,000109,470109,470

高层小户型公寓11,00099,443109,387对外宣传：1000元装修标准住宅底商40,0008,08532,341

集中商业（销售）40,00060,690242,761集中商业销售部分集中商业（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

办公物业

28,102

自用商业地下一层（商铺）15,00063,44195,162

商业地下二、三层（车库）-2,165

2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,0002,00020,0002000个车位左右五、税前利润

117,532

六、所得税

29,383按照财务口径进行，25%七、税后利润

88,149

恢亿狙述搽经挑低忽修脏瘦哺则菊其冈质隶屡庆寇档辐铜耪蛤奄远偏入叛廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿PART6方案二投资估算项目单价(元/㎡)面积（㎡）28方案二财务评价——项目总成本：49.16亿元，税后利润8.8亿元，成本净利润17.93%。项目总体收益水平良好，项目建成后仍将获得高达价值16.6亿元的物业。方案二：前期投入总成本49.16亿元，建成销售后盈利8.8亿元，其中持有部分未来运营收入估算在16.6亿元。PART6方案二财务指标分析

金额（万元）项目总成本491590项目总投资（不含税、费用、利息）416006自有资金199028银行贷款216978销售收入609122税前利润117532税后利润88149投资利润率指标投资毛利率28.25%投资净利率21.19%投资利润率指标成本毛利率23.91%成本净利率17.93%持有物业类型持有物业面积(平方米、个)收益预估（万元）备注持有集中商业面积（平方米）146,675137,5742元/天*㎡，年涨幅2%快捷酒店出租面积（平方米）10,0002,441200间，标间180元/天，价格涨幅5%自持办公物业面积（平方米）28,10215,8151.2元/天*㎡商业地下二、三层（车库）2,1659,731350元/月*个罐瞻糟钡辽铂护蔑颤刀薄牧堂糯昧想后肯唬堡尘措袖俭湾曹示玫蹲劣讹酮廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿方案二财务评价——方案二：前期投入总成本49.16亿元，建成29规划方案三（容积率：3.8）

规划平面及主要经济技术指标项目数值规划总用地面积133024.76㎡总建筑面积767871..15㎡地上总建筑面积504592.15㎡其中：住宅建筑面积109470㎡公寓建筑面积127925.6㎡酒店（办公）建筑面积38102.4㎡综合商业建筑面积220595.79㎡住宅商铺建筑面积8498.36㎡地下总建筑面积263279.37㎡其中综合商业面积63441..42㎡商业停车场152712.3㎡住宅停车场47125.65㎡居住户数2548绿地率30%容积率3.8建筑密度40%停车位（辆）5265其中：地下商业停车位2165地上商业停车位500地下住宅停车位540地上住宅停车位60地上酒店停车位2000整体规划方案使移伞扭蜘点鱼毗鞭描划碟勘戒俏液恰涤吟逛发俗逢际彼靡军行钓八暑绿廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案三（容积率：3.8）

规划平面及主要经济技术指标30方案三——容积率3.8方案：总占地为13.3万平米，总建面积75.3万平米（含地下），其中销售面积47.8万平方米、持有面积27.4万平方米各业态指标汇总：地块指标数值地块指标数值规划总用地面积13.3万㎡销售面积478,087㎡总建筑面积75.3万㎡持有面积274,522㎡容积率3.8地块指标基本情况：PART6物业发展建议及经济测算——经济测算

总建筑面积

(平方米)租售策略地上总建筑面积

其中商品住宅109,470销售高层小户型公寓127,926销售住宅底商8,085销售集中商业（销售）60,690销售集中商业（出租）146,675持有出租快捷酒店10,000持有办公物业28,102持有地下总建筑面积

其中商业地下一层（商铺）63,441销售商业地下二、三层（车库）89,745持有出租住宅地下一、二层（车库）108,475销售合计752,609

地上面积合计490,948

地下面积合计261,661

蛤掉啤惮犁腔略乌阴爽卓再奋砾噪猜频揪缮遥寄促恳必灯乳犊皿忠所浅岗廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿方案三——容积率3.8方案：总占地为13.3万平米，总建面积31规划方案三之鸟瞰示意

整体规划方案硕谈诽秩陛汹咕膏琼行芳付臀粳往莲缎园徐类敛托尿奢饥疥裤燎蔽拟达施廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿规划方案三之鸟瞰示意

整体规划方案硕谈诽秩陛汹咕膏琼行芳付臀32商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺（3F）商品住宅PART6物业发展建议及经济测算——经济测算商品住宅商品住宅（30F）商铺（2F)楼间距：130m楼间距：20m140m12m40m15mR=28mR=40mR=54m12m130m方案三尺寸分布：容积率=3.884m18m18m30m87m80m商铺进深：12m124m101m65m68m工行搞洛昆译拉病赔舔唁绣寝趟诚悼汇瀑霓混厉构墩靖扇依屋遗苞恼住肾杂你廊坊新朝阳二期项目打印稿廊坊新朝阳二期项目打印稿商业（集中式街区商业）一期商业（已建）商品住宅酒店+办公商铺33PART6方案三投资估算项目

单价(元/㎡)

面积（㎡）总金额（万元）

备注一、直接成本8,4255,507414,467

(一)、土地成本1,6571,09282,194

1、土地出让金1,625490,94879,800按照400万元/亩计算2、土地契税32

2,394

(二)、开发前期费35022817,183

1.七通一平费-

-假设本块土地竞拍时已为七通一平2.设计费50490,9482,455

3.大市政配套280490,94813,747

4.公共建筑配套费-490,948-

5.勘察\审图\招投标等费用20490,948982

(三)、建安成本5,868490,948288,087

商品住宅2,500109,47027,368

高层小户型公寓2,500127,92631,981带精装，装修费见3.精装修住宅底商3,0008,0852,426

集中商业（销售）2,80060,69016,993

集中商业（出租）2,800146,67541,069

快捷酒店2,50010,0002,500毛坯交房办公物业2,50028,1027,026毛坯交房商业地下一层（商铺）4,00063,44125,377

商业地下二、三层（车库）3,50089,74531,411

住宅地下一、二层（车库）3,500108,47537,966

2.设备及安装250490,94818,815

3.精装修600127,92645,157小户型公寓600元/㎡，其他以毛坯形式交房4.售楼处建安（永久建筑）-490,948-不另设售楼处(四)、红线内市政工程费300490,94814,728小配套(五)、环境及配套设施费250490,94812,274道路及绿化工程二、间接成本1,9041,24293,459

(六)、管理费用95624,664

1.监理费、招投标、检验测试等费用15490,948736

2.项目公司工资、福利、办公费等60490,9482,946

3.延期交房补偿、物业维修等20490,948982

(七)、财务费用426490,94820,921贷款金额按照投资总额的65%计算,贷款3年，年利率6.1%(八)、销售费用326490,94816,011销售收入的2.5%(九)、营业税及附加861490,94842,270

1.营业税金及附加731490,94835,865销售收入的5.6%2.土地增值税130490,9486,405按销售收入的1%预征(十)、不可预见费195490,9489,593[（三）+（四）+（五）+（六）]3%三、总成本

6,749507,926

四、销售收入

640,451

商品住宅10,000109,470109,470

高层小户型公寓11,000127,926140,718对外宣传：1000元装修标准住宅底商40,0008,08532,340

集中商业（销售）40,00060,690242,761集中商业销售部分集中商业（出租）

146,675

快捷酒店

10,000

办公物业

28,102

自用商业地下一层（商铺）15,00063,44195,162

商业地下二、三层（车库）-2,165

2165个车位左右住宅地下一、二层（车库）100,0002,00020,0002000个车位左右五、税前利润