房地产行业的研究分析报告

第一章房地产业内涵及投资特性分析第一节房地产行业内涵分析一、房地产业的含义房地产的定义和内涵什么是房地产呢？关于房地产的涵义，能够从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。在本报告中，我们取其广义，如此有助于我们对房地产行业的全面认识和整体把握。房地产的定义和内涵广义的房地产包括四个方面的涵义：1.房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房地不可分离；2.房地产是财产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大价值的财产，是财宝的体现。它既包括了可见的、有形的房地产实体，又包含了寓于房地产实体之中的各种经济关系以及由此而形成的各种权利，如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；3.房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。从房地产的物质形态来看，土地能够独立存在，形成独立的物体，而且是永久性，但房屋不能独立存在，没有土地，房屋就不能存在。从房地产业的兴起和房地产市场的发育来看，土地的获得、占有，不仅是房地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为地价和房价两个部分，其中，地价是房地产价格的要紧构成部分。从进展的观点来看，地价在房地产总价值中所占的比重就会越来越高。因此，地产是房地产的核心；4.房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、治理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的差不多职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第二层次的服务部门。二、房地产的分类房地产由房产与地产组成，故不管从实物依旧从权利状态上，都可将房地产分为“房”与“地”两大部分，但未必一定要房与地在一起才可称之为房地产，单纯一块空地也是一种常见的房地产投资形式。房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、不墅、商业用房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包含有高中低档、专门和各种新型品种。房地产的分类从存在形态上，我们可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。关于每一种存在形态，我们还可依照其用途不同进行细分，即：房地产的分类1.商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用土地。这类房地产的服务范围要紧是第三产业，随着我国的产业倾斜政策及第三产业的进展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。2.住宅房地产。即各种供人们生活居住使用的房地产。依照其建筑标准、功能等档次不同可分为中低档的一般商品住房和高档的公寓、不墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，一般民居型的住宅房地产将获得长足的进展。3.工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。另外，近年兴起的开发区投资也差不多属于此类型，一般差不多上进行满足工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用者的市场，出让的土地，能够是生地，也能够是通过开发达到“七通一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。房地产二级市场，是土地使用者通过开发建设，将建成的房地产进行出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定能够转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产二级市场要紧是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市场。房地产的分类房地产三级市场，是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及抵押、典当、拍卖等流通形式。房地产的分类因此，现实生活中，二级市场与三级市场并不是截然分不开的，它们相互渗透，相互衔接。例如，目前的差价换房中，即有个人之间房屋的交换的三级市场，又有房产进展商新建商品房与私人旧房、公房等之间的差价换房的二级市场与三级市场的混合。第二节房地产行业的差不多特性一、土地的特性土地的产品特性房地产与其他经济物品有着本质区不，这种区不决定于房地产的特性。而房地产的特性、房地产市场的特征以及房地产价格的特征，又要紧取决于土地的特性。土地的特性，可分为自然的特性与人文的特性两方面。所谓土地的自然特性，是指自然物体的土地，其本身所具有的专门性质；土地在人文方面的特性，是土地与人类发生某种关系时才会表现出来的。土地的自然特性要紧有下列6点：土地的产品特性1.承载力。所谓承载力，确实是负荷各种物品，使其能发挥功能的能力，又称为支持力或承受性。土地因具有此种特性，故能给予人类活动的立足基地，能够兴建各类建筑物，因而具备作为各种基地的价值。但不同的地块，其承载能力并不相同；不同的建筑物，对土地的承载力的要求程度也不相同。2.养力。土地的养力，确实是供给植物生长、生殖所需养分的能力。自然的土地，所具备的养力高低不同，养力小者通常被称为贫瘠的土地，经营要素的价值低，但以人工施肥或土地改良，可使土地的养力提高。土地的产品特性土地的产品特性3.不可移动性。土地为不可移动的物质，这一特性使土地利用形态严格地受到位置的限制。因位置固定，而附属于该位置的温度、湿度及日光、交通等均有一定状态，形成土地的自然地理位置与社会经济位置，而使土地有优劣之分，更因此产生级差地租。4.数量固定性。土地是自然的产物，具有原始性，不可能再生产。由于土地不能自由增减，因而使土地具有独占性与有限性。一定面积的土地经人占有以后，则占有者可获得工作或生活场所，并享受光热、空气与雨水，且可支配相关的天然资源与生产力。在市场经济中，这项权利除独占者外，他人除非支付相当的代价，否则无法享受。5.生产力永续性。土地只要以一般的注意加以利用，则其生产力或利用价值永可不能消逝，故又称为不可灭性或恒久性。其他物品，经长久或一定年限的使用之后，不管如何慎重治理，最终均难免损耗。因土地具有这种特性，因此可给其占有人带来永续不断的收益。6.个不性。个不土地所具备的生产条件或利用价值，有专门大的差异，不如人工与机器的制造品那样整齐划一，各宗土地有其个不的环境，形成个不的性格。因此，土地不能实现完全的替代，致使土地市场不能实现完全的竞争，所形成的价格也受个不情况所左石。二、房地产业的差不多特性周期性我国房地产的生命周期我国房地产的生命周期房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的阻碍特不大，因此，同国民经济的进展具有周期性一样，房地产业的进展也具有周期性。从图1能够看出，从86年到98年，商品房销售额呈现出剧烈的波动，显示出一定的周期性，同样，反映宏观经济进展速度的GDP增长率也呈现出周期性，尽管二者的振幅相差专门大，但仍然能够看出二者的波动步调差不多上是一致的，只是有些年份房地产业的波动步伐会稍领先于GDP的波动，这讲明房地产在国民经济中具有一定的先导性。房地产是典型的周期性进展行业，美国如此，中国也一样。房地产的进展周期与国民经济的进展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个时期，但各国房地产周期的历时不同。如美国，一个房地产进展周期长达十七八年，而香港只有七八年。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动差不多一致，但波幅前者大于后者；而且，复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。图1我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系(%)资料来源：国家统计局我国自1984年开始，房地产差不多经历了三个进展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个进展期，大约五年时刻；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1994年是第二个进展期；1995至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的进展期。我国的房地产周期有如此三方面的专门性：第一是房地产周期的频率，大约差不多上5年进展，2年低落，也确实是讲7到8年为一个周期，而随着市场及行业的成熟，那个周期有延长的趋势；第二个确实是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时刻比较长，这显示出市场需求持续旺盛如此的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接阻碍到投资的增长。2.关联性房地产与其他行业的关系关联性。房地产与国民经济的许多行业都有着紧密的关系，具有专门强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业紧密相关，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的进展能促进这些产业的进展，其比例达到1：1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。另外，房地产业的进展也能促使一些新行业的产生，如物业治理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有专门强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率专门高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也确实是讲目前我国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。房地产与其他行业的关系3.地域性房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能像其它商品一样，通过房地产在地区之间的流淌来使这种不平衡或差异缩小甚至消逝。房地产市场的供求状况要紧受当地经济进展水平的阻碍，若某一地区经济进展水平高，相应当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的进展势头。不动产的差不多特性确实是其地域性。地域的不可移动性必定带来如下问题：房地产作为不动产，有其地域性，并因此带来一系列专门问题■其生产的过程必定是分散的。依靠于土地固定化，不可能像工业产品能够集中于某一点或几点进行生产和组装。房地产作为不动产，有其地域性，并因此带来一系列专门问题■其生产的周期较长，必定带来资金的巨额投入和资产的长时刻占压。即使能够用预售的方式，提早收回大量的资金用于后期的建设，但前期拥有土地的过程也必定会造成巨大投入。■其地域性的差异必定会受不同的法律和条例制约。包括当地政府对土地和房屋供应总量的操纵和治理，也包括当地能源基础设施的供应，使房地产的生产不可能像其他产品的生产一样不受生产地的限制。■房地产的市场供应必定由于土地的不可移动性将要紧服务于土地所在地域之中，其市场的风险同样受当地政策、人口、环境、购买力的限制。尽管能够部分吸引外来的资金和流淌人口的购买力，但要紧的对像仍以当地为主，同时无法出口和转运消费。■各地区的平均物价和土地成本均有较大的差异，政策环境和政治环境都会对物价及成本造成极大的阻碍，任何企业都不可能用一种工业化生产的统一成本或服务贸易的平均成本去操纵房地产生产的地域差不，因此也绝不可能有如此的企业敢冒如此的风险。■房地产的地域差不同时带来了地形、地理、地质、温度和环境差不，因此房地产也不可能像工业化、高科技的产品在研究室中预先研制和试验。每个房地产项目都只能在决定土地的特定条件之后进行个体的设计。必须使其适应于当时当地的条件，并必须使其与当地的交通相结合，其个性特征和个性的服务对象都因人因地因购买力而异，无法具备大批量性的生产条件。■房地产不是一个孤立的产品，是由整套服务相配合而成的居住条件，这必定使其要与教育、商业、医疗、生活服务等相关设备相适应，有些能够由进展商提供，有些要借助于社会或都市中现有的成分，只能因天因地而不同，包括因人们的生活适应而不同，也必定使其不具备统一的标准化、大规模生产。■房地产的销售后服务也不同于一般产品和贸易的服务过程，其不可移动性也必定使服务、维修附属于土地本身而无法集中于某点或几个点上。同时这种产品的替换周期极长约50-100年，服务的固定性和长期性也使房地产商的进展必定地受到约束和限制。4.政策敏感性政府敏感性强，房地产受政府政策尤其是土地资源政策的阻碍较大政府敏感性强，房地产受政府政策尤其是土地资源政策的阻碍较大政府政策对房地产业进展的阻碍要紧通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用打算直接阻碍到土地的供应，从而阻碍到房地产业的开发状况；其二，政府的各项税费会阻碍到房地产的价格，从而阻碍到房地产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会阻碍到房地产的流通状况。房地产属资金密集型行业房地产属资金密集型行业另外，房地产投资的资金量比较大，属于资金密集型行业。房地产开发资金投入巨大，一个项目的投入资金一般为几千万、甚至好几亿、几十亿，企业假如没有足够的财力，专门容易由于融资问题而陷入困境。而且开发公司的投入资金，一般需要通过银行借贷，银行为保证资金的安全，一般只愿借贷给开发实力雄厚的公司以降低风险，因此相对小型企业来讲，大型公司或企业集团更容易获得贷款。第三节房地产业渐成为国民经济的支柱产业房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，在专门多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GDP的8%至10%之间。1993年中房地产业年增加值仅为GDP的2.7%。按建设部制订的《都市住宅建设与房地产业“九五”打算和2000年打算》，至2001年房地产业年增加值占GDP3.5%，2010年占5%，至2020年可望达到10%左右。那时中国的房地产业就进入了国民经济支柱产业的序列了。实际上，房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必定性。房地产业目前差不多具备了成为国民经济的支柱产业三个必须条件：第一、产品经久不衰，住宅是人们衣食住行的必需品之一，是人类赖以生存，社会赖以进展的差不多要素。经济越发达，社会越进步，人们对住房的需求就越高。房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必定性。结合我国目前的进展现状，中国房地产业至少将还具有40年的进展空间，这是由两个差不多需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。中国现有人口13亿，每年净增人口1200万，每年结婚人数980万对，农村到都市打工人口7400万，这些都构成了庞大的需求人群，同时各行各业都需要房子和配套设施。可能要到本世纪中叶这种需求才能平衡。二、伴随生活水平提高不断改善住房条件的愿望。目前，中国都市家庭人口平均为3.12人，参考国际上的标准，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。而要达到如此一个要求至少要十年。从以上这两点我们能够看出房地产行业在整个国民经济中地位的重要性。房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必定性。第二、产业关联度高，能吸纳大量就业，中国建筑业从业人员达3000万，仅次于农业和工业，与建筑业和房地产业相关联的钢材、五金、水泥、电器、装潢等行业有50多个，能直接和间接带动近4000万就业人数，占全中国总从业人数的25%左右。房地产业的进展，不但改善了群众生活，推动了都市化进程，而且拉动了建材、建筑、装饰、物业治理等多项产业，促进了产业结构的调整，促进了就业。目前，我国房地产业的触发系数约为1.5-1.7，即每100元的商品房销售额将引起其它相关行业150-170元的消费，其在国民经济中的重要地位是显而易见的。第三、能提供大量积存，给中国制造大量财宝，包括税收和利润。从这三点来看，房地产业的确实在国民经济中占有极其重要的地位。随着住宅与房地产业在国民经济中的比重越来越高，住宅投资波动对宏观经济的阻碍越来越大，成为保持国民经济持续、健康、快速进展的重要组成部分。随着市场机制在住房资源配置中的基础性作用逐步确立，房地产业已是公认的拉动国民经济作用最大的产业。房地产业渐成为支柱产业改革开放20年，我国住宅需求的结构发生了全然性变化，房地产业从无到有，逐步培育，产业地位得到确立，对国民经济的推动力越来越大，在前20年对我国GDP增长的贡献差不多大大高于其他行业，成为贡献最大的行业。房地产业渐成为支柱产业2001年，房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6至1.2个百分点。两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产的进展也刺激了消费信贷，2001年，57%的购房款来自消费信贷，住房抵押贷款增量占了GDP的2.3%到2.4%。2002年，房地产开发投资对中国GDP增长的贡献率为1.6个百分点左右。2002年，房地产投资占固定资产的比重达到17.91%，比上年增加0.86个百分点，成为仅次于差不多建设的第二大类投资。有些都市如北京，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%，广州也达到40%以上。中国经济的拉动力量，投资是三大因素之一，而房地产投资竟占有如此之大的权重。房地产已被公认为消费的黄金产业，在抑制通缩，拉动消费方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此会得到政策持续的扶持与投入。可能房地产行业在2010年往常仍将保持快速的增长势头，达到年均15%，因此行业内的上市公司业绩也将保持快速增长，只是由于项目周期与结算的行业专门性会出现盈利不均和冷热不平衡的现象，应引起投资者的充分重视。图21998-2002年房地产投资占社会固定资产投资的比重资料来源：国家统计局随着我国市场经济的不断成熟，房地产业的地位会越来越重要。因此，接着大力进展房地产业，以带动其它相关产业，是国家保持国民经济长期稳定进展的战略决策之一。同时，2001年房地产业在我国GDP中的比重虽已达5.5%左右，经济较发达的上海市已接近10％，但在经济发达的美国，房地产业占GDP的比重已达14%，与汽车、医药并列为国民经济的三大支柱产业，加拿大为15.7%、日本为11%、韩国为9.5%。比较来看，我国房地产业在国民经济中的比重还有进一步提高的空间。第四节房地产行业的投资特性分析一、中国房地产业正步入“火山喷发期”我国房地产业正步入新一轮高速成长期类似二战后欧美长达20年的房地产周期，正在中国出现。与此同时，中国差不多结构性地进入了装备工业和重化工业时期，这一时期的长度为8年-10年。宏观经济已步入一个相对和气、中速、持久的增长通道。我国房地产业正步入新一轮高速成长期据世界银行的统计数据显示，人均GDP达到600-800美元之间时，住宅产业将进入高速增长时期，另外，从国际经验看，人均GDP在7000-8000美元之前房地产将始终保持旺盛势头，而目前中国人均GDP才1000美元，增长前景远大。2002年我国经济增长率为8%，不管从投资依旧消费的角度看，我国的房地产业正进入高速进展时期。由于房屋是一种有不于其它商品的耐用消费品，百年老屋比比皆是，因而住房存量达到一定规模以后就会出现饱和现象。像欧洲一些国家，人均居住面积宽裕，房子质量高，历久不坏，人口又不增长（甚至出现负增长），房地产业就势必处于萎缩状态。中国的情况有所不同，国民经济持续增长，都市化方兴未艾，对住房的旺盛需求将会保持一个相当长的时刻，住房建设会不断地有新的增长。房地产业盈利性分析二、中国房地产业进入“均利”时代房地产业盈利性分析1.商品房的价格构成分析房地产成本构成目前我国商品房价格大致由四部分组成：1)地价成本。包括土地出让金、郊区耕地补偿、劳动力安置、拆迁费用等，约占5%-20%。2)税费成本。包括前期工程费、基础设施费、两税一费、大市政费等近百种税费，约占30%-35%。3)建安成本。如设计、招标、监理、材料、劳务等建筑安装费用，也可包括开发商经营成本，如治理费、销售经营费、融资利息等，约占40%左右。4)利润。占15%－20%。房地产成本构成表1我国商品房价格构成项目比例地价成本5%-20%税费成本30%-35%建安成本40%左右利润15%-20%资料来源：证券时报北京某房地产开发公司提供的一组价格表可显示构成商品房价格四部分的实际比例：该项目占地6300平方米，成本费用包括：1)土地成本：土地出让金3418万元，拆迁补偿金4919万元，共8337万元。2)税费成本：前期工程费360万元，小区配套费243万元，用电权和电贴219万元，两税一费589万元，投资方向调节税748万元，共3989万元。3)建安工程费：3300万元，治理费82万元，共3382万元。照此计算，该项目造价为15708万元，每平方米建设成本4758.5元，建安费仅为每平方米1000元，占总成本21%，其它各项税费占4/5，这其中不包括开发商营销成本与利润。从国外情况看，地价及税费三项仅占价格的20%，建安成本占73%，利润占只7%。而我国目前的地价及税费三大项成本约占总成本的50%，建安成本约占总成本的30-40%，利润占15-20%。由此能够看出，我国商品房价格构成中，地价及税费成本过高，开发商的回报也远远高于社会平均利润率。楼市的利润渐低楼市的利润渐低2.楼市已由“暴利”到“均利”房地产行业的整体盈利能力和盈利水平，从全国而言目前尚处于平均值以下的水平。广州、深圳的房地产业的盈利能力虽略高于全国同业的平均水平，但在本市内跨行业相比，也只是是处于平均水平。2001年房地产行业产值利润率为1.5%，资本利润率为6.0%资产负债率为71.9%，2001年房地产行业31924家企业中，亏损5457家，亏损3898.43万元，亏损面为17.1%。图3历年深沪地产上市公司平均每股收益走势图单位：元／股资料来源：证券时报2001年沪深两市房地产上市公司加权平均每股收益为0.10元，同比下降了55.05%，而且低于沪深两市所有上市公司的加权平均每股收益0.1369元；同时房地产上市公司的加权平均净资产收益率也大幅下降，由2000年的8.46%变为了-32.32%，下降了40个百分点。沪深两市54家房地产上市公司中，有20家公司的主营业务收入出现负增长，占总数的37.04%；23家公司的净利润增长率出现负数，占总数的42.59%。2001年，54家房地产上市公司中有12家公司亏损，比重达到了22.22%。2002年深沪两市69家房地产上市公司，净资产收益率绝大多数都低于7%，这是比较低的。2002年绝大多数房地产上市公司每股收益没有达到0.2元，总体收入处于比较低的水平。房地产投资组成结构复杂、风险较大三、我国房地产业的投资风险分析房地产投资组成结构复杂、风险较大房地产投资是一种多方位、多层次的综合性投资，组成结构复杂。房地产是一种专门的商品，具有不可移动性、市场局限性、易受政策阻碍性等特点，这也使得房地产投资成为一种现时期专门形式的投资，融资性强、供需变化专门，对投资区位选择的要求严格、流淌性差等，这些特点也是房地产投资风险形成的要紧缘故。对房地产投资，在一般人的印象中总是与暴利、高收益联系在一起的，低风险、高收益成为了房地产的代名词，事实上这是对房地产投资的误解，受国家宏观调控的阻碍，1993年后大量房地产开发企业陷入泥潭，至1998年全国竟有6000多万平方米商品房积压，这无疑告知我们，房地产投资并非一种完美的投资，追求利润的同时，也必须做好担负巨大风险的预备。尽管房地产的收益情况总体上表现为中下水平，但它自身的高风险性却依旧如故，要紧表现在行业特有的风险聚拢特性。纵向看，从选购土地、规划立项、资金筹措、前期配套、建筑安装、销售运行，几乎把全程中各个相对独立时期的风险全部包揽于一身，一旦项目中途受阻或搁浅，或者最终产品市场销售不畅，其他各时期的费用均已发生，风险自然聚拢于开发商这一环节。因此，在各环节转移风险于开发商时，也合理预留了盈利空间。横向看，由于一个项目运作时刻平均要三至四年甚至更长，其间的政策变动、经济波动、环境变迁、市政规划调整、资金利率和行政性收费标准的变化和各方面软成本的变化都将构成开发商的随机风险。鉴于此，与房地产开发风险相对称的盈利水平理应高于其他一般行业。第二章国际房地产业的现状及进展趋势第一节典型国家房地产业进展特点及动向一、美国房地产业进展现状与特点分析本章通过大量详实、准确的数据描述了国外要紧国家的房地产进展状况，总结了发达国家房地产行业进展的要紧特征及政策导向，能够为我国房地产的进展提供相关借鉴。在低住房抵押贷款利率的刺激下，2001年美国的新房销售量比前一年增加了2.6%，达到创纪录的90万套。2001年12月份，美国的新房销售量经季节调整后按年率计算达到94.6万套，比11月份增加了5.7%，为同年3月份以来的最高水平。美国住宅销售增长16.2%，刷新历史记录，但去年的商业楼房闲置率却比前年上升了5.7%，而且形势在持续恶化。本章通过大量详实、准确的数据描述了国外要紧国家的房地产进展状况，总结了发达国家房地产行业进展的要紧特征及政策导向，能够为我国房地产的进展提供相关借鉴。2002年以来，美国房地产业接着呈兴盛势头。2002年房地产业的产值将构成美国经济总量的1/3，9月份美国新建住房开工数比前一个月大增了13.3%，经季节调整后按年率计算达到184万套，这是过去16年来的最高水平。1.市场现状房地产旺销好势头过去2年间，美国消费支出增长维持稳定的要紧推动力是房地产市场的繁荣，因为从2000年下半年开始，美国股市便陷入熊市。美国家庭中财宝价值的25%左右为房地产；房地产价值是股票价值的4倍。因此，房地产价格变化对消费的阻碍（财宝效应）远大于股票价格的阻碍。2002年上半年流入房地产共同基金的资金为24.1亿美元(2001年仅为3.07亿美元)，5月新建住房的销售量比4月增加了8.1%，为过去6个月的最大增幅。然而，新屋动工总量比2月份的峰值下降了6.5%。目前的房地产热潮差不多持续了11年，是正常繁荣周期的2倍多。2002年10月份美国的旧房销售大幅度上升，并创历史上第三个最好销售月纪录。10月份美国的现有住房销售按季节调整后的年率计算为577万套，比9月份增加了6.1%，明显高于9月份2.6%的增幅。从美国各地区情况看，所有地区的旧房销售均比前一个月有较大幅度上升，其中东北部地区和西部地区的升幅分不达到7.9%和7.1%。旧房销售的上升也使住房价格接着攀升。过去10年间，发达国家只有3个国家没有经历房地产繁荣，它们是日本、德国和加拿大。日本房地产市场在1980-1990年间价格年均上涨12%。德国因国家统一，大量东部人口涌入西部，致使房价上升了30%左右，但目前的跌幅差不多达到了35%。迄今为止，房地产市场泡沫对美国消费还只是一个潜在的威胁。2002年美国现有住房销售量增长加速的缘故要紧有四个方面。首先是低利率的刺激。经济不景气迫使美联储降息，带动美国的住房贷款利率差不多下降到20年来的最低水平，刺激美国民众纷纷买房或换大房。其次，暖冬和少雪气候为人们冬天出来看房买房提供了便利。第三，由于股市熊市连连，加之安稳丑闻，让许多人目前对股市望而却步，转而把手上的资金投向房地产。购买住宅一直是美国人认为最保险和回报高的长期投资。第四，“9.11”事件后，许多美国人出于对经济前景的担忧，对大宗投资采取特不慎重的态度，阿富汗战事的结束提高了美国人对住房等大宗投资的信心。2)商业楼闲置令人忧2001年美国的办公楼房闲置率高达13.6%，与2000年相比上升了5.7%。今后商业楼房闲置率增长的趋势不但将持续下去，而且可能出现急剧恶化。商业楼房闲置率形势的恶化和持续，将从两个方面对经济恢复形成掣肘。首先是可能引起建筑业萧条，进而导致成千上万的建筑业工人失业。其次，商业房地产商的银行贷款将出现更多的呆帐或死帐，从而使差不多遭受安稳丑闻打击的美国金融系统面临更严峻的形势。10多年前的美国经济危机，确实是从房地产企业破产开始的。3)房产价格持续上涨《华尔街日报》对美国100多个都市所作的调查显示，自1998年以来，美国都市的住房销售价格持续上涨，比家庭收入的增长速度快1倍。以波士顿为例，房价在过去4年中增长了89%，而家庭收入仅增长22%。面对飙涨的房价，越来越多的经济学家开始担心房地产业走向泡沫化。纽约市房价已连续3年每年上升约13%，2002年头7个月已上升5.5%，皇后区房价上升超过15%，纽约长岛地区房价上涨已超过20%。即使在硅谷，因网络泡沫破裂一度跌落的房价，现在也涨回来了。美国房地产协会日前指出，美国房屋平均价位比一年前上涨9%，这是10年以来的最高升幅。4)建筑支出情况美国2002年9月份的建筑开支比8月份上升了0.6%，在调整季节因素后，按全年水平计算，达到8,367亿美元。在2002年头9个月里，美国的实际建筑开支总额为6,331亿美元，比2001年同期的6,311亿美元增加了0.3%。9月份，美国的私人住宅建筑开支按年率计算为2,975亿美元，比8月份增长1.6%；私人非住宅建筑开支为1,562亿美元，比8月份下降1.7%；公用设施建筑开支按年率计为2,080亿美元，比8月份增长2.2%。5)复苏前景不平坦尽管目前的房地产业呆帐比例只有2%左右，远远低于90年代的7%，但问题的严峻性是房地产企业的财政形势会接着恶化下去。只是，商业房地产业目前面临的困境并非由于盲目过度建筑所至，而是由于需求短期疲软。从上述情况的分析来看，美国房地产业内两大方面的一盛一衰，从另一个角度反映出美国经济恢复的复杂和困难。这也预示着美国经济的恢复，仍将碰到各种各样的新挑战，以后的回升，也只可能是起伏交错，缓慢前进。2.美国当前住宅设计的趋势1)注重邻里关系：消费者希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而是要有一些邻居，使自己有身处社区的感受；2)住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外也开始重视周围的环境；3)能容纳多个家庭的住宅重新走俏，如此能够大大降低住宅的维护费用；4)住宅的室外空间成为整个住宅的有机组成部分；5)在房屋外观设计和内部设计中都更加注重连贯性；6)四边形的房屋造型仍然是住宅设计的主流，房屋后部设计将变得和房屋前部设计同等重要；7)强调住宅外观与住宅周围自然环境的协调性；8)强调住宅外观设计具有鲜亮的“主题”；9)即使低价位住宅，室内装饰和建筑材料也要讲究；10)室内居住空间设计更加注重舒适而不仅是好看，这往往意味着低屋顶、更加有特色的室内装饰和更多的生活空间。连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。3.进展预测——房地产市场将降温由于近几年美国家庭收入增长速度大大低于房价的增长速度，连续多年热度不减的美国房地产市场将开始降温。美国多数房地产市场今明两年将处于收缩期，但不是衰退，全面复苏和增长要到2003年年底和2004年。办公楼市场是整个房地产业中最不景气的部分，仓库用房市场2003年也不看好，家居和房屋零售市场是房地产业中较稳定的部分，将安全避开衰退。美国办公楼市场的规模约为3.5亿平方米，2002年内94%的市场处于收缩状态，到2004年仍将有70%以上处于这一状态。美国的仓库用房市场和经济现状紧密相连，目前尽管多数处于收缩或衰退状态，但随着经济的改善在明、后年将极大地改变面貌，可能到2004年将出现全面复苏和增长。由于美国经济前景不明朗，目前家庭收入实现快速增长的可能性不大，因此，房价上涨过快将使美国低收入家庭实现购房的打算变得更加困难。美国总统布什已建议增加政府对4万多低收入家庭的资助，关心他们支付购房首期贷款，向那些为低收入购房者建房和修房的承建人提供24亿美元贷款。二、英国房地产业进展现状与特点分析房地产市场需求旺盛2000年以来，在英国中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。以英国最大的抵押贷款银行一一哈利法克斯银行为例，该行2001年承接的住房抵押贷款客户增加了5%，总客户达到250万。在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“临时保留”在抵押贷款银行。英国经办抵押贷款的银行有上百家。任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。2.房地产价格处于上升趋势2002年英国房价暴涨25%。英国最大的建房互助会Nationwide公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。英国2002年全年的房屋销售额直逼1989年的历史高点。2002年全年抵押贷款突破2150亿英镑，比2001年增长了36%，是上世纪80年代地产热潮时的抵押贷款额的4倍。所幸房价增长速度差不多开始下降。Nationwide的调查数据显示，2002年12月份房价增长了1.7%，2002年11月份房价增长了2%。可能2003年房价将增长10%。目前，英国的平均房价为117206英镑。从上世纪90年代初开始，英国房产价格年均升幅都超过8%。尤其是伦敦市中心的房价，过去8年内升值了180%。因此，同其他国家和地区的情况一样，英国的房地产价格以不同地区、不同都市和不同都市中的不同地段而差异巨大。伦敦、曼彻斯特、伯明翰等大都市属于房价较高之列，各个都市不同区域间的房价也相差悬殊。例如，在伦敦市区海德公园以南房价最贵的地段，价格要比市区其他地点高3到5倍，一套两居室的住房可达100多万英镑。而在近郊的一栋两层小楼，也只是几十万或十几万英镑。在以伦敦为主的许多都市中，可供建新房的地皮己几乎用光，而购房需求却在不断增加。以伦敦为例，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数在逐年上升。另外，由于经济因素，可能今后相当一段时刻内利率可不能有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。由此可见，英国的房地产市场将接着活跃。3.制度保障中低收入人群“劳者有其房”英国的政策鼓舞是刺激房地产需求的要紧因素。目前，英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房：其中，20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。英国的政策鼓舞是刺激房地产需求的要紧因素。1980年，撒切尔政府开始通过公房出售的方式改革原有的公房使用制度。当年修改的《住房法》规定：凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房，即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定：租住公房的住户，住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30%。居住两年后，每超过一年再减房价的1%，住30年公房的房客则能够60%的优惠折扣购房，但优惠折扣最大不超过房价的60%。居住条件差的公寓式套房，买房折扣更大。居住两年后能够优惠房价44%，以后每超过一年再减房价的2%，然而最大优惠折扣不超过房价的70%。另外，公房购买人还可申请购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入增加后再买下整套住房。此项“购买权”政策，吸引了大量租户购买公房，是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。4.金融机构扮演重要角色在以鼓舞居民购房为特点的英国，住宅金融扮演着专门重要的角色。向购房者提供抵押贷款，是银行的一项重要业务。20世纪90年代中期之前，各地有众多的住房信贷合作社，为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款(目前，已改为住房信贷银行，能够从事多种银行业务)。购房者通常可贷到房价90%的购房款，有的还能贷到100%的购房款；还款期一般为20年-25年，还款方式有固定利率，也有浮动利率。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等专门情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为要紧手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化、暂无还款能力时，保险公司能够关心居民还款。伦敦写字楼租金全世界最贵2002年，英国伦敦是全世界写字楼租金最贵的都市，超过了东京、巴黎和纽约。图42002年全球写字楼租金最贵的部分都市（美元／年.平方米）资料来源：共好资讯2002年伦敦高档写字楼每平方米的年出租价格包括租金，房地产税和服务费——高达1728欧元(1520美元)，位列全世界各大都市之首。东京高档写字楼租金名列第二，每平方米年为1213欧元(1067美元)；巴黎位居第三，每平方米年租金991欧元(872美元)。分不列第四和第五位的是莫斯科和纽约。三、德国房地产业进展现状与特点分析在德国，房地产已成为公民首选的投资项目。目前约有半数德国人拥有私有住房、商用房或投资于房地产的投资基金。市场状况德国的地产交易和房产交易行为是同时进行的，统称不动产交易，政府专门少对不动产交易进行干预。德国的地产交易和房产交易行为是同时进行的，统称不动产交易，政府专门少对不动产交易进行干预。据德国德累斯顿银行房地产分部2002年对全国1005户家庭投资行为的统计结果表明，德国有48.5%的公民将积蓄直接或间接地投资于房地产。如按价值计算，德国公民目前拥有的房地产总额是历史上最高的。统计还表明，德国房地产投资者的地域差不较为明显，德国西南部的萨尔州与德国北部的不来梅州为德国投资房地产者最多和最少的两个州，分不为75%和30%。德国公民拥有的房地产中约20%属于继承的家族财产，80%是房地产所有者自己购买的。这家银行认为，在财力同意的情况下，1/4的德国公民倾向于购买一个家庭独立使用的住宅，7.6%想购买多户住宅，6.1%情愿购买单元房。由此能够看出德国房地产市场今后将更加趋于活跃。2.德国房地产市场的差不多构架德国地产交易和房产交易行为是同时进行的，统称不动产交易。一般情况下，建筑物的所有者和土地所有者两者是不可分离的。一个土地所有者与几个建筑物的所有者共同拥有同一处不动产的情况在德国属于不动产交易中的特例。不动产交易包括不动产的买卖、出租、抵押交易等。这类交易大部分发生在私人之间，政府专门少干预。德国房地产交易市场的治理机构及要紧职能局、土地注册局、地产评估局、土地估价局以及国家土地评估鉴定专家委员会、国家财政局等。对不动产的治理机构是地产局和土地注册局。地产局是地点法院的一个分支机构，有上下隶属关系。地产局具体负责土地买卖；治理已建未建的土地的出租和抵押；提供政府机构用地；保障社会福利用地；实施强制购买政策；保障政府预购权力；仲裁土地纠纷（法院对仲裁作最后决策）等职能。此外地产局也负责治理土地注册。土地注册局属本州内的政府系统。土地注册局具体负责土地登记工作。例如土地的使用情况、土地转让情况、土地性质变更情况等的注册登记。负责土地评估工作和确定土地买卖基准价的机构有四个，即地产评估局、土地估价局、国家土地评估鉴定专家委员会和国家财政局。地产评估局全面负责全国土地评估和土地买卖基准价（相当于政府指导价）的确定。土地估价局负责检查土地购买价格。国家土地评估鉴定专家委员会具体负责确定全国范围土地买卖基准价（包括每两年修订一次的土地卖买基准价工作）的制定和全部的被交易土地的评估工作。国家财政局参加制定土地买卖基准价的工作。国家土地评估鉴定专家委员会为团体法人。每州设一处。委员会的组成人员包括政府官员、律师、房产经济师、建筑师、银行家、建筑公司人员等。委员会由36个组成，其中主席、副主席共6人，由地点政府指定政府官员担任。2)房地产交易市场的参与机构、参与者以及他们的要紧职责。德国的土地买卖大部分在私人中进行交易，不是政府的要紧职责。政府只负责用于公用事业部分的土地买卖。立法规定，政府对用于公用事业部分的土地买卖拥有强制业收购权和预购权（优先购买权）。房地产交易市场的参与机构及参与者包括：地产和房产的拥有者，地产和房产的购买者，地产和房产拍卖商，地产和房产经纪人，地产评估局，土地估价局，国家土地评估鉴定专家委员会，国家银行（其要紧职能是房地产交易过程中资金供给），国家财政局，地点法院，拍卖商所在州经济部（其要紧职能是监督拍卖商的拍卖行为），拍卖行业警察（其要紧职能是在拍卖现场监督拍卖商的全部行为），国家联邦政府检查院（国家级监督检查机构，负责检查监督拍卖商的行为），公证处和公证人（其要紧职能是对不动交易合同的公证），地产保险业（对地产买卖提供各类财产保险），德国房地产经济委员会（负责拍卖商的行业治理），地点政府的税务部门（负责审核拍卖商的纳税情况），产业治理人（其作用相当于房屋的物业治理），住宅局（负责制定政府新建房屋的租赁价格，旧房租赁价格由法律作出规定）。房地产交易的参与者能够是个人，也能够是团体、公司等。政府官员负责用于公用事业部分的土地买卖。3.德国房地产交易中的几项专门政策房地产交易行为中的专门问题包括土地规划对开发商开发行为的限定政策、强制收购政策、政府预购权的保留政策等3项。土地规划对开发商开发行为的限定政策德国立法规定，都市规划已作出用地性质规定的，在房地产交易过程中不得任意改变。例如商业用房与住宅用房不能随意改变。如确实需要改变，提出改变的一方需支付一定数量的费用（例如在科隆地区，每改变100平方米的住宅用房面积，则需在另一处新建130平方米的住宅用房作为补偿）。反之，都市规划部门也不能任意圈定土地而引起土地闲置问题。例如，10年前规划部门提出确定了某一地块的用地性质，10年后不管什么缘故而未按规划要求开发这块土地，则政府负责赔偿给土地所有者10年间因土地闲置而造成的损失。由于全局性产业结构调整（例如鲁尔地区）而引起的用地性质改变可不受此限制。在房地产交易中还存在“愿购权”，即买卖双方已达成交易协议，但因政府对该地块已有规划意图，买卖双方能够签定合同并进行公证，但不注册（在德国只有完成交易合同的注册程序后才能具有法律效率）。不具有法律效率的合同能够更改。2)强制收购政策尽管联邦德国差不多法（即宪法）已明确规定了土地所有权是受法律爱护的。然而，政府仍然有权强制按市场差不多价购买私人土地，以用于公用事业的开发。强制收购政策确实是指凡属公共设施用地的开发建设行为土地，政府有权对该块土地进行强制收购。法律规定被强制收购的土地，其土地收购价按当时的土地买卖基准价收购。然而，被强制收购的土地如闲置三至五年，则原土地所有者有权收回土地。3)政府预购权的保留政策政府预购权的保留政策是指，凡都市规划已确定用地性质的土地，政府有权在私人买卖土地行为发生之前优先预购这类土地。预购土地的预购价格，按当时的土地买卖基准价预购。四、日本房地产业进展现状与特点分析战后日本房地产进展史日本房地产现状分析日本房地产现状分析二次世界大战后，日本元气大伤，百废待兴。尤其是住宅市场，供应严峻不足，住房紧缺成为全国一个严峻的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6%－8%左右。随着日本经济自六十年代中期以来的快速进展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年，全日本差不多解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在接着开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作，并提出了“向二十一世纪新城镇目标迈进”的打算，并在专门多地区开始实施。政府在实现最低居住水准的同时，提出了诱导性的居住水准，这种水准的居住面积比最低居住标准将近翻了一番。到1990年，日本的房地产业差不多历了一个极大的进展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。日本的地价极高，从价值量上来讲，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。这也确实是讲，只要当时的布什总统批准，日本就能够通过卖掉东京而买下全美国。“日本的经济进展能够突破一般的世界经济规律，日本的地价永久可不能下降”，这种信念使日本出现了地产投机风潮。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。经济不景气，人们收入下降以及对以后预期的悲观，因此缺乏对住宅用地的购买意欲。同时进行的企业重组则意味着办公大楼需求的下降，房地产业开始连续8年的下跌，“日本”神话破灭，政府采取了财政补贴的方式，予以支持房地产业，但效果不明显。直到2000年1日，日本房地产业才开始有了缓慢的回升，住宅市场需求增长，住宅总工程数比99年同期增长16.8%，私人住房动工数量同比上升26.9%，出租用房动工数量同比上升5.4%，租金价格上升，日本房地产业显示出复苏迹象。其中经济状况的好转以及住房贷款利率的下降，是推动房地产业复苏的要紧动力。2.日本人的购房观念日本房地产现状分析日本人选择住房的原则为交通便利，不在乎距离市中心的远近，只要拥有便利快捷的交通，就会成为他们的选择对象。日本房地产现状分析日本居住小区建设现在已呈现出分散化的趋势，都市郊区成为居住小区建设的要紧部位，要紧缘故是：1）都市用地拥挤，地价高昂，使日本居住小区建设不得不走向市郊，以降低开发成本和房价。2）家庭汽车的普及，公路网络的发达，建设治理的有序，使得交通问题可不能成为郊区住宅的“瓶颈”。3）城郊乡间拥有较好的居住环境条件，包括空气、水质、噪音和绿化等，均比都市的居住环境更好。同时，基础设施建设逐渐完善，配套服务质量提高。4）都市中心区人口拥挤，居住质量下降，再加上空气、噪音等的污染，也迫使日本人选择市郊处的住宅。3.传统与智能的结合――日本住宅特色战后日本的住宅设计有两大主题。一个是追随欧美现代主义潮流，“沿着欧洲前进”，引进理性主义的住宅形式，以提高居住空间的合理性与舒适性；一个是对“日本的”传统东西的追求，力求保持日本的传统特色。1968年5月法国巴黎学生的运动，标志着对以欧洲文明的标准来衡量世界所有地区进步与否企图的抵抗。在建筑领域，设计师开始对建筑表现的全球形式进行反思，而力图加入国家和民族的特色。因此，日本建筑师在设计住宅时，总有种强烈的冲动，要在自己的作品中表现出“日本的”东西来，使建筑本身成为日本文化的一种表现形式。日本是一个崇尚自然与和谐和国家，在住宅设计上也力求保持与自然的统一。同时，日本地域狭小，人口密度专门高，特不是首都东京人口1200万（与北京大体相同），土地面积却仅2156平方公里（相当于北京的1/8）。在如此的生存条件下，争取美好的生活空间成了东京人梦寐以求的理想。因此，日本专门多小区是依据园林规划方式设计的，十分重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见角落式布置的绿化小品，贯彻“用地不多环境美”的原则，在细微之处体现出自然的气息。日本房地产现状分析日本房地产现状分析同时，日本人特不重视“家庭养老”的传统养老习俗，因此，日本人倾向于购买既保留传统家庭模式，又有适应现代人的要求，可供老少同住，有分有合的住宅。高度的智能化是日本住宅的另一个显著的特点，这也与日本的高科技技术的进展是相吻合的。1988年初成立了“住宅信息化推进协会”，促进了日本智能住宅的进展。日本新建的建筑物中60%以上是智能型的，其目标是“将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术，连到一个家庭智能化系统上，进行集中的或异地的监视、操纵和治理，以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目的”。日本30岁左右的青年阶层大多对电脑和网络专门着迷，因此他们喜爱购买适合连接电脑的新式公寓。住宅的智能化，一方面是适应时代的潮流，便于信息的猎取；另一方面，也可提高居住的安全性、便捷性与舒适性。由于日本资源短缺，因此，日本的住宅十分重视节能的问题，太阳能的利用比较普遍，通过屋顶吸阳板高效率地采集太阳能，通过自身的太阳能电池自动操纵系统，依照房内需要自动地向室内输入热（冷）风并供应热水。居住小区太阳能利用不仅能够节约电能，同时也能够改善、爱护和优化环境，是一种新的绿色能源，也是小区建设中符合可进展节能的一个方向。住宅的建筑往往还采纳新型的绿色节能材料，以减少采温顺空调的费用，节约能源。日前，日本正在开发移动的街区、减震设备、全自动IT的住宅，加快IT产业对住宅业的渗透，以提高日本人的居住水平。4.融为一体的室内室外设计风格在一般的理解上，建筑师单纯的考虑建筑的结构与外观的合理性，而不考虑室内设计；室内的装饰设计由室内设计师单独完成。如此的设计分工虽在一方面实现了设计的专业化和深化，但在另一方面，造成了室内室外设计的脱节。室内设计师忽视了或理解不了建筑设计中结构、设备等的合理性，产生了建筑内外空间的分离，造成不必要的白费和设计上的遣憾。事实上，建筑的内外空间是相互联系的，比如窗户，从外部看，是一种建筑构图，从室内设计看，却是用于外界取景。日本房地产现状分析日本房地产现状分析日本建筑在室内和室外空间的连贯以及技术、风格的一致性上是十分明显的，室内室外的设计主题大致相同，这有利于保证建筑内外的一致性。在日本建筑中，有一种空间被称为灰空间，这是一种过渡的空间，无法明确的界定是室外依旧室内。但它的存在，却在一定程度上抹去了建筑内外部的界限，使两者成为一个有机的整体。空间的连贯和设计的统一制造出内外一致的建筑，消除了内外空间的隔阂，给人一种自然有机的整体感受。同时，室内设计的目标从过去只重视物品的设计与物品之间的摆放转变为为人们生活制造舒适上来，能够讲是“从内部进行的环境设计”。设备是建筑设计中不可忽视的部分。在事后将各种设备隐藏起来，以保证建筑的简洁性与整体美观性是较为传统的做法。而日本的建筑师已开始把设备治理、出口等技术设备纳入建筑设计范畴的尝试。这源于现代建筑越来越智能化，设备的含量逐渐增大，这要求设计师在事先就考虑设备及出口的安排，以便于用户今后的使用，这也体现出了有用主义的要求。由此可见，现在的建筑设计并不是单纯的从美学上设计，它要求建筑设计师更多对技术进行考虑。美学是建筑的血肉，而技术却是建筑的骨架。近几十年来的现代主义建筑思潮，强调所谓的“装饰确实是罪恶”，产生的结果，是清一色的简洁明快、雪白无瑕的造型。建筑材料成为建筑设计中无所谓的选择。相比之下，日本建筑师是比较重视建材本身的质感、所蕴含的表现力的。将结构材料摆脱附加的外装饰，而展示其本身的质感。比如木材与日本人喜好天然去雕饰的审美情趣是一致的，让人亲近自然，使生活在都市中的人潜在的怀旧、回归自然的情绪得到了补偿，随着日本政府放宽对木结构建筑规模和高度的限制，大结构的木架建筑不断涌现并逐渐展示了传统的材料的魅力；耐火钢和耐火材料的使用，表现出了钢结构本身的力度和金属材料的精巧细致；玻璃的使用，增加了建筑的内外交流，成为都市中活动的展示牌，全玻璃建筑也能在一定程度上隐藏起建筑物本身；日本的建材业发达，高科技材料和复合材料的不断得以开发，也为建筑设计师提供了可用之材，增加了选择范围。比如钛合金、碳素纤维等的投入使用，就使得建筑设计的多样化特征更为突出。各司其职的开发商和政府日本的房地产开发商都为大体量的，数目专门少，但资金雄厚，能够负担的起大的住宅开发项目，以实现规模经济。日本住宅开发与美国有些许不同，它不是实行“一般由市场机制解决，政府起引导作用”的模式，而是中央政府‘地点政府与开发商在住宅领域中各负其责，互相补充，这也体现出日本政府在经济生活中的巨大作用。日本中等以上收入家庭住房在市场机制的作用下解决，由民间（私营）的房地产公司按照市场供求的原则，提供住宅。中等偏下以及低收入家庭则由政府提供不同的资助以猎取住房。其中，中央政府负责解决中等及偏下收入家庭的住房问题，地点政府的住宅局则负责提供低收入者、单亲家庭及有专门困难的家庭和个人的住房。建房资金大都来源于开发商的投入，同时政府对建筑中低收入家庭住房的项目给予财政支持，如“住宅金融公库”建设的“金融住宅”，中央政府建设直属的住宅，都市整备公团建设的“公团住宅”，地点政府建设的“公营住宅”等都使用一部分国家财政拨款。同时，政府还发放政策性投资贷款。大藏省（财政部）通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集资金等投向公团、公库住宅，给予1－2%的贴息。另外住宅公团和住宅金融公库还在政府的担保下发行住宅债券，以解决住房资金短缺的问题。日本房地产业进展趋势近年来，由于日本房地产泡沫的破裂，导致房地产价格大幅下跌，形势不容乐观。近年来，由于日本房地产泡沫的破裂，导致房地产价格大幅下跌，日本各银行因为借款人的抵押房产贬值而蒙受巨额损失，进而拖累日本经济。10年过去了，那个触发日本经济衰退的行业现状如何呢？从土地价格、建筑企业破产数量等方面来看，形势仍不乐观，现时期日本房地产业要走出困境可能仍然需要一段时刻。近年来，由于日本房地产泡沫的破裂，导致房地产价格大幅下跌，形势不容乐观。房地产业将面临严峻危机由于前国营国家铁路局大量放出土地，以及政府撤销对房地产业的管制，导致建筑项目激增；2003年东京市中心将有二百万平方米楼宇面积落成，是八十年代末日本投资泡沫出现时的两倍；东京某些地区的空置率有可能倍增至百分之十；中小型商厦业主的物业价格将大幅下滑，其资产最终将成为债务坏账。但从大的方面来看，由于房地产业是一个国家经济状况的重要指标，因此日本房地产业低迷的现状是与日本经济复苏乏力的整体形势分不开的。2)市场进展动向空关办公楼改成民用住宅2002年3月初，日本国土交通省（部）决定从2002年4月份起实施将都市中心的空关办公楼改成民用住宅出租的措施，其目的是为了充分利用办公楼，缓解市中心住宅吃紧的状况。在日本，政府以三大都市圈及县厅所在地的办公楼的所有者为对象，鼓舞他们将空关的办公楼层改装成住宅，条件是每幢大楼最少要住五户人家，而且得在一个楼层内；该楼层内不得设公司的办公室；在大楼内要醒目地标出办公地点同住宅区的出入口，使入住者的居住环境不受干扰。迄今为止，日本国土交通省（部）也做了一些推广工作，如除了将优质住宅出租给地点自治体及住宅供应公司外，也租借民间所建的住宅。此种做法要紧有三个缘故：（1）三大都市圈的市中心住宅用地已无潜力可挖；（2）与其拆旧建新，不如有效地利用既存的建筑物；（3）将市中心空关的办公楼改成民用住宅也可繁荣当地的商业。B.陈旧公寓房改建商业大楼在空关办公楼改民用住宅成为热点时，陈旧公寓房改建商业大楼的话题也引人注目。1963年颁布实施的《公寓法》规定，“在公寓房的占地面积上只能建同一目的的建筑物”。换言之，不得建公寓房以外的建筑物。但在2002年3月初，该项规定出现了松动。法务省的咨询机构——法制审议会提出了对陈旧公寓房另建它用的修改纲要。将陈旧公寓房改建商业大楼的背景是，据“时事通讯社”统计，到2001年3月底为止，30年以上的陈旧的公寓房有12万户，可能到2010年将猛增至93万户。因此，国土交通省（部）也正在向国会提交重建公寓房的有关法案。假如顺利通过，将对都市商业化的再开发起到极大的推动作用。C.再生品住宅市场呼之欲出为了减轻废物处理场的压力及减少引起温室效应的二氧化碳的排出，2002年在北九州进行了“再生品材料所建住宅”的实验。该实验房是二层建筑，使用面积177平方米，再生品材料的利用率达98%。而在日本的建材市场，再生品材料的利用率不足10%。如何提高再生品材料的利用率，是住宅建设的一大课题。该实验房的外观犹如温室，因其墙壁、屋顶等全部是玻璃、该玻璃耐老化、耐外压，出厂前已将玻璃嵌入铝合金框内，在现场只需组装就行了。其内部的天花板及地面都采纳可再生的塑料材料。由于内、外装修都采纳了系统化，因此，在现场既不见钉子，也不见胶水；既可组装，也可拆卸。支撑该房结构的是耐久性强的钢架，而地基部分采纳的是可再生的混凝土。由于成本及规格等问题尚未解决，目前还处在实验时期。五、加拿大房地产业进展现状与特点分析加拿大房地产现状分析加拿大是世界闻名的发达国家，是西方工业七国成员和经济进展与合作组织(OECD)成员。加拿大国土面积997万平方公里，人口3000多万，都市化率83%，绝大部分人口居住在与美国接壤的南部地区，是世界上平均人口密度最低的国家之一，要紧都市有多伦多、蒙特利尔、温哥华和渥太华。加拿大拥有发达的社会福利体系，国民的初等教育和医疗服务免费，与此相适应，加拿大的税收水平也比较高，是世界上有名的高税收国家。加拿大房地产现状分析1999年加拿大共有家庭1010万户，住房1080万套，即一户家庭至少有一套住房，这些住房中，56.6%是独立或半独立住房，33.8%是高层公寓，再其次是两层以下的排屋。假如把独立或半独立住房及两层以下的排屋计算在一起，它们约占住房总量的70%以上。形成这一现象的要紧缘故是加拿大幅员宽阔，人口稀少，土地资源相对丰富，土地成本较低，能够建筑占地较多的独立或半独立住房。住房所有者结构加拿大住房所有者结构要紧由三部分组成，即私人拥有、合作拥有和公共拥有。1999年63.8%的加拿大伙儿庭自己拥有住房，36.2%的家庭租赁住房，在这些租赁住房中，29.2%由私人拥有，7%由各级政府或非赢利机构拥有。值得注意的是，加拿大住房所有者结构是比较稳定的，1959年加拿大住房自有率是56.1%，40年时刻住房自有率只提高了7.7%，平均每年提高0.19%，讲明在市场经济条件下，住房自有化是一个长期进展过程，专门难在短时刻内大幅度提高。加拿大房地产现状分析加拿大房地产现状分析住房对宏观经济的作用住房不仅仅是人人必需的生活资料，而且是宏观经济的重要组成部分，对宏观经济具有举足轻重的作用。第一，住房对经济增长具有重要的拉动作用，这种拉动要紧体现在三个方面，一是住房建设项目本身所产生的直接产出；二是住房建设项目对建材、交通、机构等其他行业所产生的间接产出；三是围绕住房建设和住房消费的配套服务所产生的诱发产出，要紧集中在住房交易、住房金融服务和住房物业治理等方面。从加拿大1946年-1999年住宅业进展情况看，住宅业占GDP的比重在4%到7%之间，20世纪50年代到70年代较高，在6%到7%之间，最高时曾达到7.5%。从80年代初期开始下降，目前维持在4%的水平上。讲明在工业化的中前期，住宅业确实是带动经济增长的重要因素，而且持续的时刻还比较长。第二，住房是劳动密集型产业，对制造就业具有重要作用，目前加拿大住宅业总就业人数约为100万人，占加拿大总就业人数的10%左右，其中建筑业约占40%，制造业和运输业约占30%，贸易、金融、保险、物业治理等服务业约占30%，即建筑业每制造1个就业机会，就会为其他行业制造2.3个就业机会。第三，住房是国家和家庭经济财宝的要紧组成部分，在加拿大，住房占所有家庭财宝的68%，占国家所有财宝的60%，住宅业的进展水平直接阻碍国家和人民的富裕程度，是人民生活水平高低的要紧标志。联邦政府住房政策正因为住房对经济和社会具有举足轻重的作用，二次世界大战后，加拿大联邦政府对住宅业十分重视，采取多种政策措施进展住房产业，要紧有：1.直接建筑住房二次世界大战后，大量移民进入加拿大，加上大批军人转业退伍，住房需求急剧增加，住房短缺矛盾特不突出，成为当时加拿大的要紧社会问题。为尽快解决住房短缺问题，联邦议会重新修订了《全国住房法》，授权联邦政府成立CMHC，由该公司直接建筑住房，向退伍军人和低收入家庭出售或出租。到20世纪60年代中期，随着住房短缺问题的缓解，联邦政府从住房建设领域中逐步退出，不再直接建筑住房。2.直接贷款联邦政府从住房建设领域退出后，立即把政策重心转移到扶持中低收入家庭解决住房问题上，要紧政策手段是通过CMHC，向建筑面向中低收入家庭的社会住房(类似我国目前的经济适用住房)提供直接贷款，这一政策一直持续到20世纪80年代后期。从80年代后期开始，由于地点政府开始重视住房问题，联邦政府逐步削减了对社会住房的直接贷款数额，1992年联邦政府完全停止对社会住房的直接贷款。加拿大房地产现状分析3.抵押贷款担保在20世纪50年代往常，加拿大抵押贷款的首期付款比例较高，一般为房价的30%，有的甚至高达房价的50%，购房者必须积攒一笔专门大资金付首期付款，才有资格获得抵押贷款，这就大大降低了家庭的住房需求。为解决那个问题，1954年联邦政府授权CMHC建立抵押贷款担保制度，向首付款低于30%的抵押贷款提供100%的担保，鼓舞金融机构发放低首付款的抵押贷款，以此来扩大住房需求，促进住宅业的进展。加拿大房地产现状分析4.抵押贷款证券化从20世纪80年代中期开始，加拿大资本市场日趋活跃，融资规模不断扩大，为增加抵押贷款的资金供给，降低贷款机构的流淌风险，1986年联邦政府同意CMHC向抵押贷款证券(MBS)提供担保，1999年抵押贷款与住房公司所担保的抵押贷款证券为270亿加元。从战后五十年的总体情况看，加拿大住房体制是日趋市场化的，要紧依靠市场机制进行住房的生产、交换和消费。与此同时，联邦政府通过多种政策手段对住房市场进行了有效地干预和治理。当住房严峻短缺，市场未能有效增加住房供给时，联邦政府直接介入住房建设，来迅速增加住房供给。当住房短缺问题得到缓解后，联邦政府通过对社会住房的直接贷款，关心、扶持低收入家庭解决住房问题，通过抵押贷款担保，关心中低收入家庭购房。当社会住房取得较大进展后，联邦政府即把社会住房业务转给省级政府。在上述政策演变过程中，市场因素不断增加，政策干预逐步减少，相应地，政府用于住房方面的支出也在逐步减少，1981年政府住房开支4.36亿加元，1999年减少到1.36亿加元。第二节港澳台房地产业的进展现状与特点一、香港房地产业进展现状与特点分析近年来，香港房地产市场差不多开始复苏，交投量增大，表明香港的房地产市场正稳健进展。1.进展沿革近年来，香港房地产市场差不多开始复苏，交投量增大，表明香港的房地产市场正稳健进展。香港房地产业在1995年往常波幅不大，最大的只是30%。最早的是1974—1975年的石油禁运，房地产处于低潮；1981—1984年有个高潮；1994—1995年中英关于香港回归谈判，房地产处于低潮；之后房地产市场处于平稳进展；1991年因波斯湾战争，处于低潮，但只一年，专门快就回升，回复平稳。1995年开始，因为港英政府过于关注政治方面，对经济方面的储备少了，那几年的土地供应少了许多。当时进展商在公开卖地的时候专门快抬高地价，政府卖完那几块地后手上没地，要到山区找地、开发地，明知地价升得专门急，一时依旧无法拿出地来卖，平息炒风。在1996—1997年，香港一度产生专门疯狂的楼市。当时对这些情况最抗拒的是低下层，一些人到处示威。1997年后发生东南亚风暴，整个东南亚经济崩溃，阻碍了香港的经济，股票市场急剧下挫。香港房地产市场的变化，要紧缘故是受到人们心理因素的阻碍。1）小规模重建在上世纪五六十年代，房地产进展大部分以旧楼重建方式进展。进展商收购数间市区战前旧楼，合并后重建为单幢式商住两用楼宇。在六十年代开始有荃湾新市镇进展，但进展模式仍大致沿用旧市区模式，地块面积一般也是数百平方米左右，当时的市区规划相当简单，楼宇的配套设施亦没有今天那么完善。2）中大型屋由七十年代开始，基于社会进步及日渐富裕，居民对居住环境的要求开始提高。因此有会所设施及其他配套设施如市场、商场等的屋宇进展大受欢迎，因此在七十年代专门多大型屋宇如太古城、黄埔花园等相继出现。这些屋宇一般占地数公顷，设备完善有如小市镇。政府也常借此出新地契的机会要求进展商提供学校、幼儿园、老人中心、青青年中心、派出所等公共设施，以配合地区上的需要。3）地铁沿线进展在八十年代中期至九十年代，另一进展特色是地铁沿线上盖物业进展的出现，这类物业进展占地大，配套设施充足，包括超市、商场、学校、商业大楼、加上位于地铁及公共汽车总站上，交通极为方，因此大受置业人士欢迎。而此类地下铁路沿线物业进展亦为地铁公司带来可观收益，令地铁进展能够顺利进行。4）环保型进展从九十年代开始，香港在环保方面日渐注重，在住屋方面，对噪音、空气、日照等的环境要求在法例及地契上都有规定。进入二十一世纪，特区政府在建筑法例及土地政策上鼓舞在新屋中加入环保元素，例如加建阳台、空中花园、加大公共走廊等。2.市场现状1）市场交易状况近年来，香港房地产市场差不多开始复苏，交投量增大，表明香港的房地产市场正稳健进展。2002年一季度一手楼住宅成交量达6212个单位，相比上季度的7024个单位，下跌约14%，但比2001年同期显著增长近四成，而销售总额则更是达到最近连续五个季度的最高记录，超过200亿元，积极反映了香港楼市差不多进入正常进展轨道。2002年一季度购房者中按揭贷款人士的平均年龄为34岁，比上年同期37岁偏小，而且30岁以下买家所占的贷款比重由去年的25%升至33%，40岁以上买家所占的贷款比重则由去年的34%减至21%，由此可反映出香港置业者趋向年轻化，年轻购房者是香港楼市的新生主力军。置业者年轻化要紧由于2001年香港连续多次减息，住宅按揭息率屡创新低，减轻了置业者每月供款压力，有效增强了年轻人士