北京房地产开发企业成本管理与财务核算（ppt共46P）

房地产开发企业成本管理与财务核算xxxxxx税务师事务所有限公司主要内容一、房地产开发企业成本形成过程二、各项成本项目构成三、成本项目分配四、成本项目归集过程中票据房地产行业开发基本流程项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。基本开发流程图项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束成本形成过程与土地和前期费用有关各项规证一、立项批复二、国有土地出让合同三、土地使用证四、建设用地规划许可证五、建设工程规划许可证六、施工许可证七、预（销售）许可证项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：项目的估算、概算、预算项目整体预算开发项目的估算是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。项目估算的内容：依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。开发项目的概算是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。开发项目的预算这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，在施工图设计阶段为5%--35%。成本核算基基本程序1根据成本核核算对象的的确定原则则和项目特特点，确定定成本核算算对象。2设置有关关成本核算算会计科科目，核算和和归集开开发成本本及费用用。3按受益原原则和配配比原则则，确定定应分摊摊成本费费用在各各成本核核算对象象之间的的分配方方法、标标准。4将归集的的开发成成本费用用按确定定的方法法、标准准在各成成本核算算对象之之间进行行分配。。5编制项目目开发成本本计算表表，计算各各成本核核算对象象的开发发总成本本。6正确划分分已完工工和在建建开发产产品之间间的开发发成本，，分别结结转完工工开发产产品成本本。成本核算算基本程程序7正确划分分可售面面积、不不可售面面积(由主管部部门划分分提供)，根据有有关规定定分别计计算可售售面积、、不可售售面积应应负担的的成本，，正确结结转完工工开发产产品的销销售成本本。8编制成本本报表，，根据成成本核算算和管理理要求，，总括反反映各成成本核算算对象的的成本情情况。成本核算算对象划划分原则则1成片分期期（区））开发的的项目，，可以以以各期(区)为成本核核算对象象。2同一项目目有裙楼楼、公寓寓、写字字楼等不不同功能能的，在在按期(区)划分成本本核算对对象的基基础上，，还应按按功能划划分成本本核算对对象。3同一小区区、同一一期有高高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象象。4根据核算算和管理理需要，，对独立立的设计计概算或或施工图图预算的的配套设设施，不不论其支支出是否否摊入房房屋等开开发产品品成本，，均应单单独作为为成本核核算对象象。对于于只为一一个房屋屋等开发发项目服服务的、、应摊入入房屋等等开发项项目成本本且造价价较低的的配套设设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。成本核算算对象确确定土地费用用土地取得得方式及及价款A、政府地地价及市市政配套套费：支支付的土土地出让让金、土土地开发发费，向向政府部部门交纳纳的大市市政配套套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价。。B、合作款款项：补补偿合作作方地价价、合作作项目建建房转入入分给合合作方的的房屋成成本和相相应税金金等。C、红线外外市政设设施费：：红线外外道路、、水、电电、气、、通讯等等建造费费、管线线铺设费费、接口口补偿费费。D、拆迁补补偿费：：有关地地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费等。。涉及契税税、城镇镇土地使使用税、、印花税税前期费用用A、勘察设设计费(1)勘测丈量量费：包包括初勘勘、详勘勘等。主主要有：：水文、、地质、、文物和和地基勘勘察费，，沉降观观测费，，日照测测试费、、拨地钉钉桩验线线费、复复线费、、定线费费、施工工放线费费、建筑筑面积丈丈量费等等。(2)规划设计计费：规划费：：方案招招标费、、规划设设计模型型制作费费、方案案评审费费、效果果图设计计费、总总体规划划设计费费。设计费：：施工图图设计费费、修改改设计费费、环境境景观设设计费等等其他：可可行性研研究费、、制图、、晒图、、赶图费费、样品品制作费费等。(3)建筑研究究用房费费：包括括材料及及施工费费前期费用用B报批报建建增容费费(1)报批报建建费：包包括安检检费、质质检费、、标底编编制费、、交易中中心手续续费、人人防报建建费、消消防配套套设施费费、散装装水泥集集资费、、白蚁防防治费、、墙改基基金、建建筑面积积丈量费费、路口口开设费费等、规规划管理理费、新新材料基基金(或墙改专专项基金金)、教师住住宅基金金(或中小学学教师住住宅补贴贴费)、拆迁管管理费、、招投标标管理费费等。项目整体体性报批批报建费费：项目目报建时时按规定定向政府府有关部部门交纳纳的报批批费。(2)增容费：：包括水水、电、、煤气增增容费前期费用用C、“三通一平平”费：：(1)临时道路路：接通通红线外外施工用用临时道道路的设设计、建建造费用用。(2)临时用电电：接通通红线外外施工用用临时用用电规划划设计费费、临时时管线铺铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用。。(3)临时用水：接接通红线外施施工用临时给给排水设施的的设计、建造造、管线铺设设、改造、迁迁移等费用。。(4)场地平整：基基础开挖前的的场地平整、、场地清运、、旧房拆除等等费用。前期费用D、临时设施费费(1)临时围墙：包包括围墙、围围栏设计、建建造、装饰费费用。(2)临时办公室：：租金、建造造及装饰费用用。(3)临时场地占用用费：含施工工用临时占道道费、临时借借用空地租费费。(4)临时围板：包包括设计、建建造、装饰费费用。建安费用主体建筑工程程费A、基础造价：：包括土石方方、桩基、护护壁（坡）工工程费，基础础处理费、桩桩基咨询及检检测费、降水水。B、结构及粗装装修造价：主主要包括砼框框架（含独立立柱基和条基基等浅基础））、砌体、找找平及抹灰、、防水、垂直直运输、脚手手架、超高补补贴、散水、、沉降缝、伸伸缩缝、底层层花园砌体（（高层建筑的的裙楼有架空空层，原则上上架空层结构构列入裙楼、、有转换层结结构并入塔楼楼）。C、门窗工程：：主要包括单单元门、入户户门、户内门门、外墙门窗窗、防火门的的费用。D、公共部位精精装修费：主主要包括大堂堂、电梯厅、、楼梯间、屋屋面、外立面面及雨蓬的精精装修费用。。E、户内精装修修费：主要包包括厨房、卫卫生间、厅房房、阳台、露露台的精装修修费用。建安费用主体安装工程程A、室内水暖气气电管线设备备费；(1)室内给排水系系统费（自来来水／排水／／直饮水／热热水）；(2)室内采暖系统统费（地板热热／电热膜／／分户燃气炉炉／管道系统统／暖气片））；(3)室内燃气系统统费；(4)室内电气工程程费：包括楼楼栋及单元配配电箱、电表表箱、户配电电箱、管线敷敷设、灯具、、开关插座、、含弱电工程程管盒预埋建安费用B、室内设备及及其安装费(1)通风空调系统统费：包括空空调设备及安安装费用、空空调管道、通通风系统费用用；(2)电梯及其安装装费；(3)发电机及其安安装费：包括括发电机供货货、安装、机机房降噪费；；(4)消防系统费：：包括水消防防、电消防、、气体灭火、、防排烟工程程费；(5)人防设备及安安装费：包括括密闭门、气气体过滤装置置等。建安费用C、弱电系统费费(1)居家防盗系统统费用：包括括阳台及室内内红外探测防防盗、门磁、、紧急按扭等等；(2)对讲系统费用用：包括可视视及非可视对对讲系统费用用；(3)三表远传系统统费用：包括括水、电、气气远程抄表系系统费用；(4)有线电视费用用：包括有线线电视、卫星星电视主体内内外布线及终终端插座费用用；(5)电话系统费用用：包括主体体内外布线及及终端插座费费用；(6)宽带网：包括括主体内外布布线及终端插插座费用。基础设施费社区管网工程程-基础设施指建筑物2米以外和项目目红线范围内内各种管线、、道路工程建建设费用。-易与建筑安装装工程费用中中附属工程费费用重计；易易与前期工程程费中“七通一平”等费用重计；；易与开发期期间税费中市市政基础设施施配套费、水水电气增容费费等概念混淆淆。A、室外给排水水系统费(1)室外给水系统统费：主要包包括小区内给给水管道、检检查井、水泵泵房设备、及及外接的消火火栓等费用；；(2)雨污水系统费费用基础设施费B、室外采暖系系统费：主要要包括管道系系统、热交换换站、锅炉房房费用C、室外燃气系系统费：主要要包括管道系系统、调压站站D、室外电气及及高低压设备备费(1)高低压配电设设备及安装：：包括红线到到配电房的高高压线、高压压柜、变压器器、低压柜及及箱式变压设设备费用；(2)室外强电管道道及电缆敷设设：室外强电电总平线路部部分费用；(3)室外弱电管道道埋设：包括括用于电视、、电话、宽带带网、智能化化布线的管道道预埋、检查查井等费用基础设施费E、室外智能化化系统费(1)停车管理系统统费用：包括括露天停车场场管理系统、、地下室或架架空层停车场场管理系统的的费用；(2)小区闭路监控控系统费用：：包括摄像头头、显示屏及及电气系统安安装等费用；；(3)周界红外防越越系统费用：：红外对扫等等；(4)小区门禁系统统费用；(5)电子巡更系统统费用；(6)电子公告屏费费用基础设施费园林环境工程程费-基础设施A、绿化建设费费：包括公共共绿化、组团团宅间绿化、、一楼私家花花园、小区周周边绿化支出出；B、建筑小品：：雕塑、水景景、环廊、假假山等；C、道路、广场场建造费：道道路广场铺设设、开设路口口工程及补偿偿费等；D、围墙墙建造造费：：包括括永久久性围围墙、、围栏栏及大大门；；E、室外外照明明：室室外照照明电电气工工程，，如路路灯、、草坪坪灯；；F、室外外背景景音乐乐；G、室外外零星星设施施：儿儿童游游乐设设施、、各种种指示示牌、、标识识牌、、示意意图、、垃圾圾桶、、座椅椅、阳阳伞等等。配套设设施费费指按城城市规规划要要求在在居住住区内内配套套建设设各种种非营营业性性设施施费用用。主主要包包括：：幼儿儿园、、文化化活动动中心心、社社区服服务、、公共共厕所所等。。（费用用确定定方式式完全全同建建筑安安装工工程费费）A、在开开发小小区内内发生生的不不会产产生经经营收收入的的不可可经营营性公公共配配套设设施支支出，，包括括居委委会、、派出出所、、岗亭亭、儿儿童乐乐园、、自行行车棚棚等；；B、在开开发小小区内内发生生的根根据法法规或或经营营惯例例，其其经营营收入入归于于经营营者或或业委委会的的可经经营性性公共共配套套设施施的支支出，，如建建造幼幼托、、邮局局、图图书馆馆、阅阅览室室、健健身房房、游游泳池池、球球场等等设施施的支支出；；配套设设施费费C、开发发小区区内城城市规规划中中规定定的大大配套套设施施项目目不能能有偿偿转让让和取取得经经营收收益权权时，，发生生的没没有投投资来来源的的费用用；D、对于于产权权、收收入归归属情情况较较为复复杂的的地下下室、、车位位等设设施，，应根根据当当地政政府法法规、、开发发商的的销售售承诺诺等具具体情情况确确定是是否摊摊入本本成本本项目目。如如开发发商通通过补补交地地价或或人防防工程程费等等措施施，得得到政政府部部门认认可，，取得得了该该配套套设施施的产产权，，则应应作为为经营营性项项目独独立核核算。。配套设设施费费按各项项配套套设施施设立立明细细科目目进行行核算算，如如：A、游泳泳池：：土建建、设设备、、设施施；B、业主主会所所：设设计、、装修修费、、资产产购置置、单单体会会所等等；C、幼儿儿园：：建造造成本本及配配套资资产购购置；；D、学校校：建建造成成本及及配套套资产产购置置；E、球场场；F、设备备用房房：配配电房房、水水泵房房土建建及装装修费费；G、车站站建造造费：：土建建、设设备、、各项项设施施。开发间间接费费用A、工程程管理理费(1)工程监监理费费：支支付给给聘请请的项项目或或工程程监理理单位位的费费用；；(2)预结算算编审审费：：支付付给造造价咨咨询公公司的的预结结算的的编制制、审审核费费用；；(3)行政管管理费费：直直接从从事项项目开开发的的部门门的人人员的的工资资、奖奖金、、补贴贴等人人工费费以及及直接接从事事项目目开发发的部部门的的行政政费(4)施工合合同外外奖金金：赶赶工奖奖、进进度奖奖(5)工程质质量监监督费费：建建设主主管部部门的的质监监费；；(6)安全监监督费费：建建设主主管部部门的的安监监费；；(7)工程保保险费费。开发间间接费费用B、营销销设施施建造造费(1)广告设设施及及发布布费：：车站站广告告、路路牌广广告；；(2)销售环环境改改造费费：会会所、、推出出销售售楼盘盘(含示范范单位位)周围等等销售售区域域销售售期间间的现现场设设计、、工程程、装装饰费费；临临时销销售通通道的的设计计、工工程、、装饰饰等费费用；；(3)售楼处处装修修、装装饰费费：设设计、、工程程、装装饰等等；(4)样板间间：包包括样样板间间设计计、装装修、、家具具、饰饰品以以及保保洁、、保安安、维维修费费。主主体外外搭设设的样样板间间还包包括建建造费费用；；主体体内样样板间间销售售后回回收的的设计计、装装修、、家具具、家家私等等费用用，在在主营营业务务收入入中单单列或或单独独记录录，考考核时时从总总费用用中扣扣除；；(5)其他。。C、资本本化借借款费费用包括直直接用用于项项目开开发所所借入入资金金的利利息支支出、、折价价或溢溢价摊摊销和和辅助助费用用，以以及因因外币币借款款而发发生汇汇兑差差额。。因借借款而而发生生的辅辅助费费用包包括手手续费费等。。D、物业业管理理完善善费包括按按规定定应由由开发发商承承担的的由物物业管管理公公司代代管的的物业业管理理基金金、公公建维维修基基金或或其他他专项项基金金；以以及小小区入入住前前投入入的物物业管管理费费用。。成本本项项目目的的分分配配土地地成成本本分分配配一般般能能分分清清成成本本核核算算对对象象的的，，可可直直接接将将土土地地成成本本计计入入特特定定的的成成本本核核算算对对象象中中；；如如果果分分不不清清成成本本核核算算对对象象，，可可先先在在““土土地地获获得得价价款款””之之““待待分分摊摊成成本本””的的核核算算项项目目进进行行归归集集，，然然后后再再在在有有关关成成本本核核算算对对象象间间分分配配；；也也可可以以不不进进行行归归集集而而直直接接通通过过设设定定分分摊摊方方法法分分配配计计入入有有关关成成本本核核算算对对象象。。具体体可可按按照照占占地地面面积积和和建建筑筑面面积积分分摊摊占地地面面积积法法方法法一一：：一次次分分摊摊：：先先按按小小区区的的占占地地面面积积将将土土地地成成本本分分配配到到各各小小区区；；二次次分分摊摊：：再再将将分分配配到到各各小小区区内内的的土土地地成成本本，，按按小小区区内内房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象和和道道路路、、广广场场等等公公用用场场所所的的占占地地面面积积进进行行直直接接分分配配；；然然三次次分分摊摊：：后后将将分分配配到到小小区区内内道道路路、、广广场场等等公公用用场场所所占占地地面面积积的的土土地地成成本本，，按按房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象的的占占地地面面积积进进行行间间接接分分配配，，计计入入房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象的的的的开开发发成成本本；；房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象的的直直接接分分配配数数加加间间接接分分配配数数，，即即为为该该房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象应应负负担担的的土土地地成成本本。。方法法二二：：也也可可将将公公用用占占地地面面积积先先分分摊摊到到房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象的的占占地地面面积积上上，，房房屋屋等等成成本本核核算算对对象象自自身身的的占占地地面面积积加加分分摊摊的的公公用用占占地地面面积积，，再再乘乘以以单单位位面面积积的的土土地地成成本本来来分分配配。。建筑面积积法按建筑面面积计征征（或补