物业管理信息系统设计实例课件

□预备知识□学习方法

□教学内容

○项目开发准备○系统分析

○系统设计

○系统实施□重点难点□相关知识目录

□预备知识目录1预备知识☆本课程第六章特别是其中第六节

“物业管理信息系统的系统分析”☆本课程第七章特别是其中第二至第四节☆本课程第八章特别是其中第二节

“程序设计”等有关内容预备知识☆本课程第六章特别是其中第六节2学习方法☆温习预备知识,特别是系统分析、系统设计和系统实施的方法以及步骤等有关内容☆初读教材第九章并精读本课件☆认真完成本章形成性考核的作业题,

解决疑难问题☆认真完成应用实践和设计实践环节，从理论与实际的结合上弄懂学习方法☆温习预备知识,特别是系统分析、3

一、项目开发准备

1、确定项目开发步骤

☆初步调查和可行性分析○开发人员在这一阶段弄清楚物业管理公司的组织结构、业务流程各种报表单据的处理要求、管理人员和业务人员的分工和职责等内容○并提出系统的构建设想，进行可行性分析

☆以结构化分析法（SA方法）进行总体分析设计○明确物业公司需求、系统功能、公司组织结构，进行系统流程分析、数据流程分析，编制数据字典○划分系统模块，绘制系统模块结构图，并得出用户需求说明书

一、项目开发准备4

☆详细设计阶段○开发人员应当给出系统目标的设计、运行环境设计、数据库结构设计和模块设计☆系统实施：开发小组开始编制程序☆程序调试，系统测试：开发小组应与公司管理人员一同进行系统各项功能的测试，进行系统的试运行，以保证运行结果与设计结果相一致☆系统安装，用户培训，以及系统维护改进

2、初步拟定项目开发预算方法☆初步拟定项目开发预算方案包括：硬件配置（设备名称及主要技术指标）及费用；软件配置（系统名称及版本）及费用；系统开发费用☆详细设计阶段5

二、系统分析

◆软件公司建立专门的项目开发小组，对物业管理公司各层次管理人员（公司总经理，部门经理小组组长等）和主要业务人员进行调查访问，并实地考察了物业管理公司的管理运作情况◆明白了公司的需求和应该提供哪些方面的系统功能

1、物业管理公司的需求

☆由于物业管理涉及的管理范围较为广泛，涵盖了生活小区、政府部门、商务大厦等范围，管理内容复杂，加上政策性等变动因素，日常工作需要耗费大量的人力和物力，而采用现代化计算机管理手段是一种行之有效的解决方法☆计算机网络在物业管理中的作用主要体现在：○全方位的快速查询，减少重复劳动○以完整的工程及服务档案，提高管理水平二、系统分析6

○各项费用自动计算，减少人工差错与负担○自动控制各项费用收缴，保证公司收益○灵活、准确的收费，提高财务工作效率○全面的统计分析，提高决策依据

☆物业管理公司工作内容大致有○物业基本信息管理：小区基本信息、楼栋基本信息、套户基本信息、业主基本信息等○物业收费和综合服务管理是现代物业管理系统不可缺少的一部分，是现代物业管理企业在理财上走向科学化、智能化、规范化的必要条件○设备管理：包括设备的基本资料、详细资料管理，设备定检管理，物品库存管理等○工程管理：包括对施工位置、施工项目、施工单位工程图纸、施工费用进行各项管理○另外还包括：清洁卫生、绿化管理○各项费用自动计算，减少人工差错与负担7

2、系统功能

☆物业信息管理

○首先是管理物业公司的基本情况○然后是管理整个物业小区的资料，本小区是由多个楼栋组成，需要记录小区中各个楼栋的资料○每栋楼是由许多套户构成，所以需要录入每栋楼中的套户资料，对有人居住的套户，还需要录入住户信息

☆收费管理○首先定义收费类别和收费方法。根据收费类别的不同，需要定义一些相关信息，如住户表等

○当基本的信息定义好之后，录入各种数据，设置好各种参数，由电脑自动计算费用

2、系统功能8

☆工程管理○对施工地点进行管理

○施工单位进行管理，是哪个单位在施工

○对施工项目进行管理

○对工程进行验收，并对验收结果进行管理

☆设备管理

○记录各种设备资料○要知道每一种设备的检定周期，检定内容○有许多设备有常损耗物品配件，所以对这些物品有一个购买、领用以及库存的跟踪情况

☆工程管理93、企业组织结构一般物业管理公司的组织结构如下图所示：总经理办公室财务部工程部保安部清洁部绿化部检察部

3、企业组织结构总经理办公室财务部工程部保安部清洁部绿化部检104、系统流程分析☆物业信息管理的业务流程○物业公司信息○物业信息○楼栋信息○套户信息○住户信息☆收费管理业务流程○费用定义○收费方法○滞纳金定义○住户表定义○住户表读数录入☆工程管理业务流程○施工单位○施工项目○施工单位○工程图纸○施工费用☆设备管理业务流程○设备资料○设备检定内容○物品的进支4、系统流程分析11

5、系统模块划分

☆根据物业公司系统流程，开发人员将系统分为如下模块○上层模块图:物业管理信息系统物业信息管理物业收费管理工程设备管理保安管理出租管理综合管理系统管理○下层模块图：▲物业信息管理▲物业收费管理▲工程设备管理5、系统模块划分物业管理信息系统物业信息管理物业收费管理12

☆物业信息管理模块○代码管理▲为了使用者的方便，系统对经常使用的项目使用代码进行管理▲对一些固定的项目，系统中已经固化了它们的代码（如婚姻状况、性别、文化程度、户籍、民族等）○小区资料管理▲在物业资料中可更改和查看物业小区的基本情况，如名称、位置、面积、设施、小区图片等多种信息○楼栋资料▲对单个楼宇进行管理，此模块中，每行显示一幢楼宇的基本信息，因与楼盘相关的信息太多，表格中只显示了一些最基本的资料▲楼宇的详细信息还包括，楼宇名称、使用性质、物业类型、房屋等级等6、各模块功能详细描述☆物业信息管理模块6、各模块功能详细描述13

○套户信息▲在套户信息管理中，用户可查询或录入小区中每栋楼宇中每个套户的详细资料▲每行显示一套房的基本信息（房间编号、使用性质、所处楼层、业主、户型、单元等○住户信息▲在住户信息管理中，系统把小区中的所有住户分为现有住户及历史住户▲套户列表中显示所有套户中现有住户（也可能是历史住户）▲在户主资料卡片中，可以分为个人住户和单位住户○套户信息14

☆收费管理模块○收费标准▲说明每种常规服务的收费单价，使住户和工作人员都能详细了解每种常规的费用○租金定义：为每间要出租的房屋制定租金○滞纳金定义：定义滞纳金的比率，方便计算滞纳金○物业收费▲计算住户所在房间每月的总费用▲用户可以根据需求自定义收费方法和收费模式，可以自由控制收费类别，用户可以分项不同步收费▲对于用户的明细帐提供了强大的查询系统和处理系统○收费通知单○交费收据○欠交费黑名单○财务接口▲与财务部连接的接口，当每月物业收费计算好就通过这接口传送到财务部○数据信息接口▲与物业信息模块连接的接口，用于数据传输☆收费管理模块15

☆设备管理模块○设备管理系统主要对本小区的公用设备、套户个人委托设备或其他物业管理对象进行的登记、定检、检修等管理○设备资料管理▲其功能模块包括：小区设备资料、楼栋设备资料、套户设备资料○设备定检▲每一设备只有定期进行检测才能更大限度地发挥它的作用，确保使用效率与安全▲系统都把它们分为两类：到期已定检设备及到期未检定设备▲其功能模块包括：小区设备定检、楼栋设备定检、套户设备定检☆设备管理模块16

○物品管理▲物品管理可以管理本公司物品出入明细帐，可以记录物品的来龙去脉，从而有效管理物品，使物品得到合理利用▲利用库存查询可以有效抑制物品积压或平衡物品储备▲其功能模块包括：物品代码管理、物品入库管理、物品出库管理、物品库存管理☆工程管理模块○工程管理主要是管理与施工有关的项目，有关于工程施工相关的内容都可以在这里进行管理○维修管理▲系统的维修管理模块可以管理维修事项，核算维费用▲其中有设备检定、设备或设施的维修、公共设施维修

○施工管理：包括工程概算、工程记录、工程验收和施工单位等的管理○物品管理17

物业管理信息系统固定费用每月发生费用维修信息住户交款信息服务信息费用单据查询信息统计汇总信息

7、数据流程分析

☆下面列出本系统的部分数据流图○顶层数据流图物业固定费用每月发生费用维修信息住户交款信息服18

小区、楼栋、套户住户信息、收费标准设备基本信息物业基本信息管理设备基本信息管理收费管理维修服务管理查询信息4查询信息3查询信息2查询信息1新的住户信息住户、房屋信息设备信息固定费用交费、单据报表发生费用固定费用新设备记录维修记录○下层数据流图

小区、楼栋、套户设备基本信息物业基本设备基本收费管理维19

三、系统设计

1、系统设计目标☆本物业管理系统开发的目标是要实现物业管理的系统化、规范化、智能化☆使用者能在简便、快捷、轻松中实现对物业的各项事务的管理，从而减低使用者的工作量

2、系统运行环境设计☆硬件运行环境○一台高档的PC服务器，一个接线器（或交换机），若干微机，组建一个局域网络☆软件运行环境○服务器：Windows2000服务器版或WindowsNT4.0以上版本，SQLServer2000数据库○客户端：Windows98/2000/xp/me等版本，开发工具可以是VB6.0中文版，Power-builder8.0或9.0,Delphi5.0以上版本三、系统设计203、代码设计☆本系统的代码设计原则：采用字符编码方法☆对于小区编码、楼栋编码、套户编码、房屋类型编码、朝向编码、收费编码、部门编码、人员编码、设备编码、物资编码等，根据不同的需求确定不同的编码方案○例：套户编码方案

XX-X-XXXX：前两位表示楼编号，中间一位表示栋编号，后面四位的前两位表示楼层，后两位表示该楼层的第几号房间。例如：GZ-A-1601表示GZ楼A栋16楼01号房4、输入/输出界面设计☆系统的输入输出设计包括系统的输入输出界面设计，比如：输入输出表单、打印报表等☆由于系统结构复杂，表单和报表较多，需要根据具体情况进行设计3、代码设计215、数据存储设计

☆概念结构设计○根据系统需求，以E-R关系图的形式建立物业管理信息系统的客观概念模型○以设备库存系统为例,其简化E-R图:设备仓库入库出库MM11

☆逻辑结构设计○由实体导出关系模式:设备（设备编号、名称、型号、规格、产地、单价）；仓库（仓库编号、名称、面积、型式）○由联系导出关系模式:入库（入库单号、设备编号、仓库编号、数量、日期）；出库（出库单号、设备编号、仓库编号、数量、日期、领用部门编号）☆物理结构设计5、数据存储设计设仓入库出库MM11☆逻辑22

四、系统实施以及运行和维护

1、程序设计选择合适的程序开发工具，编程实现本系统的各个功能模块。具体编程实现方法和程序源代码省略

2、系统调试在系统的设计和调试过程中，采用各种测试方法，对系统分别进行了模块测试、子系统测试和总调，解决了各个子系统之间的数据通信和数据共享，满足用户的功能需求和性能要求

四、系统实施以及运行和维护23

3、系统转换为了保证系统的正常运行，XX物业公司建立了相应的规章制度，对公司的相关人员进行了培训，并完成了系统数据的初始化工作，采用系统的平行切换方式，新老系统并行运作了三个月，对新系统进行全面评估合格后，新系统正式投入运行

4、系统维护主要包括：系统数据维护、代码维护、程序维护和系统设备维护

5、系统评估主要对系统的性能以及系统带来的直接和间接效益等多方面进行评估3、系统转换24

物业信息管理代码管理小区信息管理楼栋信息管理套户信息管理户主信息管理物业信息管理模块图返回物业信息管理代小区信息管理楼栋信息管理套户信息管理户主信25物业收费管理收费定义模块数据输入模块收费管理模块数据接口模块收费标准租金定义物业收费交费收据财务接口滞纳金定义收费通知单欠交费黑名单数据信息接口

物业收费管理模块图返回物业收费管理收数收数收租物交财滞收欠数物业收费管理模块图返26工程设备管理设备管理报修管理工程策化库存管理设备数据保养计划检查记录房产大修房产小修工程概算施工记录施工单位采购模块入库模块出库模块库存模块基本数据详细资料保养记录预算费用实际费用维修记录采购登记物品明细工程设备管理模块图返回工程设备管理设备管理报修管理工程策化库存管理设备数据保养计划27重点难点☆重点物业管理信息系统的开发的具体实现过程☆难点结合实际例子正确运用物业管理信息系统的开发的各种方法重点难点☆重点28相关知识☆深刻理解本课程第六章、第七章和第八章等相关内容☆多重视实际应用，其中包括本课程的应用设计实践相关知识☆深刻理解本课程第六章、第七章29□预备知识□学习方法

□教学内容

○项目开发准备○系统分析

○系统设计

○系统实施□重点难点□相关知识目录

□预备知识目录30预备知识☆本课程第六章特别是其中第六节

“物业管理信息系统的系统分析”☆本课程第七章特别是其中第二至第四节☆本课程第八章特别是其中第二节

“程序设计”等有关内容预备知识☆本课程第六章特别是其中第六节31学习方法☆温习预备知识,特别是系统分析、系统设计和系统实施的方法以及步骤等有关内容☆初读教材第九章并精读本课件☆认真完成本章形成性考核的作业题,

解决疑难问题☆认真完成应用实践和设计实践环节，从理论与实际的结合上弄懂学习方法☆温习预备知识,特别是系统分析、32

一、项目开发准备

1、确定项目开发步骤

☆初步调查和可行性分析○开发人员在这一阶段弄清楚物业管理公司的组织结构、业务流程各种报表单据的处理要求、管理人员和业务人员的分工和职责等内容○并提出系统的构建设想，进行可行性分析

☆以结构化分析法（SA方法）进行总体分析设计○明确物业公司需求、系统功能、公司组织结构，进行系统流程分析、数据流程分析，编制数据字典○划分系统模块，绘制系统模块结构图，并得出用户需求说明书

一、项目开发准备33

☆详细设计阶段○开发人员应当给出系统目标的设计、运行环境设计、数据库结构设计和模块设计☆系统实施：开发小组开始编制程序☆程序调试，系统测试：开发小组应与公司管理人员一同进行系统各项功能的测试，进行系统的试运行，以保证运行结果与设计结果相一致☆系统安装，用户培训，以及系统维护改进

2、初步拟定项目开发预算方法☆初步拟定项目开发预算方案包括：硬件配置（设备名称及主要技术指标）及费用；软件配置（系统名称及版本）及费用；系统开发费用☆详细设计阶段34

二、系统分析

◆软件公司建立专门的项目开发小组，对物业管理公司各层次管理人员（公司总经理，部门经理小组组长等）和主要业务人员进行调查访问，并实地考察了物业管理公司的管理运作情况◆明白了公司的需求和应该提供哪些方面的系统功能

1、物业管理公司的需求

☆由于物业管理涉及的管理范围较为广泛，涵盖了生活小区、政府部门、商务大厦等范围，管理内容复杂，加上政策性等变动因素，日常工作需要耗费大量的人力和物力，而采用现代化计算机管理手段是一种行之有效的解决方法☆计算机网络在物业管理中的作用主要体现在：○全方位的快速查询，减少重复劳动○以完整的工程及服务档案，提高管理水平二、系统分析35

○各项费用自动计算，减少人工差错与负担○自动控制各项费用收缴，保证公司收益○灵活、准确的收费，提高财务工作效率○全面的统计分析，提高决策依据

☆物业管理公司工作内容大致有○物业基本信息管理：小区基本信息、楼栋基本信息、套户基本信息、业主基本信息等○物业收费和综合服务管理是现代物业管理系统不可缺少的一部分，是现代物业管理企业在理财上走向科学化、智能化、规范化的必要条件○设备管理：包括设备的基本资料、详细资料管理，设备定检管理，物品库存管理等○工程管理：包括对施工位置、施工项目、施工单位工程图纸、施工费用进行各项管理○另外还包括：清洁卫生、绿化管理○各项费用自动计算，减少人工差错与负担36

2、系统功能

☆物业信息管理

○首先是管理物业公司的基本情况○然后是管理整个物业小区的资料，本小区是由多个楼栋组成，需要记录小区中各个楼栋的资料○每栋楼是由许多套户构成，所以需要录入每栋楼中的套户资料，对有人居住的套户，还需要录入住户信息

☆收费管理○首先定义收费类别和收费方法。根据收费类别的不同，需要定义一些相关信息，如住户表等

○当基本的信息定义好之后，录入各种数据，设置好各种参数，由电脑自动计算费用

2、系统功能37

☆工程管理○对施工地点进行管理

○施工单位进行管理，是哪个单位在施工

○对施工项目进行管理

○对工程进行验收，并对验收结果进行管理

☆设备管理

○记录各种设备资料○要知道每一种设备的检定周期，检定内容○有许多设备有常损耗物品配件，所以对这些物品有一个购买、领用以及库存的跟踪情况

☆工程管理383、企业组织结构一般物业管理公司的组织结构如下图所示：总经理办公室财务部工程部保安部清洁部绿化部检察部

3、企业组织结构总经理办公室财务部工程部保安部清洁部绿化部检394、系统流程分析☆物业信息管理的业务流程○物业公司信息○物业信息○楼栋信息○套户信息○住户信息☆收费管理业务流程○费用定义○收费方法○滞纳金定义○住户表定义○住户表读数录入☆工程管理业务流程○施工单位○施工项目○施工单位○工程图纸○施工费用☆设备管理业务流程○设备资料○设备检定内容○物品的进支4、系统流程分析40

5、系统模块划分

☆根据物业公司系统流程，开发人员将系统分为如下模块○上层模块图:物业管理信息系统物业信息管理物业收费管理工程设备管理保安管理出租管理综合管理系统管理○下层模块图：▲物业信息管理▲物业收费管理▲工程设备管理5、系统模块划分物业管理信息系统物业信息管理物业收费管理41

☆物业信息管理模块○代码管理▲为了使用者的方便，系统对经常使用的项目使用代码进行管理▲对一些固定的项目，系统中已经固化了它们的代码（如婚姻状况、性别、文化程度、户籍、民族等）○小区资料管理▲在物业资料中可更改和查看物业小区的基本情况，如名称、位置、面积、设施、小区图片等多种信息○楼栋资料▲对单个楼宇进行管理，此模块中，每行显示一幢楼宇的基本信息，因与楼盘相关的信息太多，表格中只显示了一些最基本的资料▲楼宇的详细信息还包括，楼宇名称、使用性质、物业类型、房屋等级等6、各模块功能详细描述☆物业信息管理模块6、各模块功能详细描述42

○套户信息▲在套户信息管理中，用户可查询或录入小区中每栋楼宇中每个套户的详细资料▲每行显示一套房的基本信息（房间编号、使用性质、所处楼层、业主、户型、单元等○住户信息▲在住户信息管理中，系统把小区中的所有住户分为现有住户及历史住户▲套户列表中显示所有套户中现有住户（也可能是历史住户）▲在户主资料卡片中，可以分为个人住户和单位住户○套户信息43

☆收费管理模块○收费标准▲说明每种常规服务的收费单价，使住户和工作人员都能详细了解每种常规的费用○租金定义：为每间要出租的房屋制定租金○滞纳金定义：定义滞纳金的比率，方便计算滞纳金○物业收费▲计算住户所在房间每月的总费用▲用户可以根据需求自定义收费方法和收费模式，可以自由控制收费类别，用户可以分项不同步收费▲对于用户的明细帐提供了强大的查询系统和处理系统○收费通知单○交费收据○欠交费黑名单○财务接口▲与财务部连接的接口，当每月物业收费计算好就通过这接口传送到财务部○数据信息接口▲与物业信息模块连接的接口，用于数据传输☆收费管理模块44

☆设备管理模块○设备管理系统主要对本小区的公用设备、套户个人委托设备或其他物业管理对象进行的登记、定检、检修等管理○设备资料管理▲其功能模块包括：小区设备资料、楼栋设备资料、套户设备资料○设备定检▲每一设备只有定期进行检测才能更大限度地发挥它的作用，确保使用效率与安全▲系统都把它们分为两类：到期已定检设备及到期未检定设备▲其功能模块包括：小区设备定检、楼栋设备定检、套户设备定检☆设备管理模块45

○物品管理▲物品管理可以管理本公司物品出入明细帐，可以记录物品的来龙去脉，从而有效管理物品，使物品得到合理利用▲利用库存查询可以有效抑制物品积压或平衡物品储备▲其功能模块包括：物品代码管理、物品入库管理、物品出库管理、物品库存管理☆工程管理模块○工程管理主要是管理与施工有关的项目，有关于工程施工相关的内容都可以在这里进行管理○维修管理▲系统的维修管理模块可以管理维修事项，核算维费用▲其中有设备检定、设备或设施的维修、公共设施维修

○施工管理：包括工程概算、工程记录、工程验收和施工单位等的管理○物品管理46

物业管理信息系统固定费用每月发生费用维修信息住户交款信息服务信息费用单据查询信息统计汇总信息

7、数据流程分析

☆下面列出本系统的部分数据流图○顶层数据流图物业固定费用每月发生费用维修信息住户交款信息服47

小区、楼栋、套户住户信息、收费标准设备基本信息物业基本信息管理设备基本信息管理收费管理维修服务管理查询信息4查询信息3查询信息2查询信息1新的住户信息住户、房屋信息设备信息固定费用交费、单据报表发生费用固定费用新设备记录维修记录○下层数据流图

小区、楼栋、套户设备基本信息物业基本设备基本收费管理维48

三、系统设计

1、系统设计目标☆本物业管理系统开发的目标是要实现物业管理的系统化、规范化、智能化☆使用者能在简便、快捷、轻松中实现对物业的各项事务的管理，从而减低使用者的工作量

2、系统运行环境设计☆硬件运行环境○一台高档的PC服务器，一个接线器（或交换机），若干微机，组建一个局域网络☆软件运行环境○服务器：Windows2000服务器版或WindowsNT4.0以上版本，SQLServer2000数据库○客户端：Windows98/2000/xp/me等版本，开发工具可以是VB6.0中文版，Power-builder8.0或9.0,Delphi5.0以上版本三、系统设计493、代码设计☆本系统的代码设计原则：采用字符编码方法☆对于小区编码、楼栋编码、套户编码、房屋类型编码、朝向编码、收费编码、部门编码、人员编码、设备编码、物资编码等，根据不同的需求确定不同的编码方案○例：套户编码方案

XX-X-XXXX：前两位表示楼编号，中间一位表示栋编号，后面四位的前两位表示楼层，后两位表示该楼层的第几号房间。例如：GZ-A-1601表示GZ楼A栋16楼01号房4、输入/输出界面设计☆系统的输入输出设计包括系统的输入输出界面设计，比如：输入输出表单、打印报表等☆由于系统结构复杂，表单和报表较多，需要根据具体情况进行设计3、代码设计505、数据存储设计

☆概