房地产基础知识培训课件

提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产

房产地产提示:在培训前需要了解什么是房地产房地产房产地产1土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一2土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）土地（国有土地、集体土地所有权）：3国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

国有土地使用权出让年限：4土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平:水通、电通、路通和场地平整

（2）五通一平:通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地

（3）七通一平:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整

土地的分类：5对一宗土地的基本认识（1）坐落（2）面积（3）形状（4）四至（5）地势（6）周围环境（7）利用现状（8）产权状况（9）基础设施完备程度和土地平整程度（10）地质和水文状况（11）土地使用管制（12）其他对一宗土地的基本认识（1）坐落（2）6对建筑物的基本认识（1）坐落位置（2）面积大小（3）层数和高度（4）结构（5)装饰装修（6）附属设备（7）公共配套设施完备程度（8）空间布局（9）建成年月（10）外观（11）利用现状（12）产权状况（13）层高和净高（14）维护情况及完损程度（15）其他对建筑物的基本认识7

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发

3、物业管理

4、房产业务咨询

6、房产其它经营形式房地产业：81、按照房地产用途分2、按房地产开发程度划分3、按是否产生收益划分4、按经营使用方式划分房地产分类1、按照房地产用途分房地产分类9房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途房产分类10建筑面积计算

占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的11房屋面积的分类

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和房屋面积的分类使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、12建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构

4、钢结构建筑物的分类（按建筑材料分）：13建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构

4、其它建筑物的分类（按承重方式分）：14建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下

2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上建筑物的分类（按建筑高度分）：15三、房地产的实物、权益与区位1、房地产的实物房地产中看得见、摸得着的部分，可分为有形的实体、实体的质量和组合完成的功能三个方面。2、房地产的权益房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、权益和收益主要包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等三、房地产的实物、权益与区位1、房地产的实物16房地产的交易：

1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质

房地产的交易：17影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素影响房屋价格的因素：18我国住房改革的5个时期：

1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进1998年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段

我国住房改革的5个时期：1980-1985年，国家、企业、19如何选择理想的居住住宅

1.地段：2.环境因素(地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等)3.房屋层数4.朝向5.房屋的功能分区6.面积空间如何选择理想的居住住宅20如何选择理想的居住住宅

7.质量与细节8.楼梯及电梯9.采光与通风10.景观11.物业12.配套设施如何选择理想的居住住宅21商用物业

1.位置

2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等3.硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）4.物业管理

5.配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）6.其它商用物业22房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理办法：

a、房地产开发b、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）C、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法房地产基础知识培训课件23业务知识——二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：

已购公有住房——指城镇职工按照有关住房改革政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房；已购经济适用房——指按政府规定的指导价格购买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房业务知识——二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念：24提示:删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:从“插入”菜单，选择“对象...”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。单击“对象动作”，并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：房地产

房产地产提示:在培训前需要了解什么是房地产房地产房产地产25土地

、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地、土地所有权、建筑物、权益土地——地球的表面及其上下一26土地（国有土地、集体土地所有权）：

1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式

a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）

b.协议转让取得（旧城改造）

c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）土地（国有土地、集体土地所有权）：27国有土地使用权出让年限：

住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年

国有土地使用权出让年限：28土地的分类：1、生地2、熟地（1）三通一平:水通、电通、路通和场地平整

（2）五通一平:通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地

（3）七通一平:通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整

土地的分类：29对一宗土地的基本认识（1）坐落（2）面积（3）形状（4）四至（5）地势（6）周围环境（7）利用现状（8）产权状况（9）基础设施完备程度和土地平整程度（10）地质和水文状况（11）土地使用管制（12）其他对一宗土地的基本认识（1）坐落（2）30对建筑物的基本认识（1）坐落位置（2）面积大小（3）层数和高度（4）结构（5)装饰装修（6）附属设备（7）公共配套设施完备程度（8）空间布局（9）建成年月（10）外观（11）利用现状（12）产权状况（13）层高和净高（14）维护情况及完损程度（15）其他对建筑物的基本认识31

房地产业：

1、房地产交易2、房地产开发

3、物业管理

4、房产业务咨询

6、房产其它经营形式房地产业：321、按照房地产用途分2、按房地产开发程度划分3、按是否产生收益划分4、按经营使用方式划分房地产分类1、按照房地产用途分房地产分类33房产分类居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途房产分类34建筑面积计算

占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率使用率——使用面积与建筑面积的比率绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率

建筑面积计算占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的35房屋面积的分类

使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积

套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和房屋面积的分类使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、36建筑物的分类（按建筑材料分）：1、砖木结构2、砖混结构3、钢筋混凝土结构

4、钢结构建筑物的分类（按建筑材料分）：37建筑物的分类（按承重方式分）：1、承重墙结构2、框架结构3、排架结构

4、其它建筑物的分类（按承重方式分）：38建筑物的分类（按建筑高度分）：1、低层——2层及2层以下

2、多层——2层以上，7层以下3、中高层——7层以上，16层以下4、高层——16层以上，24层以下5、超高层——24层以上建筑物的分类（按建筑高度分）：39三、房地产的实物、权益与区位1、房地产的实物房地产中看得见、摸得着的部分，可分为有形的实体、实体的质量和组合完成的功能三个方面。2、房地产的权益房地产中无形的，不可触摸的部分，包括权利、权益和收益主要包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等三、房地产的实物、权益与区位1、房地产的实物40房地产的交易：

1、房地产的转让2、房地产的抵押3、房地产的租赁（1）房地产租赁的概念（2）房产出租的性质

房地产的交易：41影响房屋价格的因素：•房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）•房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

•小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）•小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）•房屋的市场价格定位•房屋的供需状况•物业管理公司的口碑•房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少•政府因素、土地价格的变动•其它因素影响房屋价格的因素：42我国住房改革的5个时期：

1980-1985年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点1986-1990年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革1991-1993年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开1994-1997年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进199