北京某商业地产项目营销报告

***发展商需求：回收资金，实现利润最大化！商业定位准确具有前瞻性选择最佳销售引擎价格合理预估选择最佳售卖方式业态合理规划现阶段目标：确定最佳商业营销定位（重点一期）深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？1、一期到底卖什么？3、一期项目售价如何合理评估

？4、一期项目营销如何实现利润最大化？需要解决的问题——5、一期项目业态该如何规划？2、一期客户是谁？6、C1C2定位的方向建议！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？上市套数9211上市面积(m2)1245930销售套数1508销售面积(m2)105145销售金额(￥)1666271056销售均价15847.3637销售率8.44%2005商业地产背景

E-FDC信息网VIP查询

截至2005.12.9日北京住宅类商业项目销售状况商业市场总体销售形势严峻，更要用心去做！深入分析的问题——1、商业市场现状对项目发展有何影响？2、新兴居住区发展模式对本案未来及商业定位有何借鉴？4、综合性项目之商业销售规律对本案有何借鉴？3、商业营销引擎模式对本案有何借鉴？城市经济增长模式决定人口变迁资源型城市：如唐山、天津、太原上层20%中产30%底层50%上层20%中层60%底层20%哑铃型人口结构纺锤型人口结构经济型城市：如北京、上海、深圳、广州住宅发展趋向：豪宅、别墅及普通住宅。商业消费趋向：百货类商业为主。中产住宅。从百货类商业转向特色、主题性商业区域2000年比1990年增加增幅%年均增速%北京市135730027.72.45崇文区34.6-7.1-17-1.79东城区53.6-7.1-11.7-1.2西城区70.7-4.9-6.5-0.65宣武区52.6-3.1-5.6-0.55门头沟区26.7-0.4-1.5-0.14密云县42-0.6-1.4-0.14延庆县27.50.10.360.04平谷县39.712.60.25房山区81.44.86.30.59通州区67.47.111.81.08怀柔县29.63.513.41.23顺义区63.78.8161.45大兴县67.214.828.22.44昌平区61.518.141.73.43海淀区22479.755.34.35朝阳区22984.258.14.54石景山区48.918.158.54.58丰台区136.95873.55.48

户口整顿数快速汇总数机器汇总数常住人口(万人)127.9136.9136.9本区户籍人口(万人)81.681.782.6居住本区户口在本市其他区县(万人)2225.3(估)25.3(估)全部外来人口(万人)33.838.5（估）38.6其中：半年以上暂住人口(人)647665870558566本区总人口(常住人口＋暂住人口)(万人)134.4142.8142.82000年全区居住半年以上的常住人口为136.95万人，与1990年7月1日0时第四次全国人口普查的78.92万人相比，十年零四个月共增加了58.03万人，增长73.54%。平均每年增加5.62万人，年平均增长率为5.48%。在全市十八个区县中，10年间丰台区人口年平均增速最快，增幅最高！外城区的拆迁及外来人口的增加！人口流动增长最活跃！2005丰台区第一季度人均消费支出实际增长12.7%居民收入实际增长9.9%：人均可支配收入3943.03元，比上年同期增加收入419.60元

1、食品消费结构改善。一季度居民食品消费支出为1003.03元，同比增加100元，增长11.1%；食品消费占消费支出的比重由上年的35.4%降为34.3%。居民人均在外用餐218.83元，同比增长23.5%，居民生活质量得到进一步改善和提高。

2、衣着消费增长明显。居民人均用于衣着支出265.67元，增长23.8%。其中购买服装和衣着用品支出187.23元和14.43元，分别比上年同期增长3成以上；鞋类支出比上年增长13.3%。

3、教育文化娱乐服务消费趋热。一季度居民人均教育文化娱乐服务支出406.11元，比上年同期增长27.3%，占人均消费支出比重的13.9%，比上年增加1.4个百分点。

4、交通与通讯大幅度提高。一季度人均交通与通讯支出528.36元，增加支出160.20元，同比增长43.5%。其中家用轿车的增加是带动居民此项消费大幅度增长的重要原因；

5、家庭个人消费支出增长7.2%。一季度，居民人均用于个人消费支出117.89元，比上年增长7.2%。其中,人均金银珠宝饰品支出13.30元，比上年增长2倍。消费层次大步提高！2005年第三季度度末我区共共有从业人人员373401人，比上季季度增加9380人，其中在在岗职工336426人，比上季季度增加8717人。从行业类类别看，，从业人员员较多的的行业依依此是制制造业、、建筑业业、批发发和零售售业及科科学研究究、技术术服务与与地质勘勘查业，分别为84435人、45200人、42458人和38496人，该四类行行业从业人员员数累计已占占到全区从业业人员总数的的56.4%，可见制造业业等这四类行行业是我区从从业人员就业业的主力军。。2005年一至三季累累计劳动报酬总额额为63.5亿元，同比增增长16.3%，总额在全市市排名第五，位居前四名名的分别是海海淀、朝阳、、西城、东城城，其一至三三季累计劳动动报酬总额分分别为225.9亿元，224.2亿元，125.4亿元，98.3亿元。我区从业人员员平均工资、、在岗职工平平均工资在全全市中分别排排在第九、第第八位。西城区和和东城区分分居第一、、二位。我区在19个门类中（（不含国际际组织）前前三季度从从业人员平平均工资前前三位的是是金融业、、公共管理理和社会组组织、电力力、煤气及及水的生产产和供应业业，分别为收入入水水平平处处于于北北京京底底层层！！1-11月份份，，丰台台区区房房地地产产开开发发企企业业商商品品房房销销售售面面积积达达145.9万平平方方米米，比上上年年同同期期的的38.6万平平方方米米增增加加107.2万平平方方米米，，增加加2.8倍；累累计计实实现现销销售售额额66.5亿元元，，比比上上年年同同期期的的19.7亿元元增增加加46.8亿元元，，增增长长2.4倍。。在在商商品品房房销销售售总总量量中中，，销售售给给个个人人的的住住房房为为134.4万平平方方米米，，比比上上年年同同期期的的19.7万平平方方米米增增加加114.6万平平方方米米，，增增长长5.8倍倍.全区区房房地地产产开开发发企企业业累累计计完完成成投投资资69.5亿元元，，比比上上年年同同期期的的61.2亿元元增增加加8.3亿元元，，增增长长7.6%。其中中住住宅宅投投资资完完成成45.2亿元元，，比上上年年同同期期的的43.6亿元元增增加加1.6亿元，，增长3.7%；综合办办公楼楼完成成投资资2.8亿元，比上上年同同期的的5.3亿元减减少2.5亿元，，下降4.7%；商业营营业用用房完完成投投资1.9亿元，比上年年同期期的1.2亿元增增加0.7亿元，，增长58.3%。区域住住宅销销售增增量最最猛！！区域住住宅供供应量量大比比上升升！2005.11月区域住住宅供供应量量大比比上升升！2005.11月丰台区区主管管城建建的领领导预预言：：“六里里桥、、大红红门、、桥南南科技技总部部区，，丰台台西四四环品品牌商商业与与商务务办公公带，，方庄庄、南南三环环(草桥—洋桥段段)区域型型办公公商业业中心心等9个位于于中心心城区区的板板块以以及王王佐中中心镇镇板块块这10个板块块公建建总规规模将将达到到1600万平方方米左左右，，10个板块块的规规模效效应将将吸引引大批批企业业入驻驻，商商家开开店经经营，，知名名品牌牌聚集集，由由此将将极大大地改改变丰丰台的的产业业结构构、业业态结结构，，从而而带动动人口口结构构的调调整，，全面面提高高区域域消费费水平平，增增容投投资空空间，，提升升全区区人民民的生生活品品质——丰台将将在几几年内内实现现打造造未来来新城城的设设想。。”来源：：人民民网2005年年11月07日未来新新城，，开始始打造造！丽泽商务科技园区大红门商业街文化旅游本案三里河本区域域人口口变化化1、市政政、地地铁、、道路路规划划提升升区域域价值值2、木樨樨园、、十里里河商商圈提提升区区域经经济水水平3、住宅宅项目目的集集中补补长区域中中层扩扩大住宅价价格逐逐步增增长2001至现在在宋家家庄区区域新开发发住宅宅500多万平平米朝阳路路板块块借鉴鉴方庄的的“集集体出出逃””，亚亚运村村的““没落落”，，望京京的““瓶颈颈现象象”之之后，，目前前，规规划部部门、、开发发商都都开始始有意意识、、无意意识地地关注注区域域的产产品结结构；朝阳路路借助助于CBD的强势势发展展而迅迅速发发展！！具有有借鉴鉴意义义！住宅先先行、、商业业跟进进、写写字楼楼断后后的板板块规规律因为住住宅兴兴建的的同时时能彻彻底改改变区区域的的市政政基础础设施施，而而且投投资回回报快快，因因此，，住宅宅往往往会成成为板板块开开发的的第一一步。。朝阳路路板块块已开开发的的住宅宅项目目有远远洋天天地、、都会会华庭庭、朝朝阳无无限、、朝阳阳园、、蓝T公寓、、丽景景新居居、甘甘露晴晴苑、、甘露露家园园、兴兴隆家家园、、美然然动力力街区区、新新港湾湾、绿绿岛苑苑、建建东苑苑、京京东丽丽景苑苑、阳阳光华华苑等等，财财满街街后期期的高高档居居住项项目、、白领领家园园、青青年路路小区区、青青年汇汇、天天鹅湾湾等，，总建建筑规规模在在350万平方方米以以上。。住宅先先行商业跟跟进住宅带带来的的购买买人群群，需需要商商业的的配套套，商商业项项目顺顺势跟跟进。。朝阳路路板块块的建建筑规规模将将使这这里的的常住住人口口超过过35万人，，除了了日资资的华华堂商商场、、泰资资的易易初莲莲花外外，欧欧德隆隆等大大型连连锁机机构也也在寻寻找合合适的的店面面；苏苏宁电电器商商城、、大中中电器器等著著名商商业机机构则则纷纷纷抢在在道路路拓宽宽前，，抢先先入住住，抢抢占市市场先先机；；兴隆隆家园园2万平方方米商商业街街、朝朝阳园园2万平方方米的的尚街街商业业、朝朝阳无无限2．5万平方方米韩韩SHOW商城、、住邦邦2000二期3万平方方米的的商业业、白白云广广场的的重建建，兴兴隆街街的出出现，，财满满街的的4万平米米内廊廊商业业先后后入市市。商业形形式以以满足足区域域居民民日常常生活活消费费为主主！写字楼楼断后后在商务务气氛氛完全全形成成以后后，写写字楼楼项目目应运运而生生，一一般从从“住住宅先先行””到到“写写字楼楼断后后”，，这个个周期期一般般会持持续10年，甚甚至更更长。。但由于于朝阳阳路竞竞争的的激烈烈，这这个周周期被被大大大缩短短了。。目前前，除除在朝朝阳路路周边边已有有住邦邦2000、都会会国际际、白白云大大厦、、美丽丽亚洲洲假日日花园园、鲁鲁班大大厦等等写字字楼项项目之之外，，国锐锐地产产开发发的财财记大大厦、、首创创开发发的新新白云云大厦厦、朝朝阳园园三期期国际际创展展中心心、住住邦2000二期、、珠江江罗马马家园园写字字楼等等项目目逐渐渐入驻驻，形形成40多万平平方米米的写写字楼楼体量量。写字楼楼形式式以满满足创创业型型智力力型成成长中中企业业为主主！写字楼与与商业形形式可以以借鉴朝朝阳路板板块！商业引导导居住消消费，写写字楼引引导智力力创业！！本案开发发周期计计划5年，在地地产快速速发展的的趋势下下，产品结构构符合新新型区域域发展规规律，开开发顺序序很合理理！借鉴价值值未来新城城的新兴城市市居住区区中层生活活性消费费将是成寿寺路路区域商商业的最最快速增增长点本案区域域定义！！深入分析析的问题题——1、商业市市场现状状对项目目发展有有何影响响？2、新兴居居住区模模式对本本案未来来及商业业定位有有何借鉴鉴？4、综合性性项目之之商业销销售规律律对本案案有何借借鉴？3、商业营营销引擎擎模式对对本案有有何借鉴鉴？营销五大大引擎营销引擎擎社区引擎擎主题引擎擎主力店引引擎建筑模式式引擎地段引擎擎本案项目目商业规规划C1、C2为主要商商务配套套区酒店、商商场共12万平米写字楼、、商业共共10.4万平米酒店式公公寓4万平米酒店式公公寓商业业4万平米社区内部部综合购购物中心心7000平米社区群房房商业：：3.4万平米，，包括沿成寿寺寺路商业业1.6万平米沿内部市市政路1.4万平米社区内部部沿内街街群房商商业4000平米类型城市型社区型类别超级区域中心（MALL）城市商业中心区域商业中心邻里商业中心社区商业中心可租面积（GLA）