安徽综合地产项目前期策划方案（土地市场分析）216P

xx号项目前期策划方案31xx市场调研3233项目自身研判

商业组团定位及发展

34商业组团规划设计建议

35商业物业销售及自持建议36本案项目部骨干成员简介、服务取费37明亮博远服务优势及相关案例剖析xx印象一xx市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省会合肥168公里，距上游安庆101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在xx长江大桥过江。总面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。

全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于xx只下辖一个xx县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。"两山一湖"旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；xx位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。城市特性与地理位置

自1956年建市以来，xx立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。城市背景与行政区划

1956年，经国务院批准，xx正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现xx市辖区为一县三区，分别为xx县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人43.43

万人城市交通状况城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。城市发展定位xx城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市城市发展优势

与皖江其他几个兄弟市（县）相比xx有三个独特的产业承接优势。

一是不可复制的区域优势。xx含湖临江通海，处在国家沪榕和京台交通大动脉的“十”字交汇点。随着宁安城际、京福高铁的建设，加上现有的铜九铁路、沪铜铁路，使xx市在华东铁路网中的枢纽地位日益凸显。xx港作为顺江而下第一个可停靠万吨轮的港口和国家一类开放口岸，已开通对台海上直航，加之已开通运行的京台高速以及即将开工建设的铜宣高速和九华山机场，xx将实现与长三角无缝对接，大大缩小与珠三角、环渤海、海峡西岸等经济区的距离。

二是基础雄厚的产业优势。目前已形成以铜加工、化工、电子、建材、纺织和装备制造为主的多元产业发展格局，拥有一批包括xx有色等6家上市公司在内的优势骨干企业和一批技术含量高、成长性好的“专、精、特、新”中小企业，具有形成产业集聚发展的较好基础。目前正在着力打造“千亿铜产业和企业”的xx不仅是中国最大的电解铜生产基地，还是国家重要的硫磷化工基地和国家“火炬”计划电子材料产业基地。

三是独特的人文优势。xx是一个移民城市，移民文化所特有的包容性和开放性让这座千年古都，散发着独特魅力。据统计，目前xx已与120个国家和地区建立了经贸关系,与国内外23个城市结成友好城市。全市已批准建立外商投资企业270家，有27个国家和地区在xx投资兴业。xx经济外向度已经高达70%以上。城市未来发展目标

———打造“千亿xx”。到2015年，地区生产总值达到1000亿元，财政收入达到200亿元，对全省经济发展的贡献率显著提高。

———构筑“世界铜都”。到2015年，基本形成以铜冶炼、加工、贸易、研发为一体的铜产业组团；化工、电子、装备制造和纺织服装等产业实现规模化、集群化、高端化发展，现代产业体系基本确立，成为世界知名铜产业基地、全国重要的先进制造业基地。

———建设“幸福xx”。到2015年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到32000元和13000元，率先实现教育和卫生服务基本现代化，初步建成资源节约型、环境友好型社会。

再经过五年左右的努力，到2020年，xx整体经济实力大幅提升，成为世界知名铜产业中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生态环境优美、社会文明和谐，在全省率先基本实现现代化。城市经济GDP增长

截至2009年xx市人均GDP已经达到6800美元，标志着xx市房地产市场进入高速发展期。城市规划新一轮总体体规划确定定xx为全国铜产业业基地，电子材料产产业基地，，长江中下下游重要的的工贸港口口城市，皖皖中南中心心城市。城城市人口规规模近期（2010年）为60万，远期（（2020年）为80万人。城市规划-续城市将形成成“一城三区区，一主两两副”组团式空间间布局结构构，主城区区是全市的的政治，经经济，文化化，信息和和公共服务务中心；东东部城区由由顺安钟鸣鸣和金桥工工业园组成成，形成富富有活力的的以工业为为主的综合合性新城区区；南部城区由由横港，大大通组成，，主要发展展商贸物流流，旅游服服务业，工工业形成多多种功能协协调发展的的综合性新新城区。围绕拉开城城市框架、、拓展建设设空间，规划采取"北扩、东进进、南整、、西跨"的空空间间发发展展策策略略，，城市市建设设用用地地主主要要向向北北、、东东、、南南三三个个方方向向发发展展，，适时时向向西西跨跨江江发发展展，，空空间间布布局局形形成成"一城城三三区区、、一一主主两两副副"的组组团团式式形形态态。。主主城城区区以以现现有有老老城城为为中中心心，，以以开开发发区区和和西西湖湖新新区区为为增增长长极极，，集集中中向向北北扩扩展展；；东东部部城城区区以以顺顺安安、、钟钟鸣鸣镇镇区区为为基基础础，，以以沿沿江江快快速速通通道道为为发发展展轴轴，，构构建建以以工工业业为为主主的的综综合合性性新新城城区区；；南南部部城城区区以以古古镇镇大大通通和和横横港港地地区区为为基基础础，，以以物物流流园园等等建建设设为为动动力力，，形形成成多多功功能能的的综综合合性性新新城城区区。。主城城区区东东扩扩南南拓拓xx市棚棚户户改改造造规规划划2010年是是xx市实实施施棚棚户户区区改改造造的的关关键键一一年年，，棚户户区区改改造造项项目目投投资资将将完完成成3.6亿元元。。被被xx市列列为为今今年年一一号号民民生生工工程程的的该该市市棚棚户户区区改改造造项项目目，，3月初初正正式式启启动动。。按按照照三三年年内内完完成成主主城城区区棚棚户户区区改改造造目目标标，，xx市确确定定今今年年棚棚户户区区改改造造、、廉廉租租住住房房等等保保障障性性住住房房建建设设施施工工面面积积120万平平方方米米以以上上，，新新开开工工70万平平方方米米，，竣竣工工50万平平方方米米。。从从图图中中看看到到改改造造房房的的建建设设已已经经得得到到很很好好的的实实施施。。xx是一一个个典典型型的的资资源源型型城城市市，，棚棚户户区区分分布布广广、、数数量量大大、、条条件件差差。。根根据据入入户户调调查查统统计计：：xx市城城市市和和国国有有工工矿矿澎澎湖湖区区共共56出，，总总户户数数39191户，，总总建建筑筑面面积积187.49万平平方方米米。。其其中中城城市市棚棚户户区区28处，，15679户，，78.24万平平方方米米；；国国有有工工矿矿棚棚户户区区28处，，23512户，，109.25万平平方方米米。。近近年年来来，，xx市已已经经先先后后启启动动16个棚棚户户区区改改造造项项目目，，完完成成拆拆迁迁5709户，，棚棚户户区区改改造造工工程程已已竣竣工工25万平平方方米米，，回回迁迁居居民民1000余户户、、目目前前在在建建项项目目面面积积49.5万平平方方米米，，年年内内可可再再竣竣工工17万平平方方米米，，回回迁迁居居民民1500户左左右右。。xx市棚棚户户改改造造规规划划-续xx市棚棚户户区区住住房房多多建建于于上上世世纪纪六六、、七七十十年年代代，，大大多多年年久久失失修修、、卫卫生生环环境境较较差差，，并并且且由由于于地地势势低低洼洼，，长长期期遭遭受受水水患患。。针针对对xx市棚户区改造造的特点，市委、市政府府出台了《关于加快推进进棚户区改造造工作的若干干意见》，就各单位职责责分工、提高高审批效率、、资金筹措、、各项政策落落实和进一步步强化考核奖奖惩等进行了了明确。xx市棚户区的改改造将按照政政府主导、辖辖区负责、各各方配合、市市场化运作；；规划先行、、成片配置、、统筹兼顾、、分布实施的的改造原则，，分别采取土土地公开招牌牌挂、政府定定价回购安置置。整体搬迁迁、建设安置置房，支持困困难企业集资资建房，或在在其他棚户区区改造项目进进行就地安置置等多种方式式实施改造。。最终实现总总体目标：2010年全面启动全全市城市和国国有工矿棚区区改造工作，，3年内基本改造造完毕，其中中：2010年计划改造（（含续建项目目）18269户，84.57万平方米；2011年计划改造13974户、68.47万平方米；相关支持政策策：廉租住房国债债项目和资金金优先在棚户户区及危旧房房改造中安排排改造项目行行政事业性收收费、政府性性基金全免，，经营服务性性收费比照适适用住房政策策执行；项目目地块建设所所需配套的水水、电、气、、道路由各主主管单位负责责建设到位；；项目建设用用地土地出让让金实行市场场运作，收益益金额用于棚棚户区改造；；棚户区的居民民很快将通过过摇号拿到新新房钥匙，只只要3万多元就能购购买到一套65平方米的新房房。棚户区改改造工程让很很多困难的居居民也能买起起新房，xx市的棚户区民民生改造工程程为普通居民民解决了住房房困难，也让让城乡结合部部的棚户区脏脏、乱、差的的情况从根本本上得到改善善，有利于xx建造成一个更更加和谐美丽丽的城市。xx市2010年上半年土地地市场分析二回望2010年上半年的xx土地市场，新政俨然已成成土市走向的的“分水岭””。今年前一一个季度，也也就是楼市新新政执行前，，xx的土地市场发发展势头迅猛猛，土地供应应积极、成交交量大，开发发商竞争激烈烈，多块土地地高价成交，，多场土地拍拍卖会吸引了了众多本地或或是外地的投投资者，土地地市场一派繁繁荣景象。而而第二季度的的时候形势发发生了逆转，，土地市场开开始走下坡路路，开发商拿拿地谨慎、土土地拍卖会变变的冷清。从1月份开始到6月份结束xx共有28块国有土地公公开拍卖使用用权，其中成成功拍出的土土地有25块，共2694.57亩，共拍得土土地价款57.958亿元。xx市2010年上半年土地地市场分析2010年1--6月份xx土地供应量情情况：1到6月份xx每个月都有土土地拍卖会，，其中1月份共出让土土地164.93亩，2月份为25亩，3月份1022.89亩，4月份81.85亩，5月份838.76亩，6月份561.14亩。2010年1--6月份土地出让让价款情况1月份土地拍卖卖总价为1.148亿元，二月份份为0.05亿元，3月份为40.52亿元，4月份为3.73亿元，5月份为6.438亿元、6月份6.07亿元。xx市2010年上半年土地地市场分析-续2010年1--6月份每月平均均每亩地价一月份拍卖土土地每亩平均均地价为69.60万元，2月份为20万元/亩，3月份为396.15万元/亩，4月份为455.9万元/亩，5月份为76.76万元/亩、6月份为108.17万元/亩。由上图可以看看出，4月份是平均每每亩地价最高高的一个月，，达455.9万元，4月份只有一块块地拍卖，土土地出让总面面积和总价款款环比并不高高。土地拍卖卖收入最高的的一个月是3月份，平均每每亩地价在300--600万元之间，最最高为636.31万元/亩。新政导致新房房成交量的萎萎缩，进而影影响到了土地地市场的行情情，在5月份的一场地地拍卖会上，，集中拍卖多多块国有土地地使用权，到到场开发商跟跟看客不在少少数，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的场面面没有显现。。与前几次你你争我夺、竞竞相加价的场场面形成强烈烈对比，新房房的滞销导致致土地市场的的萎靡。作为为一级市场的的土地市场又又反过来作用用于二级土地地市场（即新新房市场），，这两者息息息相关，唇亡亡齿寒。目前前这两个市场场都不景气，，主要是新房房市场的萎靡靡行情拖了土土地市场的后后腿，房子不不好卖，自然然没有多少开开发商再敢大大胆拿地。xx市2010年上半年土地地市场分析-续2009年xx土地市场行情情并不乐观，，全年成功拍拍卖土地28块，共2357.09亩，总价款20.114亿元。其中上上半年拍地14块，共1070.17亩，总价款仅仅为3.34亿元。下半年成功拍拍卖土地14块，共1286.92亩，总价款16.774亿。从全年行情来看看拍出的土地地多为纯商业业用地，办公公、金融、学学校、公共用用地也占了一一定比重，商商住用地比重重并不是很大大。由于2008年全国土地市市场低迷，受受其影响，09年上半年xx土地市场相当当不景气。后后来随着经济济危机的慢慢慢解除，房地地产市场在下下半年的时候候迎来发展的的高峰期，这这一时期土地地市场也迅速速发展，09年下半年的土土地供应量和和出让总价款款均比上半年年高出许多，，其中出让总总价款是上半半年的5倍。在10月份的一次土土地拍卖会出出现了高价地地王，安徽高高速地产集团团以8.1亿元的高价取取得铜都大道道以东、学士士路以南一520亩地块。成为为当年乃至今今日的地王。。xx市2010年上半年土地地市场分析-续新政导致新房房成交量的萎萎缩，进而影影响到了土地地市场的行情情，在5月份的一场地地拍卖会上，，集中拍卖多多块国有土地地使用权，到到场开发商跟跟看客不在少少数，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的场面面没有显现。。与前几次你你争我夺、竞竞相加价的场场面形成强烈烈对比，新房房的滞销导致致土地市场的的萎靡。作为为一级市场的的土地市场又又反过来作用用于二级土地地市场（即新新房市场），，这两者息息息相关，唇亡亡齿寒。目前前这两个市场场都不景气，，主要是新房房市场的萎靡靡行情拖了土土地市场的后后腿，房子不不好卖，自然然没有多少开开发商再敢大大胆拿地。针对新政出台台后土地成本本持续下跌的的现象，出现现这种情况是是必然的，一一波又一波的的楼市调控虽虽然致使xx楼市商品房成成交量出现大大幅下跌，但但房价却少有有松动，而地地价一直以来来作为影响房房价的一个重重要因素，新新政下购房者者对于楼市降降价的预期很很高，政府主主动弱化价格格实际上是在在迎合购房者者心里诉求，，并不能说明明地价在这个个时期有实质质性的下跌。。4月份继新政过过后，开发商商拿地热情退退减，由此或或可推出，今今年下半年xx的土地交易收收入可能不如如上半年。2010年上半年土地地市场总体比比2009年发展迅速，，仅上半年土地地拍卖收入已已达57.958亿元，是09年的两倍多。。10年的土地市场场上半年总体体来说比较火火爆，而09年上半年可以以说是冰冻期期，无论是面面积还是成交交总价都不能能与10年比拟。当然两者也有有共同之处那那就是都有不不景气的时候候，09年的时候上半半年土地市场场冷清，而下下半年开始回回暖。10年的土地市场场是上半年火火爆，而下半半年由于受政政策影响可能能要走下坡路路。xx市2010年上半年土地地市场分析-续xx市房地产市场场分析三需求分析根据xx房管局的数据据显示，除了06年的销售量猛猛增外（主要是矿产产效益的增加加，以及房产产大形势的良良好），其他他年份去化相相对平稳，均保持在40万方/年的去化量；；09年达到一个峰峰值，由于刚性需求求强烈拉动，，市场销售情情况可谓火爆爆，各家楼盘盘库存房源得得到了快速去去化；去化量突破70万方。2009年xx市房地产市场场运行情况据xx市房管局备案案数据显示，，2009年1——12月份xx市商品房销售售备案总套数数7740套。其中，8月份全市商品品房销售总套套数831套，位居全年年销售排行榜榜之首；6月、5月份分别以销售总总套数774套、741套位居排行榜第二、、第三名。（注：文中数数据均不包含含xx县）其中，2009年12月份xx市商品房销售售备案709套，住宅类商商品房销售均价4104.45元/㎡，较11月份上涨91.22元/㎡左右；商业类类商品房12月份成交均价价9980.13元/㎡，较上月上涨4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有有可售商品房房6341套，其中住宅宅类商品房4407套；商业类商商品房619套；办公类商商品房47套，工业类商商品房42套；其他类商商品房1226套。2009年xx市房地产市场场运行情况-续随着中央积极极的财政政策策和适度宽松松的货币政策策效应逐步显显现，2009年，我我市房房地产产市场场呈现现量价价齐升升的良良好态态势。。房地地产开开发投投资高高速增增长，，开发发结构构进一一步优优化，，施工工规模模不断断扩大大，商商品房房销售售持续续升温温。一、2009年全市市房地地产市市场运运行基基本态态势（一））住宅宅投资资占主主导地地位并并拉动动开发发投资资高速速增长长2009年，全全市完完成房房地产产开发发投资资46.5亿元，，同比比增长长44.1%，其中中，住住宅投投资33.6亿元，，同比比增长长53.4%，占全全市房房地产产投资资的72.3%。从工程程用途途看，，2009年，90平方米米及以以下住住宅投投资12.8亿元，，同比比增长长42.2%；140平方米米以上上住宅宅投资资3.0亿元，，同比比增长长172.7%；经济济适用用房投投资2.9亿元，，同比比增长长141.7%；办公公楼投投资0.5亿元，，同比比增长长5.25倍；商商业营营业用用房投投资5.1亿元，，同比比增长长70%；其它它投资资7.3亿元，，同比比增长长1.4%。从开发发项目目投资资完成成情况况看，，2009年，完完成投投资超超过5000万元以以上的的项目目36个，共共完成成投资资37.0亿元，，同比比增长长45.7%，占全全市房房地产产开发发投资资的79.6%；完成成投资资超过过1.0亿元以以上的的项目目14个，共共完成成投资资21.9亿元，，同比比增长长19.7%，占全全市房房地产产开发发投资资的47.1%。（二））住宅宅施工工构成成房屋屋施工工的主主体2009年，全全市房房屋施施工面面积347.4万平方方米，，同比比增长长24.8%，其中中住宅宅施工工面积积280.5万平方方米，，增长长27.5%，占全全市房房屋施施工面面积的的80.7%。本年年新开开工房房屋面面积165.3万平方方米，，增长长36.8%，其中中住宅宅新开开工面面积134.8万平方方米，，增长长30.0%，占全全市新新开工工房屋屋面积积的81.5%。本年年竣工工房屋屋面积积115.5万平方方米，，同比比增长长98.2%，其中中住宅宅竣工工面积积103.6万平方方米，，增长长145.3%，占全全市房房屋竣竣工面面积的的89.7%。2009年xx市房地地产市市场运运行情情况-续（三）商商品房房销售售持续续火爆爆商品房房销售售面积积和销销售额额均高高速增增长。。2009年，商商品房房销售售面积积73.8万平方方米，，同比比增长长91.5%，商品品房销销售额额27.5亿元，，同比比增长长116.5%；其中中，住住宅销销售面面积68.4万平方方米，，增长长101.1%，占全全市商商品房房销售售面积积的92.7%，实现现销售售额24.9亿元，，增长长132.7%。2009年全市市房屋屋销售售均价价创历历史新新高，，全市市房屋屋销售售均价价3725元/平方方米米，，同同比比增增长长12.9%；其其中中，，住住宅宅销销售售均均价价3645元/平方方米米,增长长15.4%。（四四））房房屋屋空空置置面面积积大大幅幅减减少少2009年，，全全市市房房屋屋空空置置面面积积3.2万平平方方米米，，同同比比下下降降57.9%，其其中中，，住住宅宅空空置置面面积积1.2万平平方方米米，，下下降降77.3%。（五五））企企业业资资金金到到位位情情况况较较好好，，资资金金压压力力得得到到了了缓缓解解（见见下下表表））2009年全全市市房房地地产产开开发发企企业业到到位位资资金金48.6亿元元，，同同比比增增长长33.5%。从从资资金金来来源源渠渠道道看看，，其其他他资资金金增增长长最最快快，，所所占占比比重重最最大大。。其其他他资资金金25.8亿元元，，增增长长111.5%，占占到到位位资资金金53.1%。受受适适度度宽宽松松的的货货币币政政策策以以及及个个人人住住房房贷贷款款等等一一系系列列优优惠惠政政策策的的影影响响，，其其他他资资金金中中的的个个人人按按揭揭贷贷款款8.1亿元元，，同同比比增增长长224.0%。2009年xx市房房地地产产市市场场运运行行情情况况-续（六））全全市市房房地地产产投投资资增增幅幅明明显显高高于于全全省省平平均均水水平平2009年，，全全省省房房地地产产开开发发投投资资1669.8亿元元，，同同比比增增长长22.5%，我我市市增增幅幅比比全全省省高高21.6个百百分分点点；；在在17个市市中中，，我我市市房房地地产产开开发发投投资资总总量量列列全全省省第第11位，，增增幅幅居居全全省省第第4位。。二、、当当前前我我市市房房地地产产市市场场运运行行存存在在的的主主要要问问题题（一一））土土地地购购置置面面积积和和待待开开发发面面积积下下降降2009年，，全全市市房房地地产产企企业业土土地地购购置置面面积积为为85.5万平平方方米米，，同同比比下下降降33.3%；土土地地购购置置费费9.8亿元元，，下下降降20.3%；待待开开发发土土地地面面积积52.2万平平方方米米，，下下降降40.5%。（二二））房房地地产产企企业业自自筹筹资资金金不不足足从全全市市房房地地产产企企业业本本年年资资金金来来源源看看，，存存在在企企业业自自筹筹资资金金不不足足、、依依靠靠银银行行贷贷款款，，房房地地产产市市场场很很大大一一部部分分风风险险系系在在金金融融机机构构身身上上。。2009年，，全全市市房房地地产产开开发发企企业业本本年年资资金金来来源源48.6亿元元，，同同比比增增长长33.5%。其其中中，，企企业业自自筹筹资资金金13.7亿元元，，同同比比下下降降11.6%，占占全全市市房房地地产产开开发发企企业业本本年年资资金金来来源源的的28.2%；企企业业银银行行贷贷款款及及个个人人按按揭揭贷贷款款17.2亿元元，，同同比比增增长长53.6%，占占全全市市房房地地产产开开发发企企业业本本年年资资金金来来源源的的35.4%，同同比比上上升升了了4.6个百百分分点点。。（三三））房房价价持持续续上上涨涨去年年3月以以来来，，随随着着房房地地产产市市场场的的回回升升，，市市场场供供需需矛矛盾盾加加剧剧，，房房价价持持续续上上涨涨，，2009年全全市市房房屋屋销销售售均均价价创创历历史史新新高高。。全全市市房房屋屋销销售售均均价价3725元/平方方米米，，同同比比增增长长12.9%；其其中中，，住住宅宅销销售售均均价价3645元/平方方米米,增长长15.4%。2009年xx市房房地地产产市市场场运运行行情情况况-续三、、对对当当前前我我市市房房地地产产市市场场运运行行的的几几点点建建议议（一一））增增加加保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品住住房房有有效效供供给给1、加快中中低价位位、中小小套型普普通商品品住房建建设。对对已批未未建、已已建未售售的普通通商品住住房项目目，要采采取措施施促开工工、促上上市，督督促房地地产开发发企业加加快项目目建设和和销售。。要适当当加大经经济适用用住房建建设力度度，扩大大经济适适用住房房供应范范围。2、增加住住房建设设用地有有效供应应，提高高土地供供应和开开发利用用效率。。要根据据我市房房地产市市场运行行情况，，把握好好土地供供应的总总量、结结构和时时序。（二）合合理引导导住房消消费，抑抑制商品品房投资资投机性性需求1、加大差差别化信信贷政策策执行力力度。金金融机构构在继续续支持居居民首次次贷款购购买普通通自住房房的同时时，要严严格控制制二套住住房购房房贷款的的发放，，合理引引导住房房消费，，抑制商商品房投投资投机机性需求求。2、实施差差别化的的住房税税收政策策。要严严格执行行国家有有关个人人购买普普通住房房与非普普通住房房、首次次购房与与非首次次购房的的差别化化税收政政策。对对不符合合规定条条件的，，一律不不得给予予相关税税收优惠惠。同时时，要加加快研究究完善住住房税收收政策，，引导居居民树立立合理、、节约的的住房消消费观念念。（三）加快快推进保保障性安安居工程程建设要通过城城市棚户户区改造造和新建建、改建建、政府府购置等等方式增增加廉租租住房及及经济适适用住房房房源，，着力解解决城市市低收入入家庭的的住房困困难。要要加快建建设限价价商品住住房、公公共租赁赁住房，，解决中中等偏下下收入家家庭的住住房困难难。全面面启动城城市和国国有工矿矿棚户区区改造工工作，继继续推进进林区、、垦区棚棚户区改改造。同同时，加加大农村村危房改改造力度度，适当当增加试试点户数数。四2010年上半年年xx市房地产产市场情情况分析析销售量分分析据安房网网统计数数据显示示：2010年前6月xx商品房销销售备案案总套数数3146套，较2009年下半年年商品房房销售备备案总套套数下跌跌20.92%左右，较较2009年上半年年同期下下跌9.13%。6月xx市住宅类类商品房房均价4936元/㎡左右，较较5月下跌3.52%左右，但但仍居于于近8月来的第第二高价价，并未未出现预预期的较较大幅度度的下跌跌迹象，，xx房价仍在在较高位位运行。。销售量分分析-续从上图我我们可以以看到自自2010年4月份开始始，xx市商品房房销售备备案套数数均出现现下跌趋趋势，其其中4月环比下下跌约9.35%，5月环比下下跌约25.37%，6月环比下下跌约63.16%。与此同同时，2010年6月xx市商品房房销售套套数也是是2009年以来近近18个月来的的最低水水平，2009年1月销售套套数249位居近18个月来的的倒数第第二位。。可以看出出国家抑抑制房价价过快上上涨的新新政对xx楼市产生生了非常常大的影影响，对对销售量量的打击击巨大。。市场上上，购房房者的观观望情绪绪非常浓浓厚，买买卖双方方的博弈弈已经展展开。新新政后，，从xx加推新房房源的几几个楼盘盘来看，，多数需需求者已已经退入入观望状状态，像像5月份加推推的锦绣花园园、万泰水水晶城、、春江花月月以及6月份加推推的托莱多欧欧陆花园园等楼盘开开盘当天天的销售售率均没没能突破破30%。销售量分分析-续从上图可可以看出出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx楼市商品品房销售售套数同同期发生生了非常常巨大的的变化，，可谓““冰火两两重天””。特别别是4月份以后后，2009年的走势势图是一一条平稳稳上扬的的曲线，，而2010年的走势势图则形形成了反反差巨大大的下行行曲线，，5、6月份的销销售量均均出现了了同比暴暴跌的态态势，其其中5月同比暴暴跌38.46%，6月同比暴暴跌78.29%。注释：红红线为2009年走势图图；紫线线为2010年走势图图价格分析析从2010年4月开始执执行的楼楼市调控控政策，，重在打打击投资资型住房房、调控控过快上上涨的房房价，但但是我们们在09年11月至10年6月住宅均均价走势势图中可可以看出出，新政政出台后后xx住宅类商商品房的的均价并并未出现现预期的的大幅下下跌的趋趋势。2010年4、5、6月份xx新房价格仍然然在高位运行行，且5、6月份的均价分分别居于近8月来的第一、、第二位，xx房价没有松动动的迹象。总结就xx目前在售房源源和新加推房房源楼盘来说说，只有托莱多欧陆花花园在6月15日开盘时公开开宣布房价较较之前有下降降，并给出了了开盘当日9.5折的最高优惠惠幅度。而目目前，xx楼市多数楼盘盘均无降价举举动，像5月开盘的春江花月房源单价较上上次开盘上扬扬了800元/㎡左右，其中砖砖混结构的多多层开盘均价价达到5000元/㎡，框架结构的的多层开盘均均价达到5500元/㎡左右。除了新加推的的房源，之前前一直在售的的楼盘新政后后也有调价的的举动，售楼楼部位于北京京西路上的阿奎利亚，目前多层房房源单价已达达7500元/㎡左右，高层也也达到6500元/㎡左右，均价上上调幅度达到到1000元/㎡左右，逆市上上扬的态势让让众多购房者者“望而却步步”。从xx楼市的总体情况来看看，房价下跌跌局势未成。。在当前一、二二线城市房价价下跌幅度较较大的情况下下，像xx这样的三、四四线城市，开开发商逆市提提价虽然表现现出了魄力，，却不是明智智之举。而在在大家都沉溺溺于楼市反弹弹的梦想中时时，主动对房源价价格进行适当当调整，让利利于购房者，，更有利于在在博弈僵局中中抓住一部分分刚性需求者者，在下半年年较为激烈的的竞争中取胜胜。市场板块分析析xx07年以来商品住住宅分面积段段供需分析开发区板块石城大道板块块城西板块市中心板块城南板块按照地理位置置与楼盘聚集集情况，xx市城区大致可可以划分为五五大板块：开发区板块块、石城大道道板块、市中中心板块、城城西板块、城城南板块本案板块特征及分分析开发区板块和和城南板块属于xx市较为偏远的的区域，远离离市中心，其其房地产产品品主要以产品品和价格作为为核心卖点，，部分楼盘运运用独特的主主题形象，将将项目打造成成高端产品，，然后以中低低端价格入市市，且取得较较好的销售业业绩。市中心板块和和石城大道板板块市中心板块项项目较少，且且体量较小，，由于其地理理位置因素，，价格较高。。石城大道板板块为xx近期发展起来来的楼盘较为为集中的待成成熟板块，板板块房地产都都以高品质和和高形象亮相相市场，一直直属于xx市除市中心板板块以外的高高价区域。城西板块由于受区域环环境和地势的的影响，在建建楼盘目较少少。整体区域域不被xx人认可，区域域相对于购房房者来说具有有一定的抗性性。全市房地产销销售价格区间间共分为五区区：开发区4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市区5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅项目目调研五万泰水晶城项目位置衡山大道与翠湖二路交口主要技术经济指标占地面积：150亩总建筑面积：16万目前销售信息在售180套小高层容积率：1.37绿化率：40%最近一次开盘时间2010-05-08最近一次开盘所推售体量180套内部配套运动场、菜场、会所周边配套学校、银行、电信建筑风格现代景观与智能化可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅70-8040%三室二厅9540%四室二厅143-16020%目前销售均价（元/㎡）4200-4600(高层)目前销售率（％）70%购房优惠政策无目前客户群体投资者、婚房、改善性住房者项目卖点环境项目定位广告语艺术芯非凡品售楼部电2882000开发商安徽万泰置业有限公司景观设计单位浙江耀江建筑设计院万泰水晶城——位置图万泰水晶城——鸟瞰图万泰水晶城——效果图万泰水晶城——售楼处二室二厅一卫卫、面积94.82平米三室二厅一卫卫、面积112.63平米万泰水晶城——主力户型西湖春晓项目位置xx市西湖大道与翠湖四路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：16万平米目前销售信息一期经适房，二期未开盘容积率：1.367绿化率：40%内部配套地下车库、会所周边配套学校、菜场、医院、银行、西湖公园、职教城、政务新区建筑风格现代景观与智能化IC卡门禁、可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅一卫75-8330三室二厅一卫90-11940三室二厅二卫116-12330目前销售均价（元/㎡）未定目前销售率（％）未定购房优惠政策无目前客户群体周边企业员工、教师、投资客、县城购房群体等项目卖点学区、环境、价格项目定位广告语公园之畔学府中心售楼部电发商xx市众城永道房地产开发有限公司景观设计单位xx市规划设计院西湖春晓——位置图西湖春晓——售楼处西湖春晓——户外广告中房·东郡项目位置铜井路与天山大道交汇处主要技术经济指标占地面积：5万总建筑面积：9万平米目前销售信息一期售完，二期小高层、高层未开盘容积率：1.7绿化率：45%最近一次开盘时间2009-10-12最近一次开盘所推售体量100套内部配套车库、幼儿园、菜场、会所、运动场周边配套学校、银行、医院建筑风格现代景观与智能化中央水景、可视、红外套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅88-9340%三室二厅112-12760%目前销售均价（元/㎡）4000（一期）目前销售率（％）一期100%购房优惠政策目前客户群体市区居民、改善型住房项目卖点环境、价格、配套项目定位广告语一座建筑，乐活一座城售楼部电2689668

开发商xx中房地产有限公司景观设计单位上海巴邑设计机构中房·东郡——鸟瞰图中房·东郡——位置图中房·东郡——工程进度中房·东郡——户外广告三室二厅一卫卫、面积112.97平米三室二厅一卫卫、面积93.07平米中房·东郡——主力户型豪邦.康城项目位置豪邦.康城主要技术经济指标总建筑面积：8万方目前销售信息一期二期已售完，三期未开盘容积率：1.45绿化率：35%最近一次开盘时间09.9最近一次开盘所推售体量4栋多层内部配套会所，车库周边配套农贸，学校，幼儿园建筑风格现代景观与智能化智能监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅80---8840%三室一厅、二厅94—12560%目前销售均价（元/㎡）一二期已售完；三期未开盘（目前二手房价格5000-5500左右）目前销售率（％）一二期已售完购房优惠政策无目前客户群体投资客、个体户、周边企业员工项目卖点位置、周边配套项目定位广告语12万平方米醉美生活城售楼部电话2688899开发商豪邦置业豪邦.康城——项目沙盘豪邦.康城——位置图豪邦.康城——售楼处豪邦.康城——项目实景图豪邦.康城——主力户型国际华城项目位置xx市石城大道东侧

主要技术经济指标占地面积：165亩总建筑面积：18万方目前销售信息三期花园洋房在售88-130平米房源容积率：1.47绿化率：38%最近一次开盘时间2010.1.1最近一次开盘所推售体量8栋多层（160多套）内部配套泳池、会所、花园广场、幼儿园、商场周边配套医院、学校、银行建筑风格法式景观与智能化可是对讲，智能监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅9020%三室二厅120-13080%目前销售均价（元/㎡）6200(花园洋房)目前销售率（％）80%购房优惠政策全款97折，按揭99折目前客户群体公务员，生意人等项目卖点品质、配套、环境项目定位广告语18万平米法国风情生活区售楼部电话2811888、2850888开发商华晟地产景观设计单位香港阿*特贝尔景观设计公司国际华城——位置图国际华城——鸟瞰图国际华城——效果图国际华城——售楼处国际华城——户外广告国际华城——工程进度国际华城——主力户型峰南苑项目位置石城大道主要技术经济指标总建筑面积：18万目前销售信息目前只剩一套带阁楼的小高层，8月底左右推出106--126㎡小高层房源，主力户型二室二厅、三室二厅容积率：1.4绿化率：33%最近一次开盘时间2009年最近一次开盘所推售体量500套内部配套停车位周边配套学校、超市、公园建筑风格现代景观与智能化对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅106㎡30%三室二厅120-126㎡70%目前销售均价（元/㎡）4700元/㎡目前销售率（％）100%(一期)购房优惠政策一次性付款可优惠三个点目前客户群体工薪阶层、周边居民项目卖点价格、户型、学区房项目定位广告语人文大家生态社区售楼部电发商xx新业房屋开发有限公司峰南苑——位置图峰南苑——工程进度峰南苑——售楼处峰南苑——主力户型五环国际项目位置石城大道与翠湖二路交汇处主要技术经济指标占地面积：180亩总建筑面积：18万㎡目前销售信息暂时没有房源，预计小高层96、125㎡房源年底推出，户型为两房两厅和三房两厅容积率：1.42绿化率：40%最近一次开盘时间2010.1.14最近一次开盘所推售体量144套内部配套会所、中央景观、羽毛球馆等周边配套银行、学校、酒店、公园建筑风格现代景观与智能化中央景观、可视对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）二室二厅一卫96㎡40二室二厅二卫100㎡60目前销售均价（元/㎡）4200（多层）5月份价格目前销售率（％）前期已经售完购房优惠政策无目前客户群体投资客、个体户、周边企业员工等项目卖点内部配套、开发商、价格项目定位广告语居住梦想与世界同步售楼部电发商xx华源房地产开发有限责任公司

景观设计单位中国联合设计

五环国际——位置图五环国际——效果图五环国际——沙盘模型五环国际——项目实景图柏庄·春暖花开项目位置石城大道2388号主要技术经济指标占地面积：207亩总建筑面积：30万㎡目前销售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期户型面积100--190㎡左右房源，三期预计十月左右开盘。容积率：1.98绿化率：40%最近一次开盘时间2010.1.9最近一次开盘所推售体量900套内部配套小学、幼儿园、人工湖周边配套酒店、医院、超市、公园建筑风格现代景观与智能化中央景观、人工湖、可视对讲门铃套型面积段（㎡）占总体比例（％）一室一厅（二厅）一卫45-76㎡15%二室二厅一卫（二卫）80-107㎡30%三室二厅二卫（一卫）113-137㎡50%四室二厅二卫（复式）215㎡5%目前销售均价（元/㎡）4900-5000(高层)目前销售率（％）40%购房优惠政策————目前客户群体县城居民、周边企业员工、投资客、公务员等项目卖点规模、景观、开发商项目定位广告语湖岸组团、奢华府邸售楼部电发商xx柏庄置业有限公司景观设计单位上海北半球景观设计有限公司柏庄·春暖花开——位置图柏庄·春暖花开——鸟瞰图柏庄·春暖花开——售楼处柏庄·春暖花开——项目实景图柏庄·春暖花开——户外广告柏庄·春暖花开——主力户型柏庄·春暖花开——主力户型万泰翡翠城项目位置石城路与翠湖路交叉口西北侧主要技术经济指标总建筑面积：30万目前销售信息四期所开楼号分别为2号楼、6号楼、8号楼，户型主推户型有A6、A10，面积79-121平米

容积率：1.67绿化率：35.5%最近一次开盘时间2010年7月最近一次开盘所推售体量2号楼、6号楼、8号楼，内部配套停车位周边配套学校、银行、医院建筑风格欧式景观与智能化40亩翡翠主题公园套型面积段（㎡）二室二厅79㎡三室二厅121㎡左右目前销售均价（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前销售率（％）1-3期售罄，现在售4期购房优惠政策无目前客户群体工薪阶层、周边居民项目卖点规模、户型项目定位广告语享受宁静生活售楼部电发商安徽万泰置业有限公司万泰翡翠城——位置图万泰翡翠城——项目模型万泰翡翠城——实景图万泰翡翠城——售楼处万泰翡翠城——户型图楼盘名称柏庄·春暖花开万泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388号石城路与翠湖路交叉口西北侧石城大道中段111号项目体量30万方308容积率1.891.671.45建筑风格现代欧式欧式主力户型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米项目主力卖点品牌、规模、内部景观规模、户型价格、建筑目标客户群县城居民、周边企业员工、投资客、公务员等周边生活人群、工薪阶层周边生活人群、工薪阶层广告诉求水景、环境居住环境多层销售价格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多层销售价格约4500元/平方米销售状况40%1-3期售罄，现在售4期1-2期销售完成，3期年底开盘项目区域住宅宅竞争项目分分析楼盘名称总建面（㎡）建筑类型容积率销售均价(元/㎡)万泰水晶城16万多层、小高层、高层1.374200-4600(高层)西湖春晓16万多层、小高层1.367未开盘中房·东郡9万多层、高层1.74000（一期）豪邦.康城8万多层、小高层、高层

1.455000国际华城18万花园洋房、高层1.476200(花园洋房)峰南苑1.8万多层1.44700元/㎡锦绣花园2万高层2.085400（高层）托莱多欧陆花园15万花园洋房、别墅0.645500-5700(花园洋房)五环国际18万多层、高层1.424200（多层）5月份价格主要住宅项目目要素对比住宅类销售均均价在4200-5000元/㎡不等；花园洋房类均均价在5500－6200元/㎡不等；建筑体量都都中等；15万到18方之间的项目目占多数；其其中柏庄春暖花开开总建面最大大，达30万方；物业类型主要要以多层、小高高层为主;高层为辅。主要住宅项目目价格上的备备案销售率分分析通过对主要住住宅项目的备备案销售率指指标的调查，，了解到通过过09年刚性需求强强烈拉动，市市场销售情况况可谓火爆，，各家楼盘库库存房源得到到了快速去化化。主要住宅项目目核心客户群群体分析楼盘名称核心客户群体项目卖点万泰水晶城投资者、婚房、改善性住房者环境、开发商、景观西湖春晓周边企业员工、教师、投资客、县城购房群体等教育、环境、价格、政府发展区域中房·东郡市区居民、改善型住房环境、价格、配套豪邦.康城投资客、个体户、周边企业员工位置、周边配套国际华城公务员，生意人等品质、配套、环境峰南苑工薪阶层、周边居民价格、户型、学区房锦绣花园周边居民、个体户户型、配套、学区房托莱多欧陆花园私营主，公务员等环境、配套、低容积率五环国际个体户、周边企业员工等内部配套、开发商、价格富景园县城居民、工薪阶层的企业员工等价格通过上表的对对比，可以分分析出其核心心客户群体是是：周边原住居民民、周边企事事业单位员工工(工薪阶层)、私营主、公公务员、教师师、xx有色职工等群群体；其中xx县客户群体也也占一定比例例。主要住宅项目目配套分析楼盘名称内部配套周边配套万泰水晶城运动场、菜场、会所学校、银行、电信西湖春晓地下车库、会所、学校学校、菜场、医院、银行、西湖公园、职教城、政务新区中房·东郡车库、幼儿园、菜场、会所、运动场学校、银行、医院豪邦.康城会所，车库农贸市场，学校，幼儿园国际华城泳池、会所、花园广场、幼儿园医院、学校、银行峰南苑停车位学校、超市、公园锦绣花园中央景观、儿童娱乐区医院、超市、菜场、银行托莱多欧陆花园超市、会所、运动场、幼儿园医院、学校、银行、公园五环国际会所、中央景观、羽毛球馆等银行、学校、酒店、公园富景园沿街商业医院、学校、酒店、区政府项目在内部配配套上突出的的主要包括会会所、幼儿园园、车库、商商业街、广场场、体育设施施等；周边配配套主要以学学校、超市、、银行、医院院、公园为主主．主要住宅项目目卖点及定位位广告语楼盘名称项目卖点定位广告语万泰水晶城环境、开发商、景观艺术芯非凡品西湖春晓教育、环境、价格、政府发展区域公园之畔学府中心中房·东郡环境、价格、配套一座建筑，乐活一座城豪邦.康城位置、周边配套12万平方米醉美生活城国际华城品质、配套、环境18万平米法国风情生活区峰南苑价格、户型、学区房人文大家生态社区锦绣花园户型、配套、学区房都市新贵生活蓝本托莱多欧陆花园环境、配套、低容积率天井湖畔西班牙水韵城邦五环国际内部配套、开发商、价格居住梦想与世界同步项目在定位广广告语上突出出的项目核心心卖点主要包括品质质、景观、地地段、规模、、物业类型、、生活方式等等。主要住宅项目目户型配比分分析楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）富景园二室二厅一卫73㎡40三室二厅一卫105㎡60五环国际二室二厅一卫96㎡40二室二厅二卫100㎡60锦绣花园二室二厅70㎡1%三室二厅90㎡70%四室二厅127㎡29%峰南苑二室二厅106㎡30%三室二厅120-126㎡70%主要住宅项目目户型配比分分析－续可以看出，项项目在主力套套型的特征表表现为：套型以二室二二厅、三室二二厅为主，二二室户面积段段主要在75—100㎡之间，三室户户面积段主要要在105—130㎡之间。楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）国际华城二室二厅9020%三室二厅120-13080%豪邦.康城二室二厅80---8840%三室一厅、二厅94—12560%中房·东郡二室二厅88-9340%三室二厅112-12760%西湖春晓二室二厅一卫75-8330三室二厅一卫90-11940三室二厅二卫116-12330万泰水晶城二室二厅70-8040%三室二厅9540%四室二厅143-16020%主要住宅项目目总结分析区域现状：项目区域主要要住宅项目包包括：万泰翡翡翠城、栢庄庄·春暖花开、豪豪邦·康城等，虽偏偏离市区，但但区域交通状状况良好，基基本生活配套套完善。项目描述：除豪邦·康城外，其余余项目规模均均较大，对于于区域房产的的发展起到了了一定的联动动效果，建筑筑上基本以现现代、欧式建建筑风格为主主，随着市场场的发展，后后期物业形态态上将以小高高层、高层建建筑为主。各各项目均较为为注重小区内内部景观等基基础配套的规规划，户型以以80多两房及120平方米左右的的三房为主力力产品。销售状况：经过09年及10年上半年，各各项目销售状状况良好，销销售价格呈逐逐步上升趋势势，下阶段有有望全线突破破5000元/平方米的单价价大关。主要商业项目目调研六xx商业市场调研研分析一、城市商业业中心布局规规划城市商业中中心结构为为：“1-5-16”金字塔形结结构,即1个市级商业业中心,5个区级商业业中心,16个社区(居住区)级商业中心心。(一）市级商商业中心：：布局在主城城区中心区区，为长江江中路、义义安大道、、淮河大道道和长江二二路围合的的区域和四四条路向外外延伸的较较大区域，，用地面积积约2万平方米。。主要业态态为购物中中心、大型型超市、百百货店等。。(二）区级商商业中心：：布局在城市市副中心和和各分区中中心，用地地面积0.1平方公里左左右。主要要业态为百百货店、专专业店、专专卖店、超超市、便利利店、餐饮饮店、文化化娱乐网点点。1、东部城区区商业中心心：结合顺顺安东正街街和火车站站，沿铜芜芜路和临津津路两侧布布局。2、南部城区区商业中心心：布局在在南部城区区东南部，，结合南部部城区副中中心设置。。3、环湖地区区商业中心心：布局在在主城区中中北部，由由观湖大