湖北大型多功能居住社区规划设计方案文本(国外知名设计事务所)

封面1设计提纲1工作回顾2规划设计研究3项目发展态势及总体开发定位4规划设计方案5建筑意向6项目商业专题研究7项目投资效益及土地价值分析8首期开发设想21工作回顾3工作回顾方案竞赛总体布局+多方案比较优选方案深化中标方案深化规划设计方案深化研究+项目总体开发研究规划设计方案成果汇报+商业规划及招商销售策划研究+投资效益及土地价值分析42规划设计研究5规划设计研究提纲规划设计研究之项目背景多视角研究现状分析规划关键因素6项目背景规划设计研究之返回规划研究设计提纲位置项目总用地91.32公顷位于武汉东西湖区，吴家山老城区内，毗邻国家级台商投资开发区、东西湖生态保护区。地块交通便捷，南面为城市快速干线金山大道，东面为城市主干道张柏路，北面为城市次干道啤砖路，与规划的轻轨交通终点站距离1.5公里。地块西面为风景秀美的黄狮海湖，地块整体地势平坦。7项目背景规划设计研究之返回规划研究设计提纲总体形象定位不仅限于一般意义上的大社区的开发建设，同时承担部分区域中心的功能，是区域城市发展的新的标志。项目定位“具城西商业中心区功能”的，以开发中高档健康住宅为主，聚商业、文化、餐饮、休闲、娱乐、办公、居住为一体的大型多功能居住社区。8多视角研究规划设计研究之返回规划研究设计提纲规划目的：宏观的角度理解项目，挖掘项目本质。9视角一城市背景规划设计研究之返回规划研究设计提纲面积

面积8476平方公里，人口837万，其中城区人口600多万。全市现辖9个城区，4个郊区。地理条件

武汉是湖北省省会，华中地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。对外交通

武汉是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。经济发展

2003年武汉市国民经济稳步增长，全市生产总值达到1662.4亿元，按可比价格计算，比2002年增长12.1%。10视角角二二城城市市总总体体规规划划回回顾顾规划划设设计计研研究究之之返回回规规划划研研究究设设计计提提纲纲城市市发发展展战战略略遵循循““旧旧城城更更新新、、新新区区拓拓展展、、轴轴线线推推进进、、均均衡衡发发展展””的的战战略略，，沿沿主主城城重重要要出出口口通通道道构构筑筑西西南南、、西西向向、、北北向向、、东东向向、、南南向向、、五五条条城城市市空空间间发发展展轴轴，，将将主主城城与与各各远远城城区区联联为为一一体体，，共共同同发发展展。。用地地布布局局调整整城城市市地地区区的的功功能能结结构构、、优优化化主主城城汉汉口口、、汉汉阳阳、、武武昌昌三三镇镇的的空空间间布布局局，，促促进进三三镇镇的的均均衡衡协协调调发发展展。。交通发展以加快建设综综合性城市交交通体系为目目标，实施交交通可持续发发展战略。生态环境实现城乡绿化化一体化、凸凸现自然山水水和地域特色色、突出生态态优先和生态态安全、强调调因地制宜和和可操作性。。城市定位湖北省省会，，我国中部重重要的中心城城市，全国重重要的工业基基地和交通、、通讯枢纽。。11视角三区区域规划目目标（区域分分析图）规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲吴家山镇位于武汉市西西郊，紧临规规划主城区，，是武汉市市的重要城镇镇之一。东西湖区的政治、经济济、文化中心心，以农副产产品加工业为为主的经济技技术发展区。。是武汉市的交通枢纽之一一和发展高附加加值加工业的的综合性重点城城镇。12视角四项项目开发定定位研究回顾顾规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲具城西商业中中心区功能的的大型多功能居居住社区。武汉生态新城的中央核心区。建立汽车时代代理想的花园新城（远离大城市市喧嚣/生活活便利）建立全新的生生活区域，倡倡导全新的生活理理念和模式提升城市总体体功能（一流居住区区+综合性商商业）沿海.蔚蓝理理想城13视角五规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲对设计任务书书的解读对技术指标的的理解建筑面积分配配居住135万万平方米(含住宅及教教育、公共配配套)商业服务11万平方米居住社区+区域商业中心心关键词关键因素公共建筑空间间布点及组织织居住人口：约约4万人。14用地现状分析析规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲用地现状分析析1)场地地内部用地平平整，利于开开发2)临黄黄狮海湖景观观资源较好3)内部部有高压线及及啤酒厂供水水管线穿过，，对景观及工程程施工有一定定的影响。15基地现状分析析规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲基地现状分析析16现状分析规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲基地现状分析析17开发机遇及挑挑战规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲项目开发机遇遇位于东西湖、、吴家山地区区，交通条件件优越。位于工业区与与居住区结合合处，拥有多多元化的地产产开发市场。。是市区居住功功能的外延承担区域商业业中心的职能能大盘的发展机机遇城市运营商角角色，为城市市开发做贡献献长期开发运营营对社会服务与与负责建立完善的公公建配套设施施完善的物业管管理/物业服服务建立城市开发发商品牌18开发机遇及挑挑战规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲项目开发挑战战项目东、北两两侧为工业区区，工业区整整体形象欠佳佳。项目地块内部部有高压走廊廊及啤酒厂专专用供水管线线穿过，对项项目发展构成成一定影响。。项目地块中有有飞地将地块块与黄狮海湖湖相分隔，使使项目的整体体发展出现瓶瓶颈。发展内容的挑挑战潜在客户群体体类型社区发展模式式土地价值观（（物业选址与与布置）商业开发的策策略与空间布布局居住社区各个个地块的关系系（高密度发发展与中、低低密度发展））教育配套设施施要求与城市交通的的衔接19规划关键因素素规划设计研究究之返回规划研究究设计提纲项目角色成为武汉市的的新城发展的的典范。城市形象将继承和发展展城市文脉，，营造一个怡怡人的现代化化社区环境发展驱动力经济层面配合吴家山的的“东西湖区区的政治、经经济、文化中中心”的发展展策略，推动动地区的整体体发展。社会层面形成综合多元元社区，提供供多种住宅形形式与生活方方式。环境层面丰富的生态环环境，将创造造一个高品质质的生活环境境。20规划关键因素素规划设设计研研究之之返回规规划研研究设设计提提纲空间结结构形成混混合土土地利利用模模式，，以实实现更更好的的分期期，及及具有有活力力的、、丰富富的土土地开开发形形式。。景观系系统联系城城市绿绿地与与水环环境，，为居居住者者提供供一个个怡人人的生生活环环境。。分期开开发提供较较为全全面的的配套套设施施，各各分期期开发发阶段段包括括住宅宅、商商业、、公共共服务务、教教育等等功能能。以以保障障各期期开发发的可可操作作性。。213项项目发发展态态势及及总体体开发发定位位22项目商商业发发展背背景分分析从城市市发展展的角角度未来五五年武武汉市市社会会消费费品零零售总总额年年均增增幅将将为9—10%左右商圈的的分级级多中中心化化发展展趋势势,1230结构产业新新城是是商业业扩展展、聚聚集的的主方方向市级商业副中心（区域商业中心）市级商业中心中心商业区本项目用地武汉中国光谷武汉高新开发区

武汉经济开发区

东西湖开发区

23前期回回顾都市旅游业房地产业教育产业休闲产业沿海·蔚蓝理想城养老保健产业商业项目主主题概概念及及形象象定位位24商业发发展目目标与与定位位满足居居住商商服需需要，，合理理布局局社区区商网网以满足足社区区商业业服务务配套套为基基础，，分期期开发发邻里里中心心、组组团商商业，，形成成居住住与社社区商商业的的和谐谐共生生与协协调促促进。。完善提提升老老城功功能，，集中中营造造新城城商圈圈以建设设区域域商业业中心心为中中长期期目标标，提提升吴吴家山山的城城市功功能和和形象象，奠奠定本本项目目作为为汉口口生态态新城城形象象示范范区和和客厅厅的标标志地地位。。突出生生态休休闲特特色，，复合合都市市旅游游商业业以营造造有特特色的的主题题休闲闲旅游游空间间为长长期发发展动动力，，吸引引武汉汉市及及周边边地区区的休休闲娱娱乐、、商务务商贸贸的聚聚集，，进而而带动动居住住与商商业的的长期期可持持续发发展。。武汉复复合型型商业业群落落吴吴家山山区域域形象象商圈圈25商业研研究框框架目标、、作用用业态构构成、、规模模空间形形态运营模模式商业发展目标与定位商业开发定量分析规划指标法市场吸纳法各类商业、业态、业种能级、类型分析业态适配性分析空间布局形态适配性分析运营模式适配性分析商业开发定性分析26项目商商业功功能的的有机机组合合超广域型都市休闲商业带目标作用：提升区域价值和形象主要业态：酒店餐饮、娱乐文化观光休闲等特色商业空间形态：沿湖带状散点或组团型布局广域型区域商业中心目标作用：奠定区域中心功能和地位主要业态：购物中心、大型超市、专营店、工厂直中心等空间形态：在项目南部沿金山大道集中板块型布局社区型特色商业街目标作用：满足社区及区域居民的生活服务和文化休闲娱乐需求主要业态：时尚商业、教育文化、体育运动、餐饮娱乐、健康保健等特色商业服务空间形态：主要街道或节点沿街型布局邻里型组团商业网点目标作用：满足组团内日杂生活需要主要业态：便利店、杂食店等空间形态：组团内散点型或沿街型布局274规规划设设计方方案28鸟瞰图图一规划设设计方方案之之29鸟瞰图图二规划设设计方方案之之30总平面面图规划设设计方方案之之31土地利利用规规划图图规划设设计方方案之之32规划结结构图图规划设设计方方案之之33地块编编号图图规划设设计方方案之之34公共设设施配配套图图规划设设计方方案之之35区域道道路系系统图图规划设设计方方案之之36道路剖剖面图图规划设设计方方案之之37交通组组织分分析公公共交交通规划设设计方方案之之38竖向设设计分分析规划设设计方方案之之39消防道道路系系统分分析规划设设计方方案之之40地下空空间利利用及及停车车系统统分析析规划设设计方方案之之41分期开开发规规划规划设设计方方案之之42物业管管理方方式分分析规划设设计方方案之之43经济技技术指指标规划设设计方方案之之44体块鸟鸟瞰规划设设计方方案之之45体块鸟鸟瞰规划设设计方方案之之46空间布布局及及体量量分析析规划设设计方方案之之47建筑朝朝向布布局示示意图图规划设设计方方案之之48天际线线示意意图规划设计计方案之之49绿化景观观分析规划设计计方案之之50视廊分析析规划设计计方案之之51公共交往往空间分分析研究究规划设计计方案之之52主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之53主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之54主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之55主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之56主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之57主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之58主要节点点平面及及透视规划设计计方案之之595建筑筑意向60多层住宅宅意向建筑意向向之61联排别墅墅意向建筑意向向之62小高层住住宅意向向建筑意向向之63高层住宅宅意向建筑意向向之646项目目商业专专题研究究65商业需解解决的几几个核心心问题如何实现商业业投资的价价值最大大化？怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？如何根据据功能定定位组合合业态，，实现旺场场经营？如何滚动动开展商商铺的招招商和销销售？住宅和商商业如何何互动共共同促进进价值提提升？项目商业业专题研研究之66如何实现现商业投投资开发发价值最最大化？？市级商业副中心（区域商业中心）市级商业中心中心商业区本项目用地武汉中国光谷武汉高新开发区

武汉经济开发区

东西湖开发区

成立圈以人为本，考虑人流走向、使用频率，人口规模效益，在服务半径内设置商业配套；社区多层次的消费需求和不同消费人群的需要。饱和圈考虑商业中心经营的需要,分析商业圈层的消费发展潜力。吸引圈整合“购物、生活、娱乐休闲等功能，成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所。项目商业业专题研研究之67宏观分析行业分析SWOT分析项目条件项目商圈消市场费市场者消费群体定位定位依据定位策略区社业态分布目标客户功能业态产品空间配比招商策略销售策略经营管理建议可行性分析结论BCT市场趋势项目商业投资资开发的的研究框框架项目商业业专题研研究之如何实现现商业投投资开发发价值最最大化？？68单核结构构哑铃型双双核结构构复线型双双核结构构团块式双双核、多多核结构构怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发

？项目商业业专题研研究之69双核引力力带状结构构圈层覆盖盖能级互补补商业体系系的双核圈层层结构引引力模式式项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？70开发分期期图

ⅠⅡⅢⅣ

Ⅴ

ⅣⅡⅢ3A.3B3CⅥ项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？71首期商业商业能级商业开发区域商业启动的依据区级商业中心餐饮旗舰店启动特色餐饮，大型会所、休闲中心便于吸引周边中高层次客户，带旺人气；树立早期大盘气质和形象；也利于将来大盘的消费配套。内街式商业街的启动除满足一期社区生活配套的需求外，可兼顾周边的消费需求。大型会所/休闲中心社区商业配套内街式商业街/社区生活广场部分项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？72二期商业商业能级开发区域商业启动的依据区级商业中心3A区域：美居中心3B区域精品天地摩登天地丽人坊梦幻影城+美食城主力超市借助首期的商业铺垫，本期启动主力超市、女性购物区的招商，重点在于树立区级商业中心的第一个“生活购物消费核心”，便于进一步吸引周边家庭消费的客户，带旺人气；进一步丰满大盘的气质和形象；满足大盘和周边的日用生活和流行消费的配套。通过美居中心，强化在家庭装修、装饰布置的一站式购物功能。都市生活广场的启动可充分满足社区开发中生活配套的需求。社区商业配套社区生活广场项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？73三期商业商业能级商业开发区域（业态）商业启动的依据区级商业中心3C区域东方名店城动感地带情景式主题餐厅卡通娱乐城主力百货前两期的商业在满足日用消费和女性特色购物之后，本期招商重点在于树立区级商业中心的更高一档次的消费核心——启动“品牌购物”招商，成为本项目区级商业中心的高端支撑；进一步丰满大盘的气质和形象；满足大盘和周边的高档品牌消费的配套。社区生活空间的启动可充分满足社区开发中深层次的生活、居住、工作、学习的需求。社区生活配套社区生活空间：生活超市、运动馆图书馆、文化活动中心、美式后街项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？74四期商业商业能级商业开发区域（业态）商业启动的依据区级商业中心主题专业市场/酒店式公寓的商务会所（公共配套）主题专业市场将根据商业板块发展的补充需要选择业种，以强化区级商业中心的商业主题业态的辐射功能，如选择家电数码港；酒店式公寓和商务会所实现工作和商务休闲的配套。文化活动中心做为主要面向青年、中老年人的活动空间配套。通过以上不同功能的业态开发，丰富内、外层次多元化的居家、生活、商务、休闲等服务配套需求。社区生活配套文化活动中心（公共配套）项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？75五期商业商业能级商业开发区域（业态）商业启动的依据社区商业配套社区休闲空间：地中海主题风情街/艺术沙龙

社区休闲空间的启动可充分满足社区居民在休闲中享受自然、享受交流、追求生活品位的需求。

休闲街/休闲会所项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？76六期商业商业能级商业开发区域商业启动的依据社区商业配套城市生活空间：家居生活街生活超市家居生活街、生活超市的启动可充分满足第六期社区居民日用生活配套的需求，提升居住品质。项目商业业专题研研究之怎样根据据商业生生长规律律合理分分期开发发？77商品交易体系观光游乐体系文娱康乐体系观光游乐体系餐饮休闲体系商务居住体系商品交易体系商品交易体系如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？项目商业业专题研研究之功能分布布图78业态分布布图区级商业中心．Livingmall．美居中心．酒店/会所．餐饮旗舰店．休闲中心．内街式商业街．异国美食风情街．主题专业市场．夏威夷风情街10．夏威夷度假酒店11．夏威夷休闲湾社区生活广场1．生活超市2．家居生活街社区休闲空间1．地中海主题风情街2．艺术沙龙/培训基地3．休闲街/休闲会所社区生活空间1．运动馆/图书馆2．文化活动中心3．美式后街4．医院诊所5．Marketplace6．家居生活街项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？79商业业态态总体构构成表区域功能主要业态面积备注

区域商业中心配套Livingmall购物中心主力超市区+专卖店28000

主力百货区+专卖店30000

美居中心8000

办公商务酒店公寓、会所30000公共配套餐饮服务餐饮旗舰店6000

生活配套主题专业店8000

内街式商业街2000

休闲娱乐休闲中心6000

夏威夷风情街1000（飞地）夏威夷度假酒店12000（飞地）夏威夷休闲湾1000（飞地）商业面积合计88000

社区生活配套

社区生活空间文化活动中心2000公共配套运动馆3500公共配套图书馆2000公共配套美式后街3000

生活超市+生活街1400

社区生活广场Marketplace超市500

家居生活街4000

社区休闲空间地中海主题风情街3000

艺术沙龙/培训基地2000

休闲街2500

商业面积合计16400

商业面积总计104400项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？80区级商业业中心业业态组成成图美居中心LivingmallLivingmall主题专业市场美食中心休闲中心内街式商业街车场公寓/会所夏威夷休闲港湾夏威夷风情街夏威夷假日酒店3A3B3C项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？81TCL电子科技技形象馆馆或国美、、苏宁等等大型电器数码码专业市市场经营主题

建筑面积配比（㎡）业种构成

内街式商业街2000家居装饰用品、品牌服装、书店、美容美发、干洗店、数码冲印店、便利店等餐饮特色店、银行、餐厅、水果店、食店大型会所、休闲中心6000先期作为销售中心、健身中心、美容中心正常运作时作为洗浴中心、保健中心、KTV等

餐饮旗舰店6000主题专业市场8000

国内大型型特色餐餐饮，如三五醇醇、太子子、湖锦、南南海渔村村等主题专业市场美食中心休闲中心内街式商业街3A3B3C项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？区级商业业中心业业态82业态分布建筑面积配比（㎡）业种构成酒店式公寓、会所

23000公寓商住区、城市会客室、会议室等夏威夷风情街

1000旅游用品、装饰品、品牌服装、饮食、休闲吧、生活日用品店等夏威夷假日酒店

12000

客房、钟点房、中西餐厅、会议厅、健身中心、美容中心、SPA馆等

夏威夷休闲港湾

1000

游艇俱乐部、酒吧、雪茄吧、水岸高尔夫挥杆场等

公寓/会所夏威夷休闲港湾夏威夷风情街夏威夷假日酒店区级商业业中心业业态项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？83LIVINGMALL生活广场场（3A、3B）楼层功能命名建筑面积（㎡）经营范围1精品天地＋主力店（超市）7000国际、国内品牌服装、流行服装（偏女性）、精品、饰品、美容化妆品、眼镜、皮鞋皮具、洋快餐；

超市：生鲜和熟食品、果品、干货、糖烟酒等2主力店（超市）7000

超市：家居日化用品、饰品、小家电等洋快餐3生活天地7000设计师天地、休闲服装、家居装饰用品、床上用品、咖啡休闲吧、彩妆、美容保健中心

4卡通娱乐城+美食城7000迷你影院、各地风味美食店商业合计28000㎡3A3B3CLivingmall美居中心4美居中心8000家具、家装、家饰品等家庭用品项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？84楼层业态分布建筑面积（㎡）业种构成1东方名店城＋主力店（百货）6000国际、国内品牌服装、精品、饰品、珠宝首饰、钟表、眼镜、皮具、服装、服饰、礼品等

2白领世界+主力店（百货）6000

国际、国内流行服装、职业装、皮鞋、配饰等

3青春地带＋主力店（百货）6000休闲服装、服饰用品等

4动感地带＋主力店（百货）6000文体用品、体育运动服饰、冷饮、水果捞5情景式主题餐厅+梦幻影城6000集餐饮、咖啡、奶茶、茶艺等中西文化于一体的休闲餐厅、卡通主题餐厅；卡通玩具、卡通文化用品、儿童服饰、母婴系列、游乐天地

商业合计30000㎡LIVINGMALL生活广场场（3C）3A3B3CLivingmall项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？85社区商业业业态组组成图家居生活街、生活超市运动馆诊所图书馆文娱活动中心美式后街家居生活街、生活超市地中海主题风情街艺术沙龙项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？86业态分布面积业种构成家居生活街/生活超市

1400

装饰用品、小家电、经营生鲜食品、蔬菜、水果、日用百货等美式后街

3000

文具、玩具、体育用品、音像店、休闲或运动服装店、小饰品店、礼品店等

运动馆（公共配套）

3500

游泳池、健身中心、篮球馆等

图书馆（公共配套）

2000

书店、阅览休闲中心、借书店、网吧

文化活动中心（公共配套）

2000

棋牌娱乐室、歌房、展厅

家居生活街、生活超市运动馆诊所图书馆文娱活动中心美式后街社区生活活空间项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？87社区生活广场

社区休闲空间

生活超市家居生活街地中海主题风情街艺术沙龙休闲会所休闲街业态分布面积业种构成休闲会所休闲街

2500便利店、活动室、娱乐室等

地中海主题风情街

2000

主要经营异国风情酒吧、咖啡店、高档休闲用品店等艺术沙龙

2000

城市会客室、艺术展厅、少儿艺术培训基地等

生活超市/家居生活街

4500街道办、储蓄所、社区服务中心、日杂百货、生活用品等

项目商业业专题研研究之如何根据据功能定定位组合合业态实实现旺场场经营？？88招商运作作方式项目背景分析：项目商业区位项目功能配套项目业态组合项目开发分期商业资源盘点：国际商业品牌国内行业品牌本地经营商家

市场分析阶段招商策略目标商家招商政策目标区域主力客户招商分期策略制定阶段招商执行招商队伍管理制度工作流程推广执行策略执行阶段项目商业业专题研研究之滚动开展展商铺的的