物业管理法规习题

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业第一章物业管理法概述一、单项选择题1、1981年，中国第一家涉外商品房物业管理公司在（B）成立。A、广州B、深圳C、上海D、厦门2、具有最高法律效力的是（A）。A、宪法B、法律C、行政法规D、部门规章3、国务院颁布的规范性文件是（C）。A、宪法B、法律C、行政法规D、部门规章4、最早在民法典中规定建筑物区分所有权的是（D）。A、美国B、日本C、德国D、法国5、意大利、瑞典采用的物业管理立法模式是（A）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式6、（德国、日本）法国采用的物业管理立法模式是（C）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式7、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰采用的物业管理立法模式是（B）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式8、中国香港、台湾采用的物业管理立法模式是（D）。A、民法模式B、住宅法模式C、建筑物区分所有权法模式D、物业管理法模式二、多项选择题1、物业的构成包括（ABD）。A、建筑物本体B、配套设施C、所有权D、相关场地2、建筑物物权是指物权人对房屋的所有权以及土地的（BCD）。A、所有权B、使用权C、收益权D、处分权3、根据物业管理的对象，可以分为（BCD）。A、服务型物业管理B、居住物业管理C、商业物业管理D、特种物业管理4、以下属于物业管理的基本业务的是（ABC）。A、房屋设备、设施管理B、绿化管理C、车辆道路管理D、经纪代理服务5、以下属于《物业管理条例》立法原则的是（ABCD）。A、物业管理权利与财产权相对应原则B、维护全体业主合法权益原则C、现实性与前瞻性有机结合原则D、从实际出发，实事求是原则三、名词解释题1、物业P3：主要是指土地和土地上的建筑物；构筑物；设备设施等形式存在的不动产。指房屋以及配套设施和相关场地；已经建成并投入使用的各类房屋及其配套设施和相关场地。（1.建筑物本体2.配套设施3.相关场地）2、物业管理P4：即房地产或不动产管理；是对一定事务进行组织规范引导评价约束管理而物业管理还包括经营和服务。是集经营服务管理于一体的现代化生产方式和相适应的综合管理。四、简答题1、物业管理的特征。P5：1、物业管理机构的专业化2、物业管理内容的社会性和多样性3、规范性4、市场化2、物业管理法的调整对象。P10：包括政府在物业管理中的行政管理关系和物业管理企业在市场运作中的协作关系。3、物业管理的类型。P6：1、根据物业管理的主体不同，可以分为委托行物业管理和自主行物业管理2、根据对象，可分为居住、商业、特种物业管理3、根据运作方式和目标可分为服务型和租赁型物业4、试述中国物业管理立法的主要内容。P16：1.确立物业管理体制和模式2.确立建筑物区分所有权制度3.确立物业管理中主体及主体之间的法律关系4.物业管理市场机制的法律制度5.物业管理纠纷处理的法律制度5、《物业管理条例》确立的基本制度。P19：立法原则：1.物业管理权利和财产权利相对应的原则2.维护全体业主合法权益的原则3.现实性与前瞻性有机结合的原则4.从实际出发；实事求是的原则基本制度：1.业主大会制度2.业主公约制度3.物业管理招投标制度4.物业承接验收制度5.物业管理企业资质管理制度6.物业管理专业人员职业资格制度7.住房专项维修金制度6、外国和中国香港提供的物业管理法借鉴。P33：1.民法模式（意大利、瑞典）2.建筑物区分所有权法模式（德国、日本法国）3.住宅法模式（英国、加拿大、澳大利亚、新西兰）4.物业管理法模式（中国香港、台湾）1.具备完善的社会基础和法律基础2.物业管理的管理体系和运作体系比较健全3.政府管理与业主资自治结合的管理体制4.物业管理改善专业化市场化程度高5.各国依据国情确定有特色的物业管理7、物业管理的基本内容。P8：1、本业务（房屋建筑主体管理.房屋设备设施的管理.环境卫生的管理.绿化管理.保安管理.消防管理.车辆道路管理.公众代办的服务）2、经营业务（日常生活类.商业服务类.文化教育卫生体育类.金融服务类.经纪代理中介服务.社会福利类）8、物业管理法的渊源。P11：1.宪法2.法律3.行政法规4.部门规章5.地方性法规五、论述题1、试述传统房屋管理与市场化的物业管理的区别。P7：1.管理体质不同2.管理机制和内容部不同3.主体之间的关系不同4.管理对象的产权关系不同。2、物业管理立法的重要意义。P24：1.物业管理立法是我国城市改革和发展的内在要求2.物业管理立法担是规范物业管理活动维护物业管理市场失序促进房地产业持续健康发展的重要保证3.物业管理立法是维护业主和物业管理企业的合法权益；改善人民群众的生活和工作环境的重要法律保障。第二章物业管理法律关系一、单项选择题1、根据法律规范产生的以主体之间的权利义务关系形式表现初来的一种特殊社会关系是（B）。A、道德关系B、法律关系C、政治关系D、经济关系2、物业管理法律法规规定或任何的，能引起物业管理法律关系产生、变更和消灭的客观现象或条件称之为（A）。A、法律事实B、法律行为C、法律事件D、法律现象3、业主所有权、共有权、物业管理企业管理权指向的对象是（B）。A、业主B、物业C、土地D、物业公司4、物业管理法律关系的主体享有的权利和承担的义务是法律关系的（A）。A、主体B、客体C、内容D、客观方面二、多项选择题1、物业管理法律事实包括（BC）。A、法律关系B、法律行为C、法律事件D、法律现象2、物业管理法律关系的构成要素有（ABC）。A、主体B、客体C、内容D、客观方面3、法律关系的客体主要包括（ACD）。A、物B、证据C、行为D、非物质财富4、物业管理法律关系的主体包括（ABCD）。A、业主B物业使用人C、建筑单位D、国家5、建筑物区分所有权的客体包括物业的（AB）。A、专有部分B、共有部分C、所有权D、使用权三、名词解释题1、物业管理法律关系P40：指的是物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。它是物业管理法规调整物业管理活动的结果；体现为物业管理法规调整之下的物业管理主体之间的社会关系。2、物业管理法律行为P43：是指物业管理法律关系主体根据自觉意志而做出的能够引起物业管理法律关系的产生；变更和终止的客观活动。3、物业管理法律事实P42：是指物业管理法规所规定或认可的；能够引起物业管理法律关系产生变更和消灭的客观现象或条件。4、物业管理法律事件P44：指物业管理法律规定的不以物业管理法律关系主体意志为转移而能够引起物业管理法律关系的产生变更和终止的客观情况。四、简答题1、物业管理法律关系的构成。P45：1.物；法律上所说的物包括一切可以成为财产权利对象的自然之物和人造之物2、行为；在法律关系客体的意义上，行为指的是权利和义务所指的作为或不作为3、非物质财富或智力成果；作为客体的非物质财富或智力成果，指的是人们在智力活动中所创造的精神财富；他是知识产权所指的对象。2、物业管理法律关系的特征。P45：1.物业管理法律关系的多样性2.业主意志的多元化和代表性3.多重法律关系交错的统一体。3、业主委员会的职责。P621.召集业主大会会议；报告物业管理的实施情况2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3.及时了解业主；物业使用让人的意见和建议；监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4.监督业主公约的实施5.业主大会赐予的其他职责。五、论述题1、试述物业管理法律关系的主体构成。P481.业主及非业主使用人2.建设单位和物业管理企业3.国家4.其他组织业主：业主及物业所有人；他是物业管理法律关系中最重要最基础的主体物业使用人：指物业的承租人和其他实际使用物业的人。建设单位：即开发建设物业的企业等组织如房地产开发商等。物业管理企业：具有独立法人地位的经济实体国家：国家依法对物业行使行政管理权其他组织1.业主大会：各国及地区关于业主大会的法律地位有不通过的规定2.业主委员会:有业主大会选举产生；是业主大会的执行机构。3.专业服务企业：从事专项服务如：保洁企业保安企业4.物业管理协会：以物业管理企业为主体；其宗旨是促进本行业集体利益或共通性利益2、物业管理企业的权利和义务。P63：1.物业管理企业的权利5点2.物业管理企业的义务5点3、物业管理法律关系的客体P56：1.物2.行为（国家机关的行为业主及物业使用人的行为物业管理企业的行为）3.非物质财富六、案例分析题某市甲小区召开第一次业主大会，鉴于负责该小区前期物业管理的A物业公司服务质量低下、收费不合理，业主大会决议不再聘请A物业公司承担本小区物业管理，并决议聘请了B物业公司承担该小区物业管理。A物业公司不服，拒不退出，不办理移交手续。该市房地产行政管理部门对A物业公司的行为作出了行政处罚决定。请问：（1）本例中存在哪些法律关系？（2）本例中哪些为法律事实？答：（1）甲小区业主与A物业公司之间的前期物业管理法律关系；甲小区业主与B物业公司之间产生新的物业管理法律关系；该市房地产行政管理部门与A物业公司之间的行政管理法律关系。（2）业主大会不再聘请A物业公司的决议；聘请B物业公司的行为；房地产行政管理部门作出的行政处罚决定。第三章物业权属法律制度一、单项选择题1、我国法律规定，房屋所有权转让时，房屋所占范围内的土地使用权（B）。A、可以不转让B、必须同时转让C、必须先转让D、可以后转让2、农民对建于农村集体所有土地上的房屋享有的权利一般属于（A）。A、独立的房屋所有权B、建筑物区分所有权C、房屋共有权D、专有部分所有权3、区分所有人的（C）在区分所有权中占主导地位，是权利人取得共有权和成员权的基础。A、所有权B、共有权C、专有权D、成员权4、权利主体按照确定的份额对同一项财产拥有的所有权属于（D）。A、区分所有B、专有C、共同共有D、按份共有5、不动产以（D）为权利变动的标志。A、占有B、交付C、双方合意D、权属登记6、房屋因买卖、交换、赠与等发生权属变化的，均应按要求办理（D）。A、总登记B、初始登记C、变更登记D、转移登记二、多项选择题1、广义的物业权属包括（ABCD）A、房屋所有权B、土地所有权C、土地使用权D、房屋及土地上的他项权利2、以下属于建筑物区分所有权的法律特征有（ABCD）。A、权利主体身份多重性B、内容复杂性C、客体多样性D、权利具有空间性3、建筑物的共有一般由（BCD）等部分组成。A、专有部位B、共用部位C、共用设施D、共用基地4、共有人的权利包括（ABCD）。A、使用权B、收益权C、对共用部位单纯的修缮改良权D、共有部位受到侵害的请求权5、物业相邻权的特征有（ACD）。A、发生于两个以上所有权人或使用权人之间B、属于共用物业C、物业相互毗邻D、相邻的客体是利益6、侵犯相邻他方合法权益应承担的民事责任主要有（ABCD）。A、停止侵害B、排除妨碍C、消除危险D、赔偿损失7、房地产权属登记的功能表现为（ABD）。A、产权确认功能B、公示功能C、交易功能D、管理功能三、名词解释题1、物业权属P68：广义：产生于房屋和土地上的一切权利狭义：指自然人；法人及其他组织对其所有的房屋以及房屋不可分割的土地享有权利的总和。2、物业相邻权P74：指的是相互毗邻的物业所有人或物业使用人为更好的行驶权利彼此之间应给予的一定的和接受一定的限制相邻权事实上是所有权人行使权利的一种延伸。3、房屋所有权的慨念P70：是权利人对特定房屋的占有使用收益和处分并排除他人干扰和妨害的权利。4、物业权属登记慨述及功能:指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记；并依法确认房屋产权的归属关系的行为。功能：1.产权确认2.公示3.管理四、简答题1、物权的特征主要表现为哪些方面？P68：1.物权是绝对权2.物权的客体的物3.物权是支配权4.物权具有排他性5.物权具有有限效力6.物权的设定采取法定主义。2、物业相邻权与民法上的地役权有哪些相似的地方？P75：地役权是使用他人土地的物权，地役权的成立必须有两块土地同时存在；即需役地与供役地。地役权主要是依当事人间的设定地役权合同而发生；属于他物权范畴，相邻关系的法律对土地间利用关系的一种最小最基本限度调节；而地役权是在相邻权调节之外的一种较为宽泛的权利义务关系调节；是弥补相邻关系不足的一项制度。3、试述相邻关系的内容。P76：1.使用关系2.排水关系3.通行关系4.防险关系5.环境保护关系6.通风采光关系.4、相邻权的保护(侵犯相邻他方合法利益应承担的民事责任)P77：1.停止伤害2.排除妨碍3.消除危险4.赔偿损失5、屋所有权的内容P71：1.的房屋所有权2.建筑物区分所有权1.专有部分所有权的内容：指具有构造上及使用上的独立性并能够成为分别有权客体的部分2.建筑物共有权的内容：共有的所有权的联合是指两个或两个以上的主体相同一项财产拥有所有权；共有分按份共有和共同共有两种形式。共有人权利：1.使用权2.收益权3.对共有部分单纯的修缮改良权4.共有部分受到侵害时的请求权。共有人的义务：1.按共有部分原来的用途使用共用部分2.分担共同费用和负担义务6、物业权属登记的种类P79：1.总登记2.初始登记3.变更登记4.转移登记5.注销登记6.商品房预售合同登记备案五、论述题物业权属登记的法律责任。P85：1.虚报2.涂改3.非法印制4.未按期登记5.因工作人员导致登记不当6.工作人员玩忽职守7.当事人对处罚决定不服可起诉六、案例分析题甲某住在某小区的D栋501室，乙某住在同一栋的601室，是楼上楼下的邻居。乙某决定在自家客厅的一角新建一卫生间。建成之后，甲某感觉特别别扭，每天在客厅都能听到楼上冲厕所的声音，而且每次坐在客厅内都会想到有人在头上上厕所，心情大受影响。在难于忍受之下，甲某将乙某告上人民法院，要求乙某拆除厅里的卫生间。请问：（1）甲某的诉讼要求是否合理？（2）甲、乙之间属于什么性质的纠纷？答：（1）甲某的诉讼要求合理，乙某的行为事实上已经触犯民法中相邻关系的他方合法的居住利益，在不应该建卫生间的地方建造卫生间，其形成的声音已严重干扰甲某的正常生活，应该排除妨碍。（2）甲、乙之间属于民事纠纷，涉及的是相邻关系。第四章业主自治机构一、单项选择题1、业主，一般意义上是指房屋的（A）。A、所有权人B、使用人C、办理和出售合同登记的人D、以上都是2、按照《广东省物业管理条例》规定，物业已交付使用的建筑面积达到（B）以上，或已交付使用的建筑面积虽不足此标准，但达到30%以上，且使用已超过一年，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。A、40%B、50%C、60%D、80%3、第一次业主大会召开应当有（A）投票权的业主出席。A、过半数以上B、三分之二以上C、四分之三以上D全部4、业主大会制定和修改业主公约、议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，须经（D）以上通过。A、出席大会全体业主投票权1/2B、物业区域内全体业主投票权1/2C、出席大会全体业主投票权2/3D、物业区域内全体业主投票权2/35、按照《广东省物业管理条例》规定，业主的投票权，住宅按（C）计算表决权。A、人数B、建筑面积C、每户D、缴交管理费6、业主委员会应经（D）登记。A、物业管理公司B、工商行政管理部门C街道办事处D房地产行政主管部门7、物业区域内全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各方面所达成的书面形式的自治规则是（B）。A、业主委员会章程B、业主公约C、住户手册D、业主大会规程二、多项选择题1、业主自治机构是业主自行组成的维护物业整体利益的组织，其应具有（ACD）。A、民主性B、稳定性C、自治性D、公益性2、以下属于设立业主自治机构的原则的有（ABCD）。A、接受相关行政部门与组织的指导和监督B、以公共利益为目的C、服务性、无偿性D、各业主地位平等3、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ACD）等。A、共用设施设备B、行政区域划分C、建筑物规模D、社区建设4、业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情形有（BCD）。A、业主委员会认为必要的B、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的C、20%以上业主提议的D、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况5、业主大会决议的通过，可以采用（AC）等形式。A、集体讨论B、民主集中制C、书面征求意见D、业主委员会决定6、业主委员会成立的原则包括（ABCD）。A、一个物业管理区域应当成立一个业主委员B、业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生C、业主委员会应由业主组成D、业主委员会应当经过行政登记三、名词解释题1、业主自治机构P90：是一定的物业管理区域内；物业的所有人为了对其所有的物业进行管理，使用，维护其自身权益及物业的整体利益而组成的自治性组织。2、业主公约P105：是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理；使用；维护与所有关系等各方面达成的书面形式的自治规则。3、业主自治机构的设置P90:由于业主自治机构是在特定的物业管理区域设立的组织；有一定的确定性和封闭性。4、业主大会P94:指物业管理区内全体业主组成的；或者业主人数较多时；由一定的业主代表组成；维护物业区域被全体业主的公共利益；行使业主物业管理自治权的业主自治机构。5、物业管理区域P95:指一个由业主委员会管理的范围四、简答题1、业主大会的职责。P99：1.制定；修改业主公约和业主大会议事规则2.选举；更换业主委员会委员；监督业主委员会的工作3.选聘；解聘物业管理企业4.决定专项维修资金使用；须筹方案并监督实施45.制定；修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用以及公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度6.法律；法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责2、简述业主公约的内容。P106：1.关于物业基本情况2.关于共用的基本情况3.关于业主共同事务的管理4.关于共用部分的使用情况5.违反业主公约的责任3、设立业主自治机构的原则P90:1.接收相关部门与组织的指导和监督2.两权分离；间接管理3.以公共利益为目的4.服务性；无偿性5.各级机构设置权责明确6.各位业主地位平等业主委员会慨念P99：指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记；在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织；是一个物业管理区域中长期存在的；代表业主行使业主自治管理权的执行机构。4、业主委员会特点P99：1.业主委员会应由业主大会选举产生2.业主委员会的活动范围应该是进行物业的业主自治管理3.业主委员会应代表和维护全体业主的合法利益4.业主委员会应经房地产行政主管部门登记5、业主委员会性质P99：是不是一个独立的法人；有没有独立的民事权利；义务；可不可以成为独立的诉讼主体；行使民事诉讼权利6、业主委员会成立的原则P102：1.一个物业管理区域应当成立一个业主委员会2.业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生式3.业主委员会应有业主组成4.业主委员会应当经过行政登记五、论述题试述业主的权利和义务。P91：业主：一般意义上是指房屋的所有权人。业主的权利：1.物业服务合同的约定；接收物业管理企业提供的服务。2.提议召开业主大会会议；并就物业管理的有关事项提出建议。3.提出制定和修改业主公约；业主大会议事规则的建议。4.参加业主大会会议；行驶投票权5.选举业主委员会委员；并享有被选举权6.监督业主委员会的工作7.监督物业管理企业履行物业服务合同8.对物业共用部分；共用设施设备和相关场地使用情况享有权和监督权9.监督物业共用部分，共用设施设备专项维修资金的管理和使用10.法律；法规规定的其他权利业主的义务：1.遵守业主公约；业主大会议事规则2.遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定4.按照国家有关规定缴纳专项维修资金5.按照缴纳物业服务费用；缴纳各项合理的必要费用6.法律；法规规定的其他义务六、案例分析题某小区由A物业管理公司管理，2005年3月，该小区首次召开业主大会，因种种原因，有近1/2投票权的业主未能出席。大会选举产生了业主委员会，在第一次业主委员会会议上，认为A物业管理公司服务质量差，收费不合理，一致通过了解聘的决定。A物业管理公司不服，认为只有不到2/3投票权的业主参加业主大会，大会决议不具有效力，不承认该业主委员会的合法性，而且解聘决议不属于业主委员会的职责范围。双方为此发生了纠纷。请问：（1）业主大会的召开是否有效？（2）业主委员会能否解聘物业管理公司？答：（1）第一次业主大会的召开应当有过半数以上投票权的业主出席，本例中已过半数，召开大会有效。（2）选聘、解聘物业管理公司须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，业主委员会无权决议解聘物业管理公司。第五章物业管理企业一、单项选择题1、物业管理企业能够对特定小区进行管理和收费只能依据（D）。A、与开发商的关系B、物业管理条例C、房地产行政部门的指定D、物业管理服务合同2、根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》，最低资质的物业管理公司的注册资本为（A）。A、50万元B、30万元C、10万元D、1000万元3、设立物业管理企业应当到（C）进行注册登记。A、房地产行政主管部门B、物业管理协会C、工商行政管理部门D、所在地人民政府4、根据建设部《物业管理企业资质管理办法》，（A）负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。A、国务院建设主管部门B、省级人民政府建设主管部门C、设区的市级人民政府建设主管部门D、县级人民政府建设主管部门5、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处（B）的罚款。A、1万元以上2万元以下B、1万元以上3万元以下C、1万元以上5万元以下D、2万元以上5万元以下二、多项选择题1、属于物业管理企业特征的是（ABCD）。A、物业管理专业性B、服务的多样性和社会性C、赢利性D、依据单一化2、依据投资方式与投资者的责任形式不同，物业管理企业可分为（ACD）。A、独资物业管理企业B、合资物业管理企业C、合伙物业管理企业D、公司物业管理企业3、属于物业管理的基本业务的是（AC）。A、房屋建筑物的维护、修缮与改造B、治安保卫C、消防设备的维护和管理D、车辆管理4、符合一级物业管理资质标准的是（BC）。A、注册资本300万以上B、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人C、物业管理专业人员按照国家规定取得职业资格证书D、管理三种类型以上物业5、物业管理企业机构设置的原则有（ABD）。A、合理设置原则B、科学、高效的组织机构原则C、民主集中原则D、统一管理原则三、名词解释题1、物业管理企业P111：具备相应的资质条件；并按照法定程序成立；依照物业服务合同约定；对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护；管理；维护相关区域内环境卫生及次序的独立企业法人；对物业下去进行管理；并按照规定收取相应报酬。2、物业管理有限责任公司P114：指由2个以上；50个以下股东共同出资；股东以其出资额为限对公司承担责任；公司以其全部资产对外承担责任的企业法人；物业管理股份有限责任公司是由5个以上发起人成立；全部资本分为等额股份；股东以其所持份为限对故事承担责任；公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人3、物业管理企业的资质管理P119：指政府主管部门根据物业管理企业的技术；规模和业绩；将物业管理企业划分为一；二；三级等若干不同级别；规定物业管理企业的资质标准必须与所管理的物业档次相符合；并对物业管理企业的资质等级进行评审；年检；监督检查等的活动。四、简答题1、简述物业管理公司设立的条件。P114：1.股东（发起人）符合法定人数2.股东出资达到法定资本最低限额3.股东共同制定的公司章程4.公司的名称和建立应符合公司要求的组织机构5.有固定的生产经营场所和必要的生辰经营条件2、物业管理企业的特征P111:1.专业性2.服务的多样性和社会性3.赢利性4.依据单一化3、物业管理企业的设立条件P113：1.依法成立2.有符合企业登记管理要求的注册资本3.有企业名称和固定的经营管理场所4.有管理机构及同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员。4、物业管理企业（公司）的注册登记P116：1.登记管辖2.企业设立登记应提交的文件5、物业管理企业的业务范围P117：1.基本业务2.专项业务3.经营业务：1.日常生活类2.商品服务类3.文化教育体育类4.经纪代理中介服务6、物业管理企业资质的等级和标准P122：1.一级资质500万元以上；专职技术人员不少于30人；中级职称不少于20人。2.二级资质300万元以上；专职技术人员不少于20人；中级职称不少于10人；3.三级资质50万元以上；专职技术人员不少于10人；中级职称不少于5人。7、物业管理企业机构设置的原则P126:1.合理设置原则2.科学；高效的组织机构原则3.统一管理的原则五、论述题试述物业管理企业的作用。P112：1.为物业所有人和使用人提供整洁舒适安全的生活环境和工作环境2.服务可提高物业的使用效益；节约成本；挖掘现有房产物业的潜力3.承担了社会管理的部分职责；减轻了街道办居委会等单位的工作压力4.物业管理的兴起；使我国房地产业形成一个有机产业群；使房产业更加健康；迅速发展；从而有利于我国房地产经济体制改革。第六章物业服务合同一、单项选择题1、物业服务合同的主体是（B）。A、业主和开发商B、业主和物业管理企业C、业主和房地产主管部门D、物业管理企业和房地产主管部门2、物业使用人合法使用房屋期间的权益是（C）来保障的。A、以业主的身份地位B、通过与物业管理企业签订协议C、通过与业主签订合同D、通过参加业主大会3、物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定，有关业主（D）。A、不承担责任B、可以适当承担责任C、应当承担部分责任D、应当承担连带责任4、前期物业服务合同由（A）与物业管理企业签订。A、建设单位B、入住业主C、业主委员会D、房地产主管部门5、前期物业服务合同中，物业尚未出售或交付给业主使用前，该部分物业服务费应由（C）。A、业主负担B、业主与建设单位分担C、建设单位负担D、物业管理企业负担6、合同订立原则中的核心原则是（A）。A、平等原则B、公平原则C、诚实信用原则D、契约自由原则7、被称之为“帝王条款”的是（C）。A、平等原则B、公平原则C、诚实信用原则D、契约自由原则8、凡违反法律、行政法规的强制性规定，损害国家、社会或第三人利益的合同为（B）。A、效力待定合同B、无效合同C、可撤消合同D、不可撤消合同二、多项选择题1、合同是一种典型的债权债务关系，它具备的特征有（ABCD）。A、合同是一种法律行为B、合同是双方或多方的法律行为C、合同是当事人意思表示一致的结果D、合同以明确各方权利义务的发生、变更、终止民事法律关系为目的2、物业服务合同为（ABCD）。A、有偿合同B、要式合同C、诺成合同D、双务合同3、物业服务合同与前期物业服务合同的区别是（ABCD）。A、主体不同B、订立程序不同C、合同期限不同D、物业服务费负担人不同4、合同订立的一般程序主要包括（AB）。A、要约B、承诺C、招标D、开标5、物业服务合同依一般合同的订立程序进行，与一般合同不同的是（AD）。A、业主大会选聘物业管理企业B、业主委员会选聘物业管理企业C、业主大会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同D、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同6、一般认为承担缔约过失责任应具备的条件有（BCD）。A、行为发生于合同生效后B、一方的不法行为给对方造成了信赖利益的损失C、行为人主观上有过错D、一方的不法行为与损害结果之间有因果关系7、合同无效或被撤消后，可产生的法律后果有（BCD）。A、罚款B、返还财产C、赔偿损失D、追缴财产8、物业服务合同在履行中应遵循的基本原则包括（ABC）。A实际履行原则B、全面履行原则C、诚实信用原则D、意思自治原则9、以下属于物业服务合同终止的情形有（ABD）。A、合同期届满B、协议终止C、物业所有权转移D、不可抗力10、违约责任的免责事由一般有（ACD）。A、不可抗力B、债务人无过错C、免责条款约定D、债权人故意11、违约责任的承担方式有（BCD）。A、罚款B、继续履行C、支付违约金D、赔偿损失三、名词解释题1、缔约过失责任P142：指在合同订立过程中；一方违反诚实信用的原则；致使合同不能成立或无效；或撤销而给另一方当事人带来信赖利益的损害而应承担的赔偿责任。2、合同法第42条规定当事人在订立合同过程中有下列情形之一；给对方造成损失的；应当承担损害赔偿责任P142：1.借假订立合同；恶意进行磋商2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况3.有其他违背诚实信用原则的行为。3、一般认为承担缔约过失责任应具备4个条件P142：1.行为发生于合同订立过程中；合同生效前或合同不能生效的情况下2.一方的不法行为给对方造成了信赖利益损失3.行为人主观上有过错，包括故意或过失4.一方的不法行为与损害结果之间有因果关系。4、物业服务合同转让P149：指合同当事人发上变更；合同的转让包括部分转让和全部转让。5、违约责任P151:指合同当事人任何一方未按合同约定履行义务所应承担的法律责任；是一种财产责任。四、简答题1、简述合同的慨念和特征。P134：合同又称为契约；它是平等主体的自然人；法人以及其他组织之间设立；变更；终止民事权利义务关系的协议。1.合同是一种法律行为2.合同是双方或多方的法律行为3.合同是当事人意思表示一致的结果4.合同以明确各方权利义务的发生；变更；终止民事法律关系为目的。2、物业服务合同的订立程序。P139：1.合同订立的一般条件；1.邀约2.承诺2.前期物业服务合同的订立程序1.招标2.开标评标和中标3.物业服务合同的订立程序1.业主大会选聘物业管理企业2.业主委员会代表业主与物业管理企业签订服务合同。3、简述物业服务合同的慨念和特征。P133：指业主或建设单位与依据法律程序公开招标或选聘确定的物业管理企业就物业服务的有关内容达成一致；并以书面形式明确双方权利义务关系的协议。物业服务合同与业主公约不同；1.主体不同2.内容部同3.订立程序不同。特征：1.物业服务合同的主体是特定的2.物业服务合同是以为他人处理物业管理方面的事务为目的3.物业服务合同的内容复杂4.物业服务合同为有偿要试诺成双务无名合同等。4、物业服务合同的种类P136：1.前期物业服务合同；是业主业主大会选聘物业管理企业之前；由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理时，与所聘企业鉴定的明确双方权利义务关系的协议。2.物业服务合同：是由业主委员大会选聘的物业管理企业就物业管理事项以及双方权利义务而订立的书面物业服务合同。5、物业服务合同与前期物业服务合同的区别主要表现在P137：1.主体不同2.订立程序不同3.合同期限不同4.物业服务费负担人不同。6、物业服务合同生效条件P142：1.主体合格2.意思表示真实自愿3.内容合法4.形式合乎法律要求7、合同无效或被撤销后；可产生以下法律后果P145：1.返还财产2.赔偿损失3.追缴财产8、物业服务合同的履行原则P148：1.实际履行原则2.全面履行原则3.诚实信用原则9、物业服务合同的终止P150:1.合同期满2.协议终止3.因不可抗力合同提前终止4.物业管理破产5.约定一定的解除条件6.一方严重违约的前提下。10、违约责任的承担方式P153：1.继续履行2.支付违约金3.赔偿损失五、论述题1、试述物业服务合同的订立原则P138：1.平等2.公平3.诚实信用4.契约自由5.遵守法律遵守社会公共次序2、物业服务合同的主要内容。P146：1.双方当事人的姓名或名称住所2.管理项目3.管理内容4.服务质量5.服务费用6.双方的权利和义务7.专项维修资金的管理和使用8.物业管理用房9.合同期限10.违约责任11.其他事项六、案例分析题2004年11月，新建甲住宅小区的A建设单位通过招标方式与B物业管理公司签订前期物业服务合同，约定由B物业管理公司负责甲小区的前期物业管理，合同期限为5年。A建设单位将该合同包含在与物业买受人签订的买卖合同中。2005年10月，甲小区符合召开第一次业主大会的条件，并依照有关规定召开了首次业主大会，成立了业主委员会。之后业主大会作出了解聘B物业管理公司，重新聘请其他物业管理公司的决定。为此，B物业管理公司与业主双方发生纠纷。请问：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是否有效？（2）业主是否有权提前终止物业服务合同？答：（1）A建设单位与B物业管理公司之间的前期物业服务合同是符合法律、法规的规定的，是有效合同。（2）业主有权提前终止物业服务合同，因为建设单位与物业管理公司之间的前期物业服务合同是暂时性的，即使前期物业服务合同约定期限，业主委员会成立后，也可随时提前解除前期物业服务合同。第七章物业服务费用的法律规定一、单项选择题1、专项维修资金属于（D）所有。A、物业管理企业B、建筑单位C、房地产主管部门D、全体业主2、物业管理企业如果接受供水、供电、通信、有线电视等单位委托向业主收取有关费用，其代办性服务收费应（C）。A、自行负担B、向业主收取C、向委托单位收取D、免费3、（D）是物业管理市场经济关系的核心问题，直接关系到物业管理市场的基本秩序。A、物业服务质量B、物业公司资质C、物业服务合同D、物业服务价格二、多项选择题1、物业服务收费包含的内容有（ABC）。A、公共性服务收费B、公众代办性服务收费C、特约服务收费D、中介服务收费2、属于物业服务费用支出项目的有（ABCD）。A、人工费B、绿化费C、办公费D、税费3、业主与物业管理企业约定物业服务费用可以采用（CD）等形式。A、佣金制B、收益分成制C、包干制D、酬金制4、物业服务收费的定价原则包括（BCD）。A、服务第一原则B、公正合理原则C、协商、公开原则D、稳定、灵活原则5、物业服务收费的价格形式有（ABCD）。A、政府定价B、政府指导价C、市场调节价D、业主定价三、名词解释题1、物业服务费用P158：指为了保护物业及其附属设施设备的状态完好和使用安全；充分发挥其各项功能；以满足需要而投入的费用。2、物业服务收费P166：指物业管理企业按照物业服务合同的约定；对房屋及配套是设施设备和相关场地进行维修养护管理维护相关区域内的环境卫生和次序；向业主收取的费用。3、专项维修资金P167：指用于小区的共用设施设的更新与大中修基金4、物业服务费的包干制P169：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用；盈余或者亏损匀由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。5、物业服务费的酬薪制P169：指在预收的物业服务资金中按约定比列或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业；其余全部用于物业服务合同约定的支出；结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。6、公共性服务P166:指为房屋所有人；提供公共卫生清洁设备维修保安绿化等所支付的费用7、公共代办性质的服务费P166：指为房屋所有人代缴水电煤气房屋自用设备的修缮等费用8、专项服务费P167:指物业管理企业面向广大业主和使用人提供的各项服务费用9、特约服务费P167：指为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务收费10、装修保证金P167:指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理企业预缴的抵押金四、简答题1、物业服务费用的主要用途。P161：1.保证房屋及附属设备设施的完好；进行共用部位，共用设施设备大修和更新时的耗费支出2.物业管理企业各类人员的工资和福利支出3.物业管理企业原材料消耗；设备折旧及办公费支出4.物业管理企业的利润和国家税收2、物业服务费用的收取原则。P164：1.必要；合理的原则2.计划使用的原则3.民主管理原则4.服务第一的原则5.成本核算的原则3、物业服务费的来源P158:1.专项维修资金2.物业服务费3.经营性收入4.国家财政来源4、物业服务费用支出的构成P168：1.人工费2.公共设施设备日常运行维修及保养费3.绿化管理费4.清洁卫生费5.保安费6.办公费7.物业管理单位固定资产折旧费8.法定税费5、物业服务收费应当遵循的原则P171:1.公正合理2.协商公开3.稳定灵活6、物业服务收费的价格形式P171:1.政府定价2.政府指导价3.市场调节价（特点：1.服务内容2.服务质量3.服务深度4.市场供给与需求状况）4.业主定价7、物业服务费用的追讨方式P176：1.一般性追讨2.针对性追讨3.其别性追讨第八章物业交易法律制度一、单项选择题1、业主通过买卖、赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为是（A）。A、物业转让B、物业抵押C、物业租赁D、物业典当2、物业转让与其他形式的物业交易最大的区别在于（A）。A、所有权转移B、使用权转移C、收益权转移D、债权转移3、最典型、最重要的物业转让形式是（A）A、物业买卖B、物业赠与C、物业继承D、物业交换4、债务人将其合法的物业以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为是（B）。A、物业转让B、物业抵押C、物业租赁D、物业典当5、物业抵押合同自（D）后生效。A、签订B、公证C、备案D、登记6、物业抵押人在同一物业上（C）。A、不能设定数个抵押B、必须经抵押权人同意才能设定数个抵押C、可以设定数个抵押D、在提供其他担保后才可以设定数个抵押7、物业租赁合同最高不能超过（B）。A、10年B、20年C、50年D、70年二、多项选择题1、物业交易的形式有（ABCD）等。A、物业转让B、物业抵押C、物业租赁D、物业典当2、物业转让的形式有（ABCD）。A、物业买卖B、物业赠与C、物业继承D、物业交换3、法律禁止转让的物业有（ABCD）。A、以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的B、以划拨方式取得土地使用权，转让物业时未报有批准权的人民政府审批的C、共有物业，未经其他共有人书面同意的D、未依法登记领取权属证书的物业4、不得设定抵押的物业是（ABD）。A、权属有争议的物业B、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的物业C、家庭唯一的居住物业D、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的物业5、物业抵押设定的形式要件包括（AD）。A、签订书面合同B、办理公证手续C、办理抵押备案手续D、办理抵押登记手续6、物业抵押的对内效力即优先受偿权利包括的因素是（BD）。A、抵押权人的全部债权范围B、担保债权范围C、抵押人所有物业范围D、抵押物业范围7、担保债权的范围包括有（AD）。A、主债权B、从权利C、孳息D、违约金8、抵押物业的范围包括有（ACD）。A、物业本身B、利息C、从权利D、附属物9、物业抵押权人的权利有（ABCD）。A、排除妨害的权利B、物上代位权C、追偿权D、优先受偿权10、物业抵押权实现的方式有（BCD）。A、扣押B、折价C、变卖D、拍卖三、名词解释题1、物业交易P180：指以物业为标的而进行的转让；抵押；租赁等各种民事行为2、物业转让P183：指业主通过买卖；赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为。3、物业抵押P188：是抵押人以其合法的物业以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。4、物业租赁P201：指物业所有人将物业出租给承租人居住或使用；由承租人向出租人支付租金的行为。四、简答题1、简述物业交易的特征。P180：1.交易的标的物区位固定2.标的物具有连动性3.物业交易的标的额大专业性强4.土地使用权出入行为所设定的权利义务在物业交易中具有承接性2、物业交易的原则。P182：1.及时登记2.房地一本3.物业交易价格由国家实施管理4.土地使用权出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移3、合法有效的民事法律行为应当具备。P184：1.一是行为人具有相应民事行为能力2.意思表示真实3.不违反法律或者社会公共利益。3、物业转让合法有效的要件。P184：1.物业转让主体具有合法资格2.转让的物业符合法律的要求3.物业转让要符合法律规定的形式4.转让当事人意思表示真实5.物业转让不得违反政策；法律和社会公共利益。4、物业抵押的法律特征。P188：1.物业抵押具有从属性2.具有价值性3.具有不可分性4.具有物上代位性5.标的具有复杂性6.是要式抵押7.有时间限制。5、物业租赁的特征。P201：1.出租人必须是物业所有人2.承租人不取得物业的所有权3.在出租的物业上同时存在两个权利主体；即物业所有人与物业承租人4.物业租赁有期限限制。6、物业租赁关系的成立条件。P202：1.出租的物业符合法律规定2.物业出租人与承租人签订书面合同3.物业租赁合同的主要内容4.物业租赁的登记备案7、物业抵押人的权利与义务P197：1：权利（1.占有使用收益和处分物业的权利2.在同一物业上设定数个抵押权的权利）2：义务（1.保护物业完整的义务2.保证物业抵押权的实现）五、论述题试述物业抵押的对内外效力。P1941：对内：1.担保债权的范围（主债权利息迟延违约金损害赔偿金实现抵押权的费用）2.抵押物业的范围（物业本身附属物从权利兹息）2：对外：1.物业抵押抵对用益物权的影响2.物业抵押权与其他物业抵押之间的关系3.物业抵押与物业租赁之间的关系4.物业抵押权与法定抵押权的关系六、案例分析题王某与李某有生意上的来往，2004年5月王某欠李某货款30万元，约定1年后偿还，王某将自己的一处物业抵押给李某，作为该债权的担保。2005年3月，王某在李某不知情的情况下，将抵押物业卖给张某。2005年5月，王某到期未能偿还30万元货款。请问：（1）王某是否有权将抵押物业转让？（2）李某可以怎样维护自己的合法权益？答：（1）抵押并不发生所有权转移，王某作为抵押人，依然拥有所有权，有权处分抵押物业，包括转让。但王某对抵押物业行使权利有一定的限制，其转让抵押物业应当征得抵押权人的同意。（2）李某作为抵押权人，拥有追偿权，具有追及性，可以追及到抵押财产的受让人即张某而行使抵押权。第9章物业质量管理法律制度一、单项选择题1、担任监督员应当具备相应建筑类中专以上学历并从事设计或施工（C）以上。A、2年B、3年C、5年D、6年2、建设单位应当自工程竣工验收合格之日起（B）内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。A、7日B、15日C、30日D、60日3、建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处（C）罚款。A、5万元以上10万元以下B、10万元以上20万元以下C、20万元以上30万元以下D、30万元以上40万元以下4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为（B）。A、1年B、2年C、3年D、5年5、电气管线、给排水管道、设备安装的最低保修期限为（B）。A、1年B、2年C、3年D、5年6、装修工程的最低保修期限为（B）。A、1年B、2年C、3年D、5年二、多项选择题1、物业质量管理法律制度包括（ABCDE）。A、建筑工程质量制度B、建筑质量责任制度C、建筑竣工验收制度D、质量保修制度E、商品住宅质量保证和产品说明书制度三、名词解释题1、肢解发包P215:指建设单位将应当由一个承包单位完成的建设工程分解成若干部分分发包给不同的承包单位的行为2、转包P219：指承包单位承包建设工程后；不履行合同约定是责任和义务；将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部建设工程肢解以后分包的名义分别转给其他单位承包的行为。3、单项工程验收P227：指在一个总体建设项目中；一个单位工程或一个车间已按计划要求建设完成；能满足生产要求或具备使用条件施工单位已预测监理工程师已初检通过在此条件下进行的正式验收。4、全部验收P227：指整个建筑项目已按设计要求全部建设完成；并已符合竣工验收的标准；施工单位预验通过；监理工程师初检认可；由监理工程师组织以建设单位为主有设计施工等单位参加的正式验收。5、物业质量保修制度P234:指建筑工程质量保修制度；是建筑工程在办理竣工验收手续后在规定的保修期内因勘察设计施工材料等原因造成的质量缺陷；应当由责任单位负责维修。四、简答题1、政府的质量监督与建筑工程监理有什么不同？P213：1.两者的性质不同2.工作对象不同3.监督的内容不同2、根据《产品质量法》的规定，产品质量应符合哪些要求？P219：1.不存在危及人身财产安全的不合理的危险有保障人体健康人身财产安全的国家标准行业标准的应当符合该标准2.具备产品应当具备的使用性能但是；对产品存在使用性能的暇癖做出说明的除外3.符合在产品或其保证上注明采用的产品标准符合以产品说明实物样品等方式表明的质量状况。3、建设单位办理工程竣工验收备案应当提交哪些文件？P231：1.工程竣工验收备案表2.工程竣工验收报告3.法律行政法规定应当由规划公安消防环保部门出具的认可文件或者准许使用文件4.施工单位签署的工程质量保修书5.法规规章规定必须提供的其他文件。4、简述建筑工程保修范围。P235：1.地基基础工程2.主体结构工程3.层面防水工程4.其他土建工程5.电气管线上下水管线的安装工程6.供热供冷系统等项目5、《住宅质量保证书》应包括哪些内容？P238：1.工程质量监督部门核验的质量等级2.地基基础和主题结构在合理使用寿命年限内承担保修责任3.正常使用情况下各部位各件的保修内容与保修期4.用户保修单位答复和处理的时限6、《住宅使用说明书》应包括哪些内容？P238：1.开发单位施工单位委托监管的应注明监理单位2.结构类型3.装修装饰注意事项4.上下水电燃气热力通讯消防等设施配置5.有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项6.门窗类型使用注意事项7.配电负荷8.承重墙保温墙防水层阳台厂家等部位注意事项的说明9.其他需说明的问题。五、论述题1、建设单位在选择勘察、设计、施工单位方面有哪些责任和义务？P214：1.建设单位的质量责任和义务（1.开工前的责任和义务2.在选择勘察设计施工单位方面的责任和义务3.在工程监理方面的责任和义务4.早建筑材料建设构配件和设备使用方面的责任和义务5.在竣工验收与档案管理方面的责任和义务6.建筑主体和承重结构变动的装修工程责任）2.勘察设计单位的质量责任与义务（1.在承接工程时的责任与义务2.在编制与实施勘察设计文件方面3.在建筑材料建筑构配件和设备选择方面）3.建筑施工企业的质量责任与义务（1.在质量责任承担方面2.在承接工程时3.在建筑材料建筑构配件和设备进场时4.在施工中5.在施工教育培训方面）4.工程监理单位的质量责任和义务（1.在承接工程时2.在执行监理任务时3.在处理与建筑材料建筑构配件和设备供应单位关系方面）5.建筑材料建筑构配件和设备生产供应单位的责任与义务（1.建筑材料建筑构配件和设备生产厂家承担的一般质量2.建筑材料建筑构配件和设备供应单位）六、案例分析题张某新买一套商品住宅，开发商很快便把房屋交付给他，张某非常高兴。可是在接收房屋准备入住时，住宅小区物业管理处告诉他，需要先办理一系列手续，其中包括装修申报手续。张某感到不理解：住宅是自己买的，为什么装修自己的住房还要先向物业管理处申报呢？问：张某装修住宅是否需要向物业管理处申报？为什么？第10章物业管理法律责任一、单项选择题1、有时候，一种违法行为，其行为人要承担多种法律责任，这是所谓（A）。A、法律责任竞合B、法律责任组合C、法律责任集合D、法律责任重叠2、物业管理法律责任问题中最主要、最核心的内容是（D）。A、物业管理法律责任的特征B、物业管理法律责任的种类C、物业管理法律责任的认定D、物业管理法律责任的构成3、法律责任的前提是（C）。A、专门国家机关B、带有强制性的法律义务C、违法行为D、法定权利和法定义务4、过错责任原则中的“过错”，指的是一种（B）。A、客观结果B、心理状态C、基本事实D、违法行为5、物业管理法律责任中最普遍的是（B）。A、刑事责任B、民事责任C、行政责任D、经济责任二、多项选择题1、物业管理法律关系的主体主要是指（ABCE）。A、建设单位B、业主C、非业主使用人D、房地产行政主管部门E、物业管理企业2、认定各种法律责任，总体上应坚持的原则有（AC）。A、以事实为根据，以法律为准绳的法律原则B、资质审查原则C、辩证唯物主义认识论原则D、诚实信用原则E、产权和管理权分离原则3、过错责任原则中的“过错”包括（AD）。A、故意B、无意C、错误D、过失E、后果4、物业管理中的民事责任主要包括（AD）。A、违约责任B、行政责任C、转承责任D、侵权责任E、过错责任5、物业管理法律责任中的刑事犯罪主要涉及的犯罪类型有（AD）。A、法人犯罪B、玩忽职守罪C、商业贿赂罪D、自然人犯罪E、渎职罪6、物业管理法律责任中的法人犯罪主要涉及的罪名有（BDE）。A、盗窃罪B、偷税罪C、玩忽职守罪D、逃税罪E、商业贿赂罪三、名词解释题1、物业管理法律责任P242：广义指一般法律关系的主体因自己的行为违法物业管理法律规范确定的义务及物业服务合同约定的义务所应承担的强制性的法律义务。狭义指物业管理法律关系的主体违法物业管理法律规范所应承担的具有国家强制性的法律义务2、过错责任原则P248：指行为人仅在有过错的情况下才承担民事责任；没有过错；就不承担民事责任。3、过错推定原则P248:指法律事先规定；一旦加害人实施了某种加害行为；法律就推定加害人有过错；被告知即应承担损害赔偿责任但如果加害人能证明自己无过错或过错较小；其责任即可豁免或减轻。4、无过错责任原则P249：指没有过程造成他人伤害的；与造成他人伤害的原因有关的人也应承担民事责任。5、公平责任原则P250:指当事人双方对损害的发生均无过错；法律又无特别规定适用无过错责任原则时；由法院根据公平的观念；责令加害人对受害人的财产给予适当补偿；由当事人合理分担损失的一种归责原则。6、物业管理民事责任P252：指在物业管理中建设单位业主或使用人和物业管理企业等主体；因侵犯相对人的民事权益或违反民事义务；依照民事法律或者合同而应承担的法律义务。7、物业管理侵权责任P252：指在物业管理民事活动中；民事主体因违法实施侵犯公私财产权和法人人身权的行为而应依法承担责任。侵权责任分为一般和特殊侵权行为。8、物业管理违约责任P253：指一方不履行与物业管理有关的合同义务或者履行合同义务不符合约定的；依法应承担的继续履行赔偿损失或采取其他补救措施等财产性民事责任。9、物业管理行政责任P262:指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法规规章而依法必须承担的责任10、归责原则P248:就是承担法律责任的原则。四、简答题1、简述物业管理法律责任的特征。P242：1.物业管理过程中产生的法律责任；既有侵权责任又有违约责任2.涉及技术规范较多3.法律责任复杂性2、简述物业管理法律责任的一般构成。P245：1.行为违法2.损害结果3.行为违法与损害结果之间的因果关系4.行为人主观上过错5.行为人的责任能力3、公平责任原则适用于哪几种情况？P250:1.无民事行为能力的人限制民事行为能力人致人损害监护人已尽监护责任地的2.紧急避险造成损害；危险是由自然原因引起的且避险人采取的措施又不当的3.行为人见义勇为而遭损害4.堆放物品倒塌致人伤害当事人均无过错5.当事人对造成伤害均无过错但一方在为对方的利益或共同利益进行活动的过程中受到伤害的。4、简述一般侵权行为和特殊侵权行为的区别。P252：一般侵权行为适用过错责任原则；特殊侵权行为则适用过错推定或严格责任原则；二是特殊侵权责任通常实行举证责任倒置。5、怎样理解侵权责任与违约责任的竞合？P254:6、业主或非业主使用人的主要侵权行为有哪些？P255：1.在装修过程中的违法行为2.擅自在物业公用区域内堆放或占用共用部位；共用设施设备的行为3.破坏物业内的卫生绿化设备等4.不遵守区域内的交通规则5.在共用区域存放有毒易燃品6.饲养猛兽或不按规定饲养宠物7.经有关部门坚定其房屋危机邻连房和公共安全的8.制造噪音的9.违反物业管理自治约定造成侵权的7、业主或非业主使用人的主要违约行为有哪些？P256：1.在装修过程中违反约定；擅自改变房屋的用途或超过设计负荷使用房屋的2.违反国家规定缴纳专项维修资金的3.未按规定缴纳各项物业服务费的8、业主委员会的侵权或违约行为主要有哪些表现？P257：1.没有召集业主大会；报告物业管理的实施情况2.不及时了解业主非业主使用人的意见和建议3.没有监督协助物业管理企业履行物业服务合同给物业管理企业造成损失的4.没有监督业主公约的实施5.擅自解除物业服务合同6.做出与物业管理无关的决定7.从事与物业管理无关的活动8.业主逾期不缴纳物业服务费用时；业主委员会不协助监督促其限期缴纳9.不当使用专项维修资金等。9、建设单位对房屋建筑质量方面的责任主要有哪些？P261：1.建设单位应对其在房屋销售时对所做的承诺2.将竣工验收合格的房屋交给业主3.对房屋的基础工程主体结构和附属配套设备保修4.负责房屋的工程质量5.在国家规定的保修范围内对维修项目进行修缮。10、业主或非业主使用人违反行政法律法规的行为主要有哪些？P261：1.没有签订书面的前期物业服务合同2.没有按照合同进行物业管理3.没有制定临时的业主公约4.制定临时业主公约侵害买售人的合法权益5.没有将业主公约向物业买受人明示6.建设单位擅自处分业主依法享有的物业共用部分7.竣工验收时；没有向物业管理企业提供相关资料8.建设单位没有按照规定配定物业管理用房的9.出售房屋没有按照国家规定代收专项维修资金和合理保存的10.其他与物业活动有关的违法行为。11、简述业主委员会的行政责任。P263：1.在物业管理企业承接物业时业主委员会不移交有关资料的2.业主委员会成了没有像当地行政主管部门进行备案的将进行相关处罚3.业主委员会做出的决定违反国家的法律法规进行相关处罚4.业主委员会运作混乱；进行整改。五、论述题1、结合实际论述无过错责任原则在物业管理中的应用。P249：在装修过程中的违法行为擅自在物业公用区域内堆放或占用共用部位；共用设施设备的行为破坏物业内的卫生绿化设备等不遵守区域内的交通规则在共用区域存放有毒易燃品饲养猛兽或不按规定饲养宠物经有关部门坚定其房屋危机邻连房和公共安全的制造噪音的违反物业管理自治约定造成侵权的2、什么是物业管理企业的侵权行为？它主要有哪些表现？P258：1.在物业区域内滥设广告牌2.擅自处分属于业主的功用部分3.未取得证书从事物业管理4.将物业管理委托他人造成损失5.挪用专项维修资金6.擅自损害共用设施7.存放易燃易爆品8.强迫业主接收不必要的管理服务9.利益物业从事危害公共利益活动的10.法律规定的其他3、什么是物业管理企业的违约行为？它主要有哪些表现？P259：1.未按约定对房屋进行保养和管理2.未按约定对设施进行更新改造的3.房屋公用设施出现危害公共安全4.对管理区域的卫生的未尽职责的5.没有履行公共安全只知道6.丢失相关资料造成严重后果7.不按照合约建立物业管理制度8.未经业主委员会同意设置广告等9.新的物业管理企业进入后不移交有关资料的10.违反合同约定11.未按合同提供服务的六、案例分析题某小区四楼业主张某向物业管理公司投诉五楼业主李某，称李某改造住房时将客厅一角加建了一间厕所，由此对其生活带来了不良影响（张某在客厅时常不得不闻听李家冲厕水声），要求物业管理公司进行处理。问：物业管理公司应该如何解释或者处理？理由是什么？第11章物业管理纠纷的解决一、单项选择题1、物业管理行政纠纷当事人在管理关系中的地位是（A）。A、不平等的B、平等的C、有的平等有的不平等D、有时平等有时不平等2、在下列各项中，不需要借助于第三方解决纠纷的方式是（A）。A、协商B、调解C、仲裁D、诉讼3、仲裁委员会于收到申请书后（A）内决定立案或不立案。A、5日B、10日C、15日D、30日4、达成仲裁协议的争议，（D）向人民法院起诉。A、应该B、可以C、不必D、不得5、司法审判是（B）。A、一审终审B、两审终审C、三审终审D、最高人民发院终审二、多项选择题1、常见的物业管理纠纷投诉人有（ABDE）。A、业主B、业主委员会C、业主大会D、非业主使用人E、物业管理企业2、物业管理纠纷处理方式主要有（ACDE）。A、协商B、赔偿C、诉讼D、仲裁E、调解3、仲裁协议要写明的内容有（ADE）。A、仲裁事项B、仲裁时间C、仲裁原因D、选定的仲裁委员会E、请求仲裁的意思表示三、名词解释题1、物业管理纠纷P271：指当事人之间在物业管理过程中产生的争议；物业管理纠纷的当事人有业主；业主委员会物业管理企业建设单位物业管理行政主管部门等。2、物业管理纠纷投诉P276：指当事人在纠纷发生后；向有管辖犬的部门反映情况并不希望或要求得到解决的行为。3、物业管理民事纠纷的协商P278：指纠纷当事人在纠纷发生后；本等平等互利；协商一致的原则对各方已发生的纠纷进行解决的方式。4、物业管理民事纠纷的调解P278：指纠纷各方当事人在第三方的主持下；根据各方的意思提出一个解决方案；经各方同意并执行从而解决纠纷的方式。5、物业管理民事纠纷的仲裁P278：指民事争议的当事人各方在争议发生前或争议发生后同意把争议交由仲裁机构局中判断；裁决的纠纷解决方式。6、物业管理民事纠纷仲裁协议P280：指各方当事人自愿将他们之间已发生的或可能发生的纠纷提交仲裁解决的协议。7、物业管理行政复议P285：指物业管理企业业主业主委员会或非业主使用人认为物业管理行政主管部门的具体行政行为侵犯其合法利益；依法向上级行政机关提出申请由受理的行政机关对具体行政行为依法进行审查并作出处理决定的活动。8、物业管理行政诉讼P287：指物业管理企业业主业主委员会认为物业管理行政主管机关的具体行政行为侵犯了其合法权益；依法定程序向人民法院提起诉讼；人民法院在当事人及其他诉讼参与人的参加下；对具体行政行为进行审查并作出裁决的活动。四、简答题1、物业管理纠纷有哪些特点？P272：1.物业管理纠纷具有综合性2.内容新型而且复杂3.涉及主体较广4.具有群体性5.解决具有一定的难度2、简述物业管理纠纷投诉的特点。P276：1.物业管理纠纷投诉是一种纠纷解决的途径2.是纠纷当事人的权利3.具有一定的行政性。3、简述物业管理纠纷投诉的程序。P277：1.投诉2.受理3.处理4、物业管理纠纷仲裁协议应