20套旅游地产开发规划设计合集

井冈山市新城区拿山乡地块【红色文化创意旅游休闲城项目前期可行性分析及策划方案】思维总纲1.总论

项目概况

可行性研究的方法和程序

可行性研究的原则2.项目发展背景

旅游业发展背景

区位与交通分析

城市规划与发展分析城市经济与社会发展分析小结3.项目可借鉴案例

休闲旅游地产概念

借鉴案例4.项目认知及市场定位

项目立足点

项目形象策划

项目形象定位

项目承载功能

项目开发特色5.市场营销

市场分析概述

营销策略

营销方式

营销渠道建设

节庆活动营销6.投资估算与资金筹措

项目投资

资金来源和融资建议

项目筹资策略7.项目社会评价对社会经济的影响分析对生态环境的影响分析对社会文化的影响分析对旅游城镇建设影响分析项目远景展望8.项目风险分析

风险概述

风险因素识别

风险分析

防范风险措施9.结论1.总论1.1项目概况1.3可行性研究的原则1.2可行性研究的方法和程序思维细图项目名称拿山乡红色文化创意旅游城项目承办单位

江报地产、江西泰洋投资发展有限公司1.1项目概况项目拟建地区概况项目位于江西省井冈山市，井冈山市地处江西省西南部，湘赣两省交界的罗霄山脉中段。全市现辖21个乡镇场和街道办事处，总人口15.8万余人，总面积为1308.58平方公里。井冈山整个地势中部高四周低，冈上多井状盆地，以山地为主，是典型的山区城市。

井冈山作为中国革命的第一个根据地，具有辉煌的历史，绮丽的自然风光，革命人文景观交相辉映，浑然一体，是一个集风光旅游、传统教育于一身的理想旅游避暑胜地。井冈山是第一批国家重点风景名胜区、国家级自然保护区、全国爱国主义教育基地和国家园林城、“中国旅游胜地四十佳之一”、“中国优秀旅游城市”和国家5Ａ级风景旅游区。井冈山旅游资源丰富，品位高、知名度大、震撼力强、组合条件好，“红”、“绿”相映的革命人文景观与秀美的自然风光融为一体。具有发展旅游产业不可多得的自然秉赋。这在全国重点风景名胜区是独一无二的，是“中国红色旅游第一城”和“全国红色旅游第一品牌”。

项目拟建地区和地点项目用地概况项目位于井冈山市新城区，北临井冈山市政府，南至火车站，西至物流中心、东至井泰大道，项目用地总面积约为400亩。

项目建设内容项目用地总面积约为400亩，拟打造成一个集旅游休闲度假、高端商务会议、高尚人文居住、红色主题文化、特色购物休闲于一体的综合性红色文化创意旅游城。对项目地块进行实地调研，了解项目概况；实地考察竞争项目及区域内重点资源情况；和相关负责人与消费者进行深度访谈；收集项目背景、环境相关的数据与资料；收集项目潜在客源的需求及偏好数据；综合分析并提出项目的产业设计与产品内容；科学论证并得出项目发展目标与定位；报告成文。1.2可行性研究的方法和程序可持续发展的原则坚持以科学发展观为指导，遵循旅游经济的内在发展规律，培育资源节约型、环境友好型的绿色旅游体系。强调“保护是最明智的开发，开发是最好的保护”，对于珍贵的、不可再生的旅游资源，处理好开发与保护的关系，坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，综合考虑经济效益、社会效益和环境效益，以保证旅游业得到可持续发展。在不同的发展阶段，确定不同的发展目标，明确相应的开发对象和开发程度，留有发展余地。加强资源保护和生态环境建设，实现旅游业的可持续发展。1.3可行性研究的原则

本项目地的发展要高度整合现有资源，使各类资源在旅游业的发展过程中错落分工、差异开发，形成合力、整体成长。唯有对资源进行充分整合，才能形成规模，创造具有影响力的旅游产品；才能避免散小、重复的旅游产品恶性竞争造成区域旅游整体利益流失；才能打造本项目的旅游品牌效应，达到搭建新的融资平台，吸引新的资本投入的目的。资源整合原则市场导向原则坚持以旅游市场需求为导向，以红色旅游产品开发为核心，以塑造项目地对旅游消费者的核心吸引力为准则，进行深度挖掘、个性包装，把本地块建设成一个有强大吸引力、能够产生巨大经济效益和社会效益的综合性旅游目的地。突出特色原则鲜明的红色特色是旅游目的地的吸引力所在。本项目力求寻找并对接好区域红色旅游资源、旅游产品和旅游形象的独特性，将项目建设成为具有鲜明特色的商务、会务、度假、旅游目的地，使之成为江西红色文化第一站以及红色文化对外展示的窗口。统筹协调原则报告以科学发展观和可持续发展理论为指导，以实现社会、经济和环境的可持续发展为根本目标，针对项目地的实际情况，规划特别强调城乡统筹、社区发展、资源开发与环境保护的协调关系。2.项目发展背景景2.1旅游业发展背背景2.3城市规划与发发展分析2.2区位与交通分分析2.5小结2.4城市经济与社社会发展分析析思维细图国内旅游业发发展概况根据权威数据据显示，2010年，我国旅游游业三大市场场实现了全面面恢复并较快快增长。国内内旅游人数达达21亿人次，比比上年增长长10.6%；国内旅游游收入1.26万亿元，增增长23.5%；入境旅游游人数1.34亿人次，增增长5.8%；入境过夜夜旅游人数数5566万人次，增增长9.4%；旅游外汇汇收入458亿美元，增增长15.5%；出境旅游游人数5739万人次，增增长20.4%；全国旅游游业总收入入1.57万亿元，增增长21.7%。与此同时时，国内旅旅游呈现了了以下几个个特点：2.1旅游业发展展背景“当地人游当当地”比重重大。由于国内旅旅游总体发发展趋势和和长假期调调整等因素素的影响，，郊区游、、省内游和和区域内游游的数量大大大增加，，而跨省、、市的远程程旅游增幅幅有所降低低。“十一”长长假火爆异异常。自从长假期期制度实行行以来，““十一”长长假几乎都都是每年国国内旅游最最为集中的的时间。与与此同时时，2008年是“小黄黄金周”（（即围绕新新确定的清清明节、中中秋节和端端午节的3天假期）启启动的第一一年，这样样的短假期期虽然使长长距离旅游游有所减少少，但却大大大带动了了省域内、、城市郊区区的短途旅旅游、乡村村旅游和自自驾车旅游游。特色旅游的的竞争力增增强。近年来深受受各地政府府和业界重重视的乡村村旅游、红红色旅游、、冰雪旅游游、自驾车车旅游以及及与体育休休闲相关的的旅游产品品得以长足足发展，赢赢得了越来来越多旅游游者的青睐睐。江西旅游业业发展概况况“十一五”期期间，江西西省旅游产产业有了长长足进步，，旅游业逐逐步由粗放放开发期走走向发展期期，由事业业接待型走走向经济产产业型，全全面推进重重点旅游区区（线、点点），以及及食、住、、行、游、、购、娱六六大要素系系统建设，，旅游客源源不断拓展展，旅游经经济体制和和运行机制制发生深刻刻变化，旅旅游产业规规模明显扩扩大，各个个旅游环节节都迈向新新的阶段。。根据权威数数据显示，，截至2010年11月13日,江西年度旅旅游接待总总人数首次次突破1亿人次,旅游收入756.91亿元,与2005年相比,均增长了1倍以上,完成了“十十一五”计计划目标的的108%和123.2%。其中，红色色旅游引领领全国，““十一五””期间，全全省红色旅旅游累计接接待游客达达1.7亿人次，红红色旅游综综合收入累累计达1194亿元。某种种程度上而而言，旅游游业已成为为江西省国国民经济新新的增长点点和支柱产产业。同时时，旅游业业发展带动动了交通、、商贸、饭饭店、餐饮饮、文化、、体育、信信息、物流流、休闲等等服务业的的发展，为为工业、农农业提供了了新的市场场空间，推推动了房地地产发展和和新型社区区建设，促促进了生态态环境和文文化遗产的的保护。“十二五”期间，江西西全省旅游游行业将围围绕“红色摇篮·绿色家园·观光度假休休闲旅游胜胜地”总体定位,全力打造“中国红色旅旅游首选地地、国际生生态旅游必必选地、世世界观光度度假休闲旅旅游胜地”3大品牌,加快赣北鄱鄱阳湖生态态旅游区和和赣中南红红色经典旅旅游圈、赣赣西绿色精精粹旅游圈圈建设，着着力打造以以“四大名山（（庐山、井井冈山、三三清山、龙龙虎山）、、四大摇篮篮（中国革革命摇篮井井冈山、人人民军队摇摇篮南昌、、共和国摇摇篮瑞金、、中国工人人运动摇篮篮安源）等等为重点的的旅游目的的地体系。。力争建设设成为红色色旅游强省省、生态旅旅游名省、、旅游产业业大省。在“三个基基地、一个个后花园””的江西定定位战略中中，紧扣把把江西建设设成为“沿海经济济发达地区区居民休闲闲旅游的后后花园”的发展战略略，以“花花园江西””作为全省省旅游产业业发展定位位，进一步步完善和提提升“红色色摇篮，绿绿色家园””的整体旅旅游形象。。江西山清水水秀，旅游游资源相当当丰富，这里有世界界文化景观观庐山、革革命摇篮井井冈山、道道教祖庭龙龙虎山、江江南第一仙仙峰三清山山、月亮之之城中国宜宜春明月山山、东江源源头三百山山、云中胜胜境武功山山、珍禽王王国鄱阳湖湖、世界瓷瓷都景德镇镇、英雄城城南昌、南南国宋城赣赣州、红色色故都瑞金金、中国药药都樟树、、中国最美美的乡村婺婺源、千古古第一村流流坑等等，，还有羽仙仙飘临的仙仙女湖。江西是旅游游资源大省省，但绝不不是旅游产产业强省。。据有关资料料显示，江江西省的旅旅游资源丰丰富且有特特色，在全全国排名前前10位，而以创创历史纪录录的2010年游客突破破1亿人次、总总收入818.32亿元计算，，排名则在在21位。这巨大大的“剪刀刀差”说明明，江西省省旅游业远远没有做强强、做大、、做优，有有着极大的的挖掘潜力力,要加快省旅旅游业的发发展，亟需需从整体上上提高旅游游开发水平平，开发高高水准、高高品质的旅旅游项目，，撬动区域域旅游的新新发展。井冈山市旅旅游业发展展概况井冈山市是是第一批国家家重点风景景名胜区、、国家级自自然保护区区、全国爱爱国主义教教育基地和和国家园林林城、“中中国旅游胜胜地四十佳佳之一”、、“中国优优秀旅游城城市”和国国家5Ａ级风景旅旅游区。近年来，，城市基础础设施建设设的加强和和城市环境境面貌的改改善，为提提升井冈山山市的旅游游环境吸引引力和城市市吸引力创创造了便利利条件。近年来，该该市审时度度势，适时时提出了“高举红色色旗帜、做做足绿色文文章、彰显显家园魅力力”的旅游游发展战略略。旅游业总体体发展状况况呈上升趋趋势，旅游游综合接待待能力和档档次显著提提升，旅游游产业规模模不断扩大大呈现加速速发展的良良好态势。。据不完全全统计，截截至2010年，井冈山山的星级宾宾馆已由2000年的4家增加到24家，其中6家四星，14家三星，总总床位达1.7万余张；旅旅行社10家，直接从从事旅游接接待、旅游游餐饮、旅旅游服务的的人员达3.5万人，占全全山总人口口的22%，人均年收收入达24000元。2010年共接待游游客453.61万人次，实实现旅游总总收入33.24亿元，较上上年分别增增长10.1%和12.1%，门票收入入稳定在亿亿元大关之之上。2011年以来，井井冈山以建建党90周年为契机机，据最新新权威数据据公布，截截至7月8日，井冈山山今年门票票收入突破亿元，，接近去年年全年水平平。井冈山作为“中国优秀秀旅游城市市”和国家家5Ａ级风景旅旅游区，旅游资源源数量丰富富，但也较较零散。据据不完全统统计，井冈冈山风景区区分为11个景区，76处景点，460多个景物景景观。旅游游资源区域域空间组合合状况良好好，景区以以红色人文文旅游资源源占绝对优优势，边缘缘地区和腹腹地地区以以自然风光光为主、地地文景观类类、生物景景观类优势势明显。与国内其他他中部地区区城市比较较，井冈山山市旅游业业的发展存存在明显的的差距。无无论是国内内旅游还是是入境旅游游，其旅游游人数与旅旅游经济收收入总量都都偏小；旅旅游产品以以红色旅游游观光为主主，适合时时代要求的的特色旅游游项目比较较匮乏，新新区还尚未未有标杆性性、高品位位的旅游目目的地，这这也成为本本项目发展展的重要因因素。区位分析宏观区位上上看，井冈冈山位于江江西省西南南边陲，南南靠广东、、港澳等经经济发达省省区，东邻邻福建、浙浙江等沿海海发达省份份，与上海海、北京等等发达城市市有铁路、、航空线相相通。井冈冈山与长江三角洲洲、珠江三三角洲等发达地区经经济距离适适中，市场场前景广阔阔，因此，，该区域范范围内的旅旅游项目的的打造也极极具战略意意义。微观区区位上上看，，项目目位于于井冈山山市新新城区区，北临临井冈冈山市市政府府，南南至火火车站站，西西至物物流中中心、、东至至井泰泰大道道，项项目用用地总总面积积约为为400亩，周周边地地形平平坦，，地势势平缓缓，区区域内内水系系发达达，北北面有有拿山山河纵纵贯而而过。。2.2区位与与交通通分析析交通分分析由于本本项目目的区区位关关系，，项目目地的的外部部交通通基本本上依依托井井冈山山市和和吉安安市的的交通通网络络。目目前，，井冈冈山市市交通通设施施建设设在逐逐步完完善，，形成成了““快捷捷畅通通、四四通八八达””的公公路、、铁路路和航航空网网，极极大地地提高高了项项目的的可达达性。。公路交交通方方面，，随着着泰井井高速速公路路的建建成和和通车车，使使上井井冈山山的交交通得得到很很大的的改善善。江江西省省南昌昌、吉吉安、、泰和和等地地每天天都有有长途途汽车车开往往井冈冈山，，都可可以通通过赣赣粤高高速、、泰井井高速速直达达井冈冈山市市（茨茨坪））风景景区，，遂川川方向向也有有长途途汽车车直达达茨坪坪。另另外，，从赣赣州以以及湖湖南长长沙，，可以以分别别通过过遂川川和宁宁冈等等地进进入井井冈山山。铁路交交通方方面，，京九九铁路路在井井冈山山设有有停靠靠站点点，通通往上上海、、北京京、广广州、、南京京等多多条铁铁路干干线在在市内内越境境而过过，部部分大大城市市已经经开通通了井井冈山山旅游游专列列，从从这些些地方方出发发到井井冈山山都很很方便便。航空交交通方方面，，距井井冈山山约80公里的的井冈冈山机机场已已经开开辟了了直达达国内内多个个城市市的航航空班班线，，项目目地靠靠近井井冈山山机场场，距距机场场高速速路口口仅半半小时时车程程，这这为项项目地地输送送远程程客源源提供供了十十分有有利的的条件件。城市中中长远远期规规划分分析井冈山山市城城区原原本所所在地地是地地处井井冈山山风景景名胜胜区中中心景景区的的茨坪坪，但但随着着红色色文化化旅游游的发发展，，景区区建设设与城城市建建设争争夺用用地情情况日日益突突出。。茨坪坪作为为井冈冈山市市党政政机关关所在在地、、城市市居民民生活活区，，与景景区周周边生生态环环境保保护的的要求求不相相适应应，既既限制制了城城市的的发展展空间间，又又制约约了旅旅游接接待规规模的的扩大大。因此，，“十五五”期期间井井冈山山市与与宁冈冈县合合并设设立新新的井井冈山山市，，其城城区的的政府府行政政职能能、城城市生生活职职能等等统一一搬迁迁至厦厦坪、、拿山山一带带，建建设新新城。。茨坪坪则作作为旅旅游接接待中中心和和主要要景区区，龙龙市为为接待待次中中心、、主要要景区区和边边贸重重镇。。根据井井冈山山市中中长远远期城城镇规规划体体系，，将形形成以新城城区为为中心心，以以茨坪坪、龙龙市为为两翼翼，以以319国道和和白厦厦公路路（从从龙市市经古古城、、鹅岭岭至新新城区区）为为环形形发展展主轴轴的城城镇体体系空空间结结构。。2.3城市规规划与与发展展分析析新城区区建设设将保保持良良好的的生态态环境境和自自然景景观，，形成成山、、水、、城一一体的的城市市格局局特色色，建建设一一个与与自然然融合合的，，多样样化的的城市市环境境，城城市绿绿地系系统与与周边边山林林、农农田大大的绿绿色背背景相相呼应应。规规划采采用核核心扩扩散式式布局局结构构。围围绕中中央绿绿地布布置的的行政政中心心、市市民中中心和和游客客中心心共同同构成成城市市中心心区，，环绕绕城市市中心心区布布置居居住用用地、、工业业用地地等。。城区区由三三个组组团构构成，，组团团之间间由三三条城城市绿绿轴分分隔。。城区居居住用用地以以二类类居住住用地地为主主，在在其北北部缓缓坡地地及319国道以以南地地区可可结合合地形形条件件适量量安排排一类类居住住用地地；围围绕中中央绿绿地分分别布布置行行政中中心、、市民民中心心、游游客中中心，，共同同构成成新城城区城城市公公共活活动中中心区区；新新城区区商业业、金金融、、服务务设施施主要要安排排在市市民中中心和和游客客中心心内，，以集集中布布局形形式为为主，，结合合地形形在市市民中中心内内安排排步行行商业业街，，在游游客中中心内内安排排旅游游工艺艺品一一条街街，形形成富富有特特色的的购物物、游游憩、、休闲闲相结结合的的空间间；井井冈山山市是是国家家级风风景名名胜区区，城城市性性质为为生态态旅游游城市市，新新城区区内不不宜发发展过过多的的工业业用地地，规规划在在东部部组团团和厦厦坪的的北部部各集集中布布置一一片工工业用用地，，主要要安排排旅游游工艺艺品制制造、、电子子和高高新技技术为为主的的工业业项目目；在在东部部组团团城市市外环环路的的内侧侧布置置一处处集中中仓储储用地地，与与货物物流通通中心心共同同构成成全市市的物物资存存储、、货物物转运运中心心。届时，以厦厦坪、拿山山为基础建建立的井冈冈山新城区区将成为全全国革命传传统教育基基地，生态态旅游城市市，井冈山山市的政治治、经济、、文化中心心。城市人口发发展分析井冈山市是是新兴的城城市，人口口基础薄弱弱，截止到到2005年，，井井冈冈山山市市城城市市人人口口3万人人，，城城市市建建设设用用地地351公顷顷，，面面临临着着茨茨坪坪搬搬迁迁至至新新城城区区和和原原有有拿拿山山、、厦厦坪坪两两个个乡乡镇镇居居民民征征地地后后的的居居民民居居住住问问题题。。而到到2020年，，预预计计井井冈冈山山市市城城市市人人口口达达8万人人，，城城市市建建设设用用地地953公顷顷，，如如以以现现有有全全市市人人口口15.8万人人计计算算，，则则城城镇镇化化率率将将达达到到50%以上上，，随随着着城城市市化化进进程程的的加加剧剧，，大大量量人人口口的的涌涌入入，，加加上上之之前前原原有有居居民民居居住住问问题题的的矛矛盾盾，，将将使使得得住住房房问问题题成成为为城城市市建建设设发发展展中中急急待待解解决决的的首首要要问问题题之之一一，，因因此此，，市市场场上上急急需需要要大大量量高高品品质质的的与与井井冈冈山山市市红红色色生生态态旅旅游游城城市市形形象象相相匹匹配配的的住住宅宅面面市市，，在在建建设设新新兴兴都都市市的的同同时时，，更更满满足足人人群群日日益益增增长长的的生生活活需需求求和和物物质质需需求求。。地区区生生产产总总值值分分析析2010年，，井井冈冈山山市市实实现现地地区区生生产产总总值值31.1亿元元，，增增长长率率四四年年来来均均保保持持在在14%左右右的的速速度度，，发发展展形形势势喜喜人人。。地地区区生生产产总总值值的的稳稳步步提提升升，，势势必必加加速速城城市市化化进进程程的的步步伐伐，，为为建建设设新新型型城城市市、、扩扩大大城城市市规规模模及及提提升升城城市市品品质质都都提提供供了了良良好好的的发发展展基基础础。。2.4城市市经经济济与与社社会会发发展展分分析析三大大产产业业及及旅旅游游行行业业分分析析当前前，，井井冈冈山山市市三三大大产产业业比比值值由由09年的的13：39.4：47.6调整整为为10.94：40.15：48.91，以以农农业业为为代代表表的的第第一一产产业业的的比比值值呈呈明明显显下下降降趋趋势势，，而而作作为为以以工工业业为为代代表表的的第第二二产产业业和和以以旅旅游游服服务务业业为为代代表表的的第第三三产产业业比比值值有有了了长长足足的的发发展展。。究究其其原原因因，，主主要要是是近近年年来来，，井井冈冈山山市市大大力力发发展展工工业业园园区区建建设设，，吸吸引引了了一一大大批批有有实实力力的的企企业业入入驻驻；；并并且且以以井井冈冈山山特特有有的的井井冈冈红红色色文文化化摇摇篮篮为为依依托托，，重重点点打打造造特特色色旅旅游游文文化化，，吸吸引引了了全全国国各各地地游游客客前前来来，，拉拉动动了了当当地地的的经经济济增增长长。。可可以以预预见见，，井井冈冈山山市市也也将将以以此此为为发发展展方方向向，，充充分分利利用用独独有有的的特特色色优优势势，，重重点点加加强强工工业业化化建建设设和和旅旅游游业业发发展展。。旅游游业业作作为为井井冈冈山山重重点点发发展展的的产产业业，，近近年年来来坚坚持持以以““生生态态井井冈冈，，红红色色摇摇篮篮””为为主主题题，，克克服服了了上上海海世世博博会会、、广广州州亚亚运运会会和和经经济济危危机机等等因因素素的的影影响响，，旅旅游游经经济济继继续续保保持持逆逆势势上上扬扬的的发发展展态态势势，，在在旅旅游游人人数数和和创创收收上上，，屡屡屡屡取取得得新新高高。。良好好的的旅旅游游优优势势主主题题，，使使井井冈冈山山市市通通过过系系列列大大型型节节庆庆活活动动，，如如国国际际杜杜鹃鹃花花节节、、共共和和国国庆庆典典、、红红色色旅旅游游高高峰峰论论坛坛等等，，进进一一步步扩扩大大井井冈冈山山影影响响力力，，盘盘活活旅旅游游特特色色，，并并统统筹筹开开展展旅旅游游“大大营营销销””。。成成立立了了30个专专职职营营销销工工作作组组和和102个乡乡镇镇部部门门营营销销工工作作组组，，深深入入国国内内大大中中型型企企业业、、大大中中专专院院校校开开展展营营销销。。创创新新推推介介方方式式，，将将旅旅游游宣宣传传、、井井冈冈山山精精神神与与红红色色文文化化拓拓展展有有机机结结合合，，陆陆续续在在北北京京、、南南京京、、上上海海、、南南通通、、承承德德、、成成都都、、厦厦门门、、澳澳门门、、深深圳圳、、香香港港、、惠惠州州、、佛佛山山等等地地分分别别举举行行了了旅旅游游营营销销推推介介会会和和井井冈冈山山精精神神宣宣讲讲会会，，组组团团参参加加了了成成都都、、厦厦门门、、重重庆庆、、广广东东等等地地的的旅旅游游展展览览会会。。井冈冈山山在在积积极极实实行行走走出出去去战战略略的的同同时时，，更更是是内内练练基基础础功功，，强强化化旅旅游游管理理和和服服务务，，完完善善旅旅游游基基础础设设施施建建设设。。成成立立井井冈冈山山旅旅游游区区综综合合执执法法办办公公室，，制制定定了了旅旅游游管管理理办办法法。。扎扎实实开开展展景景区区（（点点））及及窗窗口口服服务务单单位位创创优优达达标工工作作，，精精心心实实施施“红红色色经经典典讲讲解解提提升升计计划划””，，对对导导游游员员、、接接待待员员、、讲讲解员员进进行行了了针针对对性性培培训训。。进进一一步步加加大大世世界界““双双遗遗产产””申申报报工工作作力力度度，，目目前已已被被列列入入国国家家““双双遗遗产产””预预备备名名录录。。大大力力推推进进旅旅游游项项目目建建设设，，提提升升旅旅游接接待待设设施施档档次次。。全全国国青青少少年年井井冈冈山山革革命命传传统统教教育育基基地地项项目目开开工工在在建建；；中信信（（梨梨坪坪））国国际际会会议议中中心心项项目目有有序序推推进进；；首首家家按按五五星星级级标标准准建建设设的的中中泰来来酒酒店店已已竣竣工工；；景景区区管管理理逐逐步步实实现现智智能能化化和和数数字字化化；；井井冈冈山山革革命命烈烈士士纪念念塔塔保保护护改改造造、、百百竹竹园园区区前前改改造造、、井井冈冈山山根根据据地地烈烈士士陵陵园园维维修修改改造造、、井冈冈山山国国家家级级自自然然保保护护区区基基础础设设施施三三期期、、五五指指峰峰生生态态休休闲闲度度假假景景区区续续建建工程程、、领领袖袖峰峰景景点点改改造造等等项项目目顺顺利利推推进进。。人均均可可支支配配收收入入分分析析伴随城市经经济的蓬勃勃发展，井井冈山市城城镇居民收收入水平不不断提高，，2007-2010年在岗职工工可支配收收入增长至至15400元/人，同比增增长率为9.9%。以此速度度正常发展展预计2011年井冈山市市在岗职工工人均可支支配收入将将有望突破破17000元关口。总体上来看看，在岗职职工可支配配收入的持持续快速增增长，一定定程度上增增加了购买买力，随着着城市居民民对生活居居住要求的的不断提高高，城市居居民用于居居住方面的的支出将会会进一步加加大，这将将在很大程程度上激活活城市建设设不断向前前的发展。。社会消费品品总额分析析人民可支配配收入的提提高，人民民对生活的的需求已经经从最基本本的生存需需求上升为为改善型需需求，对提提升生活有有着强烈的的欲望，刺刺激了社会会消费品总总额的上升升。井冈山市社社会消费品品在2010年得到了全全面爆发，，无论是总总额还是增增长幅度双双双都创造造了新高，，分别为10.92亿元和25.5个百分点。。在城市规规模不断发发展的今天天，居民在在考虑居住住的同时，，更需要与与居住相配配套的商业业消费来维维系居民日日常的生活活，商业的的需求在将将在提高居居民生活中中扮演更为为重要的角角色。井冈山市作作为一个新新兴的城市市，其经济济发展起步步晚，底子子薄，但近近年发展迅迅速；不论论是城市经经济发展水水平，还是是城市居民民生活水准准方面都得得到了一定定发展。作为一个以以红色文化化旅游为主主要产业的的城市来说说，城市的的建设与发发展必须要要遵循这一一特色，形形成自身独独特的优势势，融入到到井冈山旅旅游环境这这一大产业业链之中来来，才能在在完善自身身建设的同同时，更为为构建优美美和谐的旅旅游资源环环境推波助助澜，这也也就要求了了本项目的的立足初衷衷也必须建建立在此基基础之上。。2.5小结3.项目可借鉴鉴案例3.1休闲旅游地地产概念3.2借鉴案例思维细图旅游地产房地产业休闲度假产产业全新的产业业模式全新的人居居生活模式式全新的产品品消费模式式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新3.1休闲旅游地地产概念作为背依井井冈山大市市场环境的的项目，就就决定本项项目的属性性定位为特特色旅游地地产。特色旅游地地产，顾名思义义，就是以以红色文化化为背景，，整合旅游游、商务、、休闲资源源，以观光、教育育、休闲、、体验等多种形式式为主的旅旅游项目为为依托和基基础，以优优美的景观观、良好的的配套为主主要特征的的具有一定定主题性的的房地产项项目，通过过和特色旅旅游项目的的嫁接与融融合，互为为依托，相相辅相成，，共同构成成一个旅居居结合的、、融旅游、、商务、爱爱国主义教育、休闲、度度假、居住住等诸种功功能于一体体的大型综综合休闲旅旅游社区。。案例研究选选取全国范范围内成功功案例，望望通过比较较研究，为为项目的成成功提供借借鉴和突破破建议。3.2借鉴案例芙蓉古城芙蓉古城集集居住、度度假、休闲闲、投资于于一体、融融合各种中中国民居建建筑风格、、以成都地地域文化为为项目内涵涵的老成都都缩影式的的极富传统统色彩的休休闲度假社社区。芙蓉古城主主要发展条条件〖休闲产业基基础〗成都为全国国著名的休休闲之都，，休闲旅游游意识深入入人心当地休闲旅旅游急需从从低层次的的消费升级级为具有文文化陶冶和和精神享受受的休闲度度假项目城市中产阶阶级对于居居住于休闲闲度假区的的向往〖传统建筑优优势〗川西建筑作作为中国民民居建筑文文化和符号号辉映全球球芙蓉古城不不仅是建筑筑，更是文文化的传承承，在文化化认可的同同时打开了了市场〖文化的集群群推广〗项目大力挖挖掘、聚集集当地饮食食文化、童童趣文化、、天府街市市文化、茶茶文化、水水文化、民民风民俗文文化、地域域文化，形形成文化集集群将各种文化化转化为活活动推广，，扩大客户户群体，聚聚集人气〖开发商精心心运作〗优先发展地地方旅游产产业而后启启动房地产产开发的长长线眼光推出享誉全全国的“置置信生活方方式”，并并得到客户户认可聘用高水准准的物业管管理公司，，并引入五五星级的国国际化优质质酒店管理理体系芙蓉古城发展条件：芙蓉古城以以川西民居居、江苏民民居、云南南民居、唐唐风建筑等等中国民居居建筑风格为为主题，以以成都休闲闲文化为内内容，各功功能区以水水系园林环环境间隔和穿插，，动静有致致，统一和和谐。芙蓉古城规规划理念：：功能分区传统居住区区特色商业区区文体休闲区区运动保健区区宾馆会所区区建筑风格多多样，毗邻邻生态观赏赏型温泉，，环境静雅雅特色休闲餐餐饮街、手手工艺品街街、商业购购物街等含诗书画社社、青少年年素质教育育中心、中中心休闲广广场、MBA学术中心等等设各种运动动场、中老老年人健康康中心、诊诊所等建生态豪华华会所、星星级宾馆、、博物馆等等芙蓉古城项项目以川西西文化为灵灵魂，用深深厚的川西西文化包装装古城，形形成其独特的的休闲旅游游项目，成成为城市旅旅游热点，，再开发住住宅地产项项目，形成热销。。芙蓉古城运运作模式：：文化包装古古城地产项目开开发开发独特的的休闲旅游游项目和配配套设施-川西地域文文化-民风民俗文文化-饮食文化-茶文化-水文化-博物馆-音乐休闲广广场-诗书画社-堂、祠、庙庙宇、私塾、公馆馆-温泉浴、酒酒店等-芙蓉古城居居住区-休闲餐饮商商业街-商业购物街街等丽江悦蓉庄庄以全球高端端人群为目目标客户，，提供集休休闲、度假假、商务、、体验为一一体的中国国最美最奢奢华的休闲闲度假酒店店。丽江悦蓉庄庄主要发展展条件〖休闲产业快快速增长〗旅游形式从从观光型向向休闲、度度假、商务务型转变丽江高端客客群的增多多中国成为世世界舞台的的中心，受受到全球关关注，国外外游客对中中国越发感感兴趣〖丰富旅游人人文资源〗项目周边香香格里拉、、玉龙雪山山的美景和和丽江风情情的为项目目提供了丰丰富的文化化内涵丽江旅游资资源基本适适应客人来来休闲、度度假、商务务、旅游和和探险需求求的条件〖成功的度假假品牌〗悦榕庄作为为悦榕集团团顶级度假假酒店品牌牌已得到世世界认可马尔代夫、、普吉岛等等海滨度假假胜地的悦悦榕庄酒店店为丽江酒酒店作了品品质保障悦榕庄客户户会为项目目提供了丰丰富的客源源〖政府的大力力支持〗丽江市政府府全力支持持旅游产业业发展、升升级在政府的支支持发展下下，丽江已已成为中国国休闲旅游游度假的理理想之地，，产业基础础雄厚，城市发展展需要提升升品位丽江悦蓉庄庄发展条件件：丽江悦榕庄庄规划理念念：以丽江古城城的建筑风风格融合五五星级的现现代化酒店店设施，营营造优雅浪浪漫的度假假风格，让让客人沉浸浸在欢愉中中，离开的的时候确保保得到“元气”的的补充。丽江悦榕庄庄运作模式式：顶级度假酒酒店品牌导导入，占领领中国顶级级休闲度假假酒店地位位，形成品品牌影响力力，后期开开发推出产产权式酒店店。地产项目开开发打造中国顶顶级休闲度度假酒店世界顶级酒酒店品牌导导入-悦榕庄国际际顶级度假假酒店品牌牌-马尔代夫、、普吉岛等等海滨度假假胜地的悦悦榕庄酒店店形象招牌牌-中国国内顶顶级度假酒酒店-花园式别墅墅酒店-室外温水按按摩浴池、、私人泳池池、护疗亭亭-丽江悦榕SPA会所等-酒店扩建-产权式酒店店别墅开发发李公堤李公堤是中中国最大的的内城湖泊泊苏州金鸡鸡湖中唯一一的湖中长长堤，全长长1400米。系光绪绪年间元和和县令李超超琼所建。。现已打造造成为建筑筑面积近二二十万平方方米的现代代苏州首席席滨水休闲闲娱乐区，，该项目已已成为苏州州城市发展展的新热点点和新亮点点。李公堤主要要发展条件件〖城市产业升升级换代的的外部因素素〗所在区域未未来成为承承接和优化化古城区服服务业扩散散的功能，，延伸和强强化服务业业对外辐射射力打造城市型型休闲度假假水城的整整体要求〖中西合并建建筑优势〗一期保留了了传统的苏苏州民居形形态，多座座小桥串联联各岛，苏苏州古园林林式布局，，灰、白、、黑三色的的主色调，，尽显江南南水乡神韵韵二期水巷邻邻里由18栋独立欧式式建筑组成成，以独具具魅力的欧欧陆风尚建建筑与新古古典主义道道桥亭台的的巧妙结合合。〖文化的集群群推广〗建筑规划与与景观规划划相得益彰彰，并依托托深厚的历历史背景及及文化底蕴蕴，为商业业注入流动动的文脉，，形成文化化集群将各种文化化转化为活活动推广，，扩大客户户群体，聚聚集人气〖开发商的精精心运作〗整体规划、、分期开发发，前期开开发以餐饮饮作为主题题商业，加加速带动客客流，聚集集人气择商引资，，与品牌商商家树立长长期合作、、永续经营营的共识李公堤发展展条件：李公堤规划划理念：分期开发，，形成错位位定位的规规划理念，，既相互承承接又相互互补充；区区域动、静静分离，烘烘托良好的的商业氛围围；同时依依托深厚的的历史背景景及文化底底蕴，打造造成为城市市休闲度假假的天堂。。一期国际风风情商业水水街。定位：集高高端特色餐餐饮、娱乐乐及观光、、休闲、文文化为一体体的国际风风情商业水水街。二期水巷邻邻里。定位：滨湖湖休闲娱乐乐时尚特区区。三期望湖角角。定位：半岛岛临湖，绝绝版休闲商商业领地。。李公堤运作作模式：顶级度假酒酒店品牌导导入，占领领中国顶级级休闲度假假酒店地位位，形成品品牌影响力力，后期开开发推出产产权式酒店店。国际风情商商业水街导导入滨湖休闲娱娱乐时尚特特区半岛临湖绝绝版休闲商商业领地形成局部爆爆发点，积积聚人气针对不同消消费群体扩扩大客源绝版地段段、收官官之作、、实现价价值最大大化-主题性酒酒吧、音音乐餐厅厅、咖啡啡吧、DISCO及特色餐餐饮等为为主。-集高档餐餐饮、SPA生活馆、、商务会会所、休休闲酒店店等于一一体，主主要针对对商务人人群和VIP人士-以白领、、青年人人为主要要目标消消费群体体，引进进DISCO、KTV等大型娱娱乐、酒酒吧及休休闲餐饮饮等丰富富业态，，突出夜夜店特色色，做足足月光经经济-借助区域域绝版地地块的优优势，打打造集高高档度假假酒店、、精英企企业会所所、餐饮饮、娱乐乐、特色色零售等等为一体体的休闲闲商业胜胜地4.项目认知知及市场场定位4.1项目立足足点4.3项目形象象定位4.2项目形象象策划4.5项目开发发特色4.4项目承载载功能思维细图图由前文数数据分析析可知，，中国的的旅游业业日益兴兴旺，并并且旅游游业的形形态逐渐渐向高端端市场（（休闲、、度假等等）发展展。在旅旅游业大大的市场场环境和和政府政政策的导导向下，，中国现现今的红红色旅游游也得到到快速的的发展。。井冈山山的旅游游业已经经迎来了了高速发发展机会会。同时时，与旅旅游业相相关的行行业也会会快速发发展，旅旅游业将将促使井井冈山的的经济快快速上升升。井冈山同同时具备备了红色色旅游和和绿色旅旅游两种种资源，，并且在在全国市市场上少少有竞争争对手。。在全国国范围内内，“红红色旅游游”地位位能与井井冈山媲媲美的有有延安、、韶山、、瑞金等等地，““绿色旅旅游”名名气胜于于井冈山山的就多多不胜数数，但是是两者兼兼备可与与井冈山山相比的的几乎没没有：要要么有““红色旅旅游”资资源的地地方没有有绿色旅旅游资源源优势；；要么有有“绿色色旅游””资源优优势的缺缺乏“红红色旅游游”资源源；再就就是两者者兼备的的则名气气不足，，在地位位上无法法与井冈冈山相提提并论。。4.1项目立足足点同时从全全国区域域上看，，井冈山山所属地地江西省省处于珠珠三角和和长三角角的衔接接处，并并且属于于泛珠三三角范围围内。但但是现今今江西省省的经济济水平远远远落后后于周边边发达省省市，在在经济上上是一个个洼地，，故将受受到发达达省市的的直接经经济辐射射。井冈冈山市是是江西省省西南部部的门户户，在区区位上更更占据优优势，加加上自身身独特的的旅游资资源和政政府政策策的支持持，其经经济必将将得到巨巨大飞跃跃。而且，根据井井冈山新城区区的规划，厦厦坪、拿山新新城区将着力力打造成为井井冈山市的政政治、经济、、文化中心。。并且以之为为基础建立的的井冈山新城城区将成为辐辐射全国的革革命传统教育育基地，生态态旅游城市！！伴随着旅游业业竞争的日趋趋激烈，旅游游形象正日益益成为旅游目目的地生存竞竞争的关键性性因素。好的的旅游形象，，是一笔巨大大的无形资产产，对外可以以提升城市旅旅游在国际、、国内市场的的竞争力和吸吸引力，对内内可以提高旅旅游目的地整整体素质，实实现可持续发发展。纵观国内外，，新加坡的““非常新加坡坡”、香港的的“爱在此、、乐在此”、、广州的“一一日读懂两千千年”等主题题突出、特色色鲜明的形象象给当地旅游游业和经济带带来巨大的繁繁荣和发展。。因此，一个个总体旅游形形象一旦形成成，并广为人人知，就将成成为巨大的吸吸引力。4.2项目形象策划划本项目位于井井冈山市拿山山新城区核心心地段，北临临井冈山市政政府，南至火火车站，西至至物流中心、、东至井泰大大道，项目用用地总面积约约为400亩。本项目有良好好的生态环境境，鲜明的红红色旅游文化化主题，以及及地处井冈山山新城区现代代时尚的休闲闲度假旅游产产品体系，因因此，该项目目总体形象的的确定，将准准确把握好资资源、文化与与产品的特色色，提炼旅游游形象的基础础理念，再根根据旅游形象象定位应遵循循的主题性、、独特性、整整体性、针对对性等基本原原则，进而确确定其总体形形象与细分市市场形象。4.3项目形象定位位据此，项目运运作过程中，，将依托井冈冈山得天独厚厚的红色资源源优势，结合井冈山市市目前的旅游游业发展状况况和现有旅游游资源、旅游游设施等因素素，以建设“江西红色旅旅游文化第一一站”为目标，围绕绕“红色、独特特、人文、国际”主题，拟打造造成一个以“红色文化化”为依托，，以“旅游产产业+创意产业”为鲜明明旗帜的集旅游休闲闲度假、高端端商务会议、、高尚人文居居住、红色主题娱乐乐、创意产业业、购物休闲闲于一体的综综合性红色文化创意意旅游城！藉此机会，，极力打造一一个能够名扬扬世界的红色色文化宣扬基基地和展示窗口，把红色色文化通过这这一载体推向向世界。纵向竞争层级——区域内区域外全国项目核心竞争争力打造功能复合度假体验资源整合度假销售物业业核心资源开发发以项目的核心心资源进行深深度开发，形形成度假项目目核心的竞争争力周边资源的整整合，形成更更多的休闲体体验点，扩大大度假竞争力力的广度在客户度假体体验上作足文文章，获得客客户充分的体体验感受在进程中结合合度假物业的的开发和销售售依托资源的开开发，连同会会议、疗养、、观光、购物物、美食等形形成完整的度度假产业链条条项目核心驱动动力打造依据项目定位位，本案的目目标市场及可可承载功能可可涉及：1.江西文化旅游游产品集散地地和展示窗口口江西物华天宝宝，乃文化大大省。本案立立意作为江西西的独特文化化名片，所展展示及代表的的不仅仅是井井冈山红色文文化。景德镇镇的陶瓷文化化、赣州的客客家文化、抚抚州和萍乡的的傩文化、吉吉安的青铜文文化……无一不流淌着着着江西文化化的魅力和生生命力所在！！在全国大力提提倡发展创意意产业的背景景下，省委书书记苏荣在全全省文化体制制改革和文化化产业工作会会议上强调：：“江西的的发展离不开开文化产业的的支撑，江西西的崛起离不不开文化产业业的振兴。””要将文化产产业作为我省省战略性、支支柱性产业来来培育。要建建设一批设施施完备、功能能齐全、辐射射力大的文化化产业示范基基地和园区，，打造一批具具有较大影响响力、广泛知知名度的文化化品牌。4.4项目承载功能能本案不是简单单地营造一个个商业的经营营场所，更是是铸造为江西西文化艺术精精华的研发、、展示、交易易、零售、培培训的创意平平台，使得本本项目的文化化产业成为一一个完整形态态，构成呈现现江西文化艺艺术的创意高高地。以经营营井冈山土特特产、古玩、、根雕、及旅旅游纪念品为为主，同时展展示江西的历历史文化及各各地特色代表表产品，提供供对外文化交交流平台，引引领文化消费费潮流。以多多元化文化旅旅游商业业态态链，制造浓浓郁商业及文文化氛围，使使来井冈山的的游客有着更更广阔的选择择面，同时对对江西文化有有着更为全面面深入的认知知和了解。2.江西创意产业业展示平台自2004年以来，我国国政府为了扶扶持创意产业业的发展，相相继出台了一一系列的产业业优惠政策，，明确提出要要大力发展创创意产业。2009年，国务院正正式下发《文化产业振兴兴规划》，标志着文化化产业已上升升为国家战略略性产业。文文化创意产业业成为我国经经济增长新引引擎之一，以以新理念和新新模式推动各各行业发展。。当年，创业业产业创造了了中国17%的GDP。2010年3月26日，财政部、、文化部、广广电总局、新新闻出版总署署、银监会、、证监会和保保监会等九部部委联合发布布了《关于金融支持持文化产业振振兴和发展繁繁荣的指导意意见》。《指导意见》是近年来金融融支持文化产产业发展繁荣荣的第一个宏宏观金融政策策指导文件。。创意产业成为为我国经济增增长的重要战战略产业之一一，给我国部部分城市带来来了巨大的经经济效益，全全国各地都对对创意产业制制定了各种扶扶持政策。井冈山依托特特有的“红色色文化根据地地”及众多得得天独厚的旅旅游资源，以以及其在全国国范围内的影影响力，具备备了发展文化化创意产业的的先天优势条条件，具有巨巨大的发展潜潜力和空间。。但文化创意意产业在井冈冈山尚属市场场空白点。本项目定位为为个性化的文文化创意产业业园，引入艺艺术装饰品、、瓷器、玉器器、民间艺术术家、原创工工作室、中国国民间绘画乐乐器培训等业业态，并重点点吸引具有国国家或地区影影响力的创意意产业项目、、品牌艺术品品项目，既能能摆脱旧有的的商业模式，，又能走出一一条差异化创创新的商业之之路。同时将将井冈山市的的创意文化产产业水平提到到一个新的台台阶。3.红色文化研讨讨基地该基础承载的的主要功能是是为媒体、专专家和学者研研究推广红色色文化提供一一个良好的互互动平台，对对井冈山红色色文化做到保保护、继承和和发扬，成为为研讨红色文文化的前沿基基础。为了早日形成成研究氛围，，带动红色文文化事业，江江西日报社将将发挥自身的的资源和品牌牌优势，与省省内南昌大学学、江西师大大等名校的文文化研究单位位合作，聘请请专家成立专专家学术小组组，并配合井井冈山市委市市政府邀请到到的国内外著著名新闻媒体体、知名专家家、学者等作作为中心的研研究力量入驻驻该中心，共共同研究探讨讨红色文化的的精髓，对红红色文化进行行深度研究和和发掘，为红红色文化的良良好发展推广广建言建策。。红色文化研讨讨基地发展到到一定的规模模，将与文化化传播公司、、广告公司、、策划公司等等合作，邀请请其为中心的的推广出谋划划策，借用外外来资金对红红色文化进行行包装、宣传传和推广，派派出专家组、、专业队伍以以特定的主题题参与全国、、全世界各地地的学术交流流、文化展览览等，向全世世界展井冈红红色文化特色色，而且该基基地将定期举举办“井冈山山红色文化传传播研究高峰峰论坛”，邀邀请国内各大大媒体知名人人士出席论坛坛，借助各大大媒体的影响响力和号召力力，将红色文文化的博大精精深推向世界界。4.省级媒体阵地地——江西日报井冈冈山分社江西日报社作作为中共江西西省委机关报报社，于1949年6月7日创刊，目前前拥有子报、、子刊、网站站等8个主流媒体（（信息日报、、江南都市报报、新参考文文摘、新法制制报、大江周周刊、报刊精精萃、都市家家教、大江网网），主导了了众多的省内内知名媒体，，并积极发展展了以商务印印刷、地产、、新型媒体等等为辅的多元元文化产业，，在受众面和和宣传、产业业带动效应上上在省内具有有超强的优势势。江西日报井冈冈山分社的入入驻，将积极极引导井冈山山红色文化的的发展趋势，，扩大井冈山山红色文化在在省内的传导导效应，更能能借助江西日日报社的传播播平台，将井井冈山红色文文化更好更深深的扩大到全全国范围内。。5.高端商务会议议、培训基地地中国宏观经济济和政局的稳稳定发展，为为商务活动的的活跃提供了了良好的外部部环境。当中中国的旅游业业正在以前所所未有的速度度进行着日新新月异的变化化时，商务旅旅游作为旅游游高端市场的的主力军日趋趋显现出优势势和潜力，商商务旅游正成成为一块利润润丰厚的蛋糕糕，且极具成成长性。现今，无论是是政府、公司司还是行业协协会，都越来来越向于把许许多会议和培培训选择在风风景优美的旅旅游景区举行行，因此旅游游景区的会议议和培训逐渐渐和旅游相接接合，形成一一种新的形态态，即商务旅旅游。商务旅旅游不同于一一般的旅游观观光，它更侧侧重于商务会会议、培训。。美国运通公司司的一份调查查报告显示，，中国商务旅旅游市场的发发展潜力惊人人，规模已经经达到法国、、德国等欧洲洲主要国家的的水平，如果果保持目前的的增长幅度，，将在今后5年内翻一番，，成为世界第第三大商务旅旅游市场。井冈山的商务务、会议培训训市场是非常常活跃的。根根据统计，各个政府机关关、企业争相相到井冈山进进行红色文化化培训，而井井冈山已拥有有井冈山干部部学院、梨坪坪国际会议中中心等众多国国内知名培训