河南2014年城市综合体项目营销策划及销售执行方案(含案例133P)

项目制胜关键：创新再说老话在产品同质化明显的今天品质是必须的那么致胜的关键和创新的本质是

观念！再说老话2014年大家都上微博玩微信互动营销时代来的悄无声息说教式的、填鸭式的地产营销越来越垃圾。站在买楼那些人的角度规划项目营销已成主流！在龙子湖，在郑东我们的对手林立所以我们必须将卖点结合观点将既有的物质层面的表达上升到精神层面与客户的共鸣所谓上兵伐谋观念转变看看市场整个郑东扎堆的全是高端商业一水高大上顶级、唯一、全球、世界---大家都盯着国内外的大鳄和土豪但土豪和大鳄名下已经7房8屋了为何不换一种模式。肉多了，就腻了，就想吃点小菜稀饭我们为什么不关注一下真正的刚需或许，这就是我们的出路也是本次提案的药方将项目的调调降低点别人都在人造美女我们就得高举天然无污染，清水出芙蓉不玩高大上主打创业型商务空间真正满足刚需实现最快资金回笼，满足公司战略需求地块情况本项目位于郑东新区龙子湖明理路西、尚德街南，项目总用地面积5703.36㎡（约8.55亩），绿地面积1190.04㎡，绿地率为20.8%，建筑结构为框架结构，地上32层，地下3层，建筑高度118米，总建筑面积52344.7㎡，地上建筑面积为38000㎡，地下建筑面积14377.7㎡。本案策略点行业：郑州XX市场分析

城市-区域：站在资源规划角度看区域区域-项目：站在区域发展高度做规划本案关键词词调研、定位位、产品规规划、视觉觉、传播、、销售龙子湖的现在和未来龙子湖区域域发展概况况未来5年郑州楼市热热点区域，，龙子湖将是浓浓一一笔。湖心岛1237亩的的土地将呈现出未未来中原创创意核心区区，现在，这个交通便利、、碧湖环绕绕的商务区区域已成为绝版。湖心岛表热热和内冷对于龙子湖湖而言，湖湖心岛的价价值不在赘赘述。眼下，包括括正商、建建业等在内内的多家知知名开发商商，已相继继插旗占地地。其中，，正商四大铭铭筑作为湖湖心岛首开开项目，学学府广场、、木华广场场、环湖国国际、博雅雅广场已来来势汹汹。。区域未来来将成为顶顶级XX、、高端商业业的集聚地地，价值上上升的后面面是白热化化的营销肉肉搏战。定位的趋同同，价值的的相近、诉诉求类似未来营销举举步维艰郑州XX市场扫描XX格局分分布：郑州州整个甲A级XX的分分布主要集集中在东区区，老城区区受规划限限制，目目前甲AXX项目较较少且不集集中，主要要集中在郑郑东新区CBD版块、金水水东路版块块、高铁站站版块。。郑州XX发发展历程未来5-10年郑州XX格局图郑州XX发发展历程文化路商务带高铁商务带金水路商务带CBD副中心商务带龙子湖商务带花园路商务带二七商务带紫荆山商务带河医商务带碧沙岗商务带航海西路商务带二七新城商务区高新区商务带航海东路商务带郑汴-商都路商务带XX产品水水平附表：：项目区域容积率建筑规模建筑层数标准层面积主力分割面积楼层产品分布层高外立面大堂电梯新田广场二七区13.1720万㎡20层————1-5层商业，5-20层办公3.8米玻璃幕墙精装修——鼎盛时代二七区4.492.6万㎡2栋16层800㎡47-400㎡1-3层商业、4-16层办公4.8米Low-E玻璃约1200㎡，挑高10米6部高速智能电梯（2栋）索克9號高新区3.32.2万㎡地下1层，地上15层1400㎡50-1400㎡，可自由分割——5.1米（LOFT）全玻璃幕墙精装，8.7米挑高6部静音电梯兴达国贸管城区6.512万㎡27层3500㎡200-3300㎡1-4层商业、5-27层办公3.45米高档石材+LOW-E玻璃+纯铝扣板700㎡石材装修商务大堂，挑高12米10部电梯正商国际广场管城区——20万㎡3栋22层1260㎡186-1260㎡1-3层商业、4-22层办公3.7米外墙白色石材与Low-E玻璃组合5.4米挑高8部电梯（每栋）瀚海北金金水区8.7815.4万㎡2栋25层1800㎡自由分割地下一层永辉超市，1-4层商业，4-25层XX3.6米LOW-E中空玻璃与高档金属板材相结合大堂是大理石、花岗岩、人造石材、吸音材料等高档材质并采用独特的拼接方式12部进口高速电梯瀚海璞丽金水区8.7816万㎡25层1030㎡、1714㎡、1795㎡待定1-3层为商业，4-25层为XX3.6米LOW-E中空玻璃与高档金属板材相结合精装修12部高速进口电梯郑州XX产产品特征分分析XX产品水水平附表：：项目区域容积率建筑规模建筑层数标准层面积主力分割面积楼层产品分布层高外立面大堂电梯绿地中央广场郑东新区——45万㎡36层2000㎡130—2000㎡1-3层商业，4-36层XX3.9米玻璃幕墙精装——中科金座郑东新区12.97.6万㎡31层2000㎡100-200㎡1层-6层为商业群房，6层-31层为高档XX3.7米LOW-E全玻璃幕墙﹢局部石材精装修，550㎡，13.8米挑高10部电梯汇艺时代广场郑东新区715.5万㎡两栋，一栋25层，一栋26层1623/2100㎡根据客户需要进行分割，144-288-2100㎡自由组合1-4层商业、剧院，5-26层XX3.8米玻璃幕墙精装——豫航中心郑东新区3.57.2万㎡2栋20层高层1700㎡100—270㎡1—3层商业，1万多㎡;4—20层办公3.6米高档石材与LOW-E玻璃相结合9.6米挑高，500㎡7部电梯美盛中心郑东新区6.1917万㎡25层3600㎡143—3600㎡1—25层XX3.7米高档石材与LOW-E玻璃相结合精装21部进口日立电梯绿地中心千玺广场5.6124万㎡60层2000㎡160-300㎡1-4层为商业、5-35层为XX，38-55层是万豪超五星级酒店、58层为空中观光层、59层为顶级私人会所4.3米金属9.8米挑高28部日本原装进口三菱电梯郑州XX产产品特征分分析郑州XX市市场当前以以企业自用用需求及固固定资产投投入居多，，有少部分分投资者。。实力客户（（大型实业业、金融机机构等）倾倾向于购买买800㎡大面积产品品以上；中中型企业普普遍选择约约300㎡中等面积产产品；小型型企业接受受200㎡-300㎡㎡中小户型产产品；个人人投资多数数选择约100㎡小户型产品品；中高端客户户对XX项项目区位、、档次、物物业管理水水平等方面面比较重视视，以该部部分客群为为目标的项项目多以主主流商务区区、公共位位置豪华装装修、原装装进口设备备、国际知知名物管服服务等作为为重要卖点点；行业聚集效效应较为明明显，龙头头企业进驻驻项目能带带动多个相相关企业入入驻（客户）主主要是金融融机构和贸贸易行，一一拿就一整整层，我们们项目有10层左右的客客户是金融融、保险、、担保等，，剩下就是是金莱克河河南总代等等这样做贸贸易的……——升龙环球广广场销售资资料国际企业中中心客户构构成情况郑州裕达国国贸租户行行业分布情情况郑州XX产产品特征分分析本案区域内内已推竞品品项目市场场分析已推项目竞竞品项目分分布图区域内竞品品市场分析析竞品项目分分类选取标准：：办公体量量在3万㎡以上，，结构层高高大于3.6m，标准层面面积大于或或等于1800㎡，主力户户型在100㎡以上面积积区间，大大堂挑高在在12米以上，满满足以上5项标准中的的某一项或或全部标准准的项目作作为样本。。级别分类说说明：甲级级以上（满满足5项标准中的的4项或全部标标准）、乙级（满足5项标准中的的3项标准）、、丙级（满满足5项标准中的的3项标准以下下）在售项目甲级以上绿地中心上上国际升龙广场·天枢亚新广场凯利国际中心汇艺大厦乙级建正东方中心威斯顿广场嘉亿东方大厦正岩·铂兹中心1MA国际传媒中心河南商会大厦永和宇宙星东方陆港海马商务中心中新海赋国际万众大厦

丙级易元国际伟业国际广场广地和顺中心正商和谐大厦板内甲级XX产品特特征分析项目

名称项目

档次项目指标占地

面积（亩）容积率总建面

（万㎡）地上

总建面（万㎡）裙房体量（万㎡）办公体量

（万㎡）建筑形态标准层面积

（㎡）办公主力面积分割（㎡）办公标准层层高

（m）办公装修停车位办公电梯大堂外立面网络地板配比（㎡/1个）停车方式面积配比品牌及数量内饰面积（㎡）挑高

（m）装修情况绿地中心甲+级6315.7825414.242.4双塔4000442（3）、192-202（8)、269-276（4）4.20全精装修220普通停车3965——、58部豪华装修370016豪华装修LOW-E玻璃有上上国际甲+级196.810.68.626.5双塔1700100-4604.00全精装修121全自动机械停车3558未定、9部豪华装修300023豪华装修LOW-E玻璃有凯利国际中心甲+级2571611.91.610.2双塔2000171-3703.85全精装修140全自动机械停车4545未定、11部豪华装修100020豪华装修LOW-E玻璃无亚新广场甲+级337128.41.66.8双塔1800131-1674.00全精装修120普通停车4250通力、单栋8部豪华装修150013.8豪华装修LOW-E玻璃有升龙广场·天枢B座甲级——————————11单塔3542140-3583.90公共精装95普通停车3800未定、26部普通装修——15普通精装LOW-E玻璃无汇艺大厦甲级22.5714.110.62.486.28A塔2160151-3113.80公共精装106普通停车4800未定、10部普通装修50010普通精装LOW-E玻璃+局部石材点缀无B塔1776123-1803.80公共精装2966未定、6部普通装修50010区域内甲级级XX成交交情况2013年1-8月份区域内甲级XX成交情况区域档次项目名称销售套数销售面积销售金额销售均价金水东路板块甲+级美盛中心35837020814521524868高铁站板块甲+级绿地中心33193081160744630517269高铁站板块甲级汇艺大厦56769310855784614111高铁站板块甲级升龙广场1222413732969143113659高铁站板块甲级亚新广场60912812132568913292高铁站板块甲级凯利国际中心111921.282196773411434金水东路板块甲级XXIFC2494354442541326913761金水东路板块甲级东方国际广场2213008932632086310845金水东路板块甲级绿地新都会4326730283536723612412从上图来看看，区域内内甲级XX项目月均均销售21套，月均销销售3962㎡㎡，超甲级XX均价在在17000元／㎡以上上，甲级XX项目市市场主流均均价在10800-14200元／㎡之之间。区域内乙级级XX产品品特征从上图来看看，区域内内乙级XX项目月均均销售10套，月均销销售2149㎡㎡，乙级XX市场主流流均价在9600-13000／㎡之间。。区域内乙级级XX成交交情况2013年1-8月份区域内乙级XX成交情况区域档次项目名称销售套数销售面积销售金额销售均价高铁站板块乙级建正东方中心260524255042030479618高铁站板块乙级东方陆港4211660.8615077135912930高铁站板块乙级嘉亿东方大厦1935333662106910365高铁站板块乙级永和宇宙星6341635592137713433高铁站板块乙级兰德威斯顿广场81112.81150249010337高铁站板块乙级正岩铂兹中心3348945367000010966区域内丙级级XX产品品特征区域内丙级级XX成交交情况2013年1-8月份区域内丙级XX成交情况区域档次项目名称销售套数销售面积销售金额销售均价高铁站板块丙级正商和谐大厦93245312205329338990高铁站板块丙级伟业国际广场608401293329101848296高铁站板块丙级易元国际11315901802462035047（内部房源签约）从上图来看看，区域内内丙级XX项目月均均销售34套，月均销销售3357㎡㎡，丙级XX市场主流流均价在8300-9000／㎡之间，，比郑东新新区商品住住宅的价格格还低，严严重商住倒倒挂。开发商河南绿地广场置业发展有限公司位置郑东新区东风东路商鼎路交叉路口 规模项目规划总建筑面积82万㎡，容积率19 物业形态建筑形态为国际甲级办公、高端商业、文化娱乐。北塔1-3层为17米挑高大堂，4-53层为办公，54-56为空中商业，57-63层为豪华办公（南塔54层为游泳池，56-63层为空中花园）户型面积标准层面积4400平米，主力户型190-400平米价格一期实收均价15000元/㎡客户构成成交客户以郑东新区和金水区为主，多为私营业主，企业高管及高级白领等销售情况北塔与去年11月10日开盘，推出4-29层办公区间，共计房源376套，销售价格14000-20000元/㎡，一房一价，无附加优惠，截止12月，项目累计销售约331套左右，销售额达12.6亿元。配套设施高铁，商业卖点增值潜力、品牌、地标、高铁个案扫描——高铁商圈-绿地中心心北塔标准层层北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F产品特征——项目标准层层为16户户，层高4.2米，，整层面积积为4400㎡，单单个户型面面积从190-440㎡。同同时楼栋每每隔6层有有挑高楼层层，层高8.4米，，挑高楼层层仅6户，，占据两个个对角位置置，剩余两两个对角位位置为镂空空的空中花花园。个案扫描——高铁商圈-绿地中心心动态分析在售房源未售房源销售动态价格（元/平米）优惠销售金额活动来访北塔43层以下、南塔37层以下及41、42层北塔43层以上，南塔42层以上北塔43层以下、南塔37层以下及41、42层认筹17000左右，部分剩余房源14000元41#42#10万抵50万约800万9月15日开盘15组左右/天价位为区域域内最高，，两栋同时时在售，来来访量大，，销售情况况较好紫荆山人民民会堂三面面翻经三路红砖砖路户外大大牌高铁站候车车厅户外机场环线路名牌广告机紫荆山路商商城路户外外大牌金水路紫荆荆山立交西西南省军区旁旁屋顶户外外推广分析商都网,搜房网高铁站立柱柱广告高铁站立柱柱广告火车站户外外紫荆山百货液液晶屏铁路地下桥广广告楼体字XX灯箱路边液晶广告告屏中州大道金水水立交户外候车厅★由绿地集团开开发知名度高高，规模大———60万方方；★地段为高铁站站正对面，河河南第一高塔塔286米，昭示性非非常好★大堂3700平米挑高17米，绝无仅有有★每七层一个个空中花园，，240米空中无边界界泳池★进口高速电电梯7米/秒★绿地集团户户外投放数量量充足，人流流量大的区域域全面覆盖，，短信50万万条/周以及每周各大大报广，多种种渠道配合，，在郑州市场场形成了覆盖盖性投放，对对项目销售的的信息释放具具有极大的配配合作用，满满足项目强销销期的渠道需需求。产品总结开发商郑州亚新郑东置业有限公司位置商鼎路与心怡路口南100米规模总建筑面积约11万平方米，其中XX6.8万方物业形态整个项目由西、东塔组成户型面积标准层面积为1800㎡，面积区间134-171㎡；价格2012年10月份内部认购均价12000元，2013年7月份开盘均价13300销售情况项目自2012年9月底售楼部开放，开始内部认筹配套设施高铁、商业配套卖点第一太平戴维斯物管个案扫描——亚新广场产品设计——项目大堂挑高高13.8米米，面积1500㎡㎡，其中1-5层为商商业，6-24层为XX，标准层层高4.0米米，标准层层面积为1800㎡，，平层12户户，8部部电梯，内有有中央空调、、新风系统以以及配套网络络地板。商业业部分为8部部电梯，其其中1层规规划为证券、、银行等金融融机构；2层层为员工餐餐厅；3-4层为为中西式餐厅厅，5层包包括会议中心心、会所、游游泳池等休闲闲娱乐设施。。个案扫描——亚新广场亚新广场销售售状况汇总：：亚新广场自2012年10月份进场以来来，推售房源源为西塔15层以下房源，，，总计120套房源，销售售60套，总面积17942㎡，总成交面面积9128㎡，去化率为为51%。总销售额121325689元，总回款额额5044万元，内购协协议金额（30%、50%首付），90851409元。个案扫描———升龙广场基础信息位置郑东新区东风东路与商鼎路交汇处开发商河南连捷置业有限公司总体量600000平方米总层数B14、37层外立面LOW-E玻璃幕墙物业服务升龙物业单层面积3700平方电梯数量8部高速进口三菱电梯车位数量地上加地下共4329车位配比124:1装修标准毛坯+公共部分精装单层层高4米大堂1000平方米产品亮点紧邻新客站、规模极具优势、标准层面积适中动态分析在售房源未售房源销售动态价格（元/平米）优惠销售金额活动来访B14B栋在推11-17层特价房及30-35层高层房源B14A地块B14B栋在推11-17层特价房及30-35层高层房源，B11、B12基本售罄，30-35高楼13000-14000元11-15低楼层12000元左右按揭1%，一次性2%；赌石活动客户88折优惠689万9月7日赌石活动9月13日中秋节活动及30-35层开盘活动15组左右/天升龙广场活动动频繁，几乎乎周周活动，，所以来访量量较高。和周周边价格相比比价格中等，，活动优惠力力度大。个案扫描———升龙广场360房管网9月3日大河报封面面通栏8月15日大大河报报广推广分析个案扫描———升龙广场★地段都极具优优势、升龙品品牌有较高知知名度，规模模较大★形象好，在在售B14XX产品高度度是区域内第第二高★硬件常规、、签约希尔顿顿国际酒店★售价常规XX★线上与线下下相结合：活活动+推广，，推广以报广广+短信+网络+户外+加油站灯箱+广告机+路名牌为推广广渠道。覆盖盖面主要集中中于郑东新区区，短信发送送量基本维持持在10万/天，是项目来来电重要支撑撑；项目报广平均均每月投放1-2版，主要维持持市场项目形形象的释放和和项目即时销销售信息的对对外释放。产品总结个案扫描———升龙广场基础信息位置郑州金水东路/东风东路开发商河南绿东置业有限公司总体量63万平方米总层数24外立面玻璃幕物业服务上海科瑞物业单层面积标准层2000㎡其他1300㎡电梯数量单栋8部车位数量3700车位配比100:1装修标准公共精装，房间毛坯单层层高3.8M大堂精装11.8M产品亮点龙形规划，寓意吉祥ABC个案扫描———绿地新都会会动态分析在售房源未售房源销售动态价格（元/平米）优惠销售金额活动来访2号楼A/B/C，3#楼企业独栋4、5、6、7、8、9一期2号楼A/B/C已推95%房源，3#楼企业独栋开始认筹12500-13000指定房源11000按揭2%，一次性5%；企业独栋认筹1万抵总房款19%优惠689万9月14日认筹活动（效果一般）10-15组/天企业形象较高高，价位中等等，优惠力度度加大，销售售情况较好个案扫描———绿地新都会会★由绿地集团开开发具有较高高知名度，规规模大——70万方★紧邻金水东路路，紧邻地铁铁一号线七里里河站，毗邻邻高铁站，交交通便利，地地理位置优越越★3700个停停车位，满足足办公需求★产品类型多样样，后期物业业形态丰富★推广渠道形形式一般产品总结个案扫描———绿地新都会会机场户外新浪乐居网，，中原楼市网网高铁站立柱广广告推广分析个案扫描———绿地新都会会基础信息位置郑州东风东路商都路东800米开发商河南建正房地产有限公司总体量278900平方米总层数地上25层，地下3层外立面金属铝板+玻璃幕墙物业服务正商物业单层面积2000平方米电梯数量单层10部车位数量600个车位配比80：1装修标准精装修单层层高3.9大堂9.2m精装修个案扫描———建正东方中中心动态分析在售房源未售房源销售动态价格（元/平米）优惠销售金额活动来访A、C、D#及商业B栋A、C、D销售90%，9月14日商业总裁签售A、C、D10000元左右c栋19层121平9900精装修额外优惠500-1000元左右/平约400万A、C、D座9月15日特惠活动除正常优惠外额外优惠500-1000元9月21日商铺总裁签售活动5-10组/天价位较低，部部分XX房源源不到10000元，销销售较好个案扫描———建正东方中中心9月11日大大河报报广9月11日东东方今报报报报广9月5日大河河报报广推广分析个案扫描———建正东方中中心商都房产网9月5日大河报封面面通栏高铁站立柱广广告路名牌个案扫描———建正东方中中心★集高档XX、、金融、餐饮饮、娱乐等商商业为一体的的综合性商业业体★物业全精装，，高端商务配配套★坐落高铁商务务区，区域办办公条件优越越★规模大、综合合商业体，满满足后期办公公需求★车位配比80:1，打造造充足停车空空间★建正东方中中心推广力度度加大，主要要覆盖高铁站站周边，加上上每周2版报广的频繁繁投放加上派派单、目精装装修，价格便便宜，因此抢抢占市场有优优势。产品总结个案扫描———建正东方中中心正商四大铭筑筑是正商集团团在郑东新区区龙子湖区域域湖心岛位置置建设开发的的四大XX项项目，分别是是学府广场、、木华广场、、环湖国际、、博雅广场，，四大XX项项目分别位于于湖心岛四大大核心位置，，并且在项目目之间有明显显的差异性。。总建筑面98749.34㎡，并并且配备了14部电梯和和近千个停车车位，从自身身配套方面讲讲基本做到了了5AXX应应有的标准。。据我们实地调调研得知：目目前只推售学学府广场2栋栋，精装修，，2016年年交房。均价价优惠过后在在11000-12000之间，单单间最小125，最大270，整层层1400，，可拼可隔。。全款按揭皆皆可；按揭首首付一半，贷贷10年，利利率上浮20%。目前购买整层层可享受优惠惠50万，相相当于95折折左右。项目推广主要要以网络、户户外、DM单单、短信为主主。个案分析———正商四大铭铭筑区域内甲级XX项目月均均销售21套，月均销售售3962㎡，超甲级XX市均价在17000元／㎡以上，，甲级XX项项目市场主流流均价在10800-14200元／㎡之间间。区域内乙级XX项目月均均销售10套，月均销售售2149㎡，乙级XX市市场主流均价价在9600-13000／㎡之间。预测本项目未未来上市之后后，将会一直直面临龙子湖湖板块甲级XX、金水东东路板块甲级级XX项目和和同区域内（（高铁站区域域）的众多乙乙级XX的三三重直面竞争争。市场小结市场小结地段：绿地中中心、升龙广广场地段最好好，建正东方方中心及嘉亿亿大厦地段一一般；品质感：绿地地中心、绿地地新都会、升升龙广场、XXIFC品品质感较强，，其余一般；；价位：绿地中中心价位最高高将近20000元/平平，绿地新都都会、升龙广广场、XXIFC紧随其其后，建正东东方中心价位位较低；销量：绿地中中心、升龙广广场、建正东东方中心销量量较好，绿地地中心与升龙龙广场因为自自身品牌好、、地段优越，，建正东方因因其价格较低低，同时其共共同原因是推推广较多优惠：嘉亿与与绿地新都会会优惠均较大大，市场上XX市场在间间接下降总之：市场上上XX供大于于求，绿地中中心、升龙广广场、建正东东方中心除品品牌外活动、、推广较多，，销量较好，，其他均一般般。?面对目前郑东庞大的XX市市场，如何找找准自己的定定位，开启新的XX市场？如何何摆脱XX的的销售困境？？这些都是我们针对这个个项目慎重考虑的问问题。创一个概念----市场场环境分析：针对目前郑州州XX市场快快速发展的竞竞争态势，各各品牌XX无无论是在品牌牌诉求、产品品形态、外在在形象抑或商商业配套方面面，都在不断断创新和升级级，比如本项目作为XX置业的又又一个升级之之作，我们有有必要结合规规划、考量未未来、研究定定位，用多重重角度，杜绝绝雷同、打造造全新生态商商务概念，满满足创业刚需需，引领郑州州XX发展新新风尚。金融聚核，绿色办公“生态、科技、艺术”独立定制开发，别墅级景观；未来派商务空间中原首座X形地标助力航空港楷林IFC建业总部港建业五栋大楼大观苏荷中心裕鸿世界港未来派商务空间中原首座X形地标创一个概念----物业业形态分析：：本项目物业形形态初步定位位以XX为主主，酒店、公公寓、餐饮、、娱乐为辅，，鉴于项目所所在区域的整整体规划———郑东新区科技技创新文化创创意产业支撑撑区，我们需要在前前期挖掘区域域资源，做好好定位，围绕定位诉求求打造产品本本身卖点，凸凸显项目在众众多XX中的的商务办公新新形象！综上所述，本本案定位的核核心围绕因素素有突破、独特、、引领、刚需需、满足、自自由、生态观观基调关键词：蓝海、科技、、文化、创意意、创业、复复合！因此我们建议议项目的定位位方向之一蓝岛创业集结结号BlueislandEntrepreneurshipAssembly创业岛·冒险险岛·欢乐号号因此我们建议议项目的定位位方向之二全生态事业复复合区ONEecologicalcausecompositeregion创意蜂巢·事事业无限·梦梦想无垠因此我们建议议项目的定位位方向之三郑东商务务聚核核体ZhengdongBusinessFissionCentre——科技催化化成长·创意意无限力量案名！浮现XX·蓝岛中中心蓝：蓝色、蓝蓝海，代表科科技、创意和和无穷的空间间感，商务无限、事事业无边，蓝，承载事业业壮大的梦想想。岛：私有、珍珍稀、生态，，代表一种生生活和工作的的状态，成功者需要有有自己事业的的一个岛屿梦梦想，XX·蓝岛，，蓝色空间，岛岛屿藏梦。你值得犒赏自自己！方案一：XX·ONE创意大大厦方案二：XXONE之创意构想！！为什叫ONEOFFICE-NEED-ECOLOGICAL1就是一切！！一就是全部全全部就是一一以1为目标，，成为1!创造一种形态态，一种文化化理念，使其其成为这一新新创领域的王王创造蜂巢创业业模式，给每每一个怀揣梦梦想的小蜜蜂蜂一个创造的的空间创意蜂巢即是是未来凤巢的的开始！ONE,其无无限，其无垠垠方案二：XX·东经113°°为什么选择东经113°°，东经113°°如何说？东：代表区域域位置，郑东东之东；经：科技文化化创意产业将将成为龙子湖湖经济发展新新引擎；东经：是一个个纵向坐标，，代表区域的的准确定位；；113°：数数字代表科技技，数字更易易于铭记和传传播；东经113°°：是郑州的的经度，通过过坐标锁定，，东经113°就是郑东东商务新坐标标。XX·东经113°°记住郑州，记记住功能诉求：让让科技、金融融、创意、人人才催化企业业成长；形象诉求：科科技、时尚、、现代、新奇奇；传播诉求：XX·东经113°°，定义郑东东商务新坐标标。科技催化成长长，创意无限限力量。诉求点：XX·东经113°°internationalenterprisegeneralheadquarterscentre产品规划分析析产品根据楼层层可初步分为三个功能能部分：底商：1-4层（金融、、餐饮、休闲闲娱乐、其他他配套物业））酒店：5-12（星级酒酒店）办公：13-33（XX）项目物业类型型产品根据楼层层可初步分为三个功能能部分：底商：1-4层（金融、、餐饮、休闲闲娱乐、其他他配套物业））酒店：5-12（星级酒酒店）办公：13-33（XX）项目物业类型型这样的物业类类型定位具备备市场将来性吗吗？看看竞品大家都在向““高大上”看看齐！清一色的甲级级XX定位；；最低也不能低低于5A都有超越CBD的决心都有引领时代代办公空间的的霸气都想给未来的的商业领袖盖盖房子都想着这是全全河南未来最最土豪的商务务领地看看潜在需求求3：12：85这是全球球范围内企业业的普遍分级级；分别代表了大大型、中型和和小型企业高大上的定位位究竟有多少少客户会买单单看看触目惊心心的商住倒挂挂就清楚了而85%的刚刚需大部分却却蜗居在居民民楼里如何把他们从从民宅引导到到XX里，这这就是定位的的关键看看潜在需求求这些刚需，对对价格极度敏敏感，对高档档XX只能仰仰望；这些刚需，对对面积也很关关注，最好控控制在100平；这些刚需，对对配套也有着着强烈的要求求这些刚需------如果我们不想想在高档XX红海中煎熬熬那就要从传统统的XX认知知观念中跳出出来进入到高度集集成商业的蓝蓝海领域未来电商模式式和蜂巢专业业化一个建筑就是是一个集成的的小型社会体体满足这个空间间成员对办公公、商务配套套的多重需求求我们把它称作作为：蜂巢多多元生态商务务岛看看未来发展展趋势蜂巢多元生态态商务岛与我们的物业业类型构想一致一个建筑，一一个生态空间间满足生态办公公的指标要求求它节能、它多多能、它助力力挖掘明日的商商业之星它是今日的蜂蜂巢更是明日的蜂蜂巢产品定位结论论：满足更多的需需求，蜂巢生生态产品定位位理论的践行行---湖心心岛的生态商商务综合体。。以小面积的蜂蜂巢XX产品品为主--配配套银行、酒酒店（酒店式式MINI公公寓）、餐饮饮、娱乐；底商、酒店及及娱乐物业通通常甲方自持持（比例可根根据甲方财务务需求调整））；因此XX后期期快速稳定的的销售回款将将成为该项目目能否成功运运作的关键！！因此我们建建议该项目运运作的基本原原则：锁定客群、定定向推广、快快速去化、快快速回款产品分析：如何做到针对对有效客群的的快速去化？？这就是我们前前面提到的项项目（尤其是是XX产品））核心定位的的问题，参考考目前郑州整整个XX市场场以及区域竞竞争概况，围围绕项目本身身资源特点，，我们提出了了以下项目核核心元素：产品分析：目前郑州XX市场，尤其其是靠近高铁铁区域，红海海市场、竞争争激烈，都在在针对大企业业主打高铁商商务、行政办办公等概念，，去化速度很很慢；本项目目处于龙子湖湖板块，结合合之前的调研研分析，随着着该板块越来来越多的企业业入驻及人气气聚集，该区区域未来5年年之后的商务务办公需求将将与CBD比比肩，而蓝海投资区域将成成为该板块的的首要标签，创业、刚需将成为该区域域商务办公的的首选，文化、创意、、科技等企业将成为为入驻主流。。产品分析：因此我们产品品的核心规划划仍然是首先围绕有眼眼光的投资客客群，其次是自用型型定制客群。。如何规划？结合目前市场场投资客的投投资偏好及该区域的竞竞品价格分析析投资客需求分分析：1、目前该区区域乙级XX价格在1万万/㎡左右，，2、按照目前前商业投资客客投资偏好，，他们更偏向向有升值潜力力、总价在100万以内内的刚需产品品；3、按照目前前产品初步建建筑规划，基基本单间面积积在70㎡左左右（后期可可拼可隔），，按照均价1万估算，总总价在70万万左右，按目目前首付一半半，贷款10年的投资预预算，基本符符合投资客的的价值和选择择需求。4、后期实际际推广销售过过程中，我们们还可以针对对该类投资客客的需求，开开展首付分期期、贷款优惠惠、投资返租租等优惠措施施，吸引目标标客群的关注注。按照龙子湖的的政策规划和和建设速度，，未来5—10年，该区区域的商业价价值将会得到到最大释放，，届时本项目的的刚需投资产产品也将实现现价值递增，，甚至几何翻倍倍，复制十年年前CBD的的辉煌！今朝蜂巢·未来凤巢因此，我们通通过区域调研研和定向分析析，结合该项项目定位及初初步产品规划划，认为1、该项目的的业态定位和和产品规划可可有效区隔目目前区域竞品品，有落地依依据。2、在后期的的推广、销售售方面是可行行的。3、在正常推推广策略下可可以保证项目目快速去化和和回款。结论：经过上述的描描绘，我们已已初步勾勒出出项目的定位位、形象以及及产品业态，，

我们可以以着手下一步步的工作——传播推广、销销售侧重………以XX·东经113°°为例传播主题拟定定东经113°°—郑州的地地理坐标；XX·东经113°°—郑东龙子子湖的商务坐坐标。3个阶段段将传播主题贯贯穿于推广各各阶段第一阶段提出主张：XX·东经113°°，定义郑东东商务新坐标标！线下手法：销售通路和案案场体验与项项目格调一致致，营销中心心装修体现科科技现代创意意。传播方式：这一时期主要要是项目前期期一些准备活活动的完善，，其内容主要要是“XX·东经113°”的一个形象告告知。最大限限度提升“XX·东经113°”在市场上的广广泛知名度，，建立形象差差异化，树立立甲级XX第第一方阵的高高端印象，成成为社会舆论论及业内人士士的焦点话题题，户外、报报纸、高铁候候车厅展示中中心、工地现现场包装。第二阶段：XX·东经113°°，龙子湖中中的商务聚核核体。诉求主题：科技创意，商商务聚核---通过科技技、创意让企企业快速成长长.传播手法：展开与各个商商会、名车、、俱乐部、私私人会所之间间的跨界客户户联谊活动。。传播方式：本阶段是项目目正式启动的的重要阶段，，在此阶段，，所有的媒体体将形成组合合出击市场，，形成新闻热热点，引发社社会各领域的的关注。XX·东经113°°价值体系梳梳理与传播；；软文、硬广广陆续出街更更换。在这一一时期，向目目标客户提供供一系列他们们所关注的价价值及资源平平台。***做客XX东经113°，共议议甲级XX的的软实力目的：引发市市场关注度，，制造影响力力和传播话题题邀请对象：XX集团高层层/LEED中国高层/郑州各大报纸纸/各大网络…郑州XX最美美置业顾问评评选目的：引发市市场持续关注注度，制造影影响力和传播播话题邀请对象：郑郑州各大报纸纸/各大网络…名车会所客群群资源利用中鑫之宝，荣通天下，中德宝，名车汇……公司服务车型型覆盖了奔驰驰（Mercedes-Benz）、宝马（BMW）、保时捷(Porsche)、路虎（LandRover）、悍马（Hummer）、奥迪Audi)、途锐（Touareg）及沃尔沃（（VOLVO）辉腾（Phaeton）等豪华汽车车品牌。联合中盟，任任志强、潘石石屹做客XX·东经113°°不动产投资资高峰论坛目的：开盘盛盛典引发市场场关注度，制制造影响力和和传播话题邀请对象：XX集团高层层/LEED中国高层/郑州各大报纸纸/各大网络…第三阶段诉求求主题：XX·东经113°°---把握握时代发展的的商务坐标。。十年前的CBD，十年后后的龙子湖。。传播方式：线上与线下相相结合：活动动+推广，推推广以报广+短信+网络+户外+加油站灯箱+广告机+路名牌为推广广渠道。本阶段是项目目经过前两次次沉淀后的沸沸腾期，因此此社会的关注注力比较集中中，所要涉及及的面需要更更广。在此同同时，启动辅辅助媒体，如如：高尔夫球场、、高级会所、、酒店等杂志志广告。XX东经·113°，郑郑东商务聚核核体！用数字诠释东东经113°°的商务价值值。50万平米XX开开发经验、十十年甲级XX运营管理，，成就今日XX·东经113°°LEED认证：中原首首席LEED认证建筑群，，开创生态办办公新纪元；；两大中心：中中央商务区与与中央政务区区双薪交汇，，价值叠加黄金配套：高高铁站***米，交通便便利，政府府单位林立，，高端商务务配套环绕精装大堂：***平米全全精装大堂三三层挑空设计计，中式简约约风格总部空间：***㎡标准层，***米奢适层层高，**米米柱间距；品牌电梯：**部客梯、、**部货梯梯，电梯配比比达到**㎡:1,最长候梯时间间**秒。纯粹商务：***万平米米商业，有效效避免商业嘈嘈杂给XX的的商务氛围带带来的冲击奢侈停车：地地下**层停停车，***个停车位品牌办公：***+XX物业+***+****XX·东经113°°的价值体系系总结：广告策略媒介策略作为大额固定定资产投资项项目的行销传传播，其中的的泛众传播实实质上是极其其单纯的小众众，其信息接接触渠道相对对固定、单纯纯。本案媒介策略略主旨：精确确、集中、持持续。精确选择契合合受众信息接